物業(yè)競賽試題庫

1、1051題 目錄一常識                         30題二法規(guī)                     &#

2、160;   179題三.保安管理                       35題四.停車場管理                    

3、  24題五消防管理                      186題六.維修管理                      28題七.給

4、排水管理                     53題八配電管理                      173題九.中央空調管理   

5、                 93題十.電梯管理                     106題十一.智能化管理        

6、60;           48題十二.清潔、綠化管理                 61題十三.創(chuàng)優(yōu)工作                 

7、0;  21題十四.禮儀規(guī)范                    7題十五.社區(qū)工作                    7題一.常識001“物業(yè)”是粵港方言對房地產的稱呼，它

8、最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產。被稱為物業(yè)的單元性房地產可大可小，一棟商業(yè)樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。002物業(yè)的概念與房地產的概念的區(qū)別是在英語中，物業(yè)與房地產是一個詞（Real estate或Real property）。在我們通常使用上，房地產一詞是一個宏觀的概念，物業(yè)一詞則是個微觀的概念。003世界物業(yè)管理的起源  物業(yè)管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時候，一名叫奧克維亞.希爾（女）的住宅業(yè)主，率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法，并取得出人意

9、料的成功，首開物業(yè)管理之先河。004我國（大陸）的物業(yè)管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)管理公司。標志著我國(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政福利型傳統(tǒng)計劃經濟下的管理模式，走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經營性的市場運作軌道。005我國（大陸）第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。006號稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)管理工作。007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內第一棟涉外商品寫字樓國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理。008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的是1

10、985年，由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年，由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)蓮花二村實施綜合一體化物業(yè)管理。010我國第一家實行招投標的物業(yè)是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標活動。011真正意義上社會化公開招投標選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月，對深圳市福利房住宅小區(qū)-鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業(yè)管理有限公司中標。012物業(yè)管理市場的特點是1、具有雙重職能

11、的市場（要素市場、消費市場）；2、對前級市場房地產開發(fā)市場、營銷市場）具有積極的激勵作用；3、勞務市場；4、雙向選擇。013物業(yè)管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。014物業(yè)管理的消費市場是出租的居住用房和經營性用房的管理、服務。015在房地產市場體系中，物業(yè)管理市場處于最后一級。016物業(yè)管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。017物業(yè)管理市場的關系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。018物業(yè)管理市場的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經營性的手段實施管理，對業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服

12、務，從而取得報酬。019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題是繼續(xù)加強立法及完善配套政策文件；引導和推動規(guī)范化管理和規(guī)?；洜I；繼續(xù)加快物業(yè)市場化進程；加大政府監(jiān)管力度；提高物業(yè)管理的科技水平；繼續(xù)探索，繼續(xù)創(chuàng)新。020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門（市住宅局物業(yè)監(jiān)管處）及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（區(qū)建設局物業(yè)管理科）。021物業(yè)管理市場的委托關系主要有委托管理型，自主經營型。022物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主委員會）采用招投標或協(xié)議的方式，通過物業(yè)管理委托合同，委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的市場交換關系。

13、023物業(yè)管理市場運行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合；統(tǒng)一管理、綜合服務；平等競爭。024物業(yè)管理招投標的原則是公正、公平、公開；實事求是、合情合理；早期介入。025物業(yè)管理招投標的內外條件是物業(yè)管理招標方和投標方的成熟；規(guī)則的完善；市場信息網絡的建立。026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權的主要途徑是投標；協(xié)議；自管。027目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標準分幾個類型進行考評：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū)。028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標準有哪幾個方面考評內容：大廈、工業(yè)區(qū)各九項，包括：基礎管理；房屋管理及維修養(yǎng)護；共用設備管理；共用設施管理；保安及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。（兩者具

14、體內容評分側重不同）住宅小區(qū)八項，包括：基礎管理；房屋管理及維修養(yǎng)護；共用設施、設備管理；保安、消防及車輛管理，環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的性質是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團法人。030深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的主要職責是1.制定物業(yè)管理行業(yè)行為準則及道德規(guī)范；2.組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務培訓、考試；3.受理對會員的投訴，組織調查，并向有關部門提出處理意見；4.向市主管部門反映物業(yè)管理行業(yè)的意見、建議和要求，維護物業(yè)管理行業(yè)的合法權益；5.調解行業(yè)內部的爭議；6.協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務質量評優(yōu)活動；7.辦理主管部門委托

15、的其他事項。二.法規(guī)001城市新建住宅小區(qū)管理辦法是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994 年4月1日批準施行。002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據是“條例”及“細則”。003深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法是經市政府二屆第101次常務會議審議通過，于1998年7月20日發(fā)布并實施。004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，于1994年11月1日起施行。005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李

16、子彬發(fā)布深圳市人民政府令第二十五號施行。007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎編寫的。008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。009物業(yè)管理是指由專業(yè)機構或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經營方式，運用現代管理方法和技術，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務。    *“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。010物業(yè)專

17、營公司是指接受物業(yè)管理公司委托，承擔住宅區(qū)的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業(yè)務的機構。011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區(qū)。012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。013業(yè)主是指住宅區(qū)內住宅和非住宅房屋的所有權人。014入住是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結相應手續(xù)。015入住人在規(guī)定期限內未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位可從此時起收取相應的管理費。016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。017自用部位是指用戶門以內、毗連部

18、位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施等。019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。020住宅區(qū)的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護。021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合，屬地管理與行業(yè)管理相結合的模式

19、。022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施，維護住宅區(qū)公共利益。024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達到50%以上或自第一個業(yè)主入住起滿兩年。025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關系（法律關系）。026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會：分期開發(fā)的住宅區(qū)，經已入住的過半數投票權的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權利、義務與業(yè)主委員會的權利、義務相同。027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。028業(yè)主大會召開的條件是須

20、經由已入住的過半數投票權的業(yè)主出席才能舉行。029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法定代理人參加。030業(yè)主大會每年至少召開一次。031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會負責在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內容送達每名業(yè)主。032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會：經持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應在接到該項提議起20日內就該項提議召開業(yè)主大會。033經提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理：在20日內，業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請，區(qū)住宅主管部門可以責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。034業(yè)主大會通過的決議

21、必須由出席會議的業(yè)主所投票數的過半數通過。035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計算為1票，不足5平方米的不計票。036業(yè)主大會的職權包括：1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員；2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；4.決定住宅區(qū)內關于業(yè)主利益的重大事項；5.修改業(yè)主公約；6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當的決定；7.批準業(yè)主委員會章程。037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產生；業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產生；業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔

22、任業(yè)主委員會委員；業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名，負責處理業(yè)主委員會日常事物；038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經業(yè)主委員會委員一致同意制定，并經業(yè)主大會批準。039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。040業(yè)主委員會委員的人數一般為11人至17人，經業(yè)主大會決定可適當增減，但最低不得少于5人。041入選業(yè)主委員會委員的人員應熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。042業(yè)主委員會每屆任期三年。043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。044業(yè)主委員會成員的工作性質委員為兼職，主任可專職。045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7天前將會議通

23、知書及有關材料送達每位委員。046業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作。048業(yè)主委員會的職權有：1.召集和主持業(yè)主大會；2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；3.采取公開招標方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4.審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。049業(yè)主委員會的職權中，其中3.4.5.項規(guī)

24、定的事項須報業(yè)主大會批準.050業(yè)主委員會的義務包括：1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定；2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3.不得從事各種投資和經營活動；4.對物業(yè)管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。051業(yè)主委員會不可以從事以盈利為目的的經營活動.052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數服從多數的原則。053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。054物業(yè)公司根據住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施管理.055物業(yè)委托管理合同應包括的內容：委托管理事項；管理標準；管理權限；管理期限；管理費收支；利潤及風險、監(jiān)督檢查；違約責任

25、及其他權利義務條款。056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應當報區(qū)住宅管理部門備案.057開發(fā)建設單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是：開發(fā)建設單位應當從住宅區(qū)入住前6個月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理。058前期管理的費用由開發(fā)建設單位自行承擔。059開發(fā)建設單位在住宅區(qū)開始入住2年內可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜.060在住宅區(qū)開始入住2年內成立業(yè)主委員會的，不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項職責。061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會應依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行管理，原物業(yè)管理公司在同等條

26、件下可以優(yōu)先承包管理。062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內的管理事項包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。063物業(yè)管理公司的權利是：根據有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；依據委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；選聘專營公司承擔專項經營業(yè)務。064物業(yè)管理公司的義務是：以為業(yè)主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部

27、門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；組織或協(xié)助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動；按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事經營活動。065住宅區(qū)內車輛管理的規(guī)定包括：接受公安等部門的統(tǒng)一指導和監(jiān)督；進入住宅區(qū)的車輛應按規(guī)定停放在停車場或設置有停車標志的場所；物業(yè)管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規(guī)定收取相應的保管費或車位使用費。066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或委托方可終止合同。067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，應賠

28、償業(yè)主損失。068物業(yè)管理公司違反有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關部門依法予以處理。069物業(yè)管理公司享受國家第三產業(yè)優(yōu)惠政策.070有關業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會可以根據本住宅區(qū)的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案；業(yè)主公約應當符合法律、法規(guī)、政府有關規(guī)定和土地使用權出讓合同的規(guī)定。071業(yè)主公約的主要內容包括：住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數；公共場所及公用設施狀況；業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內公共場所及公用設施的權益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利；業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權；住

29、宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內應遵守的行為準則；違反業(yè)主公約的責任；其他有關事項。072業(yè)主公約生效的條件是：業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到30%后，經已入住業(yè)主中持有過半數以上投票權的業(yè)主簽訂后生效。073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.074業(yè)主入住時物業(yè)管理公司應組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.075在移交住宅區(qū)的同時，開發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設資料包括：住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；地下管網竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清單；出售房屋的產權范圍或成本核算清單；住宅區(qū)公用設施、設備及公共場地清單；住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施設

30、備及公共場地的竣工日期。076在業(yè)主委員會未成立時，由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設資料，并代為保管。077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應遵守的規(guī)定有：未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。078室內部分的維修責任由業(yè)主負責維修。079室內部分維修責任界限的劃分是：業(yè)主大門內，水、電表閘、閥以內。080室內部分的維修費用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負責。081共用部

31、分維修養(yǎng)護責任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。082共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋（本體）維修基金中支付。083公用設施維修責任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關業(yè)務單位負責，維修養(yǎng)護費用由相關業(yè)務單位支付。086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負責？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關責任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。0

32、87毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關責任人按比例分擔費用。其中共有墻體按兩側均分后，由每側業(yè)主按比例分擔，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負責，其結構部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔。088人為造成公用設施損壞、損失的，由損壞者負責修復、賠償。089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護。090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。092房屋的空調架、防盜網等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺

33、階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用，外觀設施由業(yè)主或承租人承擔；其他費用從住宅本體維修基金中支付。096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。097公用設施專用基金由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取，并一次性向業(yè)主委員會劃撥；由區(qū)住宅主管部門設立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設施專用基金不得干涉；098公用設施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設總投資2%提取。09

34、9公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設施的重大維修工程項目。100住宅區(qū)內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理公司經營的商業(yè)用房。102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房，以微

35、利房價提供部分商業(yè)用房；103住宅區(qū)的專用房屋的產權屬該住宅區(qū)全體業(yè)主；104物業(yè)管理用房的計算方法是：物業(yè)管理用房面積（平方米）=人均管理用房規(guī)劃指標（0.06）×住宅區(qū)房屋總套數（住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數（3.75）。105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班用房。106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設單位利用小區(qū)（大廈）內相關公共場所解決。107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委

36、員會成立2個月內提供，最遲不超過6 個月（商業(yè)用房、公用設施專用基金相同）。109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3，高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2提供。110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房經營收入中收回。111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經營，其收入用于彌補管理費的不足。112住宅區(qū)的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業(yè)主委員會應每三個月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔相應的民事責任。114對未交納物業(yè)管理服務

37、費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的，物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。115對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的，可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進行催交；連續(xù)六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定并造成損失的，承擔相應責任并承擔相應損失。117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受市、區(qū)住宅主管部門的指導和監(jiān)督；業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定，

38、并通告全體業(yè)主。118業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的：擅自擴大收費范圍、提高收費標準；改變公用設施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善，經市、區(qū)主管部門認定應當予以處罰的。業(yè)主委員會有權予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質等級，直至吊銷其物業(yè)管理的經營項目。119業(yè)主委員會進行投資

39、和經營活動，市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道

40、、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處100元以上2000元以下的罰款。122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質”從事相應的物業(yè)管理工作。124資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。125物業(yè)管理公司按持有的不同資質證書，進行物業(yè)管理工作。持

41、有甲級資質證書的單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級標準收取管理服務費；持有乙級資質證書的單位，可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標準收取管理服務費；持有丙級資質證書的單位，可以管理9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外）并按丙級標準收取管理服務費。126業(yè)主委員會是否有權委托會計師事務所對物業(yè)管理公司進行審計？業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅（本體）維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。128業(yè)主委員委托會計師事務所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。

42、129住宅區(qū)管理服務費總收入的主要來源有1.部分商業(yè)用房租金；2.公用設施、設備和公共場所（地）的經營收入；3.向業(yè)主收取管理服務費；4.住宅區(qū)的其他合法收入。130住宅區(qū)管理服務費的基本開支有1.住宅區(qū)公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）；2.業(yè)主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用；3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；4.住宅區(qū)公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。131管理服務費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產保管保險費用。13

43、2收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業(yè)主委員會根據物業(yè)管理公司的資質證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后，報業(yè)主大會批準執(zhí)行。133住宅區(qū)管理服務費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。134住宅區(qū)公用設施專用基金的所有權屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。135住宅區(qū)公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。136住宅區(qū)公用設施專用基金所說的開發(fā)建設單位總投資含公用設施配套費、

44、建造成本。137住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區(qū)內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產權不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。138住宅區(qū)公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是：區(qū)內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現嚴重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新

45、、改造、改建的；地下排水管網大修、更新、改造等。上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設施；其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經營收入。141專用基金用于住宅區(qū)公用設施重大維修養(yǎng)護工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業(yè)主分攤。142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時，應向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；該項目有關圖紙、預算資料；施工承接單位或人員資質資料。143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用

46、基金的申請后14日內召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的住宅區(qū)公用設施專用基金使用申請表；區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。144房屋（本體）維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產，以每個單體物業(yè)為單位，由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔和享用。145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導和監(jiān)督。146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時

47、原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。147房屋（本體）維修基金的收取標準執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對本體基金繳交標準作適當調整。148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱

48、、墻體等），抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設施等。150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。151房屋（本體）維修基金維修標準：房屋共用部位的大、中、小修標準執(zhí)行國家建設部有關標準。152房屋（本體）維修基金不夠支出時，經業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤；單棟房屋本

49、體基金不夠使用時，經業(yè)主委員會或該棟50以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。153物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復，逾期視為同意；急修工程應在7日內答復，逾期視為同意。154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請，經區(qū)住宅管理部門核準后實施。155房屋（本體）維修基金使用

50、之后的手續(xù)：日常維護和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應出具“施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20以上業(yè)主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。156房屋（本體）維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝玫捻椖?、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關部門和業(yè)主的監(jiān)督和質詢。158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主

51、公約規(guī)定采取相應催繳措施。159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為之一的， 市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：1.擅自提高本體基金收費標準；2.改變本體基金的用途，挪作它用的；3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的；4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基金。161對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的，經業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50以上業(yè)主同意，日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經業(yè)主委員會決定提高

52、本體基金收取標準彌補。162房屋（本體）維修基金征收的具體標準是：本體基金征收標準應根據物業(yè)的使用年限及新舊程度，維修養(yǎng)護實際需要，并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業(yè)主征收（注：房屋保修期內不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規(guī)定標準執(zhí)行，但經業(yè)主委員會或多數業(yè)主同意，征收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50。163房屋（本體）維修基金使用的權限規(guī)定：動用本體基金，應履行規(guī)定的程序

53、和手續(xù)，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經本棟房屋占60以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時，經占60以上的業(yè)主同意，可由該棟房屋的業(yè)主分攤。164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位，應遵守深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法。165物業(yè)管理服務應遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權益。166何種物業(yè)可以不采用招標的方

54、式確定物業(yè)管理企業(yè) ？物業(yè)由開發(fā)建設單位自用 的；在一個物業(yè)管理區(qū)域內，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門會同有關部門劃定。167物業(yè)管理服務招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。168物業(yè)管理服務投標書應當包括：物業(yè)管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度；管理服務人員配備方案；管理服務用房及其他物資裝備配置方案；管理服務費用收支預算方案；管理服務分項標準與服務承諾；社區(qū)文化服務方案；管理服務模式設想等。169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務，應

55、當遵循國家有關的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應當符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標準。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進的管理服務標準，提高管理服務水平。170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。171物業(yè)管理公司派出機構物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復計算：1.管理處管理人員的工資、福利；2.保潔消殺費；3.治安防范費；4.公用配套設施日常維修養(yǎng)護費；5.園林綠地維修養(yǎng)護費；6.用于物業(yè)管理的固定資產折舊及經營、辦公費用；7.公用部位水電費；8.電梯運行維修養(yǎng)護費；9.中央空調費。172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內收取的管理服務費用及按規(guī)定用

56、于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應繳納的稅、費后，有結余的，應轉入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務費用，不得擅自提取或挪作他用。173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內進行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養(yǎng)護或改造，或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應當提供方便并接受監(jiān)管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對

57、維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質詢，物業(yè)管理企業(yè)應當在收到質詢后七日內予以答復。174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標準及服務項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處，并將查處結果書面通知投訴人。175物業(yè)管理公司應交納的稅種有：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加；企業(yè)所得稅；增值稅；印花稅。176營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為：營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的3%。177收取的中央空調使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。178物業(yè)管理公司代收

58、的水、電費收費項目要交增值稅。179物業(yè)管理費用收支公布的主要項目有：收入部分：管理費，房租，停車場收入，有償服務費等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費，經營費，差旅費，水電費，機電設備運轉水電費，設備工具修理費，公共設施維修、綠化養(yǎng)護費，保安費用，法定稅率、保險費，管理傭金等；本季盈虧，上季結轉，累積盈虧。三.保安服務管理001治安管理主要是:必須通過現行的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事

59、故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。002治安管理的主要內容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。004物業(yè)公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好（當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料）；符合計劃生育規(guī)定；具備一定的軍訓基本功；有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優(yōu)先考慮。006保安人

60、員崗前培訓的主要內容包括：公司簡介；物業(yè)管理法規(guī)學習；企業(yè)內部的有關管理制度：員工守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質量體系有關安保方面文件的學習；普法學習；職業(yè)道德教育；軍訓。007保安人員在崗培訓的主要內容包括：安保操作規(guī)程；隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。008保安人員單兵隊列考核標準是：軍人軍姿；停止間轉法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。009保安人員擒拿技術動作的基本內容是：基本功：直打、側打、勾打；彈踢、側踹、勾踢；綜合練習。擒敵拳等。010保安人員軍事體能測試標準是：百米跑14秒以內；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內

61、。011保安守護工作的涵義是指保安人員根據有關特別服務的協(xié)議（委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議），采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛(wèi)活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區(qū)、對一棟或一組大廈以及對一個工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業(yè)管理單位不承擔生命及財產的保險責任。012保安守護工作主要有：保護人身安全；保護財產安全；維護客戶單位內部正常的秩序。013在守護過程中可能遇到的主要問題是：火災；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。014巡邏保安服務的主要任務是：維護巡邏區(qū)域內和保護目標周圍的正常治安秩序；預防、發(fā)現、制止各種違

62、法犯罪行為；及時發(fā)現各種可疑情況，抓獲現行違法犯罪分子；警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現場；檢查發(fā)現防范方面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是：及時予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報告公安機關；疏散無辜群眾。016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是：控制、穩(wěn)住領頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關部門及公安機關，平息事件；協(xié)助客戶單位處理問題；防止事態(tài)擴大。017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是：將其勸出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監(jiān)護。018守護目標范圍內發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是：迅速向公

63、安機關報案；保護好現場；安撫受害者；注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應迅速移交公安機關，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關。019發(fā)現守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是：留心觀察，注意其行為發(fā)展，并及時向有關領導報告，做好控制工作。020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是：遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛(wèi)和要害部位的守護，在照明恢復前，嚴格控制人員進出。021遇有業(yè)主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是：問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內容；對當面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內容及時向有關領導匯報。022保安巡邏工作的主要方法是：采取定線、不定線相結合的巡邏線路；采取點與線結合的方法。023保安巡邏工作應注意的事項是：在時空控制上應注重系統(tǒng)管理；經常結合治安方面的情況，及時調整力量和巡邏方法；經常教育巡邏人員增強危險觀念，要