物業(yè)智能化設(shè)備維護(hù)與管理項目一

1、物業(yè)智能化設(shè)備維護(hù)與管理西北工業(yè)大學(xué)出版社前言 自20世紀(jì)80年代以來，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，一股智能建筑的建設(shè)熱潮在國內(nèi)外興起，智能建筑受到了政府機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士的高度關(guān)注。智能建筑的興起迫切需要一批懂技術(shù)、懂管理的各層次人才加入物業(yè)管理行業(yè)，這對傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。智能建筑的建成使用，給物業(yè)管理帶來了新的課題，即智能化物業(yè)管理。 目錄智能化物業(yè)管理概述建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)物業(yè)公共安全防范系統(tǒng)智能建筑消防系統(tǒng)1243智能物業(yè)管理信息系統(tǒng)567智能建筑消防系統(tǒng)智能小區(qū)及云社區(qū)目錄項目一 智能化物業(yè)管理概述任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè)任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理項目一任務(wù) 1 認(rèn)知智能

2、物業(yè)智能建筑的含義1 智能建筑（Intelligent Building，IB）是指通過將建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)和管理根據(jù)用戶的需求進(jìn)行最優(yōu)化組合，從而為用戶提供一個高效、舒適、便利的人性化建筑環(huán)境。智能建筑是集現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)之大成的產(chǎn)物，其技術(shù)基礎(chǔ)主要由現(xiàn)代建筑技術(shù)、現(xiàn)代電腦技術(shù)、現(xiàn)代通信技術(shù)和現(xiàn)代控制技術(shù)組成。智能建筑是信息時代的必然產(chǎn)物，主要包括智能大廈、智能住宅、智能小區(qū)及云社區(qū)等。智能建筑的發(fā)展史2任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè) （一）國外智能建筑的發(fā)展史 20世紀(jì)80年代后期，智能建筑風(fēng)靡全球。美國是最早出現(xiàn)智能建筑的國家；其他代表國家有日本、新加坡、韓國和印度。 （二）國內(nèi)智能建筑的發(fā)展

3、史 我國智能建筑的起步并不晚。中國智能建筑建設(shè)始于1990年，內(nèi)地代表城市有北京、上海、深圳、廣州和南京等。中國臺灣和中國香港的智能大廈起步較早。 （三）智能建筑與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù) 物聯(lián)網(wǎng)又稱傳感網(wǎng)，顧名思義，就是“物物相連的互聯(lián)網(wǎng)”。智能建筑是物聯(lián)網(wǎng)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，物聯(lián)網(wǎng)能使智能建筑更智能。智能建筑的發(fā)展史2任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè)智能物業(yè)的構(gòu)成與特點3任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè) （一）智能物業(yè)的基本組成“3A” 1.建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（Building Automation System） 建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)又稱為樓宇自動化系統(tǒng)，是將建筑物（或建筑群）內(nèi)的電力、照明、空調(diào)、給排水、防災(zāi)、保安、運(yùn)輸、

4、廣播、通信等設(shè)備以集中監(jiān)視和管理為目的，構(gòu)成一個綜合系統(tǒng)，一般是集散型系統(tǒng)，即分散控制與集中監(jiān)視、管理的網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)。 一般來說，建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)的控制范圍主要包括七個方面（詳細(xì)內(nèi)容見課本P5）。智能物業(yè)的構(gòu)成與特點3任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè) 2.通信自動化系統(tǒng)（Communication Automation System） 智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同時與外部通信網(wǎng)（如電話公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計算機(jī)網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng)）相連，與世界各地互通信息。 3.辦公自動化系統(tǒng)（Office Automation System） 辦公自動化系統(tǒng)是利用技術(shù)的手段提高辦公效率

5、，進(jìn)而實現(xiàn)辦公自動化處理的系統(tǒng)。智能物業(yè)的構(gòu)成與特點3任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè) （二）智能物業(yè)的特點 1.節(jié)能 2.能滿足多種用戶對不同環(huán)境功能的要求 3.提供現(xiàn)代化的通信手段和辦公條件 4.能創(chuàng)造安全、有利于健康的辦公環(huán)境 5.智能建筑能充分體現(xiàn)“以人為本”的理念智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 （一）智能化物業(yè)管理的定義 智能化物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、計算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)對建筑中的配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境、安保、場地等的自動監(jiān)控和集中管理，實現(xiàn)對業(yè)主信息、報修、收費、綜合服務(wù)等的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，從而實現(xiàn)向業(yè)主或物業(yè)使用者提

6、供高效和完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 （二）智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的比較 1.智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的比較 智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)的物業(yè)管理在根本目的上沒有區(qū)別，都是為業(yè)主、用戶提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造物業(yè)最佳的綜合效益。但由于管理對象的層次不同，服務(wù)對象（業(yè)主）對物業(yè)的使用、要求等不同，二者在內(nèi)容上必然會有所不同。智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 2.建筑智能化物業(yè)的管理目標(biāo) 建筑智能化物業(yè)的管理目標(biāo)包括以下五方面 （1）創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。 （2）發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值。 （3）具備智能綜合分析、判斷問題的能力。 （4）具有做

7、出決定、并且發(fā)出指令信息提供動作響應(yīng)的能力。 （5）使物業(yè)盡可能保值、增值。 智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 3.建筑智能化物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （1）對各種智能化設(shè)備系統(tǒng)的自動監(jiān)控和集中遠(yuǎn)程管理。 （2）保安、消防、停車管理高度自動化。 （3）三表自動計量，各種收費一卡通。 （4）管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化。 （5）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用。智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 （三）物業(yè)管理企業(yè)在智能化管理時代的機(jī)遇 1.智能化管理能提升企業(yè)的管理和服務(wù)水平 2.智能化管理能提高企業(yè)的知名度，增加企業(yè)的無形資產(chǎn) 3.智能化管理為企業(yè)實現(xiàn)多樣化經(jīng)營管理提供技術(shù)支撐智能建筑的分類

8、2任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 （一）智能大樓 智能大樓是指綜合智能化的單幢辦公類大樓。 （二）智能廣場 智能建筑開發(fā)從單幢開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槌善_發(fā)，形成一個位置相對集中的建筑群體智能廣場。 （三）智能住宅 智能住宅是指通過家庭總線把家庭內(nèi)的各種與信息相關(guān)的通信設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置都并入到網(wǎng)絡(luò)之中，進(jìn)行集中或異地的監(jiān)視控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的協(xié)調(diào)，提供工作、學(xué)習(xí)和娛樂等各項服務(wù)，營造出具有多功能的信息化居住空間。智能建筑的分類2任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 （四）智能小區(qū) 智能小區(qū)是對有一定智能程度的住宅小區(qū)的籠統(tǒng)稱呼。 （五）智能城市 在樓宇和小區(qū)實現(xiàn)了智能化后

9、，城市的智能化程度進(jìn)一步被強(qiáng)化，將會呈現(xiàn)以信息化為特征的智能城市。 （六）智能國家 智能國家是在智能城市的基礎(chǔ)上將各城際網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)成地域網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國，從而可方便地在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)遠(yuǎn)程作業(yè)、遠(yuǎn)程會議、遠(yuǎn)程辦公，也可通過Internet或其他通信手段與全世界溝通。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 （一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的LCC 理論 1.LCC理論 壽命周期費用（Life Cycle Cost，LCC）也稱為全壽命周期成本，是評價現(xiàn)代設(shè)備管理的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。 全壽命周期成本管理是從設(shè)備、項目的長期經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，全面考慮設(shè)備、項目或系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計、制造、購置、安裝、運(yùn)行、

10、維修、改造、更新直至報廢的全過程。這是使LCC最小化的一種管理理念和方法。 2.設(shè)施設(shè)備的壽命 設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 3.壽命周期費用的構(gòu)成 物業(yè)設(shè)施設(shè)備壽命周期費用的構(gòu)成主要有前期費用、購買費用、使用費用、維修費用和回收報廢成本等。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 （二）設(shè)施設(shè)備的可靠性理論 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的可靠性是指其無故障連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)工作的性能，分為固有可靠性和使用可靠性。 研究物業(yè)設(shè)施設(shè)備的可靠性就是研究如何防止、控制和消除設(shè)備出現(xiàn)的故障，保證物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用可靠性。 1.可靠度與不可靠度 可靠度是指物業(yè)設(shè)施設(shè)備在正常使用、保養(yǎng)和維修的條件下

11、，在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)完成規(guī)定功能的概率。不可靠度則是指物業(yè)設(shè)施設(shè)備在上述情況下不能完成規(guī)定功能的概率。 2.故障率和故障密度 物業(yè)設(shè)備在t時間后的單位時間內(nèi)發(fā)生故障的臺數(shù)相對于t時間內(nèi)還在工作的臺數(shù)的百分比，稱為該設(shè)備的故障率。即設(shè)備或部件在規(guī)定條件下、規(guī)定期限內(nèi)發(fā)生故障的次數(shù)。 故障密度是指在單位時間內(nèi)發(fā)生故障的設(shè)備臺數(shù)與總設(shè)備數(shù)之比。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 3.故障分布規(guī)律 在正常情況下，一臺設(shè)備是否發(fā)生故障呈隨機(jī)性，但是每一臺設(shè)備發(fā)生的故障卻有一定的規(guī)律性，而故障分布函數(shù)就反映了這種規(guī)律。常見的故障分布函數(shù)有指數(shù)分布、正態(tài)分布和威布爾分布。 4.故障率曲線

12、 通過對設(shè)備故障進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況可用故障率曲線來表示，其形狀像一個浴缸，故稱之為“浴槽曲線（Bath tub Curve）”，如圖1-1所示。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 設(shè)備故障率隨時間的變化可以分為初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。 圖1-1 故障率曲線物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 （三）設(shè)施設(shè)備的故障理論 故障理論包括故障統(tǒng)計分析和故障管理分析兩個方面，前者主要應(yīng)用可靠性理論從宏觀上定性、定量地分析故障；后者則采用具體的測試手段和理化方法，分析設(shè)備的劣化、損壞過程，從微觀上研究故障機(jī)理、形態(tài)和發(fā)展規(guī)律。

13、1.故障的概念 設(shè)備（系統(tǒng)）或零部件由于某種原因喪失其規(guī)定性能的狀態(tài)，即設(shè)備（系統(tǒng)）發(fā)生了故障。 2.常見故障的模式 設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障時，人們接觸到的是故障現(xiàn)象，即故障實物（現(xiàn)場）和故障的外部形態(tài)。 3.故障發(fā)生的原因 故障分析的核心問題是搞清發(fā)生故障的原因和機(jī)理，否則就不可能制定消除故障的有效對策。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 （四）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)是用好、管好、維護(hù)好、檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率和完好率。 設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，在很大程度上取決于設(shè)備的管理質(zhì)量，一般用設(shè)備的有效利用率和設(shè)備的完好率來衡量物業(yè)設(shè)備管理的質(zhì)量。 1.設(shè)備的有效利用率（A） 設(shè)備有效利用率是指每年度設(shè)備實際使用時間占計劃用時的百分比，即設(shè)備的使用效率，是反映設(shè)備工作狀態(tài)及生產(chǎn)效率的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。A=T/(T+T) 100%式中，A為設(shè)備有效利用率（%）；T 為設(shè)備有效工作時間（h）；T為設(shè)備停機(jī)或無效工作時間（h）。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理 2.設(shè)備的完好率（B）B=S0/S100%式中，B為設(shè)備完好率（%）；S0為設(shè)備完好的臺數(shù)；S為設(shè)備總臺數(shù)。 設(shè)備是否完好是通過檢查來評定的，完好標(biāo)準(zhǔn)是： 零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求； 運(yùn)轉(zhuǎn)正常，性能良好，性能