子悅薹洋房價格系數(shù)制作說明(20110104)

1、子悅薹洋房價格系數(shù)制作說明子悅薹洋房價格系數(shù)制作說明20102010年年1212月月目錄目錄子悅薹價格系數(shù)制作說明2第一部分第一部分 價格系數(shù)制作總體說明價格系數(shù)制作總體說明第三部分第三部分 水平系數(shù)制作說明水平系數(shù)制作說明第四部分第四部分 垂直系數(shù)制作說明垂直系數(shù)制作說明第第 3 3 頁頁第第 9 9 頁頁第第 3030頁頁第二部分第二部分 公式及系數(shù)取值說明公式及系數(shù)取值說明第第 6 6 頁頁子悅薹價格系數(shù)制作說明3第一部分第一部分 價格系數(shù)制作總體說明價格系數(shù)制作總體說明子悅薹價格系數(shù)制作說明4價格系數(shù)制作總體說明價格系數(shù)制作總體說明本系數(shù)表的制作主要原理是： 通過內部各戶型的相互比較，

2、得出各不同位置戶型的素質差別。 單個戶型的素質評分拆分為水平系數(shù)與垂直系數(shù)兩個方面，通過相乘得出單個戶型的綜合系數(shù)（綜合系數(shù)=（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+增值系數(shù)），綜合系數(shù)的大小反映出戶型素質的高低。水平系數(shù)水平系數(shù)垂直系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)綜合系數(shù)子悅薹價格系數(shù)制作說明5集團目標：洋房快速銷售、資金快速回籠營銷目標：開盤售罄，為后期項目打造良好營銷氛圍品牌目標：打響品牌，推廣品牌文化，增強品牌美譽度價格制定依據(jù)：價格制定依據(jù)：子悅薹價格系數(shù)制作說明6第二部分第二部分 公式及系數(shù)取值說明公式及系數(shù)取值說明n實收均價實收均價=（銷售總額折前綜合折扣）/總

3、建筑面積 = （單價折前單位建筑面積 綜合折扣）/總建筑面積n單價折前單價折前=單價折后/綜合折扣 n單價單價=均價綜合系數(shù) =均價（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)）（1+增值系數(shù)） =均價（1+水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)） （1+贈送面積折算率實用率建筑面積）n水平系數(shù)水平系數(shù)=權重分值10100 子悅薹價格系數(shù)制作說明7公式及系數(shù)取值說明n增值系數(shù)增值系數(shù)=贈送面積折算率實用率建筑面積）n操作標準：操作標準：以中間的標準層作為打分基準層；10分制，分5個等級；項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；權重相當于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅；子悅薹

4、價格系數(shù)制作說明8公式及系數(shù)取值說明子悅薹價格系數(shù)制作說明9第三部分第三部分 水平系數(shù)制作說明水平系數(shù)制作說明子悅薹價格系數(shù)制作說明10三亞典型樓盤價格因素三亞典型樓盤價格因素山嶼湖n產品供應：2009年11月開盤，推出27棟5-7層的洋房，共1108套。48一房約500套，兩房85300套，三房130300套n戶型：頂層為三房，兩房看湖，一房觀河。配備大面積陽臺、入戶花園，一層贈送地下室。差價較大，1層4.4萬/，2層3.6萬/，差價為8000元/n景觀：以水為主，以河環(huán)繞，以湖居中，河、山、湖景觀帶視覺沖擊，差價不大n朝向差價：朝向考慮西曬，略加調整。洋房均價洋房均價3.6萬萬優(yōu)惠活動：全

5、款9.8折，贈送精裝修家電、窗簾。銷售情況：剩余18套，主要為3房n山嶼湖的價格制定以戶型與增值面積為主，景觀和朝向為輔助調整。子悅薹價格系數(shù)制作說明11三亞典型樓盤價格因素三亞典型樓盤價格因素鳳凰水城n產品供應：10年10月開盤推出（4#、5#）花園洋房，共132套， 主推95兩房96套，138三房24套。n戶型：南北通透95兩房-138三房，贈送觀景陽臺，一層贈地下室，戶型選擇余地比較少，不做較大價格區(qū)分。n層差、方向差：300-5000元/，考慮西曬作為調整。n景觀：背山、面海、臨河，臨河三面通透位置總價相對要高10萬以上，約1000元/。洋房均價洋房均價2.5萬萬優(yōu)惠活動：一次性付款9

6、.7折后再9.5折，團購6-9套9.7折10套以上9.6折。銷售情況：已銷售80%。n鳳凰水城洋房價格主要以景觀和朝向為主，以 戶型為輔助調整子悅薹價格系數(shù)制作說明12三亞典型樓盤價格因素三亞典型樓盤價格因素p稀缺性奢侈品：三亞樓盤中提供洋房產品的只有鳳凰水城、山嶼湖、魯能三亞灣寥寥幾家。洋房成為三亞樓市產品供應中的稀缺性奢侈品，所以在價格上要體現(xiàn)稀缺性所帶來的心理價值。p景觀：景觀成為三亞洋房產品價格因素最重要的部分，山嶼湖的花園洋房結合建筑內部庭院、外河、內湖等人工景觀，營造出悠閑的度假理念；鳳凰水城以背山、面海、臨河作為產品賣點。p戶型：通透兩房、三房結合大面積入戶花園和陽臺，營造舒適的

7、生活空間p朝向和層差：均以層差和朝向結合來作為定價的因素，小結4號樓3號樓2號樓1號樓a1 a2 b1 b2子悅薹價格系數(shù)制作說明13本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明迎賓路戶型常規(guī)的水平系數(shù)主要參考 戶型、朝向、景觀、噪音四大因素來制定 噪音分析：噪音分析：子悅薹洋房項目西北邊緊鄰金雞嶺公園，東邊是在建的高層住宅，項目完工后噪音干擾幾乎不存在，四棟樓朝向一致，樓間距足夠寬敞，不影響各樓之間的采光，故噪音和采光因素在評分中可以忽略。朝向分析：朝向分析：戶戶南北通透，通風采光與朝向基本一樣，從朝向來說也無法拉開差距，因此，在評分中也可以忽略大部分朝向的因素，只是把有西曬/東照的位置與中

8、間位置的戶型稍作區(qū)別，作為特殊情況來考慮。噪音、朝向噪音、朝向子悅薹價格系數(shù)制作說明14本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明項目外部環(huán)境：西北面緊鄰金雞嶺公園、可以看到山景項目內部環(huán)境：東面可以觀賞到小區(qū)水文景觀、高爾夫練習場景觀景觀金雞嶺高爾夫練習場水景子悅薹價格系數(shù)制作說明15本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明 在景觀基本相同的情況下，客戶選擇的更多是視野更通透的戶型，1號樓和四號樓視野優(yōu)勢相對明顯視野視野子悅薹價格系數(shù)制作說明16本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明n戶型：所有戶型均是南北通透設計，層層退臺，面積隨著樓層改變有不同變化，有各種不同的花園、陽臺、泳

9、池等贈送，所以需作為主要水平因素考慮。n全部戶型都有大面積贈送，包括半地下室、花園、露臺、泡池等，所以戶型占得權重最高，是最佳的賣點，所以這些贈送面積需單獨作為增值因素計算。戶型因素戶型因素子悅薹價格系數(shù)制作說明17本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明朝向：本項目的所有戶型均為南北朝向，但存在西曬與東照的問題，打分時應重點考慮特殊因素特殊因素子悅薹價格系數(shù)制作說明18本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明西西東東n 水平系數(shù)主要參考依據(jù)： 參照項目實際情況以及客戶選擇意向，最終確定戶型、視野、景觀為本項目系數(shù)表三個核心影響因素，同時考慮西曬/東照和風水等特殊因素。小結小結子悅薹價

10、格系數(shù)制作說明19本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明水平系數(shù)評定水平系數(shù)評定水平四大因素及權重結構本項目水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進而細分打分，分為：戶型、景觀、視野、特殊四項評分因素。評分標準戶型：占35視野：占15景觀：占40特殊：占10子悅薹價格系數(shù)制作說明20本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明水平系數(shù)評定水平系數(shù)評定水平四大因素及權重結構同一平面各單位價差的因素及權重同一平面各單位價差的因素及權重影響因素權重影響因素權重一景觀40%二視野15%客廳（50%）20%客廳（50%）7.5%主臥（30%）12%主臥（30%）4.5%次臥（20%）8%次

11、臥（20%）3%三戶型35%四特殊10%面積（60%）21%朝向（50%）5%功能布局（40%）14%風水（50%）5%子悅薹價格系數(shù)制作說明21本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明優(yōu)勢景觀分析椰林綠地山景高爾夫練習場水文景觀子悅薹價格系數(shù)制作說明22本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明水平系數(shù)評定水平系數(shù)評定優(yōu)劣景觀綜合分析優(yōu)勢景觀：山景、小區(qū)景觀 劣勢景觀：破舊房屋二級一級三級四級一級二級一級一級三級三級四級四級三級三級二級東面能看到小區(qū)水景和高爾夫場景，景觀資源很好西面能看到部分山景和小區(qū)景觀部分能看到金雞嶺山景4號樓對山景有所阻擋，只有少量的小區(qū)景觀，資源有限子悅薹價格

12、系數(shù)制作說明23本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明水平系數(shù)評定水平系數(shù)評定二級景觀評分標準第一級別（9-10分）： 東面通觀園林內景，景觀資源很好。第二級別（7-8分）： 東面園能看到部分林內景，西面能看到部分山景。第三級別（5-6分）： 部分能看到金雞嶺山景第四級別（4分以下）： 少量的小區(qū)景觀，資源有限 一級二級三級四級一級一級一級二級三級三級四級四級二級子悅薹價格系數(shù)制作說明24本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明水平系數(shù)評定水平系數(shù)評定二級四級視野評分標準一級（9-10分）：視野開闊，南面基本無遮擋 二級（-8分）：視野相對開闊，前后樓盤部分限制一級二級一級一級二級子

13、悅薹價格系數(shù)制作說明25水平系數(shù)評定水平系數(shù)評定本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明二級戶型評分標準面積：面積：每套房子的面積整體不相同，相對于洋房來說，面積大相對有競爭優(yōu)勢。功能分區(qū)功能分區(qū)：三室兩廳為主力戶型，評9分；兩室兩廳功能分區(qū)在市場上相對有優(yōu)勢，但在洋房層面上講略顯不足，評7-8分；雙套間+1分子悅薹價格系數(shù)制作說明26本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)制作說明水平系數(shù)評定水平系數(shù)評定特殊原因評分標準朝向：朝向：本項目的所有戶型均為南北朝向，但存在西曬與東照的問題，西曬為1分，東照為10分，其余為8分。西曬東照子悅薹價格系數(shù)制作說明27本項目水平系數(shù)制作說明本項目水平系數(shù)

14、制作說明水平系數(shù)評定水平系數(shù)評定水平系數(shù)表水平系數(shù)表水平系數(shù)水平系數(shù)指標樓號1#樓2#樓指標樓號1#樓2#樓房號b2b1a2a1b2b1a2a1房號b2b1a2a1b2b1a2a1一戶型35%三視野15%面積21%78887888客廳7.5%97789778功能布局14%98889888主臥4.5%5445544527.3%28%28%28%27.3%28%28%28%次臥3%53345334小計小計10.7%8.2%8.2%9.7%10.7%8.2%8 . 2%9 . 7%二景觀40%四特殊10%客廳20%75557555朝向5%87758775主臥15%54445444次臥5%544454

15、44小計24%18%18%18%24%18%18%18%小計8%7%7%5%8%7%7%5%子悅薹價格系數(shù)制作說明28水平系數(shù)表水平系數(shù)表水平系數(shù)水平系數(shù)指標樓號3#樓4#樓指標樓號3#樓4#樓房號b2b1a2a1b2b1a2a1房號b2b1a2a1b2b1a2a1一戶型35%三視野15%面積21%78887888客廳7.5%97789778功能布局14%98889888主臥4.5%5445544527.3%28%28%28%27.3%2 8%28%28%次臥3%53345334小計小計10.7%8.2%8.2%9.7%10.7%8 . 2%8.2%9.7%二景觀40%四特殊10%客廳20%7

16、5557555朝向10%87758775主臥15%54445444次臥5%54445444小計24%18%18%18%24%1 8%18%18%小計8%7%7%5%8%7%7%5%子悅薹價格系數(shù)制作說明29子悅薹價格系數(shù)制作說明30第四部分第四部分 垂直系數(shù)制作說明垂直系數(shù)制作說明 垂直系數(shù)評定是按同一單位因為樓層高低的變化而引起素質差異進行打分，主要包括垂直系數(shù)評定是按同一單位因為樓層高低的變化而引起素質差異進行打分，主要包括基礎層差（越高系數(shù)越大）基礎層差（越高系數(shù)越大）客戶心理影響（客戶一般會從視野景觀、空間感差異、心理優(yōu)越差異、特殊偏好來考慮，客戶心理影響（客戶一般會從視野景觀、空間感

17、差異、心理優(yōu)越差異、特殊偏好來考慮，根據(jù)客戶選擇結果來考慮具體調整）根據(jù)客戶選擇結果來考慮具體調整）垂直系數(shù)兩大因素 子悅薹項目洋房是層層錯臺的設計，各樓層戶型面積隨著樓層的增高而減少，面積的減小所帶來的心里優(yōu)越性缺失又被視野有所彌補，所以，隨著樓層的增加，垂直系數(shù)按基準層差2.7%遞增。子悅薹價格系數(shù)制作說明31本項目垂直系數(shù)制作說明本項目垂直系數(shù)制作說明競爭樓盤層差分析： 山嶼湖洋房層差為500-1000，層高為5-7層，層差總價為2500-7000不等 鳳凰水城南岸寬景洋房層差為1000，層高為5 層，層差總價為5000 子悅薹項目定位高端，且本期開盤樓盤為6-8層洋房， 基礎層差定位基

18、礎層差定位10001000元元/ /，建筑面積單價為，建筑面積單價為3750037500元，則層差系數(shù)為元，則層差系數(shù)為2.7%2.7%子悅薹價格系數(shù)制作說明32本項目垂直系數(shù)制作說明本項目垂直系數(shù)制作說明垂直系數(shù)評定標準垂直系數(shù)評定垂直系數(shù)評定樓層樓層客戶選擇心理客戶選擇心理調整調整1層層送半地下室，但視野不好景觀效果一般垂直系數(shù)比標準層增加0.5%，即每平米增加1200元2-3層層均勻分布標準每層增加垂直系數(shù)2.7%4層層帶數(shù)字4導致選擇較少 層差降低1%5層視野開闊，看到山景拉高層差4.0 %6層層視野相對開闊，單位于頂樓，面積相對較小 降低垂直系數(shù)相當于4層2層為標準層子悅薹價格系數(shù)制

19、作說明33本項目垂直系數(shù)制作說明本項目垂直系數(shù)制作說明客戶心理樓層帶樓層帶4，垂直系數(shù)，垂直系數(shù)-1%；樓層帶；樓層帶6、8，垂直系數(shù)，垂直系數(shù)+1%垂直系數(shù)表垂直系數(shù)表1 1、2 2、3 3號樓號樓基礎層差客戶心理綜合層差垂直系數(shù)62.70%3.00%16.50%16.50%52.70%0.00%10.80%10.80%42.70%0.00%8.10%8.10%32.70%0.00%5.40%5.40%22.70%0.00%2.70%2.70%10.00%4.00%4.00%4.00%子悅薹價格系數(shù)制作說明344 4號樓號樓基礎層差客戶心理綜合層差垂直系數(shù)82.70%3.00%10.80%1

20、3.80%72.70%0.00%8.10%8.10%62.70%0.00%5.40%5.40%52.70%0.00%2.70%2.70%40.00%0.00%0.00%0.00%3-2.70%0.00%-2.70%-2.70%2-2.70%0.00%-5.40%-5.40%10.00%4.00%-5.40%-1.40%子悅薹價格系數(shù)制作說明35垂直系數(shù)表垂直系數(shù)表增值系數(shù)評定增值系數(shù)評定贈送面積包括：入戶花園、陽臺、凸窗、露臺、泳池贈送面積包括：入戶花園、陽臺、凸窗、露臺、泳池折算率：地下室、泳池：折算率：地下室、泳池：25%25%；陽臺、露臺、凸窗：；陽臺、露臺、凸窗：60%60%；入戶花園

21、；入戶花園45%45%建筑面積：建筑面積： 13136.20 13136.20 增值系數(shù)增值系數(shù)=贈送面積折算率實用率建筑面積）子悅薹價格系數(shù)制作說明361 13 31 13 36 6. .2 20 0 1 13 31 13 36 6. .2 20 0 綜合系數(shù)表綜合系數(shù)表子悅薹價格系數(shù)制作說明371號樓2號樓3號樓4號樓a1bb1b2a1bb1b2a1bb1b2a1bb1b2F8114.8% 108.6% 108.6% 125.8%F7107.6% 101.8% 101.8% 118.0%F6109.9% 102.1% 102.1% 121.3% 115.1% 106.9% 106.9% 1

22、26.4% 115.1% 106.9% 106.9% 129.3%92.7%91.4%91.4% 103.6%F586.3%86.6%86.7% 100.7%90.6%90.9%91.0% 105.1%90.6%90.9%91.0% 107.6%91.4%89.2%89.2% 102.5%F488.8%85.8%85.8% 100.0%93.2%90.1%90.1% 104.4%93.2%90.1%90.1% 106.9%88.2%86.1%86.1%99.0%F385.0%83.9%83.9% 100.1%89.2%88.1%88.1% 104.4%89.2%88.1%88.1% 106.9

23、%82.5%83.0%83.0%96.6%F283.5%82.5%82.5%90.8%87.7%86.6%86.6%94.8%87.7%86.6%86.6%97.2%80.8%81.4%81.4%87.3%F1116.3% 117.9% 117.9% 133.6% 119.8% 123.4% 123.4% 139.3% 121.7% 123.4% 123.4% 142.4% 117.1% 120.9% 120.9% 133.8%子悅薹價格系數(shù)制作說明381號樓2號樓3號樓4號樓a1a2b1b2a1a2b1b2a1a2b1b2a1a2b1b2F840170380003800044020F7376

24、50356203562041290F638460357303573042450402803741037410442304028037410374104525032440319803198036250F530200303003034035240317003181031840367803170031810318403765031980312103121035870F431070300203002034990326103153031530365303261031530315303741030860301303013034640F329740293602936035030312103083030830

25、365303121030830308303741028870290402904033800F229220288702887031770306903030030300331703069030300303003401028270284802848030550F140700412604126046750419204318043180487504259043180431804983040980423104231046820折后單價折后單價子悅薹價格系數(shù)制作說明391#1#樓樓折后總價折后總價戶型a1a2b1b26F房價3589000 3300000 3300000 4635000面積87.3786.4

26、986.49102.245F房價3731000 3700000 3705000 4721000面積115.68114.34114.34125.464F房價3997000 3862000 3862000 4977000面積120.47120.47120.47133.23F房價4031000 3926000 3926000 5227000面積126.91125.22125.22139.732F房價4186000 4112000 4112000 5897000面積134.15133.36133.36173.821F房價6562000 6073000 6073000 9847000 面積150.97

27、137.83137.83197.242#2#樓樓折后總價折后總價戶型a1a2b1b26F房價3758000 3455000 34550004829000面積87.3786.4986.49102.245F房價3916000 3884000 38880004928000面積115.68114.34114.34125.464F房價4195000 4056000 40560005196000面積120.47120.47120.47133.23F房價4230000 4123000 41230005451000面積126.91125.22125.22139.732F房價4397000 4315000 43150006157000面積134.15133.36133.36173.821F房價6759000 6356000 6356000 10269000 面積150.97 137.83137.83197.241#1#樓樓2#2#樓樓a1 a2 b1 b2a1 a2 b1 b2子悅薹價格系數(shù)制作說明403#3#樓樓3#3#樓樓折后總價折后總價戶型a1a2b1b26F房價3758000 3455000 3455000 49