精品--02月12日昆山世茂國際城營銷、招商整合方案--商業(yè)地產(chǎn)策劃

1、“昆山世茂國際城營銷、招商整合方案昆山世茂國際城營銷、招商整合方案世茂昆山國際城商業(yè)高效營銷解決方案產(chǎn)品解析產(chǎn)品解析優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化合理：優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化合理：建立合理的產(chǎn)品分隔模式，鎖定合理的總價段，將對銷售起到極大促進作用營銷包裝營銷包裝品牌與產(chǎn)品的價值提升：品牌與產(chǎn)品的價值提升：重新厘定工程價值、企業(yè)的品牌價值，重新厘定工程價值、企業(yè)的品牌價值，可以提高工程競爭層面，確立工程的獨可以提高工程競爭層面，確立工程的獨立性。立性。推廣蓄客推廣蓄客精準鎖定客戶：精準鎖定客戶：在根底推廣的氣氛營造根底上，針在根底推廣的氣氛營造根底上，針對性的在目標客戶群中引爆，釋放對性的在目標客戶群中引爆，釋放準客戶

2、。準客戶。商業(yè)招商商業(yè)招商輔助銷售，長效品牌：輔助銷售，長效品牌：作為銷售的輔線，良好的招商蓄勢，對于銷售將起到相輔相成的作用，同時是世茂品牌的長效印證。高效推廣高效推廣強化品牌強化品牌精準去化精準去化壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，一層?垂直電梯的運力不夠，不是最好的垂直向輸送工具；?設(shè)置南北2個消防樓梯，是否合理或超標準；?主動線設(shè)置消防樓梯，影響價值；?西北角的隔間設(shè)置不合理，導致2樓的隔間也出現(xiàn)問題；?1F沒有設(shè)置足夠公共洗手間，配套不完善；壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，二層?垂直電梯的運力不夠，不是最好的垂直向輸送工具；?設(shè)置南北2個消防樓梯，是否合理或超標準；?北側(cè)連通大商業(yè)的通道商鋪，卻沒有商鋪開門；?西

3、北角的隔間設(shè)置不合理；?2F沒有設(shè)置足夠公共洗手間，配套不完善；壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，三層?3F均為獨立商鋪，而且動線缺乏，估計銷售會有難度；?動線不寰通，兩端的商鋪幾乎沒有人流；壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，調(diào)整的建議一層自動扶梯11、取消1號位置的消防樓梯；2、合理調(diào)整開間進深比；3、調(diào)整該位置樓梯為東西向；4、調(diào)整制動扶梯位置，成為“直達天梯，輸送人流到3F。234自動扶梯壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，調(diào)整的建議二層自動扶梯自動扶梯1、人流動線得到改善；2、商鋪隔間更加合理；3、每塊商鋪都不在是割裂、獨立的，互有聯(lián)系，成為一體。壹、產(chǎn)品分析五區(qū)，調(diào)整的建議三層自動扶梯自動扶梯1、2F-3F的動線得到改善；2、幾個體

4、塊之間的聯(lián)系緊密了，商業(yè)購物的趣味性得到提高；3、取消一些不必要的通道，提高得房率。壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，一層1、南側(cè)親水地帶為防汛墻，而且高度較高，缺少親水商業(yè)的趣味性，近期也難以改善，因此在北側(cè)做商業(yè)開門的意義不大；2、在總平圖上，南側(cè)靠河有大量綠化，會阻隔商業(yè)人流，我們認為不妥；壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，二層1、左右2塊在2層連續(xù)性不夠；2、連廊也不連續(xù)，僅僅是陽臺的作用；壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，三層1、3F商鋪完全依附于2F，沒有獨立動線，即時樓梯到達3F，也僅僅為消防疏散作用；壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，調(diào)整的建議建議沿河一側(cè)的設(shè)計做較大的調(diào)整，形成沿河的親水休閑長廊、形成整個商業(yè)的聚焦點、形成雙首層的概念。1

5、233壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，調(diào)整的建議在1的位置設(shè)置步行臺階，有幾個作用，1、可以在此處形成天然的欣賞劇場，利用廣場中心的景觀場地，可以定期舉行各類表演和活動，成為視覺的焦點；2、將主軸線的人流引導到二樓的親水平臺上，為沿河而來商業(yè)帶來商業(yè)人氣，成為親水的2樓景觀商業(yè)；3、承擔一局部人流疏散的作用。11233壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，調(diào)整的建議在2的位置1F建議減少綠化景觀，改為機動車通道和停車位，作用1將機動車導入商業(yè)底端，利于商業(yè)人流對于這一側(cè)商業(yè)的促進和帶動；2靠河的業(yè)態(tài)趨向于餐飲、娛樂等，因此如果能夠停車，對于招商、運營均有利；在2的位置2F建議設(shè)置連續(xù)的連廊，形成親水景觀連廊，促進2F的商業(yè)價值

6、的提升，也可增加人流，212333在3的位置增加自動扶梯，將弧形動線上的人流能夠?qū)?F平臺上。33壹、產(chǎn)品分析六區(qū)，調(diào)整的建議局部三層的商鋪的分隔建議：南南北北2F2F親水親水平臺平臺AB壹、產(chǎn)品分析七區(qū)一層二層三層七區(qū)的主要問題與六區(qū)接近，在這里不做贅述。但是最致命的問題是與北側(cè)商業(yè)的互動存在問題。壹、產(chǎn)品分析七區(qū)，調(diào)整的建議北側(cè)的大潤發(fā)超市在這一側(cè)做什么是影響南側(cè)條狀商業(yè)商業(yè)價值的最關(guān)鍵因素，從圖紙上看是臨時停車位，東側(cè)是自行車停車位，這些對于商業(yè)氣氛的形成不利。最理想的狀況是形成雙側(cè)互動的商業(yè)，否那么自由作為目的型消費來定位。貳、招商思路工作方案一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位二、招商策略貳、招

7、商思路工作方案一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位七區(qū)：條件分析：比較靠近商業(yè)入口，南北兩側(cè)都有停車位，同時與主要商業(yè)動線脫離。業(yè)態(tài)定位：餐飲、休閑類業(yè)態(tài)； 包括，目的型消費的中、高端休閑餐飲、酒吧 、高端SPA等休閑類商業(yè)。夢田夢田香草香草臺灣菜臺灣菜 周道周道CEO養(yǎng)生養(yǎng)生會所會所 貳、招商思路工作方案一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位五區(qū)：條件分析：最靠近東側(cè)的賣場、北側(cè)的百貨，而且2F北側(cè)還與百貨相連，是人流最旺的一塊區(qū)域。業(yè)態(tài)定位：1F 1F 各類零售，各類零售，包括，家居用品、服裝、食品、藥店等； 2F 2F 零售與快餐混合區(qū)，以零售為主；零售與快餐混合區(qū)，以零售為主； 3F 3F 快餐，快餐，包括混合類餐

8、飲、快速餐飲等。特力屋特力屋吉慶嫂吉慶嫂拉芳舍拉芳舍米羅咖啡米羅咖啡兩岸咖啡兩岸咖啡 貳、招商思路工作方案一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位六區(qū)：條件分析：濱水、靠近主軸線，商業(yè)人流較大。業(yè)態(tài)定位：1F 1F 各類零售及餐飲各類零售及餐飲； 2F2F、3F 3F 休閑餐飲、咖吧等；休閑餐飲、咖吧等；貳、招商思路工作方案一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位三、四區(qū)：條件分析：濱水、靠近SOHO區(qū)，南側(cè)可停車，消費相對商務。業(yè)態(tài)定位：1F 一樓可以照應北側(cè)2區(qū)的規(guī)劃，規(guī)劃中高檔零售，包括服裝、兒童用品、數(shù)碼產(chǎn)品、體育用品等； 2-3F 休閑餐飲、商務型咖啡廳等；郎庭郎庭 貳、招商思路工作方案一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位二區(qū)：條件

9、分析：在雙向主軸線上，靠近SOHO區(qū)，消費相對商務、高端，但人流相對減少。業(yè)態(tài)定位：1F、2F 分區(qū)規(guī)劃中高檔零售一定的目的型購物，包括服裝、兒童用品、數(shù)碼產(chǎn)品、體育用品等； 3F 休閑餐飲、咖吧等；貳、招商思路工作方案一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位一區(qū)：條件分析：靠近SOHO，沿路，有比較好的招示面，同時臨近西側(cè)的夏駕河公園，商務、休閑人流比較多。業(yè)態(tài)定位：建議整棟分2-3家招租，可以設(shè)置的業(yè)態(tài)包括銀行、婚紗攝影等，目的型業(yè)態(tài)；貳、招商思路工作方案一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位八區(qū)：條件分析：沿主干道，在世貿(mào)廣場和賣場的夾角處，人流最旺盛的區(qū)域。業(yè)態(tài)定位：建議整棟或分建議整棟或分2-32-3家招租，定位為品

10、牌零售旗艦店，家招租，定位為品牌零售旗艦店，業(yè)態(tài)可以做中高端的家具、家飾或服裝飾品等。業(yè)態(tài)可以做中高端的家具、家飾或服裝飾品等。貳、招商思路工作方案二、招商策略招商策略：招商策略： 扎根昆山、全城覆蓋、大小通吃扎根昆山、全城覆蓋、大小通吃價格策略：價格策略： 高舉高折、優(yōu)商優(yōu)價、早租高惠高舉高折、優(yōu)商優(yōu)價、早租高惠營銷包裝策略：營銷包裝策略： 世貿(mào)國際城、昆山新中心世貿(mào)國際城、昆山新中心 商業(yè)原始股、財富掘金地商業(yè)原始股、財富掘金地初步設(shè)想：一樓的租金報價為5-6元/M2.天 二樓的租金報價為3-4元/M2.天 三樓的租金報價為元/M2.天優(yōu)惠方案：再行商榷一、營銷策略二、籌劃、包裝策略叁、營

11、銷推廣工作方案三、營銷節(jié)點四、合作方案叁、營銷推廣工作方案一、營銷策略策略一：品牌先導，提高戰(zhàn)略高度 企業(yè)品牌：世茂，城市運營商 工程品牌：不只一個項目，是未來城市的正中心策略二：區(qū)域覆蓋，強化品牌廣度 立足于“西上海，覆蓋半小時車程內(nèi)區(qū)域/城市蘇州蘇州太倉太倉昆山昆山上海上海叁、營銷推廣工作方案一、營銷策略策略三：事件營銷，夯實營銷深度 以事件活動為營銷推手，夯實客戶資源，提高成交率 活動列舉：溫州商會、浙江商會資源內(nèi)部投資推介會銀行高端客戶資源上海、昆山地區(qū)推介會利用工程進程中的各種簽約儀式活動包括品牌商家簽約、世茂廣場商業(yè)促銷活動、游園親子活動等連鎖加盟品牌大會邀請知名連鎖加盟品牌與投資

12、客戶做互動，買鋪、開店一條龍效勞，資產(chǎn)、經(jīng)營收益一個不落叁、營銷推廣工作方案二、籌劃、包裝策略環(huán)上海西中心，一個新城市的起點環(huán)上海西中心，一個新城市的起點世貿(mào)國際城，重新定義昆山的高度世貿(mào)國際城，重新定義昆山的高度叁、營銷推廣工作方案三、營銷節(jié)點時間工程節(jié)點銷售計劃招商計劃2011年2月施工圖階段前期銷售準備進場準備配合調(diào)整進場準備3月4月開工5月品牌推廣事件推廣銷售蓄水市場全面化覆蓋圈定前期招商重點客戶區(qū)域優(yōu)勢及租金價格宣導6月07月主體結(jié)構(gòu)封頂8月9月開盤第一期熱銷10月意向客戶簽訂入駐意向協(xié)議，舉行大型簽約儀式全面招商、簽約展開11月12月內(nèi)裝第二期加推持續(xù)熱銷2012年1月2月3月主力店/次主力店招商完成交房第三期新年加推持續(xù)熱銷4月5月一般商家簽約6月第四期保留現(xiàn)房推售熱銷、大幅提價7月8月目標完成招商85%9-11月目標完成90%以上叁、營銷推廣工作方案四、合作方案1. 前期參謀效勞 總費用：人民幣30萬元 效勞內(nèi)容：前期工程市場調(diào)研參與、指導、監(jiān)控建筑規(guī)劃設(shè)計及商業(yè)空間設(shè)計提出商業(yè)布局