舊工業(yè)區(qū)更新的發(fā)展策略

1、舊工業(yè)區(qū)更新的發(fā)展策略舊工業(yè)區(qū)改造產(chǎn)生背景社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因致使舊廠房閑置、廢棄舊廠房產(chǎn)生背景：u 隨著城市化發(fā)展腳步加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，許多大中城市中心區(qū)的域部分工廠由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大再生產(chǎn)，效益不佳，環(huán)境污染等因素，紛紛退出主城搬遷郊區(qū)，廠房、倉(cāng)庫(kù)留在了城區(qū)。u隨著時(shí)間的推移，這些失去功能的舊廠房、倉(cāng)庫(kù)，逐漸淪為廢棄、空置的老舊廠房，卻占據(jù)著城市的中心位置。舊工業(yè)區(qū)改造動(dòng)因舊廠房占據(jù)城市中心位置，改造再利用勢(shì)在必行舊工業(yè)區(qū)改造動(dòng)因：舊廠房雖然廢棄、閑置，卻占據(jù)著城市的重要位置，使得改造勢(shì)在必行。改造動(dòng)因可歸結(jié)為以下5點(diǎn)：1. 廠房企業(yè)的自身發(fā)展2. 城市規(guī)劃3. 產(chǎn)業(yè)升級(jí)4.

2、修舊如舊的建筑保護(hù)5. 個(gè)性化辦公需求的崛起（SOHOLOFT）舊工業(yè)區(qū)廠房改造方向舊廠房改造方向：以以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)的辦公室、商鋪等商業(yè)為主，旅館、博物館、體育館為輔。辦公室：文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)辦公室，接近4A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；商鋪：民俗、創(chuàng)意商品、藝術(shù)品、收藏品銷售展示；旅館：星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)或特色主題旅館方向打造；博物館：歷史文物的保護(hù)和展覽；體育館：超大空間的有效利用。更多的舊廠房改造不拘于一種形式，而是多種形式相結(jié)合，比如既有辦公又館店、體育休閑，展覽館等。既滿足辦公功能同時(shí)具備旅游休閑功能。舊廠房、倉(cāng)庫(kù)改造成商業(yè)，發(fā)展商業(yè)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè),對(duì)于工業(yè)建筑遺產(chǎn)的保護(hù)、再利用和對(duì)歷史文化、工業(yè)文明的延續(xù)有重要意義。

3、舊工業(yè)區(qū)廠房改造方向舊工業(yè)區(qū)改造案例1.寧波新芝8號(hào)基本概況n 區(qū)位條件區(qū)位條件：新芝8號(hào)創(chuàng)意園占地面積5230平方米，利用原寧波方向機(jī)廠的廠房改建，在盡可能充分保護(hù)和利用原建筑、維持原風(fēng)格與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)的前提下實(shí)現(xiàn)其形象與功能的躍升和拓展。n 規(guī)規(guī) 模：模：園區(qū)擁有五棟風(fēng)格各異的設(shè)計(jì)室組團(tuán)建筑，合計(jì)18間工作室供創(chuàng)意企業(yè)入駐。n 意 義義：此園為寧波市首個(gè)市級(jí)都市產(chǎn)業(yè)園，也是首個(gè)真正意義上的LOFT創(chuàng)意園。它標(biāo)志著一個(gè)升級(jí)蓬勃的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地在寧波應(yīng)運(yùn)而生，標(biāo)志著寧波在河里利用、改造老工業(yè)廠房，推動(dòng)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)創(chuàng)新型城市建設(shè)方面邁出了成功一步。1.寧波新芝8號(hào)基本概況1.寧波新芝8號(hào)

4、改造手法n 改造宗旨改造宗旨：機(jī)場(chǎng)廠房改建，保留原始的記憶片段n 主要手法主要手法：黃磚墻、大鐵門、電線架、發(fā)銹的鐵板幕墻、笨重的人字屋架、灰色外墻、鵝卵石和水池、8字變形符號(hào)等等。2.杭州絲聯(lián)166基本概況n 區(qū)位與規(guī)模區(qū)位與規(guī)模：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)是由原杭州絲綢印染聯(lián)合廠的舊廠房部分改造而成，該廠房建于上世紀(jì)50年代，占地2萬(wàn)平米。n 歷史文化：歷史文化：依托運(yùn)河歷史文化和鐵路遺址公園等現(xiàn)有資源，融合科技與藝術(shù)，打造一個(gè)集休閑觀光、收藏出售于一體的創(chuàng)意基地。n 主題定位主題定位：斑駁的紅磚瓦墻，錯(cuò)落有致的工業(yè)廠房，縱橫交錯(cuò)的管道，墻壁還保留著各個(gè)時(shí)代的標(biāo)語(yǔ)。馬路上穿著制服的工人與打扮時(shí)尚前衛(wèi)的參

5、觀者相映成趣，歷史與現(xiàn)實(shí)、工業(yè)與藝術(shù)在這里完美的契合在了一起。2.杭州絲聯(lián)166基本概況3.上海紅坊基本概況n 區(qū)位條件區(qū)位條件：紅坊國(guó)際公共文化藝術(shù)社區(qū)坐落于淮海西路570號(hào)，處于商業(yè)中心區(qū)，前身為上鋼十廠內(nèi)冷軋鋼廠舊址，建筑面積近4萬(wàn)平米，5000平米綠化面積。n 規(guī)規(guī) 模：模：紅坊商務(wù)中心分為總建筑面積18000平方米，商務(wù)辦公面積11000平方米。項(xiàng)目?jī)?nèi)另有2600平方米大型展示廳、1400平方米畫廊和2000平方米酒吧、咖啡廳、西餐廳等休閑場(chǎng)所及1000平方米手工作坊。3.上海紅坊基本概況n 意 義義：利用老工業(yè)建筑的鋼筋鐵骨，紅坊將廠房的高大空間、框架結(jié)構(gòu)等特點(diǎn)與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相結(jié)合

6、，既傳承了老建筑與生俱來(lái)的歷史肌理，保護(hù)其原生態(tài)感，又作通風(fēng)、安全、和諧的細(xì)節(jié)處理，使新舊空間互相結(jié)合、流動(dòng)、自然過(guò)度，打造成為了一個(gè)綜合文化中心，以上海城市雕塑藝術(shù)中心為主體，并有多功能會(huì)議區(qū)、大型活動(dòng)及藝術(shù)展覽場(chǎng)館、多功能創(chuàng)意場(chǎng)地等靈活的空間應(yīng)用。3.上海紅坊基本概況3.上海紅坊改造成效l打造標(biāo)準(zhǔn):智能化辦公設(shè)施智能化辦公設(shè)施l打造創(chuàng)意：節(jié)能環(huán)保節(jié)能環(huán)保l管理服務(wù)：專業(yè)化專業(yè)化4A寫字樓打造寫字樓打造標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn):3.上海紅坊改造成效租金對(duì)比：p上海甲級(jí)寫字樓平均日租金為人民幣7.5元/（225元/.月）；p紅坊辦公租金4-7元/ （120-210元/.月） ；p商鋪12-14元/，接近甲級(jí)商

7、業(yè)商務(wù)租金水平。社會(huì)效益：保護(hù)工業(yè)歷史建筑，資源整合再利用；促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)人數(shù)；提升區(qū)域商業(yè)氛圍，促進(jìn)配套商業(yè)、物業(yè)等發(fā)展，提升周邊物業(yè)價(jià)值；增加政府稅收收入，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。較高租金，顯著社會(huì)效益4.上海八號(hào)橋基本概況n 區(qū)位條件區(qū)位條件：位于上海市中心城區(qū)，占地7000多平方米，總建筑面積12000平方米。園區(qū)由20世紀(jì)70年代所建造的上海汽車制動(dòng)器廠的8棟老廠房改造而成。改造特點(diǎn)：以保護(hù)整體建筑格局為基礎(chǔ)內(nèi)部注重空間設(shè)計(jì)利用外部注重形象創(chuàng)意、公共區(qū)域打造4.上海八號(hào)橋改造手法現(xiàn)代時(shí)尚元素與歷史建筑融合橋廊建筑的創(chuàng)新增設(shè)，寄寓8號(hào)橋命名內(nèi)涵多層建筑改創(chuàng)意寫字樓廠房入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)理

8、念外立面玻璃，創(chuàng)意墻壁設(shè)計(jì)廠房?jī)?nèi)部空間創(chuàng)意改造4.上海八號(hào)橋改造手法風(fēng)風(fēng) 韻韻：時(shí)尚創(chuàng)意元素4.上海八號(hào)橋改造手法創(chuàng)創(chuàng) 意意：8號(hào)橋內(nèi)匯集了與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè)，并且不斷發(fā)展，衍生。同時(shí)無(wú)論是建筑設(shè)計(jì)，園區(qū)規(guī)劃還是活動(dòng)策劃，始終創(chuàng)造著最新的創(chuàng)意園區(qū)模式，把創(chuàng)意行業(yè)進(jìn)行完美嫁接。科科 技技：區(qū)內(nèi)擁有高科技硬件與軟件設(shè)施。它可以實(shí)現(xiàn)信息收集、整合、發(fā)布以及園區(qū)對(duì)內(nèi)管理、對(duì)外服務(wù)等一系列應(yīng)用功能，實(shí)現(xiàn)全信息化覆蓋，為在此工作的人們創(chuàng)造更方便，更高效率的服務(wù)。4.上海八號(hào)橋改造手法4.上海八號(hào)橋改造手法時(shí)時(shí) 尚尚：8號(hào)橋同時(shí)賦予我們與眾不同的時(shí)尚理念。最I(lǐng)N、最熱的派對(duì)活動(dòng)每個(gè)月都會(huì)在這里舉行。原創(chuàng)、

9、優(yōu)秀的藝術(shù)作品都會(huì)在這里展出。張揚(yáng)著不失本色，含蓄卻又保存著獨(dú)特的個(gè)性，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合。4.上海八號(hào)橋文化推廣定期舉辦各類創(chuàng)意活動(dòng)，有效進(jìn)行品牌推廣運(yùn)營(yíng)管理：定期舉辦各種創(chuàng)意活動(dòng)及展示會(huì)，逐漸形成為廣告拍攝、發(fā)布會(huì)，媒體見面會(huì)、文化交流會(huì)、慈善晚會(huì)等綜藝活動(dòng)舉辦場(chǎng)所，有效的推進(jìn)8號(hào)橋品牌提升。每月舉辦最I(lǐng)N、最熱的派對(duì)活動(dòng)及原創(chuàng)、優(yōu)秀的藝術(shù)作品展。知名廣告拍攝汽車發(fā)布會(huì)Kanebo佳麗寶瑞麗第7屆封面女孩大賽高爾夫改裝大賽知名品牌媒體見面會(huì)4.上海八號(hào)橋打造成效 知名創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、影視拍攝、產(chǎn)品展示、綜合活動(dòng)舉辦場(chǎng)地打造成效打造成效:入住業(yè)態(tài)：入駐率已達(dá)到100，其中80為辦公樓出租，20為餐飲

10、、休閑等配套服務(wù)，匯集了來(lái)自國(guó)內(nèi)外的各類知名創(chuàng)意、藝術(shù)、時(shí)尚類企業(yè)，業(yè)態(tài)包括建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作、時(shí)尚商鋪、休閑餐飲標(biāo)。對(duì)入駐商業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格篩選。租金：日租金達(dá)6元/平方米，相當(dāng)于接近上海甲級(jí)寫字樓平均租金標(biāo)準(zhǔn)。效益：開創(chuàng)和促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)人口；帶動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，提升區(qū)域物業(yè)價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加政府財(cái)政收入；提升城市形象和品味。5.北京798藝術(shù)區(qū)基本概況 區(qū)位條件區(qū)位條件：798藝術(shù)區(qū)。它位于北京朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋街道大山子地區(qū)，故又稱大山子藝術(shù)區(qū),原為原國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)所在地。 發(fā)現(xiàn)過(guò)程：發(fā)現(xiàn)過(guò)程：從2001年開始，來(lái)自北京周邊和北京以外的藝術(shù)家開始集聚79

11、8廠，他們以藝術(shù)家獨(dú)有的眼光發(fā)現(xiàn)了此處對(duì)從事藝術(shù)工作的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。5.北京798藝術(shù)區(qū)改造手法藝術(shù)家們充分利用原有廠房的風(fēng)格（德國(guó)包豪斯建筑格），稍作裝修和修飾，一變而成為富有特色的藝術(shù)展示和創(chuàng)作空間。典型特征分析客群特征n 一般舊改商業(yè)項(xiàng)目通常都會(huì)吸引普通大眾、城市白領(lǐng)和社會(huì)精英三類人群，但是同一個(gè)項(xiàng)目對(duì)三者的吸引點(diǎn)是不同的。依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營(yíng)造獨(dú)特的休閑環(huán)境、經(jīng)常性地引入各類公益活動(dòng)，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來(lái)源啟示一：人氣的來(lái)源由于城市白領(lǐng)是最本類項(xiàng)目最主要的消費(fèi)群體，因此建議面向該類人群的、體現(xiàn)時(shí)尚和體驗(yàn)特征的中高檔業(yè)態(tài)占據(jù)60以上，構(gòu)筑一個(gè)

12、中高檔的生活圈。啟示二：消費(fèi)的主力啟示二：消費(fèi)的主力面向精英人群的高檔會(huì)所、俱樂部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整體的檔次，成為一個(gè)亮點(diǎn)。同時(shí)，該類業(yè)態(tài)選址較獨(dú)立或隱蔽，體現(xiàn)低調(diào)的奢華。啟示三：亮點(diǎn)的塑造啟示三：亮點(diǎn)的塑造業(yè)態(tài)特征依托空間特色，打造特色休閑商業(yè)集群業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律舊改項(xiàng)目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征舊改項(xiàng)目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征休閑商業(yè)n 臨近廣場(chǎng)、步行道的1-2層廠房改建n 形成連續(xù)的商業(yè)界面n 與開放空間形成互動(dòng)n 以中西餐廳、咖啡館、創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主n 主題鮮明、裝修精致、富有情調(diào)酒店會(huì)所n 通常選在相對(duì)僻靜的場(chǎng)所n 多為小型的獨(dú)棟建筑改建而成n

13、 外表樸實(shí)，內(nèi)部裝修奢華n 精品酒店的客房數(shù)通常在50左右，具有很強(qiáng)的設(shè)計(jì)感和文化性劇院劇場(chǎng)n 規(guī)模較大、層高更高的大型車間，通常被改造成劇場(chǎng)或展示的空間n 內(nèi)部功能彈性化，可兼做小型話劇場(chǎng)、電影放映廳、藝術(shù)展示、企業(yè)年會(huì)等用途創(chuàng)意辦公n 通常由3層以上的廠房改建而成；n 內(nèi)部空間比較靈活，可根據(jù)企業(yè)需要進(jìn)行劃分；n 主要面向創(chuàng)意設(shè)計(jì)類的中小型企業(yè)單位或個(gè)人工作室開放空間n 圍繞廣場(chǎng)、景觀節(jié)點(diǎn)等形成適合大眾休閑的開放空間；n 經(jīng)常性地引入各類公益活動(dòng)、比賽、室外展覽，吸引人群集聚經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示區(qū)位優(yōu)越的老舊廠房蛻變創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總結(jié)：項(xiàng)目均是老舊產(chǎn)房改商業(yè)，規(guī)模不大；位于市核心或次核心商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)越；定位以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為主。經(jīng)驗(yàn)借鑒和啟示重視市場(chǎng)需求，明確