武昌奧山中南二路地塊項(xiàng)目服務(wù)建議書PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1武昌奧山中南二路地塊項(xiàng)目服務(wù)建議書武昌奧山中南二路地塊項(xiàng)目服務(wù)建議書體量軸項(xiàng)目體量軸分析項(xiàng)目總商業(yè)面積2.5萬平米，占地面積 約4000平米，由此推算商業(yè)部分可建 層數(shù)為6層。考慮到本項(xiàng)目為商住綜合項(xiàng)目，住宅 部分體量約2.3萬平米，保守推算需占 地1000平米。從項(xiàng)目地塊條件以及建筑指標(biāo)來看， 2.5萬平米的商業(yè)體量，3000平米的占 地需建設(shè)成為7層的商業(yè)樓。項(xiàng)目地塊條件以及建筑指標(biāo)導(dǎo)致了商業(yè)部分容積率將達(dá)到7，需要建成7層商業(yè)樓，而高容積率將造成高層商業(yè)價(jià)值的折損第2頁/共17頁空間軸項(xiàng)目空間軸分析項(xiàng)目位于中南商圈的邊緣，周邊均被 住宅區(qū)和大型設(shè)計(jì)院所包圍，片區(qū)商 業(yè)氛圍較為淡薄

2、，商業(yè)形態(tài)以社區(qū)底 商以及少量的中式酒樓為主。中南商圈是武昌傳統(tǒng)的核心商圈，區(qū) 域內(nèi)以商務(wù)、公務(wù)、旅游、居民等消 費(fèi)群體為主，大型百貨商場(chǎng)、主題購 物中心數(shù)量眾多。項(xiàng)目位于武昌傳統(tǒng)核心商圈中南商圈的邊緣，但是片區(qū)商業(yè)氛圍淡薄本案中南商圈第3頁/共17頁資源軸中南片區(qū)是武昌傳統(tǒng)的城市中心，省級(jí)政府 機(jī)關(guān)、大型商場(chǎng)、銀行、大型居住區(qū)、知名 設(shè)計(jì)院紛紛云集于此。中南片區(qū)未來的發(fā)展定位于集商務(wù)、公務(wù)、 居住、商業(yè)于一體的武昌城市中心。項(xiàng)目資源軸分析中南片區(qū)的歷史和發(fā)展定位決定了區(qū)域未來人口結(jié)構(gòu)中辦公、商務(wù)、居住人口占比較高，消費(fèi)群體表現(xiàn)出年輕化，崇尚時(shí)尚、潮流等特征第4頁/共17頁關(guān)鍵點(diǎn)分析1.商業(yè)體

3、量2.5萬平米，占地3000平米，商業(yè)部分需建成7層商業(yè)樓。2.項(xiàng)目地處中南商圈邊緣，片區(qū)商業(yè)氛圍淡薄。3.項(xiàng)目地處武昌傳統(tǒng)商業(yè)中心，區(qū)域定位為集商務(wù)、辦公、居住于一體的武昌城市核心。1.高容積率的商業(yè)體如何通過主題定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃來規(guī)避商業(yè)價(jià)值折損所帶來的風(fēng)險(xiǎn)？2.傳統(tǒng)商圈邊緣地帶，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)突圍？3.如何借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源來實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)和提升項(xiàng)目整體價(jià)值？第5頁/共17頁u區(qū)位：徐家匯核心商圈南部，毗鄰八萬人體育場(chǎng)u定位：主打娛樂、休閑、餐飲概念，輔以個(gè)性零售、個(gè)人護(hù)理及綜合服務(wù)，吸引年輕、時(shí)尚的消費(fèi)群體u規(guī)模：總建面46408，地下四層，地上六層徐家匯商圈星游城星游城項(xiàng)目以年輕人為主要客群

4、，以體現(xiàn)年輕、時(shí)尚、休閑特色的餐飲、娛樂商家為特色，與周邊的港匯、東方、太平洋、飛洲國際等購物中心或傳統(tǒng)百貨形成了鮮明的功能互補(bǔ)。案例分析/高容積率商業(yè)項(xiàng)目本案借鑒點(diǎn)：圍繞區(qū)域主流人群的核心訴求，通過主題化的打造形成自身具有競(jìng)爭(zhēng)力 的市場(chǎng)定位，從而減少高容積率所帶來的商業(yè)價(jià)值折損第6頁/共17頁元一時(shí)代廣場(chǎng)并非合肥傳統(tǒng)核心區(qū)，但位于主干道沿線，人流及商業(yè)氣氛良好。在8萬平米體量基礎(chǔ)上，通過引入綜合性主題業(yè)態(tài)，元一時(shí)代廣場(chǎng)帶動(dòng)周邊高層住宅、公寓、商業(yè)的發(fā)展，使項(xiàng)目所在區(qū)域成為城市新的核心商業(yè)區(qū)之一。u規(guī)模：總建面16萬平米，其中商業(yè)面積8萬平米，4層裙房商業(yè)u定位：安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式主題購物公園

5、 u主力店：國美電器、華聯(lián)超市、環(huán)球影城、KTV、時(shí)代百貨、歡樂谷游藝場(chǎng)案例分析/商圈邊緣商業(yè)項(xiàng)目本案借鑒點(diǎn)：通過主題業(yè)態(tài)的引進(jìn)，來形成項(xiàng)目鮮明的主題特色,以擺脫商圈邊緣所帶來 的不利影響的限制第7頁/共17頁案例分析/依托區(qū)域資源型項(xiàng)目u建筑面積：玫瑰坊商業(yè)街總建筑面積約為18000平方米， 商鋪總面積約為7800平方米。u建筑形式：內(nèi)部巧妙設(shè)計(jì)為室內(nèi)敞開回廊式商業(yè)街u目標(biāo)客戶群：年輕時(shí)尚人群，主要來源于周邊寫字樓， 以及地鐵換乘者u業(yè)態(tài)組合：餐飲 服裝飾品 生活服務(wù)玫瑰坊位于中山公園地鐵站，坐落于長(zhǎng)寧區(qū)中山公園商圈軸心地段。玫瑰坊是典型的地鐵商城，它的定位是時(shí)尚潮流，目標(biāo)客戶群為城市少女，

6、因此其商品為中檔偏下。本案借鑒點(diǎn)：借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，為主流客群提供獨(dú)一無二、個(gè)性化、特色化的消費(fèi) 場(chǎng)所第8頁/共17頁本案定位思路： 借助中南片區(qū)作為武昌城市核心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抓住區(qū)域主流消費(fèi)客群的核心訴求，通過主題業(yè)態(tài)的引進(jìn)來形成本案鮮明的主題特色第9頁/共17頁項(xiàng)目主題定位/案例借鑒/尚街LOFT尚街LOFT，位于徐匯區(qū)嘉善路508號(hào)，園區(qū)北臨建國西路，東臨嘉善路，西臨襄陽南路，南臨城市主干道肇嘉浜路，地理位置得天獨(dú)厚，園區(qū)整體建筑面積達(dá)40000平方米。u建筑面積：400000平米u(yù)建筑形式：9層建筑u市場(chǎng)定位：以個(gè)性服飾為主的時(shí)尚工業(yè)園u目標(biāo)客戶群：城市新銳消費(fèi)人群u業(yè)態(tài)組合：創(chuàng)意服飾

7、流行家居 展覽 餐飲尚街集成了創(chuàng)意工作室，百貨商場(chǎng)，創(chuàng)意集市和生活休閑中心幾大功能，其中1-4層定位餐飲、服飾、休閑店鋪，5-9層為創(chuàng)意工作室第10頁/共17頁項(xiàng)目主題定位/案例借鑒/玫瑰坊流行服裝特色餐飲家居飾品時(shí)尚生活2層140411層19532地下1層334103地下2層333102合計(jì)99家12家27家8家項(xiàng)目根據(jù)周邊寫字樓辦公人群以及地鐵換乘者時(shí)尚、便捷消費(fèi)特點(diǎn)，提供流行服裝、特色餐飲、家居飾品、時(shí)尚生活等商業(yè)服務(wù)第11頁/共17頁啟示一：本案與尚街LOFT在地塊條件、建筑指標(biāo)以及區(qū)域環(huán)境方面均有類似之 處，因此在商業(yè)主題方面可借鑒該項(xiàng)目的定位思路，即以創(chuàng)意作為項(xiàng)目發(fā) 展的主線。項(xiàng)目主題定位/案例借鑒/啟示啟示二：本案與玫瑰坊所處的商業(yè)環(huán)境類似，即均靠近城市核心商圈，周邊匯集有 一定規(guī)模的年輕時(shí)尚人群和寫字樓白領(lǐng)，因此可借鑒其在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方 面的成功經(jīng)驗(yàn)，即提供時(shí)尚餐飲、潮流服飾、個(gè)性商品等商業(yè)服務(wù)。第12頁/共17頁項(xiàng)目主題定位LOFT的空中商業(yè)第13頁/共17頁項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃1-3樓創(chuàng)意商業(yè) 創(chuàng)意服飾、創(chuàng)意家居、創(chuàng)意玩具、創(chuàng)意餐飲。4-7樓創(chuàng)意工坊 個(gè)人工作室、創(chuàng)意辦公、創(chuàng)意展示。第14頁/共17頁 規(guī)劃建議1-3樓商業(yè)部分如果按照傳統(tǒng)集中式商業(yè) 做法，