上?？禈蚴袌隹偛拷?jīng)濟園區(qū)調(diào)研分析報告

1、1 / 48此次調(diào)研的目的是為康橋總部經(jīng)濟園區(qū)的建筑規(guī)劃、 項目功能定位、 目標消 費群提供一些切實可行的參考依據(jù)。 本項目的整體定位是： 工業(yè)園內(nèi)部的總部經(jīng) 濟園區(qū)。這一概念的工業(yè)區(qū)發(fā)展模式目前在國內(nèi)可參考的案例十分有限， 因此在 規(guī)劃設(shè)計、 引進產(chǎn)業(yè)、形象定位以及操作模式上都還處于摸索階段。 本次調(diào)研的 主要內(nèi)容涉及： 宏觀經(jīng)濟形勢分析、 上海市各大工業(yè)園區(qū)概覽、 上海市工業(yè)用房 及寫字樓市場行情、總部經(jīng)濟概念、可借鑒案例分析、項目 SWOT 分析、引進 企業(yè)分析等。我司相信， 通過我司對本項目客觀、 科學(xué)的分析與論證， 必能合理制定本項 目可行性發(fā)展方向， 充分挖掘和發(fā)揮項目的強勢資源，

2、 實現(xiàn)本項目開發(fā)經(jīng)濟效益 和社會效益的最大化。2 / 48上?？禈蚩偛拷?jīng)濟園區(qū)市場調(diào)研報告 48 頁康橋總部經(jīng)濟園區(qū)市場調(diào)研報告第一章宏觀環(huán)境分析1.1 國家總體宏觀經(jīng)濟圖 1:歷年國民經(jīng)濟發(fā)展情況2004 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 136515 億元，比上年增長 9.5%,在國際上排名第 七。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 20744 億元，增長 6.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值 72387 億 元，增長11.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 43384 億元，增長 8.3%。第二、第三產(chǎn)業(yè)增 加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為 53.02%53.02%和 31.78%31.78%。全年工業(yè)增加值 62815 億元，比上年增長 1

3、1.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)增長 16.7%,增速比上年略有回落。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國有及國有控股企業(yè)增 長 14.2%；重工業(yè)增長 18.2%，輕工業(yè)增長 14.7%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達 到 98.1%。工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額11342 億元，首次突破 1 萬億元，增長 38.1%。全年全社會固定資產(chǎn)投資達到 70073 億元，比上年增長 25.8%。其中，城鎮(zhèn) 固定資產(chǎn)投資 58620 億元，增長 27.6%;農(nóng)村增長 17.4%。投資結(jié)構(gòu)有所改善。 第一產(chǎn)業(yè)投資由上年下降19.6%轉(zhuǎn)為增長 20.3%;第二、三產(chǎn)業(yè)投資分別增長38.3%和 21.6%1。1.2 上海市宏

4、觀經(jīng)濟概況圖 2:上海市歷年經(jīng)濟發(fā)展情況2004 年上海市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP） 7450.27 億元，按可比價格計算，比上年增長 13.6%。全年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 96.71 億元，比上年下降 5%;第 二產(chǎn)業(yè)1資料來源：2005 年 1 月 25 日，國務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會3 / 48實現(xiàn)增加值 3788.22 億元，比上年增長 14.9%;第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，全年 第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 3565.34 億元，增長 12.9%。第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市 生產(chǎn)總值的比重分別為 50.8%50.8%和 47.9%47.9%。2004 年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 3084.66 億元，

5、比上年增長 25.8%。第 一產(chǎn)業(yè)投資 5.28 億元，比上年增長 26.3%;第二產(chǎn)業(yè)投資 1010.25 億元，增長 25.2%，其中工業(yè)投資 1001.2 億元，增長 25.1%;第三產(chǎn)業(yè)投資 2069.13 億元， 增長 26.1%。三次產(chǎn)業(yè)的投資比例為 0.2:32.7:67.12。工業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)上升全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 3492.89 億元，比上年增長 16.1%，其中規(guī)模以上工業(yè) 增加值 3427.04 億元，增長 19%。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，輕工業(yè)增加值 990.14 億元，增長 18.8%； 重工業(yè)增加值 2436.9 億元， 增長 19.1%。 全年工業(yè)總產(chǎn)值達 到

6、14017.51億元，比上年增長 20.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 12885.01 億元， 增長 20.4%。企業(yè)綜合效益改善，利潤增長工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接良好，企業(yè)經(jīng)濟效益繼續(xù)改善。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn) 品銷售率達到 99.1%。全年工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為202.79，比上年提高11.53 點。工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤首次突破 10001000 億元，達到 1003.481003.48 億元，比上年增 長23.6%23.6% ;實現(xiàn)稅金 538.23 億元，增長 2.9%。其中，國有及國有控股工業(yè)企業(yè) 實現(xiàn)利潤583.73 億元， 增長 22%， 占工業(yè)利潤總額的 58.2%； 實現(xiàn)稅金 37

7、8.19 億元， 增長 6.4%，占工業(yè)稅金總額的 70.3%。區(qū)縣經(jīng)濟突出，工業(yè)園貢獻加大區(qū)縣工業(yè)多元驅(qū)動效應(yīng)不斷增強， 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)能級不斷提升。在全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值中，區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值6832.86 億元，比上年增長 30.6%，高出全市工業(yè)平均增幅 10.2 個百分點。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 比重達到 53%，比上年提高 4.5 個百分點，拉動全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長 15.1 個百分點。全年“1+3+9”工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 5760.16 億元，比上年增長 24.6%，其中九個市級工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值995.53 億元，增長 15.3%。產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，

8、重點行業(yè)增長較快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速增長。全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總 產(chǎn)值3947.78 億元，比上年增長 39.9%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 28.2%, 比上年提2資料來源：2004 年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報4 / 48高 1.7 個百分點。工業(yè)生產(chǎn)的行業(yè)集聚效應(yīng)增強，重點發(fā)展行業(yè)在全市 工業(yè)中的主體地位進一步鞏固。電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、汽車制造業(yè)、石油化工及 精細化工制造業(yè)、精品鋼材制造業(yè)、成套設(shè)備制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造業(yè)等六個重 點發(fā)展的行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 8323.8 億元，比上年增長 23.9%，拉動全市工業(yè)增 長 14.8 個百分點，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)

9、值的比重達到 64.6%,其新增產(chǎn)值占 全市規(guī)模以上工業(yè)新增產(chǎn)值的比重達到70.5%。1.3 南匯區(qū)經(jīng)濟總體形勢圖 3:歷年南匯區(qū)經(jīng)濟增長情況2004 年全年完成生產(chǎn)總值 232.8 億元，同比增長 21.9%（扣除物價因素，可 比增長 16.8%）；完成財政收入 45.9 億元，同比增長 24.2%，其中地方財政收入 26.1億元，同比增長 38.4%；完成全社會固定資產(chǎn)投資 207.6 億元，同比增長 32.1%；工業(yè)經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)揮重要作用并保持快速增長。 2004 年全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 585.35 / 48億元，同比增長 23.6%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 327.1

10、億元，同比增長 32.4；實現(xiàn)利潤總額 16.6 億，同比增長 29；利稅 26 億元， 同比增長24.4。三產(chǎn)和消費增速加快。 2004 年全年第三產(chǎn)業(yè)增加值達到 79.6 億元，可比增 長16.6%，社會消費品零售總額 98.2 億元，同比增長 24.8%。綜述： 20042004 年國民經(jīng)濟保持了較快速度的增長，而上海市作為全國重要的 經(jīng)濟中心，其經(jīng)濟也維持了強勁的增長態(tài)勢，南匯區(qū)位于上海市郊區(qū)，其各方 面的發(fā)展雖然不如市中心各區(qū)域發(fā)展迅速，但是南匯擁有良好的自然景觀資源、 便利的交通網(wǎng)絡(luò)、低廉的地價、一定規(guī)模的工業(yè)發(fā)展水平以及臨港新城的發(fā)展 規(guī)劃，從這些角度來看，南匯具有開發(fā)總部經(jīng)濟園

11、的基本條件。6 / 48第二章 上海市工業(yè)園&商務(wù)區(qū)發(fā)展情況總部經(jīng)濟在我國已經(jīng)有所發(fā)展，但是正式提出“總部經(jīng)濟”的概念是在北京 豐臺“總部基地”建成之后。國際、國內(nèi)知名企業(yè)在一個國家或城市成立總部可 能有多種選擇，比較常見的是：在 CBD 中心商務(wù)區(qū)租賃或者購買高級寫字樓； 在工業(yè)區(qū)內(nèi)購置土地自建廠房及辦公樓。目前我國在城市邊緣規(guī)劃商務(wù)花園以吸 引企業(yè)總部集中入駐的案例較少，而這種形式在國外已經(jīng)發(fā)展得較為成熟， 而且 正日益成為眾多行業(yè)選擇辦公環(huán)境的首選。本項目位于上海市城鄉(xiāng)接合部一一康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)，由于我們的最終目標是在康橋工業(yè)園內(nèi)建成一座商務(wù)花園以吸引國內(nèi)、 外企業(yè)總部入駐，因此我們

12、有必要 對上海市工業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況、工業(yè)區(qū)工業(yè)用房以及中心商務(wù)區(qū)辦公樓的供需情 況作一個了解，以便我們分析所處的競爭環(huán)境和確定將來的顧客群。2.1 上海市現(xiàn)代工業(yè)園概況2.1.1 主要經(jīng)濟園區(qū)分布上海市規(guī)劃了 “1+3+9”工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃3,康橋工業(yè)區(qū)屬于市級工業(yè)園區(qū)， 因此在規(guī)模、知名度以及受重視程度上可能弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。311是指浦東新區(qū)，33是指三個國家級開發(fā)區(qū)-漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和上海松江 岀口加工區(qū)；99是指九個市級工業(yè)園區(qū)-莘莊、寶山、嘉定、康橋、松江、奉浦（上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)） 金山嘴、青浦和崇明。7 / 48圖 4:上海市主要工業(yè)園分布M

13、ODERNDA D|ZINDUSTRIALrrMi從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個區(qū)域,3-4 個工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有 1 個工業(yè)區(qū)。2.1.2 各大工業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色青通工業(yè)園區(qū)蕭河測|興、技來并崑區(qū)各有心總定工業(yè)區(qū)萍高悔保稅區(qū)L寶山城閔矗濟技末開發(fā)拯mt綜合開發(fā)送、窯橋出口肚工國張科技園區(qū)心康橋述區(qū)季莘ai虹松or區(qū)賞竹種綢區(qū)8 / 48表 1:上海市各工業(yè)園區(qū)主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)張江高科技園區(qū)微電子、軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、銀行卡產(chǎn)業(yè)等金橋出口加工區(qū)電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電業(yè)、新材料、食品、醫(yī)藥產(chǎn)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展微電子、光電

14、子、計算機及軟件、新材料、生物醫(yī)藥等閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)軌道交通等機電設(shè)備、生物基因制藥和食品加工制造業(yè)上海化學(xué)工業(yè)區(qū)石油化工、精細化工、化工新材料臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)汽車、重大和中型設(shè)備制造業(yè)及出口加工嘉定工業(yè)區(qū)汽車零部件以及光電子信息、環(huán)保設(shè)備青浦工業(yè)區(qū)生物醫(yī)藥、現(xiàn)代紡織及新材料、精密機械、電子信息、出口加工松江工業(yè)區(qū)電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、食品及保健品、精細化工莘莊工業(yè)區(qū)電氣機械及器材制造業(yè)、電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、新型材料及加上海市綜合工業(yè)開發(fā)區(qū)通訊設(shè)備制造、機械裝備、輸配電設(shè)備、生物醫(yī)藥及中草藥寶山工業(yè)區(qū)金屬材料、有機材料及復(fù)合材料等鋼鐵延伸加工業(yè)康橋工業(yè)區(qū)汽車零部件、新型建筑材料、紡織工業(yè)

15、金山工業(yè)區(qū)化學(xué)制品業(yè)及精細化工、電氣機械和器材制造業(yè)、建筑材料制造崇明工業(yè)園區(qū)食品制造業(yè)和船舶修造業(yè)星火開發(fā)區(qū)精細化工、造紙、生物醫(yī)藥、建筑材料紫竹科技園微電子、光電子、數(shù)字技術(shù)、軟件技術(shù)、新材料和研發(fā)培訓(xùn)從各大工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布來看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、嘉定、金 山、紫竹科技園等都形成了一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；而松江、青浦、康橋、莘莊等 工業(yè)園區(qū)引進的產(chǎn)業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色2.1.3 各工業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢生產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，發(fā)展速度增快2003 年，“ 1+3+9 工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，年末資產(chǎn)總計達到 4514.55 億元，占全市資產(chǎn)總計的 37.1%,比上年增長 25.4%。

16、在生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大的基 礎(chǔ)上，生產(chǎn)速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值4695.59 億元，占全市比重達到9 / 4843.9%，比上年增長 45%，增幅不僅高出上年 23.2 個百分點，也高出全市工業(yè)平 均水平 13.6 個百分點，對全市工業(yè)增長貢獻率為 61.1%。10 / 48各園區(qū)中，增長最快的是松江出口加工區(qū)，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值495.78 億元，比上年增長 5.1 倍；其次是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、 青浦工業(yè)園區(qū)和崇明縣工業(yè)園區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)均呈成倍增長之勢表 2： 2003 年工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟總量名稱工業(yè)總產(chǎn)值（億元）所占比重（%）比上年增長（%）“1+3+9 ”工業(yè)園區(qū)

17、4695.5910045.0其中：浦東新區(qū)2834.3260.3627.0漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)306.876.541.6 倍閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)206.374.3948.0上海松江出口加工區(qū)495.7810.565.1 倍莘莊工業(yè)區(qū)187.684.0014.7寶山城市工業(yè)園區(qū)12.030.2696.3嘉定工業(yè)區(qū)187.393.9943.4康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)134.292.8637.6上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)81.851.741.5 倍松江工業(yè)區(qū)143.693.0633.6青浦工業(yè)園區(qū)97.282.071.1 倍從以上數(shù)據(jù)分析，康橋工業(yè)區(qū)產(chǎn)值所占比重很小，增長速度也低于所有工業(yè) 區(qū)平均增長速度。圖 5:各

18、大工業(yè)區(qū)總產(chǎn)值青浦工業(yè)園區(qū)松江工業(yè)區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)寶山城市工業(yè)園區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)上海松江岀口加工區(qū)閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)浦東新區(qū)11 / 485005001000100015001500200020002500250030003000工業(yè)總產(chǎn)值：億元經(jīng)濟效益明顯提高，但附加值率較低 上海工業(yè)已經(jīng)進入“發(fā)展中調(diào)整”階段，經(jīng)濟發(fā)展更注重質(zhì)量和效益。 “1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟效益也有明顯提高。 2003 年，工業(yè)園區(qū)共實現(xiàn)產(chǎn)品銷 售收入 5011.64 億元， 比上年增長 59.8%； 實現(xiàn)利潤總額 277.97億元，增長 50.8%； 稅金總額 164

19、.16 億元，增長 40%。九大市級工業(yè)園區(qū)共實現(xiàn)利潤總額 53.75 億元，比上年增長 74.4%。其中， 莘莊工業(yè)區(qū)是市級工業(yè)園區(qū)中的“利潤大戶” ，全年實現(xiàn)利潤 15.34 億元，占九 大工業(yè)園區(qū)利潤總額的 28.5%；松江工業(yè)區(qū)是利潤增速最快的開發(fā)區(qū)，全年實現(xiàn) 利潤 5.73 億元，比上年增長 4.5 倍。雖然工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平 看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產(chǎn)出與效益出現(xiàn)不匹配狀況。 2003 年，“ 1+3+9”工業(yè)園區(qū) 的工業(yè)增加值率僅為 22%，比全市平均水平低 5.4 個百分點；實現(xiàn)利潤總額占全 市比重 34.6%，與工業(yè)總產(chǎn)值占全市比重相差近

20、10 個百分點。較突出的是通信 設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品附加值較低，增加值率為13.7%，僅為全市平均水平的一半。工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增長，電子信息產(chǎn)品是主力軍 出口是拉動經(jīng)濟增長的動力之一，工業(yè)園區(qū)的快速增長與產(chǎn)品出口大幅度增 長緊密相連。 2003 年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值 1755.18 億元，比上年增長將近 一倍，拉動園區(qū)工業(yè)增長 23 個百分點；占全市工業(yè)出口交貨值的 64.9%，其比 重較上年提高 12 個百分點。其中，松江出口加工區(qū)是全市首家實行全封閉管理 的出口加工區(qū)，出口交貨值 490.55 億元， 比上年增長 4.9倍；漕河涇新興技術(shù)開 發(fā)區(qū)和崇明縣工業(yè)區(qū)出口交

21、貨值增長也較快， 分別完成 196.13億元和 2.88 億元， 比上年增長 2.4 倍和 3.1 倍。從行業(yè)看，工業(yè)園區(qū)中出口能力強的行業(yè)主要集中 在通信設(shè)備、 計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)。 其中， 電子計算機制造業(yè)出口交貨 值 719.77 億元，家用視聽設(shè)備制造業(yè) 153.19 億元，電子器件制造業(yè)123.87 億元， 通信設(shè)備制造業(yè) 97.67 億元，分別比上年增長 2.2 倍、 1 倍、 45.9%和 52.1%。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半2003 年，全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 6559.56 億元，比上年 增長 38.6%，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 6

22、3.4%。“1+3+9”工業(yè)園區(qū)中六個重點發(fā)展工 業(yè)行12 / 48業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 3524.99 億元，占全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的比重達 53.7%，首次過半，比上年提高 7 個百分點；在工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值總量中，六 個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產(chǎn)值占 75%，可見工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集中度較高。2003 年，工業(yè)園區(qū)中信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 1827.26 億元，占全市 信息產(chǎn)品制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的 82.9%； 汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 639.57 億元，占 47%；石油化工及精細化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 432.73 億元，占 40.6%； 精品鋼材制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 113.16 億元

23、，占 14.2%；成套設(shè)備制造業(yè)完成工 業(yè)總產(chǎn)值 399.34億元，占 43.6%；生物醫(yī)藥制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 112.94 億元， 占 52.4%。外向型經(jīng)濟是園區(qū)特點，外商及港澳臺企業(yè)是“生力軍” 外向型經(jīng)濟是上海工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要特點。 為支持區(qū)縣政府加大招商引資 力度，方便企業(yè)辦事，降低商務(wù)成本，市政府將總投資 3000 萬美元以下鼓勵類 外商投資項目登記審批權(quán)下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進一步成為上海吸引外商和港 澳臺資本的集聚地。 目前外商及港澳臺工業(yè)企業(yè)在園區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟總量， 已占到 七成以上。 2003 年，工業(yè)園區(qū)內(nèi)外商及港澳臺投資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 3648.23 億元，占工業(yè)

24、園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 77.7%，比重比上年提高 4 個百分點；年末資產(chǎn) 總計達 3276.02 億元，占工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計的 72.6%；實現(xiàn)利潤總額 236.58 億元， 占工業(yè)園區(qū)利潤總額的 85%。制造業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中，集中優(yōu)勢明顯提高2003 年是郊區(qū)推進“三個集中”建設(shè)的重要一年。 “工業(yè)向園區(qū)集中”的政 策導(dǎo)向初見成效，九大市級工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟總量占郊區(qū)比重進一步提高。至 2003 年末，九大市級工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計達到 889.28 億元，比上年末增長33.2%，占九個區(qū)縣資產(chǎn)總計的 14.1%，比重比上年末提高 1.6 個百分點；全年 實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 837.44 億元，比上年增長

25、 52.5%，占九個區(qū)縣產(chǎn)品銷售收入的 13.4%，比重比上年提高 1.2 個百分點。 其中康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)是集中度最高的一 個園區(qū)， 資產(chǎn)總計和產(chǎn)品銷售收入占南匯區(qū)的比重超過四成。 松江、青浦、嘉定 三個市級工業(yè)園區(qū)是市政府降低商務(wù)成本的試點園區(qū)，重新規(guī)劃后面積增加了 1-2 倍。園區(qū)的集中優(yōu)勢得到進一步發(fā)揮， 經(jīng)濟總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。圖 6: 2003 年九大市級工業(yè)園區(qū)主要經(jīng)濟指標13 / 48綜述：工業(yè)區(qū)經(jīng)濟在上海市總體經(jīng)濟發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，其 低廉的商務(wù)成本和各種優(yōu)惠條件是吸引海外企業(yè)、港澳臺企業(yè)以及國內(nèi)企業(yè)入 駐的主要誘因。但是大量制造業(yè)企業(yè)的集中也使得工業(yè)園區(qū)

26、的利潤率水平較低。 出口型經(jīng)濟仍是工業(yè)區(qū)的特色，而且其增長速度也相當快。2.2 上海市工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展動態(tài)從本質(zhì)上講，本項目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可 比擬的環(huán)境優(yōu)勢。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認知和接受可能需要一 定的時間，而且較高的總價也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。為了研究項目的競爭環(huán)境，我們從本項目特點出發(fā)，主要研究上海市工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓的發(fā)展動態(tài)，以尋找本項目的優(yōu)勢以及市場中存在的機會。2.2.1 工業(yè)項目供需概況受國家宏觀調(diào)控影響， 2005 年 1 季度的新竣工工業(yè)項目有 69%的季

27、度性的 減少，在中央政府對非必要性設(shè)施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面積將 要投放市場。 本季度的租售量基本保持不變， 僅比上季度有微量減少， 但是由于 新增量的降14 / 48低，空置面積減少了約 25%。上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)的廠房平均售 價和租金連續(xù) 5 個季度保持增長，反應(yīng)出連續(xù)的宏觀經(jīng)濟調(diào)控加之需求強勢增長 所產(chǎn)生的效應(yīng)。2.2.2 工業(yè)物業(yè)租售情況2005 年第一季度總的租售面積達到 137,500 平方米，比上季度有所降低。 南 匯工業(yè)區(qū)的新租售面積有 30,000 平方米，居上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)之首。本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定， 由于新增量的大量降低

28、和大客戶對工 業(yè)廠房持續(xù)強勁需求的增長， 空置量有 25%的季度性的減少。 高需求量加上限制 性的供應(yīng)量推動了租金和售價連續(xù) 5 個季度的上漲。本季度南匯工業(yè)區(qū)和青浦工業(yè)區(qū)的租金上漲幅度最大， 張江高科技園區(qū)和漕 河涇高科技園區(qū)的租金正如預(yù)期的依然居于上海所有工業(yè)區(qū)的租金水平首位。 上 海郊區(qū)化的辦公物業(yè)市場繼續(xù)轉(zhuǎn)向工業(yè)開發(fā)區(qū)，張江高科技園區(qū)尤為引人矚目。 園區(qū)內(nèi)的標志性建筑 張江大廈，于 2005 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經(jīng) 落戶在浦西市中心的大客戶已經(jīng)被其相對低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所 吸引。圖 7：工業(yè)物業(yè)租金情況15 / 48Industrial Premise

29、Rnial Prices工業(yè)廠唏fit金南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為0.7 元/平方米/天；遠低于漕河涇、金橋、外高橋和張江。張江的租金價格約為1.6 元/平方米/天。同為 1000 平方米的廠房，南匯一年的租金要比張江的租金低32.85 萬，張江除了擁有軌道交通優(yōu)勢以及形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模以外，康橋在地理位置上與張江相差不大，而且有臨港臨空的獨特優(yōu)勢，所以以康橋的區(qū)位，加上相對低廉 的租金，對于企業(yè)還是有較大的吸引力的。2.2.3 土地批租價格上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū) 的漲幅最大，達到近 27%.本季度總體平均土地批租價格

30、為 75.2 美元/平方米。圖 8:主要工業(yè)區(qū)土地批租價格Industrial Pre mis Rental lndj( (工業(yè)物業(yè)汛味疋勢1W01価世価世20X)01 2OOOC0 2001G1 M0103 Xh32O1血他29(01200 JQ3加MO* 20&JSo-im: ETZ K IwiHifi IimctajNrtail*，：, B*Wf7*嘴1二乂IKIIMlooMwKaaIKIIMlooMwKaa們500050500050IBIB2 2 110110-!-!r r#K#K廳叵常匸-匚-i-iE E R R b bW犬匚他？2fl較坯處業(yè)型血ZQ Sf Z畫牛 A：A?

31、JV旳Fy S&b*吋血出4IEZ占可實.UftMt崔帕垃沖書么丫二iin tJfcp M 5 mn: alw n審：i naliui rln爭丸, *;#r二N 16 / 48南匯土地批租價格約為 50 美元/平方米，張江達到 150 美元/平方米以上，約 為南匯的 3 倍。南匯土地的批租價格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差 距不大。整體來看，上海市工業(yè)項目租金和工業(yè)用地批租價格都保持了上漲的趨勢，說明上海市作為重要的經(jīng)濟中心城市，其吸引力和凝聚力仍在繼續(xù)加強。在成熟 的工業(yè)區(qū)如張江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)， 而且保持了較高的租 金水平和土地批租價格。2.3.上海甲

32、級寫字樓市場動態(tài)陸家嘴金融中心是總部經(jīng)濟發(fā)展較為成熟的一個區(qū)域，這里聚集著眾多世界 知名的金融、保險、咨詢以及其他高附加值行業(yè)的公司類型， 許多欲進軍中國市 場的世界 500 強企業(yè)也選擇這里作為總部。一般而言，許多大型知名企業(yè)會選擇 甲級寫字樓作為它們的辦公基地， 所以從甲級寫字樓的供求狀況，我們也可以對 企業(yè)總部基地的需求情況作大概的了解。2.3.1 甲級寫字樓需求1 1、需求量2005 年第一季度上海甲級寫字樓市場吸納量變化細微，仍然受到市場有限供應(yīng)的限制。總吸納量約達到 39,000 平方米，與 2004 年第四季度基本持平。與Industrial Land Asking Prices

33、 主要工業(yè)區(qū)上地批粗價格o o o o O Os s WW 5 5* Pk w負卜3 f辰“呼磚山 z 宅 3 述!必FFZ珂iLl i屜卩.時矽任農(nóng)必也aS M本恥3問皿十心如*gwI阿制以上在軒賞區(qū)遜tt晴業(yè)螢二tm上枕聞，尸飛-tu17 / 48前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進先前預(yù)租好的寫字樓物業(yè)，本季的吸納量主要分布在如：世紀商貿(mào)廣場、嘉華中心等新近落成的物業(yè)。另外，受到幾家金融銀 行公司擴張的影響，近幾個月以來陸家嘴區(qū)域表現(xiàn)出強勁的吸納量。圖 9:上海市甲級寫字樓供應(yīng)、吸納量、空置率從甲級寫字樓需求指標的歷年變動情況來看，自1999 年以來，上海市的甲級寫字樓保持了強勁的需求，一直都

34、處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，吸納量保持在40 萬-55 萬平方米之間；空置率也是連年下降（2005 年春季空置率已降到 7%左右）， 這說明上海對于跨國企業(yè)以及國內(nèi)大型企業(yè)的吸引力呈迅速上升的趨勢。2 2、需求面積表 3：:公司需求面積Shanghai Supply, Take-up, and Vacancy上海甲皴寫字樓供應(yīng)、吸吶!空置率18 / 48從需求面積來看，一般的保險公司、咨詢公司需求量在2000 平方米左右;需求面積最大的為馬士基航運和東京三菱銀行，達到 10000 平方米左右。易趣公 司需求量為 6000 平方米，由于其選擇的辦公樓位于張江，租賃價格遠低于市中 心的甲級寫字樓，所以購置

35、的面積也較大。如果以 4545 萬平方米/ /年的吸納量、每家公司需求面積為 30003000 平方米計算, 那么上海市可能吸納的入駐甲級寫字樓的公司總部約為150150 家。2.3.2 甲級寫字樓供應(yīng)1999 年以前上海市甲級寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，1996-1998 年期間，甲級寫字樓供給嚴重過剩。1998-2001 年供應(yīng)量則出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢，由 1998 年的近 50 萬平方米跌落到 2001 年的 20 萬平方米，其后供應(yīng)量有一定程度的上 升，但是與快速增加需求相比，供應(yīng)量還是顯得不足。2005 年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級寫字樓的存量 緩增至Company

36、 公司Property 物業(yè)District 區(qū)域Area （sqmgross） 面積（建筑平方米）DSM 帝斯曼都市總部大樓黃浦2,000HSBC JV Asset Man agement震旦大廈陸家嘴2,000DBS Ba nk 星展銀行匯亞大廈陸家嘴4,600Bank of Tokyo-Mitsubishi東京三菱銀行匯亞大廈陸家嘴9,20019 / 48353 萬平方米。此幢特甲級寫字樓位于淮海中路新興辦公區(qū)域，為市場新 增了 65,000平方米的供應(yīng)面積。受益于市場需求過剩，加上強式的預(yù)租推廣， 入市以來嘉華中心憑借其頂級的品質(zhì)以及高尚的地理位置深受有此類需求客戶 的歡迎，本季末其簽

37、約預(yù)租率約達到 80%。其中主要客戶包括豐田、雅芳以及 K Line。本季度澳洲麥格理投資銀行也格外引人注目，其剛剛從凱德置業(yè)全資購買 了新茂大廈。此物業(yè)位于盧灣區(qū)新天地附近，預(yù)計在本年末完工，預(yù)租推廣活動 將會在數(shù)月后拉開序幕。2.3.3 甲級寫字樓空置率空置率自 1998 年以來逐年下降。由 1998 年的 55%降至 2005 年春季的 7%， 年均降幅為 5.9%。2005 年第一季度由于吸納量與市場新增供應(yīng)相互抵消，上海市甲級寫字樓 的整體空置率保持在 7.0%，較上一季度沒有明顯改變。在浦西高尚辦公地段的 市場行情依然緊張， 可供企業(yè)選擇的現(xiàn)存寫字樓物業(yè)極其有限。 在南京西路、 淮

38、 海中路及人民廣場的大部分甲級寫字樓都已達到滿租狀態(tài)， 此三個區(qū)域的平均空 置率分別為 1.3%,2.0%和 3.0%。而在徐匯區(qū)，受到嘉華中心入市的影響，此區(qū) 域空置率直線上升， 然而這種情況在未來幾個月中會隨著先前已簽約租戶的分別 入住而消失。 而在浦東陸家嘴， 受益于浦西寫字樓的有限供應(yīng)， 加上金融服務(wù)型 企業(yè)的擴張， 本季度陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓的吸納量緩增， 平均空置率繼續(xù)穩(wěn)幅 下降，截至三月底已降至 7.5%。2.3.3 甲級寫字樓租金 /價格本季度與去年類似，極度緊張的市場條件促使上海主要辦公區(qū)域的甲級寫字 樓租金繼續(xù)上漲。甲級寫字樓的整體租金攀升到 0.81 美金/平方米 /天，較上一季 度增長6.6%比去年同期增長 17.2%，創(chuàng)造了去年以來季度增幅最大的紀錄，進 一步反映了市場中業(yè)主的強勢地位。同時，高端寫字樓市場中的 12 個特甲級寫 字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達到 1.25 美金 /平方米/天。在租金普長的情況下， 去年浦西一流辦公地段的租金長勢最為強勁。 在南