房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃

1、會(huì)計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述概述 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與目標(biāo)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與目標(biāo)市場(chǎng)的選擇的選擇第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位 4123第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)分析與選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)分析與選擇5開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)總體經(jīng)營(yíng)方針?lè)结槒?fù)雜的系復(fù)雜的系統(tǒng)工程統(tǒng)工程開(kāi)發(fā)商綜開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力和合實(shí)力和創(chuàng)造性創(chuàng)造性根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研為為基礎(chǔ)

2、，優(yōu)選最佳的基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按照一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)劃手段，按照一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行創(chuàng)造性的進(jìn)行創(chuàng)造性的構(gòu)思和規(guī)劃構(gòu)思和規(guī)劃，并以具有可操作性的，并以具有可操作性的策策劃文案劃文案作為結(jié)果的活動(dòng)。作為結(jié)果的活動(dòng)。1.含義含義系統(tǒng)性系統(tǒng)性前瞻性前瞻性地域性地域性市場(chǎng)性市場(chǎng)性創(chuàng)新性創(chuàng)新性可操作性可操作性二、二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容及分類內(nèi)容及分類項(xiàng)目定位與主題項(xiàng)目定位與主題策劃策劃合作方式與開(kāi)發(fā)時(shí)合作方式與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇機(jī)的分析與選擇區(qū)位分析與選擇區(qū)位分析與選擇規(guī)劃設(shè)

3、計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議融資方式及資金結(jié)融資方式及資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇構(gòu)的分析與選擇營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃資金策劃資金策劃 主題策劃主題策劃營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃策劃分類策劃分類園林景觀策劃園林景觀策劃風(fēng)水策劃風(fēng)水策劃第二章 房地產(chǎn)從實(shí)踐角度從實(shí)踐角度已有明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的已有明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)全過(guò)程策劃房地產(chǎn)全過(guò)程策劃還沒(méi)有明確開(kāi)發(fā)還沒(méi)有明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資策劃項(xiàng)目的投資策劃開(kāi)發(fā)全過(guò)程整體之下開(kāi)發(fā)全過(guò)程整體之下的各單項(xiàng)策劃的各單項(xiàng)策劃視視 頻頻 欣欣 賞賞第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與目標(biāo)

4、市場(chǎng)的選擇與目標(biāo)市場(chǎng)的選擇其他活動(dòng)的基礎(chǔ)其他活動(dòng)的基礎(chǔ)挖掘賣點(diǎn)的必要前提挖掘賣點(diǎn)的必要前提形成創(chuàng)意形成創(chuàng)意感知市場(chǎng)的手段感知市場(chǎng)的手段了解消費(fèi)者需求了解消費(fèi)者需求認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的前提認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的前提捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)作用作用1作用作用2作用作用3作用作用4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地劃地收集、整理、分析收集、整理、分析與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)做出各種關(guān)于項(xiàng)目的決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。料，為企業(yè)做出各種關(guān)于項(xiàng)目的決策提供依據(jù)的信息

5、管理活動(dòng)。外部環(huán)境外部環(huán)境項(xiàng)目項(xiàng)目 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)查與分析況調(diào)查與分析 項(xiàng)目基本情況調(diào)查與項(xiàng)目基本情況調(diào)查與分析分析 消費(fèi)者行為調(diào)查與分析消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析 宏觀環(huán)境調(diào)查與分析宏觀環(huán)境調(diào)查與分析 項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求容量消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析調(diào)查與分析三、三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的主要途徑和方法要途徑和方法二手資二手資料料一手資一手資料料普查普查本企業(yè)內(nèi)本企業(yè)內(nèi)部部政府部門(mén)政府部門(mén)社會(huì)信息社會(huì)信息咨詢機(jī)構(gòu)咨詢機(jī)構(gòu)各類媒體各類媒

6、體的公共信的公共信息息資料來(lái)源資料來(lái)源抽查、個(gè)抽查、個(gè)案調(diào)查案調(diào)查詢問(wèn)調(diào)查法詢問(wèn)調(diào)查法觀察調(diào)查法觀察調(diào)查法實(shí)驗(yàn)調(diào)查法實(shí)驗(yàn)調(diào)查法定性研究法定性研究法M1M2M4M3主題式調(diào)查主題式調(diào)查論壇式調(diào)查論壇式調(diào)查記者式調(diào)查記者式調(diào)查方法創(chuàng)新方法創(chuàng)新4房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法主要包括主要包括市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和和市場(chǎng)趨勢(shì)分析市場(chǎng)趨勢(shì)分析兩種技術(shù)路線兩種技術(shù)路線。（1 1）市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)）市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)p 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)是要估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對(duì)某產(chǎn)品的潛在需求總量。最常用市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)是要估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對(duì)某產(chǎn)品的潛在需求總量。最常用的方法是的方法是連比法連比法，是將基數(shù)乘以若干修正率而

7、得到預(yù)測(cè)結(jié)果。其公式如下：，是將基數(shù)乘以若干修正率而得到預(yù)測(cè)結(jié)果。其公式如下：p 總市場(chǎng)潛量特定產(chǎn)品或市場(chǎng)的購(gòu)買者數(shù)量總市場(chǎng)潛量特定產(chǎn)品或市場(chǎng)的購(gòu)買者數(shù)量購(gòu)買者的平均購(gòu)買數(shù)量購(gòu)買者的平均購(gòu)買數(shù)量平均平均單價(jià)單價(jià)市場(chǎng)因素修正率市場(chǎng)因素修正率1 1市場(chǎng)因素修正率市場(chǎng)因素修正率2 2其他修正率其他修正率p 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)酒店式公寓項(xiàng)目，擬判斷潛在市場(chǎng)需求量，則例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬開(kāi)發(fā)酒店式公寓項(xiàng)目，擬判斷潛在市場(chǎng)需求量，則可以利用下面的計(jì)算式獲得計(jì)算值：可以利用下面的計(jì)算式獲得計(jì)算值：p 新建酒店式公寓市場(chǎng)需求量家庭戶數(shù)新建酒店式公寓市場(chǎng)需求量家庭戶數(shù)戶均用于購(gòu)房的可支配收入戶均用于購(gòu)

8、房的可支配收入滿足滿足酒店式公寓消費(fèi)最低收入要求的家庭比例酒店式公寓消費(fèi)最低收入要求的家庭比例酒店式公寓消費(fèi)傾向比例酒店式公寓消費(fèi)傾向比例（2）市場(chǎng)趨勢(shì)分析）市場(chǎng)趨勢(shì)分析通過(guò)直接對(duì)消費(fèi)者、銷售人員或?qū)＜疫M(jìn)行意見(jiàn)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的方法，主要包括購(gòu)買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見(jiàn)綜合法和專家意見(jiàn)法.利用過(guò)去的數(shù)據(jù)或資料來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的趨勢(shì)，即根據(jù)過(guò)去發(fā)生的市場(chǎng)數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來(lái)擬合時(shí)間函數(shù)，然后根據(jù)函數(shù)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的值。主要包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法和指數(shù)平滑法。將其他實(shí)際影響因素帶入分析中，即為相關(guān)分析，主要包括回歸分析和市場(chǎng)因子推演法。意見(jiàn)調(diào)查分析法時(shí)間序列分析法相關(guān)分析法報(bào)告

9、結(jié)果分析和處理信息計(jì)劃的實(shí)施制定調(diào)查計(jì)劃確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)供給房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特征特征房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概況概況基本情況概述基本情況概述房地產(chǎn)市場(chǎng)需求房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征特征房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)形勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)結(jié)論和建議結(jié)論和建議以調(diào)研目的為核心以調(diào)研目的為核心圖文并茂圖文并茂前后邏輯合理前后邏輯合理層次鮮明性層次鮮明性原則原則案案 例例 欣欣 賞賞2627前言前言 武漢市洪山區(qū)*養(yǎng)老院項(xiàng)目是武漢*投資有限公司的第一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。此類項(xiàng)目在武漢尚顯稀缺，市場(chǎng)運(yùn)作還欠成熟，其投資機(jī)遇性和風(fēng)險(xiǎn)性并存。

10、項(xiàng)目的整體策劃尤顯舉足輕重。 我們通過(guò)對(duì)武漢市的養(yǎng)老公寓的整體和個(gè)體的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)值判斷及地段區(qū)域研究，從不同層面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析，在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上給予一定的建議。 希望我們的論證有一定的參考價(jià)值！ 望貴公司予以寶貴的指導(dǎo)及進(jìn)一步的深入溝通，達(dá)到合作的關(guān)系及“雙贏”的態(tài)勢(shì)！28武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司29第一章第一章 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析一，市場(chǎng)調(diào)查一，市場(chǎng)調(diào)查 目前武漢市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有一百多所，其主要分布在城市中心的社區(qū)街道，其構(gòu)成有以下幾種形式： 1，非盈利性質(zhì)的福利院、敬老院：主要接收“五?！崩先?。如：武漢市社會(huì)福利院。 2，各企業(yè)附屬的老年公寓：主要是面對(duì)各企業(yè)的離退休職工

11、，收費(fèi)性質(zhì)，但有企業(yè)補(bǔ)貼，對(duì)職工會(huì)有部分優(yōu)惠。如湖北電力老年公寓，武鋼南山老年公寓。 3，私人經(jīng)營(yíng)的小規(guī)模養(yǎng)老公寓：對(duì)一些旅館或幼兒園進(jìn)行簡(jiǎn)單地改造而成。主要是面對(duì)一些無(wú)工作單位的老人，收費(fèi)較低，條件較差。如康怡老年公寓。 4，開(kāi)發(fā)商投資的大規(guī)模老年公寓：盈利性質(zhì)，產(chǎn)業(yè)化程度高，有較好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)較好，收費(fèi)較高。如僑亞頤樂(lè)園。30武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司武漢養(yǎng)老結(jié)構(gòu)分布圖，其中大小紅點(diǎn)均為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所指（信武漢養(yǎng)老結(jié)構(gòu)分布圖，其中大小紅點(diǎn)均為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所指（信息來(lái)自谷歌地圖）息來(lái)自谷歌地圖）31武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司重點(diǎn)走訪的幾個(gè)項(xiàng)目：重點(diǎn)走訪的幾個(gè)項(xiàng)目：僑亞頤樂(lè)園僑亞中華孝莊武鋼南

12、山老年公寓武鋼憩樂(lè)園老年公寓湖北電力老年公寓32武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)概況部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)概況：名稱名稱地址地址床位費(fèi)床位費(fèi)/月月護(hù)理費(fèi)護(hù)理費(fèi)/月月伙食費(fèi)伙食費(fèi)/月月水電及其他水電及其他/月月費(fèi)用總計(jì)費(fèi)用總計(jì)/月月性質(zhì)性質(zhì)僑亞頤樂(lè)園蔡甸550150030015003304012203370開(kāi)發(fā)商投資電力老年公寓武昌雄楚大道360600200800300409001740企業(yè)附屬康怡老年公寓漢口三眼橋9001200私人經(jīng)營(yíng)武鋼南山老年公寓紅鋼城300860150600330408201830企業(yè)附屬武鋼憩樂(lè)園老年公寓紅鋼城2804003808803004010301620企

13、業(yè)附屬僑亞中華孝莊湯遜湖4001800點(diǎn)餐開(kāi)發(fā)商投資賣房性質(zhì)荷包湖老年公寓東湖區(qū)辛安渡農(nóng)場(chǎng)40050040030018812881388開(kāi)發(fā)商投資金銀湖生態(tài)公寓金銀湖7001400開(kāi)發(fā)商投資33武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一般入住方式（以頤樂(lè)園為例）：一般入住方式（以頤樂(lè)園為例）：34武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一般護(hù)理方式（各個(gè)養(yǎng)老院略有不同）：一般護(hù)理方式（各個(gè)養(yǎng)老院略有不同）： 根據(jù)老人個(gè)人自身情況自理、半自理、完全不能自理，一般分為幾個(gè)等級(jí)的護(hù)理方式：三級(jí)護(hù)理：三級(jí)護(hù)理：定時(shí)送開(kāi)水、送飯、熱食物；定期洗、曬、整理床上用品；每天打掃 房間、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等處的衛(wèi)生。二級(jí)護(hù)理：二級(jí)護(hù)理：在三

14、級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上提供洗、曬、收、疊內(nèi)外衣服及鞋襪，購(gòu)物品、洗碗筷，提醒老人按時(shí)吃藥的服務(wù)。特一級(jí)護(hù)理：特一級(jí)護(hù)理：面向90歲以上的高齡、失明或半失明、耳聾、行動(dòng)不便等半自理老人。在二級(jí)的基礎(chǔ)上，提供洗頭、洗臉、洗腳、剪指甲、按醫(yī)囑發(fā)藥并看服到口。特二級(jí)護(hù)理：特二級(jí)護(hù)理：面向癱瘓、大小便失禁以及老年癡呆等老人。在特一級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上，提供24小時(shí)服務(wù)：喂飯、喂藥；幫助床上大小便；清理大小便；及時(shí)清洗更換床上用品及尿布；定時(shí)翻身；提供在本院進(jìn)行的簡(jiǎn)繁醫(yī)療護(hù)理如輸液時(shí)的守護(hù)。35武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一般娛樂(lè)休閑設(shè)施（各養(yǎng)老院檔次不一）：一般娛樂(lè)休閑設(shè)施（各養(yǎng)老院檔次不一）：棋牌室、閱覽室、各類球

15、場(chǎng)、書(shū)法繪畫(huà)班、太極學(xué)習(xí)班、合唱團(tuán)、舞蹈團(tuán)等其它服務(wù)：其它服務(wù)：為老人做壽，組織學(xué)生與老人聯(lián)誼，組織養(yǎng)生講座，組織各類文體比賽，組織外出旅游。36武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司二，市場(chǎng)分析二，市場(chǎng)分析各養(yǎng)老院的檔次不一，收費(fèi)不一，總結(jié)起來(lái)可以分為以下兩類：1，私人及單位附屬小型養(yǎng)老院：環(huán)境條件較差，多采取封閉式管理，對(duì)老人的活動(dòng)有較多限制，活動(dòng)區(qū)域也較小，基本上只是滿足老人生存的條件，對(duì)老人心理需求滿足不夠。37武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司2.開(kāi)發(fā)商投資的養(yǎng)老院：產(chǎn)業(yè)化程度較高，注重宣傳，口碑好，面對(duì)比較高端的消費(fèi)者，收費(fèi)也較高。多建在近郊區(qū)，環(huán)境較好，公園式老人社區(qū)，整潔優(yōu)美，功能區(qū)較多，能滿

16、足老人的各項(xiàng)活動(dòng)需求。比較重視老人的心理需求，開(kāi)展各項(xiàng)娛樂(lè)活動(dòng)。大打服務(wù)牌。38武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司另附葛店地區(qū)其它一些樓盤(pán)的價(jià)格樓盤(pán)名稱物業(yè)類型建筑類別容積率綠化率均價(jià)陽(yáng)光小區(qū)普通住宅小高層，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅 商住樓小高層，毛坯1.4140%2500/平方米城市之間普通住宅小高層，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春曉普通住宅小高層，毛坯2.2630%1850/平方米德?；▓@普通住宅 商住樓 花園洋房小高層，毛坯30%1680/平方米可以看出，該區(qū)域其它樓盤(pán)均價(jià)格大大低于*。39武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司三，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1，僑亞

17、中華孝莊 僑亞中華孝莊，定位于武漢醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)生中心，位于江夏區(qū)藏龍島科技園，規(guī)劃用地約100畝。總體規(guī)劃包括養(yǎng)生公寓、康復(fù)醫(yī)院、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施。其中，康復(fù)醫(yī)院將以老年康復(fù)為主，建設(shè)容納400多張床位的康復(fù)醫(yī)院。除此之外，還將建設(shè)以會(huì)務(wù)、餐飲、康樂(lè)為特色的休閑區(qū)，園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有門(mén)球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)室、報(bào)刊閱覽室、健身房、書(shū)畫(huà)室等娛樂(lè)設(shè)施，老年人在這里的生活豐富多彩。4041僑亞在售的幾個(gè)戶型：4243該項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目分析： 僑亞中華孝莊是武漢目前跟*的項(xiàng)目最為相似的項(xiàng)目，同樣為在做養(yǎng)老概念的樓盤(pán)，其價(jià)格為：42005200/平方。其定位是武漢市最大最好的此類項(xiàng)目。僑亞的長(zhǎng)處體現(xiàn)在：A，有經(jīng)驗(yàn)，

18、之前做過(guò)同樣是面向老人的“頤樂(lè)村”的項(xiàng)目，很專業(yè)，積累了不少客源。B，房子賣得較好。C，注重服務(wù)。D，將行孝的概念宣傳得很足，有一定的品牌影響力。E，僑亞的滾動(dòng)發(fā)展模式值得借鑒。44武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司2.湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓 湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓是專門(mén)為老年朋友量身打造的集養(yǎng)老、休閑、度假、旅游于一體酒店式的老年公寓，在政府的大力支持下，以“愛(ài)行天廈”為經(jīng)營(yíng)宗旨，以“為政府排憂、幫兒女盡孝、給自己積善”為核心價(jià)值觀，爭(zhēng)創(chuàng)湖北老年公寓優(yōu)秀品牌。 45武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓的幾大特點(diǎn)：湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓的幾大特點(diǎn)：交通通達(dá)，周邊高尚住宅，華中最大高爾夫

19、球場(chǎng)，探視方便，距火車站僅10分鐘；湖邊漫步，池畔垂釣，清風(fēng)徐來(lái)，水波不興，沙鷗飛翔，爽心悅目；瓜果棚下，品銘下棋，吹拉彈唱，天然氧吧，其樂(lè)融融；網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、乒乓球、閱覽室、健身房，一應(yīng)俱全；種植蔬菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，回歸田野，找回童趣；打造“青少年德育教育基地”，兒孫閑遐，關(guān)愛(ài)老人，家人團(tuán)聚，采摘蔬果，自助廚房，休閑娛樂(lè)；人性化關(guān)愛(ài)，建立老年人綜合檔案，光榮的歷史，錄相剪輯，百年之后歷歷在目；互聯(lián)互動(dòng)，推動(dòng)移動(dòng)式休閑養(yǎng)老武漢中心基地；定期為老人體檢，配置專門(mén)營(yíng)養(yǎng)師，服務(wù)周到，培訓(xùn)上崗，就近看病，設(shè)計(jì)老人養(yǎng)老方式。該項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目分析： 湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓是打生態(tài)牌的老年公寓，其收費(fèi)價(jià)格并

20、不高，中等水平，但其服務(wù)的細(xì)化值得借鑒，比如為老人建立綜合檔案，種植蔬菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨 這些都是很有特色的服務(wù)。46武漢*房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分的方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分的方法2.（1）地）地理細(xì)分理細(xì)分（2）人）人口細(xì)分口細(xì)分（3）心）心理細(xì)分理細(xì)分（4）行）行為細(xì)分為細(xì)分1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分的含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，就是指房地產(chǎn)策劃人員或營(yíng)銷者通過(guò)市場(chǎng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，就是指房地產(chǎn)策劃人員或營(yíng)銷者通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分為若干個(gè)消費(fèi)者研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分為若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過(guò)程。群的市

21、場(chǎng)分類過(guò)程。七、七、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇適度的規(guī)模和適度的規(guī)模和發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿ζ髽I(yè)的目標(biāo)企業(yè)的目標(biāo)和資源和資源細(xì)分市場(chǎng)的細(xì)分市場(chǎng)的吸引力吸引力（1） （3）（2） 無(wú)差異性市場(chǎng)策略無(wú)差異性市場(chǎng)策略 完全差異化、產(chǎn)品專業(yè)化、完全差異化、產(chǎn)品專業(yè)化、市場(chǎng)專業(yè)化、選擇性專業(yè)化市場(chǎng)專業(yè)化、選擇性專業(yè)化 集中性市場(chǎng)策略：選擇一個(gè)細(xì)分市集中性市場(chǎng)策略：選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)生產(chǎn)一種標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品場(chǎng)生產(chǎn)一種標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品（1）（2）差異性市場(chǎng)）差異性市場(chǎng)策略策略 （3）第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇位分析與選擇2.影響因素影響因素3. 區(qū)位選擇的原則區(qū)位

22、選擇的原則 （1）合法原則（2）最高最佳使用原則（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況（5）人口和經(jīng)濟(jì)集聚（6）社會(huì)方面的因素（1）自然條件和環(huán)境方面（2）城市規(guī)劃方面（3）交通方面1.區(qū)位是一個(gè)綜合概念，是各種自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的有機(jī)組合在空間位置上的反映。（3）開(kāi)發(fā)潛力原則4.不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位選擇的要求選擇的要求居民人口與收入環(huán)境良好市政公用和公建配套設(shè)施完備公共交通便捷居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施交通方便快捷交通方便快捷周圍環(huán)境優(yōu)良周圍環(huán)境優(yōu)良 中央商業(yè)中央商業(yè)區(qū)區(qū) 城區(qū)商業(yè)城區(qū)商業(yè)區(qū)區(qū) 街區(qū)商街區(qū)商業(yè)區(qū)

23、業(yè)區(qū)零售商業(yè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位選擇的要求在微觀上應(yīng)位于城市或區(qū)域中心，具有較好的臨街或道路狀況，處于交通路口和繁華街道兩側(cè)，交通和通訊便利，有足夠的人口流量。其中特別要做好商業(yè)輻射區(qū)域分析。零售商業(yè)零售商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目目商業(yè)輻射區(qū)域分析商業(yè)輻射區(qū)域分析與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的6075都來(lái)自該區(qū)域。距物業(yè)所處地點(diǎn)15公里以外的區(qū)域，占營(yíng)業(yè)額的515距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)515公里的區(qū)域（對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言），項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額的1520來(lái)自該區(qū)域主要區(qū)域主要區(qū)域邊界區(qū)域邊界區(qū)域次要區(qū)域次要區(qū)域商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍，商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量，消費(fèi)者行為

24、、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買能力分析。此外，新零售商業(yè)項(xiàng)目的落成并不能創(chuàng)造出新的購(gòu)買力，他必須從其他的零售商業(yè)項(xiàng)目那里吸引或爭(zhēng)取消費(fèi)者，因此，對(duì)處于同一供需圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的分析也對(duì)區(qū)位選擇有重要影響。第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)分析與選時(shí)機(jī)分析與選擇擇（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者何時(shí)進(jìn)行投資。如什么時(shí)候買入土地，什么時(shí)候購(gòu)入物業(yè)，投資于開(kāi)發(fā)哪一階段等。房地產(chǎn)復(fù)蘇階段房地產(chǎn)復(fù)蘇階段房地產(chǎn)繁榮階段房地產(chǎn)繁榮階段房地產(chǎn)衰退階段房地產(chǎn)衰退階段房地產(chǎn)蕭條階段房地產(chǎn)蕭條階段（2）（3）（4）二、房地產(chǎn)周期二、房地產(chǎn)周期第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位的概念）

25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位的概念在市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的市場(chǎng)定位，是對(duì)消費(fèi)者使用方式和使用心理進(jìn)行分析研究基礎(chǔ)上的產(chǎn)品定位，是將產(chǎn)品核心按消費(fèi)者的理解和偏好方式傳達(dá)出去的形象定位。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位原則）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位原則 受眾導(dǎo)向原則 差異化原則（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的概念）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了將自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品進(jìn)行有目的、有選擇、有針對(duì)性的銷售或推廣，在進(jìn)行客戶界定和細(xì)分的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造有差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在消費(fèi)群體中樹(shù)立所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊形象。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的內(nèi)容）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的內(nèi)容主要包括：建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、功能定位、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等

26、。其中，建筑風(fēng)格主要表現(xiàn)為某種建筑風(fēng)格的外立面特點(diǎn)；戶型設(shè)計(jì)主要包括戶型種類、面積大小、室內(nèi)布局、實(shí)用率等；功能定位主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)用性和適用性、智能化程度、裝修標(biāo)準(zhǔn)等；小區(qū)環(huán)境主要包括容積率、樓間距、綠化面積和小區(qū)各項(xiàng)配套等；物業(yè)管理主要包括物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。易于展示和傳播易于展示和傳播與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合與目標(biāo)客戶群的需求特征符合與目標(biāo)客戶群的需求特征符合應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素，與其他樓盤(pán)有比較明素，與其他樓盤(pán)有比較明顯的差異和區(qū)別顯的差異和區(qū)別(1)(2)(3)(4)(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循以下原則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循以下原則：?jiǎn)T工員工質(zhì)量質(zhì)量?jī)r(jià)格價(jià)格服務(wù)服務(wù)廣告