房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理5.3 房地產(chǎn)開發(fā)貸產(chǎn)開發(fā)貸款貸貸后管理 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理是指銀行在房地產(chǎn)貸款發(fā)放后到貸款收回期間，對貸款檔案的收集、整理和保存，對借款人資信情況和貸款項目進展情況的跟蹤調(diào)查，貸款到期的收回及違約貸款的催收與處理等一系列工作。第1頁/共18頁5.3.1 貸貸款資資料 1.1.借款人借款人資資料料 2. 2.擔(dān)保擔(dān)保資資料料 3. 3.貸貸款款項項目目資資料料 4. 4.合同借據(jù)合同借據(jù) 5. 5.貸貸后后檢查資檢查資料料第2頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 1.1.貸貸款款資資金的使用管理金的使用管理 2. 2.貸貸款企款企業(yè)業(yè)和和貸貸款款項項目的目

2、的貸貸后跟蹤后跟蹤檢查檢查 3. 3.項項目目預(yù)銷預(yù)銷售回售回籠籠款的款的監(jiān)監(jiān)督管理督管理 4. 4.保保證證人、抵押物和人、抵押物和質(zhì)質(zhì)押物的管理押物的管理 5. 5.貸貸款款風(fēng)險風(fēng)險的的認(rèn)認(rèn)定定 6. 6.利率利率調(diào)調(diào)整整7.7.貸貸款展期管理款展期管理8.8.收款撤保收款撤保第3頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 1.1.貸貸款款資資金使用管理金使用管理貸款資金使用管理是為了監(jiān)督借款人將貸款合同約定的用途上，而不被擠占、挪用，防范貸款因挪用而出現(xiàn)的到期不能償還的風(fēng)險。借款人向貸款人提供項目工程進度計劃、付款計劃及貸款資金使用明細(xì)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金使用是按計劃進行的，資金

3、使用應(yīng)該有明細(xì)賬目，資金的到位情況應(yīng)根據(jù)約定安排，不能隨意更改。第4頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 2.2.貸貸款企款企業(yè)業(yè)和和貸貸款款項項目的目的貸貸后跟蹤后跟蹤檢查檢查（1）主要內(nèi)容l項目資金及其他資金來源落實情況l企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及資產(chǎn)負(fù)債變化情況l企業(yè)貨幣資金歸行情況l企業(yè)財務(wù)報表的真實性及主要財務(wù)指標(biāo)變化情況l企業(yè)信用等級及貸款資產(chǎn)風(fēng)險度變化情況l企業(yè)是否有違法經(jīng)營行為，是否卷入經(jīng)濟糾紛l 第5頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 2.2.貸貸款企款企業(yè)業(yè)和和貸貸款款項項目的目的貸貸后跟蹤后跟蹤檢查檢查（2）貸后檢查的時間間隔按貸款形式分類設(shè)定貸后檢查間隔期

4、，正常和關(guān)注類貸款一般不超過90天，次級類貸款一般不超過60天，可疑和損失類貸款一般不超過30天。第6頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 貸貸款五款五級級分分類類解解釋釋正常正常貸貸款款銀行對借款人按時足額償還貸款本息有充分把握，貸款損失的概率為0關(guān)關(guān)注注貸貸款款存在一些可能對償還產(chǎn)生不利影響的因素，貸款損失的概率不會超過5%次次級貸級貸款款借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，完全依靠其正常營業(yè)收入無法足額償還貸款本息，貸款損失的概率在30%-50%可疑可疑貸貸款款借款人無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行抵押或擔(dān)保，也肯定要造成一部分損失，貸款損失的概率在50%-75%之間損損失失貸貸款款

5、指借款人已無償還本息的可能，無論采取什么措施和履行什么程序，貸款都注定要損失了，其貸款損失的概率在75%-100%第7頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 2.2.貸貸款企款企業(yè)業(yè)和和貸貸款款項項目的目的貸貸后跟蹤后跟蹤檢查檢查（3）貸后檢查程序根據(jù)貸后檢查內(nèi)容和貸后檢查間隔期，信貸人員應(yīng)定期走訪借款人，深入施工現(xiàn)場，對借款人及項目進行跟蹤檢查，隨時記錄企業(yè)經(jīng)營活動的各種變化情況、項目進展與項目計劃及貸款發(fā)放程度與項目進度是否一致、資金使用以及預(yù)銷售情況。第8頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 2.2.貸貸款企款企業(yè)業(yè)和和貸貸款款項項目的目的貸貸后跟蹤后跟蹤檢查檢查

6、（3）貸后檢查程序借款人項目完工后，貸款人應(yīng)參與工程驗收和決算審查。當(dāng)貸款產(chǎn)生問題出現(xiàn)風(fēng)險時，應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問題的當(dāng)天書面報告信貸部門主管領(lǐng)導(dǎo)，對貸款風(fēng)險較高的借款人，要組織人員進行全面檢查，并將檢查結(jié)果及時報告主管行長及上級住房信貸管理部門。第9頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 3.項目預(yù)銷售回籠款的監(jiān)管管理（1）監(jiān)管人-貸款人自身或受托機構(gòu)（2）預(yù)銷售款回籠的監(jiān)管-設(shè)立專戶（3）與銷售款使用的監(jiān)管-預(yù)先安排約定4.保證人、抵押物、質(zhì)押物的管理屬于常規(guī)管理，比較集中，相對較為簡單、方便。第10頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 5.貸款風(fēng)險認(rèn)定當(dāng)借款人不能如約還貸則該

7、項貸款可能面臨一定的風(fēng)險，具體情形非常多樣，應(yīng)分別對待，嚴(yán)格規(guī)管。第11頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 6.利率調(diào)整根據(jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)國家對存貸款利率進行調(diào)整時，銀行將對相應(yīng)的貸款利率進行調(diào)整。必須執(zhí)行新的利率，執(zhí)行新利率應(yīng)重新簽訂貸款合同或補充合同。第12頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 7.貸款展期管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般可以展期，但展期的期限不能超過原貸款期限的一半。8.收貸撤保借款人償清全部貸款本息后，銀行將通知貸款人，持有效身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的有關(guān)法律憑證及文件。第13頁/共18頁THANK YOU 第14頁/共18頁5.3.1 貸貸款資資料 1.1.借款人借款人資資料料 2. 2.擔(dān)保擔(dān)保資資料料 3. 3.貸貸款款項項目目資資料料 4. 4.合同借據(jù)合同借據(jù) 5. 5.貸貸后后檢查資檢查資料料第15頁/共18頁5.3.2 借款人及貸貸款項項目管理 2.2.貸貸款企款企業(yè)業(yè)和和貸貸款款項項目的目的貸貸后跟蹤后跟蹤檢查檢查（1）主要內(nèi)容l項目資金及其他資金來源落實情況l企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及資產(chǎn)負(fù)債變化情況l企業(yè)貨幣資金歸行情況l企業(yè)財務(wù)報表的真實性及主要財務(wù)指標(biāo)變化情況l企業(yè)信用等級及貸款資產(chǎn)風(fēng)險度變化情況l企業(yè)是否有違法經(jīng)營行為，是否卷入經(jīng)濟糾紛l 第16頁/共18頁5.3.