分層分割管理法令_ZXJ.

1、分層分割管理法分層分割管理法令與建筑維護令與建筑維護新加坡做法及經驗新加坡做法及經驗張祥靖張祥靖中國區(qū)主中國區(qū)主任任新加坡建設局國際開發(fā)署新加坡建設局國際開發(fā)署2014年年10月月29日與天津生態(tài)城社會局的交流日與天津生態(tài)城社會局的交流分層分割管分層分割管理法令理法令法令法令 針對地產項目從獲針對地產項目從獲取臨時入伙證到建筑后期運取臨時入伙證到建筑后期運營營 對物業(yè)管理和維修進行詳對物業(yè)管理和維修進行詳細規(guī)范細規(guī)范 截截至目前至目前，大，大約有約有3千多個物業(yè)管理法千多個物業(yè)管理法人人 涵蓋私人公寓及工商業(yè)各種類型地涵蓋私人公寓及工商業(yè)各種類型地產產 公共部分和公共設施公共部分和公共設施分層

2、分割管分層分割管理法令理法令法令管轄范圍：法令管轄范圍： 私人公寓，公共建筑等私人公寓，公共建筑等 物物業(yè)共用部位、共用設施設業(yè)共用部位、共用設施設備進行管理、維修和養(yǎng)護，備進行管理、維修和養(yǎng)護， 以及維護相關區(qū)域內的環(huán)境以及維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活衛(wèi)生和秩序的活動動分分層分割管理法令層分割管理法令條文內容條文內容 分攤值分攤值 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 物業(yè)管理法人物業(yè)管理法人 物業(yè)管理委員會物業(yè)管理委員會 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司 物業(yè)管理與維修費物業(yè)管理與維修費 分攤值分攤值 分分攤值是根據(jù)業(yè)主物業(yè)建筑面積、住宅套數(shù)等因數(shù)，攤值是根據(jù)業(yè)主物業(yè)建筑面積、住宅套數(shù)等因數(shù)，經建筑總監(jiān)

3、核準決定經建筑總監(jiān)核準決定 （第四章第十一條（第四章第十一條） 對于非對于非分分期期開發(fā)開發(fā)之之分割單位，除特殊情況外，其分分割單位，除特殊情況外，其分層層分割所分割所有權經業(yè)權局登記后，分攤值就不能更改有權經業(yè)權局登記后，分攤值就不能更改， （第五章第六十二條（第五章第六十二條） 分層分割業(yè)主之共有產業(yè)擁有權、投票權和維修費取分層分割業(yè)主之共有產業(yè)擁有權、投票權和維修費取決于單位之分攤值（第五章第六十二條）決于單位之分攤值（第五章第六十二條）分分層分割管理法令層分割管理法令6住宅公寓住宅公寓辦公大樓辦公大樓7綜合商業(yè)住宅大樓綜合商業(yè)住宅大樓綜合工業(yè)大樓綜合工業(yè)大樓分層分割管理法令分層分割管理

4、法令 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 建設單位建設單位代物業(yè)管理法人管代物業(yè)管理法人管理共用部位、共用設施直到首屆理共用部位、共用設施直到首屆業(yè)主大業(yè)主大會召開（會召開（第五章第二十六條第五章第二十六條） 建設單位肩建設單位肩負物業(yè)管理法人職負物業(yè)管理法人職責責 （第五章第十八條（第五章第十八條)，經由，經由建筑總監(jiān)核準，向分割單位業(yè)主征收共有產業(yè)維修費（第五建筑總監(jiān)核準，向分割單位業(yè)主征收共有產業(yè)維修費（第五章第十八條章第十八條） 建設單位成立維修基金，將所有業(yè)主繳付的維修費與尚未售建設單位成立維修基金，將所有業(yè)主繳付的維修費與尚未售出單位的維修費存入基金出單位的維修費存入基金 （第五章第十八和二

5、十三條）（第五章第十八和二十三條）9共用設施設備共用設施設備10共用設施設備共用設施設備共用部位共用部位分層分割管理法令分層分割管理法令 物業(yè)管理法人物業(yè)管理法人 成立成立 分層分割地契注冊催分層分割地契注冊催生物業(yè)管理法人成生物業(yè)管理法人成立立 （第五章第（第五章第二十四條二十四條） 物業(yè)管理法人具物業(yè)管理法人具有獨立的法人資格有獨立的法人資格 （第五章第二十四（第五章第二十四條條） 分層分割法令賦分層分割法令賦予物業(yè)管理法人對予物業(yè)管理法人對物業(yè)共用設施的監(jiān)物業(yè)共用設施的監(jiān)督及管理權督及管理權 （第五章第二十九條（第五章第二十九條）分層分割管理法令分層分割管理法令 物業(yè)管理法人物業(yè)管理法人

6、 - 職責職責 管理、監(jiān)督共有設施設備與產業(yè)的使用管理、監(jiān)督共有設施設備與產業(yè)的使用 實行共有設施設備維護實行共有設施設備維護 依法投保房產保險依法投保房產保險 設立維修基金與收取物業(yè)管理及維修費設立維修基金與收取物業(yè)管理及維修費 選聘與解聘物業(yè)管理企業(yè)選聘與解聘物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理的開支物業(yè)管理的開支 召開常年大會召開常年大會 物業(yè)管理委員會物業(yè)管理委員會（第五章第五十一至六十一條）第五章第五十一至六十一條） 物業(yè)管理委物業(yè)管理委員員會是物會是物業(yè)管理法人業(yè)管理法人的的執(zhí)行機構執(zhí)行機構 執(zhí)委會由主席、書記與財務主管組成，常委不超過十四人執(zhí)委會由主席、書記與財務主管組成，常委不超過十四人 監(jiān)

7、督實施與執(zhí)行業(yè)主公約監(jiān)督實施與執(zhí)行業(yè)主公約 委員會成員如直接或間接地與業(yè)主契約利益沖突委員會成員如直接或間接地與業(yè)主契約利益沖突, 必須在常年必須在常年大會中表明并且回避相關的決策大會中表明并且回避相關的決策 委員會會議必須在會議前三天公告委員會會議必須在會議前三天公告, 任何業(yè)主都有權旁聽會議任何業(yè)主都有權旁聽會議分層分割管理法令分層分割管理法令 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司 物業(yè)管物業(yè)管理法人決理法人決議或授權委員會選聘物業(yè)管議或授權委員會選聘物業(yè)管理公司（理公司（第五章第五章第六十六條）第六十六條） 物業(yè)管理法人決物業(yè)管理法人決議全面或部分授權物業(yè)管議全面或部分授權物業(yè)管理公司執(zhí)理公司執(zhí)行委

8、員會行委員會主席主席, 秘書秘書, 財務主管的權力及職責財務主管的權力及職責 （第五章第六十七條）（第五章第六十七條） 物業(yè)管物業(yè)管理公司具理公司具獨立法人資格，履行物業(yè)服務因疏忽或過失獨立法人資格，履行物業(yè)服務因疏忽或過失導致業(yè)主人身財業(yè)損失，依法承擔法律責任導致業(yè)主人身財業(yè)損失，依法承擔法律責任 （第五章第六（第五章第六十七條）十七條）分層分割管理法令分層分割管理法令分層分割管理法令分層分割管理法令 物業(yè)管理服務費與維修基金物業(yè)管理服務費與維修基金 業(yè)主須按時交納物業(yè)管理服務費、交存或續(xù)交專項維業(yè)主須按時交納物業(yè)管理服務費、交存或續(xù)交專項維修資金修資金 分層分割法令賦分層分割法令賦與物業(yè)管

9、理法人法與物業(yè)管理法人法律權利通過（一）律權利通過（一）小額錢債審裁處或法院以債務方式追討拖欠服務費或小額錢債審裁處或法院以債務方式追討拖欠服務費或專項維修資金專項維修資金 （第五章第四十條）（第五章第四十條） （二）法院將拖欠單位法定押記，追討拖欠費用（二）法院將拖欠單位法定押記，追討拖欠費用 （第（第五章第四十三條）五章第四十三條）分層分割管理法令分層分割管理法令 糾紛與分層地契糾紛與分層地契局局1). 分分層地契局或法院處理判決管理房產上的糾紛。層地契局或法院處理判決管理房產上的糾紛。2). 分分層地契局類似司法機構層地契局類似司法機構, 負責判決分層分割產業(yè)上引負責判決分層分割產業(yè)上引

10、起的糾紛，起的糾紛， 例如：例如： 樓上樓下引起的糾紛；樓上樓下引起的糾紛； 分派各業(yè)主須分派各業(yè)主須承擔的維修費用等。承擔的維修費用等。17STRATA TITLEBOARDS（分層地（分層地契局）契局）建筑建筑維修維修 所有建筑外觀所有建筑外觀與公共設施與公共設施 業(yè)主有責任維護建筑物業(yè)主有責任維護建筑物與公共設施良與公共設施良好的維修水平好的維修水平 建筑外墻附屬物建筑外墻附屬物 業(yè)主必須維持建筑外墻附屬物的穩(wěn)固以免墜落業(yè)主必須維持建筑外墻附屬物的穩(wěn)固以免墜落 (例如例如: 窗窗,外墻磚塊外墻磚塊, 外墻玻璃外墻玻璃, 遮蓬等等遮蓬等等)建筑維修建筑維修 執(zhí)法程執(zhí)法程序序 失修建筑物的發(fā)

11、現(xiàn)失修建筑物的發(fā)現(xiàn) 例常的巡視例常的巡視 公眾的舉報公眾的舉報 其它政府機構的反映其它政府機構的反映 本部官員現(xiàn)場檢查以評估建筑物的維修狀況本部官員現(xiàn)場檢查以評估建筑物的維修狀況建筑維修建筑維修執(zhí)法程執(zhí)法程序序 向業(yè)主發(fā)出限期維修建筑物的通告向業(yè)主發(fā)出限期維修建筑物的通告 業(yè)主沒有遵守建筑總監(jiān)的通告書將被處罰業(yè)主沒有遵守建筑總監(jiān)的通告書將被處罰 法令授權建筑總監(jiān)可代為維修法令授權建筑總監(jiān)可代為維修, 費用由業(yè)主承擔費用由業(yè)主承擔 因維護不當而發(fā)生建筑外墻附屬物墜落因維護不當而發(fā)生建筑外墻附屬物墜落, 業(yè)主將被處罰業(yè)主將被處罰21建筑維修建筑維修 - 外墻骯臟外墻骯臟22建筑維修建筑維修 - 外墻外墻野野生植物生植物23建筑維修建筑維修 - 外墻外墻骯臟及骯臟及抹灰抹灰墜落墜落24建筑維修建筑維修 -