經(jīng)管勵(lì)志】南京市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

1、目目 錄錄目錄目錄 .1綜綜 述述.43一、前言.43二、研究方法簡介.531. 研究背景說明.532. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明.63三、延伸效勞.73四、報(bào)告.83摘要.831、房地產(chǎn)需求上升勢頭強(qiáng)勁.83第一節(jié)第一節(jié) 市場容量分析市場容量分析.103一、2003 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析.103一2003年的商品房市場容量.1031. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位.1032. 投資者比例波動較大較快.1133. 結(jié)婚購房比例比擬穩(wěn)定.1134. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小.1135. 城市化進(jìn)程等購房需求.113二存量商品房市場容量.123二、2003 年南京房地產(chǎn)市

2、場交易狀況分析.1231. 2003年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況.1232. 商品房交易量的歷年增長情況.1333. 2003年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析.133三、2003 年需求結(jié)構(gòu)分析.1431. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況.1432. 樓型層次及季度比例變化分析.1533. 商品房價(jià)格檔次及季度變化情況.163第二節(jié)第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析.173一、2003 年市場供給總量.1731. 商品房開發(fā)持續(xù)增長.1732. 土地資源的供給狀況.1833. 2003年存量房供給狀況.1934. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)情況.193二、2003 年房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)以及供需分析.2031.

3、2003年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析.2032. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析.2033. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析.2234. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析.2335. 商品房總價(jià)與區(qū)域供需交叉分析.233三、2004 年南京市商品房供給總量分析.2431. 商品房.2432. 經(jīng)濟(jì)適用房.2433. 片區(qū)狀況分析.253第三節(jié)第三節(jié) 價(jià)格研究價(jià)格研究.263一、供給價(jià)格水平分析.2631. 抉策南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù).2632. 商品房價(jià)格水平分析.2834. 分物業(yè)商品房價(jià)格水平分析.3135. 存量房即二手房價(jià)格水平分析.3236. 經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房價(jià)格水平分析.3337. 土地價(jià)格水平分析.34

4、38. 房地產(chǎn)三級市場租賃市場價(jià)格水平分析.353二、2003 年度南京市商品房價(jià)格因素及相關(guān)分析.3531.供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)仍是南京市商品房價(jià)格上漲的主要動因.3532. 經(jīng)濟(jì)增長及消費(fèi)者信心價(jià)格支撐面之一.3733.投資拉動價(jià)格支撐面之二.3734. 商品房直接本錢的上升帶動房價(jià)上漲.3835. 城市化戰(zhàn)略與房價(jià)水平地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn).3836. 開發(fā)商保利因素樓盤品質(zhì)化傾向.3937. 拆遷新法等政策影響.393三、南京市房價(jià)展望.3931. 2003年房價(jià)總體特征.3932. 2004年市場環(huán)境及房價(jià)趨勢.393第四節(jié)第四節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查研究消費(fèi)者調(diào)查研究.413一、背景資料.4131. 樣

5、本特征.4132. 研究方法.4133. 研究指標(biāo).413二、購房者根本情況分析.4231. 年齡結(jié)構(gòu)分析.4232. 學(xué)歷分析.4233. 收入結(jié)構(gòu)分析.433三、購房需求分析.4331. 面積需求分析.4332. 收入與可承受價(jià)位交叉分析.4433. 套型選擇.4534. 消費(fèi)者可承受商品房總價(jià)分析.453四、購房者行為分析.4531. 付款方式分析.4532. 收入與媒體影響度交叉分析.4633. 年齡與購房區(qū)域交叉分析.4734. 購房者對2004年房價(jià)變化的心理預(yù)期和接受能力分析.473第五節(jié)第五節(jié) 生活指數(shù)評價(jià)生活指數(shù)評價(jià).493一、生活指數(shù)評價(jià).4931. 區(qū)域生活指數(shù)模型.49

6、32. 應(yīng)用與測評結(jié)果.503二、典型樓盤生活指數(shù)評價(jià).5031. 典型樓盤生活指數(shù)模型.5032. 應(yīng)用與測評結(jié)果.513三、典型樓盤性價(jià)比分析.523四、抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究.5231. 典型樓盤生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告.5232. 樓盤工程前期定位研究.523第六節(jié)第六節(jié) 廣告監(jiān)測與研究廣告監(jiān)測與研究.533一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測.533二、2003 年 11、12 月南京市樓盤報(bào)紙平面廣告投放統(tǒng)計(jì)分析.5331. 投放量排名.5332. 投放頻率排名.5333. 分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì).5434. 物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計(jì).5435. 開發(fā)商樓盤平面廣告投放量統(tǒng)

7、計(jì).553三、南京地區(qū)各平面媒體影響度分析.553平均日發(fā)布廣告量統(tǒng)計(jì).553四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析.5631. 2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題類型分析.5632. 2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽.563五、從購房者相關(guān)特征分析媒體影響度.5731. 購房者媒體偏好分析.5732. 媒體廣告對購房者決策的影響分析.583結(jié)結(jié) 束束 語語.593報(bào)告附件：報(bào)告附件： 2003 年房地產(chǎn)業(yè)政策影響面分析年房地產(chǎn)業(yè)政策影響面分析.603綜綜 述述.4一、前言.4二、研究方法簡介.51. 研究背景說明.52. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明.6三、延伸效勞.7第一節(jié)

8、第一節(jié) 市場容量分析市場容量分析.9一、2003 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析.9一2003年的商品房市場容量.91. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位.92. 投資者比例波動較大較快.103. 結(jié)婚購房比例比擬穩(wěn)定.104. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小.105. 城市化進(jìn)程也帶來了購房需求.10二存量商品房市場容量.10二、2003 年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析.111. 2003年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況.112. 商品房交易量的歷年增長情況.123. 2003年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析.12三、2003 年需求結(jié)構(gòu)分析.131. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況.132. 樓型層次及季度

9、比例變化分析.143. 商品房價(jià)格檔次及季度變化情況.14第二節(jié)第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析.16一、2003 年市場供給總量.161. 商品房開發(fā)持續(xù)增長.162. 土地資源的供給狀況.173. 2003年存量房供給狀況.184. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)情況.18二、2003 年房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)以及供需分析.191. 2003年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析.192. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析.193. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析.214. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析.225. 商品房總價(jià)與區(qū)域供需交叉分析.22三、2004 年南京市商品房供給總量分析.231. 商品房.232. 經(jīng)濟(jì)適用房.233.

10、片區(qū)狀況分析.24第三節(jié)第三節(jié) 價(jià)格研究價(jià)格研究.25一、供給價(jià)格水平分析.251. 抉策南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù).252. 商品房價(jià)格水平分析.274. 分物業(yè)商品房價(jià)格水平分析.305. 存量房即二手房價(jià)格水平分析.316. 經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房價(jià)格水平分析.327. 土地價(jià)格水平分析.338. 房地產(chǎn)三級市場租賃市場價(jià)格水平分析.34二、2003 年度南京市商品房價(jià)格因素及相關(guān)分析.341. 房價(jià)供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)仍是南京市商品房價(jià)格上漲的主要動因.342. 經(jīng)濟(jì)增長及消費(fèi)者信心價(jià)格支撐面之一.363.投資拉動價(jià)格支撐面之二.364. 商品房直接本錢的上升帶動房價(jià)上漲.375. 城市化

11、戰(zhàn)略與房價(jià)水平地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn).376. 開發(fā)商保利因素樓盤品質(zhì)化傾向.387. 拆遷新法等政策影響.38三、南京市房價(jià)展望.381. 2003年房價(jià)總體特征.382. 2004年市場環(huán)境及房價(jià)趨勢.38第四節(jié)第四節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查研究消費(fèi)者調(diào)查研究.40一、背景資料.401. 樣本特征.402. 研究方法.403. 研究指標(biāo).40二、購房者根本情況分析.411. 年齡結(jié)構(gòu)分析.412. 學(xué)歷分析.413. 收入結(jié)構(gòu)分析.42三、購房需求分析.421. 面積需求分析.422. 收入與可承受價(jià)位交叉分析.433. 套型選擇.444. 消費(fèi)者可承受商品房總價(jià)分析.44四、購房者行為分析.441. 付款

12、方式分析.442. 收入與媒體影響度交叉分析.453. 年齡與購房區(qū)域交叉分析.464. 購房者對2004年房價(jià)變化的心理預(yù)期和接受能力分析.46第五節(jié)第五節(jié) 生活指數(shù)評價(jià)生活指數(shù)評價(jià).48一、生活指數(shù)評價(jià).481. 區(qū)域生活指數(shù)模型.482. 應(yīng)用與測評結(jié)果.49二、典型樓盤生活指數(shù)評價(jià).491. 典型樓盤生活指數(shù)模型.492. 應(yīng)用與測評結(jié)果.50三、典型樓盤性價(jià)比分析.51四、抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究.511. 典型樓盤生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告.512. 樓盤工程前期定位研究.51第六節(jié)第六節(jié) 廣告監(jiān)測與研究廣告監(jiān)測與研究.52一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測.52二

13、、2003 年 11、12 月南京市樓盤報(bào)紙平面廣告投放統(tǒng)計(jì)分析.521. 投放量排名.522. 投放頻率排名.523. 分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì).534. 物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計(jì).545. 開發(fā)商樓盤平面廣告投放量統(tǒng)計(jì).54平均日發(fā)布廣告量統(tǒng)計(jì).54四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析.551. 2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題類型分析.552. 2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽.55五、從購房者相關(guān)特征分析媒體影響度.561. 購房者媒體偏好分析.562. 媒體廣告對購房者決策的影響分析.57結(jié)結(jié) 束束 語語.58綜綜 述述一、一、前言前言2003 年是南京市房地產(chǎn)業(yè)波瀾起伏

14、、眾說紛紜的一年，隨著長三角都市圈的形成、南京市沿江大開發(fā)方案的全面啟動、眾多重大市政建設(shè)工程的完工與建設(shè)，南京市作為地區(qū)性政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心城市的地位日趨顯現(xiàn)、各方面已駛上高速開展的快車道。從房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)來說，2003 年南京市地價(jià)、房價(jià)漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。開發(fā)商與運(yùn)營商在驚喜高利潤回報(bào)的同時(shí)受制于土地拍賣造成的高地價(jià)，在品牌運(yùn)營、土地儲藏資金實(shí)力的更高要求下，一些企業(yè)開始考慮兼并與整合的長期戰(zhàn)略；另一方面，消費(fèi)者愿望與實(shí)際差距越拉越大，很多人在猜想、猶豫中未能實(shí)現(xiàn)買房的愿望，而就在 2003 年，我國人均 GDP 首次突破 1000 美元，GDP 是衡量一個(gè)國

15、家經(jīng)濟(jì)開展水平的總量尺度，人均 GDP 評價(jià)的是一個(gè)國家的富裕程度，人們根據(jù)這個(gè)數(shù)字的變化來劃分經(jīng)濟(jì)開展階段，這說明我國真正進(jìn)入了“脫貧致富的階段，在新的歷史時(shí)期，社會將會發(fā)生更多積極的變化，比方在日益開展完善的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，過去人們生活中的奢侈品逐漸成為今后的日常必需品，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向開展型、享受型升級，住房、轎車、電子、通信等大宗消費(fèi)品市場將出現(xiàn)爆炸性增長，更加繽紛多樣的消費(fèi)方式即將在膨脹的消費(fèi)時(shí)代成為現(xiàn)實(shí)。 2003 年的歲末，眾多有關(guān)房地產(chǎn)市場的報(bào)道中，最吸引讀者眼球的是 2004年房價(jià)有可能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預(yù)測。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場研究、經(jīng)紀(jì)效勞的經(jīng)驗(yàn)，縱觀 20

16、03 年房地產(chǎn)市場開展軌跡，重申自己的觀點(diǎn)：市場經(jīng)濟(jì)是過剩經(jīng)濟(jì)，商品的短缺永遠(yuǎn)只是暫時(shí)的，商品過剩是市場經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。隨著市場的開展成熟，競爭會愈演愈烈，不久的將來，房地產(chǎn)市場一定會全面進(jìn)入供過于求的局面。房地產(chǎn)市場目前遠(yuǎn)未成熟，產(chǎn)品商品房又是相當(dāng)復(fù)雜的特殊商品，相關(guān)影響因素如國內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢、金融政策、相關(guān)法律法規(guī)的變化都會直接影響其微觀市場表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為房價(jià)與房市的預(yù)測依據(jù)進(jìn)行市場預(yù)測是不可取的，所謂預(yù)測其實(shí)就是“瞎子算命，會產(chǎn)生錯(cuò)誤的引導(dǎo)甚至欺騙。供需關(guān)系是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)因素。了解市場供求關(guān)系及其變化趨勢，深入研究微觀經(jīng)濟(jì)走勢、消費(fèi)者需求特征、消費(fèi)行為特征、消費(fèi)

17、心理的變化是極具意義的，市場調(diào)查的意義在于揭示市場真實(shí)表現(xiàn)，分析市場開展變化的原因，市場調(diào)查的意義在于揭示市場真實(shí)表現(xiàn)，分析市場開展變化的原因，通過科學(xué)的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對影響未來市場開展的相關(guān)因素通過科學(xué)的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對影響未來市場開展的相關(guān)因素進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場及企業(yè)健康開展的意見與建議。進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場及企業(yè)健康開展的意見與建議。2003 年最具影響力的“一對文件，即中國人民銀行發(fā)布的?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?121 號文和 9 月國務(wù)院發(fā)出的?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的通知?18 號文 ，121 文件降低了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，但

18、也提高了門檻，一些規(guī)模小、自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發(fā)企業(yè)無疑會由于實(shí)力不濟(jì)而被淘汰，也促成了實(shí)力強(qiáng)的品牌開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较蜷_展。18 號文肯定房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)工程要繼續(xù)加大信貸支持力度。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是比擬復(fù)雜的，目前房地產(chǎn)市場還處在初級階段，高增長的同時(shí)，存在著這樣那樣的不成熟和不標(biāo)準(zhǔn)，未完全按照市場規(guī)律運(yùn)行，隨著市場的成長開展，這些不標(biāo)準(zhǔn)和不成熟會逐步消失。對于這樣一個(gè)高成長中的初級市場，政府應(yīng)該在逐漸標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)關(guān)心和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場環(huán)境，使它能夠健康的成長，18 號文正是表達(dá)了國家的這種精神。本期報(bào)告通過分析

19、過去一年南京房地產(chǎn)市場的供需狀況、價(jià)格走勢及購房需求變化等微觀市場表現(xiàn)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)、政策形勢和開展態(tài)勢及消費(fèi)者調(diào)查、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)分析研究了 2003 年南京市房地產(chǎn)市場，以期從市場研究的角度為消費(fèi)者、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)提供公正有價(jià)值的研究成果，有瑕疵之處，敬請指正。二、研究方法二、研究方法簡介簡介1.1. 研究背景說明研究背景說明隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢效勞機(jī)構(gòu)的需求，特別是迫切需要對目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自 2001 年開始組建抉策購房會員俱樂部，并在會員效勞、信息反響等數(shù)據(jù)根底上于 2003 年推出抉策房地產(chǎn)市場研究指標(biāo)體

20、系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京京 7070 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 根底之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對三大數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運(yùn)行說明：抉策地產(chǎn)研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運(yùn)行說明：1購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會員俱樂部建立于2001 年中，截至 2003 年底已經(jīng)擁有會員 13585 名，這些會員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購房需求的準(zhǔn)

21、購房者準(zhǔn)購房者。所有的會員資料都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的效勞吸引會員及時(shí)更新會員資料。在所有會員中，26-45 歲中青年人群占到會員總數(shù)的 2/3，70%的會員家庭年收入在 3-8 萬元之間，大專以上學(xué)歷會員超過 60%，會員資料中涉及會員的家庭根本情況如：根本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等 ，購房意向情況如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價(jià)、總價(jià)等 ，購房行為及心理特征如：購房決策權(quán)、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價(jià)接受度、漲跌主觀判斷等 ，數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量 14 余萬條，每月更新量 26%。2南京南京 7070 典型樓盤數(shù)據(jù)庫典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤根本

22、信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評定，對工程全程的營銷投放進(jìn)行監(jiān)測，目前建立起的比擬健全的是南京市南京市 7070 典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。收錄樓盤數(shù)據(jù)近 300 家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近 100 家。每家數(shù)據(jù)收集工程近 100 項(xiàng)。抉策地產(chǎn)研究中心將在 2004 年構(gòu)建較為全面的長三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并對全國范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤進(jìn)行個(gè)案資料收集以建立工程案例庫；3媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫：抉策房地產(chǎn)營銷投入監(jiān)測模型是針對開發(fā)企業(yè)及樓盤工程，對能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的

23、相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介等。監(jiān)測對象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有工程，每個(gè)監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近 30 項(xiàng)。2.2. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明說明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、市場容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測生活指數(shù)、媒體監(jiān)測六大局部。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及開展水平，研究和評價(jià)開發(fā)企業(yè)及商品商品房的市場地位及競爭力，分

24、析市場的未來開展趨勢。市場容量市場容量即總需求量。需求決定供給。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為根底，從整體的角度，根據(jù)購房動機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場的市場容量，在該根底上，分析南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘考胺旨径热萘俊⒏鲄^(qū)域市場容量、價(jià)格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及開展趨勢。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要分析南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供給狀況、土地供給狀況、從多角度分析樓盤供給狀況，并結(jié)合需求狀況,對南京房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)以抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測南京房地產(chǎn)市場

25、的價(jià)格走勢、總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價(jià)格成因。消費(fèi)者調(diào)查消費(fèi)者調(diào)查通過對會員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，在了解購房會員即準(zhǔn)購房者的根本特征的根底上，分析消費(fèi)者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。生活指數(shù)生活指數(shù)抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價(jià)系統(tǒng)區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價(jià)系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結(jié)合商品房價(jià)格研究樓盤的性價(jià)比。媒體監(jiān)測媒體監(jiān)測通過對南京各大報(bào)刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營銷投入

26、的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，并對媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究。以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某樓盤開展水平、以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某樓盤開展水平、市場地位及市場競爭力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不市場地位及市場競爭力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分說明市場的全貌，必須經(jīng)過相關(guān)性分析，才能比擬全面地反映某一區(qū)域能充分說明市場的全貌，必須經(jīng)過相關(guān)性分析，才能比擬全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場狀態(tài)。某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場狀態(tài)。三、延伸效勞三、延伸效勞本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)

27、研究中心的根底性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場研究，比擬淺顯。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸效勞。我中心認(rèn)為，開發(fā)商在工程開發(fā)前期階段對市場狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為：地域房地地域房地產(chǎn)產(chǎn)市市場環(huán)場環(huán)境、地域房地境、地域房地產(chǎn)產(chǎn)市市場場容量與容量與產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)/供需關(guān)系；宏供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境開展?fàn)顩r境開展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市市場場狀況與狀況與變變化化/準(zhǔn)準(zhǔn)購購房者房者購購置力置力及消及消費(fèi)費(fèi)特征特征/區(qū)域準(zhǔn)區(qū)域準(zhǔn)購購房者特征；地區(qū)地價(jià)與房價(jià)狀況房者特征；地區(qū)地價(jià)與房價(jià)狀況/競競爭爭對對手價(jià)格手價(jià)格策略策略/銷銷售周期售周期預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)

28、與與銷銷售售進(jìn)進(jìn)度控制。度控制。抉策地抉策地產(chǎn)產(chǎn)研究中心建研究中心建議議： ：通通過過抉策樓抉策樓盤盤數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫庫系系統(tǒng)獲統(tǒng)獲得根底數(shù)據(jù)得根底數(shù)據(jù)/通通過過中中長長期分期分階階段市段市場監(jiān)測場監(jiān)測跟蹤市跟蹤市場變場變化化動態(tài)動態(tài)/通通過購過購房會房會員員俱俱樂樂部部跟蹤消跟蹤消費(fèi)費(fèi)者者 準(zhǔn)準(zhǔn)購購房者房者 動態(tài)動態(tài)特征，幫助開特征，幫助開發(fā)發(fā)者在工程前期者在工程前期階階段段獲獲得得較較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)資資料與關(guān)料與關(guān)鍵鍵信息，信息，輔輔助工程的相關(guān)定位決策助工程的相關(guān)定位決策。 。具體來說，可提供幾個(gè)層面的相關(guān)效勞：數(shù)據(jù)庫根底上的產(chǎn)品：數(shù)據(jù)庫根底上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間

29、段內(nèi)分類工程營銷監(jiān)測分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告；專項(xiàng)市場調(diào)查：專項(xiàng)市場調(diào)查：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、根底設(shè)施、社會環(huán)境專項(xiàng)市場調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來開展影響因素分析研究報(bào)告，營銷環(huán)境及市場時(shí)機(jī)研究即市場環(huán)境綜合評價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及開展動態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場時(shí)機(jī)研究報(bào)告等。深度市場調(diào)研：深度市場調(diào)研：工程可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細(xì)分方案，定價(jià)策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資-效益財(cái)務(wù)分析、融資籌劃，工程全程營銷解決方案。注注：本報(bào)告根底數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。如果您對

30、南京市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。四、報(bào)告四、報(bào)告摘要摘要1 1、房地產(chǎn)需求上升勢頭強(qiáng)勁、房地產(chǎn)需求上升勢頭強(qiáng)勁2003 年南京市的房地產(chǎn)市場總?cè)萘繛?1400 萬平方米，其中商品房的市場容量為 850 萬平方米，存量房的市場容量為 550 萬平方米。在需求構(gòu)成中，拆遷購房需求占市場容量的 32.85%，居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的根底；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至 2003 年底投資需求比例到達(dá) 24%，全年的比例為 17%，這局部人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動以及整個(gè)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素。2 2、房地產(chǎn)投資上升幅度很

31、大，但商品房供給缺乏，存量房供需兩旺、房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給缺乏，存量房供需兩旺2003 年房地產(chǎn)投資為 183.8 億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長 33.6%。但竣工面積僅為 392.8 萬平方米，同比下降了 10%，加上期房供給上市銷售面積為 598 萬平方米。盡管 2003 年土地供給到達(dá) 658 公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會很快形成供給，而 02 年土地供給僅為 173 公頃，01 年土地供給為 27 公頃，受到土地的約束使商品房供給速度增長較慢。存量房市場供需均飛速增長，交易件數(shù)到達(dá) 5.9 萬件，同比增長 90.4%,交易面積為 430 萬平方米，均超過商品房。3 3、

32、在供需矛盾十分突出的情況下，商品房價(jià)格飚升、在供需矛盾十分突出的情況下，商品房價(jià)格飚升2003 年南京市所有片區(qū)商品房價(jià)格都大幅上升，最低漲幅 14%，漲幅最高的河西片區(qū)房價(jià)上漲 23%詳見土 3-3 ，各片區(qū)漲幅平均為 1000 元/平方米上下；存量房價(jià)格也在商品房的帶動下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房價(jià)格根本接近商品房的價(jià)格。4 4、商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過于求情況、商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過于求情況盡管商品房整體市場供給缺乏，但還出現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結(jié)構(gòu)性不平衡狀況。特別是價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)不平衡狀況比擬明顯，中低價(jià)位商品房供

33、不應(yīng)求，而 5000 元/平方米以上的商品房整體供過于求。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。5 5、商品房本錢不斷上升、商品房本錢不斷上升作為商品房本錢的主要構(gòu)成土地的本錢增長很快，已占商品房售價(jià)的一半，2003 年土地出讓平均價(jià)格到達(dá) 281 萬元/畝，同比上漲 12.1%。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價(jià)格上升 20%-40%不等。此外拆遷新法規(guī)的實(shí)施也使拆遷本錢大幅上升。本錢的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價(jià)格的上漲。6 6、商品房均價(jià)和商品住宅均價(jià)超過、商品房均價(jià)和商品住宅均價(jià)超過 40004000 元元/ /平方米平方米20

34、03 年底南京商品房均價(jià)到達(dá) 4537 元/平方米；商品住宅均價(jià)為 4378 元/平方米，在全國各主要城市中排名前列。第一節(jié)第一節(jié) 市場容量分析市場容量分析產(chǎn)品商品房需求量直接影響市場供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場高速開展的主要動力。本節(jié)市場容量主要分析了 2003 年南京房地產(chǎn)市場對商品房的總需求量，即市場的有效潛在需求量。對市場容量統(tǒng)計(jì)的方法主要從準(zhǔn)購房者角度得出有實(shí)際購置意愿的需求量。分析角度包括總體容量、已實(shí)現(xiàn)的市場容量、區(qū)域需求結(jié)構(gòu)、價(jià)格需求結(jié)構(gòu)等，市場容量分析是房地產(chǎn)市場研究的根底,總量及層次結(jié)構(gòu)的變化及趨勢對把握房地產(chǎn)市場的開展具有舉足輕重的意義。一、一、200

35、32003 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析年南京市房地產(chǎn)市場容量分析房地產(chǎn)的市場容量是指有現(xiàn)實(shí)需求的購房者準(zhǔn)備購置房屋的面積總量，購房者對于房屋的類型選擇可以分為商品房開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房和存量房包括二手房、上市公房等 。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析說明，2003 年南京全年房地產(chǎn)市場商品房市場容量為 800850萬平方米，存量房市場容量為 550 萬平方米，2003 年南京市房地產(chǎn)市場總?cè)萘考s為 13501400 萬平方米。購房者購置住房的需求動因主要包括拆遷安置購房、結(jié)婚購房、改善居住購房、投資購房以及城市化進(jìn)程等方面等方面所帶來的購房需求。根據(jù)對 2003年會員數(shù)

36、據(jù)庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對商品房的需求動機(jī)比例構(gòu)成如下列圖所示。圖 11 2003 年全年購房動因構(gòu)成圖 32.85%19.10%21.05%17.10%2.30%7.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%拆遷結(jié)婚改善居住投資其他城市化進(jìn)程一一20032003 年的商品房市場容量年的商品房市場容量1.1. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位據(jù)統(tǒng)計(jì)南京市 2003 年實(shí)施拆遷工程 115 個(gè)，拆遷房屋面積 179 萬平方米，共拆遷居民 2.4 萬多戶，拆遷工企單位 1320 個(gè)。由于 2003 年三季度拆遷

37、矛盾激化，導(dǎo)致國家要求加強(qiáng)對拆遷的管理，南京有 44 個(gè)拆遷工程停拆緩拆，比方案 4 萬戶少拆遷了近 1.6 萬戶，因此拆遷購房的比例與上半年相比下降比擬大。據(jù)抉策地產(chǎn)中心 2003 年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近 83%的拆遷居民意向購置商品房。因此，拆遷居民需購置商品房的數(shù)量在 2 萬戶左右，這局部居民購置的住宅面積較小，按照戶均購房面積 85 平方米計(jì)算，拆遷居民購置商品房170 萬平方米；此外，每個(gè)拆遷工企單位中按平均購置 6001000 平方米面積計(jì)算，拆遷單位需購置商品房 80130 萬平米左右。因拆遷而需購置商品房的數(shù)量為 250300 萬平方米。由于 2003 年三季度拆遷矛盾激

38、化，導(dǎo)致國家要求加強(qiáng)對拆遷的管理，南京有 44 個(gè)拆遷工程停拆緩拆，因此拆遷購房的比例與上半年相比下降比擬大。據(jù)抉策地產(chǎn)中心 2003 年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近一半的拆遷居民意向購置商品房，拆遷居民需購置商品房的數(shù)量大約 3.5 萬戶左右，這局部居民購置的住宅面積較小，按照戶均購房面積 85 平方米計(jì)算，拆遷居民意向購置商品房數(shù)量為 300 萬平方米。2.2. 投資者比例波動較大較快投資者比例波動較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實(shí)際需要根底之上的，因此投資購房需求受到其他購房者的心理影響甚大。而購房者的心理是很難預(yù)測和估計(jì)的，心理因素非常復(fù)雜并且波動較大，因此投資購房的

39、比例季度間變動比擬大，第四季度投資的比例到達(dá) 24%，2003 年全年投資購房需求所占比例在 17%左右。總?cè)藬?shù)接近 1.2728 萬人，按照人均購房 110 平方米計(jì)算，這局部人群購置商品房的需求約為 140140 萬平米。3.3. 結(jié)婚購房結(jié)婚購房比例比擬穩(wěn)定比例比擬穩(wěn)定根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有 2 萬對青年進(jìn)行結(jié)婚登記，其中60%70%新婚者有購房需求。在購房者中所占比例各季度變動不大，在 20%左右。全市大約有 1.4 萬戶將購置商品房，這局部人群全年商品房需求面積在155155 萬平方米左右。 4.4. 改善居住環(huán)境群體改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小需求比例變化較小 隨著我

40、國經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民收入也顯著提高，因此，對于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購房需求也在相應(yīng)的逐步增加。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費(fèi)理念也為普通消費(fèi)者所接受。2003 年這局部人群所占比例僅次于拆遷購房需求的人群比例，大約為萬余人，總需求面積為 170 萬平米。 5.5. 城市化進(jìn)程等購房需求城市化進(jìn)程等購房需求目前，南京的城市化水平約為 45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長 2%，每年城市人口將增加 11 萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。南京每年高等院校畢業(yè)生在 7 萬人左右，有相當(dāng)一局部留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作

41、，都會新增一定量的商品房需求。由于大局部人會租賃或購置小套住房作為過渡，因此這局部人群購置商品房數(shù)量不太大。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購房會員數(shù)據(jù)庫資料，這局部人對商品房需求面積約在 8585 萬平米。二二存量商品房市場容量存量商品房市場容量抉策地產(chǎn)研究中心對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，購房者對商品房和存量房的需求比例如下列圖所示：圖 1-2 商品房類型需求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價(jià)與商品房相比有明顯的優(yōu)勢。以城中為例，超過 70的商品房的面積在 110 平方米/套以上，而存量房面積大局部在 5080 平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價(jià)相差幾乎一半。因此，隨著近幾年

42、商品房價(jià)格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。2003 年南京市居民有購置商品房意向的戶數(shù)約 8.7 萬戶左右，意向購置存量商品房的戶數(shù)近 7.4 萬戶，按照戶均購房面積 75 平方米計(jì)算，2003 年南京市存量房的市場容量為 550 萬平方米。 68.3%61.2%48.7%38.8%31.7%51.3%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%55.0%60.0%65.0%70.0%75.0%2001年2002年2003年新建商品房存量商品房二、二、20032003 年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析1.1. 200320

43、03 年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況市場容量可分為已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求和其它由于房價(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒有實(shí)現(xiàn)的需求。在已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商鋪和辦公樓幾個(gè)途徑，以下分別論述：2003 年南京商品房市場非常旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。2003 年合同銷售商品房的面積到達(dá) 739 萬平方米，同比增長 34%。2003 年南京市完成產(chǎn)權(quán)登記的商品房交易 3 萬余件，交易金額近 130 億元，交易面積超過400 萬平方米。存量房交易件數(shù)和面積超過商品房，2003 年南京市存量房交易到達(dá) 5.9 萬件，交易額為 118.4 億元，與 2002

44、 年相比分別增長了 90.4%和 135.7%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過商品房交易面積 30 萬平方米，到達(dá) 430 萬平方米。2003 年經(jīng)濟(jì)適用房根本上供不應(yīng)求，拆遷居民超過 7 萬戶， 而全年建成經(jīng)濟(jì)適用房 91.76 萬平方米僅能滿足 1.2 萬戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。由于中低價(jià)商品房于 2003 年 9 月剛剛啟動，至年底尚無供給和交易。從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。2003 年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，2003 年商鋪投資額為 13.27 億元，比 2002 年增長 25.%。從南京住宅的漲幅來看

45、，無論什么地段都沒超過商鋪。因此，在排隊(duì)購房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認(rèn)識。和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對低迷，2003 年全市辦公樓開發(fā)投資僅為 13.69 億元，大約是住宅投資的一成，與 2002 年相比下降了 16.1%。甚至有的地段辦公樓的價(jià)格反而低于住宅的價(jià)格。當(dāng)前國內(nèi)消費(fèi)品消費(fèi)仍然低迷，經(jīng)濟(jì)增長主要受投資拉動所致，導(dǎo)致國內(nèi)辦公樓需求缺乏，因此才會有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。2.2. 商品房交商品房交易量的歷年增長情況易量的歷年增長情況2003 年南京市房地產(chǎn)

46、市場無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。歷年的商品房成交面積和增長率如下圖：圖 1-3 1996 年2003 年商品房成交面積和增長率示意圖從南京商品房成交歷史紀(jì)錄可以看出，南京商品房需求近幾年來非常旺盛，增長速度屢屢創(chuàng)造紀(jì)錄，說明近年高速開展的南京房地產(chǎn)市場有著強(qiáng)勁的需求支撐。商品房交易數(shù)量在 1999 年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長率維持在 10%以上，2003 年更是到達(dá)了 17%。由于老城改造城市建設(shè)等因素的強(qiáng)勁拉動，南京房地產(chǎn)市場在未來 12 年內(nèi)仍具有較大的市場開展前景。3.3. 20032003 年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析2003 年南京市

47、房地產(chǎn)市場容量為 14001400 萬平方米，而 2003 年商品房合同銷售面積為 740738 萬平方米，存量房完成交易近 430 萬平方米，再加上經(jīng)濟(jì)適用房 91.76 萬平方米，市場容量中仍有 138140 萬平方米未能實(shí)現(xiàn)。除了由于總體上供給缺乏以外，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也存在著不平衡狀況。普通老百姓急需的小套型、中低價(jià)商品房供不應(yīng)求，而大套、高價(jià)房供給較多以致這類工程銷售周期相對較長。三、三、20032003 年需求結(jié)構(gòu)分析年需求結(jié)構(gòu)分析1.1. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每個(gè)商品房都有其獨(dú)特性和不可替代性，

48、從而導(dǎo)致了不同區(qū)域商品房的不同需求。南京房地產(chǎn)市場主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場容量表現(xiàn)出很大差異。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年各季度購房者對區(qū)域的選擇比例及變化如圖 14 所示： 10020030040050019961997199819992000200120022003-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%交易面積增長率萬平方米圖 1-4 2003 年各季度片區(qū)市場容量比擬圖圖表顯示，購房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比擬穩(wěn)定。一系列市政根底設(shè)施的陸續(xù)開工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大

49、標(biāo)志性建筑的開工建設(shè)，為河西板塊市場注入了新鮮的活力，推動樓盤的銷售持續(xù)火爆。隨著金馬驪城、奧體新城等超級大盤的開發(fā)上市，2003 年河西地區(qū)吸引了 30%左右的總需求，說明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場需求非常旺盛。但是由于河西片區(qū) 2003 年底商品房均價(jià)已經(jīng)超過 5000 元/平方米，低價(jià)位樓盤供給缺乏，和消費(fèi)者價(jià)格意向需求相背離見第二章圖 23 ，因此河西地區(qū)需求份額在第三季度到達(dá)最高之后出現(xiàn)下降趨勢。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，市場需求份額有所提高。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個(gè)區(qū)域，憑借其價(jià)格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個(gè)別樓盤住宅銷售價(jià)格已經(jīng)突

50、破3000 元/平方米，逐漸失去高性價(jià)比的優(yōu)勢，配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對過慢與房價(jià)的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%河河西西江江寧寧、江江北北城城東東城城中中城城南南城城北北河西0.27680.29360.3120.3008江寧、江北0.24080.2560.21540.2035城東0.1720.18560.19250.165城中0.14980.10250.12450.1358城南0.07560.09250.07830.113城北0.0860.0690.0769

51、0.082第一季度第二季度第三季度第四季度2.2. 樓型層次及季度比例變化分析樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計(jì)分析樓型需求的比例如下列圖：圖 1-5 2003 年南京市樓型需求比例比照圖58.64%59.63%51.50%52.57%28.63%26.12%28.60%29.64%9.30%10.25%13.80%12.65%3.42%3.92%6.10%5.14%多層小高層高層別墅多層58.64%59.63%51.50%52.57%小高層28.63%26.12%28

52、.60%29.64%高層9.30%10.25%13.80%12.65%別墅3.42%3.92%6.10%5.14%一季度二季度三季度四季度可見，2003 年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習(xí)慣心理等使多層的選擇比例超過了一半。當(dāng)前房地產(chǎn)整個(gè)市場是供方市場，產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求，開發(fā)商占主導(dǎo)地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購房者的選擇余地不大，在供不應(yīng)求的情況下，購房者較能夠容忍對樓型不滿意度，因此小高層、高層的58.64%59.63%51.50%52.57%28.63%26.12%28.60%29.64%9.30

53、%10.25%13.80%12.65%3.42%3.92%6.10%5.14%多層小高層高層別墅多層58.64%59.63%51.50%52.57%小高層28.63%26.12%28.60%29.64%高層9.30%10.25%13.80%12.65%別墅3.42%3.92%6.10%5.14%一季度二季度三季度四季度需求比例有一定的提高。相對而言，多層的供給缺乏，導(dǎo)致對多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。3.3. 商品房價(jià)格檔次及季度變化情況商品房價(jià)格檔次及季度變化情況價(jià)格是商品需求實(shí)現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對房價(jià)非常敏感。對南京購房者的期望價(jià)格區(qū)間比例統(tǒng)計(jì)如下列

54、圖：圖 1-6 購房者期望價(jià)格比照圖單位：元/平米0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%3500以下53.90%43.25%43.87%42.15%3500-500042.32%52.34%49.87%48.56%5000-70003.23%3.91%5.24%7.42%7000以上0.54%0.58%1.14%1.87%第一季度第二季度第三季度第四季度 由上圖可見，3500-5000 元/平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%。消費(fèi)者對房價(jià)的心理接受價(jià)位逐漸提高，一方面是因?yàn)橄M(fèi)者收入在增加，更主要的是消費(fèi)者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接

55、受了目前商品房不斷上0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%3500以下53.90%43.25%43.87%42.15%3500-500042.32%52.34%49.87%48.56%5000-70003.23%3.91%5.24%7.42%7000以上0.54%0.58%1.14%1.87%第一季度第二季度第三季度第四季度漲的價(jià)格，所以 5000 元/平米以上商品房的期望比例相應(yīng)有上升的趨勢，而對3500 元/平米以下的期望比例趨于下降。第二節(jié)第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品商品房從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)

56、商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量商品房幾局部。本局部主要分析了2003 年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場容量結(jié)構(gòu)，對商品房的供給狀況進(jìn)行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供給缺口。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供給狀況、供給結(jié)構(gòu)，并分析了 2004 年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。一、一、20032003 年市場供給總量年市場供給總量1.1. 商品房開發(fā)持續(xù)增長商品房開發(fā)持續(xù)增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成局部，一直扮演著主導(dǎo)角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢。2003 年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄%。房地產(chǎn)開發(fā)投

57、資中，2003 年住宅投資億元，同比增長%；商業(yè)營業(yè)用房投資億元，同比增長%；辦公樓投資億元，%。2003 年全市房地產(chǎn)施工面積 1556.85 萬平方米，其中新開工面積 780 萬平米，商品房竣工面積 392.82 萬平方米，與 2002 年相比下降了10%。2003 全市批準(zhǔn)上市商品房面積為 598 萬平方米包括江寧、江北和六合 ，其中城中城地區(qū)為 368 萬平方米，與 2002 年數(shù)據(jù)持平。表 21 19952003 年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo)年份年份固定資產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元住宅開發(fā)投資億元房地產(chǎn)施工面積萬住宅施工面積(萬)房地產(chǎn)竣工

58、面積萬住宅竣工面積萬住宅交易面積萬1995/1996617819972151998253199920002001111105320023420037從表中可以看出：2000 年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在 24%左右，和全國的平均水平根本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資根本上和固定資產(chǎn)投資同步增長。從這個(gè)角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說是過熱。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，主要是因?yàn)檗k公樓投資開發(fā)處于低谷時(shí)期，不但沒有趕上整個(gè)房地產(chǎn)高速開展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。圖 21 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積增長率示意圖從上圖可以看出，南京房地產(chǎn)投資屢屢創(chuàng)造高

59、潮，特別是從 1999 年以來，投資增速不斷上升。目前南京房價(jià)增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度比照可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增-20%-10%0%10%20%30%40%19961997199819992000200120022003開發(fā)投資竣工面積住宅銷售面積長率與 2001 年之前差不多，竣工面積增長率在 1999 年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在 10%以下，不過由于老城改造等因素的強(qiáng)勁拉動，銷售面積增長率自 99年以來增長的勢頭非常強(qiáng)勁，說明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在 2003 年甚至出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象，這就不難解釋 2003 年供

60、需矛盾十分突出的現(xiàn)象。開發(fā)投資從 99 年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，說明 2004 年的商品房供給將會有大的增速。2.2. 土地資源的供給狀況土地資源的供給狀況南京土地市場實(shí)施招標(biāo)拍賣制度以來，對于促進(jìn)土地市場發(fā)育、完善土地市場建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)土地市場交易起到了積極作用。但是 2003 年南京土地市場圈地運(yùn)動異常熱乎，炒地成風(fēng)。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。市區(qū)已經(jīng)根本沒有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅較大。土地是開發(fā)商生存