地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理(POM)課程-經(jīng)典(需復(fù)習(xí))

1、地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理管理(POM(POM) )課程課程企業(yè)不再企業(yè)不再還昨天的債還昨天的債 救今天的火救今天的火 埋明天的雷埋明天的雷化繁為簡量體裁衣化繁為簡量體裁衣項(xiàng)目運(yùn)營管理體系與管控(主講 馬德斌)1 1項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施(主講 劉廣濟(jì))2 2 討論 3 3主要內(nèi)容主要內(nèi)容項(xiàng)目運(yùn)營管理體系與管控(主講 馬德斌)1 1項(xiàng)目運(yùn)營管理體系項(xiàng)目運(yùn)營管理體系三令六會三級項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃(三級)各專業(yè)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃（一級）項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(12個(gè))(二級)項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃策劃和設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃營銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃項(xiàng)目開工前主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目開工后主項(xiàng)計(jì)劃六會：啟動會、實(shí)施會、開工會、 開盤會、入伙會、后

2、評估會三令：籌備令、開發(fā)令、開工令計(jì)劃與六會的關(guān)系六會與三令的關(guān)系六會與三令的關(guān)系圖開發(fā)令下達(dá)項(xiàng)目開工會議( (指引) )項(xiàng)目啟動會議( (指引) )“三級計(jì)劃”體系項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理：事前溝通/提醒(項(xiàng)目開發(fā)事項(xiàng)、計(jì)劃編制、會稿等 上報(bào)開發(fā)節(jié)點(diǎn)(項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、二個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃) 會議審批 月度追蹤、統(tǒng)計(jì)、支援 考核。2、項(xiàng)目運(yùn)營會議管理：會前準(zhǔn)備充分 會中檢視徹底、會議決議清晰 會后落實(shí)到位。3、用技術(shù)管理人：項(xiàng)目運(yùn)營管理IT平臺(待建)。項(xiàng)目策劃評審階段附：項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(12個(gè))規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審主體結(jié)構(gòu)封頂開盤“示范區(qū)”完工開放方案外部報(bào)審批復(fù)施工圖內(nèi)部審圖工程量清單編

3、制工程開工(含總包簽約)竣工備案內(nèi)部驗(yàn)收與內(nèi)部交接交樓入住項(xiàng)目計(jì)劃管理的框架策劃階段投資收益計(jì)劃會議組織管控維護(hù)階段營銷階段施工階段設(shè)計(jì)階段經(jīng)營計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)主項(xiàng)節(jié)點(diǎn)專項(xiàng)計(jì)劃部門月度計(jì)劃里程碑會議(含成果管理)啟動會 實(shí)施會 開工會 開盤會 入伙會 總結(jié)會運(yùn)營管理會議公司運(yùn)營管理月會 項(xiàng)目管理月會 部門月會項(xiàng)目運(yùn)營組織、組織績效考核房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)管控以前兩種模式為主關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)操作型( (總部與區(qū)域的分工) )運(yùn)營管控型( (總部與區(qū)域的分工) )標(biāo)桿客戶的主要管控“決策點(diǎn)”矩陣3+X3+X評審點(diǎn)評審點(diǎn)關(guān)鍵評關(guān)鍵評審點(diǎn)審點(diǎn)關(guān)鍵審關(guān)鍵審批點(diǎn)批點(diǎn)直接操直接操作點(diǎn)作點(diǎn)支持服支持服務(wù)點(diǎn)務(wù)點(diǎn)關(guān)鍵考關(guān)鍵考核點(diǎn)

4、核點(diǎn)項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證項(xiàng)目項(xiàng)目策劃策劃建筑建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客戶客戶服務(wù)服務(wù)物業(yè)物業(yè)管理管理運(yùn)營管理中心挑起整個(gè)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營的重?fù)?dān)運(yùn)營監(jiān)控型的主要特點(diǎn)目標(biāo)牽引目標(biāo)牽引過程管理重心過程管理重心激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制1 1、“集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)城市公司戰(zhàn)略目標(biāo)城市公司戰(zhàn)略目標(biāo)”清晰清晰2 2、城市公司有明確的投資布局意識、方向和策略、城市公司有明確的投資布局意識、方向和策略1 1、集團(tuán)總部：投資收益的確定、集團(tuán)總部：投資收益的確定項(xiàng)目利潤決策項(xiàng)目利潤決策 運(yùn)營過程監(jiān)控運(yùn)營過程監(jiān)控對運(yùn)營價(jià)值的監(jiān)控對運(yùn)營價(jià)值的監(jiān)控2 2、城市公司：項(xiàng)目全程運(yùn)作和管理、城市公司：

5、項(xiàng)目全程運(yùn)作和管理對城市公司的激勵(lì)兼顧長期發(fā)展需要對城市公司的激勵(lì)兼顧長期發(fā)展需要項(xiàng)目管理常見的三種模式量化運(yùn)營考核確保執(zhí)行效率公司年度的項(xiàng)目進(jìn)度考核指標(biāo)量化公司年度的項(xiàng)目進(jìn)度考核指標(biāo)量化業(yè)務(wù)流程效率的量化考核業(yè)務(wù)流程效率的量化考核 集團(tuán)對城市公司的項(xiàng)目進(jìn)度年度考核的指標(biāo)主要為“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整率”，占公司年度平衡計(jì)分卡9%的權(quán)重。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成的考核中，“交房交房”節(jié)點(diǎn)控制最嚴(yán)，每延誤節(jié)點(diǎn)控制最嚴(yán)，每延誤1 1天，扣權(quán)重的天，扣權(quán)重的5%5%，且不保，且不保底；底；“取得施工許可證、示范區(qū)展示取得施工許可證、示范區(qū)展示”節(jié)點(diǎn)控制次之，并給予一定激勵(lì)，每提前或延后一天，增減權(quán)重的5%；

6、其它關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如延誤10天以上，每延遲1天，扣權(quán)重的5%。 集團(tuán)在城市的各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程中，制定了較細(xì)致的時(shí)間效率衡量標(biāo)準(zhǔn)。例如金科集團(tuán)在“地產(chǎn)ERP項(xiàng)目”實(shí)施中，對一般的審批工作流程設(shè)置對一般的審批工作流程設(shè)置了通用的、嚴(yán)格的，細(xì)化至每個(gè)審批步驟的時(shí)間限制，審核、會簽的審了通用的、嚴(yán)格的，細(xì)化至每個(gè)審批步驟的時(shí)間限制，審核、會簽的審批時(shí)限為批時(shí)限為1616個(gè)工作小時(shí)，最終審批步驟的時(shí)限為個(gè)工作小時(shí)，最終審批步驟的時(shí)限為2424各工作小時(shí)各工作小時(shí)。運(yùn)營管理部門的職能定位經(jīng)營目標(biāo)- -指標(biāo)結(jié)構(gòu)經(jīng)營類經(jīng)營類財(cái)務(wù)類財(cái)務(wù)類銷售類銷售類現(xiàn)金類現(xiàn)金類銷售面積銷售面積銷售金額銷售金額回款金額回款金額結(jié)算面積結(jié)算

7、面積結(jié)算金額結(jié)算金額主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本毛利率毛利率凈利潤凈利潤凈利率凈利率存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率凈資產(chǎn)利潤率凈資產(chǎn)利潤率施工面積施工面積新開工面積新開工面積竣工面積竣工面積拆遷面積拆遷面積經(jīng)營活動凈流量經(jīng)營活動凈流量籌資活動凈流量籌資活動凈流量投資活動凈流量投資活動凈流量總凈現(xiàn)金流總凈現(xiàn)金流其中：開發(fā)成本合計(jì)其中：開發(fā)成本合計(jì)其中：新增貸款合計(jì)其中：新增貸款合計(jì)現(xiàn)金及銀行存款年初現(xiàn)金及銀行存款年初余額現(xiàn)金及銀行存款余額現(xiàn)金及銀行存款期末金額期末金額年度經(jīng)營計(jì)劃的編制基本步驟( (參考) )發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營目標(biāo)目標(biāo)對比目標(biāo)差

8、距對比目標(biāo)差距市場分析市場分析新項(xiàng)目拓展計(jì)新項(xiàng)目拓展計(jì)劃劃目標(biāo)下達(dá)目標(biāo)下達(dá)項(xiàng)目盤點(diǎn)項(xiàng)目盤點(diǎn)對比差距對比差距分析調(diào)整分析調(diào)整經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、計(jì)劃定稿計(jì)劃定稿現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目盤點(diǎn)盤點(diǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算分析分析現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)整調(diào)整經(jīng)營計(jì)劃經(jīng)營計(jì)劃審批審批項(xiàng)目計(jì)劃管理對績效管理的支撐績效管理的三個(gè)新觀念1 1、管控工具、管控工具 共同目標(biāo)共同目標(biāo) 誤區(qū)：績效管理機(jī)制是領(lǐng)導(dǎo)者管理和控制員工的手段和工具。誤區(qū)：績效管理機(jī)制是領(lǐng)導(dǎo)者管理和控制員工的手段和工具。 正確：績效管理關(guān)系到每個(gè)員工的利益，是組織員工全員的責(zé)任和需求。正確：績效管理關(guān)系到每個(gè)員工的利益，是組織員工全員的責(zé)任和需求。2 2、量化、

9、絕對精確、量化、絕對精確 導(dǎo)向明確，可衡量導(dǎo)向明確，可衡量 誤區(qū)：用絕對科學(xué)、客觀、量化的方式衡量個(gè)人績效。誤區(qū)：用絕對科學(xué)、客觀、量化的方式衡量個(gè)人績效。 正確：績效管理是基于組織目標(biāo)方向牽引的動態(tài)管理過程，過程中的溝通和正確：績效管理是基于組織目標(biāo)方向牽引的動態(tài)管理過程，過程中的溝通和改進(jìn)比結(jié)果的精確性更有價(jià)值改進(jìn)比結(jié)果的精確性更有價(jià)值。3 3、個(gè)人績效、個(gè)人績效 組織績效組織績效 誤區(qū)：工作量、產(chǎn)值是衡量個(gè)人績效的標(biāo)準(zhǔn)。誤區(qū)：工作量、產(chǎn)值是衡量個(gè)人績效的標(biāo)準(zhǔn)。 正確：衡量個(gè)人績效關(guān)鍵看其產(chǎn)出對組織的價(jià)值大小，看個(gè)人對整個(gè)組織短正確：衡量個(gè)人績效關(guān)鍵看其產(chǎn)出對組織的價(jià)值大小，看個(gè)人對整個(gè)組

10、織短期業(yè)績和長期成長的貢獻(xiàn)。期業(yè)績和長期成長的貢獻(xiàn)。 計(jì)劃管理三大難題編制難編制難調(diào)整難調(diào)整難考核難考核難現(xiàn)狀：現(xiàn)狀： 集團(tuán)計(jì)劃實(shí)際管控與計(jì)劃系統(tǒng)的應(yīng)用逐步形成了集團(tuán)計(jì)劃實(shí)際管控與計(jì)劃系統(tǒng)的應(yīng)用逐步形成了“兩張皮兩張皮” 績效管理與計(jì)劃管理對于分公司的管控形成了績效管理與計(jì)劃管理對于分公司的管控形成了“兩個(gè)山頭兩個(gè)山頭” 對于計(jì)劃管控的職能明顯弱化，與集團(tuán)戰(zhàn)略定位有較大差距對于計(jì)劃管控的職能明顯弱化，與集團(tuán)戰(zhàn)略定位有較大差距解決思路：計(jì)劃與績效聯(lián)動總控總控計(jì)劃計(jì)劃績效績效評分評分城市公司作為“利潤中心”分享收益的年終獎(jiǎng)金城市公司年終獎(jiǎng)金總額=本公司調(diào)整后的本年度凈利潤*計(jì)提系數(shù)(10%)*(1

11、-風(fēng)險(xiǎn)系數(shù))1 1、調(diào)整后的凈利潤、調(diào)整后的凈利潤2 2、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：由風(fēng)險(xiǎn)管控中心制定風(fēng)險(xiǎn)事件評級標(biāo)準(zhǔn)和系數(shù)確定的規(guī)則3 3、發(fā)放規(guī)則：、發(fā)放規(guī)則：城市公司必須要在實(shí)現(xiàn)總部要求的現(xiàn)金凈流量和賬目利潤指標(biāo)的情 況下，才能分享收益； 每年度只發(fā)放應(yīng)發(fā)年度獎(jiǎng)金總額的80%，其余20%在結(jié)算后發(fā)放。4 4、新公司：、新公司：新成立的公司，成立未滿一年內(nèi)，當(dāng)年如無項(xiàng)目結(jié)算，可在新公司全體 12月份崗位薪金總額X倍以內(nèi)計(jì)提年終獎(jiǎng)金。 如成立慢一年是，仍位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤，此后不得按照以上計(jì)提任何獎(jiǎng)金。內(nèi)內(nèi)部部利利息息考核激勵(lì)非承諾非承諾性收入性收入可預(yù)見可預(yù)見收入收入基于項(xiàng)目提成的激勵(lì)；適用于少項(xiàng)

12、目，基于項(xiàng)目提成的激勵(lì)；適用于少項(xiàng)目，暫不以利潤和投資回報(bào)的城市型和關(guān)鍵點(diǎn)暫不以利潤和投資回報(bào)的城市型和關(guān)鍵點(diǎn)操作型的母子公司操作型的母子公司基于公司利潤提成的激勵(lì)：適用于運(yùn)營基于公司利潤提成的激勵(lì)：適用于運(yùn)營監(jiān)控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營層有項(xiàng)目利潤回報(bào)監(jiān)控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營層有項(xiàng)目利潤回報(bào)要求的公司要求的公司基于公司利潤和投資回報(bào)率提成的激勵(lì)：基于公司利潤和投資回報(bào)率提成的激勵(lì)：適用于戰(zhàn)略管控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營層有投適用于戰(zhàn)略管控型集團(tuán)，或?qū)?jīng)營層有投資回報(bào)要求的公司資回報(bào)要求的公司年終年終獎(jiǎng)金獎(jiǎng)金績效績效工作工作固定固定工資工資常規(guī)的績效考核常規(guī)的績效考核( (略略) )“ “年終獎(jiǎng)金” ”與開發(fā)節(jié)點(diǎn)

13、關(guān)聯(lián)基于項(xiàng)目提出的案例：基于項(xiàng)目提出的案例：“以銷售收入和內(nèi)部收益率為以銷售收入和內(nèi)部收益率為核心指標(biāo)，通過過程獎(jiǎng)勵(lì)提高激勵(lì)和引導(dǎo)效果核心指標(biāo)，通過過程獎(jiǎng)勵(lì)提高激勵(lì)和引導(dǎo)效果”項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)度獎(jiǎng)金獎(jiǎng)金項(xiàng)目項(xiàng)目結(jié)利結(jié)利獎(jiǎng)金獎(jiǎng)金獎(jiǎng)金總量獎(jiǎng)金總量發(fā)放方式發(fā)放方式獎(jiǎng)金總量獎(jiǎng)金總量方法方式方法方式預(yù)期項(xiàng)目銷售額的預(yù)期項(xiàng)目銷售額的5-85-8超過超過8%8%項(xiàng)目內(nèi)部收益率以上的項(xiàng)目利潤的項(xiàng)目內(nèi)部收益率以上的項(xiàng)目利潤的5-8%5-8%取得項(xiàng)目取得項(xiàng)目開工證開工證+ +0 0平平面面主體主體封頂封頂80%80%銷售銷售完成完成項(xiàng)目全項(xiàng)目全面結(jié)算面結(jié)算1. 1.僅從僅從“投資收益投資收益”考核考核2. 2.內(nèi)部

14、收益率指標(biāo)計(jì)算困內(nèi)部收益率指標(biāo)計(jì)算困難難15%15%20%20%25%25%40%40%取得項(xiàng)目取得項(xiàng)目開工證開工證+ +0 0平平面面主體主體封頂封頂80%80%銷售銷售完成完成項(xiàng)目全項(xiàng)目全面結(jié)算面結(jié)算項(xiàng)目獎(jiǎng)金發(fā)放思路( (某關(guān)鍵點(diǎn)操作型案例) )項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)提取作為年終獎(jiǎng)的來源項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)提取作為年終獎(jiǎng)的來源項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)基數(shù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)基數(shù)= =項(xiàng)目獎(jiǎng)金預(yù)提總額項(xiàng)目獎(jiǎng)金預(yù)提總額* *階段提取比例階段提取比例(X)(X)* *50%50%* *節(jié)點(diǎn)完成系數(shù)節(jié)點(diǎn)完成系數(shù)(Y)(Y)成本與計(jì)劃的聯(lián)動-動態(tài)資金計(jì)劃項(xiàng)目目標(biāo)成本項(xiàng)目目標(biāo)成本項(xiàng)目動態(tài)成本項(xiàng)目動態(tài)成本項(xiàng)目計(jì)劃編制項(xiàng)目計(jì)劃編制項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整項(xiàng)目計(jì)劃

15、調(diào)整合約規(guī)劃合約規(guī)劃工作項(xiàng)工作項(xiàng)付款計(jì)劃付款計(jì)劃已簽合同已簽合同1 1工作項(xiàng)工作項(xiàng)1 1時(shí)間變化時(shí)間變化付款計(jì)劃付款計(jì)劃付款計(jì)劃付款計(jì)劃合約規(guī)劃合約規(guī)劃2 2工作項(xiàng)工作項(xiàng)2 2時(shí)間變化時(shí)間變化關(guān)聯(lián)工作項(xiàng)關(guān)聯(lián)工作項(xiàng)觸發(fā)調(diào)整通知觸發(fā)調(diào)整通知項(xiàng)目動態(tài)現(xiàn)金流項(xiàng)目動態(tài)現(xiàn)金流項(xiàng)目銷售回款預(yù)算項(xiàng)目銷售回款預(yù)算項(xiàng)目收益的PDCAPDCA閉環(huán)管理項(xiàng)目運(yùn)營項(xiàng)目運(yùn)營動作決策改進(jìn)決策改進(jìn)( (影響影響收益部分收益部分基準(zhǔn)版收益指基準(zhǔn)版收益指標(biāo)標(biāo)月度月度( (季度季度) )項(xiàng)目項(xiàng)目收益回顧收益回顧項(xiàng)目運(yùn)營動作項(xiàng)目運(yùn)營動作( (影響收益部分影響收益部分) )A AP PD DC C項(xiàng)目運(yùn)營管理的分工集團(tuán)集團(tuán)地區(qū)地區(qū)公司公

16、司項(xiàng)目項(xiàng)目公司公司管理部門管理部門( (機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)) )職能職能制定制度制定制度知識管理和資源共享知識管理和資源共享投資決策投資決策集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控階段性成果管控階段性成果管控項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制核與控制項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)付項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)付以計(jì)劃和成果為導(dǎo)向，完成以計(jì)劃和成果為導(dǎo)向，完成各自的工作各自的工作項(xiàng)目職責(zé)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目專員項(xiàng)目職責(zé)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目專員在項(xiàng)目接受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)在項(xiàng)目接受項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)

17、導(dǎo)職能定位策略：職能定位策略：將項(xiàng)目經(jīng)營將項(xiàng)目經(jīng)營活動中心放在活動中心放在地區(qū)公司地區(qū)公司項(xiàng)目層面決項(xiàng)目層面決策權(quán)通過策權(quán)通過PMOPMO體體系下放到地區(qū)系下放到地區(qū)公司公司新成立公司新成立公司管控層級適當(dāng)管控層級適當(dāng)上升上升對所有項(xiàng)目對所有項(xiàng)目的管控要點(diǎn)、的管控要點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)及方法不標(biāo)準(zhǔn)及方法不變。變。運(yùn)營中心運(yùn)營中心PMOPMO項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)職能型運(yùn)營管理順暢的原因良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)同文化良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)同文化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高開發(fā)經(jīng)驗(yàn)足，管理體系和運(yùn)作流程成熟度高開發(fā)經(jīng)驗(yàn)足，管理體系和運(yùn)作流程成熟度高新公司的業(yè)務(wù)骨干有成熟的城市公司派出新公司的業(yè)務(wù)骨干有成熟的城市公司派出文化認(rèn)同、熟悉

18、產(chǎn)品和項(xiàng)目運(yùn)作模式文化認(rèn)同、熟悉產(chǎn)品和項(xiàng)目運(yùn)作模式大多數(shù)職能型運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)職能型運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)難以具備以上四個(gè)條件，尤其是難以具備以上四個(gè)條件，尤其是高速擴(kuò)張下人力資源被稀釋，難高速擴(kuò)張下人力資源被稀釋，難以保證以保證“文化上的協(xié)同，對產(chǎn)品文化上的協(xié)同，對產(chǎn)品和運(yùn)作模式的熟悉和運(yùn)作模式的熟悉”項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施(主講 劉廣濟(jì))2 2引子：從一份項(xiàng)目全景計(jì)劃開始引子：從一份項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃開始全景計(jì)劃的主要特點(diǎn)：精細(xì)化1 1、涵蓋全生命周期、涵蓋全生命周期2 2、基于、基于WBS(WBS(主項(xiàng)計(jì)劃主項(xiàng)計(jì)劃) )工具編制工具編制3 3、精細(xì)化思維、完整羅列、精細(xì)化思維、完整羅列4 4、

19、工程部分計(jì)劃按標(biāo)段分別重復(fù)構(gòu)建、工程部分計(jì)劃按標(biāo)段分別重復(fù)構(gòu)建5 5、工程部分細(xì)化到子分部項(xiàng)目、工程部分細(xì)化到子分部項(xiàng)目計(jì)劃的使用場景決定了計(jì)劃的構(gòu)成及細(xì)化程度項(xiàng)目啟動項(xiàng)目啟動工作推進(jìn)工作推進(jìn)開會回顧開會回顧完成總結(jié)完成總結(jié)這個(gè)項(xiàng)目究竟什么時(shí)候該干完，能給我項(xiàng)目創(chuàng)造多少價(jià)值？我這個(gè)工作究竟在什么時(shí)候完成？會不會影響其他部門的工作這個(gè)項(xiàng)目的工作干的究竟怎么樣？有沒有風(fēng)險(xiǎn)？快點(diǎn)、慢點(diǎn)會怎么樣？這個(gè)項(xiàng)目干完了，我們的目標(biāo)達(dá)到?jīng)]有？如何考核？目標(biāo)下達(dá)目標(biāo)下達(dá)經(jīng)營計(jì)劃 現(xiàn)金流管控內(nèi)容執(zhí)行承諾執(zhí)行承諾承諾什么 哪個(gè)層面協(xié)同 業(yè)務(wù)的靈活性過程監(jiān)控過程監(jiān)控回顧什么關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)考核評價(jià)考核考核誰？ 什么時(shí)候

20、考核 考核依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理涉及項(xiàng)目計(jì)劃的規(guī)劃、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理涉及項(xiàng)目計(jì)劃的規(guī)劃、組織、實(shí)施、檢查組織、實(shí)施、檢查& &監(jiān)控、考核等幾大環(huán)節(jié)監(jiān)控、考核等幾大環(huán)節(jié)全景計(jì)劃應(yīng)該作為新華字典使用優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：細(xì)分至崗位或工作小組，可滿足一線的協(xié)同需要；細(xì)分至崗位或工作小組，可滿足一線的協(xié)同需要；任務(wù)關(guān)聯(lián)關(guān)系緊密，項(xiàng)目經(jīng)理最理想的計(jì)劃排程模擬工具；任務(wù)關(guān)聯(lián)關(guān)系緊密，項(xiàng)目經(jīng)理最理想的計(jì)劃排程模擬工具；是企業(yè)日常業(yè)務(wù)工作的新華字典和工作指引工具書是企業(yè)日常業(yè)務(wù)工作的新華字典和工作指引工具書缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：不匹配管控要求不匹配管控要求( (目標(biāo)設(shè)定、上級監(jiān)控、考核目標(biāo)設(shè)定、上級監(jiān)控、考核) )

21、細(xì)化程度無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得到所有項(xiàng)目經(jīng)理的認(rèn)可。細(xì)化程度無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得到所有項(xiàng)目經(jīng)理的認(rèn)可。/項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理的專業(yè)能力、項(xiàng)目管理能力。經(jīng)理的專業(yè)能力、項(xiàng)目管理能力。實(shí)際使用中逐步明確。實(shí)際使用中逐步明確。觸一發(fā)而動全身，與項(xiàng)目管理實(shí)操不符。觸一發(fā)而動全身，與項(xiàng)目管理實(shí)操不符。項(xiàng)目全景計(jì)劃用法：項(xiàng)目全景計(jì)劃用法： 全景計(jì)劃是新華字典，用于查缺補(bǔ)漏防止漏項(xiàng)，但是全景計(jì)劃是新華字典，用于查缺補(bǔ)漏防止漏項(xiàng)，但是不能直接用于計(jì)劃過程的不能直接用于計(jì)劃過程的PDCAPDCA循環(huán)，不具有可執(zhí)行性。循環(huán)，不具有可執(zhí)行性。以分級計(jì)劃管理作為工具實(shí)現(xiàn)全景計(jì)劃集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目職能經(jīng)理項(xiàng)目職能經(jīng)

22、理現(xiàn)場工程師現(xiàn)場工程師生存生存關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)集團(tuán)關(guān)鍵集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目主項(xiàng)項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃模版計(jì)劃模版項(xiàng)目主項(xiàng)項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃模版模版專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃樓棟施工樓棟施工計(jì)劃模版計(jì)劃模版樓棟施工樓棟施工計(jì)劃計(jì)劃部門月度工作計(jì)劃部門月度工作計(jì)劃個(gè)人月度工作計(jì)劃個(gè)人月度工作計(jì)劃四個(gè)級別計(jì)劃的目標(biāo)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注集團(tuán)統(tǒng)一定義監(jiān)控項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的里程碑事件項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目全生命周期、覆蓋各專業(yè)的工作計(jì)劃各職能部門的協(xié)同工作項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人關(guān)注主項(xiàng)計(jì)劃的按專業(yè)口進(jìn)一步細(xì)化工程、配套、報(bào)建、設(shè)計(jì)、營銷等專項(xiàng)崗位間、流程圖的協(xié)同現(xiàn)場工程師負(fù)責(zé)工程類各項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化到單體樓棟形象進(jìn)度展示：“涂灰法”集

23、團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃樓棟施工計(jì)劃樓棟施工計(jì)劃1 1、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管“經(jīng)營經(jīng)營”實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)2 2、主項(xiàng)計(jì)劃管、主項(xiàng)計(jì)劃管“任務(wù)任務(wù)”目標(biāo)目標(biāo)3 3、專項(xiàng)計(jì)劃管、專項(xiàng)計(jì)劃管“過程過程”操作操作傳統(tǒng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃關(guān)注項(xiàng)目的“進(jìn)度”立立項(xiàng)項(xiàng)科科研研取得取得項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位規(guī)劃規(guī)劃方案方案初步初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單體單體立項(xiàng)立項(xiàng)總包總包/ /開工開工監(jiān)理監(jiān)理預(yù)售預(yù)售條件條件封封頂頂集中集中入住入住開開盤盤結(jié)結(jié)案案項(xiàng)目項(xiàng)目獲取獲取項(xiàng)目項(xiàng)目策劃策劃方案方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)施工施工圖設(shè)圖設(shè)計(jì)計(jì)擴(kuò)初擴(kuò)初開工開工項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)與建設(shè)產(chǎn)品產(chǎn)品交付交付項(xiàng)目銷售部

24、分企業(yè)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中加入了對“促進(jìn)銷售”的管理點(diǎn)企業(yè)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中按照“管理”需求加入關(guān)注點(diǎn) 1 1、取得土地、取得土地中標(biāo)通知書中標(biāo)通知書2 2、簽訂、簽訂土地出讓合同土地出讓合同 3 3、辦理、辦理國有土地使用證國有土地使用證 4 4、節(jié)能專篇審批、節(jié)能專篇審批 5 5、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、辦理項(xiàng)目立項(xiàng) 6 6、辦理、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 7 7、規(guī)劃方案審批、規(guī)劃方案審批 8 8、土地出讓合同變更、土地出讓合同變更 9 9、辦理建設(shè)計(jì)劃、辦理建設(shè)計(jì)劃 1010、辦理、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1111、施工、監(jiān)理單位招標(biāo)、施工、監(jiān)理單位招標(biāo) 1212、辦理、辦理

25、建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 1313、目標(biāo)成本確定、目標(biāo)成本確定 1414、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì) 1515、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 1616、施工報(bào)建圖完成、施工報(bào)建圖完成 1717、部品研究、部品研究 1818、全套施工圖外審、全套施工圖外審 1919、土方工程、土方工程 2020、主體結(jié)構(gòu)施工、主體結(jié)構(gòu)施工 2121、外立面裝修、外立面裝修 2222、景觀園林工程、景觀園林工程 2323、銷售示范工程驗(yàn)收、銷售示范工程驗(yàn)收 2424、辦理、辦理預(yù)售許可證預(yù)售許可證 2525、開盤、開盤 2626、辦理、辦理竣工備案表竣工備案表 2727、內(nèi)部專項(xiàng)模擬驗(yàn)收、內(nèi)

26、部專項(xiàng)模擬驗(yàn)收 2828、集中交付、集中交付關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中加入了“收益控制點(diǎn)”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析11項(xiàng)目策劃（一）項(xiàng)目策劃評審?fù)ㄟ^（一）項(xiàng)目策劃評審?fù)ㄟ^( (籌備籌備策劃報(bào)告評審?fù)ㄟ^策劃報(bào)告評審?fù)ㄟ^) )1 1、目前存在的主要問題、目前存在的主要問題1 1）專業(yè)工具開發(fā)尚未全部完成，造成項(xiàng)目策劃基本等于產(chǎn)品策劃，而不是商專業(yè)工具開發(fā)尚未全部完成，造成項(xiàng)目策劃基本等于產(chǎn)品策劃，而不是商業(yè)計(jì)劃的現(xiàn)象與問題業(yè)計(jì)劃的現(xiàn)象與問題2 2）溝通不充分，未充分進(jìn)行信息、資源的整合溝通不充分，未充分進(jìn)行信息、資源的整合( (集團(tuán)市場策劃集團(tuán)市場策劃/ /成本資源、投成本資源、投資戰(zhàn)略銜接、地區(qū)對市場的看法等資戰(zhàn)略銜接、地

27、區(qū)對市場的看法等) )，導(dǎo)致評審?fù)霈F(xiàn)重大修改意見或地區(qū)，導(dǎo)致評審?fù)霈F(xiàn)重大修改意見或地區(qū)認(rèn)可程度不高認(rèn)可程度不高3 3）前置性不夠，形成基礎(chǔ)意見之后，由于牽涉面廣、跨度大，組織會議相對前置性不夠，形成基礎(chǔ)意見之后，由于牽涉面廣、跨度大，組織會議相對困難。困難。2 2、實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想、實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想/ /原則原則1 1）目標(biāo)：百分之百實(shí)現(xiàn)有價(jià)值策劃，并按絕對工期完成。目標(biāo)：百分之百實(shí)現(xiàn)有價(jià)值策劃，并按絕對工期完成。2 2）指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想/ /原則：銜接投資戰(zhàn)略，通過項(xiàng)目策劃力挖掘并創(chuàng)造更大的項(xiàng)目價(jià)原則：銜接投資戰(zhàn)略，通過項(xiàng)目策劃力挖掘并創(chuàng)造更大的項(xiàng)目價(jià)值，形成項(xiàng)目開發(fā)完整的商

28、業(yè)計(jì)劃，并指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。值，形成項(xiàng)目開發(fā)完整的商業(yè)計(jì)劃，并指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析1 1 項(xiàng)目策劃( (續(xù)) )3 3、提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法、提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法/ /措施措施1 1）項(xiàng)目策劃工作盡量合理前置項(xiàng)目策劃工作盡量合理前置( (兩證獲取之后再做微調(diào)兩證獲取之后再做微調(diào)) )，并要求各相關(guān)單位，并要求各相關(guān)單位按最新項(xiàng)目策劃模塊，各部門按時(shí)間要求各司其職地完成各附件中的準(zhǔn)備。按最新項(xiàng)目策劃模塊，各部門按時(shí)間要求各司其職地完成各附件中的準(zhǔn)備。2 2）高度開放，聽取市場及外部專家的意見，必須做高度開放，聽取市場及外部專家的意見，必須做3 3各以上的開發(fā)策劃的利弊各以上

29、的開發(fā)策劃的利弊分析供相關(guān)部門談?wù)?。分析供相關(guān)部門談?wù)摗? 3）保證策劃過程在充分的調(diào)研、溝通基礎(chǔ)上集思廣益。保證策劃過程在充分的調(diào)研、溝通基礎(chǔ)上集思廣益。4 4）完善決策基礎(chǔ)資料，優(yōu)化決策體系完善決策基礎(chǔ)資料，優(yōu)化決策體系( (方法方法 、時(shí)間時(shí)間15 、決策人員、決策人員 )。4 4、管理使用的相關(guān)工具、管理使用的相關(guān)工具關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析22工程量清單（五）（五） 工程量清單編制工程量清單編制( (施工圖內(nèi)部審圖通過施工圖內(nèi)部審圖通過工程量清單編制完成工程量清單編制完成) )1 1、目前存在的主要問題、目前存在的主要問題1 1）工程量清單編制未成為法定工作節(jié)點(diǎn)，沒有預(yù)留工作時(shí)間，上下重視不夠，

30、工程量清單編制未成為法定工作節(jié)點(diǎn)，沒有預(yù)留工作時(shí)間，上下重視不夠，基本沒有專業(yè)能力進(jìn)行編制?；緵]有專業(yè)能力進(jìn)行編制。2 2）工程量編制后，缺乏上下共識，因此很難使施工單位真正認(rèn)可，導(dǎo)致雙方工程量編制后，缺乏上下共識，因此很難使施工單位真正認(rèn)可，導(dǎo)致雙方差距較大，有形同虛設(shè)的現(xiàn)象。差距較大，有形同虛設(shè)的現(xiàn)象。3 3）招投標(biāo)存在心中無數(shù)、未知成本控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)，并未能實(shí)現(xiàn)成本控制招投標(biāo)存在心中無數(shù)、未知成本控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)，并未能實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。目標(biāo)。2 2、實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想、實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想/ /原則原則1 1）目標(biāo)：估價(jià)偏差率在目標(biāo)：估價(jià)偏差率在3%3%以下，并在絕對工期內(nèi)完成工

31、作。以下，并在絕對工期內(nèi)完成工作。2 2）指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想/ /原則：工程量清單編制成為法定節(jié)點(diǎn)，組織專業(yè)部門給予落實(shí)到原則：工程量清單編制成為法定節(jié)點(diǎn)，組織專業(yè)部門給予落實(shí)到位，做到成本、工程量上下心中有數(shù)，統(tǒng)一認(rèn)知，并落實(shí)到行動中。位，做到成本、工程量上下心中有數(shù)，統(tǒng)一認(rèn)知，并落實(shí)到行動中。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析2 2 工程量清單( (續(xù)) )3 3、提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法、提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法/ /措施措施1 1）列入集團(tuán)管控的工作重點(diǎn)。列入集團(tuán)管控的工作重點(diǎn)。2 2）在設(shè)計(jì)管理中由地區(qū)和策略估價(jià)公司介入進(jìn)行控制在設(shè)計(jì)管理中由地區(qū)和策略估價(jià)公司介入進(jìn)行控制( (設(shè)計(jì)合同事先約定設(shè)

32、計(jì)合同事先約定) )。3 3）重新梳理成本合約垂直管理的定義及方法，真正使地區(qū)成本合約部成為集重新梳理成本合約垂直管理的定義及方法，真正使地區(qū)成本合約部成為集團(tuán)成本合約的前店，總部成本合約管理部成為管理與支援服務(wù)中心。團(tuán)成本合約的前店，總部成本合約管理部成為管理與支援服務(wù)中心。4 4）實(shí)施分類管理的方法：即超大型項(xiàng)目三位一體由外部、地區(qū)、總部聯(lián)合編實(shí)施分類管理的方法：即超大型項(xiàng)目三位一體由外部、地區(qū)、總部聯(lián)合編制，總部牽頭；大中型項(xiàng)目總部為主、地區(qū)配合；小型項(xiàng)目地區(qū)編制、集團(tuán)審制，總部牽頭；大中型項(xiàng)目總部為主、地區(qū)配合；小型項(xiàng)目地區(qū)編制、集團(tuán)審查。查。4 4、管理使用的相關(guān)工具、管理使用的相關(guān)

33、工具關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析33開盤（八）（八） 開盤開盤( (“示范區(qū)示范區(qū)”完工完工開盤開盤) )1 1、目前存在的主要問題、目前存在的主要問題1 1）開盤前的部分條件不充分或支撐提升價(jià)值的賣點(diǎn)效果不突出，影響價(jià)值提開盤前的部分條件不充分或支撐提升價(jià)值的賣點(diǎn)效果不突出，影響價(jià)值提升或去化。升或去化。2 2）目前各部門對營銷更多的是被動支持，未達(dá)到眾星捧月的層次。目前各部門對營銷更多的是被動支持，未達(dá)到眾星捧月的層次。3 3）定價(jià)技巧不夠。定價(jià)技巧不夠。2 2、實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想、實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想/ /原則原則1 1）目標(biāo)：達(dá)到預(yù)售開盤銷售目標(biāo)，并在絕對工期內(nèi)實(shí)現(xiàn)開盤。目標(biāo)：達(dá)到預(yù)售開盤銷售目標(biāo)，

34、并在絕對工期內(nèi)實(shí)現(xiàn)開盤。2 2）指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想/ /原則：圍繞銷售，聚焦開盤，共同配合高質(zhì)量完成工作，原則：圍繞銷售，聚焦開盤，共同配合高質(zhì)量完成工作，實(shí)現(xiàn)銷實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。售目標(biāo)。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析3 3 開盤( (續(xù)) )3 3、提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法、提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法/ /措施措施1 1）實(shí)施開盤百日前動態(tài)管理原則，由地區(qū)營銷部列出開盤前上游或相關(guān)部門實(shí)施開盤百日前動態(tài)管理原則，由地區(qū)營銷部列出開盤前上游或相關(guān)部門需完成或支持的事項(xiàng)清單及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由明確進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的百日管理，每周需完成或支持的事項(xiàng)清單及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由明確進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的百日管理，每周檢查一次進(jìn)度，如落后由地

35、區(qū)總負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決檢查一次進(jìn)度，如落后由地區(qū)總負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決( (集團(tuán)產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調(diào)集團(tuán)產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調(diào)) )。2 2）按開盤會指引，組織開好開盤會，開盤前全面檢視并形成會議要求，落實(shí)按開盤會指引，組織開好開盤會，開盤前全面檢視并形成會議要求，落實(shí)會議成果文件。會議成果文件。4 4、管理使用的相關(guān)工具、管理使用的相關(guān)工具關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)怎么做( (怎么管) )？P PD DC CA A關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總結(jié)：管什么管什么如何管如何管怎么操作怎么操作管核心競管核心競爭力爭力管收益管收益管進(jìn)度管進(jìn)度難點(diǎn)分難點(diǎn)分析析用工具用工具找措施找措施定目標(biāo)定目標(biāo)P PD DC CA A龍湖主項(xiàng)計(jì)劃案例主項(xiàng)計(jì)劃是項(xiàng)目開

36、發(fā)計(jì)劃管理的主要對象，是進(jìn)度基準(zhǔn)定義：定義： 是項(xiàng)目開發(fā)過程中所有工作任務(wù)的是項(xiàng)目開發(fā)過程中所有工作任務(wù)的“目標(biāo)目標(biāo)”計(jì)劃，它是項(xiàng)目計(jì)劃，它是項(xiàng)目 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的進(jìn)一步深化和細(xì)化。涵蓋項(xiàng)目開發(fā)的全生命周關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的進(jìn)一步深化和細(xì)化。涵蓋項(xiàng)目開發(fā)的全生命周 期，由項(xiàng)目開發(fā)參與各方的工作任務(wù)構(gòu)成，是公司進(jìn)行項(xiàng)目期，由項(xiàng)目開發(fā)參與各方的工作任務(wù)構(gòu)成，是公司進(jìn)行項(xiàng)目 開發(fā)進(jìn)度開發(fā)進(jìn)度“規(guī)劃、組織、實(shí)施、監(jiān)督、控制、考核規(guī)劃、組織、實(shí)施、監(jiān)督、控制、考核”的進(jìn)度基準(zhǔn)。的進(jìn)度基準(zhǔn)。構(gòu)成：構(gòu)成： 集團(tuán)關(guān)注和控制的重點(diǎn)事項(xiàng)工作集團(tuán)關(guān)注和控制的重點(diǎn)事項(xiàng)工作 城市公司或項(xiàng)目總經(jīng)理關(guān)注的項(xiàng)目工作城市公司或項(xiàng)目總經(jīng)

37、理關(guān)注的項(xiàng)目工作 需要多單位協(xié)同完成的工作項(xiàng)需要多單位協(xié)同完成的工作項(xiàng) 需要進(jìn)行工作質(zhì)量控制的工作項(xiàng)需要進(jìn)行工作質(zhì)量控制的工作項(xiàng)( (成果成果) )意義：意義： 目標(biāo)明確、責(zé)任明確，符合目標(biāo)明確、責(zé)任明確，符合SMARTSMART原則原則 協(xié)同、工作界面、效率提升協(xié)同、工作界面、效率提升 經(jīng)營支撐、知識沉淀、管理工具標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營支撐、知識沉淀、管理工具標(biāo)準(zhǔn)化主項(xiàng)計(jì)劃反饋/ /檢查的主要做法督辦督辦/ /檢查記錄：檢查記錄： 計(jì)劃的督辦、檢查，有督辦組織部門按照上表中的檢查時(shí)間組織進(jìn)計(jì)劃的督辦、檢查，有督辦組織部門按照上表中的檢查時(shí)間組織進(jìn)行工作檢查，并形成行工作檢查，并形成督辦督辦/ /檢查記錄

38、檢查記錄，列明計(jì)劃的執(zhí)行情況，應(yīng)包括，列明計(jì)劃的執(zhí)行情況，應(yīng)包括但不局限于一下內(nèi)容：但不局限于一下內(nèi)容： 計(jì)劃執(zhí)行效果綜合評估；計(jì)劃執(zhí)行效果綜合評估； 為達(dá)到計(jì)劃情況的原因分析；為達(dá)到計(jì)劃情況的原因分析； 計(jì)劃延遲或變更的糾正措施；計(jì)劃延遲或變更的糾正措施； 計(jì)劃執(zhí)行和關(guān)聯(lián)部門、責(zé)任人。計(jì)劃執(zhí)行和關(guān)聯(lián)部門、責(zé)任人。反饋反饋/ /檢查的目標(biāo)：檢查的目標(biāo)： 為了收集信息，了解項(xiàng)目進(jìn)展為了收集信息，了解項(xiàng)目進(jìn)展更重要的是：更重要的是： 橫向協(xié)調(diào)，預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，橫向協(xié)調(diào)，預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)， 協(xié)調(diào)資源，為項(xiàng)目解決問題協(xié)調(diào)資源，為項(xiàng)目解決問題 管好主項(xiàng)計(jì)劃的“前置”要求是模版的合理性模版模版確定確定計(jì)劃計(jì)劃編制編制計(jì)

39、劃計(jì)劃考核考核計(jì)劃計(jì)劃變更變更計(jì)劃計(jì)劃執(zhí)行執(zhí)行檢查檢查評價(jià)評價(jià)計(jì)劃模計(jì)劃模版沒有版沒有共識共識重監(jiān)控重監(jiān)控輕反饋輕反饋計(jì)劃定計(jì)劃定義導(dǎo)向義導(dǎo)向不清不清不準(zhǔn)變更不準(zhǔn)變更只準(zhǔn)自上只準(zhǔn)自上而下而下主項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容確定需遵循行業(yè)特點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營運(yùn)營項(xiàng)目獲取項(xiàng)目獲取項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工程管理工程管理營銷管理營銷管理產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付規(guī)劃規(guī)劃要點(diǎn)要點(diǎn)輸入輸入概念概念規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)擴(kuò)初擴(kuò)初設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)施工施工圖設(shè)圖設(shè)計(jì)計(jì)景觀景觀設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)要點(diǎn)要點(diǎn)輸入輸入設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)任務(wù)任務(wù)書書方案方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)方案方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)深化深化方案方案評審評審方案方案成本成本測算測算工程工程

40、成本成本營銷營銷采購采購?fù)卣雇卣乖O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目全價(jià)值鏈：項(xiàng)目全價(jià)值鏈：縱向到崗縱向到崗橫向到邊橫向到邊公司職能縱深公司職能縱深: :基于WBSWBS分解“精細(xì)化”，先構(gòu)建全景節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)概念方案概念方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案溝通方案溝通方案比選方案比選發(fā)出招標(biāo)發(fā)出招標(biāo)意向意向資格審查資格審查概念設(shè)計(jì)任務(wù)書概念設(shè)計(jì)任務(wù)書概念方案招標(biāo)概念方案招標(biāo)概念中標(biāo)方案概念中標(biāo)方案評審會評審會方案設(shè)計(jì)深化方案設(shè)計(jì)深化方案成本測算方案成本測算方案評審上會方案評審上會項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)識別項(xiàng)目開發(fā)任務(wù)識別任務(wù)細(xì)化任務(wù)細(xì)化精細(xì)化精細(xì)化挑選的基本原則應(yīng)該體現(xiàn)企業(yè)管理基本訴求企

41、業(yè)運(yùn)營企業(yè)運(yùn)營管理重點(diǎn)管理重點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理精細(xì)化管理精細(xì)化業(yè)務(wù)難點(diǎn)業(yè)務(wù)難點(diǎn)進(jìn)度瓶頸進(jìn)度瓶頸多部門協(xié)同多部門協(xié)同重大費(fèi)用重大費(fèi)用構(gòu)建主項(xiàng)計(jì)劃最好的方法：構(gòu)建主項(xiàng)計(jì)劃最好的方法：歷史項(xiàng)目法歷史項(xiàng)目法建議：建議： 1 1、5-105-10個(gè)項(xiàng)目：個(gè)項(xiàng)目：“50-8050-80”個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃；個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃； 2 2、1-31-3個(gè)項(xiàng)目：個(gè)項(xiàng)目：“150150”個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃。個(gè)主項(xiàng)計(jì)劃。將工作項(xiàng)完成標(biāo)志物作為“知識財(cái)務(wù)”進(jìn)行沉淀，進(jìn)行“強(qiáng)”管理A A類：以政府部門、外部單位所簽發(fā)的類：以政府部門、外部單位所簽發(fā)的文件文件作為作為“階階段性成果段性成果”，并以此文件的簽發(fā)時(shí)間作為，并以此文件的簽發(fā)時(shí)間作

42、為“確認(rèn)完成確認(rèn)完成時(shí)間依據(jù)時(shí)間依據(jù)”的。的。B B類：需要集團(tuán)類：需要集團(tuán)/ /城市公司內(nèi)部審批的城市公司內(nèi)部審批的階段性成果文階段性成果文件件，且不以現(xiàn)場形象進(jìn)度作為節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)志的。上述，且不以現(xiàn)場形象進(jìn)度作為節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)志的。上述階段性成果文件包括但不限于：各類的報(bào)告、方案、階段性成果文件包括但不限于：各類的報(bào)告、方案、會議紀(jì)要、審批表、計(jì)劃、策劃書等。會議紀(jì)要、審批表、計(jì)劃、策劃書等。C C類：以類：以現(xiàn)場形象進(jìn)度現(xiàn)場形象進(jìn)度作為節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)志，并采用作為節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)志，并采用節(jié)點(diǎn)完成情況確認(rèn)單節(jié)點(diǎn)完成情況確認(rèn)單或或開工令開工令作為階段性成作為階段性成果的。果的。主項(xiàng)計(jì)劃總結(jié)是什么？是什么？

43、如何管？如何管？怎么建？怎么建？是項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)，是進(jìn)度基準(zhǔn)，是項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)，是進(jìn)度基準(zhǔn)，是管理主線，關(guān)注協(xié)同是管理主線，關(guān)注協(xié)同做好檢查、反饋、協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)做好檢查、反饋、協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測。預(yù)測。選好工作項(xiàng)；界定完成標(biāo)志。選好工作項(xiàng)；界定完成標(biāo)志。地產(chǎn)企業(yè)常見的專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金計(jì)劃人力資源配置人力資源配置公司年度經(jīng)營目標(biāo)公司年度經(jīng)營目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃3535年戰(zhàn)略年戰(zhàn)略營銷推廣計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃配套工程計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)

44、劃出圖、樣板封樣計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃售樓賣場計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃需要的其它計(jì)劃( (如：精裝修如：精裝修) )一一級級計(jì)計(jì)劃劃二二級級計(jì)計(jì)劃劃三三級級計(jì)計(jì)劃劃各企業(yè)普通表示專各企業(yè)普通表示專項(xiàng)計(jì)劃沒有意義項(xiàng)計(jì)劃沒有意義專項(xiàng)計(jì)劃辨析 “專項(xiàng)計(jì)劃”是為完成某一方面、某一工作項(xiàng)、某一組工作項(xiàng)的工作內(nèi)容而設(shè)定的細(xì)化工作推進(jìn)計(jì)劃，它主要由項(xiàng)目的職能負(fù)責(zé)人推進(jìn)。根據(jù)目前的了解來看項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃一般有三大類： 一類是按項(xiàng)目職能劃分的，便于項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人更好地完成本職能工作，而將主項(xiàng)計(jì)劃當(dāng)中工作項(xiàng)分解到職能下各小組或各崗位的計(jì)劃，稱為項(xiàng)目職能專項(xiàng)計(jì)劃，如“設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、

45、營銷專項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃、招投標(biāo)專項(xiàng)計(jì)劃、工程施工計(jì)劃”等 一類是為“需要項(xiàng)目各職能、公司縱向、橫向密切協(xié)作才能成功完成的、失敗成本很高、對經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成直接影響的工作項(xiàng)”制定的更明細(xì)的專項(xiàng)計(jì)劃，如“開盤計(jì)劃、交房計(jì)劃”，主要目標(biāo)是站在公司層面為實(shí)現(xiàn)特別重要的工作任務(wù)需要短時(shí)間內(nèi)重點(diǎn)突破的工作任務(wù)。 一類是對風(fēng)險(xiǎn)大、難度大(受政府部門控制的、組織內(nèi)部不易主控的)、或責(zé)任人能力不足的某一工作項(xiàng)制定的更明細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，如“施工許可證辦理專項(xiàng)計(jì)劃；預(yù)售許可辦理專項(xiàng)計(jì)劃、方案設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃”。按項(xiàng)目職能劃分的按項(xiàng)目職能劃分的影響經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成影響經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成風(fēng)險(xiǎn)大難度大工作風(fēng)險(xiǎn)大難度大工作類型1 1：職能

46、級的專項(xiàng)計(jì)劃定位定位困惑困惑1 1、專項(xiàng)計(jì)劃是主項(xiàng)計(jì)劃的再次分解；、專項(xiàng)計(jì)劃是主項(xiàng)計(jì)劃的再次分解；2 2、是用于形成各專業(yè)部門工作的指導(dǎo)性模版；、是用于形成各專業(yè)部門工作的指導(dǎo)性模版；3 3、專項(xiàng)計(jì)劃是職能線關(guān)注內(nèi)容；、專項(xiàng)計(jì)劃是職能線關(guān)注內(nèi)容；1 1、專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)致到什么程度？與主項(xiàng)計(jì)劃如何區(qū)分？、專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)致到什么程度？與主項(xiàng)計(jì)劃如何區(qū)分？2 2、專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)致之后難于明確長期工作時(shí)間規(guī)劃？、專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)致之后難于明確長期工作時(shí)間規(guī)劃？3 3、專項(xiàng)計(jì)劃的編制以部門為視角還是以協(xié)同為視角？、專項(xiàng)計(jì)劃的編制以部門為視角還是以協(xié)同為視角？4 4、專項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行主體在職能部門，公司的計(jì)劃經(jīng)理、專項(xiàng)計(jì)劃的

47、執(zhí)行主體在職能部門，公司的計(jì)劃經(jīng)理( (專專員員) )是否關(guān)注了？是否關(guān)注了？類型2 2：營銷專項(xiàng)計(jì)劃舉例：工程專項(xiàng)計(jì)劃“喇叭狀”的專項(xiàng)計(jì)劃完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)審核完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)審核詳規(guī)批復(fù)詳規(guī)批復(fù)初步審查專家評審會初步審查專家評審會人防設(shè)計(jì)條件人防設(shè)計(jì)條件人防設(shè)計(jì)文件及圖紙人防設(shè)計(jì)文件及圖紙擴(kuò)初方案初審及修改擴(kuò)初方案初審及修改工程地址勘查報(bào)告工程地址勘查報(bào)告初步設(shè)計(jì)文件及圖紙初步設(shè)計(jì)文件及圖紙項(xiàng)目概算項(xiàng)目概算(2(2份份) )以關(guān)鍵事項(xiàng)為視角以關(guān)鍵事項(xiàng)為視角編制的專項(xiàng)計(jì)劃編制的專項(xiàng)計(jì)劃特定工作完成標(biāo)特定工作完成標(biāo)志主項(xiàng)任務(wù)完成志主項(xiàng)任務(wù)完成心得：心得： 1 1、以任務(wù)完成為目標(biāo)、以任務(wù)完成為目標(biāo) 2

48、2、以職能經(jīng)理工作經(jīng)驗(yàn)的寶貴沉淀、以職能經(jīng)理工作經(jīng)驗(yàn)的寶貴沉淀 3 3、實(shí)現(xiàn)、實(shí)現(xiàn)“滾動滾動”編制編制 4 4、對有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義、對有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義哪些任務(wù)做專項(xiàng)計(jì)劃更合適影響經(jīng)營指標(biāo)達(dá)成的專項(xiàng)：影響經(jīng)營指標(biāo)達(dá)成的專項(xiàng)： 開盤計(jì)劃（強(qiáng)調(diào)多部門協(xié)同）開盤計(jì)劃（強(qiáng)調(diào)多部門協(xié)同） 交房計(jì)劃（強(qiáng)調(diào)多部門協(xié)同）交房計(jì)劃（強(qiáng)調(diào)多部門協(xié)同）跨層級、跨部門密切協(xié)同：跨層級、跨部門密切協(xié)同： 報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建 示范區(qū)設(shè)計(jì)及施工計(jì)劃示范區(qū)設(shè)計(jì)及施工計(jì)劃部門月度計(jì)劃分析項(xiàng)目開發(fā)直接部門月度工作計(jì)劃包含于以下幾個(gè)部分：項(xiàng)目開發(fā)直接部門月度工作計(jì)劃包含于以下幾個(gè)部分： 1 1）、有本部門負(fù)責(zé)的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃工作項(xiàng)）、有

49、本部門負(fù)責(zé)的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃工作項(xiàng)( (本月內(nèi)本月內(nèi)) )； 2 2）、由本部門負(fù)責(zé)的專項(xiàng)計(jì)劃工作項(xiàng)；）、由本部門負(fù)責(zé)的專項(xiàng)計(jì)劃工作項(xiàng)； 3 3）、公司會議決議應(yīng)該由本部門完成的工作；）、公司會議決議應(yīng)該由本部門完成的工作； 4 4）、本部門日常其他工作項(xiàng)。）、本部門日常其他工作項(xiàng)。部門計(jì)劃“承接”開發(fā)計(jì)劃的原理項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃部門月度計(jì)劃部門月度計(jì)劃前提前提口徑口徑關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃主項(xiàng)計(jì)劃主項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃1 1、工作項(xiàng)都要責(zé)、工作項(xiàng)都要責(zé)任人、責(zé)任部門任人、責(zé)任部門2 2、工作項(xiàng)都要有、工作項(xiàng)都要有計(jì)劃開始時(shí)間計(jì)劃開始時(shí)間3 3、每個(gè)工作項(xiàng)都、每個(gè)工作項(xiàng)都要有計(jì)劃完成時(shí)要

50、有計(jì)劃完成時(shí)間間1 1、所有未完成工、所有未完成工作作2 2、所有計(jì)劃完成、所有計(jì)劃完成的工作的工作3 3、所有計(jì)劃開始、所有計(jì)劃開始的工作的工作計(jì)劃經(jīng)理的樞紐定位時(shí)間軸時(shí)間軸( (月度單位月度單位) )落實(shí)部門計(jì)劃的作用將項(xiàng)目計(jì)劃分解到各部門月度計(jì)劃，將項(xiàng)目計(jì)劃分解到各部門月度計(jì)劃，確保部門目標(biāo)與項(xiàng)目目標(biāo)一致，有確保部門目標(biāo)與項(xiàng)目目標(biāo)一致，有效效支撐支撐項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃落實(shí)計(jì)劃經(jīng)理有權(quán)無法用，或者計(jì)劃經(jīng)理有權(quán)無法用，或者責(zé)權(quán)不責(zé)權(quán)不對等對等的境況，緩解工作難開展的問的境況，緩解工作難開展的問題題能夠及時(shí)、真實(shí)的反饋工作情況，能夠及時(shí)、真實(shí)的反饋工作情況，避免避免報(bào)喜不報(bào)憂報(bào)喜不報(bào)

51、憂。副產(chǎn)品：解決了。副產(chǎn)品：解決了部門計(jì)劃難于及時(shí)收上來的問題部門計(jì)劃難于及時(shí)收上來的問題對于各業(yè)務(wù)部門績效的考評，也有對于各業(yè)務(wù)部門績效的考評，也有了相對了相對量化量化的數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)承諾承諾責(zé)權(quán)責(zé)權(quán)真實(shí)真實(shí)績效績效四要素促進(jìn)項(xiàng)目計(jì)劃落地責(zé)權(quán)：責(zé)權(quán)：公司對計(jì)劃經(jīng)理授權(quán)；能力能力：對項(xiàng)目開發(fā)過程的全程把握，是業(yè)務(wù)性的人才審視：審視：計(jì)劃經(jīng)理對專業(yè)部門月度計(jì)劃編制進(jìn)行檢查，確保各部門計(jì)劃吻合項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的要求；核實(shí)：核實(shí)：計(jì)劃經(jīng)理在各部門完成自我評 估后，對各部門計(jì)劃反饋 進(jìn)行核實(shí)，確保真實(shí)反 饋 項(xiàng)目推進(jìn)的情況。 制度制度：明確專業(yè)部門績效考評以系統(tǒng)數(shù)據(jù)作為重要參考；部門自評：部門自評：月末對計(jì)劃

52、達(dá)成情況進(jìn)行自我評分；計(jì)劃經(jīng)理評分：計(jì)劃經(jīng)理評分：對各業(yè)務(wù)部門涉及項(xiàng)目計(jì)劃部分進(jìn)行評分；會議總評分：會議總評分：在“計(jì)劃型”運(yùn)營管理會議上由經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)評分為準(zhǔn)。 自動化自動化：通過系統(tǒng)輔助將 應(yīng)該完成工作列入各部門， 作為部門月度計(jì)劃編制主要依據(jù)；協(xié)助檢查：協(xié)助檢查：系統(tǒng)輔助計(jì)劃經(jīng)理快速檢查，防止遺漏；協(xié)助核實(shí)：協(xié)助核實(shí)：系統(tǒng)輔助計(jì)劃經(jīng)理快速核實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行反饋真實(shí)性；流程合規(guī)：流程合規(guī)：系統(tǒng)強(qiáng)制流程確保月度計(jì)劃合規(guī)，并用權(quán)限保證私密性。計(jì)劃計(jì)劃經(jīng)理經(jīng)理信息信息系統(tǒng)系統(tǒng)績效績效考核考核計(jì)劃計(jì)劃機(jī)制機(jī)制數(shù)據(jù)模型總控總控計(jì)劃計(jì)劃個(gè)人個(gè)人月度月度績效績效項(xiàng)目項(xiàng)目月度月度績效績效部門部門月度月度績效

53、績效績效績效評分評分部門評分方法進(jìn)度分（進(jìn)度分（50%50%）: :-項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總+ +運(yùn)營專員運(yùn)營專員-其它工作：成果使用部門負(fù)責(zé)人其它工作：成果使用部門負(fù)責(zé)人+ +運(yùn)營專員運(yùn)營專員質(zhì)量分（質(zhì)量分（50%50%）：）：-項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總；項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總；-其它工作：成果使用部門負(fù)責(zé)人；其它工作：成果使用部門負(fù)責(zé)人；-工程施工質(zhì)量：集團(tuán)工程部打分工程施工質(zhì)量：集團(tuán)工程部打分部門月度計(jì)劃總結(jié) 專職計(jì)劃經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目計(jì)劃，并負(fù)責(zé)計(jì)劃的專職計(jì)劃經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目計(jì)劃，并負(fù)責(zé)計(jì)劃的協(xié)同能有效促進(jìn)計(jì)劃運(yùn)營的有效落地。協(xié)同能有效促進(jìn)計(jì)劃運(yùn)營的有效落地。 在過程中由計(jì)劃經(jīng)理進(jìn)行

54、在過程中由計(jì)劃經(jīng)理進(jìn)行“審視審視”部門計(jì)劃的部門計(jì)劃的編制情況，并核實(shí)編制情況，并核實(shí)“部門計(jì)劃執(zhí)行情況，能確保部門部門計(jì)劃執(zhí)行情況，能確保部門”承諾承諾“項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃”。 構(gòu)建聯(lián)動的構(gòu)建聯(lián)動的“項(xiàng)目月度績效項(xiàng)目月度績效”+ +“部門月度績部門月度績效效”能夠有效推動計(jì)劃的推進(jìn)。但要注意其對管理能力能夠有效推動計(jì)劃的推進(jìn)。但要注意其對管理能力的要求。的要求。人人機(jī)制機(jī)制績效績效基于運(yùn)營決策的需要規(guī)劃會議PMOPMO預(yù)案決策會預(yù)案決策會( (拿地前拿地前) )PMOPMO項(xiàng)目啟動會項(xiàng)目啟動會( (取得土地取得土地1515日內(nèi)日內(nèi)) )階段成果審查會階段成果審查會( (各項(xiàng)目階段：含各項(xiàng)目階段

55、：含項(xiàng)目總結(jié)會項(xiàng)目總結(jié)會) )PMOPMO關(guān)鍵決策會關(guān)鍵決策會( (根據(jù)需要根據(jù)需要) )半年總結(jié)會半年總結(jié)會(6 (6月月1515日日/12/12月月1515日日) )PMOPMO月度運(yùn)營會月度運(yùn)營會（每月頭個(gè)工（每月頭個(gè)工作日）作日）項(xiàng)目周例會項(xiàng)目周例會( (每周五每周五) )1 12 23 34 45 56 67 7項(xiàng)目啟動“鎖定”項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)市場定位市場定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘體驗(yàn)區(qū)選體驗(yàn)區(qū)選址定位址定位成本測算成本測算一二級計(jì)一二級計(jì)劃劃項(xiàng)目成功標(biāo)尺項(xiàng)目成功標(biāo)尺( (產(chǎn)品成功、管理成功產(chǎn)品成功、管理成功) )項(xiàng)目啟動會指引項(xiàng)目啟動會指引1 1、啟動會是通過

56、多次會議、短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成度對項(xiàng)目第一、啟動會是通過多次會議、短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成度對項(xiàng)目第一次也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。次也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。2 2、項(xiàng)目啟動會的、項(xiàng)目啟動會的“邏輯圖邏輯圖”投資測算投資測算按照項(xiàng)目運(yùn)營的里程碑節(jié)點(diǎn)規(guī)劃會議項(xiàng)目啟動會項(xiàng)目啟動會方案設(shè)計(jì)招標(biāo)前開發(fā)令二級計(jì)劃(前段)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)集團(tuán)總裁項(xiàng)目開工會項(xiàng)目開工會總包招標(biāo)之前開工令總包及主要分包地區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)集團(tuán)工程副總項(xiàng)目入伙會項(xiàng)目入伙會首批入伙前45天質(zhì)量評價(jià)和整改危機(jī)預(yù)案地區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)集團(tuán)營銷副總項(xiàng)目實(shí)施會項(xiàng)目實(shí)施會方案報(bào)審?fù)ㄟ^后向地區(qū)公司交

57、底二級計(jì)劃(后段)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)集團(tuán)總裁項(xiàng)目開盤會項(xiàng)目開盤會首批開盤前1個(gè)月產(chǎn)品及示范區(qū)檢視價(jià)格策略地區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)集團(tuán)營銷副總項(xiàng)目后評估項(xiàng)目后評估首批交房6個(gè)月內(nèi)項(xiàng)目后評估報(bào)告集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)集團(tuán)總裁6 6會具體內(nèi)容剖析會前準(zhǔn)備會前準(zhǔn)備會議議程會議議程會后跟蹤會后跟蹤會議牽頭人對上會資料的完備性和質(zhì)量把關(guān)，橫向?qū)Y料會議牽頭人對上會資料的完備性和質(zhì)量把關(guān)，橫向?qū)Y料進(jìn)行意見會稿：進(jìn)行意見會稿：集團(tuán)主責(zé)部門準(zhǔn)備的資料；集團(tuán)主責(zé)部門準(zhǔn)備的資料；集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門準(zhǔn)備的資料；集團(tuán)關(guān)聯(lián)部門準(zhǔn)備的資料；地區(qū)公司主責(zé)部門準(zhǔn)備的資料地區(qū)公司主責(zé)部門準(zhǔn)備的資料強(qiáng)調(diào)合規(guī)性：強(qiáng)調(diào)合規(guī)性：會議決議的單個(gè)事項(xiàng)使用固化流

58、程審批會議決議的單個(gè)事項(xiàng)使用固化流程審批固化會議議程：固化會議議程：階段成果回顧與檢視階段成果回顧與檢視( (反饋反饋) )投資收益檢視投資收益檢視下階段工作安排及計(jì)劃布置下階段工作安排及計(jì)劃布置需花錢的事項(xiàng)決策及費(fèi)用計(jì)劃需花錢的事項(xiàng)決策及費(fèi)用計(jì)劃經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與知識沉淀交流經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與知識沉淀交流管理工具標(biāo)準(zhǔn)化管理工具標(biāo)準(zhǔn)化6 6會管理的主要目標(biāo)成果質(zhì)量成果質(zhì)量收益監(jiān)控收益監(jiān)控工作系統(tǒng)性工作系統(tǒng)性管理標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化創(chuàng)造價(jià)值創(chuàng)造價(jià)值強(qiáng)化階段性成果管理，并在此基礎(chǔ)上推動集團(tuán)知識沉淀，強(qiáng)化階段性成果管理，并在此基礎(chǔ)上推動集團(tuán)知識沉淀，流程優(yōu)化；流程優(yōu)化；結(jié)合新的成本形勢，新的銷售形勢，對銷售額、內(nèi)部考結(jié)

59、合新的成本形勢，新的銷售形勢，對銷售額、內(nèi)部考核核銷貨成本、總成本、毛利潤、毛利率、凈利潤、凈核核銷貨成本、總成本、毛利潤、毛利率、凈利潤、凈利率等盈利性關(guān)鍵指標(biāo)的重新測算利率等盈利性關(guān)鍵指標(biāo)的重新測算強(qiáng)化工作的系統(tǒng)性和前瞻性；強(qiáng)化工作的系統(tǒng)性和前瞻性；管理工具標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展管理工具標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展前置決策，為一線創(chuàng)造價(jià)值，貫徹前置決策，為一線創(chuàng)造價(jià)值，貫徹“現(xiàn)場、現(xiàn)在現(xiàn)場、現(xiàn)在”原則，原則，總部現(xiàn)場辦公?？偛楷F(xiàn)場辦公?；诶锍瘫?guī)劃會議(10(10級) ) ，并進(jìn)行決策分級項(xiàng)目項(xiàng)目立項(xiàng)會立項(xiàng)會項(xiàng)目分項(xiàng)目分期總結(jié)期總結(jié)會會定價(jià)會定價(jià)會項(xiàng)目項(xiàng)目決策會決策會產(chǎn)品定產(chǎn)品定位決策位決策會會入住前入住前準(zhǔn)備會準(zhǔn)備會開盤前開盤前準(zhǔn)備會準(zhǔn)備會規(guī)劃方規(guī)劃方案決策案決策會會項(xiàng)目經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃營計(jì)劃會會概念方概念方案介紹案介紹會會總經(jīng)理層總經(jīng)理層產(chǎn)品決策產(chǎn)品決策委員會委員會營銷決策營銷決策委員會委員會事業(yè)部事業(yè)部/ /客客戶關(guān)系中心戶關(guān)系中心啟啟動動總結(jié)1 1：1 1、構(gòu)建里程碑類決策會議，用于重要節(jié)點(diǎn)、構(gòu)建里程碑類決策會議，用于重要節(jié)點(diǎn)的群體決策；的群體決策；2 2、構(gòu)建日常周期性的運(yùn)營會議，用于過程、構(gòu)建日常周期性的運(yùn)營會議，用于過程決策決策3 3、使用會議卡片實(shí)現(xiàn)會議決策管理的規(guī)范、使用會議卡片實(shí)現(xiàn)會議決策管理的規(guī)范化、工具化化、工具化關(guān)鍵