2010年上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場報告

1、閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)報告整體房產(chǎn)市場顓橋房產(chǎn)分析閔行宏觀開展報告大綱閔行宏觀開展閔行城市現(xiàn)狀閔行房產(chǎn)現(xiàn)狀1992年9月26日，國務(wù)院決定撤銷上?？h和閔行區(qū)，建立新的閔行區(qū)，以原上?？h和閔行區(qū)的行政區(qū)域為新閔行區(qū)的行政區(qū)域閔行區(qū)位于上海市地域腹部，形似一把“鑰匙。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接；南靠黃浦江與奉賢區(qū)相望；西與松江區(qū)、青浦區(qū)接壤；北與長寧區(qū)、嘉定區(qū)毗鄰；虹橋國際機場位于區(qū)境邊沿。吳淞江流經(jīng)北境，黃浦江縱貫?zāi)媳保謪^(qū)界為浦東、浦西兩局部。上海市主要對外交通樞紐西南地區(qū)主要工業(yè)基地科技及航天新區(qū) 城市屬性區(qū)域位置城市轉(zhuǎn)變閔行區(qū)城市現(xiàn)狀閔行區(qū)閔行區(qū)房產(chǎn)現(xiàn)狀2021年，中國經(jīng)濟是內(nèi)憂外患的一年20

2、21年中期，經(jīng)濟已進入了“失速階段 房地產(chǎn)市場開始快速下行閔行區(qū)供遠(yuǎn)大于求2021年在優(yōu)惠政策刺激下，房地產(chǎn)市場開始快速上升壓抑許久的剛性需求釋放，投資、投機現(xiàn)象再次席卷而來樓市再次“高燒閔行區(qū)供不應(yīng)求2010年一季度，延續(xù)上年的回暖趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資與資金來源保持較快增長 2010年第二季度，號稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國四條”出臺，樓市迅速進入觀望期，從最初的“量跌價穩(wěn)”演變成目前“量價齊跌”整體房產(chǎn)市場上海市住宅市場閔行住宅市場上海市住宅市場2021年上海房地產(chǎn)市場在政府“保增長、擴內(nèi)需等一系列優(yōu)惠政策的拉動下，效果逐漸顯現(xiàn)，住宅成交量快速上升，上海公寓整體市場呈現(xiàn)“供不應(yīng)求局面，

3、直至進入2021年，需求減弱；由于“國四條的出臺，市場迅速進入觀望期2021年，公寓成交價格大幅增長；2021年成交價格維持高位上行，但漲幅明顯趨緩上海市住宅市場2021年至今，上海別墅整體市場“供不應(yīng)求2021年作為房地產(chǎn)熾熱的一年，銀行信貸規(guī)模的增長刺激了購房需求增加，改善、投資型需求相繼入市，別墅市場迅速走俏，2021年“國四條的出臺，對高端住宅工程影響不大，別墅市場整體成交量穩(wěn)定上漲，價格持續(xù)上揚 閔行區(qū)住宅市場2021年，閔行區(qū)公寓市場“供求平衡，受宏觀環(huán)境影響房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢良好；直至2021年，區(qū)域供給量大幅度上漲，成交量受政策影響，逐步下滑2021年上半年區(qū)域成交價格穩(wěn)步增長

4、，下半年大幅跳升，2021年價格漲幅緩慢閔行區(qū)住宅市場閔行區(qū)別墅市場火爆，整體市場“供不應(yīng)求作為上海別墅市場六大板塊之一的閔行區(qū)，別墅價格一直走經(jīng)濟型路線，2021年價格漲勢平緩，2021年綠城玫瑰園、翡冷翠園、御濤園三大高價樓盤的成交，迅速拉升區(qū)域成交均價顓橋板塊房產(chǎn)分析Contents目錄1、研究板塊界定2、板塊特征 板塊量 板塊價 板塊客戶 板塊特征總結(jié)3、板塊個案分析研究板塊界定板塊周至：位于閔行區(qū)中部偏南，東臨梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)，西接馬橋鎮(zhèn)、南與江川路街道相鄰， 北壤莘莊鎮(zhèn) 閔行區(qū)位于上海市區(qū)西南部，總面積平方千米，是上海最靠近市中心的郊區(qū)之一 閔行區(qū)5號線都市路都市路滬光路顓興東路向陽

5、路都市雅筑湖山在望圣得莊園招商雍華府都市富苑萬順?biāo)仙前铋h行星河灣圣特麗墅復(fù)地北橋城銀都名墅圈定個案：板塊內(nèi)共11個工程，8個在售工程，4個待售工程顓橋板塊在售待售招商雍華府（公寓、別墅）圣特麗墅（公寓、別墅）合生城邦（公寓、別墅）閔行星河灣（公寓）復(fù)地北橋城（公寓、別墅）圣得莊園（別墅）都市富苑（住宅）金光路、北青公路（住宅）都市雅筑（住宅）萬順?biāo)▌e墅）湖山在望（別墅）銀都名墅（別墅）板塊特征 板塊量板塊公寓市場供求比照：供給大幅增加，去化保持小幅增長，供求根本平衡顓橋板塊全年公寓去化量與09年相比略有增長，但根本持平，年增長率5.52%，而板塊供給量增長幅度較大，增幅到達(dá)136

6、%以上，2021年的供給量增加保證了市場的供求平衡。板塊別墅市場供求比照：供給小幅下跌，去化大幅增長，板塊供不應(yīng)求顓橋板塊全年別墅去化量與09年相比大幅增長，年增長率在95.6%，而板塊供給量下跌，跌幅32.6%，由于2021年整體市場遇冷，市場別墅存量較多，故2021年別墅供給量稍減；去化方面，受宏觀環(huán)境影響，購房需求被壓抑，2021年在市場回暖的情況下，壓抑得到釋放，別墅的成交量大幅上漲公寓市場月度供求走勢：2021年迄今平均月成交速度：102套萬 /月，09年成交峰值：萬4月，供給峰值：萬11月2021年顓橋板塊整體市場供大于求，2021年受宏觀環(huán)境影響，成交量同比下跌81%2021年顓

7、橋公寓市場出現(xiàn)兩次較大供給，分別為4月11月；成交主要集中在傳統(tǒng)銷售旺季的4月、5月別墅市場月度供求走勢：2021迄今平均月成交速度：39套萬 /月，09年成交峰值：萬10月，供給峰值：萬10月2021年，顓橋板塊別墅市場銷售火爆，供不應(yīng)求；顓橋板塊作為閔行別墅市場的主力軍，09年別墅工程整體成交量占閔行區(qū)總體成交量32.7%，同比增長113%板塊工程 供給 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：2021年迄今，主力供給房型為：一房、兩房。一房以常規(guī)型為主，兩房以緊湊型為主招商雍華府復(fù)地北橋城都市富苑產(chǎn)品多層，別墅多層、別墅小高層公寓主力房型1R：50-792R：80-992R：110-1593R：140-1791R：6

8、0-692R：90-139供應(yīng)量（10.05）70285.8336992.3962804.75都市雅筑合生城邦產(chǎn)品小高層，高層小高層、雙拼、獨棟、聯(lián)排、疊加公寓主力房型2R：80-993R：120-1292R:90-1003R：140供應(yīng)量（10.05）35665.7292900顓橋板塊主要在售工程為招商雍華府，其他公寓工程均已尾盤或售罄公寓主力供給房型為兩房、三房，其中招商雍華府主推舒適型一房以及常規(guī)型兩房，且體量較大板塊工程 成交 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：主力成交戶型為緊湊型兩房以及常規(guī)型一房從成交戶型結(jié)構(gòu)來看，板塊成交戶型以1R常規(guī)型、2R緊湊型為主，與供給產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相符市場內(nèi)1R常規(guī)型面積權(quán)重占兩成，

9、其中主要房源為招商雍華府，該產(chǎn)品市場熱度較高2R緊湊型為市場絕對主力戶型，面積權(quán)重占整體成交量45%板塊內(nèi)復(fù)式占較少比例，僅占整體成交量4%，絕大多數(shù)房源來自都市雅筑銀橋花園五期板塊特征 板塊價板塊價格走勢特征：09年全年價格增幅平緩，2021年價格大幅增長2021年，板塊受傳統(tǒng)旺季影響極大；一季度增幅平緩，直至迎來銷售旺季，成交均價略有提升，增幅約28%，隨后進入第三季度淡季，價格有所下跌，直至9月，成交均價重新增長至9500元/2021年，隨著復(fù)地北橋城、招商雍華府等知名品牌工程的全城熱銷，價格呈現(xiàn)大幅度跳躍，同比增幅達(dá)56%56%2021年分價格段月成交：7000元/價格逐漸淡出市場，受

10、銷售旺季影響，區(qū)域內(nèi)價格起伏較大，主力均價集中在8000-9000元/根據(jù)圖顯示可以得出，隨著時間的推移，老工程逐漸清盤，價格段從7000元/以下逐步向8000-9000元/過度隨著第四季度成交均價大幅跳升，其影響來源于招商雍華府的火爆熱銷70006800650009年1月09年12月1100098008700隨著價格拉升的同時，市場上產(chǎn)品出現(xiàn)了極大的變化。價格結(jié)構(gòu)演變：由年初以中價位為主的梭型，向年底的高價位進行全面突破。80002021年板塊公寓主力均價段10年均價段個案數(shù)個案09年度均價同比漲幅17000-200001招商雍華府10347元/104%13000-170004復(fù)地北橋城0/

11、都市富苑10610元/都市雅筑（尾盤）8857元/51.7%合生城邦10235元/84.3%2021年顓橋板塊公寓均價段主要集中在13000-17000元/2021年，除都市雅筑銀橋花園5期以探底價格出現(xiàn)在市場，導(dǎo)致同區(qū)位復(fù)地北橋城雖同年7月開盤，但銷售慘淡，全年有供給無成交，直至2021年05月開盤，公寓迅速售罄通過比照，招商雍華府價格增長明顯，2021年同比增幅104%，且招商雍華府一直以顓橋高品質(zhì)公寓姿態(tài)面市板塊特征 板塊客戶顓橋七寶莘莊江川路客群來源顓橋板塊受閔行區(qū)地域性以及軌道交通輻射等因素影響，市區(qū)客戶主要來自長寧、徐匯由于今后5號線的延伸，區(qū)域客主要來自老閔行江川路、七寶、莘莊等

12、閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)客群長寧客群徐匯客群軌道導(dǎo)入客群客群來源分析公寓產(chǎn)品隨著莘莊、春申板塊房價日漸高企及軌道5號線功能日益完善，顓橋區(qū)域吸引了局部親睞閔行區(qū)域的地鐵一族的目光。來自鄰近的北面長寧區(qū)與東面的徐匯區(qū)的2大青年白領(lǐng)的客群。來自南面閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的青年白領(lǐng)客群。特別是從2021年開始，局部原本駐扎在張江的高科技電子生物醫(yī)藥企業(yè)紛紛搬遷來到閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)落戶，這局部企業(yè)的年輕白領(lǐng)也構(gòu)成了顓橋板塊購房的一股新生力量。由客群來源分析來看，由于大局部客層都與板塊有一定距離的區(qū)域工作，因此對交通設(shè)施的便捷性有較高的期待。來自中心城區(qū)特別是相鄰的長寧、徐匯區(qū)等對生活抱有較高要求，以享受生活為目的同時又不

13、愿遠(yuǎn)離市區(qū)的二次置業(yè)客群。來自本區(qū)域如閔行經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的局部企業(yè)的中高層管理人員。在此置業(yè)既可便于工作，同時還可招待親朋好友，作為其表達(dá)其身份與確認(rèn)自身價值的良好平臺。別墅產(chǎn)品客群來源分析客群特征多為2545歲左右正處于婚育年齡，有較強的置業(yè)的剛性需求；正處于事業(yè)上升、家庭結(jié)構(gòu)改變階段，希望原先居住條件得到一定改善；多為白領(lǐng)和企業(yè)中低層管理人士?？腿嘿徶脛訖C自住為主，首次置業(yè)，為結(jié)婚而使用的婚房；自住為主，改善型住房升級，隨著家庭結(jié)構(gòu)改變，經(jīng)濟條件逐漸改善，用于改善居住條件；兼有投資，隨著上海本地房價不斷攀升，局部原先看好莘莊、春申板塊的購房者，轉(zhuǎn)而投資本錢相對較低的顓橋板塊。客群來源特征分析

14、公寓產(chǎn)品客群來源特征分析別墅產(chǎn)品客群特征多為3555歲左右正處于中年，事業(yè)穩(wěn)定、手頭資金較為寬裕；多為事業(yè)有成的成功人士；有較強的二次置業(yè)，居住升級，享受高品質(zhì)生活的需求；由于平日忙于事業(yè)，渴望回歸田園但又習(xí)慣于現(xiàn)代生活的便捷舒適因此多項選擇擇既與市區(qū)保持一定距離又不太遠(yuǎn)的近郊區(qū)域置業(yè)。客群購置動機二次置業(yè)為主，為改善性升級型自住產(chǎn)品局部投資，隨著國家對于別墅型用地的禁批，別墅型產(chǎn)品正日益稀缺，其投資價值也日益顯現(xiàn)。板塊特征 總結(jié)總結(jié)分析板塊供求量方面：顓橋板塊2021年供給量萬方，同比增幅37.3%，成交量萬方，同比增幅36.5%；板塊市場運營良好，供求根本平衡板塊價格方面：2021年板塊年

15、度均價9600元/，年度漲幅32.6%板塊客戶方面：新上海人安居型購房占據(jù)顓橋公寓產(chǎn)品需求的半壁江山，包括周邊工作、依賴軌道出行的市區(qū)客及市區(qū)分巢型;顓橋本地客戶占1/4，主要為了改善自身家庭居住條件換房等;隨著市區(qū)房價的日益高企，局部動拆遷人群和老年客群選擇在顓橋置業(yè)/養(yǎng)老重點個案分析招商雍華府公寓復(fù)地北橋城公寓湖山在望別墅建筑類別多層、別墅開發(fā)商招商局地產(chǎn)控股股份有限公司總建面積130000景觀設(shè)計單位泛亞國際有限公司占地面積130000綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)1460容積率1.03主力戶型77-89 2R均價20000元/項目簡介招商雍華府共有48棟68層多層 106套雙拼別墅 標(biāo)準(zhǔn)面積：5

16、8平方米的一房-166平方米的四房；別墅面積約208平方米-219平方米 共分三期開發(fā)，目前一期已交房，二期在售建筑風(fēng)格：Artdeco，以海派花園里弄為創(chuàng)作意向招商雍華府徐匯南/都市中央?yún)^(qū)/ Art deco電梯花園洋房58.3 m2一房占位型76.3 m21+1房享受型8489.6m2 兩房滿巢型馥錦大宅約148m2三房 2+1合拼都會寓所花園府第公館77約166m2 4+1房2+2合拼雍華大宅針對當(dāng)代都市生活方式，五大空間形態(tài)功能性小兩房購置客群多為25-40歲青年中堅軌道電梯房購置客群多為30歲以下年輕人奢華享受型一房購置客群多為28、30歲以上，收入較為豐厚、事業(yè)較小成的人一步到位的

17、兩代居購置人群多為35-45歲成功人士 鼎邦儷池 招商雍華府銷售情況價格占據(jù)市場競爭力，主力經(jīng)濟型住宅為板塊市場內(nèi)熱點工程09年比照整體市場活潑度，區(qū)域態(tài)勢表現(xiàn)良好，半年完成去化。價格最終穩(wěn)定在25000元。 10年雖未有新增供給，價格卻隨市場走高，穩(wěn)定在35000元。09年利好政策使得市場走俏，去化呈理想狀態(tài)。本工程價格受購置影響，浮動較大。10年4月25日逆勢新政調(diào)控后開盤，成交量僅為18%，一月內(nèi)價格下滑近1000元，先行均價在21000元。招商雍華府客戶分析客戶年齡構(gòu)成及占比家庭年收入60萬以下家庭年收入15萬以下客戶收入構(gòu)成及占比家庭年收入100萬以下家庭年收入10萬以下 鼎邦儷池

18、建筑面積：150000 總戶數(shù)：226戶占地面積：190000 容積率：0.56物業(yè)管理費：2.3元/月/綠化率：35%開發(fā)商：上海柏斯置業(yè)有限公司代理商：策源地產(chǎn)物業(yè)公司：上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司 建筑設(shè)計：美國JWDA建筑咨詢有限公司 復(fù)地北橋城 1、2期：多層住宅3期別墅區(qū)閔行都市路388弄 鼎邦儷池 面積段：238、389 ；地上3層，地下1層 下沉式庭院：入戶花園、超大面寬雙廳、東向伸展陽臺、效勞間分割合理 入戶花園：封閉性東向花園確保主人私密性、入戶花園、超大面寬雙廳、效勞間的合理分割盡顯尊貴設(shè)計 頂層陽光露臺：豐富建筑造型，盡顯居住享受度，更有利欣賞社區(qū)中央綠化景觀復(fù)地北橋城別墅

19、戶型 鼎邦儷池 面積段：140-170 ； 5-6層美院建筑、1梯2戶設(shè)計 動靜區(qū)域合理：房間設(shè)計方正，實用性強；動靜區(qū)域合理分割提升居住舒服度 南北景觀對稱：北向入戶花園，南向景觀陽臺，實現(xiàn)南北通透，宜居性高 臥室空間寬裕：超大主臥設(shè)計，遞增居住品質(zhì)感復(fù)地北橋城多層戶型 鼎邦儷池 復(fù)地北橋城銷售情況別墅工程比公寓工程更暢銷，價格優(yōu)勢更顯著，中高價工程極具購置吸引力花園洋房09年7月開盤局勢不利，遇都市雅筑銀橋花園5期均價8000元，搶占市場。10年5月新一輪推盤表現(xiàn)活潑，成交均價為12600元，當(dāng)月去化達(dá)半成。別墅09年開盤遭追捧，市場熾熱，去化速度穩(wěn)定，價格一路走高，年底均價攀至26870

20、元。10年尾盤消化，價格仍持續(xù)上揚；新政后市場整體低靡，又處工程收尾階段，價格突至回落。 鼎邦儷池 復(fù)地北橋城客戶分析類別特征置業(yè)需求物業(yè)面積總價交通環(huán)境配套中青富豪型享受尊貴、奢華，社區(qū)配套高檔市區(qū)高檔公寓（大平層）：別墅300400以上500萬以上方便駕車出行靜謐，景觀好，有現(xiàn)代感高科技，人性化的物業(yè)服務(wù)，有國際學(xué)校，功能齊全的高級會所，車位充足青年富豪型注重生活品位，高檔會所及休閑設(shè)施現(xiàn)代感，國際化特征明顯客戶年齡構(gòu)成及占比10%22-26歲5%25%60%26-35歲35-45歲45歲以上客戶收入構(gòu)成及占比家庭年收入在10萬以下家庭年收入在15萬以下家庭年收入在60萬以下5%10%15

21、%75%家庭年收入在100萬以下有一定購置力，對工程自身追求度較高的市區(qū)客戶時機 Opportunity:威脅 Threat:優(yōu)勢 Strength:劣勢 Weakness:1.市場趨勢：5號線帶動閔行區(qū)各板塊整體樓市快速開展，而莘莊、春申板塊已趨成熟、飽和，需求外溢，故顓橋板塊的市場前景看好。2.人口導(dǎo)入：環(huán)狀輻射交通促進住宅郊區(qū)化，閔行工業(yè)園、紫竹科技園及航天園未來人口導(dǎo)入。3.品牌形象：顓橋地區(qū)較少知名開發(fā)商進入。1.環(huán)境優(yōu)勢：都市路沿線成熟別墅區(qū)氣氛。2.競爭優(yōu)勢：顓橋板塊品牌開發(fā)商不多，公寓推案量目前較少。3.產(chǎn)品優(yōu)勢：板塊內(nèi)公寓多為大面積三房，一集中于滬閔路沿線，二為拆遷安居性質(zhì)，

22、70/90品質(zhì)公寓可以填補空白1.客戶分流：板塊競爭工程開盤時間較近，莘莊/九亭/寶山等全市范圍內(nèi)公寓產(chǎn)品的競爭，以及二手房降價，購置門檻降低對于客戶的截流。2.大勢影響：國四條出臺，觀望情緒蔓延，市場從量跌價穩(wěn)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榱績r齊跌1.中小戶型公寓+雙拼別墅構(gòu)成的混合型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不易打造整體高端形象。2.對公寓客群來說，都市路沿線別墅區(qū)生活配套缺乏，且離地鐵較遠(yuǎn)，生活本錢較高。3.板塊內(nèi)多為老盤，品牌開發(fā)商較少，造成板塊熱度不高總結(jié) 公寓工程SWOT分析 鼎邦儷池 建筑面積：105400 總戶數(shù)：500戶占地面積：240000 容積率：0.43物業(yè)管理費：雙拼3.2元/月/； 獨棟3.8元/月/綠化率：45%開發(fā)商：上海莘松房地產(chǎn)代理商：上海澤眾房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司物業(yè)公司：上海東湖物業(yè)管理公司 湖山在望多層住宅2期：85棟獨棟別墅1期：112棟雙拼別墅閔行都市路2566弄 面積段：300-400 ；地下1層，1層 230平地下室高附加值：私密的個人空間，絕高附加值 270度U型觀景陽臺：超大視角景觀陽臺，增添室