鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材課件

1、鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材南昌鳳凰地產(chǎn)顧問有限公司專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材目錄目錄接待客戶與收房源收客接待客戶與收房源收客房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房產(chǎn)交易流程房產(chǎn)交易流程業(yè)務(wù)樣本與公司內(nèi)部流程業(yè)務(wù)樣本與公司內(nèi)部流程簽署合約與法律培訓(xùn)簽署合約與法律培訓(xùn)有效跟進(jìn)與談判技巧有效跟進(jìn)與談判技巧客戶需求與客戶需求與推房源看房技巧推房源看房技巧房產(chǎn)交易稅費(fèi)房產(chǎn)交易稅費(fèi)市場與行業(yè)介紹市場與行業(yè)介紹鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材第一部第一部: :市場與行業(yè)介紹市場與行業(yè)介紹鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材行業(yè)與經(jīng)營業(yè)務(wù)介紹行業(yè)與經(jīng)營業(yè)務(wù)介紹鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材產(chǎn)業(yè)分類產(chǎn)

2、業(yè)分類包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝修等勞務(wù)活動及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝修等勞務(wù)活動房地產(chǎn)一級市場主要是指土地使用權(quán)的出讓在一級市場，土地使用權(quán)出讓有協(xié)議房地產(chǎn)一級市場主要是指土地使用權(quán)的出讓在一級市場，土地使用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種基本形式。出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種基本形式。 二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)

3、權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。目前亦有房地產(chǎn)三級市場之說，一般指房產(chǎn)出租市場。嚴(yán)格講，者和住房消費(fèi)者。目前亦有房地產(chǎn)三級市場之說，一般指房產(chǎn)出租市場。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級市場的概念之內(nèi)。歸于房地產(chǎn)二級市場的概念之內(nèi)。 什么是房地產(chǎn)市場什么是房地產(chǎn)市場? ?房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)一級市場房地產(chǎn)一級市場鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材比較項目比較項目房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場一般商品市場一般商品市場市場形態(tài)市場形態(tài)不完全競爭不完全競爭完成競爭完成競爭產(chǎn)品特質(zhì)產(chǎn)品特質(zhì)差異很大差異很大, ,異質(zhì)性異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性價格決定價格決定由少數(shù)買者與賣者決定由少數(shù)買者與賣者

4、決定由市場供給和需求決定由市場供給和需求決定信息來源信息來源信息渠道狹窄信息渠道狹窄信息渠道眾多信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理法規(guī)管理煩瑣法規(guī)管理煩瑣較少法規(guī)管理較少法規(guī)管理供給面供給面缺乏彈性缺乏彈性彈性較高彈性較高保值心理保值心理保值能力強(qiáng)保值能力強(qiáng), ,具投資價值具投資價值保值能力弱保值能力弱, ,增值能力弱增值能力弱區(qū)位影響區(qū)位影響影響力大影響力大基本不受影響基本不受影響市場狀況區(qū)別市場狀況區(qū)別鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材客戶可能會有疑問客戶可能會有疑問需周轉(zhuǎn)資金需周轉(zhuǎn)資金, ,想拿想拿房屋抵押貸款房屋抵押貸款, ,手手續(xù)怎么辦理續(xù)怎么辦理. .過戶繁雜又有風(fēng)過戶繁雜又有風(fēng)險險, ,沒有時

5、間辦沒有時間辦理，怎么辦？理，怎么辦？想出售房屋想出售房屋, ,哪里能哪里能找到合適的客戶找到合適的客戶? ?想投資置業(yè)房想投資置業(yè)房產(chǎn)產(chǎn), ,怎樣的房屋怎樣的房屋能獲利能獲利? ?想有個家想有個家, ,哪里能哪里能找到自己滿意的房找到自己滿意的房屋屋? ?鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材大量不同優(yōu)點(diǎn)的商品大量不同優(yōu)點(diǎn)的商品鳳凰地產(chǎn)鳳凰地產(chǎn)商品商品消費(fèi)者消費(fèi)者房產(chǎn)置換行業(yè)的屬性房產(chǎn)置換行業(yè)的屬性大量不同需求的顧客大量不同需求的顧客鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材公司經(jīng)營項目公司經(jīng)營項目二手房買賣二手房買賣房屋租賃房屋租賃代辦交易代辦交易銀行貸款銀行貸款墊資解押墊資解押樓盤代理樓盤代理個人抵押個人抵押鳳凰地

6、產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材工作流程與職業(yè)定位工作流程與職業(yè)定位鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作流程房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作流程受理客戶登記受理客戶登記實(shí)地斟驗房屋實(shí)地斟驗房屋廣告宣傳推薦廣告宣傳推薦客戶配對帶看客戶配對帶看做好跟蹤服務(wù)做好跟蹤服務(wù)組織雙方談判組織雙方談判協(xié)助售后辦理買賣手續(xù)協(xié)助售后辦理買賣手續(xù)鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材職業(yè)定義職業(yè)定義你認(rèn)為你認(rèn)為: :你在行業(yè)里扮演什么角色你在行業(yè)里扮演什么角色? ?你是一個推銷員你是一個推銷員? ?或者是一個營業(yè)員或者是一個營業(yè)員? ?鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材目前狀況目前狀況理想狀況理想狀況解決方案解決方案滿意滿意需求需求

7、銷售定義銷售定義鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材職業(yè)特點(diǎn)職業(yè)特點(diǎn)鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材銷售應(yīng)具備素質(zhì)銷售應(yīng)具備素質(zhì)清晰的頭腦清晰的頭腦技術(shù)者的手技術(shù)者的手端正的儀表端正的儀表感性的心感性的心優(yōu)良的品行優(yōu)良的品行健康的身體健康的身體勞動者的腳勞動者的腳穩(wěn)定的情緒穩(wěn)定的情緒鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材體驗客戶的體驗客戶的專家專家體驗需求的體驗需求的專家專家體驗解決的體驗解決的專家專家最終體現(xiàn)公司品牌價值，創(chuàng)收更多的客戶價值，以客戶為主導(dǎo)最終體現(xiàn)公司品牌價值，創(chuàng)收更多的客戶價值，以客戶為主導(dǎo)要求你是要求你是? ?最終職業(yè)定位最終職業(yè)定位鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材各片區(qū)市場介紹各

8、片區(qū)市場介紹鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n南昌現(xiàn)有人口南昌現(xiàn)有人口475萬，其中城市人口萬，其中城市人口220萬。萬。轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣五區(qū)四灣里區(qū)、南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣五區(qū)四縣。另設(shè)有南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌高縣。另設(shè)有南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、紅谷灘新區(qū)、江西桑海經(jīng)新技術(shù)開發(fā)區(qū)、紅谷灘新區(qū)、江西桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等五個開發(fā)區(qū)。區(qū)、縣以下共有等五個開發(fā)區(qū)。區(qū)、縣以下共有29個街道個街道辦事處，辦事處，47個鎮(zhèn)，個鎮(zhèn)，33個鄉(xiāng)。個鄉(xiāng)。

9、 南昌市概況南昌市概況鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材第二部第二部: :房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 是建筑在地面上的各種房屋是建筑在地面上的各種房屋. . 是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱. . 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱. .俗稱不動產(chǎn)俗稱不動產(chǎn). . 是指將狹義的房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)是指將狹義的房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè). .商業(yè)商業(yè). .教育教育. . 科技科技. .旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)融合起來融合起來. .房房 產(chǎn)產(chǎn)泛地產(chǎn)泛地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)地地 產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)定義

10、鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材國有土地與集體土地所有權(quán)，國有土地與集體土地所有權(quán)， 集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓. .開發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房開發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房! 1.1.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、 金融、服務(wù)業(yè)、商品房）金融、服務(wù)業(yè)、商品房）2.2.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造） 3.3.政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地） 土地土地獲得土地使用權(quán)方式獲得土地使用權(quán)方式土地所有權(quán)土地所有權(quán)鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材

11、土地使用權(quán)出讓年限土地使用權(quán)出讓年限住房用地住房用地7070年年工業(yè)用地工業(yè)用地5050年年科教、文體、衛(wèi)生用地科教、文體、衛(wèi)生用地5050年年商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年年綜合或其他用地綜合或其他用地5050年年鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 指可能為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動所利用指可能為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動所利用, ,尚未開發(fā)的鄉(xiāng)村農(nóng)地尚未開發(fā)的鄉(xiāng)村農(nóng)地. . 指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施, ,但土地上有待拆遷房屋的土地但土地上有待拆遷房屋的土地. . 指經(jīng)過指經(jīng)過”幾通一平幾通一平”的開發(fā)或拆遷完畢的開發(fā)或拆遷完畢, ,具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施的土具有完善

12、的城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地地 （1 1）三通一平）三通一平-路通路通, ,水通水通, ,電通電通, ,土地平整土地平整. . （2 2）五通一平）五通一平-路通路通, ,水通水通, ,電通電通, ,供熱供熱, ,供氣供氣, ,土地平整土地平整. . （3 3）七通一平）七通一平-路通路通, ,水通水通, ,電通電通, ,供熱供熱, ,供氣供氣, ,排水排水, ,排污排污, ,土地平整土地平整. .土地的分類土地的分類生地生地 毛地毛地熟地熟地鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材房地產(chǎn)名詞房地產(chǎn)名詞鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，

13、在這一期間的商品房稱為期房，消指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在都市通指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了指房屋主體已基本封

14、頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到銷售量達(dá)到8080以后以后 . .房產(chǎn)名詞房產(chǎn)名詞期房期房現(xiàn)房現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房尾房尾房五證二書五證二書鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 是指具有房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以是指具有房地產(chǎn)開發(fā)公司

15、（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是8080年代以后才出現(xiàn)的。年代以后才出現(xiàn)的。 房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。 集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當(dāng)年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán)界集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當(dāng)年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改

16、成本價房。房。 是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策, ,包括免去土地出讓金、向包括免去土地出讓金、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。并優(yōu)先享受銀行較低信貸城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。并優(yōu)先享受銀行較低信貸( (經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、合作建房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證之日起，五年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、合作建房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證之日起，五年內(nèi)不得上市交易）不得上市交易）產(chǎn)權(quán)名詞產(chǎn)權(quán)名詞商品房商品房房改房房改房集資房集資房經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材產(chǎn)權(quán)證明的種類產(chǎn)權(quán)證明的種類房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證房屋共有權(quán)

17、證房屋共有權(quán)證房屋他項權(quán)證房屋他項權(quán)證商品房買賣合同商品房買賣合同備案證明備案證明鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。租給居民的公有住房。 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。按房改政策分為兩住宅，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所

18、有。按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由

19、個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。宅基本上是自建私有住宅。產(chǎn)權(quán)名詞產(chǎn)權(quán)名詞使用權(quán)房使用權(quán)房公房公房單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房廉租房廉租房私房私房鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材建筑名詞建筑名詞鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000人相對應(yīng)，

20、配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模住人口規(guī)模 700015000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 . 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模居住組團(tuán)一般

21、稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地聚居地。 建筑分類建筑分類城市居住區(qū)城市居住區(qū)居住小區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)居住組團(tuán)鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材建筑形式建筑形式并列式并列式圍合式圍合式隱喻式隱喻式向心式向心式鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu) 承重墻結(jié)構(gòu)承重墻結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu) 排架結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu) 多層多層 中高層中高層 高層高層 超高層超高層 普通住宅普通住宅 非普通住宅非普通住宅 平層式

22、住宅平層式住宅 躍層式住宅躍層式住宅 復(fù)式住宅復(fù)式住宅:(:(平層平層, ,中空中空) )建筑物分類建筑物分類按建筑住宅按建筑住宅按建筑住宅面積按建筑住宅面積按建筑高度按建筑高度按承重方式按承重方式按建筑材料按建筑材料鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 = =總建筑面積總建筑面積總用地面積總用地面積 住宅套內(nèi)凈面積住宅套內(nèi)凈面積( (使用面積使用面積) )與建筑面積之比與建筑面積之比( (一般高層在一般高層在72-75%,72-75%,多層在多層在78-80%78-80%之間之間.).) 植被垂直投影面積植被垂直投影面積居住區(qū)總面積居住區(qū)總面積X100%X100% 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住

23、區(qū)用地面積的比率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地面積的比率,(,(一般居住小一般居住小區(qū)綠地率不得低于區(qū)綠地率不得低于30%,)30%,)建筑密度建筑密度容積率容積率綠地率綠地率綠化覆蓋率綠化覆蓋率使用率使用率鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材面積名詞面積名詞鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等 臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、

24、儲藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和. .也也稱實(shí)用面積稱實(shí)用面積 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；共用房和管理用房的建筑面積； 2 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的

25、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的5050。 房屋面積的分類房屋面積的分類建筑面積建筑面積套內(nèi)面積套內(nèi)面積使用面積使用面積公攤面積公攤面積鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。是住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。是自然間的寬度，又稱開間。住宅開間一般不超過自然間的寬度，又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米米-3.9米，磚混結(jié)米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)

26、定性和抗震性。間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間開間5米以上，進(jìn)深米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。，便于靈活隔斷、裝修改造。 是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好進(jìn)深大

27、的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)米左右，不能任意擴(kuò)大。大。 房屋面積的分類房屋面積的分類開間開間進(jìn)深進(jìn)深鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材第三部第三部: :房產(chǎn)交易流程房產(chǎn)交易流程鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材房地產(chǎn)登記解釋房地產(chǎn)登記解釋鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材1 1、房地產(chǎn)總登記、房地產(chǎn)總登記2 2、土地使用權(quán)初始登記、土地

28、使用權(quán)初始登記3 3、房屋所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記4 4、轉(zhuǎn)移登記、轉(zhuǎn)移登記5 5、變更登記、變更登記6 6、他項權(quán)利登記、他項權(quán)利登記7 7、注銷登記、注銷登記8 8、預(yù)告登記、預(yù)告登記登登 記記 類類 型型鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。 買賣、繼承、贈與、轉(zhuǎn)讓、裁決、交換、分割、合并等。房屋轉(zhuǎn)移登記：房屋轉(zhuǎn)移登記：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移主要包括下列方式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移主要包括下列方式: :房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材指有繼承權(quán)的公民依法接受死者房屋遺產(chǎn)的行為。指當(dāng)事人一方將自

29、己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他方的法律行為。指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和他組織，通過買賣，交換，贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。通常也稱之為析產(chǎn)。常見的有離婚析產(chǎn)、家庭析產(chǎn)。企業(yè)、單位或其他合法組織的分立也可能發(fā)生房產(chǎn)的分割。分割憑有關(guān)房產(chǎn)分割的協(xié)議、相關(guān)管理部門的批文或者法院的有關(guān)裁判文書辦理。裁決是指法院作出且已生效的判決書、調(diào)解書、 裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書，以及仲裁委員會作出的仲裁文書。登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)裁決的內(nèi)容辦理房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式繼承：繼承：贈與：贈與：轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓：分割：分割：裁決：裁決：鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材抵押登記抵押

30、登記鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起3030日內(nèi)申請注銷登記。日內(nèi)申請注銷登記。n申請注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書、申請注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。他項權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。注銷登記注銷登記鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)關(guān)申請的一種議

31、，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)關(guān)申請的一種行為。行為。n預(yù)告登記后預(yù)告登記后, ,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的, ,不不發(fā)生物權(quán)效力。發(fā)生物權(quán)效力。n預(yù)告登記時效也相應(yīng)調(diào)整，即對預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者預(yù)告登記時效也相應(yīng)調(diào)整，即對預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利登記自能夠進(jìn)行土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利登記之日起三個月內(nèi)未申請房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。之日起三個月內(nèi)未申請房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。 預(yù)告登記預(yù)告登記鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材交易方式與過戶流程交

32、易方式與過戶流程鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材交易方式與流程交易方式與流程一、賣方一次性買方一次性一、賣方一次性買方一次性二、賣方一次性買方按揭二、賣方一次性買方按揭三、賣方按揭買方一次性三、賣方按揭買方一次性四、賣方按揭買方按揭四、賣方按揭買方按揭五、公證五、公證鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材賣方房屋網(wǎng)上備案，買方購買資格的網(wǎng)上核查賣方房屋網(wǎng)上備案，買方購買資格的網(wǎng)上核查辦理房產(chǎn)交易過戶登記手續(xù)辦理房產(chǎn)交易過戶登記手續(xù)領(lǐng)取領(lǐng)取房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證，辦理房屋交接，辦理房屋交接7工作日3工作日賣方一次性買方一次性賣方一次性買方一次性鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材買賣雙方到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù)買賣雙方

33、到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù)辦理交易過戶登記手續(xù)辦理交易過戶登記手續(xù)領(lǐng)取買方領(lǐng)取買方房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證買方到房管局辦理抵押手續(xù)買方到房管局辦理抵押手續(xù)貸款銀行領(lǐng)取他項權(quán)利證銀行放款房屋交接貸款銀行領(lǐng)取他項權(quán)利證銀行放款房屋交接買方購買資格的網(wǎng)上核查買方購買資格的網(wǎng)上核查買方申請按揭貸款，簽訂借款合同審批通過買方申請按揭貸款，簽訂借款合同審批通過7 7工作日工作日1 1工作日工作日7 7工作日工作日3 3工作日工作日3 3工作日內(nèi)工作日內(nèi)賣方一次性買方按揭賣方一次性買方按揭鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材還款還款領(lǐng)取他項權(quán)證，辦理按揭注銷領(lǐng)取他項權(quán)證，辦理按揭注銷賣方房屋網(wǎng)上備案賣方房屋網(wǎng)上備案領(lǐng)

34、取領(lǐng)取房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證，辦理房屋交接，辦理房屋交接辦理交易過戶手續(xù)辦理交易過戶手續(xù)買方購買資格的網(wǎng)上核查，賣方申請?zhí)崆斑€款買方購買資格的網(wǎng)上核查，賣方申請?zhí)崆斑€款7 7工作日工作日2 2工作日工作日1313個月個月3 3工作日工作日7 7工作日內(nèi)工作日內(nèi)賣方按揭買方一次性賣方按揭買方一次性鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材還款還款領(lǐng)取他項權(quán)證，辦理按揭注銷領(lǐng)取他項權(quán)證，辦理按揭注銷領(lǐng)取還款資料，辦理按揭注銷登記領(lǐng)取還款資料，辦理按揭注銷登記買賣雙方到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù)買賣雙方到指定銀行辦理按揭貸款手續(xù)領(lǐng)買方新產(chǎn)權(quán)證，領(lǐng)買方新產(chǎn)權(quán)證，3 3個工作日買方到房管局辦理抵押手續(xù)個工作日買方到房管

35、局辦理抵押手續(xù)買方申請按揭貸款，賣方買方申請按揭貸款，賣方申請?zhí)崆斑€款申請?zhí)崆斑€款辦理交易過戶登記手續(xù)辦理交易過戶登記手續(xù)貸款銀行領(lǐng)取他項權(quán)利證貸款銀行領(lǐng)取他項權(quán)利證銀行放款，房屋交接銀行放款，房屋交接7工作日工作日3工作日內(nèi)工作日內(nèi)1工作日工作日3工作日工作日1-30工作日工作日3工作日內(nèi)工作日內(nèi)賣方按揭買方按揭賣方按揭買方按揭鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材辦理公證手續(xù)辦理公證手續(xù)辦理房屋查檔辦理房屋查檔領(lǐng)取公證書領(lǐng)取公證書, ,房屋交接房屋交接即時即時1 1工作日內(nèi)工作日內(nèi)公公 證證鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材銀行貸款業(yè)務(wù)介紹銀行貸款業(yè)務(wù)介紹鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材房

36、屋貸款種類房屋貸款種類貸款種類房屋按揭貸款住宅公積金貸款組合貸款抵押貸款鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材第一節(jié)第一節(jié)個人住房商業(yè)性貸款個人住房商業(yè)性貸款鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材一、借款條件一、借款條件nA：借款人必須年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人。nB：借款人具有穩(wěn)定的合法收入，具有還本付息的能力。nC：借款人同意以所購房產(chǎn)作為貸款的抵押物。nD：所購房屋的產(chǎn)權(quán)清晰，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通。（可到房產(chǎn)局進(jìn)行查檔）鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材二、貸款額度的確定二、貸款額度的確定n購買首套住房且套型建筑面積90平方米以下的,貸款最高額為評估總價款的70;n購買首套自住

37、房且住房且套型建筑面積90平方米(含)以上的,貸款最高為評估總價款的60。 n第二套貸款購買住房的，貸款首付款比例不得低于40；n第三套（含）以上貸款購買住房的，貸款首付款在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套首付比例至少提高5（限購）。 鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n貸款最長期限30年：（樓齡+貸款年限30） ,最短12個月;n貸款人年齡最高期限（貸款人年齡+貸款年限65男性）（貸款人年齡+貸款年限60女性） 三、貸款期限的確定三、貸款期限的確定鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n答：可以，首付款提高至四成；貸款年限最長答：可以，首付款提高至四成；貸款年限最長1717年。年。 陳阿姨今年43歲,從事教育行業(yè)，丈夫

38、李先生今年45歲，從事稅務(wù)工作；5年前兩人聯(lián)名購買了一套商品房,并以李先生為借款人辦理了住房按揭貸款。現(xiàn)在李阿姨想以自己的名字購買一套房產(chǎn)，并辦理住房按揭貸款。請問李阿姨還能辦理貸款嗎？案例案例鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材第二節(jié)第二節(jié) 公積金貸款公積金貸款鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材一、借款條件1、連續(xù)一年以上按時足額繳存住房公積金；2、具有本市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；3、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有按期償還貸款本息的能力；4、有合法有效的產(chǎn)權(quán)證明；5、同意以所購房產(chǎn)作為貸款的抵押物；6、交付首期購房款。鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材第三節(jié)第三節(jié)組合貸

39、款組合貸款 鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材注意事項：注意事項：1、純公積金貸款不足以支付購房款時，方才、純公積金貸款不足以支付購房款時，方才選擇組合貸款。選擇組合貸款。2、公積金貸款最高額度為、公積金貸款最高額度為25萬元。萬元。3、連續(xù)一年以上按時足額繳存住房公積金、連續(xù)一年以上按時足額繳存住房公積金鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n1、李女士雖然具有公積金貸款資格并屬于國管，但因為單獨(dú)使用公積金貸款最高額度是25萬元左右，所以不能滿足她想貸款48萬元的需求。李女士在國家機(jī)關(guān)工作，具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。為了進(jìn)一步李女士在國家機(jī)關(guān)工作，具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。為了進(jìn)一步改善居住條件，經(jīng)人介紹選中了一套位于青秀

40、區(qū)星和園的房改善居住條件，經(jīng)人介紹選中了一套位于青秀區(qū)星和園的房產(chǎn)。此房竣工年代在產(chǎn)。此房竣工年代在20022002年左右，面積為年左右，面積為156156平方米，樓層、平方米，樓層、格局、朝向等條件都非常符合李女士的要求，且已經(jīng)與業(yè)主格局、朝向等條件都非常符合李女士的要求，且已經(jīng)與業(yè)主達(dá)成了初步的買賣意向，成交價在達(dá)成了初步的買賣意向，成交價在7878萬元。李女士的單位每萬元。李女士的單位每月都為其交納公積金，所以她希望首付月都為其交納公積金，所以她希望首付3030萬元，公積金貸款萬元，公積金貸款4848萬元來購買此房萬元來購買此房. .案例案例鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培

41、訓(xùn)教材第四節(jié)第四節(jié)提前還貸提前還貸鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n提前還款流程提前還款流程申請?zhí)崆斑€款申請?zhí)崆斑€款辦理注銷抵押登記辦理注銷抵押登記領(lǐng)取解押資料（他項權(quán)證）領(lǐng)取解押資料（他項權(quán)證）存入還款金額存入還款金額鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材結(jié)清材料：結(jié)清材料： 1 1、房屋他項權(quán)利證或預(yù)抵押證明、房屋他項權(quán)利證或預(yù)抵押證明、2 2、銀行出具的辦理注銷抵押登記委托書、銀行出具的辦理注銷抵押登記委托書、3 3、蓋有銀行公章的注銷抵押申請表、房屋保險單、蓋有銀行公章的注銷抵押申請表、房屋保險單正本、正本、4 4、辦理退保委托書。、辦理退保委托書。鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材提提 示示1 1、還款是否跨

42、行轉(zhuǎn)帳，如是該筆資金不能立時到帳；、還款是否跨行轉(zhuǎn)帳，如是該筆資金不能立時到帳；2 2、借款人須持本人身份證原件與借款合同原件到借款銀行、借款人須持本人身份證原件與借款合同原件到借款銀行遞交書面的提前還款申請書（原則上所有銀行都須提前遞交書面的提前還款申請書（原則上所有銀行都須提前一個月遞交提前還款申請書）；一個月遞交提前還款申請書）；3 3、借款人應(yīng)及時退取保險費(fèi)（持正副本保單、發(fā)票、身份、借款人應(yīng)及時退取保險費(fèi)（持正副本保單、發(fā)票、身份證到投保公司退取。證到投保公司退取。鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材第四部第四部: :房產(chǎn)交易稅費(fèi)房產(chǎn)交易稅費(fèi)鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材

43、鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材稅種稅種契稅契稅個人所得稅個人所得稅營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅土地增值稅土地增值稅鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材執(zhí)行范圍執(zhí)行范圍契稅契稅: : 房屋成交價的房屋成交價的2%2%或或4%4%個人所得稅個人所得稅: : 房屋成交價的房屋成交價的1%1%或或20%20%營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加: : 房屋成交價的房屋成交價的5.55.5產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅: :房屋成交價的房屋成交價的0.10.1土地增值稅土地增值稅: : 房屋現(xiàn)值的房屋現(xiàn)值的1 1或或2%2%NoImage鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材如何認(rèn)定房屋購買時間1、向南

44、昌供電局公司購買2002年房改出售的經(jīng)濟(jì)適用價房，總價款 41775.41元。2、向南昌市社會勞動保險事業(yè)管理所購買2004年度房改出售的經(jīng)濟(jì)適用價房，總價款9639.00元。3、1993年12月向南昌市毛紡織總廠購買房改全部產(chǎn)權(quán)，總價款54159.10元。（97年補(bǔ)交部分價款）1、2004年11月19日向江西南昌豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買，其中含公攤面積13.14平方米。2、2007年6月向張三購買所有。房改房房改房商品房商品房鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材1、個人所得稅和營業(yè)稅的計稅方式是以契稅的計稅金額為計稅依據(jù)。2、契稅的計稅金額是以財政征收部門所核定的價格為準(zhǔn)。3、購買時間4、是否唯

45、一生活住房（個人所得稅）5、房產(chǎn)面積（營業(yè)稅及附加）注意事項注意事項鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材繳費(fèi)流程與免征條件繳費(fèi)流程與免征條件鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材申申 報報填寫減免表提供土地或房屋買賣合同、身份證明及相關(guān)材料（驗原件收復(fù)印件）5 5個工作日后個工作日后領(lǐng)取減免證明或復(fù)函領(lǐng)取減免證明或復(fù)函審審 核核核對減免證明一、營業(yè)稅及契稅和個人所得稅免征流程一、營業(yè)稅及契稅和個人所得稅免征流程鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材營業(yè)稅和個人稅減免條件營業(yè)稅和個人稅減免條件個人購買并居住超過五年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住超過五年的唯一生活住房，銷售時免征個人所得稅；

46、個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房,該住房的購房時間按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。營業(yè)稅營業(yè)稅: :個人所得稅個人所得稅: :受贈房屋對外銷售受贈房屋對外銷售鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材申申 報報提供土地或房屋買賣合同、身份證明及相關(guān)材料（驗原件收復(fù)印件）審審 核核核對減免證明登登 記記填寫減免證明登記表并簽章領(lǐng)取減免證明

47、或復(fù)函領(lǐng)取減免證明或復(fù)函契稅減免流程鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材契稅減免條件契稅減免條件一、辦理離婚后房產(chǎn)契稅減免一、辦理離婚后房產(chǎn)契稅減免二、辦理房屋、土地繼承契稅減免二、辦理房屋、土地繼承契稅減免三、辦理拆遷契稅減免三、辦理拆遷契稅減免鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材到公證處辦理公證到公證處辦理公證領(lǐng)取贈與公證書到市財政局交納契稅領(lǐng)取贈與公證書到市財政局交納契稅到房產(chǎn)所屬地稅局開具免稅證明到房產(chǎn)所屬地稅局開具免稅證明到原測繪機(jī)構(gòu)辦理測繪、到市房產(chǎn)檔案館辦理查檔到原測繪機(jī)構(gòu)辦理測繪、到市房產(chǎn)檔案館辦理查檔贈與雙方持贈與雙方持房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證、贈予合同公證書、評估報告、完稅證明、測繪結(jié)果、贈予

48、合同公證書、評估報告、完稅證明、測繪結(jié)果、查檔報告、個稅免稅證明到查檔報告、個稅免稅證明到6、7號窗口辦理變更登記手續(xù)號窗口辦理變更登記手續(xù)持受理單、身份證原件領(lǐng)取持受理單、身份證原件領(lǐng)取房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證房屋贈與房屋贈與鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n贈與公證費(fèi)：贈與公證費(fèi)：30 /平米平米n契稅：交易價的契稅：交易價的2n查檔費(fèi)：查檔費(fèi)：1.2元元/平米平米n手續(xù)費(fèi)：手續(xù)費(fèi)：6元元/平米平米n登記費(fèi)：登記費(fèi)：80元元/套套n印花稅：印花稅：5元元/枚枚【房屋贈與【房屋贈與-稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n查檔費(fèi)：查檔費(fèi)：1.2元元/平米平米 交易手續(xù)費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)：6元元

49、/平米平米 登記費(fèi)：登記費(fèi)：80元元/套套n印花稅：印花稅：5元元/枚枚n契稅：房屋現(xiàn)值的契稅：房屋現(xiàn)值的2（普通住宅），現(xiàn)值的（普通住宅），現(xiàn)值的4（非普通住宅）。（非普通住宅）。n個人所得稅個人所得稅 ：房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值20（1、直系親屬：按原購房時間計算日、直系親屬：按原購房時間計算日期是否滿期是否滿5年、如滿年、如滿5年，是唯一生活住房可免征；年，是唯一生活住房可免征；2、非直系親屬：、非直系親屬：按受贈時間計算日期是否滿按受贈時間計算日期是否滿5年、如滿年、如滿5年，是唯一生活住房可免征）年，是唯一生活住房可免征）n營業(yè)稅及附加：營業(yè)稅及附加：5.5（1、直系親屬：按原購房時間計算

50、日期是否滿、直系親屬：按原購房時間計算日期是否滿5年，年，2、非直系親屬：按受贈時間計算日期）、非直系親屬：按受贈時間計算日期）n產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：房屋現(xiàn)值產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：房屋現(xiàn)值0.5（買賣雙方各交）（買賣雙方各交）房屋辦理贈予后再買賣【稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】房屋辦理贈予后再買賣【稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材到公證處辦理繼承公證到公證處辦理繼承公證領(lǐng)取公證書領(lǐng)取公證書繼承人持繼承人持房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證、繼承公證書、辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)、繼承公證書、辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)持受理單、身份證原件領(lǐng)取持受理單、身份證原件領(lǐng)取房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證( (六六) )房屋繼承房屋繼承鳳凰地產(chǎn)營銷部

51、專用培訓(xùn)教材n繼承公證費(fèi)：一方繼承公證費(fèi)：一方15元元/平米，二方平米，二方30元元n查檔費(fèi)：查檔費(fèi)：1.2元元/平米平米n手續(xù)費(fèi)：手續(xù)費(fèi)：3元元/平米平米n登記費(fèi)：登記費(fèi)：80元元/套套n印花稅：印花稅：5元元/枚枚【房屋繼承【房屋繼承-稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n查檔費(fèi)：查檔費(fèi)：1.2元元/平米平米n交易手續(xù)費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)：6元元/平米平米n登記費(fèi)：登記費(fèi)：80元元/套套n印花稅：印花稅：5元元/枚枚n契稅：契稅：2（普通住宅），（普通住宅），4（非普通住宅）。（非普通住宅）。n個人所得稅個人所得稅 ：房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值20（1、按原購房、按原購房時間計算日期；時間計算

52、日期；2、已滿五年免征：唯一生活、已滿五年免征：唯一生活住房）住房）n營業(yè)稅及附加：營業(yè)稅及附加：5.5（按原購房時間計算日（按原購房時間計算日期）期）房屋辦理繼承后再買賣房屋辦理繼承后再買賣 【稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材持持房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證、身份證、離婚證、協(xié)議書，辦理、身份證、離婚證、協(xié)議書，辦理15工作日后領(lǐng)新產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證工作日后領(lǐng)新產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證房屋離異變更房屋離異變更鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n查檔費(fèi)：查檔費(fèi)：1.2元元/平米平米n登記費(fèi)：登記費(fèi)：80元元/宗宗n印花稅：印花稅：5元元/本本【離異變更離異變更-稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n查檔

53、費(fèi)：查檔費(fèi)：1.2元元/平米平米n交易手續(xù)費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)：6元元/平米平米 登記費(fèi)：登記費(fèi)：80元元/套套n印花稅：印花稅：5元元/枚枚n契稅：房屋現(xiàn)值的契稅：房屋現(xiàn)值的2（普通住宅），現(xiàn)值的（普通住宅），現(xiàn)值的4（非普（非普通住宅）。通住宅）。n個人所得稅個人所得稅 ：房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值1n營業(yè)稅及附加：營業(yè)稅及附加：5.5（按原購房時間計算日期是否滿（按原購房時間計算日期是否滿5年）年）房屋離異變更后再買賣房屋離異變更后再買賣【稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材案例分析案例分析鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材n答：王先生兒子所承受的繼承部分免征契稅，贈與部分應(yīng)

54、答：王先生兒子所承受的繼承部分免征契稅，贈與部分應(yīng)按按2 2稅率繳納契稅：稅率繳納契稅： 王先生夫婦共同共有一套房改房，市場價格為30萬?，F(xiàn)在王先生去世，經(jīng)公證，由兒子一人繼承屬于王先生的分額，同時屬于王太太的分額一并贈與給兒子。問王先生兒子應(yīng)繳納多少契稅？案例一案例一鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材答：敬老院應(yīng)繳納契稅：答：敬老院應(yīng)繳納契稅： 5000005000002 2=10000=10000元元案例二案例二 陳老太是孤寡老人，一直都由 敬老院贍養(yǎng)，她在生前立下遺囑并公證，祖?zhèn)鞯囊婚g住房在她去世后歸敬老院所有，陳老太不幸去世后，經(jīng)核定房屋市場價格為50萬元，問敬老院需繳納多少契稅？鳳凰地產(chǎn)營銷

55、部專用培訓(xùn)教材答：不需要繳納營業(yè)稅，需交個人所得稅。答：不需要繳納營業(yè)稅，需交個人所得稅。 3000003000002 2=6000=6000案例三案例三王先生夫婦于1993年共同購買了一套房改房，市場價格為30萬。現(xiàn)在王先生夫婦倆都去世了，經(jīng)公證該房產(chǎn)由其兒子（小王）一人繼承，今年2月份小王辦理了房產(chǎn)繼承變更手續(xù)，并找到買主購買該套房產(chǎn)。問王先生是否需要繳納營業(yè)稅及附加和個人所得稅？(該房產(chǎn)不是小王唯一生活住房)鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材答：不需要繳納個人所得稅，需繳納差額答：不需要繳納個人所得稅，需繳納差額營業(yè)稅及附加。營業(yè)稅及附加。案例四案例四 李先生和李太太于2000年登記結(jié)婚，婚后兩

56、人聯(lián)名購買了一套商品房，市場價格為50萬。07年兩人因性格不和辦理了離婚手續(xù)，經(jīng)法院判決該套房產(chǎn)歸李太太所有。問李太太在辦理析產(chǎn)時是否需要繳納營業(yè)稅及附加和個人所得稅？鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材答：李先生應(yīng)繳納契稅為答：李先生應(yīng)繳納契稅為案例五案例五 因某市政工程建設(shè)需要，李先生的一套房屋被拆遷，舊房拆遷補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)為25萬元，其重新購買一套110平方米的商品房，新房價格為35萬元，問李先生應(yīng)繳納多少契稅？鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材答：王先生應(yīng)繳納契稅為答：王先生應(yīng)繳納契稅為案例六案例六 因某市政工程建設(shè)需要，王先生的一套房屋被拆遷，舊房拆遷補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)為30萬元，其重新購買一套145

57、平方米的商品房，新房價格為50萬元，問王先生應(yīng)繳納多少契稅？鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材第五部第五部: :接待客戶與收房源收客戶接待客戶與收房源收客戶收取房源技收取房源技巧巧鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材接待客戶業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)接待客戶業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材如何接待電話客如何接待電話客? ?接聽電話的要領(lǐng)接聽電話的要領(lǐng)接聽電話的主題接聽電話的主題接聽電話的時機(jī)接聽電話的時機(jī)接聽電話的禮節(jié)接聽電話的禮節(jié)接聽電話的技巧接聽電話的技巧接待客戶目標(biāo)接待客戶目標(biāo)留下聯(lián)系方式留下聯(lián)系方式鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材迎接客戶目標(biāo)迎接客戶目標(biāo)前三分鐘定前三分鐘定“終身終身”讓微笑在唇邊盛

58、開讓微笑在唇邊盛開讓眼睛替你說話讓眼睛替你說話溫馨合宜的招呼語溫馨合宜的招呼語迎接客戶的基本動作迎接客戶的基本動作空間距離空間距離如何接待上門客如何接待上門客? ?鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材不同客戶的應(yīng)對技巧不同客戶的應(yīng)對技巧優(yōu)柔寡斷型優(yōu)柔寡斷型自我吹噓型自我吹噓型毫爽干脆型毫爽干脆型喋喋不休型喋喋不休型理性分析型理性分析型沉默寡言型沉默寡言型吹毛求疵型吹毛求疵型虛情假意型虛情假意型盛氣凌人型盛氣凌人型感情沖動型感情沖動型鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材 成交錯失多成交錯失多成交處于被動狀態(tài)成交處于被動狀態(tài)容易獲取客戶信任容易獲取客戶信任成交全程掌握成交全程掌握接待客戶成長階段接待客戶成長階段直接傳

59、話直接傳話修飾性傳話修飾性傳話親和式傳話親和式傳話設(shè)定式傳話設(shè)定式傳話鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材收取房源技巧收取房源技巧鳳凰地產(chǎn)營銷部專用培訓(xùn)教材營：（掛哪里？地址是哪里？營：（掛哪里？地址是哪里？）（朝向是什么？有幾年樓了？）（朝向是什么？有幾年樓了？）業(yè)：（不記得了，到時再告訴你吧。）業(yè)：（不記得了，到時再告訴你吧。） 營：（那你打算賣多少錢？）營：（那你打算賣多少錢？）業(yè)：（一般可以賣多少錢？有沒有一個行情價？）業(yè)：（一般可以賣多少錢？有沒有一個行情價？）營：（大概￥營：（大概￥3000元元/方吧！前段時間我成交的另一套都差不多是這個價格。）方吧！前段時間我成交

60、的另一套都差不多是這個價格。）業(yè)：（不可能這么低吧，我的房子全新豪華裝修送家電，太低我不會放盤的。）業(yè)：（不可能這么低吧，我的房子全新豪華裝修送家電，太低我不會放盤的。）營：（先生，如果成功交易，我們會收取相當(dāng)于成交價的營：（先生，如果成功交易，我們會收取相當(dāng)于成交價的1%作為傭金，你應(yīng)該沒有問題吧？）作為傭金，你應(yīng)該沒有問題吧？）業(yè)：（其他中介都不收業(yè)主的傭金，為什么你要收業(yè)：（其他中介都不收業(yè)主的傭金，為什么你要收1%，我不放盤了！），我不放盤了?。I：（先生，如果方便可以把你物業(yè)的鑰匙交給我們，這樣可以方便客人看房。）營：（先生，如果方便可以把你物業(yè)的鑰匙交給我們，這樣可以方便客人看房。