津南八里臺項目商業(yè)全流程解決方案

1、成果遠(yuǎn)平津南項目商業(yè)全案解決方案項目整體操作思路1、 成果遠(yuǎn)平（北京）過往10個月工作配合期間，已經(jīng)完成了項目整體的商業(yè)調(diào)研、定位、規(guī)劃、營銷建議，并充分與商業(yè)品牌進(jìn)行過溝通及部分重點品牌的現(xiàn)場考察。截止目前，項目整體的指標(biāo)和規(guī)劃雖然有一定的調(diào)整，但基本產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場情況，并未發(fā)生重大變化，前期的整體方案仍然具有很強的可操作性；2、鑒于商業(yè)地產(chǎn)市場的不確定性特點，以及集團(tuán)及項目公司的具體要求，本項目具備以下的操作思路和節(jié)奏：1）明確整體的商業(yè)定位，業(yè)態(tài)組合以及重點目標(biāo)品牌；2）1號樓仍然作為短期持有的目標(biāo)，進(jìn)行整體的招商操作，以起到穩(wěn)定項目全局的作用，后續(xù)以整體銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押融資為基本目

2、標(biāo)；3）其他2-4號樓，以本方案建議的思路為基礎(chǔ)，以傳統(tǒng)的營銷團(tuán)隊和模式為保障，在達(dá)到銷售條件允許的前提下，全部銷售，確保資金安全及合理利潤，但需做好統(tǒng)一運營管理的充分準(zhǔn)備；4）充分利用新形勢之下的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)需求，充分利用津南建立大學(xué)教育園區(qū)的先天優(yōu)勢，本項目建議“雙創(chuàng)”為核心方向，年輕消費層的餐飲娛樂體驗社交為基本定位，圍繞電子競技文化主題公園的主力業(yè)態(tài)，打造津南文化娛樂消費的獨特基因。內(nèi)容提要一商業(yè)地產(chǎn)趨勢二市場形勢現(xiàn)狀五資金解決方案三解決方案目標(biāo)群體鎖定產(chǎn)業(yè)園概念四品牌引入六推廣策略七全程模擬目標(biāo)屬性推廣方式裝修貸款政府扶持政策開發(fā)銷售費用品牌費用就業(yè)形勢 創(chuàng)業(yè)意向創(chuàng)業(yè)出口政府訴求階段策

3、略業(yè)態(tài)規(guī)劃運營思路經(jīng)濟(jì)測算全流程待解決問題行業(yè)1商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 宏觀政策調(diào)整為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提升內(nèi)生動力2 商業(yè)地產(chǎn)并購整合加速，行業(yè)集中度提升3 互聯(lián)網(wǎng)與商業(yè)地產(chǎn)的集合更加緊密，可能出現(xiàn)新的商業(yè)模式4 業(yè)態(tài)由零售向體驗型加速調(diào)整，盈利模式變化5 社區(qū)型中小購物中心將成為未來商業(yè)市場開發(fā)的重點領(lǐng)域2市場形勢現(xiàn)狀1、就業(yè)形勢1.自2014年起，高校畢業(yè)生人數(shù)突破700萬。2015年的畢業(yè)人數(shù)持續(xù)突破700萬，并超過去年的727萬達(dá)到749萬之多。2.畢業(yè)選擇與壓力體驗注：以上數(shù)據(jù)摘自“北京青年壓力管理服務(wù)中心”攜手媒體第7年調(diào)研分析得出的2015年中國大學(xué)生就業(yè)壓力調(diào)查報告2、創(chuàng)

4、業(yè)意向 連續(xù)幾年的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每年有創(chuàng)業(yè)意愿的人群比例都在20%上下！2014年的數(shù)據(jù)為22.7%，比2013年的20.4%上升了2個百分點，但實際上大學(xué)生畢業(yè)后每年真正走向創(chuàng)業(yè)的人群比例還不足2%！兩者差距都在10倍以上！2015年有創(chuàng)業(yè)意愿的人群比例為23%，超出想考研的（13.2%）近10個百分點！摘自：2015年中國大學(xué)生就業(yè)壓力調(diào)查報告實際創(chuàng)業(yè)的人群數(shù)量較低，究其原因，無非有兩點：1，沒有合適的項目；2，沒有足夠的啟動資金。3、創(chuàng)業(yè)出口4321類型特征冒險型創(chuàng)業(yè)除了對創(chuàng)業(yè)者本身帶來極大改變，個人前途的不確定性也很高；對新企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新活動而言，也將面臨很高的失敗風(fēng)險。模仿型創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的成

5、分也很低，創(chuàng)業(yè)過程對于創(chuàng)業(yè)者而言還是具有很大的冒險成分。復(fù)制型創(chuàng)業(yè)復(fù)制原有公司的經(jīng)營模式，創(chuàng)新的成分很低。安定型創(chuàng)業(yè)為市場創(chuàng)造了新的價值，但對創(chuàng)業(yè)者而言，本身并沒有面臨太大的改變，做的也是比較熟悉的工作。4、政府訴求創(chuàng)業(yè)及就業(yè)問題：李克強總理2015年6月10日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議中提到：會議指出，支持農(nóng)民工、大學(xué)生和退役士兵等返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，通過大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新使廣袤鄉(xiāng)鎮(zhèn)百業(yè)興旺，可以促就業(yè)、增收入，打開工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)同發(fā)展新局面。會議確定，一是簡化創(chuàng)業(yè)場所登記手續(xù)，推進(jìn)“一址多照”、集群注冊等改革。二是落實農(nóng)民工等人員返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)定向減稅和普遍性降費措施，對創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款

6、財政按規(guī)定給予貼息。三是在返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)較為集中地區(qū)探索發(fā)行中小微企業(yè)集合債券等，鼓勵銀行加大信貸支持和服務(wù)。四是依托現(xiàn)有開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園和孵化基地。鼓勵電子商務(wù)交易平臺渠道下沉，帶動網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)業(yè)。五是加強創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)，將返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)農(nóng)民工等納入社保、住房、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)體系，運用政府購買服務(wù)等機制，幫助返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員改善經(jīng)營、開拓市場。4、政府訴求創(chuàng)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型：以下摘自2015年6月10日央視新聞聯(lián)播中國創(chuàng)時代： 中關(guān)村正在形成自己的創(chuàng)業(yè)遷徙生態(tài)，而在全國范圍內(nèi)，創(chuàng)業(yè)遷徙也呈現(xiàn)一線城市向二三線城市相互流動的態(tài)勢。今年以來，為了鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，山東、河南、天津等地相繼出臺了多項的優(yōu)惠政策

7、，一個由個人、社會、政府共同打造的創(chuàng)業(yè)生態(tài)，正在逐步形成，日趨成熟的創(chuàng)業(yè)生態(tài)促發(fā)著創(chuàng)業(yè)者的遷徙，而創(chuàng)業(yè)者的一次次遷徙，也正融合和積蓄著創(chuàng)新的力量，為中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級提供源源不斷的動力。5、小結(jié) 綜上所述，目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)未來的方向并不樂觀。通過對于目前社會反映出的核心就業(yè)問題，和國家領(lǐng)導(dǎo)人最新提出的“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的理念，進(jìn)行有效的需求整合。提出機制化的目標(biāo)方向改革解決方案： 1.首要目標(biāo)解決商業(yè)地產(chǎn)項目的快速銷售，招商困難，以及未來商業(yè)項目運營管理升值等一系列衍生問題，從而實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)的有效退出機制。 2.從站位高度上，迎合了國家領(lǐng)導(dǎo)人在創(chuàng)業(yè)道路上的思路觀點。從而獲取政府的大力支持。

8、從小環(huán)境上改善經(jīng)濟(jì)形式，未來由量變引發(fā)質(zhì)變的預(yù)期過程。 3.從社會角度解決了逐年遞增的就業(yè)壓力遞增的形式問題。在解決方案的細(xì)節(jié)設(shè)計上，實現(xiàn)了多方共贏的利益目標(biāo)。3解決方案 我們以商業(yè)地產(chǎn)項目的特征屬性作為基礎(chǔ)，并賦予“創(chuàng)業(yè)園”的概念。打造以實體經(jīng)濟(jì)消費為基礎(chǔ)的商業(yè)屬性創(chuàng)業(yè)園區(qū)，區(qū)別于目前的“網(wǎng)絡(luò)IT創(chuàng)業(yè)園，文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園，以及小型孵化器式創(chuàng)業(yè)園區(qū)”等工業(yè)屬性創(chuàng)業(yè)園項目。使得創(chuàng)業(yè)者在進(jìn)入創(chuàng)業(yè)階段即可獲得收益，縮短了創(chuàng)業(yè)成功的周期，最大程度的降低了創(chuàng)業(yè)風(fēng)險。 由于方案中需要解決多方面的矛盾，實現(xiàn)利益最大化，因此，在本方案中創(chuàng)業(yè)人的目標(biāo)屬性明確，即僅限符合國家政府扶持的大學(xué)生為唯一創(chuàng)業(yè)主體。“創(chuàng)業(yè)園

9、”概念及描述創(chuàng)業(yè)人(大學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園區(qū)資金項目品牌商家（品牌 管理 采購）裝飾貸開發(fā)商創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)貸款提供優(yōu)惠條件評判考核改變加盟方式溝通打造低成本資金平臺條件審核、確認(rèn)政府裝飾公司、銀行購買商鋪培訓(xùn)、采購等順利開業(yè)裝修準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)成功的基本三要素為：創(chuàng)業(yè)者/創(chuàng)業(yè)項目/創(chuàng)業(yè)資金大學(xué)生創(chuàng)業(yè)意向強烈，但成功案例較少，究其原因為，創(chuàng)業(yè)項目受限或項目選擇困難。以及創(chuàng)業(yè)初始資金籌集困難?！皠?chuàng)業(yè)園”架構(gòu)思路圖“創(chuàng)業(yè)園”管理模式 由于本方案設(shè)計的創(chuàng)業(yè)園為“經(jīng)營性創(chuàng)業(yè)園”，存在商業(yè)運營的特征。因此園區(qū)需要進(jìn)行統(tǒng)一的運營管理。并設(shè)立獨立的部門進(jìn)行具體工作 的安排。 創(chuàng)業(yè)園財務(wù)管理園區(qū)內(nèi)實行統(tǒng)一財務(wù)管理商業(yè)運營品牌招商園區(qū)

10、品牌運營協(xié)調(diào)管理物業(yè)管理企劃部園區(qū)的廣告宣傳工作“創(chuàng)業(yè)園”業(yè)態(tài)方向：創(chuàng)業(yè)園的業(yè)態(tài)發(fā)展需要符合商業(yè)項目的業(yè)態(tài)定位，同時滿足“創(chuàng)業(yè)”這一形式，能夠?qū)Υ髮W(xué)生進(jìn)行快速扶持。因此，在商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)業(yè)園V1.0的版本當(dāng)中：餐飲和數(shù)碼將作為主力的兩大“創(chuàng)業(yè)業(yè)態(tài)”。同時符合了項目對海河教育園區(qū)的商業(yè)配套這一功能定位。未來，我們將選擇更多的與項目方，創(chuàng)業(yè)群體，品牌方契合度更好的業(yè)態(tài)方向加入到商業(yè)經(jīng)營的創(chuàng)業(yè)園中來進(jìn)行豐富。4品牌引入市面上目前可以以加盟方式引入的餐飲品牌商家約有5000多個商家。餐飲加盟引入數(shù)碼加盟引入5資金解決方案創(chuàng)業(yè)資金解決方式：1. 購買商鋪首付款2. 品牌商家的加盟費3. 店鋪的裝修款4. 正

11、常經(jīng)營后的稅收費用1. 創(chuàng)業(yè)貸款2. 一次性加盟費改為股份持有3. 裝修公司與銀行的新產(chǎn)品：裝修貸4. 創(chuàng)業(yè)扶持政策需求資金解決方式6推廣策略目標(biāo)鎖定：參與或服務(wù)人群：海河教育園區(qū)（地理優(yōu)勢）一類目標(biāo)群體：天津三類本科或普通高等院校（家庭經(jīng)濟(jì)情況良好）二類目標(biāo)群體：全國普通高等教育院校三類目標(biāo)群體：已畢業(yè)5年內(nèi)大學(xué)生群體推廣方式：大學(xué)校園路演通過與高校方的大學(xué)生就業(yè)指導(dǎo)中心進(jìn)行普遍推廣7模擬規(guī)劃某大學(xué)生創(chuàng)業(yè)選擇商業(yè)品牌申請創(chuàng)業(yè)貸款資金購買商鋪，簽訂買賣合同大學(xué)生成立合伙公司溝通品牌方，簽訂裝修貸款試營業(yè)創(chuàng)業(yè)園通過專業(yè)的評測篩選以及合作模式的溝通后，選擇相對綜合風(fēng)險較低的品牌進(jìn)駐，供創(chuàng)業(yè)人選擇創(chuàng)

12、業(yè)園聯(lián)合商業(yè)地產(chǎn)商為大學(xué)生創(chuàng)立公司注冊資金進(jìn)行扶持。幫助度過初步階段。創(chuàng)業(yè)園與政府達(dá)成創(chuàng)業(yè)貸款申請的綠色通道，有效實現(xiàn)貸款的快速審批與開發(fā)商達(dá)成共識，并實現(xiàn)最優(yōu)惠價格銷售根據(jù)經(jīng)營品牌的不同要求，實現(xiàn)裝修貸款的快速落實創(chuàng)業(yè)者經(jīng)營個體，創(chuàng)業(yè)園經(jīng)營整體，合力創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍創(chuàng)業(yè)園指導(dǎo) / 溝通 / 協(xié)助品牌甄選條件：創(chuàng)業(yè)園2.品牌與商業(yè)定位是否一致3.是否具有一定商業(yè)運營特色4.與目標(biāo)區(qū)域是否具有相類似的操作經(jīng)驗5.其他城市或區(qū)域運營狀況良好6.企業(yè)未來的發(fā)展方式是否具備持續(xù)性1.是否愿意參與到創(chuàng)業(yè)園支持大學(xué)生創(chuàng)業(yè)創(chuàng)立公司：大學(xué)生大學(xué)生大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園咨詢指導(dǎo)開發(fā)商扶持成立公司政 府申請貸款購買商鋪以

13、注冊公司形式購買商鋪，減少創(chuàng)業(yè)個人還款壓力，同時提升創(chuàng)業(yè)貸款的申請額度。以100面積的商鋪為需求舉例：均價：12000元/總房款為：120萬元首付款：60萬元。商業(yè)貸款10年期每月月供額：113.8*60=6828元按照目前大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策： 市勞動和社會保障部門為支持高校畢業(yè)生自主創(chuàng)業(yè)開辟了多種渠道，除對自謀職業(yè)、自主創(chuàng)業(yè)的大中專畢業(yè)生繼續(xù)提供2萬元到5萬元的小額貸款外，還將允許多名畢業(yè)生組合群貸，貸款額最高可達(dá)100萬元。按照園區(qū)10000的體量測算：均價：12000元/總價值：1.2億元*快速實現(xiàn)開發(fā)商銷售回款房款測算：裝修款測算：2010年最新裝修貸款利率期限（年）年利率(%)月還

14、款額本息總額總利息0.54.86到期一次1024324315.31到期一次1053153125.4440.51057257235.4301.510854.29854.2945.76233.7511220.071220.0755.76192.2111532.841532.84按照20萬裝修款計算，50%首付。既，貸款10萬。5年期月供為：192.21*10=1922.1元/月。根據(jù)餐飲品牌的日常營收狀況進(jìn)行初步測算： 目前可加盟的快餐類品牌（繁華地段餐飲品牌會采用自營方式）日均營收在5000-8000元，節(jié)假日可破萬。 按照人均消費25元測算，一天大概僅需200人次即可滿足當(dāng)日5000營業(yè)額。

15、估算淡季營業(yè)收入一個月僅20天實現(xiàn)5000營業(yè)額，月營業(yè)收入約10萬元。按照月高額營業(yè)收入月20萬元。*具體預(yù)估需根據(jù)品牌方提供相應(yīng)的同類地區(qū)收益平均水平進(jìn)行細(xì)致測算。收入預(yù)估：盈利模式測算：大學(xué)生創(chuàng)業(yè)盈利模式測算：收入支出：結(jié)余/利潤一次性收入一次性支出：創(chuàng)業(yè)貸款：1000000房款首付600000300000-X-Y裝修款首付100000產(chǎn)品成本X其他成本Y長期收入長期支出月營收（低）100000房屋貸款還款682861980-Z裝修貸款還款192創(chuàng)業(yè)貸款還款Z人員工資6000商戶占股20%（低）20000管理公司占股5%（低） 5000月營收（高）200000房屋貸款還款6828136980-Z裝修貸款還款192創(chuàng)業(yè)貸款還款Z人員工資6000商戶占股20%（高）400