最新版房地產基礎知識培訓大全

1、房地產專業(yè)知識培訓內容（入行） 主講：肖鵬飛房地產開發(fā)程序房地產基礎知識建筑知識房地產營銷知識物業(yè)管理知識涵蓋內容涵蓋內容房地產開發(fā)知識 房地產開發(fā)程序房地產開發(fā)程序 房地產開發(fā)政策與管理房地產開發(fā)政策與管理 房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。 確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用整體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城 市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求。應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。房地

2、產開發(fā)土地應當以出讓方式取得，但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。房地產開發(fā)政策與管理房地產開發(fā)政策與管理 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同、開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、有關部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工延遲的除外。 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑勘查、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定，并應當對其開發(fā)建設的房地產項目的質量承擔責任，勘

3、查、設計、施工、監(jiān)理等單位也應當按有關法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定承擔相應責任。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后方可交付使用，否則將不可交付使用。房地產管理部門及各種證件房地產管理部門及各種證件 取得土地確定建筑確定戶型、面積-招標建筑公司、開工竣工驗收后 國有土地使用權證書（國土資源廳） 建設用地規(guī)劃許可證（土地局） 建筑工程規(guī)劃許可證（建設廳、建委） 建筑工程施工許可證（建設廳、建委） 商品房銷（預）售許可證（房管局、質檢站） 房地產開發(fā)管理房地產開發(fā)管理 規(guī)劃設計：小區(qū)內景觀、住宅樓、公共建筑的設計、搭配布局等。 工程預算：按照國家規(guī)定基本建設工程預算是同建設程序分階段進行的?；窘ㄔO工程

4、預算可以分為兩類：1）概算：可行性研究投資估算、初步設計概算。2）預算：施工圖設計預算、施工預算?；窘ㄔO工程預算是上述估算、概算和預算的總稱。 工程監(jiān)理：在工程工地上管理工程質量以及監(jiān)督工程進度的人員。分階段進行的?；窘ㄔO工程預算可以分為兩類：1）概算： 房地產基礎知識有關規(guī)劃的有關規(guī)劃的概念概念有關產權的有關產權的概念概念有關土地的有關土地的概念概念有關住宅的有關住宅的概念概念有關面積的有關面積的概念概念基礎概念基礎概念房地產基礎知識房地產基礎知識有關土地的概念有關土地的概念土地市場：土地市場：一級市場（土地市場）；二級市場（房地產交易市場）；三級市場（租賃市場）。土地性質土地性質：全民

5、所有制（國有）；集體所有制（村、鎮(zhèn)）。三通一平三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整?！叭ā笔前验_發(fā)區(qū)紅線 以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場，“一平”是把施工現(xiàn)場的土地進行平整。七通一平七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項目施工準備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠ā⑺?、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通?！耙黄健笔峭恋仄秸?。國有土地使用權證國有土地使用權證：指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的 法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。土地使用年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，科教文衛(wèi)5

6、0年，商業(yè)用地40年，綜合其他用地50年。房地產基礎知識有關住宅的概念公寓式住宅公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每層內有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 花園式住宅花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購

7、買。 有關住宅的概念房地產基礎知識商住住房商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。 房地產基礎知識有關住宅的概念經濟適用房經濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免

8、了市政配套等費用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（3%），故又稱經濟實用房。安居房安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和 國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非盈利性住房。集資房集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部

9、分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。有關住宅的概念房地產基礎知識高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅躍層躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風好，戶內居住面積和

10、輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小 。有關住宅的概念錯層錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促）復式復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。獨棟別墅雙拼別墅：疊拼別墅為一棟別墅在立面上不是傳統(tǒng)的一戶而是二戶，下層住戶擁有花園，上層別墅擁有露臺。 聯(lián)排別墅平臺平臺是指供居住者進行室外活

11、動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。玄關玄關是登堂入室第一步所在的集團，它是一個緩沖過渡的地段。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂?shù)陌牍ぐ虢亓⒚?。過道過道是指住宅套內使用的水平交通空間。閣樓（暗樓）閣樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。房地產基礎知識有關規(guī)劃的概念進進 深深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保

12、證住宅有良好的自然采光和通風條件，不宜過大。（進深一般限定在5米左右）開開 間間：住宅的寬度，指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。開間一般在3.0-3.9米之間。層層 高高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。普通住宅層高不宜高于2.80米；臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2.40米，局部凈高不應低于2.10米，且其面積不應大于室內使用面積的1/3。廚房、衛(wèi)生間的室內凈高不應低于2.20米。當今世界上許多發(fā)達國家對各自的住宅室內凈高，基本上一直限制在3米以下，如美國規(guī)定為2.282.4米，英國規(guī)定為2.22.4米，日本和

13、波蘭規(guī)定在2.22.6米。有關規(guī)劃的概念房地產基礎知識戶戶 型型：根據家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量 和大小。表現(xiàn)為住宅的朝向、功能等。戶戶 室室 比比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比”戶室比戶室比 = 某種戶型套數(shù)某種戶型套數(shù)/（1幢、住宅群）住宅總套數(shù)幢、住宅群）住宅總套數(shù) * 100%建筑系數(shù)建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱。指一定建筑用地范圍內所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的

14、道路、綠化和戶外活動場地。 有關產權的概念房屋產權房屋產權：泛指所有者對財產的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權能，是物權的一種。房屋產權指房產所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權利。房屋權屬登記：房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。房地產權登記房地產權登記：房屋所有權登記，通常稱為“產權登記”（包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房

15、屋所有權的法定手續(xù)。在規(guī)定登記范圍內的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地房管機關申請所有權登記，經審查確認產權后，由房管機關發(fā)給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。房地產基礎知識有關產權的概念共有產權共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人。在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享有同等的權利，并承擔同等的義務。房屋抵押：房屋抵押：產權所有人以房

16、契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只能按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契，抵押即告終結。過過 戶戶：即更換房屋承租人姓名。房地產基礎知識有關面積的概念建筑面積：建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤的公用面積。套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積公攤面積：公攤面積：1.公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分

17、隔以及外墻墻體水平投影面積的50%使用面積：使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。房地產基礎知識有關面積的概念使使 用用 率率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓80%、塔樓75%、寫字樓70%商場65%使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。實實 用用 率率：是套內建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積商品房銷售面積=套內建筑面積套內建筑面積+分攤的公用建筑面積分攤的公用建筑面積 套內建筑面積套內建筑面積=套內使用面積套內使用面積+套內墻體面積套內墻體面積+陽臺面積陽臺面積套內墻體面積套內墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影

18、面積計入套內使用面積為室內各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。分攤的公用建筑面積分攤的公用建筑面積 = 套內建筑面積套內建筑面積 * 公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù) = 公用建筑面積公用建筑面積 / 套內建筑面積總和套內建筑面積總和公用建筑面積公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積整棟樓的建筑面積 - 套內建筑面積套內建筑面積 - 不應分攤的建筑面積不應分攤的建筑面積房地產基礎知識有關面積的概念容容 積積 率率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑覆蓋率建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面

19、積與規(guī)劃用地之比。綠綠 化化 率率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地的用地面積之比。綠地率：綠地率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的全部綠化和植物水平投影之和與規(guī)劃用地面積之比。不是所有鋪了草的地方都算綠地，建筑外墻1.5米內和道路邊線1米以內不得計入。房地產基礎知識居住人口居住人口 是指與住宅統(tǒng)計范圍一致的居住人口。居住戶數(shù)居住戶數(shù) 是指與居住人口數(shù)相應的戶數(shù)。人均住宅建筑面積人均住宅建筑面積 是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅建筑面積。=住宅建筑面積/居住人口住宅平均層數(shù)住宅平均層數(shù) 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值。人口毛密度人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量

20、。人口凈密度人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。住宅面積毛密度住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。住宅面積凈密度住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積或以住宅建筑總面積與住宅用地的比值表示。有關面積的概念房地產基礎知識按揭按揭：按揭人將房產產權轉讓給按揭受益人（通常為提供貸款銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓按揭人。（簡單說：按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結束，房子才歸你）公積金貸款公積金貸款也叫個人住房擔保委托貸款，是由住房資金管理部門運用房改資金委托銀行向公積金交存人和匯交單位的離

21、、退休職工發(fā)放的政策性貸款。其他相關概念房地產基礎知識 房地產開發(fā)知識綜合開發(fā)程綜合開發(fā)程序序開發(fā)中的審開發(fā)中的審批手續(xù)批手續(xù)綜合開發(fā)概綜合開發(fā)概念念開發(fā)方式開發(fā)方式項目投資構項目投資構成和投資分成和投資分析析開發(fā)知識開發(fā)知識房地產綜合開發(fā)房地產綜合開發(fā)是指開發(fā)工作的全過程，從項目的籌劃開始至計劃立項、規(guī)劃設計、項目審批、招標投標、工程實施、竣工驗收直至交付使用。它的要求、內涵和目標包括如下幾方面：房地產綜合開發(fā)是以建設地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對某一建設區(qū)域的市政設施和公用建設實行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調建設。在城市基礎設施方面，要對交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實行

22、綜合開發(fā)，供應量要和需求相適應。在建筑物功能方面，則要對居住用房、服務用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂等用房，以及庭園綠化、道路交通，實行配套建造。房地產綜合開發(fā)還要求在建設程序上嚴格按照客觀規(guī)律辦事，嚴格地按照立項論證、規(guī)劃設計、征地拆遷、招標投標、基礎設施、道路交通、主體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗收、使用管理的程序進行，做到各個建設環(huán)節(jié)互相銜接、層層扣住、協(xié)調發(fā)展，從而實現(xiàn)以最少的投入獲得最大的建設收益，并為使用管理、日常服務奠定良好的基礎。房地產開發(fā)知識房地產綜合開發(fā)的概念房地產綜合開發(fā)的方式房地產開發(fā)知識單項開發(fā)單項開發(fā)單項開發(fā)的項目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設施簡便。這種項目往往在

23、新區(qū)總體開發(fā)或老城改造中形成一個相對獨立的項目。但其風格、外貌等要與整個開發(fā)區(qū)取得協(xié)調，并以較快的時間完成。單項開發(fā)包括房屋及其配套設施的建設，即供水、供電、供暖、煤氣（或天燃氣）、雨污水處理、通訊、消防等。這要求有很強的計劃性，要求各個單項工程密切配合，共同行動，按照“先地下，后地上”的順序安排各項施工。房地產綜合開發(fā)的方式房地產開發(fā)知識小區(qū)開發(fā)小區(qū)開發(fā)在新城開發(fā)中，是指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內功能完善，配套項目齊全，基礎設施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個相對獨立的街坊的更新改造。小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經濟貿易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等

24、。這些小區(qū)往往以經濟技術開發(fā)項目為主，兼顧居住、文化福利設施。單一的開發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進行住宅和相應的商業(yè)、市政、文教福利等配套項目建設 房地產綜合開發(fā)的方式房地產開發(fā)知識成片開發(fā)成片開發(fā)一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項目眾多、建設期長的綜合性開發(fā)。成片開發(fā)大到可以相近于開辟一個新城區(qū)，如上海浦東新區(qū)、鄭東新區(qū)等都屬于這種多功能的大規(guī)模開發(fā)。在成片開發(fā)中，房地產開發(fā)往往成為基礎和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導作用。綜合開發(fā)程序開發(fā)步驟決策階段規(guī)模摸底 市場調查尋找開發(fā)土地建設施工階段前期階段領導決策經濟分析用地性質規(guī)劃紅線要求容積率道路及綠化市政及公建配套其他特殊條

25、件房地產開發(fā)知識開發(fā)步驟決策階段建設施工階段前期階段編制建設計劃方案申請建設用地申請立項三通一平籌措建設資金拆遷委托 設計自有流動資金銀行或其他金融機構貸款發(fā)行證券或股票預售商品房綜合開發(fā)程序房地產開發(fā)知識開發(fā)步驟決策階段建設施工階段前期階段控制施工進度加強質量監(jiān)督組織施工招標資料匯總歸檔市政公建配套交付使用竣工驗收綜合開發(fā)程序房地產開發(fā)知識開發(fā)中的審批手續(xù)建設用地規(guī)劃許可證書建設用地規(guī)劃許可證書商品房銷（預）售證書商品房銷（預）售證書 國有土地使用權證書國有土地使用權證書 建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 房屋土地管理局 建設廳、建委 建設廳、建委國土

26、資源廳 、規(guī)劃局土地局房地產開發(fā)知識通常的五證兩書國有土地使用證是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建筑工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建筑工程施工許可證：是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。商品房銷售（預售）許可證是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。住宅質量保證書是房地產開

27、發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質量保證文件。住宅使用說明書是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關住房使用的說明。項目投資構成和投資分析土地成本前期費用建筑安裝費用項目銷售及交易稅其他費用土地出讓金、土地補償和拆遷安置費、市政配套和集資土地出讓金、土地補償和拆遷安置費、市政配套和集資費費規(guī)劃勘察設計費、三通一平費、工程招標及辦理各項開規(guī)劃勘察設計費、三通一平費、工程招標及辦理各項開工手續(xù)費工手續(xù)費建安費、工程監(jiān)理及質量監(jiān)督費、小區(qū)配套及綠化費建安費、工程監(jiān)理及質量監(jiān)督費、小區(qū)配套及綠化費（多層建安費一般（多層建安費一般800-1000元元/平方米、高層平方米、高層1

28、200-1500元元/平方米）平方米）項目管理費、不可預見費、開發(fā)企業(yè)利潤、稅金及利息項目管理費、不可預見費、開發(fā)企業(yè)利潤、稅金及利息項目投資構成房地產開發(fā)知識三通一平：水通、電通、路通；路面平整七通一平：路通、電通、氣通、通信通、暖通、給水通、排水通； 路面平整項目投資構成和投資分析房地產項目投資經濟效益的靜態(tài)評價房地產項目投資經濟效益的靜態(tài)評價房地產項目投資經濟效益的靜態(tài)評價是不考慮資金時間價值的評價方法。因其計算簡單、方便，在項目的機會研究階段、初步可行性研究階段，以及建設期較短的小型項目評價上有廣泛的應用。具體方法有：投資收益率投資收益率投資收益率又稱投資利潤率或投資效果系數(shù)，主要用來

29、評價項目的獲利水平。其計算公式如下： 投資收益率 = 收益額 / 項目投資額 100%式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產開發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權的轉讓凈收入等。房地產開發(fā)知識 建筑知識建筑結構建筑結構工程識圖工程識圖規(guī)劃規(guī)劃建筑知識建筑知識 建筑知識戶型戶型規(guī)劃知識居住用地包括居住用地包括住宅用地住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅旁綠地、宅間小路、家務院等）公建用地公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應配建的各類設施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的專用場院、綠地和配建停車場、回車場等。道路用地道路用地：指宅間小路和公建專用

30、道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。居住區(qū)用地內道路用地面積應按下列規(guī)定確定： 1.按與居住人口規(guī)模相對應的同組道路及其以下各級道路計算用地面積，外圍道路不 計入 2.居住區(qū)（級）道路、按紅線寬度計算； 3.小區(qū)路、組團路，按路面寬度計算。當小區(qū)路設有人行便道時，人行便道計入道路 用地面積。 4.居民汽車停放場地，按實際占地面積計算 5.宅間小路不計入道路用地面積公共綠地公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應安排游憩活動場地的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠地。 建筑知識日照間距日照間距住宅的日照間距分正面間距和側面間距

31、兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。根據規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于13m，條式住宅多層間距不宜小于6m。日照間距系數(shù)日照間距系數(shù)= 房屋間距房屋間距 遮擋房屋檐高遮擋房屋檐高規(guī)劃知識 建筑知識日照間距日照間距住宅的日照間距分正面間距和側面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為

32、日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。根據規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于13m，條式住宅多層間距不宜小于6m。日照間距系數(shù)日照間距系數(shù)= 房屋間距房屋間距 遮擋房屋檐高遮擋房屋檐高l單棟塔式居住建筑在兩側無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時，與其他居住建筑的間距系數(shù)不得小于10 l多棟塔式居住建筑呈東西向單排布置時,與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距,相鄰塔式居住建筑的間距等于或大于單棟塔式居住建筑的長度時,建筑間距系數(shù)不得小于1.2。住宅朝向住宅朝向住宅的朝向主要要求能 獲得良好自然通風和日照。鄭州市住宅最佳朝向南偏東150，適宜朝向南偏東250，不宜

33、朝向西北方向。規(guī)劃知識 建筑知識規(guī)劃知識城市居住區(qū)城市居住區(qū) 是指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍 合，并配建有一整套完善的設施的生活聚居地。一般在30000 -50000人。居住小區(qū)居住小區(qū) 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并有一定配套的生活聚居地。一般在7000-15000人。居住組團居住組團 指被小區(qū)路隔開，1000-3000人。 建筑知識戶型知識 建筑知識住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室（廳）廚房和衛(wèi)生間等基本空間 戶型知識 建筑知識臥室、起居室（廳）臥室、起居室（廳） l 臥室之間不應穿越，臥室應有直接采光、自然通風， 其使用

34、面積不應小于下列規(guī)定：1 雙人臥室為 10； 2 單人臥室為 6； 3 兼起居的臥室為 12。 l 起居室（廳）應有直接采光、自然通風，其使用面積不應小于12。 l 起居室（廳）內的門洞布置應綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的 數(shù)量。起居室（廳）內布置家具的墻面直線長度應大于3m。 l 無直接采光的廳，其使用面積不應大于10 戶型知識 建筑知識 廚房廚房 l 廚房的使用面積不應小于下列規(guī)定：為的是更好1 一類和二類住宅為4；2 三類和四類住宅為5。l 廚房應有直接采光、自然通風，并宜布置在套內近入口處。 l 廚房應設置洗滌池、案臺、爐灶及排油煙機等設施或預留位置，按炊事操作流

35、程列，操作面凈長不應小于210m。 l 單排布置設備的廚房凈寬不應小于150m；雙排布置設備的廚房其兩排設備的凈距不應小于090m。 戶型知識 建筑知識衛(wèi)生間衛(wèi)生間 l 每套住宅應設衛(wèi)生間，第四類住宅宜設二個或二個以上衛(wèi)生間。每套住宅至少應配置三件衛(wèi)生潔具，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應小于下列規(guī)定：1 設便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為3；2 設便器、洗浴器二件衛(wèi)生潔具的為2.50；3 設便器、洗面器二件衛(wèi)生潔具的為2；4 單設便器的為1.10。 l 無前室的衛(wèi)生間的門不應直接開向起居室（廳）或廚房。 l 衛(wèi)生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室 （廳）和廚房的上層，可

36、布置在本套內的臥室、起居室（廳）和廚房上層；并均應有防水、隔聲和便于檢修的措施 l 套內應設置洗衣機的位置 建筑結構按承重結構分類按承重結構分類l磚木結構舊式住房l混合結構（包括部分鋼筋混凝土）舊式住房l鋼筋混凝土結構目前通常采用l鋼結構現(xiàn)代建筑、超高層大跨度采用（藍碼帝王大廈）按承重方式分類按承重方式分類墻承重框架結構（梁柱承重）半框架結構（部分墻承重）空間結構（桁架、網狀結構等，主要用于體育館、飛機裝配車間等建筑） 建筑知識建筑結構建筑結構的承重形式框架式框架式梁、柱承重，主要用于辦公樓、旅館等平面空間較大建筑框剪式（框架剪力墻式）某些部位采用鋼筋混凝土剪力墻，主要用于高層住宅注：剪力作用

37、于同一點，大小相等，方向相反的一對力（不同于平衡力）剪力墻剪力墻剪力墻承重，主要用于高層建筑（長肢、短肢） 建筑知識建筑結構 地基與基礎地基與基礎地基地基天然地基人工地基基礎基礎條形基礎（承重墻下基礎）獨立基礎（柱下基礎）井格式基礎（將柱下基礎連接起來）梁板式筏形基礎（滿堂式的板式基礎）箱形基礎（由底板、頂板及若干縱橫墻組成，中空部分可用作地下室）基礎作為建筑的重要組成部分，造價、工期都約占整個工程的三分之一 建筑知識建筑結構工程常材料建筑結構工程常材料磚磚磚可分為普通粘土磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌磚等。 標準磚規(guī)格為53115240mm，平時所謂“磚墻”即指寬度為240mm的磚墻。建筑砂漿建

38、筑砂漿建筑砂漿是由膠凝材料、細骨料和水等材料組合而成。 混凝土是由膠凝材料、骨料、砂和水經合理混合后硬化而成的人造石材， 混凝土的強度大小通常是以混凝土標號（50600號不等）來表示的。硅酸教鹽水泥可分為275、325、425、525、625、725六個標號，標號越高強度越高，通常工程采用425。木材木材木材具有質輕高強（相對自重而言）、導熱性低、絕緣性好、紋理美麗等優(yōu)點。 在木結構或磚木結構建筑中，木材主要用作于承重材料；在磚混結構和鋼筋混凝土結構中，木材主要用作于裝飾材料。建筑結構外廊式（多用于點式樓）外廊式（多用于點式樓）外廊式每層聯(lián)系的戶型一般在4戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。

39、由于公共外廊對住戶的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠離外廊安排，靠外廊一側宜安排輔助用房，如廁所、廚房、儲藏室等。內廊式內廊式內廊式住宅走廊光線較暗，對住戶私密性的影響亦較大，住戶的通風、采光條件也不良。采用這種形式住戶的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。集中式集中式（現(xiàn)在一般指塔樓）集中式住宅與梯間式住宅的不同點，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無直接采光，所以集中式住宅有著內廊式住宅相同的缺點，但對住戶的影響比內廊式少得多，而且能最大限度得利用外墻為戶內創(chuàng)造良好得通風和采光條件，每層聯(lián)系得戶數(shù)可多可少，一般在高層住宅中采用較多。 建筑知識一手房業(yè)務流程二手房業(yè)務的流程房地產營銷的

40、理念有關銷售禮儀房地產營銷知識 房地產營銷知識 房地產營銷知識房地產營銷的理念*人文文化牌人文文化牌*金融文化牌金融文化牌*商業(yè)文化牌商業(yè)文化牌宣傳到位、知名度高、值得宣傳到位、知名度高、值得消費者信賴消費者信賴講究高效、節(jié)能、環(huán)保、健講究高效、節(jié)能、環(huán)保、健康舒適生態(tài)平衡的居住環(huán)境康舒適生態(tài)平衡的居住環(huán)境情調情調“學區(qū)學區(qū)”、“社區(qū)文社區(qū)文化化”、“智能化智能化”等概念等概念 文化品味文化品味強調品牌強調品牌生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境知識經濟知識經濟 房地產營銷知識銷售模式低價開盤低價開盤 指樓盤在第一次面對消費者時，以低于市場行情的價格公開銷售。高價開盤高價開盤 指樓盤在第一次面對消費者時，以高于市

41、場行情的價格公開銷售。無貼息返本銷售無貼息返本銷售 購房者購買物業(yè)后到一不定期時期后，發(fā)展商按原價將本金免息返還給業(yè)主，而房屋產權仍歸業(yè)主所有。（此方式已被禁止） 房地產營銷知識銷售模式先租后售先租后售 客戶先租住，到客戶認為有能力買下房屋站柜臺時，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金，并且按租住房時議定的房價出售。（淡市下常用）售后返租售后返租 購房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商。（商鋪類運用較多，如第一大街-淘珍街和聯(lián)盟新城的內部商業(yè)街）以租代售以租代售 有意購房者的客戶先租住，按月交租金，等到租金總額達到當初議定的房屋總價（連本帶息）時，房屋產權歸該客戶所有?；貓箐N售回報銷售 購房者須支付部分房款（一般30%），但暫不入住，一定期限后，此房產歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70%的房款回購前十年的房屋使用權。 房地產營銷知識均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑而后和數(shù)，即得出每平方米的均價?；鶅r基價指經