物業(yè)財(cái)務(wù)培訓(xùn)

1、財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行 中國(guó)，北京中國(guó)，北京二零零五年五月二零零五年五月今日培訓(xùn)內(nèi)容今日培訓(xùn)內(nèi)容財(cái)務(wù)預(yù)算的制訂財(cái)務(wù)管理/成本費(fèi)用的管控采購(gòu)管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)物 業(yè) 管 理模 式預(yù) 算 項(xiàng) 目確 定收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)制 定 管 理 預(yù) 算管 理 費(fèi)規(guī) 定公 共 事 業(yè) 費(fèi) 用規(guī) 定應(yīng) 收 賬 款 管 理制 度分 包 服 務(wù)管 理設(shè) 備 維 護(hù)管 理維 修 材 料管 理專 業(yè) 服 務(wù)管 理行 政 辦 公 用 品管 理采 購(gòu) 管 理制 度存 貨 管 理制 度財(cái) 務(wù) 人 員工 作 流 程 圖日 常 工 作管 理 制 度標(biāo) 準(zhǔn) 表 格財(cái) 務(wù) 人 員 工 作制 度會(huì) 所 財(cái) 務(wù)管

2、理 制 度停 車 場(chǎng)財(cái) 務(wù) 管 理 制 度其 他 管 理制 度財(cái) 務(wù) 管 理 制 度制 定 采 購(gòu)控 制 程 序采 購(gòu) 分 析供 應(yīng) 商 選 擇合 同 審 批供 應(yīng) 商 的 評(píng) 估采 購(gòu) 管 理 制 度軟 件 的 構(gòu) 成軟 件 的 特 點(diǎn)軟 件 的 功 能管 理 目 標(biāo)管 理 軟 件財(cái) 務(wù) 系 統(tǒng)財(cái)務(wù)管理流程圖第一部分 預(yù)算制訂一、明確物業(yè)管理模式包干制：是指預(yù)收業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均

3、由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第一部分 預(yù)算制訂根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算項(xiàng)目物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算項(xiàng)目1、一般日常運(yùn)行費(fèi)用2、公共事業(yè)費(fèi)用3、大廈保險(xiǎn)4、應(yīng)急及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用5、員工成本6、辦公行政

4、費(fèi)用7、財(cái)務(wù)費(fèi)用8、折舊及攤銷9、管理者酬金或管理企業(yè)合理利潤(rùn)10、應(yīng)交稅金管理預(yù)算管理預(yù)算 一般日常運(yùn)行費(fèi)用一般日常運(yùn)行費(fèi)用1、電梯系統(tǒng)2、空調(diào)系統(tǒng)3、機(jī)電系統(tǒng)4、弱電系統(tǒng)5、樓宇自控系統(tǒng)6、保安系統(tǒng)7、消防系統(tǒng)8、通訊系統(tǒng)9、后備發(fā)電機(jī)10、給排水系統(tǒng)11、土建維護(hù)12、保潔服務(wù)13、綠植及節(jié)日裝飾14、俱樂部/會(huì)所15、社區(qū)活動(dòng)16、鍋爐系統(tǒng)17、保安服務(wù)18、衛(wèi)星電視系統(tǒng)19、設(shè)備工具管理預(yù)算管理預(yù)算公共事業(yè)費(fèi)用公共事業(yè)費(fèi)用1、水費(fèi)水費(fèi)水費(fèi)主要是指公共區(qū)域水費(fèi)，公共區(qū)域包括：衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間、公共綠地、公共區(qū)域保潔等用水費(fèi)用。2、電費(fèi)、電費(fèi)電費(fèi)是指每月的公共區(qū)域電費(fèi)，公共區(qū)域包括：工

5、程機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、保安設(shè)備運(yùn)行、公共區(qū)域照明等。3、熱力費(fèi)、熱力費(fèi)熱力費(fèi)用包含熱水供應(yīng)和供暖兩個(gè)方面。主要取決于項(xiàng)目熱力交換站的設(shè)備消耗熱蒸汽消耗量，但是值得強(qiáng)調(diào)的是此項(xiàng)費(fèi)用只限于公共區(qū)域的熱蒸汽費(fèi)用消耗。管理預(yù)算管理預(yù)算大廈保險(xiǎn)大廈保險(xiǎn)1、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)2、公眾責(zé)任險(xiǎn)3、恐怖責(zé)任險(xiǎn)4、員工忠誠(chéng)險(xiǎn)管理預(yù)算管理預(yù)算應(yīng)急及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用應(yīng)急及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用1、突發(fā)事件突發(fā)事件突發(fā)事件主要是針對(duì)類似于SARS突發(fā)的緊急公共衛(wèi)生疾病疫情；和其他不可預(yù)測(cè)影響人類安全的疾病或者疫情等。2、恐怖事件、恐怖事件極端破壞分子對(duì)社會(huì)、民族、國(guó)家等管理體制或者社會(huì)分配的存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，因而引起對(duì)社會(huì)的仇恨，而采取極端的破壞行

6、為而造成的保險(xiǎn)范圍外或者免賠額部分的損失。管理預(yù)算管理預(yù)算員工成本員工成本1、員工工資2、員工福利及社會(huì)保險(xiǎn)3、商業(yè)補(bǔ)充保險(xiǎn)4、社會(huì)攤派費(fèi)用5、員工培訓(xùn)費(fèi)用管理預(yù)算管理預(yù)算辦公行政費(fèi)用辦公行政費(fèi)用1、一般行政費(fèi)用主要包括印刷費(fèi)、辦公文具、交通費(fèi)、辦公電話費(fèi)、移動(dòng)話費(fèi)、辦公及通訊設(shè)備維護(hù)費(fèi)、郵寄、彩擴(kuò)/復(fù)印、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、專業(yè)書刊、報(bào)紙雜志、鮮花禮品、飲用水、易耗品、壞賬損失等。2、審計(jì)費(fèi)用是指每年年底需要對(duì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的合法性、公允性進(jìn)行審計(jì)，以及其他專項(xiàng)審計(jì)等。3、法律咨詢主要是針對(duì)在企業(yè)管理過程中，涉及采取法律措施的行為進(jìn)行的專業(yè)咨詢，包括：合同咨詢、訴訟咨詢等。管理預(yù)算管理預(yù)算其他其

7、他 財(cái)務(wù)費(fèi)用 折舊及攤銷 管理者酬金或管理企業(yè)合理利潤(rùn) 應(yīng)交稅金 經(jīng)業(yè)主同意其他費(fèi)用第二部分第二部分 成本控制成本控制1、采購(gòu)管理2、合同管理3、存貨管理4、財(cái)務(wù)內(nèi)控程序成本控制成本控制采購(gòu)管理采購(gòu)管理1、專業(yè)服務(wù)性項(xiàng)目2、安全系統(tǒng)3、政府壟斷性項(xiàng)目4、一般性項(xiàng)目和辦公用品5、設(shè)備維護(hù)和工程采購(gòu)成本控制成本控制合同管理合同管理1、收入合同管理2、成本費(fèi)用合同管理成本控制成本控制存貨管理存貨管理1、材料采購(gòu)需要履行的手續(xù)2、材料出入庫(kù)的管理3、庫(kù)房定期盤點(diǎn)制度成本控制成本控制財(cái)務(wù)內(nèi)控程序財(cái)務(wù)內(nèi)控程序銀行管理銀行管理 1、銀行賬戶管理 2、支票簽署 3、支票的背書 4、支票付款申請(qǐng)程序 5、現(xiàn)金報(bào)

8、銷程序發(fā)票管理合同管理賬單管理統(tǒng)一工作安排yes noyes no yes yes yes yesnononoyesyes noyes noyes noyes no yes yes yesyes nono yes yesyesnoyes yes noyes no yesyesnoyesno yes yesyes yesyes銀行開戶付款人會(huì)計(jì)記賬總公司管理部部門負(fù)責(zé)人財(cái)務(wù)主管審核賬單會(huì)計(jì)工作安排申請(qǐng)報(bào)銷總公司財(cái)務(wù)經(jīng)理審查確認(rèn)合作銀行項(xiàng)目使用記錄管理部負(fù)責(zé)人簽字蓋章制作憑證CPM管理部副董事審查批準(zhǔn)CPM簽字確認(rèn)總公司出納總公司出納進(jìn)行項(xiàng)目領(lǐng)用登記財(cái)務(wù)經(jīng)理審閱國(guó)/地稅務(wù)局總公司管理部負(fù)責(zé)人助理會(huì)

9、計(jì)制作賬單出納工作安排總公司出納總物業(yè)經(jīng)理審核確認(rèn)財(cái)務(wù)部審核財(cái)務(wù)經(jīng)理養(yǎng)老保險(xiǎn)；醫(yī)療保險(xiǎn)；失業(yè)保險(xiǎn)；住房公積金；工傷保險(xiǎn)個(gè)人意外傷害險(xiǎn)；補(bǔ)充商業(yè)保險(xiǎn)；雇主責(zé)任險(xiǎn)相應(yīng)部門經(jīng)理申請(qǐng)付款財(cái)務(wù)經(jīng)理出納對(duì)票據(jù)的合法性進(jìn)行審查財(cái)務(wù)總監(jiān)相應(yīng)部門經(jīng)理審核工程主管審核會(huì)計(jì)工作量審核付款管理銀行開戶申請(qǐng)項(xiàng)目出納申請(qǐng)合同草稿每月工程讀表出納工作量審核社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)商業(yè)補(bǔ)充保險(xiǎn)新項(xiàng)目委托合同財(cái)務(wù)經(jīng)理財(cái)務(wù)管理控制程序財(cái)務(wù)管理控制程序現(xiàn)金管理福利管理國(guó)家勞動(dòng)保障法律法規(guī)招聘新員工CPM同意錄用人事經(jīng)理現(xiàn)金支付支票付款財(cái)務(wù)出納物業(yè)助理會(huì)計(jì)記賬財(cái)務(wù)報(bào)告賬單管理賬單管理 1、賬單的原始數(shù)據(jù) 2、賬單的制作 3、賬單的簽發(fā) 4、回收

10、率的分析成本控制成本控制財(cái)務(wù)內(nèi)控程序財(cái)務(wù)內(nèi)控程序發(fā)票管理發(fā)票管理 1、發(fā)票的領(lǐng)購(gòu) 2、發(fā)票的簽章 3、發(fā)票的開據(jù) 4、發(fā)票記錄成本控制成本控制財(cái)務(wù)內(nèi)控程序財(cái)務(wù)內(nèi)控程序員工福利管理員工福利管理 1、員工工資的發(fā)放 2、員工餐補(bǔ)的發(fā)放 3、員工保險(xiǎn)的繳納 4、離職員工相關(guān)手續(xù)的辦理成本控制成本控制財(cái)務(wù)內(nèi)控程序財(cái)務(wù)內(nèi)控程序合同管理合同管理 1、要約 2、標(biāo)的 3、合同的書立 4、合同的檔案管理成本控制成本控制財(cái)務(wù)內(nèi)控程序財(cái)務(wù)內(nèi)控程序工作時(shí)間安排工作時(shí)間安排 1、支票申請(qǐng)的安排 2、支票送存背書 3、財(cái)務(wù)原始憑證的送交 4、統(tǒng)一的報(bào)表制作成本控制成本控制財(cái)務(wù)內(nèi)控程序財(cái)務(wù)內(nèi)控程序第三部分第三部分 成本核

11、算成本核算1、成本核算制度成本費(fèi)用，是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算。所有的成本費(fèi)用核算需要嚴(yán)格按照預(yù)算中每個(gè)細(xì)節(jié)的項(xiàng)目范圍進(jìn)行核算。2、財(cái)務(wù)管理制度第三部分第三部分 成本核算成本核算財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)基本原則財(cái)務(wù)公開制度會(huì)計(jì)檔案管理財(cái)務(wù)人員職責(zé)預(yù)算項(xiàng)目核算原則存貨管理資產(chǎn)管理現(xiàn)金管理應(yīng)收賬款管理公共能源管理停車場(chǎng)財(cái)務(wù)管理制度俱樂部財(cái)務(wù)管理制度第三部分第三部分 成本核算成本核算出納工作流程出納工作流程A. 現(xiàn)金報(bào)銷收集審核原始憑證及簽字授權(quán)簽字確認(rèn)原始資料符合財(cái)務(wù)規(guī)定CPM簽字確認(rèn)總公司財(cái)務(wù)經(jīng)理審核簽字總公司高級(jí)經(jīng)理簽字確認(rèn)出納支付報(bào)銷款項(xiàng) CPM總公司管理部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)B. 支票付款

12、申請(qǐng)單審核原始憑證及附件CPM簽字確認(rèn)總公司財(cái)務(wù)經(jīng)理審核簽字總公司高級(jí)經(jīng)理簽字確認(rèn)總公司管理部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)支票付款C. 零用現(xiàn)金申請(qǐng)現(xiàn)金付款憑證匯總總公司財(cái)務(wù)經(jīng)理審核簽字總公司高級(jí)經(jīng)理簽字確認(rèn)總公司管理部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)取備用金D. 賬單發(fā)送各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)/維修服務(wù)費(fèi)現(xiàn)金/ 支票/ 信用卡/ 匯款單開據(jù)發(fā)票統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)清單傳遞原始收款憑證會(huì)計(jì)記賬E. 庫(kù)存材料采購(gòu)大廈CPM批準(zhǔn)材料訂購(gòu)（固定供應(yīng)商）審核材料出入庫(kù)單月底抽查盤點(diǎn)庫(kù)存材料F.制作每周現(xiàn)金流量表每周五之前發(fā)送給總公司第三部分第三部分 成本核算成本核算會(huì)計(jì)工作流程會(huì)計(jì)工作流程現(xiàn)金報(bào)銷支票付款現(xiàn)金收取支票收取信用卡收取電匯收取客戶付

13、款清單各種費(fèi)用稅務(wù)局客戶欠費(fèi)清單管理費(fèi)水電費(fèi)供暖費(fèi)維修費(fèi)小業(yè)主發(fā)展商公司管理層資產(chǎn)負(fù)債表財(cái)務(wù)報(bào)告回收率分析預(yù)算分析預(yù)算差異固定資產(chǎn)管理?yè)p益表付款憑證收款憑證轉(zhuǎn)賬憑證試算平衡表現(xiàn)金流量表第四部分第四部分 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析一、預(yù)算分析一、預(yù)算分析1、當(dāng)月預(yù)算分析 預(yù)算金額 實(shí)際金額 預(yù)算差異2、年度預(yù)算分析 費(fèi)用比率分析第四部分第四部分 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用比比例例統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)物物業(yè)業(yè)類類型型比比例例項(xiàng)項(xiàng)目目下限上限下限上限下限上限下限上限營(yíng)業(yè)稅金占總費(fèi)用的比例4.5%6.0%5.0%6.0%4.5%5.5%4.0%5.0%正常管理費(fèi)和維修等特約服務(wù)稅金員工成本占總費(fèi)用的比例22.

14、0%32.0%18.0%22.0%28.0%38.0%25.0%35.0%包括各種員工保險(xiǎn)和福利，教育、培訓(xùn)等日常維護(hù)費(fèi)用占總費(fèi)用的比例20.0%30.0%10.0%15.0%15.0%25.0%12.0%22.0%包括對(duì)外分包發(fā)生的費(fèi)用公共事業(yè)費(fèi)用占總費(fèi)用的比例15.0%20.0%48.0%58.0%25.0%30.0%30.0%35.0%不考慮公共事業(yè)費(fèi)用的價(jià)格調(diào)整情況行政費(fèi)用占總費(fèi)用的比例4.0%6.0%1.2%2.0%3.2%4.5%5.0%6.0%移動(dòng)話費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、電話費(fèi)、文具等費(fèi)用大廈保險(xiǎn)費(fèi)占總費(fèi)用的比例1.5%2.0%0.5%1.5%0.5%1.0%0.5%1.0%財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)

15、、公眾責(zé)任險(xiǎn)、車輛保險(xiǎn)、員工忠誠(chéng)險(xiǎn)、現(xiàn)金保險(xiǎn)管理者酬金占總費(fèi)用的比例6.5%9.0%7.0%9.0%6.5%9.0%7.0%9.0%根據(jù)委托協(xié)議中的約定執(zhí)行其他費(fèi)用占總費(fèi)用的比例10.0%15.0%0.5%1.0%1.0%3.5%1.0%2.0%審計(jì)費(fèi)、法律顧問、財(cái)務(wù)費(fèi)用、資產(chǎn)折舊等1、以上比例統(tǒng)計(jì)來自于北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司全面管理的項(xiàng)目實(shí)際數(shù)據(jù)；2、上述運(yùn)營(yíng)比例適用于北京地區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于非北京市的物業(yè)項(xiàng)目，僅供參考；3、上述運(yùn)營(yíng)比例適用于正常運(yùn)營(yíng)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)交接期間的物業(yè)項(xiàng)目不適用；4、服務(wù)式公寓為中央空調(diào)系統(tǒng)，含供暖費(fèi)和制冷費(fèi)；普通公寓為獨(dú)立式空調(diào)器，供暖費(fèi)單獨(dú)收?。粚憣?/p>

16、字字樓樓商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓總總比比例例83.5%90.2%83.7%120.0%114.5%下限為物業(yè)管理中最佳運(yùn)營(yíng)模式，上限為運(yùn)營(yíng)中的最高底線，如果超出上限表明運(yùn)營(yíng)中可能存在一系列不合理情況；116.5%普普通通公公寓寓84.5%115.0%備備注注第四部分第四部分 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析二、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析二、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算公式如下： 流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/總資產(chǎn) 存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本/平均存貨 資本金利潤(rùn)率=利潤(rùn)額/資本金總額 銷售利稅率=利稅總額/銷售額 凈資產(chǎn)報(bào)酬率=利稅額/平均股東權(quán)益企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，

17、采用上述指標(biāo)以外的一些比率進(jìn)行分析。第四部分第四部分 財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)狀況分析 企業(yè)總結(jié)、考核和評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括償債能力指標(biāo)，運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)。償債能力指標(biāo)償債能力指標(biāo) 主要有流動(dòng)比率和速度比率，用于評(píng)價(jià)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)能力和償還短期債務(wù)能力；資產(chǎn)負(fù)債率，反映企業(yè)舉債經(jīng)營(yíng)狀況。運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo) 主要有存貨周轉(zhuǎn)率，反映企業(yè)使用經(jīng)濟(jì)資源或資本的效率及有效性。盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo) 主要有資本利潤(rùn)率、銷售利稅率、凈值報(bào)酬率等，反映企業(yè)的盈利能力和投資效益。第五部分第五部分 完善管理、修訂預(yù)算完善管理、修訂預(yù)算 財(cái)務(wù)結(jié)果反饋至決策層財(cái)務(wù)結(jié)果反饋至決策層 經(jīng)過

18、上述的財(cái)務(wù)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況的分析，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該將由企業(yè)有關(guān)的財(cái)務(wù)狀況及時(shí)反映給企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)決策層，同時(shí)，給出財(cái)務(wù)人員的專業(yè)意見。例如：改進(jìn)成本控制的方法、監(jiān)督每項(xiàng)費(fèi)用支出的合理性等。第五部分第五部分 完善管理、修訂預(yù)算完善管理、修訂預(yù)算 改進(jìn)管理改進(jìn)管理 改進(jìn)管理是指企業(yè)管理決策層采納各方面意見，對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)作進(jìn)行更有效的利用、對(duì)成本費(fèi)用的控制更加合理，從而使企業(yè)更有效的運(yùn)營(yíng)。第五部分第五部分 完善管理、修訂預(yù)算完善管理、修訂預(yù)算 修訂運(yùn)營(yíng)預(yù)算修訂運(yùn)營(yíng)預(yù)算 在改進(jìn)企業(yè)的管理和對(duì)企業(yè)的以往運(yùn)營(yíng)情況的分析以后，要對(duì)企業(yè)新一年度的經(jīng)營(yíng)預(yù)算進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，包括新一年度各項(xiàng)費(fèi)用支出的計(jì)劃，特別是

19、各項(xiàng)工程類支出、人員工資標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、保險(xiǎn)和公共事業(yè)費(fèi)用支出等。采購(gòu)管理系統(tǒng)采購(gòu)管理系統(tǒng) 仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行 中國(guó)，北京中國(guó)，北京二零零五年三月二零零五年三月管理架構(gòu)圖管理架構(gòu)圖財(cái)務(wù)制度核算管理財(cái)務(wù)報(bào)告年度審計(jì)財(cái)務(wù)管理采購(gòu)程序供應(yīng)商信息項(xiàng)目采購(gòu)支持評(píng)估供應(yīng)商服務(wù)采購(gòu)管理合同控制程序標(biāo)準(zhǔn)合同版本合同執(zhí)行情況合同管理采購(gòu)管理委員會(huì) 采購(gòu)基本控制流程采購(gòu)基本控制流程第一章 采購(gòu)管理概述一、狹義的采購(gòu)一、狹義的采購(gòu)材料采購(gòu)二、廣義的采購(gòu)二、廣義的采購(gòu)材料采購(gòu)服務(wù)采購(gòu)資產(chǎn)采購(gòu)專業(yè)服務(wù)第二章 項(xiàng)目實(shí)際情況分析一、項(xiàng)目硬環(huán)境分析一、項(xiàng)目硬環(huán)境分析 1、整體外觀 2、系統(tǒng)設(shè)備二、項(xiàng)目軟環(huán)境分析二、項(xiàng)目軟環(huán)境分析

20、1、人力資源 2、專業(yè)服務(wù) 3、個(gè)性化服務(wù)第三章 確定采購(gòu)類型分包服務(wù)分包服務(wù)1、保潔服務(wù)2、保安服務(wù)3、成品保護(hù)4、電梯操作服務(wù)5、工服制作6、停車場(chǎng)管理服7、工服洗滌服務(wù)8、垃圾清運(yùn)9、化糞池清掏10、綠化服務(wù)11、花卉租擺12、其他采購(gòu)類型整體可以分為5個(gè)部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用第三章 確定采購(gòu)類型設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1、電梯維保2、配電室維護(hù)3、中控系統(tǒng)4、保安系統(tǒng)5、通訊系統(tǒng)6、消防系統(tǒng)7、給排水系統(tǒng)8、空調(diào)系統(tǒng)9、衛(wèi)星電視系統(tǒng)10、避雷裝置檢測(cè)11、供水、熱外網(wǎng)維護(hù)12、高壓電纜維護(hù)13、其他采購(gòu)類型整體可以分為5個(gè)部分，即分包

21、服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用第三章 確定采購(gòu)類型行政行政/辦公用品辦公用品1、印刷品2、辦公文具3、辦公設(shè)備維保4、飲用水5、專業(yè)書刊6、報(bào)紙雜志7、其他采購(gòu)類型整體可以分為5個(gè)部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用第三章 確定采購(gòu)類型工程維修材料工程維修材料1、空調(diào)材料2、消防材料3、強(qiáng)電材料4、弱電材料5、給排水材料6、土建材料7、通訊材料8、電梯材料9、其他購(gòu)類型整體可以分為5個(gè)部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用 第三章 確定采購(gòu)類型外部專業(yè)服務(wù)外部專業(yè)服務(wù)1、外部審計(jì)2、法律顧

22、問3、其他采購(gòu)類型整體可以分為5個(gè)部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用第四章 供應(yīng)商的選擇一、新供應(yīng)商二、固定供應(yīng)商三、比價(jià)原則及標(biāo)準(zhǔn)四、招投標(biāo)方案五、新增供應(yīng)商控制流程第四章 供應(yīng)商的選擇選擇新供應(yīng)商的控制力度選擇新供應(yīng)商的控制力度1、專業(yè)服務(wù)性2、安全系統(tǒng)3、政府壟斷性項(xiàng)目4、一般性項(xiàng)目/辦公用品5、設(shè)備維護(hù)和工程采購(gòu)A、專業(yè)勝任能力B、業(yè)績(jī)材料C、營(yíng)業(yè)執(zhí)照D、稅務(wù)登記證E、特種行業(yè)從業(yè)證書/批準(zhǔn)證書F、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)G、服務(wù)質(zhì)量管理第四章 供應(yīng)商的選擇固定供應(yīng)商固定供應(yīng)商對(duì)于固定的供應(yīng)商，需要對(duì)其進(jìn)行定期和不定期的審查和評(píng)估?？偨Y(jié)其服務(wù)期間的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量和

23、水平。使其改進(jìn)服務(wù)和提高水平。無論新供應(yīng)服務(wù)商還是固定供應(yīng)服務(wù)商，最后確認(rèn)是否成為我司長(zhǎng)期的合作伙伴，需要征求總公司相關(guān)負(fù)責(zé)人的意見。 第四章 供應(yīng)商的選擇選擇供應(yīng)商的比價(jià)原則及標(biāo)準(zhǔn)選擇供應(yīng)商的比價(jià)原則及標(biāo)準(zhǔn)(1) RMB1,00以下的可以直接購(gòu)買。(2) RMB 1,00-RMB 10,00的需一家報(bào)價(jià)單。(3)RMB 1,000-RMB 10,000的至少需要三家報(bào)價(jià)，已 經(jīng)簽訂了供應(yīng)服務(wù)合同的不需要每月都進(jìn)行比較，只需在續(xù)簽新合同時(shí)進(jìn)行比較(4)RMB10,000-RMB100,000的采購(gòu)至少需要四家報(bào)價(jià)。(5)RMB100,000以上的采購(gòu)至少需要五家的報(bào)價(jià)。第四章 供應(yīng)商的選擇招投

24、標(biāo)方案招投標(biāo)方案一、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)方案一、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)方案1、項(xiàng)目介紹2、招標(biāo)介紹3、應(yīng)標(biāo)公司要求4、技術(shù)方案5、經(jīng)濟(jì)標(biāo)6、標(biāo)書的密封及傳遞7、無效標(biāo)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)8、開標(biāo)方式及時(shí)間9、收標(biāo)時(shí)間及聯(lián)系人二、開標(biāo)方案及評(píng)二、開標(biāo)方案及評(píng) 標(biāo)分析標(biāo)分析1、公開開標(biāo)2、內(nèi)部開標(biāo)3、開標(biāo)分析報(bào)告三、開標(biāo)基本程序三、開標(biāo)基本程序1、開標(biāo)小組成員簽到2、投標(biāo)單位簽到3、資質(zhì)審查4、經(jīng)濟(jì)標(biāo)公示5、技術(shù)標(biāo)審查6、綜合分析7、確認(rèn)中標(biāo)單位8、中標(biāo)通知書第四章 供應(yīng)商的選擇增加新供應(yīng)商控制流程增加新供應(yīng)商控制流程N(yùn)oyesNo增加新供應(yīng)商申請(qǐng)CPM&Dept. Mgr供應(yīng)服務(wù)商選擇控制供應(yīng)服務(wù)商資質(zhì)審查添加到采購(gòu)系統(tǒng)第五章 簽訂服務(wù)合同一、一次性采購(gòu)/服務(wù)合同二、臨時(shí)性采購(gòu)/服務(wù)合同三、長(zhǎng)期采購(gòu)/服務(wù)合同四、合同審批流程第五章 簽訂服務(wù)合同合同審批流程圖合同審批流程圖 NoyesNoNo草擬合同Vendor初步審核合同CPM復(fù)審合同簽署合同加蓋合同專用章第六章 定期評(píng)估服務(wù)供應(yīng)商一、滿意度評(píng)估一、滿意度評(píng)估二、軟性服務(wù)水平評(píng)估二、軟性服務(wù)水平評(píng)估三、量化指標(biāo)三、量化指標(biāo)四、分類評(píng)估四、分類評(píng)估1、設(shè)備維護(hù)情況評(píng)估分析、設(shè)備維護(hù)情況評(píng)估分析2、材料采購(gòu)評(píng)估分析、