新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)(房屋登記)

1、新型農(nóng)村社區(qū)房屋新型農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證有關(guān)問題登記發(fā)證有關(guān)問題概概 述述 當(dāng)前市委市政府正在大力推進新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)工作。新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的落腳點最終是要落到房屋上。這種房屋與城鎮(zhèn)的房屋從性質(zhì)上有什么區(qū)別？屬不屬于國家明令禁止的“小產(chǎn)權(quán)房”？這種房屋能不能頒發(fā)房產(chǎn)證？ 針對新農(nóng)村社區(qū)房屋，我從以下五個方面向在坐的各位作一個簡要的匯報。 一、新農(nóng)村社區(qū)房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別一、新農(nóng)村社區(qū)房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別 二、新農(nóng)村社區(qū)房屋與二、新農(nóng)村社區(qū)房屋與“小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)的區(qū)別別 三、新農(nóng)村社區(qū)房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù)三、新農(nóng)村社區(qū)房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù) 四、對房屋登記發(fā)證的意義四、對房屋登記發(fā)證的意義 五

2、、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序五、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序一、新農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別一、新農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別 我們現(xiàn)在講的新型農(nóng)村社區(qū)房屋，它與普通的農(nóng)村房屋不一樣，農(nóng)村村民的住房是自建的，村集體把宅基地分給村民以后，建多大面積，建什么樣的結(jié)構(gòu)，完全由村民自己決定。新農(nóng)村社區(qū)房屋是經(jīng)過“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的規(guī)模化小區(qū)。從表面上看它與城鎮(zhèn)小區(qū)的房屋沒有區(qū)別，唯一不同的是土地性質(zhì)不同，城鎮(zhèn)小區(qū)使用的是國有土地，新農(nóng)村社區(qū)使用的是集體土地。國有土地上的房屋交易不受限制，集體土地上的房屋交易只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間進行交易。集體土地上房屋交易規(guī)定集體土地上房屋交易規(guī)

3、定 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號）規(guī)定：禁止禁止農(nóng)村房屋向城市居民流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的住宅不得不得向城市居民出售，也不得不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建設(shè)住宅，有關(guān)部門不得不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 這個文件下發(fā)后，對以前已經(jīng)發(fā)生過的農(nóng)村房屋買賣行為產(chǎn)生了比較大的影響。北京畫家村房屋買賣合同糾份案北京畫家村房屋買賣合同糾份案 北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)，因大量畫家聚集居住，被稱為“畫家村”。從1993年有畫家陸續(xù)入住宋莊，幾年內(nèi)宋莊已經(jīng)聚集了海內(nèi)外近2000名藝術(shù)家。這些畫家大多購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的房屋居住。近年來因房價上漲原因，出現(xiàn)了賣方反悔引起房屋買賣糾

4、紛，其中較典型的是馬海濤訴李玉蘭的房屋買賣合同無效案。 2002年7月，李玉蘭從通州宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民馬海濤處，花4.5萬元購得房屋及院落。2006年2月，馬海濤起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。 通州法院一審以李玉蘭是城鎮(zhèn)居民，不得購賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，判決李玉蘭于判決生效之日起90日內(nèi)將所購房屋及院落騰退給馬海濤。李玉蘭不服，上訴到北京第二中級人民法院。北京二中院維持了原判。 法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，馬海濤與李玉蘭所簽之房屋買賣協(xié)議的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非辛店村村民，無權(quán)獲得辛店村宅基地使用權(quán)，因此認(rèn)定合同無效。 法院

5、判決是否正確？法院判決是否正確？ 案子判決后，在全國引起熱議。有人認(rèn)為法院不能判買賣合同無效。理由有兩個：一是合同于2002年已簽訂，國發(fā)200428號文件2004年才下發(fā)，法不溯及既往；二是合同法司法解釋規(guī)定，認(rèn)定合同無效的前提是，合同違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。僅違反地方法規(guī)或行政規(guī)章的，不能認(rèn)定合同無效。國發(fā)200428號文不是行政法規(guī)。 這個合同有沒有違反法律的禁止性規(guī)定呢？違反法律禁止性規(guī)定的合同無效違反法律禁止性規(guī)定的合同無效 中華人民共和國土地管理法第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、

6、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 房屋離不開土地，房屋的轉(zhuǎn)讓必然包括房屋所占用的地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地雖然分配給村民使用，但并沒有改變其集體所有的性質(zhì)，土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以，馬海濤與李玉蘭的房屋買賣協(xié)議違反了土地管理法第六十三條的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。 這個案例判決以后，向人們發(fā)出了一個信息：集體土地上的房屋不能向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。 二、新農(nóng)村房屋與二、新農(nóng)村房屋與“小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別的區(qū)別 國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知（國辦發(fā)200771號）規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，

7、城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄靶‘a(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房”的概念的概念 “小產(chǎn)權(quán)房”是指沒有經(jīng)過有關(guān)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、非法占用集體土地開發(fā)建設(shè)并按商品房公開向社會銷售的住房，屬于國家禁止的違法建筑。這種房屋不能登記發(fā)證。新型農(nóng)村社區(qū)房屋是經(jīng)過有關(guān)部門審批的合法建筑，與“小產(chǎn)權(quán)房”有著本質(zhì)的區(qū)別 。三、新農(nóng)村房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù)三、新農(nóng)村房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù) 2007年10月1日，物權(quán)法頒布實施，為農(nóng)村

8、房屋登記發(fā)證提供了法律依據(jù)。物權(quán)法第10條規(guī)定：“國家建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?008年7月1日，國家建設(shè)部頒布實施了房屋登記辦法，對農(nóng)村集體土地上的房屋登記發(fā)證，作出了原則性規(guī)定。新型農(nóng)村社區(qū)房屋，是經(jīng)過建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的合法建筑，可以登記發(fā)證。四、對房屋登記發(fā)證有何意義？四、對房屋登記發(fā)證有何意義？ 農(nóng)村住房是農(nóng)民財富積聚的主要載體和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的重要資產(chǎn)。但過去因為農(nóng)村房屋登記缺乏法律依據(jù)，沒有系統(tǒng)規(guī)范地進行登記發(fā)證，從而引發(fā)了不少的糾紛和社會問題。 關(guān)于為什么要對房屋進行登記發(fā)證問題，重點從法律規(guī)定方面解釋房屋登記的重要性

9、。1、房屋經(jīng)登記發(fā)證后其權(quán)益才能受房屋經(jīng)登記發(fā)證后其權(quán)益才能受 到法律保護到法律保護 2007年10月1日，物權(quán)法實施。物權(quán)法是調(diào)整物的歸屬和利用的民事法律關(guān)系的一部法律。即調(diào)整的是財產(chǎn)關(guān)系。 物權(quán)法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。 物權(quán)法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有的直接支配和排他的權(quán)利。物權(quán)的四個原則物權(quán)的四個原則 物權(quán)法定原則； 物權(quán)公示原則； 一物一權(quán)原則； 遵守法律原則。物權(quán)法定原則物權(quán)法定原則 物權(quán)法第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！蔽餀?quán)包括：所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中所有權(quán)包括：國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)；用益物權(quán)包括：土地承

10、包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)；擔(dān)保物權(quán)包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。 房屋所有權(quán)屬于不動產(chǎn)物權(quán)。物權(quán)公示原則物權(quán)公示原則 物權(quán)法第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付交付。”第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。” 房屋所有權(quán)屬于不動產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)登記發(fā)證才能發(fā)生效力。一物一權(quán)原則一物一權(quán)原則 同一物上，不允許有性質(zhì)不相容的兩個物權(quán)同時并存。 如甲就同一物享有完全的所有權(quán)，則乙不能再對該物享有所有權(quán)。遵守法律原則遵守法律原則 物

11、權(quán)法第7條規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，遵守社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”開發(fā)商一房兩賣案開發(fā)商一房兩賣案 某開發(fā)商將一房屋分別賣給甲乙兩人，并分別與之簽定了房屋買賣合同，甲占有房屋，但是沒有申請房屋登記；乙簽訂合同后立即到登記機關(guān)申請了房屋登記，并領(lǐng)取了房產(chǎn)證。我們不討論開發(fā)商一房兩賣的違法行為，只討論甲乙兩人誰能取得此房屋。由于乙沒有實際占有房屋，遂將開發(fā)商和甲一同起訴至法院，經(jīng)庭審以后，法院根據(jù)物權(quán)法及房屋登記辦法的相關(guān)規(guī)定，支持乙的訴訟請求，判決房屋歸乙所有。甲不能取得此房屋所有權(quán)，只能與賣方就合同關(guān)系進行債權(quán)追訴，即要求開發(fā)商退還房款，賠償損失。 從這個案例看

12、，甲違反了“物權(quán)公示原則”，沒有申請房屋登記，不發(fā)生物權(quán)效力，因此不能取得房屋所有權(quán)。 開發(fā)商違反了“一物一權(quán)原則”和“遵守法律原則”，企圖在一個物上設(shè)定兩個互不相容的所有權(quán)，違法進行一房兩賣，嚴(yán)重?fù)p害了甲的權(quán)益。物權(quán)與債權(quán)效力對比物權(quán)與債權(quán)效力對比 債權(quán)的概念：債權(quán)的概念：民法通則第84條規(guī)定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負(fù)有義務(wù)的人是債務(wù)人?！?物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)： 物權(quán)是對世權(quán)，債權(quán)是對人權(quán)； 物權(quán)是絕對權(quán)，債權(quán)是相對權(quán)； 物權(quán)是支配權(quán)，債權(quán)是請求權(quán)； 物權(quán)的義務(wù)人是全世界所有的人，債權(quán)的義務(wù)人只能是債務(wù)人。 物權(quán)的行

13、施不需要義務(wù)人來配合，債權(quán)行施必需有債務(wù)人配合。 物權(quán)的行施無需征得別人的同意，債權(quán)行施需請求債務(wù)人給付。 在古代冷兵器時代，歐洲有一個國家遭到鄰國軍隊入侵，國王命令一位將軍帶兵前去抗擊。將軍授命以后，帶領(lǐng)軍隊到了事發(fā)地點。經(jīng)過三天三夜的浴血奮戰(zhàn)，終于打敗了侵略者。將軍帶兵返回的時候，天下起了大雨，戰(zhàn)士們已經(jīng)是饑寒交加、疲憊不堪，加上道路泥濘，行進非常困難。這時將軍一位部下報告說，前面不遠(yuǎn)有一處農(nóng)舍，主人不在家，讓將進去休息一下。將軍說不能進去。部下不理解：我們把侵略者都趕出了國境，差一點丟了性命，進農(nóng)舍休息一下有何不可？將軍告訴部下說：我們把侵略者趕出國境，有國王授權(quán)，是在行施公權(quán)力。農(nóng)舍是

14、私權(quán)利，未經(jīng)主人同意不能擅自進入。 這個故事說明將軍軍紀(jì)嚴(yán)明，秋毫不犯。同時還包含一個道理：私有權(quán)利任何人都不能侵犯。這就是物權(quán)的對世權(quán)。 2、房屋登記發(fā)證以后才能發(fā)揮其經(jīng)房屋登記發(fā)證以后才能發(fā)揮其經(jīng) 濟效益濟效益 房地產(chǎn)法規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。房屋進行交易的前提條件是領(lǐng)取房產(chǎn)證，只有辦理了房產(chǎn)證，才能進行買賣、贈與、抵押貸款等參與相應(yīng)的經(jīng)濟活動，其交易行為才能受到法律保護。五、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序五、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序 新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)可以使用集體土地，也可以使用國有土地。使用國有土地建設(shè)的新農(nóng)村社區(qū)房屋，登記發(fā)證程序與城市房屋一樣。在這里重點介紹一下集體土

15、地上的新農(nóng)村社區(qū)房屋發(fā)證程序。初始登記（辦大證）初始登記（辦大證）轉(zhuǎn)移登記（辦分戶證）轉(zhuǎn)移登記（辦分戶證） 轉(zhuǎn)移登記（上市交易）轉(zhuǎn)移登記（上市交易） 按照房屋登記辦法規(guī)定，新型農(nóng)村社區(qū)房屋建成后應(yīng)當(dāng)先辦理初始登記（辦大證），然后辦理轉(zhuǎn)移登記（分戶證）。領(lǐng)取分戶證后，可以進行房屋交易。這里所稱房屋交易，是指新農(nóng)村社區(qū)房屋權(quán)利人通過合法方式將其房屋轉(zhuǎn)移給他人的行為。包括買賣、贈與、互換、入股、以房抵債等。1、房屋登記程序、房屋登記程序 （1）申請；）申請； （2）受理；）受理； （3）審核；）審核； （4）記載于登記簿；）記載于登記簿； （5）發(fā)證。）發(fā)證。關(guān)于登記申請關(guān)于登記申請 房屋登記辦法明

16、確了房屋登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人申請啟動。何時申請房屋登記完全取決于當(dāng)事人的意愿。房屋登記辦法還規(guī)定房屋登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。充分體現(xiàn)了申請自愿的原則。 關(guān)于不動產(chǎn)登記簿關(guān)于不動產(chǎn)登記簿 物權(quán)法第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和 內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。” 物權(quán)法第14條規(guī)定： “不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。” 物權(quán)法第17條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯

17、誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！?、初始登記提交材料、初始登記提交材料 （1）登記申請書；）登記申請書； （2）申請人身份證明；）申請人身份證明； （3）集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；）集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明； （4）建筑規(guī)劃（或城鄉(xiāng)規(guī)劃）證明；）建筑規(guī)劃（或城鄉(xiāng)規(guī)劃）證明； （5）竣工驗收證明；）竣工驗收證明； （6）房屋測繪報告；）房屋測繪報告； （7）其他必要材料。）其他必要材料。 依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房等房屋只登記不發(fā)證，由集體組織申請登記。3、辦理分戶證提交材料、辦理分戶證提交材料 （1）轉(zhuǎn)移登記申請書；）轉(zhuǎn)移登記申請書； （2）申請人身份證明；）申請人身份證明； （3）房屋所有權(quán)證（大證）；）房屋所有權(quán)證（大證）； （4）房屋買賣合同；）房屋買賣合同； （5）受讓人屬于本集體組織成員的證明；）受讓人屬于本集體組織成員的證明； （6）其他必要材料。）其他必要材料。4、房屋交易提交材料、房屋交易提交材料 （1）轉(zhuǎn)移登記申請書；）轉(zhuǎn)移登記申請書； （2）申請人身份證明；）申請人身份證明； （3）房屋所有權(quán)證；）房屋所有