新華ZCPG第2章1

1、1 1第二章第二章 資產評估的程序與基本方法資產評估的程序與基本方法 第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的程序資產評估的程序 第二節(jié)第二節(jié) 成本法成本法 第三節(jié)第三節(jié) 市場市場法法 第四節(jié)第四節(jié) 收益法收益法 2 根據各工作步驟的重要性，資產評估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)： 第一，第一，接受資產評估委托，明確相關事項； 第二，第二，簽訂資產評估業(yè)務約定書；第一節(jié)第一節(jié) 資產評估的程序資產評估的程序3 第三，第三，編制資產評估作業(yè)計劃； 第四，第四，資產勘察； 第五，第五，搜集資產評估資料； 第六，第六，評定估算； 第七，第七，編制和提交資產評估報告書； 第八，第八，資產評估工作檔案歸檔。 4 4第二節(jié)第二節(jié)

2、 成本法成本法 一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理 (一)成本法的評估思路成本法的評估思路P22 P22 成本法也稱重置成本法，是指按現時條件下成本法也稱重置成本法，是指按現時條件下重新購置或重新購置或建造建造一個全新狀態(tài)的被評估資產所需的全部成本，減去一個全新狀態(tài)的被評估資產所需的全部成本，減去被評估資產已經發(fā)生的被評估資產已經發(fā)生的實體性損耗、功能性損耗和經濟實體性損耗、功能性損耗和經濟性損耗性損耗后，得到的差額作為被評估資產評估值的一種資后，得到的差額作為被評估資產評估值的一種資產評估方法。產評估方法。注意：損耗不同于會計的折舊注意：損耗不同于會計的折舊 5 5公式：P23被評估資

3、產評估值=重置成本-實體性損耗-功能性損耗-經濟性損耗 被評估資產評估值=重置成本綜合成新率 6 6( (二二) )成本法的理論基礎成本法的理論基礎 生產費用價值論：生產費用價值論： 資產的價值取決于資產的成本。資產的成本越高，相應的資產的價值越大。 7 7( (三三) )運用成本法應注意的問題運用成本法應注意的問題 1 1、應注意歷史資料的真實性、可、應注意歷史資料的真實性、可比性比性8 82 2、形成資產價值的成本耗費是、形成資產價值的成本耗費是必要的必要的成本耗費必須是有效的，平均的，成本耗費必須是有效的，平均的，不能是無效的，個別的。不能是無效的，個別的。9 9 3 3、被評估資產處于

4、繼續(xù)使用狀態(tài)、被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)1010二、成本法各項指標的計算二、成本法各項指標的計算 （一）重置成本的分類及其計量（一）重置成本的分類及其計量P22-23P22-23 重置成本一般可以分為重置成本一般可以分為復原重置成本復原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。 1111 思考：關于復原重置成本和更新思考：關于復原重置成本和更新重置成本的選擇？重置成本的選擇？ 1212 重置成本的計量方法重置成本的計量方法：P23-25 1. 1. 重置核算法重置核算法 2 2功能價值法功能價值法 3 3物價指數法物價指數法 4 4統(tǒng)計分析法統(tǒng)計分析法13131.1.重置核算法重置核算法P24P2

5、4 它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。其重置成本分為直接成本和間接成本其重置成本分為直接成本和間接成本 直接成本直接成本是指直接可以構成資產成本支出的部分。間接成本間接成本是指為建造、購買資產而發(fā)生的管理費。14 （1）、購買型：）、購買型： （2）、自建型）、自建型要考慮建造方要考慮建造方的合理收益的合理收益1515【例例】某企業(yè)某企業(yè)5 5年前購置一臺設備，原購買價為年前購置一臺設備，原購買價為200000200000元，運雜費元，運雜費15001500元，直接安裝費元，直接安裝費12001200元（其元（其中，原材料費中，原材料費

6、700700元，人員工資元，人員工資500500元），據統(tǒng)計分元），據統(tǒng)計分析，這臺設備的間接成本為人工成本的析，這臺設備的間接成本為人工成本的0.850.85倍。評倍。評估時，經市場調查，該設備的現行買價為估時，經市場調查，該設備的現行買價為230000230000元，元，運雜費為運雜費為24002400元，直接安裝費元，直接安裝費18001800元（其中，原材元（其中，原材料費料費10001000元，人員工資元，人員工資800800元），間接成本為直接元），間接成本為直接成本的成本的9%9%。請計算這臺設備的重置成本請計算這臺設備的重置成本。重置成本重置成本= =（23000+2400+1

7、80023000+2400+1800）+ +（23000+2400+180023000+2400+1800）9%9% = 255278 = 255278（元）（元）16162.2.功能價值法功能價值法P25P25 若無法獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產的現行市價，通過調整參照物與被評估資產之間的功能差異來獲得被評估資產的重置成本。 按照資產的成本（價值）與功能之間的函數按照資產的成本（價值）與功能之間的函數關系有兩種表現：關系有兩種表現：生產能力比例法和規(guī)模經濟效益指數法。生產能力比例法和規(guī)模經濟效益指數法。該方法計算的一般是更新重置成本該方法計算的一般是更新重置成本。1717資產的成本與功能成線

8、性關系資產的成本與功能成線性關系 例：某重置全新的一臺機器設備價格5萬元，年產量為5000件?，F知被評估資產年產量為4000件，由此可以確定其重置成本:（元）被評估資產重置成本4000050000500040001818規(guī)模經濟效益指數法規(guī)模經濟效益指數法P25 資產生產能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，他們之間呈指數變化。 我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經驗數據，評估過程中要謹慎使用這種方法。1919 規(guī)模經濟效益指數通常是一個規(guī)模經濟效益指數通常是一個經驗數據，在美國，這個經驗數經驗數據，在美國，這個經驗數據一般在據一般在0.4-10.4-1之間，我國到目前之間，我國到目前為止尚

9、未有統(tǒng)一的經驗數據。為止尚未有統(tǒng)一的經驗數據。 設備估價中這一數據一般在設備估價中這一數據一般在0 06 60 07 7 房地產行業(yè)一般為房地產行業(yè)一般為0.90.920 功能與價格成指數關系功能與價格成指數關系資產評估價值參照物成交價（評估對象生產能力參照物生產能力）x x2121【例】被評估資產生產能力為600000件/年，參照物重置成本為50000元，生產能力為300000件/年，設x取值0.7，則計算如下：被評估資產的重置成本被評估資產的重置成本= 50000= 50000（600000600000300000300000）0.7 0.7 = 81225= 81225（元）（元） 22

10、223 3物價指數法物價指數法P24-25P24-25 根據資產的歷史成本按物價指數進行調整來獲取被評估資產的重置成本。 其中價格指數可以是定基價格指數或環(huán)比價格指數。注意問題注意問題: : 物價指數法計算的是復原重置成本。物價指數法計算的是復原重置成本。2323【例例】某項資產購建于某項資產購建于19981998年，賬面原值為年，賬面原值為1010萬萬元，元，20052005年進行評估，已知年進行評估，已知19981998年和年和20052005年的該年的該類資產類資產定基物價指數定基物價指數分別為分別為100%100%和和160%160%。則計算。則計算如下：如下：被評估資產的重置成本被評

11、估資產的重置成本=100000=100000160%/100%160%/100%160000160000（元）（元）2424 環(huán)比價格指數即比上一年同期的增長環(huán)比價格指數即比上一年同期的增長率。率。 環(huán)比價格變動指數可考慮按以下式求得：x=（1+a1）（1a2）（1a3）（1an）1002525 例：被估資產賬面價值為200000元，2002年建成，2007年進行評估，經調查已知同類資產環(huán)比分別為2003年為11.7，2004年為17，2005年為30.5，2006年為6.9，2007年為4.8%，則被估資產重置成本為？被估資產重置成本被估資產重置成本200000200000（1 111.71

12、1.7）（1 11717）（1 130.530.5）（）（1 16.96.9）（1 14.84.8）100100200000200000191191 382000382000（元）（元） 2626 注意：一項科學技術進步較快的資注意：一項科學技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的重置成產，采用物價指數法估算的重置成本往往會偏高。本往往會偏高。如何解決如何解決? ? 所采用物價指數應是資產的類別或個別物價指數27274.4.統(tǒng)計分析法統(tǒng)計分析法P26P26 統(tǒng)計分析法就是運用統(tǒng)計學中的點面推算原理點面推算原理來估算某類資產重置成本的一種方法。 適用于被評估資產單位價值較適用于被評估資產單位價值

13、較低、數量較多的情況。低、數量較多的情況。2828【例例】在對某企業(yè)進行整體評估時，將其所擁有的在對某企業(yè)進行整體評估時，將其所擁有的機器設備分類為：專用設備、通用設備、運輸設機器設備分類為：專用設備、通用設備、運輸設備、儀器儀表。其中，通用設備的評估過程如下：備、儀器儀表。其中，通用設備的評估過程如下：經抽樣選擇具有代表性的通用設備經抽樣選擇具有代表性的通用設備5 5臺，其歷史臺，其歷史成本之和為成本之和為2020萬元，估算其重置成本和為萬元，估算其重置成本和為3030萬元，萬元，若全部通用設備賬面歷史成本之和為若全部通用設備賬面歷史成本之和為500500萬元。萬元。則計算如下：則計算如下：

14、 通用設備重置成本=50030/20=750（萬元） 2929 （二）有形損耗及其計量（二）有形損耗及其計量P26P26 資產有形損耗又叫實體性貶值，是指資產由于使用及資產有形損耗又叫實體性貶值，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。起的資產的價值損失。 常用的方法有：常用的方法有： 1.1.觀察法觀察法 2.2.使用年限法使用年限法 3.3.修復費用法修復費用法3030通過觀察確定資產的新舊程度。通過觀察確定資產的新舊程度。成新率幾成新成新率幾成新 主要觀察被評估資產的外表：光潔度，腐蝕程度，形體

15、物理變化程度1.觀察法觀察法P26資產有形損耗 = 重置成本（1-成新率） =重置成本實體性貶值率 31三角膠帶三角膠帶主主軸軸電動機電動機支架支架橫梁橫梁床身床身摩擦盤摩擦盤飛輪飛輪滑塊滑塊螺桿螺桿液壓裝置液壓裝置雙盤摩擦壓力機雙盤摩擦壓力機322.使用年限法使用年限法P26（重置成本（重置成本預計殘值）實際已使用年限預計殘值）實際已使用年限總使用年限總使用年限 名義已使用年限名義已使用年限資產利用率資產利用率 截止至評估日資產累計實際利用時間截止至評估日資產累計實際利用時間截止至評估日資產累計法定利用時間截止至評估日資產累計法定利用時間100（實際已使用年限實際已使用年限+尚可使用年限）尚

16、可使用年限） 3333n實際實際n名義名義累計實際利用時間累計實際利用時間累計標準工作時間累計標準工作時間= 資產利用率資產利用率1 超負荷超負荷=1 滿負荷滿負荷1 開工不足開工不足3434【例例】某資產某資產19951995年年3 3月購建，月購建，20052005年年3 3月進行評估。月進行評估。根據資產技術指標，正常使用情況下每天應工作根據資產技術指標，正常使用情況下每天應工作8 8小時，該資產小時，該資產實際實際每天工作每天工作6 6小時，試計算資產小時，試計算資產利用率：利用率： 資產利用率資產利用率=10=103603606/6/（10103603608 8）100% =75%1

17、00% =75%。 3535 練習練習: :被評估資產為企業(yè)中的一臺設備，評被評估資產為企業(yè)中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備估人員收集到的有關資料有：該設備20072007年年1 1月購進，月購進，20122012年年1 1月評估；該設備的重月評估；該設備的重置成本為置成本為500000500000元（元（5050萬），其殘值為萬），其殘值為20002000元，尚可使用元，尚可使用5 5年；根據該設備技術指年；根據該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作標，正常使用情況下，每天應工作8 8小時，小時，該設備實際每天工作該設備實際每天工作5 5小時。該設備的實體小時。該設備的實

18、體性貶值為：性貶值為：資產利用率=53605/53608=62.5%實際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產的實體性貶值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46元3636 （三）（三） 功能性損耗及其計量功能性損耗及其計量P27P27 又稱功能性貶值，是指由于技技術進步術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。 37371.1.超額投資成本超額投資成本P28P28 被估資產的原來建造成本要超過目前技術先進資產的現行建造成本。 超額投資成本超額投資成本= =復原重置成本復原重置成本- -更新重更新重置成本置

19、成本 3838 例例: :待評估資產為一棟層高為待評估資產為一棟層高為4 4米的住米的住宅，其復原重置成本為宅，其復原重置成本為1 6001 600元元/ /建筑建筑平方米，而在評估基準日建造具有平方米，而在評估基準日建造具有相相同效用同效用的層高為的層高為3 3米的住宅，更新重置米的住宅，更新重置成本為成本為1 5001 500元元/ /建筑平方米，建筑平方米，就此可就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為：為： 1 6001 500=100（元/建筑平方米） 39392.2.超額運營成本超額運營成本P28P28 在產出量相等的情況下，被評估資產的運營成本要高

20、于同類技術先進的資產。 超額運營成本超額運營成本= = 年超額運營成本年超額運營成本（1-1-所得稅率）所得稅率）年金現值系數年金現值系數4040 超額運營成本主要體現在: 材料消耗材料消耗 能源消耗能源消耗 工時消耗工時消耗 廢品率廢品率 等級下降等級下降4141超額運營成本計算步驟:P28 1、估算待評估資產的年超額運營成本； 2、測算待評估資產的年凈超額運營成本； 3、將待評估資產在剩余使用年限內的凈超額運營成本折算為現值。4242 例P28：某待評估的生產控制裝置正常某待評估的生產控制裝置正常運行需要運行需要6 6名技術操作員，而目前的新名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要式同

21、類控制裝置僅需要4 4名操作員。假名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為資福利費為12 00012 000元，待評估資產還元，待評估資產還可以使用可以使用3 3年，所得稅稅率為年，所得稅稅率為25%25%，適，適用折現率為用折現率為10%10%。 根據上述調查資料，計算待評估資產根據上述調查資料，計算待評估資產相對于同類新裝置的功能性貶值相對于同類新裝置的功能性貶值? ?：4343 估算待評估資產的年超額運營成本：（6-4）12 000=24 000（元） 測算待評估資產的年凈超額運

22、營成本：24 000（1-25%）=18000（元） 將待評估資產在剩余使用年限內的凈超額運營成本折算為現值： 18000（P/A，10%，3）=180002.4869 =44764.2（元）4444 【練習練習】 ：某被評估資產與目前普遍使用某被評估資產與目前普遍使用的技術先進的資產相比，在完成同樣生產的技術先進的資產相比，在完成同樣生產任務的情況下，每年能耗超支任務的情況下，每年能耗超支3000030000元，工元，工耗超支耗超支1000010000元。經評估人員鑒定，該資產元。經評估人員鑒定，該資產尚可使用尚可使用3 3年，同行業(yè)的資產平均收益率為年，同行業(yè)的資產平均收益率為10%10%

23、，企業(yè)所得稅率為，企業(yè)所得稅率為25%25%，則：，則： 資產的功能性貶值為？資產的功能性貶值為？功能性貶值為功能性貶值為=（30000+10000）（1-25%）（P/A，10%，3） = 268002.4869 = 74607（元）（元） 4545 （四）經濟性損耗及其計量（四）經濟性損耗及其計量P28 P28 經濟性損耗又叫經濟性貶值，是指因資產的外部環(huán)境變化所導致的資產貶值，而非資產本身的問題。 當資產使用正常時，不考慮經濟性貶值當資產使用正常時，不考慮經濟性貶值。 外部因素對資產價值的影響均可歸為兩類：外部因素對資產價值的影響均可歸為兩類： 1.造成營運成本上升；2.導致閑置。 46

24、46經濟性損耗一般表現為兩種形式：經濟性損耗一般表現為兩種形式： 1.資產利用率的下降，如設備利用率下降，房屋出租率下降； 2.資產年收益額的損失。 47 例題：以下貶值屬于經濟性貶值的是（）例題：以下貶值屬于經濟性貶值的是（）。 A.由于使用及自然力作用導致資產的物理性能損耗造成的貶值 B.由于技術進步引起資產的功能落后造成的貶值 C.由于外部條件引起的資產閑置，收益下降所造成的貶值 D.由于新材料，新工藝的采用，使得資產建造成本低于原建造成本所引起的貶值 48 【正確答案】：C【答案解析】：選項A屬于實體性貶值，選項B、D屬于功能性貶值。 49 （五）、成新率的估算（五）、成新率的估算P2

25、9 1、觀察法 2、經濟使用年限法 即根據資產的剩余經濟使用年限與其總經濟使用年限的比率來確定成新率。 成新率成新率=剩余經濟使用年限剩余經濟使用年限/（實際（實際已使用年限已使用年限+剩余經濟使用年限）剩余經濟使用年限）503、修復費用法 先通過估算將待評估資產恢復到全新功能狀態(tài)下所需要的修復費用占資產重置成本的比率來確定貶值率，再據此求出成新率。 成新率成新率=1-=1-貶值率貶值率=1-=1-（修復費用（修復費用/ /重置重置成本）成本）51 例P29：某數控設備的重置成本為某數控設備的重置成本為150萬元，已經使用兩年，其經濟使用壽萬元，已經使用兩年，其經濟使用壽命約為命約為20年，該

26、設備數控系統(tǒng)損壞，年，該設備數控系統(tǒng)損壞，估計修復費用為估計修復費用為17萬元，其他部分工萬元，其他部分工作正常，現估計其成新率？作正常，現估計其成新率？52計算過程如下： （1 1）可修復性損耗引起的貶值額：）可修復性損耗引起的貶值額：1717萬元；萬元； （2 2）不可修復部分的重置成本為：）不可修復部分的重置成本為：150-17=133150-17=133萬元萬元 （3 3）不可修復部分的貶值率：）不可修復部分的貶值率：2/20=10%2/20=10% （4 4）不可修復部分的貶值額：）不可修復部分的貶值額：133133* *10%=13.310%=13.3萬元萬元 （5 5）成新率：）

27、成新率：1-1-（17+13.317+13.3）/150=79.8%/150=79.8%5353對成本法適用范圍的評價 優(yōu)點優(yōu)點: 成本法是在某項資產既不能采用市場法又不能采用收益法的情況下而采用的一種評估方法。 不足之處不足之處: 不能充分考慮被評估資產的未來獲利能力。 5454第三節(jié)第三節(jié) 市場法市場法一、市場法的基本原理一、市場法的基本原理 1 1 市場法的評估思路市場法的評估思路 P30P30 市場法又稱現行市價法、市場比較法，是指利用市場法又稱現行市價法、市場比較法，是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測

28、資產價值的各種評估技術方法的較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱?？偡Q。“貨比三家貨比三家”被估資產評估值 nin1各項項調整系數參照物成交價(55552 2 理論基礎理論基礎 均衡價值論：認為資產的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達成一致時的均衡價格所決定的。 基于替代原則基于替代原則56563 3 評估思路評估思路 尋找可比案例 調整差異 調整案例價格 綜合確定評估值57574 4 市場法運用的前提條件市場法運用的前提條件P30P30 1 1）有充分發(fā)育活躍的公開市場；）有充分發(fā)育活躍的公開市場； 2)2)能夠找到與被評估資產相同或相類能夠找到與被評估資產相同或相類似的參照物

29、。似的參照物。適用于適用于單項資產單項資產，如對機器設備、運輸設備、原材料。不適用于不適用于有限市場有限市場或或專用市場專用市場。由于在市場上很難找到兩個相類似的企業(yè)，所以企業(yè)價值評估一般很難采用市場途徑進行評估。5858二、市場法的基本程序及有關指標二、市場法的基本程序及有關指標 1 尋找參照物尋找參照物（1 1）參照物的價格必須是實際）參照物的價格必須是實際成交價成交價（2 2）要三個以上比較案例（國）要三個以上比較案例（國外五個）外五個）5959 （3 3）參照物可比性強（）參照物可比性強（房地產要同一房地產要同一區(qū)域，機器設備要功能相似，企業(yè)要區(qū)域，機器設備要功能相似，企業(yè)要生產規(guī)模，

30、收益水平等相似生產規(guī)模，收益水平等相似） （4 4）參照物的成交價應是正常交易的）參照物的成交價應是正常交易的結果，不能是關聯交易或特別交易結果，不能是關聯交易或特別交易 （5 5）參照物的成交時間盡可能要接近）參照物的成交時間盡可能要接近評估基準日評估基準日60602 2調整差異調整差異 (1)(1)時間因素時間因素p31p31 時點差異， 調整為同一時點同一時點的價格。用定基或環(huán)比物價指數法。價格上升調整系數大于1，反之小于1。6161案例：案例：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為5858平平方米，建筑時間為方米，建筑時間為19891989年，位置在某

31、市鬧市區(qū)，年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為評估基準日為20032003年年5 5月月1 1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于20012001年年1212月曾發(fā)生過房屋月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為交易活動，交易價格為580000580000元。經調查和分元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產基本相同?；鞠嗤?。 經調查，經調查，2003年居住用房價格與年居住用房價格與2001年相比年相比上升了上升了9.3%，則：，則：資產評估值資產評估值=

32、580000(1+9.3)=633940(元元)6262 (2)地域因素地域因素p31 地區(qū)差異，地區(qū)差異， 調整為同一地區(qū)的調整為同一地區(qū)的價格。價格。( (特別對不動產評估特別對不動產評估) )如果參照物區(qū)域條件要好，則如果參照物區(qū)域條件要好，則其價格應向下調，調整系數小于其價格應向下調，調整系數小于1 1，反之大于反之大于1 1。6363(3)(3)功能因素功能因素p31p31 在社會需要的前提下，功能越高在社會需要的前提下，功能越高價格越高價格越高。 功能差異， 調整為同一功能的價格6464 例:被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估基準日參照物資產的市場價值為10萬元，求評估值。資產評估價值=109