國外老社區(qū)考察報(bào)告(發(fā)達(dá)國家老公寓養(yǎng)老院)

1、1目 錄Part 1.我國的老齡化現(xiàn)狀Part 2.國內(nèi)老年地產(chǎn)項(xiàng)目Part 3.國外老年地產(chǎn)項(xiàng)目Part 4.老年社區(qū)開發(fā)理念Part 1 我國的老齡化現(xiàn)狀 中國式的養(yǎng)老危機(jī) 我國老齡事業(yè)現(xiàn)狀中國式養(yǎng)老危機(jī)l老年人口規(guī)模大,老齡化速度快 l高齡人口數(shù)量與比例將迅速增加 l老齡化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)“未富先老”l撫養(yǎng)系數(shù)提高，加重年輕人負(fù)擔(dān)l勞動(dòng)力資源不足，國家負(fù)擔(dān)加重l老齡化引起的其他社會(huì)問題老年人口規(guī)模大,老齡化速度快 截至2009年底，中國60歲(含)以上的老年人口達(dá)到1.67 億人，占總?cè)丝诘?2.5%，老年人口總數(shù)居世界第一位。按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，60歲及以上的人口比率超過總?cè)丝诘?0%作

2、為進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，我國已于1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)。我老年人口每年以近800萬的速度增加，預(yù)計(jì)到2020年，我國老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平達(dá)到17%。而到2050年，我國老年人口將占到總?cè)丝诘娜种?。專家預(yù)測(cè)，我國老年人口從7.09%上升到14%經(jīng)歷25年，而法國用了115年，英國用了47年，德國用了40年，日本用了24年，我國與日本一樣，成為世界上老齡化最快的國家。高齡人口數(shù)量與比例將迅速增加 我國人口老化的同時(shí)，老年人口內(nèi)部也不斷老化，特別是80歲以上的高齡老人達(dá)到年均100萬的增長(zhǎng)速度，對(duì)老年人尤其是高齡老人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老

3、問題日趨嚴(yán)峻。老齡化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)“未富先老”據(jù)預(yù)測(cè)我國在1999年進(jìn)入老齡社會(huì)時(shí)的人均GDP大約在800-1000美元，只在中等收入國家中處于中等水平。預(yù)估到2050年人口老齡化達(dá)到峰值時(shí)，人均GDP也僅達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。發(fā)達(dá)國家社會(huì)進(jìn)入老齡化時(shí)，人均GDP一般在5000美元以上，有的甚至達(dá)到8000美元，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有能力解決老齡化帶來的一些社會(huì)問題。我國不僅人均GDP低，在其他方面諸如城市化、文化教育、衛(wèi)生水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、老年人收入結(jié)構(gòu)、地區(qū)差別、城鄉(xiāng)差別等方面都與發(fā)達(dá)國家有很大差距。 即使在2020年實(shí)現(xiàn)GDP翻兩番的目標(biāo)，中國仍然是許多方面都落后的貧窮國家，而屆時(shí)中國人

4、口老齡化程度卻已接近今天發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的水平?！拔锤幌壤稀背蔀橹袊丝诶淆g化的重要特征和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 撫養(yǎng)系數(shù)提高，加重年輕人負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)系數(shù)，指總?cè)丝谥蟹莿趧?dòng)年齡人數(shù)與勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比 。我國自1978年實(shí)行的計(jì)劃生育政策，使得大部分家庭模式為421家庭，即一對(duì)獨(dú)生子女結(jié)婚生子后的一個(gè)家庭結(jié)構(gòu)：四個(gè)父母長(zhǎng)輩、夫妻兩人和一個(gè)小孩。 據(jù)調(diào)查顯示，中國現(xiàn)有35%的家庭要供養(yǎng)4位老人；49的城市家庭要供養(yǎng)2至3位老人，如果獨(dú)生子女下一代還是獨(dú)生子女，那么第三代就要面對(duì)一對(duì)年輕夫婦最多供養(yǎng)12位老人的局面。年輕人要謀求生活，參與激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，培育下一代，還要從經(jīng)濟(jì)和生活上照顧雙方的四位老人，負(fù)擔(dān)日趨加重

5、 。 勞動(dòng)力資源不足，國家負(fù)擔(dān)加重勞動(dòng)力是構(gòu)成生產(chǎn)力的最基本的要素，伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動(dòng)力年齡結(jié)構(gòu)的老化，勞動(dòng)年齡人口比重的下降，必將影響到勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的影響。人口老齡化使用于老年社會(huì)保障的費(fèi)用大量增加，給政府帶來沉重的負(fù)擔(dān)。特別在農(nóng)村，我國龐大的農(nóng)村老年人群面對(duì)匱乏的農(nóng)村衛(wèi)生資源，將產(chǎn)生巨大壓力。同時(shí)，由于勞動(dòng)力資源的下降，國家稅收來源減少，進(jìn)一步加重了國家的財(cái)政負(fù)擔(dān)。其次，如果老年人福利開支過大的分流了經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的資本，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資本減少，那么經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也將減慢，從而使政府的收入減少，而政府收入的減少又難于滿足老年人的福利需求。這種惡性循環(huán)也嚴(yán)重影響著

6、國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。老齡化引起的其他社會(huì)問題老年人口為弱勢(shì)群體,更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺詐的案例不斷增多；比如近幾年保健品傳銷使上老年人上當(dāng)受騙的比例也在增加。老年人退休后離開正式的勞動(dòng)領(lǐng)域，生活圈子縮小了，在相對(duì)封閉的狀況下，獲取預(yù)信息有限，知識(shí)與信息不能及時(shí)更新，導(dǎo)致他們與這個(gè)高速發(fā)展的社會(huì)漸趨脫節(jié)，產(chǎn)生信息阻隔。據(jù)調(diào)查目前城市空巢老人的比例高達(dá)50%，農(nóng)村達(dá)到38%。由于子女異地工作或求學(xué)，情感的疏離與阻隔成為空巢老人的特征之一。我國老齡事業(yè)現(xiàn)狀l老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后l養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后老年人自身需要的產(chǎn)品與服務(wù)如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年服裝、老年食品、老年保健用品、老年休閑、旅

7、游、養(yǎng)生、娛樂等消費(fèi)需求不斷刺激市場(chǎng)，形成了老年產(chǎn)業(yè)。我國老年產(chǎn)業(yè)滯后于人口老齡化的要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展： 龐大的老年群體需求呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，老年產(chǎn)業(yè)沒有形成豐富而有層次的體系，相關(guān)的法律法規(guī)制度也不完善和健全，不能夠很好的規(guī)范行業(yè)的發(fā)展； 截至2008年底，我國有各類老年福利機(jī)構(gòu)37623個(gè)，養(yǎng)老床位245萬張，僅占60歲以上老年人口的1.5%，不僅低于發(fā)達(dá)國家5%-7%的比例，而且也低于一些發(fā)展中國家的2%-3%的水平； 盡管政府為應(yīng)對(duì)人口老齡化，2001年啟動(dòng)了全國老年人福利服務(wù)設(shè)施“星光計(jì)劃”項(xiàng)目，投巨資在全國城市社區(qū)興建包括提供娛樂、醫(yī)療、文化等服務(wù)的“星光老年之家”，并且在短時(shí)間內(nèi)覆蓋

8、率便達(dá)到90%左右。但現(xiàn)在，這些老年人活動(dòng)場(chǎng)所往往被挪用擠占，有的甚至成為保健品商家的店面。 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后養(yǎng)老除了保障老年人的基本生活之外，還需要大量的適合老年人心理、醫(yī)學(xué)等諸多方面的專業(yè)護(hù)理服務(wù)。而現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)例如服務(wù)設(shè)施短缺、服務(wù)主體過于單一、服務(wù)供給嚴(yán)重不足、服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較低等等。全國取得養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)資格的也不過2萬多人，不僅與我國幾千萬失能老人的潛在需求相差甚遠(yuǎn)，而且由于服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)偏低，其專業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量，在一定程度上無法滿足老年人的護(hù)理需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，人口老齡化、家庭小型化、農(nóng)村城市化，人民群眾對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的需求將會(huì)越來越大，現(xiàn)有的養(yǎng)老服

9、務(wù)種類和水平很難滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然導(dǎo)致日益增長(zhǎng)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)需求與供給矛盾日漸突出。2001-2020年為我國快速老齡化階段，而北京、上海、天津等城市情況更加嚴(yán)峻。溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議的政府工作報(bào)告中指出，加強(qiáng)應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略研究，加快建立健全養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系，讓老年人安享老年生活。 雖然老年人經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)與社會(huì)保障已得到較大改善，但是面對(duì)嚴(yán)峻的老齡化形勢(shì)，老齡產(chǎn)業(yè)尤其養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的現(xiàn)狀，我們一直在尋找突破口。老年人的消費(fèi)能力、消費(fèi)意識(shí)在不斷提高，消費(fèi)需求在不斷豐富化和多樣化，我們一直在尋找切入點(diǎn)。我們認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)是最易見效的突破

10、口和切入點(diǎn)，我們把養(yǎng)老地產(chǎn)定位為中國城市化發(fā)展中新的生活居住形態(tài)。Part 2 國內(nèi)老年地產(chǎn)項(xiàng)目介紹 北京將府莊園養(yǎng)生園介紹 北京太申祥和山莊介紹 北京曜陽國際老年公寓介紹北京將府莊園養(yǎng)生園項(xiàng)目概況將府莊園位于東北五環(huán)外，環(huán)鐵綠化帶內(nèi)，莊園占地面積38萬平方米，緊鄰機(jī)場(chǎng)高速，靠近燕莎商圈。項(xiàng)目南面為將臺(tái)漁場(chǎng)，西面、西南面為林地， 附近有200多萬平米的綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)越。環(huán)境優(yōu)美的同時(shí)距離市區(qū)較近，交通方便。村落式養(yǎng)老用房-夏景村落式養(yǎng)老用房-秋景村落式養(yǎng)老用房-冬景村落式養(yǎng)老用房-春景將府莊園配套設(shè)施l國際會(huì)所：設(shè)有圖書閱覽室、小型超市、咖啡廳和茶社，以及藝術(shù)裝飾 品店、花店、面包坊等特色

11、小店；美容美發(fā)店、洗衣店等，滿足各種日常生活需要。l康復(fù)中心：提供基礎(chǔ)護(hù)理、專科護(hù)理、心理護(hù)理、康復(fù)指導(dǎo)、臨終關(guān)懷等服務(wù)。中醫(yī)醫(yī)院：中醫(yī)藥治療為主；知名中醫(yī)專家坐診；內(nèi)科、外科、婦科、口腔科及X光室、化驗(yàn)室等輔助監(jiān)測(cè)科室；擴(kuò)建后將集納急救、預(yù)防、醫(yī)療、保健、康復(fù)、健康管理等服務(wù)功能；健康檔案：醫(yī)院將在建立老人健康檔案的基礎(chǔ)上，對(duì)老人進(jìn)行健康管理。l管理服務(wù)中心：接待來訪，會(huì)員服務(wù)中心及管理辦公中心。l將府俱樂部：老年大學(xué)：文化藝術(shù)、書畫、園藝、養(yǎng)生課與學(xué)習(xí)班；老人可以自發(fā)組成琴棋書畫各種俱樂部；設(shè)有多功能球類運(yùn)動(dòng)館、健身房、溫泉水療、游泳館等；設(shè)有中餐和風(fēng)味餐廳，并提供送餐服務(wù)。l垂釣區(qū)：垂釣

12、園內(nèi)綠樹蔥蔥，芳草茵茵，湖水粼粼，空氣清新，鳥語花香，老年人在這里盡享大自然的美妙。l高爾夫球場(chǎng)：提供小九洞高爾夫球場(chǎng)，適合老年人，盡享揮桿樂趣。球場(chǎng)視野開闊，風(fēng)景俊美，地勢(shì)起伏有致，可滿足不同類型的老年球友們。球場(chǎng)中還特別設(shè)計(jì)了綠色景觀，老年人可以一邊打球一邊欣賞綠色景觀，感受與大自然零距離的接觸。會(huì)員制度 將府莊園采用會(huì)員制管理模式，以確保服務(wù)質(zhì)量的專業(yè)化和高水準(zhǔn)。凡年滿55歲的女性或年滿60歲的男性，均可自愿申請(qǐng)成為將府莊園會(huì)員。 申請(qǐng)人入會(huì)必須辦理申請(qǐng)手續(xù)，經(jīng)審查合格，繳納相關(guān)費(fèi)用后方可成為正式會(huì)員。會(huì)員卡產(chǎn)品類型及會(huì)費(fèi)繳納n產(chǎn)品類型多層護(hù)理型養(yǎng)老公寓34 52 90,三種戶型多層自理

13、型養(yǎng)老公寓90 156，兩種戶型村落居家型養(yǎng)老公寓580 730，兩種戶型n會(huì)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)多層公寓售價(jià)：7500元/，長(zhǎng)租，156，50年使用權(quán)，一次性付款。老年公寓售價(jià)：小戶型34左右，只能老年人住，4000/月，按月交租金，不含任何養(yǎng)老設(shè)施及功能的使用費(fèi)。別墅售價(jià)：16000元/，一次性付款，500平，長(zhǎng)租，50年使用權(quán)。n物業(yè)費(fèi)：多層護(hù)理型養(yǎng)老公寓：無 ；多層自理型養(yǎng)老公寓：3.5元/ ；村落居家型養(yǎng)老公寓：5.5元/。北京太申祥和山莊項(xiàng)目概況 北京太申祥和山莊（國際敬老院）于1999年開始試營業(yè)，于2002年10月16日正式開業(yè)。是全國首家推行會(huì)員制（包括太申祥和會(huì)籍、太申尊老會(huì)籍、太申

14、至尊尊老會(huì)籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。為已退休的專家、教授、老干部及歸國華僑提供養(yǎng)老服務(wù)；現(xiàn)已發(fā)展會(huì)員老人1000余名，常住會(huì)員老人500多名。交通示意圖交通示意圖 頤養(yǎng)苑中環(huán)湖而建的老年公寓古樸典雅、恢宏大氣，能夠容納1000個(gè)床位，被分為四個(gè)區(qū)域，用“太申祥和，頤養(yǎng)天年”八個(gè)字組合命名，分別是：頤太居、養(yǎng)申居、天祥居和年和居。園子里，安全無障礙通道為老人提供了行走的便利條件，數(shù)百米的連廊一直延伸到太和府的最南端，出行更加方便。養(yǎng)老會(huì)籍介紹太申祥和專為老年朋友設(shè)計(jì)的養(yǎng)老會(huì)籍有：祥和會(huì)籍、太申養(yǎng)老會(huì)籍、太申尊老會(huì)籍、太申至尊尊老會(huì)籍共計(jì)四種。l 祥和會(huì)籍和太申養(yǎng)老會(huì)籍會(huì)員在山莊居住，可享受會(huì)員房

15、價(jià)。l 太申尊老會(huì)籍會(huì)員可享受我院提供的免費(fèi)專屬標(biāo)準(zhǔn)房間的居住權(quán)。 l 太申至尊尊老會(huì)籍會(huì)員可享受我院提供的免費(fèi)專屬一居室套房的居住權(quán)。u短期居?。盒杼崆邦A(yù)約，每天居住費(fèi)8美元（一床位），不固定床位。押金8萬元人民幣，外地持公費(fèi)醫(yī)療證明，押金12萬元人民幣。u長(zhǎng)期居?。簩?shí)行會(huì)員制，標(biāo)準(zhǔn)間免費(fèi)住宿，水電費(fèi)自理，會(huì)員期三年，押金50萬元人民幣，合同到期后全額退還。就餐標(biāo)準(zhǔn)：每人每天12元。北京曜陽國際老年公寓 北京曜陽國際老年公寓位于密云縣城西北占地面積13.74萬平米，總建筑面積6.72萬平米，容積率為0.49，總套數(shù)共計(jì)425套。 項(xiàng)目功能規(guī)劃包括四大居住組團(tuán)，兩大服務(wù)配套等；其中項(xiàng)目居住組團(tuán)

16、，即多層電梯情景公寓、退臺(tái)躍層公寓、聯(lián)排公寓、獨(dú)棟別墅四大組團(tuán)。品牌介紹 北京曜陽國際老年公寓是由北京城建集團(tuán)聯(lián)合中國紅十字基金會(huì)實(shí)施的一項(xiàng)惠顧民生的養(yǎng)老事業(yè)，不僅擁有基礎(chǔ)的星級(jí)酒店管理服務(wù)，更有曜陽品牌傾情奉獻(xiàn)的專屬會(huì)員養(yǎng)老服務(wù)，并力邀中國武警總醫(yī)院加盟，成立中西醫(yī)康復(fù)醫(yī)療中心，為業(yè)主提供全天候、全過程、全方位的專業(yè)基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)。 產(chǎn)品介紹 A區(qū) ，為3-4層花園洋房產(chǎn)品，以一居及二居產(chǎn)品為主； B區(qū)，為退臺(tái)及躍層產(chǎn)品，以二居、三居為主，有部分四居； C區(qū)，為2層類聯(lián)排產(chǎn)品，以一居及二居為主； D區(qū)，為獨(dú)棟別墅，以四居、五居為主； 26會(huì)所 集餐飲，休閑，娛樂，商務(wù)為一體。游泳館、桑拿、溫泉

17、SPA足浴、中醫(yī)按摩、商務(wù)會(huì)議、餐飲、羽毛球館、乒乓球館、網(wǎng)球館、籃球、門球、棋牌室、老年大學(xué)、書畫室、小型電影院、超市等。 中國武警總醫(yī)院中西醫(yī)康復(fù)醫(yī)療中心 醫(yī)療中心建筑面積11000平米，病房82套，并邀請(qǐng)中國武警總醫(yī)院進(jìn)行專業(yè)經(jīng)營。 武警總醫(yī)院是集醫(yī)療、教學(xué)、科研、預(yù)防、保健于一體的綜合型現(xiàn)代化三級(jí)甲等醫(yī)院。醫(yī)療中心提供評(píng)估系統(tǒng)、體檢、遠(yuǎn)程醫(yī)療系統(tǒng)、家庭醫(yī)生系統(tǒng)、國醫(yī)養(yǎng)生系統(tǒng)及緊急服務(wù)系統(tǒng)等五大醫(yī)療保健服務(wù)內(nèi)容，此外醫(yī)療中心還設(shè)置了就診綠色通道，醫(yī)療全程可使用醫(yī)療保險(xiǎn)卡。 27Part 3 國外老年地產(chǎn)項(xiàng)目28國外典型老年社區(qū)模式特點(diǎn) p西方發(fā)達(dá)國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個(gè)階段，充分體

18、現(xiàn)其人性化設(shè)計(jì)理念和區(qū)別對(duì)待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院第二階段老年公寓老齡化初期老齡化中期老齡化加劇政府政府+開發(fā)商開發(fā)商為主保障水平低政府給予一定支持社會(huì)保障體系完善形成條件運(yùn)營主體社會(huì)保障第三階段老年社區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”國外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制29政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā)展，政策、資金上大力支持人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo)致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因老年社區(qū)完全社會(huì)化，處于成熟階段集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，老年社區(qū)建設(shè)較完善面向社會(huì)老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅美國老年社區(qū)30背景：人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，30年代嬰兒潮老齡化加劇是導(dǎo)致美國老年社區(qū)形成的直接原因1、美國嬰兒

19、潮一代目前已步入老齡化時(shí)期他們將推動(dòng)第二居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。3、政府對(duì)老年群體的社會(huì)保障推動(dòng)老年住宅的發(fā)展。4、老年社區(qū)發(fā)展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。 美國嬰兒潮一代老齡化現(xiàn)象是形成老年社區(qū)的主要的原因 1、老年社區(qū)分為獨(dú)立式、集合式和護(hù)理型；2、政府會(huì)給與政策上的大力支持；3、環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。美國老年社區(qū)特點(diǎn) 31美國佛羅里達(dá)太陽城中心老年社區(qū)聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之一年齡段年齡段0-180-1818-2418-2425-4425-4445-6445-64 6565以上以上比

20、例比例0.40%0.40%0.20%0.20%1.30%1.30% 15.10%15.10%83%83%u社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成 ：老年人口占絕對(duì)多數(shù)u戶型構(gòu)成：戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓u分六大居住社區(qū)：分六大居住社區(qū)：太陽城中心:獨(dú)立家庭別墅 國王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院阿斯頓花園:出租的獨(dú)立居住公寓自由廣場(chǎng):輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)美國太陽城中心美國太陽城中心u名稱緣起：名稱緣起： 西方不稱老年人為夕陽，而是太陽意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著太陽城u區(qū)位：區(qū)位：臨近海灣臨近海灣社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和

21、薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程u規(guī)模：規(guī)模：接近微型城市接近微型城市社區(qū)太陽城中心共有10500個(gè)住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬u目標(biāo)定位和建設(shè)理念：目標(biāo)定位和建設(shè)理念：社區(qū)自1961年開始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活32全美最典型、最好的老年社區(qū)美國太陽城中心美國太陽城中心整個(gè)社區(qū)功能分區(qū)明確：整個(gè)社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個(gè)郵局，超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂 物業(yè)類型為老年人量身定做：物業(yè)類型為老年人量身定做：u“太陽城中心”（獨(dú)棟別

22、墅）u“國王之殿”（聯(lián)體別墅）u“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）u“庭院”u“阿斯頓花園” （出租的獨(dú)立居住公寓）u“自由廣場(chǎng)” （輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）33制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會(huì)，社區(qū)對(duì)低齡人群活動(dòng)嚴(yán)格限制社區(qū)委員會(huì)辦公室社區(qū)委員會(huì)辦公室u自社區(qū)1961年開始建設(shè)以來，社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)一直由開發(fā)商運(yùn)營，不久成為開發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。u1987年，開發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨(dú)立的非盈利機(jī)構(gòu)社區(qū)委員會(huì)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)的組織，同時(shí)委員會(huì)收取參與各項(xiàng)活動(dòng)業(yè)主的年費(fèi)，以維持機(jī)構(gòu)的運(yùn)營。 社區(qū)委員會(huì)成員社區(qū)委員會(huì)成員均為社區(qū)內(nèi)居均為社區(qū)內(nèi)居住的老年業(yè)主住的老年業(yè)主美國

23、太陽城中心美國太陽城中心 成功因素分析成功因素分析u社區(qū)委員會(huì)由社社區(qū)委員會(huì)由社區(qū)老人構(gòu)成區(qū)老人構(gòu)成便便于溝通減少隔閡于溝通減少隔閡社區(qū)委員會(huì)負(fù)責(zé)社區(qū)的日常運(yùn)作，有常設(shè)辦公室，每月定期舉行例會(huì)。u純粹老年社區(qū)純粹老年社區(qū)增強(qiáng)老年人的增強(qiáng)老年人的歸屬感歸屬感居民必須55歲以上，18歲以下的陪同一年居住不超過30天34規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化：針對(duì)老年人的無障礙設(shè)計(jì)、空間導(dǎo)向設(shè)計(jì)，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施美國太陽城中心美國太陽城中心 成功因素分析成功因素分析u針對(duì)老年人的建筑規(guī)劃針對(duì)老年人的建筑規(guī)劃：無障礙設(shè)計(jì)無障礙設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)方便強(qiáng)調(diào)方便安全：安全：社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無障礙步行道、無障礙防滑

24、坡道，設(shè)置低按鍵、高插座極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性應(yīng)應(yīng)對(duì)老年人的記憶力感知力對(duì)老年人的記憶力感知力下降：下降：對(duì)方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車分流u針對(duì)老年人的社區(qū)設(shè)施針對(duì)老年人的社區(qū)設(shè)施強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)身心身心健康：健康：身體健康建有醫(yī)院和老年護(hù)理中心，心理健康老年圖書館，社區(qū)交流大廳電梯內(nèi)低按鈕設(shè)計(jì)防滑坡道設(shè)計(jì)社區(qū)圖書館社區(qū)交流大廳35多彩的體育運(yùn)動(dòng)會(huì)所可以滿足大多數(shù)運(yùn)動(dòng)需求，尤其高爾夫，社區(qū)1/3業(yè)主喜愛，經(jīng)常舉辦相關(guān)賽事草地保齡球室內(nèi)游泳池高爾夫球場(chǎng)美國太陽城中心美國太陽城中心 成功因素分析成功因素分析u豐富的會(huì)所運(yùn)動(dòng)：豐富的會(huì)所運(yùn)動(dòng)：室內(nèi)外游泳池、草地保齡

25、球、網(wǎng)球場(chǎng)，棋牌室，保齡球場(chǎng)，舞廳，健身房，應(yīng)有盡有u特色：特色：高爾夫愛好者的天堂：高爾夫愛好者的天堂：u約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。u社區(qū)里擁有多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，交納入會(huì)費(fèi)后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場(chǎng)，每年費(fèi)用約1500美元u太陽城中心是世界聞名的BEN SUTTON高爾夫?qū)W校的本部u全美草地保齡球錦標(biāo)賽在太陽城舉行u白天可以在社區(qū)寬闊的棕櫚樹街道上駕駛高爾夫車，大多數(shù)購物場(chǎng)所都有專門為高爾夫車提供的停車場(chǎng)健身室36俱樂部豐富了社區(qū)活動(dòng)，各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會(huì)組織的俱樂部活動(dòng)精彩紛呈超過200種各類俱樂部和組織美國太陽城中心美國太陽城中心 成功因素分析成功因素分析u豐富多彩

26、的俱樂部課程：豐富多彩的俱樂部課程：社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織的俱樂部，開設(shè)課程和組織活動(dòng)超過80種，如業(yè)余無線電、計(jì)算機(jī)、縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等這可以幫助老年人完成年輕時(shí)未竟的理想。比如，您曾經(jīng)是一個(gè)外科大夫，但年輕時(shí)您可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在太陽城里，您可以到木工坊隨意去做您喜歡的事情藝術(shù)室木工工坊瓷器收藏俱樂部活動(dòng)交流中心37為老人設(shè)置專業(yè)、完善的配套設(shè)施各社區(qū)均有自己嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)、組織和規(guī)劃，許多娛樂性和社會(huì)性節(jié)目活動(dòng)對(duì)六個(gè)社區(qū)的所有成員開放。在太陽城中心每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為140美元。享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池，網(wǎng)球和推圓盤游戲場(chǎng)，草地保齡球，健身和娛樂

27、中心，會(huì)議室，和一個(gè)10000平方英尺的劇場(chǎng)。桌球室游泳池圖書室手工制作中心美國太陽城中心美國太陽城中心 成功因素分析成功因素分析38美國考察項(xiàng)目新澤西sterling pointe老年社區(qū)落杉磯fair oaks老年公寓落杉磯Keiro日裔老年公寓39落杉磯fair oaks老年公寓40落杉磯fair oaks老年公寓41基本情況Fair oaks 是一家私人投資、盈利性的高檔老年公寓入住者的平均年齡為82歲，最小為62歲，其中75為女性，25為男性出租不簽長(zhǎng)期租約，一月一簽家人可以來探望與活動(dòng)，有活動(dòng)也會(huì)邀請(qǐng)家人參加房間中配置了基本家具，也可以自己帶部分家具共2棟樓146套，經(jīng)濟(jì)狀況好時(shí)租

28、房需要排隊(duì)，現(xiàn)在金融危機(jī)出租有空置，目前出租率為82。共四個(gè)管理人員，55個(gè)服務(wù)員加州共有8000多家老年公寓，高檔的包括該項(xiàng)目在內(nèi)一共7家，中低檔次的越多。管理模式有純租賃的，也有先交押金后退款的2003年開業(yè)，在開業(yè)之后的二三年內(nèi)很難賺錢，屬于長(zhǎng)期性投資項(xiàng)目42兩類產(chǎn)品獨(dú)立型1每天三頓的營養(yǎng)餐24小時(shí)上門服務(wù)全部的服務(wù)設(shè)施使用電話服務(wù)緊急呼叫系統(tǒng)交通預(yù)定基礎(chǔ)有線電視服務(wù)個(gè)人健康規(guī)劃干洗服務(wù)社會(huì)活動(dòng)安排健身計(jì)劃不限次數(shù)的活動(dòng)區(qū)域2獨(dú)立型所有服務(wù)項(xiàng)目醫(yī)療服務(wù)洗浴幫助洗衣和室內(nèi)清潔個(gè)人清潔輔助做飯和其他活動(dòng)輔助問診定期檢查連續(xù)照看輔助型老年癡呆癥以及中風(fēng)后遺癥或行動(dòng)不便等類型需要照料的老人43獨(dú)

29、立居住型老年公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（四大類戶型）工作室類型公寓SIERRA 3350美元起PASEO 3650美元起1個(gè)臥室的套房DEL MAR 3950美元起VISTA 4250美元起CORDOVA 4450美元起CATALINA 4750美元起COLORADO 4950美元起1個(gè)臥室的套房+單間MONTEREY 5950美元起2個(gè)臥室的套房HUNTINGTON 6950美元起增加一人加750美元44FAIR OAKS的配套設(shè)施與服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)項(xiàng)目私人餐廳餐廳還提供精美的點(diǎn)餐方式自助廚房全家具休息間健康鍛煉計(jì)劃各種服務(wù)沙龍禮品店多功能活動(dòng)室經(jīng)驗(yàn)交流中心健身洗浴中心圖書館每層配有干洗房特

30、色餐廳可以觀景的露臺(tái)完美的路聽系統(tǒng)充足的停車位電腦房花房45是買房合適還是入住FAIR OAKS合適首先，入住我們社區(qū)您將會(huì)得到全方位的服務(wù)，而自住卻沒有第二點(diǎn)從經(jīng)濟(jì)方面，我們可以舉例說明，入住FAIR OAKS社區(qū)的優(yōu)勢(shì)消費(fèi)目錄買房后每月支出FAIR OAKS月供1800含稅費(fèi)450含設(shè)施使用費(fèi)200含修理費(fèi)150含維修費(fèi)180含食物支出650含娛樂支出300含房屋修剪費(fèi)280含車費(fèi)350不需要房屋保險(xiǎn)150可選擇個(gè)人服務(wù)費(fèi)175含保安費(fèi)65含消炎藥費(fèi)用0.59不需要總計(jì)4750.5946規(guī)劃與設(shè)計(jì)47戶型圖48起居室49公共餐廳家庭小餐廳，帶廚房，親屬探望時(shí)可以自己作飯50走廊兩邊均有扶手

31、51落杉磯fair oaks老年公寓衛(wèi)生間均有坐座和扶手衛(wèi)生間均有應(yīng)急呼叫器52開門式浴缸53配套設(shè)施54服務(wù)于日裔老年人的非盈利性老年公寓55考察與會(huì)談56KEIRO的來歷v在美國的日本老人很多，在南加州有19萬日裔，其中20約3.8萬人是老年人v第一代日本移民，語言溝通差，文化水平相對(duì)低，收入低，社會(huì)關(guān)注度低v在1961年，由9位日裔人員發(fā)起了KEIRO項(xiàng)目，屬于非盈利公益性，專門服務(wù)于低收入的日裔老人群體v老年公寓占用的土地是由當(dāng)?shù)氐娜毡救司栀?zèng)的，資金主要由在美國的日本商會(huì)捐助，每年捐助250萬美元，并且通過與大學(xué)合作，召收大學(xué)生充當(dāng)義工，解決了勞動(dòng)力問題，基本可以作到收支平衡57自立型

32、針對(duì)健康老人出租的居室，無政府補(bǔ)助，每套月租金2500美元，由個(gè)人負(fù)擔(dān)兩種經(jīng)營模式兩種經(jīng)營模式醫(yī)療型按床位出租，每室兩人，可從政府的保險(xiǎn)中獲得一部分資金，65從醫(yī)療保險(xiǎn)中出，35由自己出58公寓外景59辦公室60配套設(shè)施6162手工房63大餐廳6465基本情況購買條件至少有一人年齡在55歲以上，而其他入住者年齡必須在49歲至54歲之間18歲以下的未成年人，一年內(nèi)累計(jì)居住不超過30天購房后可以出租，但承租人也必須滿足55歲的要求老年社區(qū)的政府優(yōu)惠主要是購房者可以免征或減征地產(chǎn)稅老年社區(qū)項(xiàng)目，由于政府無需為該項(xiàng)目配備學(xué)校等設(shè)施，因此可減免地產(chǎn)稅66價(jià)格房屋價(jià)格每種方案不同，見后圖280平方米的使用

33、面積，按350平方米建筑面積，總價(jià)50萬美元，合1萬人民幣1平方米以后每年需交納約9000美元地產(chǎn)稅（1.8%)物業(yè)費(fèi)：252美元/月，包含以下內(nèi)容公共部分的清潔冬季公園內(nèi)部、汽車出入口、道路除雪修剪草坪，土壤養(yǎng)護(hù)、除野草人行道清理俱樂部（會(huì)所）服務(wù)67總平面圖土地劃分為小宗，上面可建一幢別墅，方案買房人可選會(huì)所聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅68日本老年社區(qū)69日本的人口情況根據(jù)2007年1月1日居民基本登記，登記東京居民1233.9萬人。這個(gè)數(shù)字分成三個(gè)年齡范疇：少年兒童（0-14歲）有146.1萬人；工作年齡人口(15-64歲)有854.6萬人；老年人口（65以上）有233.2萬人。這些人數(shù)構(gòu)成的比例分

34、別為11.8%、69.3%、18.9%日本的老齡化日本老年人口的構(gòu)成比例在1978年已經(jīng)超過了聯(lián)合國規(guī)定的“老齡化國家”7%的標(biāo)準(zhǔn)，之后老齡化的速度不斷加快至1998年，已經(jīng)超過了“高齡社會(huì)”14%的標(biāo)準(zhǔn)日本將來人口推測(cè)報(bào)告顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達(dá)到40%71日本考察熱海老年公寓72 日本靜岡縣熱海老年公寓項(xiàng)目日本靜岡縣熱海老年公寓項(xiàng)目73位置靜岡縣熱海市是日本著名海濱溫泉鄉(xiāng)，依山傍海，風(fēng)景秀麗。由于新干線經(jīng)停此地，交通方便，使得熱海溫泉成為日本人渡假和周末旅行、新婚旅行最常去的溫泉鄉(xiāng)之一。我們考察的這家老年公寓，由日本大和房地產(chǎn)公司開發(fā)，于1986年

35、開業(yè)，屬于私人投資的盈利性的高檔老年公寓，占地面積15369平方米，建筑面積17443平方米74考察老年公寓的負(fù)責(zé)人熱情地接待了我們，現(xiàn)場(chǎng)交流了項(xiàng)目的運(yùn)營模式與管理經(jīng)驗(yàn)，并帶領(lǐng)我們參觀了老年公寓的硬件設(shè)施75兩類經(jīng)營模式公寓出租部分生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。共185套，面積從46平米至70平米不等可以自帶家俱，室內(nèi)有廚房，可以作飯需要醫(yī)療護(hù)理的老人的護(hù)理室護(hù)理室面積從2028平方米，共43套出于衛(wèi)生考察，我們沒有進(jìn)入此樓參觀76收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)交納2000萬日元（160萬人民幣）作為押金，退房后可退還。每月交納房租，個(gè)人為每月5.9萬日元（4700元人民幣），如夫妻雙方住，則月租為8

36、.8萬日元（7040元人民幣）房租里包括生活費(fèi)用，如果自己作飯，則可以從房租里扣除餐費(fèi)很多人是賣掉自己的房屋作為押金，也有教師和公務(wù)員在退休時(shí)可以得到一大筆養(yǎng)老金作為押金77居室設(shè)計(jì)老年社區(qū)的設(shè)計(jì)更具有特殊性浴室外的紅外感應(yīng)器大浴場(chǎng)里的緊急呼叫按鈕78走廊中的扶手扶手的端部應(yīng)向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。 79配套設(shè)施會(huì)客室親屬探望的客房茶道室大浴場(chǎng)2所圖書室和室麻將室和棋牌室陶藝室健身房小賣店停車場(chǎng)美容理發(fā)室菜園超市班車服務(wù)會(huì)客室會(huì)客室壽和室壽和室80餐廳餐廳配餐室配餐室Part 4 老年社區(qū)開發(fā)理念 1.人口老齡化，世界各國的難題 2.我國養(yǎng)老地產(chǎn)概況 3.我司老年社區(qū)的開發(fā)建

37、設(shè)思路 4.養(yǎng)老地產(chǎn)的投資形式 5.老年產(chǎn)業(yè)的興起1. 社會(huì)老齡化，世界各國的難題 隨著全球老齡人口的“爆炸式”增長(zhǎng)，經(jīng)聯(lián)合國調(diào)查預(yù)計(jì)，到2050年，60歲以上的老齡人口總數(shù)將近20億，占總?cè)丝?1%，并將超過14歲以下兒童人口的總數(shù)。百歲老人將從2002年的約21萬增長(zhǎng)到320萬。到2050年，非洲老齡人口將從4200萬攀升到2.05億；亞洲從3.38億增加到12.27億；歐洲從1.48億增加到2.21億；美洲從9600萬增加到3億。 人口老齡化已成為當(dāng)今世界的一個(gè)突出的社會(huì)問題，早已引起了國際社會(huì)的關(guān)注。日本，有法律保護(hù)的養(yǎng)老 日本于1996年進(jìn)入老齡社會(huì)，日本政府制訂了一系列法律制度，并

38、不斷進(jìn)行修改和補(bǔ)充，以期逐步完善社會(huì)保障體系。l1959年，日本頒布國民年金法，采取國家、行業(yè)、個(gè)人共同分擔(dān)的辦法，強(qiáng)制20歲到60歲的日本人都參加國民年金體系。l1963年，日本政府推出了倡導(dǎo)保障老年人整體生活利益的老人福利法，推行社會(huì)化養(yǎng)老。l1982年又出臺(tái)了全面推廣老人保健設(shè)施的老人保健法，使日本老人福利政策的重心開始轉(zhuǎn)移到居家養(yǎng)老、看護(hù)的方向。 這三項(xiàng)法律方才支撐起日本的老年人福利保障體系。l1995年制定了高齡社會(huì)對(duì)策基本法作為老齡化社會(huì)對(duì)策的綜合性法律，涉及到養(yǎng)老金、社會(huì)養(yǎng)老、雇傭、醫(yī)療、照料、教育、居住環(huán)境等問題。美國，在保險(xiǎn)方面下功夫 隨著戰(zhàn)后“嬰兒潮”時(shí)代出生的人即將步入老

39、年，美國的養(yǎng)老問題也日益突出。為此，美國政府和有關(guān)方面以不斷完善社會(huì)保險(xiǎn)體系來應(yīng)對(duì)這一問題。社會(huì)保險(xiǎn)由公司和雇員必須按照有關(guān)法律同時(shí)交納一定比例的社會(huì)保險(xiǎn)稅。到65歲退休時(shí)即可從中受益，提前退休扣減適當(dāng)比例的收益。對(duì)于老年人來說，最重要的是醫(yī)療照顧計(jì)劃。醫(yī)療照顧計(jì)劃是美國政府專門針對(duì)老年人和殘疾人于20世紀(jì)60年代初期設(shè)立的計(jì)劃，政府用社會(huì)保險(xiǎn)稅收為該計(jì)劃注入資金。計(jì)劃分為A和B兩個(gè)種類，區(qū)別為全部免費(fèi)和需適當(dāng)交費(fèi)，分別享受不同范圍的醫(yī)療照顧服務(wù)。參加社會(huì)保險(xiǎn)計(jì)劃的老人均可享受這兩種服務(wù)。這樣，在社會(huì)保險(xiǎn)網(wǎng)的保護(hù)下，老年人的養(yǎng)老、治病和送終問題就基本上得到了解決。 巴西各級(jí)政府制訂了一系列法律

40、和行動(dòng)計(jì)劃。巴西憲法規(guī)定 “家庭、社會(huì)和國家有義務(wù)贍養(yǎng)老年人，保障他們參與社會(huì)，捍衛(wèi)他們的尊嚴(yán)和福祉，保證他們的生活權(quán)利”。1994年和1996年，巴西先后以法律形式頒布了國家老年人政策及其實(shí)施細(xì)則，對(duì)政府和公共部門應(yīng)為老年人提供的服務(wù)和老年人應(yīng)該享有的權(quán)利作出了規(guī)定。在醫(yī)療保障方面，公立醫(yī)院普遍按法律規(guī)定設(shè)立了老年專科。除了看病優(yōu)先和享有公民普遍的免費(fèi)醫(yī)療福利外，老年人還享有免費(fèi)注射流行病疫苗和康復(fù)治療的優(yōu)惠。巴西所有老年人都有權(quán)享有政府提供的最低生活保障。 為了保障老年人的合法權(quán)益不受侵害，法律規(guī)定政府應(yīng)為老年人提供法律咨詢，各級(jí)法院優(yōu)先審理65歲以上老人提出的訴訟。 巴西政府支持教育部門

41、建立老年大學(xué)，并為老年人提供適當(dāng)?shù)墓ぷ鳈C(jī)會(huì)。巴西，重視老年人的生活保障俄羅斯，進(jìn)行養(yǎng)老制度改革 俄羅斯在全國實(shí)行養(yǎng)老制度改革，從以前的養(yǎng)老社會(huì)統(tǒng)籌，過渡到社會(huì)統(tǒng)籌和養(yǎng)老保險(xiǎn)相結(jié)合。改革的主要目的是改善退休人員待遇，調(diào)動(dòng)企業(yè)和職工參與養(yǎng)老的積極性。估計(jì)全部改革將于2016年完成。改革前養(yǎng)老金主要來自企業(yè)繳費(fèi)。實(shí)行改革后，俄羅斯退休人員的養(yǎng)老金將由基本養(yǎng)老金、養(yǎng)老保險(xiǎn)金和養(yǎng)老儲(chǔ)蓄金三部分組成。l基本養(yǎng)老金由企業(yè)和國家承擔(dān)，企業(yè)每月將職工工資總額的14%上繳國家財(cái)政；l養(yǎng)老保險(xiǎn)，企業(yè)每月需上繳職工工資的12%；職工退休后，每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金，是個(gè)人帳戶上的總額除以領(lǐng)取養(yǎng)老金的總月數(shù)。l養(yǎng)老儲(chǔ)蓄由單位和

42、個(gè)人繳納。為使儲(chǔ)蓄升值，政府將設(shè)立專門的委員會(huì)，對(duì)投資機(jī)構(gòu)的經(jīng)營進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)估，可以根據(jù)個(gè)人委托，與投資機(jī)構(gòu)簽定合同，由它們將養(yǎng)老儲(chǔ)蓄用來投資，但只有國家授權(quán)機(jī)構(gòu)才可參與投資。87瑞典，讓老人能安度晚年 瑞典社會(huì)福利法明文規(guī)定，子女和親屬不再負(fù)有贍養(yǎng)和照料老人的義務(wù)。瑞典早在上世紀(jì)50年代便建立起了社會(huì)養(yǎng)老制度。l政府通過發(fā)放基本養(yǎng)老金為養(yǎng)老提供經(jīng)濟(jì)保障。年滿65歲后都可根據(jù)居住年限領(lǐng)取數(shù)額不等的基本養(yǎng)老金。l工作過的人退休后還可根據(jù)其工齡領(lǐng)取到一筆附加養(yǎng)老金，兩筆基金差不多相當(dāng)于退休前工資的70%。l住房補(bǔ)貼，對(duì)象是所有低收入退休者，以避免這部分人退休后住房質(zhì)量下降。這也保證了所有退休老人都

43、能擁有住房。l醫(yī)療保障，使人們?cè)谕诵莺笕阅芟褚郧耙粯酉硎芙趺赓M(fèi)的醫(yī)療服務(wù)。此外，老人們還可享受三種特別醫(yī)療保健服務(wù)：一是請(qǐng)醫(yī)生、護(hù)士到家看病；二是長(zhǎng)期住院治療，各醫(yī)院都為老人設(shè)有相當(dāng)數(shù)量的專用病床，保證他們能得到及時(shí)治療；三是療養(yǎng)院。88我國如何應(yīng)對(duì)老齡化 改革開放以來，在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，我國老齡事業(yè)有了較快的發(fā)展l1994年12月，國家計(jì)委、民政部等部門聯(lián)合制定了中國老齡工作七年發(fā)展綱要(19942000年)；l1999年10月，黨中央、國務(wù)院決定成立全國老齡工作委員會(huì)；l2000年8月，黨中央、國務(wù)院又下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定。根據(jù)中華人民共和國老年人權(quán)益保障法、中共中央、國

44、務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定和中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要，結(jié)合我國人口老齡化的實(shí)際，制定中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要(2001-2010年），有力地推動(dòng)了我國老齡事業(yè)的發(fā)展。l溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議的政府工作報(bào)告中指出，加強(qiáng)應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略研究，加快建立健全養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系，讓老年人安享老年生活。 老年人的經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)與醫(yī)療保障得到改善，老年福利、文化、教育、體育事業(yè)有了較快發(fā)展，老年人合法權(quán)益受到重視，敬老、養(yǎng)老、助老的社會(huì)氛圍逐步形成，老年人生活質(zhì)量明顯提高，老齡組織健康發(fā)展，各級(jí)老齡工作委員會(huì)及其辦事機(jī)構(gòu)正在健全和加強(qiáng)。2.我國養(yǎng)老地產(chǎn)概況

45、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)形式養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題老年地產(chǎn)市場(chǎng)分析養(yǎng)老居住模式與人口變遷的關(guān)系1949-1957年出生的第一代戰(zhàn)后嬰兒潮1964-1974年出生的第二代中國最大的嬰兒潮，即常說的嬰兒潮80后年出生的小嬰兒潮步入和即將步入老年供養(yǎng)關(guān)系多數(shù)老年人希望居家養(yǎng)老 如右圖所示，85.05%的老人希望居家 養(yǎng)老； 有6.69%的老人希望入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老住宅的建設(shè)將蓬勃發(fā)展 發(fā)達(dá)國家在養(yǎng)老模式上從起初的醫(yī)院到 設(shè)施最終都走向了“家庭、社區(qū)養(yǎng)老“ 結(jié)合中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，居家養(yǎng)老將成 為我國老年人的主要養(yǎng)老方式。 老年住宅及設(shè)施的需求量大85.05%居家養(yǎng)老6.69%入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)7.24%無明確意向

46、1.02%無回答資料來源：中國老齡中心醫(yī)院養(yǎng)老設(shè)施社區(qū)家庭國外居住模式的演變過程l 類型1：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式政府收益型如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄，最低收費(fèi)約1000元/月人政府福利型如：威海老年公寓是目前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。企業(yè)贏利型如： 02年，北京太陽城，均價(jià)6800元/，綠地21城均價(jià)3600-5100元/我國養(yǎng)老地產(chǎn)的形式l 類型2：按建筑類型劃分健康自立需護(hù)理適合老年人普通住宅老年居住社區(qū)老年公寓居家養(yǎng)老老年社區(qū)養(yǎng)老專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老老年活動(dòng)

47、中心居家老人照料日間照料托老所私立老人院老年康復(fù)院臨終關(guān)懷設(shè)施公共福利院老少戶型老人專用住宅其中均包含一些公共服務(wù)設(shè)施，為老人提供餐飲、照料等服務(wù)。提供適合老人的綜合服務(wù)，包括醫(yī)療設(shè)施、娛樂、活動(dòng)設(shè)施、餐飲、售后服務(wù)、清潔、照料等。公辦私營及私營兩種經(jīng)營模式；其照料對(duì)象的范圍較為寬泛，從健康老人到需要護(hù)理的老人都有政府建設(shè)的福利機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低城區(qū)型l 類型3：按區(qū)位和功能分類按地段區(qū)位城內(nèi)配套齊全，但用地緊張。多為集中是高層公寓，以提供互利為主。郊區(qū)型用地較為寬松，租金或房?jī)r(jià)較低，易建設(shè)大型低密度老年社區(qū)，也可提供混合居住。景區(qū)型景觀環(huán)境好，以度假養(yǎng)生型養(yǎng)老公寓為主，強(qiáng)調(diào)良好的自然生態(tài)與休閑娛

48、樂。氣候區(qū)域型利用南北方季節(jié)差異，充分享受各地最舒適的季節(jié)，實(shí)現(xiàn)候鳥式養(yǎng)老。專門型按功能專門面向老年群體的老年社區(qū)?；旌闲瓦m應(yīng)各年齡層群體的社區(qū)，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住嵌入型在普通社區(qū)中配套插入多種老年設(shè)施，如老年公寓、老年專用戶型，日間照料中心、老年活動(dòng)中心等。我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題主要問題： 開發(fā)檔次較低，配套和服務(wù)水平有限； 產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低； 缺乏開發(fā)全過程的經(jīng)驗(yàn)，而國外經(jīng)驗(yàn)又水土不服； 缺乏清晰的市場(chǎng)定位，對(duì)老年客戶群細(xì)分不夠； 政策“不落地”，產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失。3.我司老年社區(qū)的開發(fā)建設(shè)思路 軟件服務(wù)是核心房屋是老年社區(qū)的載體，但老年社區(qū)最本質(zhì)是服務(wù)。硬件配

49、備是前提老年社區(qū)的硬件要以老人為本，沒有完善、人性化的硬件，軟件服務(wù)難以發(fā)揮作用。 養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)細(xì)分種類，從建筑和功能上區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目。我司專注研究養(yǎng)老地產(chǎn)，針對(duì)國內(nèi)、港澳臺(tái)地區(qū)、日本、美國等地的多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了多次的考察和交流，了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營模式，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國內(nèi)的情況，總結(jié)出了一套自己的開發(fā)建設(shè)思路，我們認(rèn)為：老年社區(qū)建設(shè)方向?qū)崿F(xiàn)多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能配備完善的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療服務(wù)功能系統(tǒng)擁有豐富的、滿足不同需求的康復(fù)運(yùn)動(dòng)娛樂配套功能營造方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代要求的環(huán)境和設(shè)施具有復(fù)合精神與價(jià)值訴求的老年服務(wù)功能，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)軟件核心通過各

50、類專項(xiàng)培訓(xùn)提高社區(qū)服務(wù)人員的素質(zhì)，為老人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)及時(shí)處理各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)事務(wù)，為老人提供各種便捷服務(wù)。如：物業(yè)管理中心應(yīng)能及時(shí)對(duì)諸如有害氣體的泄漏、火災(zāi)、醫(yī)療救護(hù)、意外事故、求助等主動(dòng)提供緊急幫助空間結(jié)構(gòu)：緊湊、通風(fēng)、明亮、防火硬件基礎(chǔ)空氣新鮮、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、安靜單體設(shè)計(jì)配套設(shè)施老年社區(qū)室內(nèi)配套：空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征建筑造型：應(yīng)富有生活氣息，與社會(huì)福利機(jī)構(gòu)區(qū)別開來醫(yī)療:獨(dú)立的醫(yī)院娛樂:老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、棋牌中心等；有足夠面積的室外活動(dòng)場(chǎng)所，保證老人戶外活動(dòng)的需要休閑：綠化、噴泉

51、、亭子、長(zhǎng)廊等建筑小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場(chǎng)所、為老人提供行進(jìn)、散步、晨練場(chǎng)所無障礙設(shè)計(jì)的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護(hù)老齡人的行動(dòng)為基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感室外環(huán)境專業(yè)服務(wù)物業(yè)管理區(qū)位環(huán)境硬件基礎(chǔ)設(shè)計(jì)1. 樓梯踏步尺寸對(duì)于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)在30cm以上。踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。2. 樓梯照明注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。 最理想情況是設(shè)置

52、地?zé)簟o障礙通道1003. 樓梯扶手在樓梯起始處，扶手端部應(yīng)該延長(zhǎng)200mm以上，否則易發(fā)生危險(xiǎn)。扶手的端部應(yīng)向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。 無障礙通道101硬件基礎(chǔ)設(shè)計(jì)4. 4. 輪椅使用輪椅使用從大廈入口到升降機(jī)、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當(dāng)使用步行輔助器或輪椅時(shí)仍能使用 所有地面若有不同高度，必須加設(shè)斜道、升降臺(tái)或升降機(jī)等門坎的設(shè)計(jì)，亦要以輪椅通過時(shí)不會(huì)翻側(cè)為原則 體驗(yàn)者通過在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來體會(huì)輪椅使用的感受。室內(nèi)鋪設(shè)地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。 4.輪椅設(shè)計(jì)102硬件基礎(chǔ)設(shè)計(jì)5. 廚房6.起居室 老人使用的沙

53、發(fā)不宜過軟、過低。兩側(cè)的扶手最 好是硬質(zhì)材料，供起身時(shí)撐扶。茶幾的高度不宜過低（普通茶幾的高度在300 450mm左右），且最好體型輕小，便于搬挪。廚房的門安裝透視窗，方便觀察門后的情況 加強(qiáng)中部櫥柜，水池下部留有輪椅插入或坐姿操作的空間將餐桌與廚房操作太聯(lián)系起來布置，可以使就餐操作流線連貫，方便老人的使用廚房、起居室設(shè)計(jì)103硬件基礎(chǔ)設(shè)計(jì)7. 7. 衛(wèi)生間衛(wèi)生間老人手和手臂的力量和靈活性都有所下降，因此水箱沖水閥應(yīng)當(dāng)選用便于施力的杠桿式手柄老人都存在起身困難的障礙，因此坐便器坐圈可以較正常情況適當(dāng)調(diào)高老人如廁時(shí)常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好選用分體式坐便器或給恭桶外加背靠支撐。同時(shí)要

54、求背蓋及蓋圈具有足夠的硬度所有地面，尤其是濕滑的浴室地面，都使用防滑地磚必須的扶手桿設(shè)置衛(wèi)生間設(shè)計(jì)104硬件基礎(chǔ)設(shè)計(jì)8. 洗浴室洗浴空間考慮輪椅在其中移動(dòng)、回旋的可能，同時(shí)為保護(hù)者留出活動(dòng)空間。 在浴缸旁加設(shè)一定寬度的坐臺(tái)，保證老人出入浴缸時(shí)一直保持坐姿，使身體和血壓穩(wěn)定。安裝合適的扶手。主要通道必須是無障礙通道無障礙通道從主要的運(yùn)輸交匯點(diǎn)、公共汽車站、地鐵站等，連接商場(chǎng)、街市、屋邨辦事處、社福設(shè)施，以及各住宅大廈的入口等，必須暢通無阻。當(dāng)經(jīng)過不同高度的平臺(tái)時(shí)，會(huì)有升降臺(tái)、升降機(jī)或斜道連接。公共通道沿途必要的扶手桿。硬件設(shè)計(jì)9. 室外設(shè)計(jì)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)105部分硬件配備展示走廊中的扶手浴室中的坐椅

55、浴室中的應(yīng)急呼叫裝置106產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?nèi)部本身的醫(yī)療、保健、商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑配套齊全，這不僅方便了項(xiàng)目本身的消費(fèi)群體，對(duì)周邊投資環(huán)境的改善也具有很大的帶動(dòng)作用。【公園綠地】 根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目?jī)?nèi)部和周邊將建成占地面積320畝生態(tài)公園和占地面積1000畝的高爾夫球場(chǎng)。生態(tài)公園和高爾夫球場(chǎng)建成后將為業(yè)主們提供一個(gè)巨大的天然氧吧和休閑場(chǎng)所，使業(yè)主們真正享受到回歸生活，回歸自然的感覺?！踞t(yī)療】 醫(yī)療方面，民福公司將和北京市著名醫(yī)院合作成立專門的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，為入住項(xiàng)目的老年人提供專門的醫(yī)療服務(wù)，定期體檢、建立業(yè)主入個(gè)人健康檔案，為業(yè)主量身訂做保健方案，同時(shí)還將建立緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及社區(qū)公共場(chǎng)所的每一個(gè)角落連接起來?！緤蕵贰?民福桃源現(xiàn)代化的會(huì)所將為到訪的每一位業(yè)主提供了豐富多彩的室內(nèi)娛樂休閑項(xiàng)目。咖啡館、棋牌吧、演藝舞臺(tái)等，品位怡然，亦歌亦舞亦開懷；更有精品圖書館，為人們提供閱讀、音樂、舞蹈、 茶道、插花、 棋牌等豐富多彩的知性空間，可以相互學(xué)習(xí)與自我展示?！拘蓍e】 項(xiàng)目周邊垂釣區(qū)、