天門市土地使用權(quán)項(xiàng)目標(biāo)的介紹

1、 項(xiàng)目聯(lián)系人：陳天門市土地使用權(quán)項(xiàng)目標(biāo)的介紹一、城市簡介【概況】湖北省天門市地處鄂中腹地江漢平原中心,地理位置優(yōu)越,上通荊沙,下接武漢, 南瀕江漢黃金水道,北枕三峽過境鐵路,緊銜107,318國道和宜黃高速公路。是“武漢8+1城市圈”中的城市之一，全市國土面積2602平方公里，總?cè)丝?73萬,城鎮(zhèn)人口60萬，城區(qū)人口約48萬人?！窘?jīng)濟(jì)】2014全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值401.86億元，增長9.6%；公共財(cái)政預(yù)算收入17.35億元，增長15.5%；工業(yè)增加值188億元，增長10.7%；固定資產(chǎn)投資331.65億元，增長21.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額231億元，增長13.5%

2、；外貿(mào)出口總額7054萬美元，增長28.3%；實(shí)際利用外資3812萬美元，增長14.4%；城鎮(zhèn)、農(nóng)村常住居民人均可支配收入分別為18600元和10700元，同比增長9%和12%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年的20.34：52.04：27.62調(diào)整為19.43：52.18：28.39。 【交通】公路天仙一級(jí)公路、隨岳高速公路、武荊高速公路穿越市境。天仙一級(jí)公路與滬蓉高速公路相連，隨岳高速和武荊高速交叉過境天門。鐵路長荊鐵路穿市北而過，并設(shè)天門站。已經(jīng)開工建設(shè)的滬漢蓉高速鐵路過境天門，并在仙北工業(yè)園設(shè)二級(jí)客運(yùn)站和貨運(yùn)編組站；滬漢蓉高速鐵路建成通車后，天門至武漢僅需30分鐘，天門至上海4小時(shí)30分，天門至成

3、都4小時(shí)。水運(yùn)全省最大的人工河漢北河穿天門城區(qū)而過；漢江黃金水道流經(jīng)市域南部，并在岳口鎮(zhèn)建有1500噸級(jí)港口。航空天門城區(qū)距離武漢天河國際機(jī)場約75km，1小時(shí)可到達(dá)。【支柱產(chǎn)業(yè)】天門市依托資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，實(shí)施新型工業(yè)化戰(zhàn)略，全市大力培育壯大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)骨干企業(yè)，形成了紡織服裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、輕工食品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和紡織服裝、醫(yī)藥、鋁輪轂、泵閥、油菜籽深化工、紡機(jī)等產(chǎn)業(yè)集群?！境鞘邪l(fā)展規(guī)劃】“一體兩翼”的城鎮(zhèn)空間格局：市域城鎮(zhèn)空間布局規(guī)劃采取強(qiáng)化首位城市和重點(diǎn)鎮(zhèn)的方式，以點(diǎn)軸式布局為特點(diǎn)，以“一主兩翼”為戰(zhàn)略空間布局，形成以天門主城區(qū)為主中心，以岳口城區(qū)及多祥（仙北工業(yè)園）為副中心

4、，以一般城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，沿隨岳高速公路、天仙一級(jí)公路、荷沙公路、皂毛公路、漢江主軸分布的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系，構(gòu)成綱舉目張的城鄉(xiāng)一體化格局。最終實(shí)現(xiàn)空間上東邊一片（岳口、九真、皂市、干驛、仙北），西邊一線（漁薪、拖市、多寶），強(qiáng)化南北（突出皂市作為老中心城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)作用，同時(shí)重視南部與仙桃銜接的仙北工業(yè)園的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用），突出中心的格局（通過非均衡發(fā)展的模式，強(qiáng)化中心城區(qū)的核心地位），通過中心城市的帶動(dòng)作用，體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)輻射與引力互補(bǔ)的優(yōu)勢特征?！韭糜伟l(fā)展規(guī)劃】天門是享譽(yù)海內(nèi)外著名的“三鄉(xiāng)（棉鄉(xiāng)、僑鄉(xiāng)、文化之鄉(xiāng)）寶地”，為江漢平原的重要城市，其旅游資源豐富，文化底蘊(yùn)厚重。天門市自然資源極為豐富，原始景觀保持較好

5、且價(jià)值高，極具開發(fā)潛力。以市場為導(dǎo)向，以加快建設(shè)武漢城市圈旅游市場為目的，充分挖掘天門的優(yōu)勢資源，加強(qiáng)皂市、佛子山、沉湖、張家湖資源的開發(fā)。以皂市旅游開發(fā)為重點(diǎn)，著力打造以陸羽茶文化、石家河文化、皂市佛教文化和地?zé)釡厝幕⒎鹱由椒鸾涛幕⑥r(nóng)業(yè)生態(tài)旅游、江漢平原民俗文化為代表的特色旅游品牌，構(gòu)成武漢城市圈旅游區(qū)的一部分。二、項(xiàng)目介紹1、項(xiàng)目一基本信息介紹項(xiàng)目一位于天門市城區(qū)實(shí)驗(yàn)高中南側(cè)、“東湖金利屋”北側(cè)，面積合約52.8畝，分為兩宗地塊出讓，地塊一22.5畝，地塊二30畝，兩宗地塊可整體或單獨(dú)出讓。土地用途為商業(yè)居住用地，容積率不大于3.8，建筑密度不大于30%，綠地率不小于30%。該項(xiàng)目緊

6、鄰實(shí)驗(yàn)高中，步行五分鐘可達(dá)中百倉儲(chǔ)，商業(yè)街。西近東湖公園（耗資8000萬打造），南面臨市人民醫(yī)院，周邊政務(wù)云集，環(huán)境優(yōu)美，是天門高尚水岸豪宅生活典范?？蓞⒖紭潜P“東湖金利屋”：項(xiàng)目占地面積約112畝，總建設(shè)面積211029.29，分三期完成，建筑密度22.23%，容積率2.8，綠地率35%，社區(qū)配套約1300，總戶數(shù)達(dá)1800戶，截至目前僅剩余69套商品房在售。銷售均價(jià)3676元/。地塊編號(hào)地塊位置面積（畝）土地用途出讓年限容積率建筑密度綠地率參考價(jià)（萬元）樓面價(jià)（元/m2）地塊一實(shí)驗(yàn)高中南側(cè)22.5商住用地商業(yè)40年住宅70年3.830%30%120 473地塊二30（注：具體規(guī)劃條件以天門

7、市規(guī)劃局出具的正式文件為準(zhǔn)）2、項(xiàng)目二基本信息介紹項(xiàng)目二位于天門市陸羽大道與狀元路交匯處西北角（原西龍小學(xué)校址，現(xiàn)已搬遷），緊鄰陸羽大道北側(cè)，毗鄰天門市國土資源局及市公安局。地塊面積約21.9畝，土地用途為商業(yè)居住用地，容積率不大于4.0，建筑密度不大于30%，綠地率不小于30%。該宗地塊位于天門市中心城區(qū)主干道陸羽大道與狀元路臨街路口，緊鄰國土局、公安局、市民服務(wù)中心、體育館等，距市委市政府市法院、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市質(zhì)監(jiān)局、市人社局等各大行政單位僅咫尺之遙，地塊周邊中小學(xué)、衛(wèi)生醫(yī)療、金融服務(wù)、餐飲娛樂、休閑廣場等配套生活設(shè)施完善。地塊地段位置優(yōu)越，發(fā)展規(guī)劃前景美好，實(shí)屬天門市目前優(yōu)質(zhì)地塊

8、，投資潛力巨大。地塊編號(hào)地塊位置面積（畝）土地用途出讓年限容積率建筑密度綠地率參考價(jià)（萬元）樓面價(jià)（元/m2）原西龍小學(xué)地塊21.9商住用地商業(yè)40年住宅70年4.030%30%110 412（注：具體規(guī)劃條件以天門市規(guī)劃局出具的正式文件為準(zhǔn)） 133、 房地產(chǎn)市場分析2016年中心城城區(qū)竟陵樓盤銷售情況一覽表竟陵各樓盤2016年商品房銷售情況序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)1紅盾時(shí)尚公寓4000元8南洋星城4450元2天門新城3800元9碧水園3670元3東湖金利屋3676元10西湖御苑4242元4東湖國際花園3530元11漢旺世紀(jì)城4020元5富貴世家3513元12天地星座4010

9、元6天宜華府3500元13楚天尚城3700元7鴻泰-世頤公館3500元14世貿(mào)中心3700元 2016年天門市中心城城區(qū)竟陵商品房銷售均價(jià)在3500-4500元之間，較之2015年價(jià)格略有上浮，整體銷售情況較穩(wěn)定。截止到2016年4月，目前全市商品房銷售總面積約34.6萬平方米，成交均價(jià)3683元，中心城區(qū)竟陵占29.6萬平方米，成交均價(jià)3874元。 一般而言，樓市行情影響土地市場的“縮”和“漲”。自2015年2月開始，房地產(chǎn)利好政策不斷，個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營業(yè)稅、二套房貸款首付比例降低、央行下調(diào)存款基準(zhǔn)利率、公積金異地貸款、“二孩”政策的全面開放等刺激了樓市成交量，但縱觀2015年，天

10、門樓市持續(xù)低迷，房企銷售業(yè)績不佳，資金壓力增大，導(dǎo)致土地市場陷入疲軟狀態(tài)。2015年天門土地市場特征：土地供應(yīng)和成交量下降，城區(qū)成交均價(jià)提升，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交均價(jià)降低；受成交回落影響，土地出讓金明顯減少。同時(shí)，城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地成交差額也分化明顯。與2014年比較，城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地成交雙雙下降，土地成交整體規(guī)模大幅縮水。      2015年天門商住用地出讓情況同期對(duì)比表2015年天門商住用地出讓情況同期對(duì)比表時(shí)間出讓宗數(shù)（宗）出讓面積（）出讓金額（萬）成交均價(jià)（元/）2015城區(qū)8337348.41664051968.442015鄉(xiāng)鎮(zhèn)30410

11、942.7317256419.91201538748291032011-2015年商住用地出讓情況同期對(duì)比表 根據(jù)上表數(shù)據(jù)我們知道，2015年天門總的商住用地出讓38宗，出讓總金額高達(dá)8.3億元，其中城區(qū)商住用地出讓8宗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商住用地出讓30宗。2015年全國樓市陷入低迷期，天門也不例外，樓市去庫存壓力大，不少房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)更加謹(jǐn)慎，使得2015年的天門土地市場降溫明顯，與2014年相比較，土地市場成交反差明顯。2015年天門城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)商住用地出讓情況對(duì)比表 從上表數(shù)據(jù)可看出，相對(duì)市區(qū)土地市場的不景氣，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場依舊一片火熱，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場的繁

12、榮無疑成為了2015天門土地市場最大的亮點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成交的38宗(其中市區(qū)8宗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)30宗)土地中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)比重高達(dá)78.9%。2015年新土改主要是將農(nóng)村的土地、宅基地和農(nóng)房等資源進(jìn)行重新分配，提高了鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用率;加上鄉(xiāng)鎮(zhèn)相對(duì)低的成交金吸引了房企的投資，促成鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場一片火熱。2011-2015年城區(qū)商住用地出讓情況同期對(duì)比表 從上表可知，天門2015年城區(qū)商住用地與2014年相比降幅71.4%。2014年以來，天門新盤如雨后春筍般涌現(xiàn)，大量房源推入市場，而樓盤的成交量卻相對(duì)較低，房企資金壓力增加，加之去庫存壓力的不斷擴(kuò)大，很多開發(fā)商開始理性購置土地。在老盤銷售業(yè)績不佳、新盤

13、待售，加之城區(qū)土地成交金額有所提升的情況下，2015年天門城區(qū)土地市場下滑明顯。近幾年，天門房地產(chǎn)市場面臨高庫存和弱需求的緊張局勢，在樓市大降溫的環(huán)境中，2016年土地市場依舊存在生機(jī)。因?yàn)?，從人口結(jié)構(gòu)來看，“二孩”政策的全面開放，勢必提升購房的剛性需求，且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的增加，將推動(dòng)改善性需求的蓬勃發(fā)展；從政策支持來看，國家對(duì)房地產(chǎn)市場的支持力度會(huì)越來越大，通過一系列政策增加購房置業(yè)的信心。四、市場小結(jié)1.從天門市房價(jià)走勢我們可以看出，天門市房價(jià)年均上漲幅度均勻，目前住宅均價(jià)在3500-4000元/，商業(yè)均價(jià)在9500-11000元/。住宅銷售受區(qū)域型影響不大，價(jià)格比較均勻。同時(shí)也

14、可以看出，整個(gè)天門市房價(jià)較穩(wěn)定。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好市場需求旺盛，城市有一定的發(fā)展?jié)摿Α?.從目前再銷樓盤的特點(diǎn)分析，熱銷樓盤主要集中在含有商業(yè)特色的綜合型項(xiàng)目，且銷售周期不斷縮短，說明市場消費(fèi)已經(jīng)從單純的自住型逐步向投資型過渡。因此，商業(yè)氛圍也在一定程度上決定了項(xiàng)目的銷售周期。3.對(duì)于戶型設(shè)計(jì)和居住面積上，大部分消費(fèi)者熱衷于追求戶型合理、面積較大（100-120）的房產(chǎn)項(xiàng)目，并成為市場的主流產(chǎn)品。二居室、三居室、四居室為市場需求的主力戶型，占到90%，而一居室和復(fù)式的戶型市場需求極少。消費(fèi)者對(duì)于項(xiàng)目的環(huán)境、價(jià)格、戶型、物業(yè)以及社區(qū)配套有很高的期待值。4.從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，天門市是武漢城市圈重要組成部分，是全國農(nóng)業(yè)大市,是國家著名的優(yōu)質(zhì)糧產(chǎn)區(qū)和優(yōu)質(zhì)棉產(chǎn)區(qū)。隨著輕工業(yè)迅速發(fā)展和交通建設(shè)的加快，天門的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將得到本質(zhì)的提升，人民的消費(fèi)購買能力迅速增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供有力的消費(fèi)支撐。5.天門市地理位置優(yōu)越、歷史悠久，在長江、漢水經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶中，具有強(qiáng)大的接納和輻射能力。隨著武漢城市圈建設(shè)步伐的加快和促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，為天門承接沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和大武漢的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)