XX年開封市通許項目發(fā)展建議報告

1、XX年開封市通許項目發(fā)展建議報告項目核心問題背景：通許縣房地產(chǎn)處于初步發(fā)展階段，整體規(guī)劃及產(chǎn)品有待提升，現(xiàn)在通許縣地產(chǎn)項目主要集中西區(qū)，分布在惠賈渠兩側(cè)，周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域認(rèn)識度越來越高；北區(qū)板塊正在崛起，現(xiàn)在只有一個中央公園，咸平湖環(huán)境資源豐富，將來是通許地產(chǎn)項目突出板塊，相信將來一定會超越西區(qū)板塊，本案緊鄰咸平湖，自然環(huán)境，提升本案的區(qū)域價值。項目全案在通許承擔(dān)一個什么樣的市場角色？本案應(yīng)該做什么產(chǎn)品來滿足我們的目標(biāo)客群？項目優(yōu)點很多，我們采取什么樣的營銷策略吸引客戶、塑造品牌；我們?nèi)绾捂i定我們的目標(biāo)客戶？本案需要解決的問題 明確方向 （企業(yè)戰(zhàn)略、市場競爭下的策略） 清晰思路 （整體定位、

2、營銷思路）本案總體軸線宏觀市場分析客戶群定位營銷策略市場環(huán)境分析項目物業(yè)發(fā)展建議競爭環(huán)境分析項目屬性詮釋整體產(chǎn)品定位通許北區(qū)，再造一座城50萬稀缺舒適住宅區(qū)如何樹立核心？如何引領(lǐng)高尚？PART1：通許印象河南中心，開封相鄰?fù)ㄔS縣隸屬開封市，地處豫東平原，北臨黃河，距省會鄭州市100公里，七朝古都通許市45公里。 通許縣東接杞縣、西連尉氏，南鄰扶溝、太康，北交通許縣。東西寬27.7公里，南北長34.8公里，總面積767.53平方公里。2008年，轄6個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、豎崗鎮(zhèn)、玉皇廟鎮(zhèn)、四所樓鎮(zhèn)、朱砂鎮(zhèn)、長智鎮(zhèn)、馮莊鄉(xiāng)、孫營鄉(xiāng)、大崗李鄉(xiāng)、邸閣鄉(xiāng)、練城鄉(xiāng)、厲莊鄉(xiāng)。309個行政村，611個自然村，

3、62.46萬人。民族漢族居多，占99.2%，回族和其他少數(shù)民族占0.8%?？h人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。通許縣扶溝太康尉氏杞縣城市屬性：通許位于河南省中部，緊鄰?fù)ㄔS，距通許僅45公里通許縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分發(fā)達(dá)。西距新鄭國際機(jī)場、京廣鐵路、京珠高速公路60公里，北距隴海鐵路45公里。地方鐵路登杞線穿越境內(nèi)，長達(dá)46公里。境內(nèi)高速公路縱橫交錯，遍布全縣，日南（日照至南陽）、大廣（大慶至廣州）兩條高速公路交匯與縣城東北3公里，內(nèi)蒙古阿拉善旗至深圳高速公路縱貫全境，已開工建設(shè)的鄭州機(jī)場至商丘高速成公路穿境而過。境內(nèi)有S218、S325、S326省道3條，全縣通車總里程已達(dá)1422.7萬公里，公路密度每百平

4、方公里185.8公里，現(xiàn)已形成了以高速公路、鐵路、國道、省道為骨架，以縣、鄉(xiāng)、村道路為脈絡(luò)的交通網(wǎng)絡(luò)體系 城市屬性：西距新鄭國際機(jī)場、京廣鐵路、京珠高速公路60公里，北距隴海鐵路45公里，南蘭、大廣距城區(qū)3公里，交通便捷。通許縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃占地15.5平方公里，分城東和城北兩個集聚區(qū)，已開發(fā)利用5.1平方公里，入駐企業(yè)35家，全部投產(chǎn)后可實現(xiàn)年產(chǎn)值46億元，年獲利稅3.88億元，可安排7000余人就業(yè)。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。已形成以電動車產(chǎn)業(yè)為支柱，紡織服裝、機(jī)械制造、釀酒、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)并存的良好局面。 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片布局、整合資源、拓展空間”的要求，從基礎(chǔ)

5、設(shè)施建設(shè)、信息平臺打造、服務(wù)環(huán)境的優(yōu)化、優(yōu)質(zhì)項目的引進(jìn)等方面高起點規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，最大限度降低企業(yè)入?yún)^(qū)成本，吸引項目向集聚區(qū)聚集，力爭將兩大集聚區(qū)建設(shè)成為通許縣對外開放的“窗口”和招商引資的重要基地 3產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)城市屬性：按照通許市委、市政府打好工業(yè)強(qiáng)市攻堅戰(zhàn)的總體部署，通許縣大力實施“開放引進(jìn)”戰(zhàn)略，全面出臺各項招商引資優(yōu)惠政策，打造“政策洼地、投資福地、興業(yè)高地”。 2011年1-11月份，通許縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到128家。截至11月末，規(guī)模以上工業(yè)共完成總產(chǎn)值1263835萬元，同比增長25.8%；實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)增加值334175萬元，同比增長26.3%。（一）1-11月

6、通許縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展情況 1-11月以來，全縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，尤其進(jìn)入第二季度，由于各企業(yè)生產(chǎn)力度的不斷增強(qiáng)，一批新建新增企業(yè)的加入，全縣規(guī)模以上工業(yè)處于穩(wěn)增速運行狀態(tài)，三個月當(dāng)月的總產(chǎn)值增長速度一直保持在23.7%以上，平均速度達(dá)到了23.8%，全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值獲得了24.3%以上的增長速度。同時產(chǎn)銷銜接良好，1-11份銷售產(chǎn)值共完成1256692萬元，產(chǎn)銷率達(dá)99.4%，同比增長0.7個百分點，工業(yè)用電量平穩(wěn)控制，1-11月共用電1955.5萬千瓦時，同比下降7.6個百分點，遠(yuǎn)低于工業(yè)增加值的增長速度。12.5163030.9703601020304050607

7、009年10年規(guī)劃通許縣城市化進(jìn)程城市建成區(qū)城市化率城市屬性：近6年來，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，實現(xiàn)了4年翻一番的較快增速（二）2012年及未來全縣規(guī)模工業(yè)發(fā)展形勢展望 鑒于通許縣工業(yè)結(jié)構(gòu)及傳統(tǒng)發(fā)展模式，歷來縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展會在下半年開始提速，相應(yīng)而言每年的下半年也是同比基數(shù)逐步加大的時期，給縣規(guī)模以上工業(yè)增長的壓力也開始逐步加大。 首先，老企業(yè)增長空間進(jìn)一步壓縮，難有潛力可挖。全縣目前的128家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，納入統(tǒng)計兩年以上的企業(yè)有124家，基數(shù)十分龐大，而且經(jīng)過多年的發(fā)展，其產(chǎn)能利用基本飽和，部分企業(yè)已經(jīng)處于下滑狀態(tài)，僅僅依靠企業(yè)自身自然的增長，已經(jīng)沒有多少空間，

8、正常情況下能有10個百分點的拉動力已很不錯了。其次，新增企業(yè)規(guī)模相對較小，拉動力不足。2011下半年全縣共新增企業(yè)4家，預(yù)計規(guī)模沒有一個億元企業(yè)，對全年規(guī)模以上工業(yè)增長的拉動力預(yù)計不會太強(qiáng)。鑒于上述情況，可以預(yù)期隨著去年同期基數(shù)的逐步加大，2012年縣規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的壓力將是空前的，預(yù)計累計增長速度將會慢速提升。城市屬性：近6年來，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，實現(xiàn)了4年翻一番的較快增速本案城市屬性：以打造生態(tài)園林城市為目標(biāo)，以創(chuàng)“三城”為載體，按照“兩心、兩軸、三帶、五大片區(qū)”的規(guī)劃布局 區(qū)域?qū)傩裕罕背菂^(qū)，將成為一座集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城；將成為通許未來

9、的行政中心與發(fā)展重點；將來對通許市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價值逐漸展現(xiàn)，具有良好的發(fā)展前景；西區(qū)居住區(qū)逐步形成。通許以北，生態(tài)新城通許新區(qū)核心區(qū)是集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城區(qū)。建設(shè)初建成效，區(qū)域崛起在即從近幾年的發(fā)展情況看，西新區(qū)高端項目云集，絕大部分項目都集中在此，北區(qū)生態(tài)居住規(guī)劃已經(jīng)初步形成，區(qū)域崛起在即，相信將來一定會超過西區(qū)區(qū)域?qū)傩裕罕眳^(qū)的崛起，啟動了通許縣發(fā)展的新篇章，將成為通許經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的新興區(qū)與改革發(fā)展的孵化器涵蓋產(chǎn)業(yè)、教育、居住、商貿(mào)等功能產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)居住區(qū)咸平大道聚集行政單位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，勢必會帶來強(qiáng)大的人流，咸平湖的建設(shè)改造必將提升北區(qū)區(qū)域價值。區(qū)域?qū)傩裕?/p>

10、而隨著北區(qū)的建設(shè)，通許也將逐漸開始共享部分通許市的優(yōu)勢資源，享受通許20分鐘城市圈的便利區(qū)位優(yōu)勢通許20分鐘城市圈2003年，為了實現(xiàn)建設(shè)小康社會和中原崛起的宏偉目標(biāo)，河南省委、省政府制定了河南省全面建設(shè)小康社會規(guī)劃綱要，作出了實施區(qū)域性中心城市帶動戰(zhàn)略、加快中原城市群發(fā)展、實現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的通許、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源9個省轄市組成中原城市群，同時大廣高速和國道到通許僅需20分鐘，享受開封老皇城城市生活圈。未來的20分鐘城市圈中心作為通許到通許的橋頭堡，通許北區(qū)新區(qū)將與通許西新區(qū)一起成為卡瘋城市帶的副中心，從而共享20分鐘城市

11、圈核心帶來的巨大區(qū)位優(yōu)勢。20分鐘生活圈項目屬性：本項目地塊所屬區(qū)域位于通許北區(qū)咸平湖景觀中心，屬于通許新區(qū)的第二組團(tuán)，隨著北區(qū)道路管網(wǎng)等系統(tǒng)的完善和咸平湖改造建設(shè)完成，北區(qū)組團(tuán)即將大規(guī)模開發(fā)；項目發(fā)展機(jī)遇明顯。咸平湖本案項目與城市的關(guān)系：項目的發(fā)展將推動通許房地產(chǎn)市場的升級，提升通許人居水平并奠定新區(qū)的形象，從而奠定核心區(qū)的發(fā)展基調(diào)主導(dǎo)通許房地產(chǎn)開發(fā)方向，引領(lǐng)新一輪建設(shè)熱潮項目距蘭南高速不足5公里、距S218不足1000米，未來的城市之門在項目之北，項目未來將承擔(dān)通許北大門的形象的使命形成通許新城形象，奠定核心區(qū)發(fā)展基調(diào)作為核心區(qū)啟動路的一號路從項目南北貫穿，將帶動區(qū)域與核心區(qū)發(fā)展共同建設(shè)，

12、極大的推進(jìn)項目的面世進(jìn)程。升級通許人居體系隨著核心區(qū)的建設(shè)，項目將享受核心區(qū)域的市政配套與咸平湖湖景資源，將成為項目開發(fā)的巨大利好項目與區(qū)域的關(guān)系：項目位于新區(qū)核心區(qū)的發(fā)展軸線上，承載著引領(lǐng)區(qū)域強(qiáng)勢啟動的關(guān)鍵角色咸平大道次主軸線上，通許北門戶項目緊鄰上海路，與咸平大道不足500米，10分鐘直達(dá)蘭南高速，項目未來將承擔(dān)通許北大門的形象的使命。咸平湖改造、道路建設(shè)，北區(qū)崛起在即！咸平湖改造方案已經(jīng)審批，道路管網(wǎng)正在如火如荼的將建設(shè)，北區(qū)崛起指日可待！PART2：通許房地產(chǎn)現(xiàn)狀通許縣房地產(chǎn)市場洞察（一）、市場現(xiàn)狀隨著政府對城市的重新規(guī)劃定位，通許縣房地產(chǎn)發(fā)展迎來了真正的春天，瑞通嘉園 、水榭花都、儷

13、景灣 、凱旋城 、假日瀾灣 等一批規(guī)模性住區(qū)開工建設(shè)，通許樓市出現(xiàn)了供銷兩旺的繁榮景象。近兩年，通許縣房地產(chǎn)市場雖然取得了較快的發(fā)展并且勢頭良好，但直到目前，樓市發(fā)展并不完善，規(guī)模性樓盤及私人建房共存，樓市整體仍處在“市場發(fā)展的初級階段”。作為一個新興市場，民權(quán)縣房地產(chǎn)市場有著自己鮮明的個性，同時也存在諸多問題值得關(guān)注。 通許縣城目前有房地產(chǎn)項目十余處，房地產(chǎn)項目主要集中在在行政路為中心的縣城中西部，目前集中了通許縣城的大部分樓盤。 項目售樓處也主要沿行政路兩側(cè)布置，包括儷景灣、名門世家、瑞通嘉園及城北新區(qū)新亮相的中央公園等。 建筑形態(tài)處在多層向小高層過渡階段，居民對小高層產(chǎn)品接受度尚可。 房

14、價水平多層均價2700-2800元/，高層均價2800-2900元/。 戶型以常規(guī)戶型為主，水榭花都有部分創(chuàng)新。 市政無集中供暖，采暖源以地?zé)豳Y源為主。 城北新區(qū)范圍內(nèi)有大塊閑置土地，具備良好房地產(chǎn)開發(fā)價值。 營銷推廣水平一般，以常規(guī)戶外廣告牌、墻體廣告、圍檔、單頁、短信及觀賞性活動等為主，廣告表現(xiàn)力一般。樓盤多為開發(fā)商自己銷售。（1）市場特征中央廣場中央公園本案水榭花都水御景灣瑞通嘉園迎賓御花園凱旋城假日瀾灣（2）通許項目分布圖西區(qū)板塊北區(qū)板塊中心板塊通許縣項目主要集中在西區(qū)，即行政路西段，產(chǎn)品以多層為主，部分項目有少量小高層和高層，如凱旋城是純高層項目；整個市場物業(yè)檔次都不高（除凱旋城外）

15、，整體包裝較一般。北區(qū)和老城中心項目較少，北區(qū)只有一個中央公園，中心城區(qū)中央廣場，但是北區(qū)湖景資源較豐富，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，政府單位較多，學(xué)校醫(yī)院等云集于此，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?各項目價格差異不大，多層從2300-3100元/平米，價格超過3200以上將是提升瓶頸，。均價元/平米2900儷景灣（多層）,2600小高2700假日瀾灣（多層）1.儷景灣、水榭花都以地段配套與惠賈河水景資源為依托，引領(lǐng)市場價格；2.中央廣場位于老城核心，但產(chǎn)品一般，整體價位相對高點；3.迎賓御花園、瑞通嘉園，自身品質(zhì)不突出，價值處于洼地；2800中央廣場（高層）28003100水榭花都（多層、小高） 地段、景觀資源、產(chǎn)品

16、品質(zhì)、開發(fā)品牌成為影響價格的重要因素通許在售樓盤價格列表2300迎賓御花園家（多層）（3）通許價格表現(xiàn)樓盤名稱 容積率建筑形式 特色 水榭花都1.8多層、小高層板式建筑 ，圍合分布，中心優(yōu)秀景觀。儷景灣1.8多層、小高層兵營排布，無景觀資源假日瀾灣2.946.5層，11.5層后現(xiàn)當(dāng)代板式布局。中央廣場高層。點狀排布、無亮點迎賓御花園1.5多層兵營排布，規(guī)劃一般凱旋城2.6小高層、高層法式板式布局中央公園多層、高層南低北高、兵營排布多層占據(jù)市場主導(dǎo)地位；以小高層11.5層左右高層為主，市場接受度一般。（4）各競品建筑指標(biāo) （5）各競品產(chǎn)品特點 樓盤名稱 兩居室() 三居室() 四居室() 戶型特

17、點水榭花都109132146148 全明設(shè)計、，通透性好、觀景陽臺，戶型合理。儷景灣100-130130-240 南北通透、觀景采光好。假日瀾灣90、96 116、121、123、124三房兩廳兩衛(wèi) 104、113三房兩廳一衛(wèi) 寬闊舒適、布局合理。迎賓御花園 89118135130137精致布局、動靜分區(qū)、通風(fēng)采光好、觀景好。中央廣場95 126-146空間利用率高、雙陽臺、南北朝向、百變空間。凱旋城120、115寬步觀景、全明設(shè)計、南北通透。 以三居室（110-130）為主，戶型設(shè)計以通透、全明、布局合理、觀景為最普遍特點。.（6）各競品建筑風(fēng)格本案風(fēng)格（古典簡約）金藍(lán)灣普羅旺世從建筑風(fēng)格上

18、來看，各競品建筑風(fēng)格特征不明顯，絕大部分是現(xiàn)代或后現(xiàn)代主義風(fēng)格、簡歐，只有凱旋城是法式風(fēng)格；整體建筑造型及形象一般。琥珀名城鄭開森林半島青苑碧麗國都開元華庭儷景灣中央公園水榭花都凱旋城迎賓御花園瑞通嘉園（7）競品園林景觀樓盤名稱 綠化率 園林排布及特色 水榭花都56%中央景觀水系和外部惠賈河景觀資源遙相呼應(yīng)，各棟樓之間都有很多的綠化帶環(huán)繞。凱旋城中央景觀水系與周邊景觀排布合理，體現(xiàn)景觀均好性儷景灣44%景觀規(guī)劃一般迎賓御花園38%景觀規(guī)劃一般中央廣場無景觀在售項目景觀規(guī)劃一般，沒有很好的體現(xiàn)項目景觀優(yōu)勢；項目可在營銷推廣及銷售體驗的過程中強(qiáng)調(diào)景觀的優(yōu)勢。（8）售價及銷售特征市場消化以剛性需求為

19、主，140以上市場消化不佳，110-130的三房最受市場歡迎。樓盤名稱 成交價格產(chǎn)品去化特征 水榭花都小高層2850元/多層3000元/109/132三房 去化較快，140以上去化較慢。儷景灣多層2900元/小高層2600元/100-130去化較快，相對115好賣 假日瀾灣多層2700元/90、96 兩房去化相對不錯，104、113小三房接受度較高，116、121、123、124較好賣。中央廣場高層2800元/通過銷售人員訪談及萬科分析獲得（9）競品客戶群分析各競品之間客群情況并不統(tǒng)一，但均離不開周邊客群及外地客戶對項目銷售的支撐；據(jù)了解，品牌、周邊配套、產(chǎn)品是客戶考慮置業(yè)最關(guān)注的因素（價格除

20、外）。項目名稱成交來源區(qū)域置業(yè)目的客戶關(guān)注點儷景灣通許50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%自住居住舒適性及周邊配套水榭花都通許60%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%自住居住舒適性及周邊配套瑞通嘉園通許50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%，自住居住舒適性及周邊配套中央廣場通許50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%自住居住舒適性及周邊配套競品小結(jié)地段： 未來城市中心，配套較齊全，交通方便；戶型： 戶型設(shè)計上多注重高尚而不奢侈，首次置業(yè)最佳戶型選擇較為熱銷，片區(qū)供應(yīng)比例不足；景觀： 景觀設(shè)計特色鮮明，注重排布上的層次和組合銜接的樓盤品牌檔次市場反映更好；主題： 中高端樓盤都具備項目獨特的主題（如建筑、人文、園林等），把項目優(yōu)勢融入到項目主題推廣中。儷景灣項目案名儷景灣項目地

21、址通許通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開發(fā)商河南興晨置業(yè)有限公司銷售公司上兵行銷售樓電話0378- 3288877 3288677建筑設(shè)計景觀及規(guī)劃特點現(xiàn)代簡約物管公司物管收費待定總占地面積3萬總建筑面積6萬容 積 率1.8得房率85%物業(yè)特征別墅式花園洋房 小高層為主工程進(jìn)度前四期以基本銷售達(dá)到90%,目前在售第五期住宅情況住宅以多層和小高層為主，住宅面積從70平米到130平米之間銷售價格開盤日期：年初 ，均價： 2900元/平米汽車庫售價待定銷售現(xiàn)狀前四期以基本銷售達(dá)到90%,目前在售第五期優(yōu)劣勢分析緊鄰主干道，交通便捷，但目前公交還不發(fā)達(dá)；周邊配套規(guī)劃較為齊全，但正在加強(qiáng)完善期間，升值

22、空間比較大較同區(qū)位樓盤較為高端；毗鄰市政景觀河，環(huán)境優(yōu)美。（二）個案樓盤分析2.迎賓御花園項目案名迎賓御花園項目地址行政路和迎賓大道、與文衛(wèi)路交叉口物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開發(fā)商通許宏海置業(yè)銷售公司售樓電話0378- 3282222、3285555建筑設(shè)計景觀及規(guī)劃特點簡歐物管公司物管收費待定總占地面積260畝總建筑面積30萬容 積 率1.8得房率85%物業(yè)特征別墅式花園洋房 小高層為主工程進(jìn)度住宅情況住宅以多層和小高層為主，住宅面積從110平米到137平米之間銷售價格開盤日期：年初 ，均價： 2800元/平米汽車庫售價待定銷售現(xiàn)狀正在咨詢階段優(yōu)劣勢分析小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，周邊配套設(shè)施齊全，近20000

23、平米商業(yè)風(fēng)情街，滿足日常生活購物所需，交通十分便利。3.水榭花都項目案名水榭花都項目地址通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開發(fā)商通許林景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售公司通許林景售樓電話0378- 4933333.4866666建筑設(shè)計景觀及規(guī)劃特點簡歐物管公司河南建業(yè)物業(yè)物管收費待定總占地面積200畝總建筑面積20萬容 積 率1.8得房率85%物業(yè)特征別墅式花園洋房 小高層為主工程進(jìn)度住宅情況住宅以多層和小高層為主，以適中三房為主銷售價格開盤日期：年初 ，均價： 3000元/平米汽車庫售價待定銷售現(xiàn)狀優(yōu)劣勢分析周邊及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，占據(jù)核心地段，不僅交通方便，而且周邊的生活配套非常齊全，休閑娛樂設(shè)

24、施也很完善。4.瑞通嘉園項目案名瑞通嘉園項目地址通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開發(fā)商河南命冠房地產(chǎn)銷售公司售樓電4968999建筑設(shè)計景觀及規(guī)劃特點現(xiàn)代簡約物管公司星瑞物業(yè)物管收費待定總占地面積40畝總建筑面積20萬容 積 率2.0得房率85%物業(yè)特征多層為主工程進(jìn)度前四期已封頂，目前在售第五期住宅情況住宅以多層為主，以兩房及小三房為主銷售價格開盤日期：年初 ，均價： 2800元/平米汽車庫售價待定銷售現(xiàn)狀目前在售房源為一期五棟優(yōu)劣勢分析位于新老城區(qū)結(jié)合部，所以周邊各種生活配套齊全，已經(jīng)開發(fā)到第五期，小區(qū)入駐率比較高，商業(yè)街給給生活帶來了許多便利。5.假日瀾灣

25、項目地址：文衛(wèi)路西段原西關(guān)造紙廠開發(fā)商：通許縣通富房地產(chǎn)開發(fā)銷售熱線：4988999/4930888綠化率：40.3%容積率：2.94項目概況：占地22畝，共計10棟樓，共戶數(shù)356戶；一批推出1、2、3、5、6號樓，現(xiàn)僅6號樓剩余一半房源，其余樓棟僅剩余少數(shù)房源；其中1、2號樓為六層半，3、5、6號樓為11層半；房源細(xì)節(jié)：坡屋頂帶閣樓；無暖氣；八角窗；大陽臺戶型面積：116、121、123、124三房兩廳兩衛(wèi)，104、113三房兩廳一衛(wèi)，90、96兩房兩廳一衛(wèi)均價：2700元/左右交房日期：2012年8月31日，現(xiàn)工程部分已封頂優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠6%；按揭首付40%，優(yōu)惠1%，首付50%，

26、優(yōu)惠2%，首付60%，優(yōu)惠3%。項目小結(jié)：項目體量較小，有部分東西戶房源，不易消化；產(chǎn)品屬于中等，但是六層半、11層半概念植入較好，獲得市場認(rèn)可。多層產(chǎn)品目前仍占據(jù)市場主流，且在戶型功能、戶型面積、價格等方面存在雷同，市場競爭比較激烈；整體來看，市場對居住品質(zhì)的提升要求不高，地段、開發(fā)商實力與品牌仍是吸引消費者的重要因素；通許本地消費者住房消費較為理性和務(wù)實。通許西區(qū)部分項目多層產(chǎn)品已基本售完，部分高層項目由于市場接受度低、客戶置業(yè)習(xí)慣等去化量少，銷售壓力大。隨著后續(xù)高層項目（如迎賓御花園、凱旋城、中央公園）的集中推出，加大了市場投放量。通許市場總結(jié)及啟示啟示： 項目在營銷過程中應(yīng)注重主題概念

27、的統(tǒng)一，同時充分傳播城市未來中心最佳居住區(qū)之一、配套的優(yōu)勢、項目產(chǎn)品的特色、產(chǎn)品的優(yōu)勢等。PART3：本案SWOT分析區(qū)位：通許北新區(qū)，城市發(fā)展方向，站在城市發(fā)展最前沿；交通：緊鄰上海路，距咸平大道不足300米，距蘭南高速僅10分鐘、直通開封，交通便利；景觀資源：本案與咸平湖僅一路之隔，隨著咸平湖的改造建設(shè)，本區(qū)域景觀資源更加豐富；居?。涸搮^(qū)域居住條件不成熟，生活配套不完善，但項目周邊行政單位和醫(yī)院、學(xué)校較多厚。（1）地段基本情況解析生活配套不齊全、生態(tài)資源較好，城市中心宜居典范。咸平大道行政路人民路上海路解放路咸平湖本案（2）SWOT分析Strengths(優(yōu)勢)地段優(yōu)湖景資源豐富升值潛力大

28、緊鄰上海路，距咸平大道不足300米，距蘭南高速僅10分鐘、直通開封，交通便利湖景資源豐富，是本案的前花園鬧處于通許新區(qū)，未來升值潛力巨大此地段入則寧靜，出則繁華，將廣受客戶的認(rèn)可，且臨近行政路和人民路，出入城區(qū)隨心所欲；政策調(diào)控影響消費者購買信心和購買欲望，整體市場轉(zhuǎn)淡。區(qū)域市場不成熟，周邊配套不成熟；居住氛圍不濃厚，客戶認(rèn)識度低；weakness (劣勢)區(qū)域市場不成熟認(rèn)識度不高配套不完善“地段稀缺”：城市未來中心土地稀缺，可享四路方便的交通；“生態(tài)性”：臨近咸平湖，環(huán)境佳；“未來優(yōu)”：政府招商引力力度較大，本區(qū)域招商引資項目較多，人流集中地；“產(chǎn)品稀缺”：市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，我們可走差異化

29、高端路；opportunities(機(jī)會) 地段優(yōu)勢前景展望“大盤競爭”：水榭花都、瑞通嘉園、中央公園體量更大，入市更早，后期產(chǎn)品將調(diào)整與項目后期產(chǎn)品形成直接競爭；“城市理念”：目前開封的居住理念，多層住宅與大宅仍緊密相關(guān)，客戶觀念需引導(dǎo)；“品牌與價格”：項目即將形成標(biāo)桿性的高價盤，品牌及價格將受到市場的考驗；threats（威脅） 大盤競爭消費理念SWOT分析：多利用優(yōu)勢多創(chuàng)造機(jī)會綜合策略SO策略：打造屬于自身的品牌形象，區(qū)域領(lǐng)跑；利于戶型、居住的舒適性等優(yōu)勢，分客源，搶客源；項目戶型面積奢華，吸引高端主流客戶群；ST策略：利用優(yōu)勢的資源打造宜居概念利用價格策略、產(chǎn)品推售組合策略競爭突圍；產(chǎn)

30、品特點及未來前景對投資客戶進(jìn)行有效拉動。PART4：目標(biāo)客戶分析及定位中科院家庭分析模型模型解釋：中國社會科學(xué)院對當(dāng)前中國社會形態(tài)的研究，主要從兩個大的方面，即經(jīng)濟(jì)階層和社會階層來進(jìn)行研究，同時輔之于社會組織資源和文化資源兩個標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行劃分。本項目客戶群主要為社會中層以上加農(nóng)民。地市以下級別市場購房者一次性付款比例較高。五大社會經(jīng)濟(jì)等級社會上層：高層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)經(jīng)理人員、高級專業(yè)人員及大私營企業(yè)主中上層：中低層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)中層管理人員、中小企業(yè)經(jīng)理人員、中級專業(yè)技術(shù)人員及中等企業(yè)主中中層：初級專業(yè)技術(shù)人員、小企業(yè)主、辦事人員、個體工商戶、中高級技工、農(nóng)業(yè)經(jīng)營大戶中下層：個體勞動者、一般

31、商業(yè)服務(wù)人員、工人、農(nóng)民社會底層：生活處于貧困狀態(tài)并缺乏就業(yè)保障的工人、農(nóng)民和無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者十大社會階層國家及社會管理者階層（擁有組織資源）經(jīng)理人員階層（擁有文化及組織資源）私營企業(yè)主階層（擁有經(jīng)濟(jì)資源）專業(yè)技術(shù)人員階層（擁有文化資源）辦事人員階層（擁有少量文化及組織資源）個體工商戶階層（擁有少量經(jīng)濟(jì)資源）商業(yè)服務(wù)員工階層（擁有很少量三種資源）產(chǎn)業(yè)工人階層（擁有很少量三種資源）農(nóng)業(yè)勞動者階層（擁有很少量三種資源）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)階層（基本沒有三種資源）1、目標(biāo)客戶分析2、客戶定位：購買力范圍10-40萬，以20-30萬居多家庭成員較為復(fù)雜新婚族小三口之家三代同堂二老空巢中 產(chǎn) 型經(jīng)

32、 濟(jì) 型富 裕 型富 貴 型40-60萬城市新移民（2065）大三口之家都市新銳（2530）品質(zhì)家庭（3050）健康養(yǎng)老（50以上）家庭結(jié)構(gòu)購買力二老工作子女60萬以上25-45萬10-25萬3、客戶基本特征置業(yè)目的：住宅：自住為主，改善性需求；商業(yè)投資為主?？蛻裘枋觯耗挲g：2560歲為主；家庭年收入：在3萬元以上；家庭構(gòu)成：家庭人口一般為35人；客戶敏感度：樓層/價格：無論自住或投資客戶， 對樓層及價格的敏感度最強(qiáng)；其他依次為：外立面、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀、 物業(yè)管理等?？h城55%鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村遷縣城 及外出務(wù)工人員 45%四類核心目標(biāo)客戶群政府公務(wù)員，私營業(yè)主戶型面積：120-160，三房兩廳關(guān)注因

33、素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子企事業(yè)單位高級管理人員，個體戶戶型面積：120-140，三房兩廳關(guān)注因素：交通、環(huán)境、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子農(nóng)村遷縣城富裕家庭戶型面積：110-150，三房兩廳關(guān)注因素：品質(zhì)、環(huán)境、交通、購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟(jì)實惠外出務(wù)工人員戶型面積：100-140，兩房/三房兩廳關(guān)注因素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟(jì)實惠又不失面子項目整體定位整體產(chǎn)品定位PART5：項目物業(yè)發(fā)展建議如何塑造項目品牌？如何打到他們心靈深處？形象定位要以怎樣的形象出現(xiàn)在目標(biāo)客戶群面前？要用什么方式、“語言”與他們溝通？本項目的形象定位是什么？產(chǎn)品定位

34、地塊因子分析自身資源的匹配度 及本項目自身檔次的初判以上分析表明，本項目地塊自身因素對樓盤的開發(fā)檔次有一定優(yōu)勢，適宜開發(fā)中高端產(chǎn)品的住宅項目；但是從項目的體量上看，不適宜開發(fā)頂端豪宅的先天條件。本項目開發(fā)高檔產(chǎn)品必須通過產(chǎn)品的精細(xì)化和對社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營造才能加以改善。項目開發(fā)中低檔產(chǎn)品和小戶型公寓將會受到成本、區(qū)位、公共效能、品牌破壞等因素的影響。因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無對公共效能的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)

35、模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對成本價格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對銷售價格的限制市場制高點較高價格較高價格一般低價格一般地塊匹配情況資源不支持不符合基本符合基本符合不支持區(qū)位不支持檔次定位初步判斷中高端住宅物業(yè)？本項目物業(yè)檔次中高檔次、中高品質(zhì)、科技的、極致的社區(qū)極致舒適社區(qū)（以差異化產(chǎn)品的打造為核心優(yōu)勢）本項目物業(yè)檔次定位為：產(chǎn)品功能定位關(guān)鍵詞：極致的、舒適的、的、純粹的產(chǎn)品定位中高檔、中高品質(zhì)的解決思路和目標(biāo)對比片區(qū)內(nèi)競爭樓盤而言：超越和引領(lǐng)對比市場上高品

36、質(zhì)樓盤而言：精細(xì)、極致、差異化產(chǎn)品定位形象定位精細(xì)生活極致城市精工建筑群，極致生活價值觀精細(xì)品質(zhì)國際都市品味極致生活科技從“城市運營”到“文化運營”的一次華麗轉(zhuǎn)身當(dāng)整個區(qū)域都在叫器著區(qū)域價值時，我們把重心放到“產(chǎn)品精細(xì)化”，開始追求一種生活的文化與居住的哲學(xué)。打造產(chǎn)品力我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案，而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即在控制成本的前提下，最大化客戶附加值的因素原則：一切均基于競爭的價值增加CVA(Competition Value Added)體現(xiàn)項目定位主題(極致住宅)需要說明的是產(chǎn)品規(guī)劃建議5.5F退臺式花園洋房“8+1”情景電梯洋房空中花廊聯(lián)排小墅創(chuàng)新產(chǎn)品組合院館級小高

37、層院館級小高層“8+1”情景電梯洋房5.5F退臺式花園洋房空中花廊聯(lián)排小墅項目產(chǎn)品類別配比通過對通許房地產(chǎn)市場的深入調(diào)查與研究，結(jié)合本項目區(qū)域及消費者需求的特征，建議以上幾種產(chǎn)品類別配比如下：產(chǎn)品類型產(chǎn)品配比戶型面積區(qū)間院館小高層20%80-1155.5F退臺花園洋房50%洋房110-1508+1電梯洋房20%150160四房120-130三房空中花廊聯(lián)排小墅10%120-140PART-1:項目住宅投放產(chǎn)品解析 產(chǎn)品一：5.5退臺花園洋房戶戶有花園、洋味十足的建筑風(fēng)格住宅層層退臺 花園示意層層退臺 花園示意層層退臺，退一步的生活哲學(xué)！私享庭院有天有地、陽光、清風(fēng)、花香、室內(nèi)外交流的家庭舞臺露

38、臺文化營造第三生活空間入戶花園進(jìn)則入戶相迎，退則休閑、與庭院相約地下私家會所專屬空間，私享尊崇下沉式庭院共享庭院示意創(chuàng)新共享庭院設(shè)計對扣式庭院、彰顯尊貴停車停車共 享 庭 院人在平臺上活動，車進(jìn)入地下，可做到各組團(tuán)內(nèi)的人車分流；形成半私密院落空間，重溫往日院落情懷，而且不同的院落通過造景，可形成不同的主題，使居民產(chǎn)生安全感、歸屬感和領(lǐng)域感；平臺高出地面1.2米的部分，采用與草坡地面及錯落花池相接，可造成小區(qū)整體地形的起伏，營造更加豐富的環(huán)境景觀；營造和諧的鄰里關(guān)系，茶余飯后，園中品茶納涼、觀星賞月；通過院落的門禁系統(tǒng)，進(jìn)行私家庭院的智能化安全管理，營造別墅的私密性。 共享庭院優(yōu)勢組團(tuán)庭院 門禁

39、管理庭院內(nèi)景實景港灣式停車一層私家花園入戶親地二層一、二層私家花園關(guān)系洋房三層贈送超大露臺，品茶納涼，無限清風(fēng)與陽光洋房四層超長露臺超值性價比生活享受洋房五層挑高復(fù)式寬闊居住空間、張揚人生氣度星光露臺挑高客廳產(chǎn)品二：8+1情景電梯洋房特征：1、2、3層具備花園洋房特征， 3、5、7和4、6、8進(jìn)行奇偶錯層設(shè)計。觀景電梯盡覽小區(qū)內(nèi)優(yōu)美景觀，回歸自然一層贈送私家花園獨立的私家花園入戶 奇偶錯層、6米挑高陽光房下沉式庭院下沉式地下私家豪華會所二層設(shè)置親地花園 一層二層 二層親地效果示意產(chǎn)品三：空中花廊聯(lián)排小墅開創(chuàng)別墅的空中想象 第一次將親地別墅的建筑形態(tài)疊拼于空中的獨門獨院、前庭后院、疊躍宅院在高層

40、、洋房、別墅之外第四種建筑形態(tài)奢華抵臨！空中花廊聯(lián)排特點疊、躍、宅、院疊：聯(lián)排別墅疊拼于空中的建筑形態(tài)，享受聯(lián)排別墅同樣的生活元素。躍：純板式躍式空間，客廳部分挑高，挑高前庭后院，部分戶型一躍再躍。宅：傳承奢華宅邸精髓，結(jié)合城市現(xiàn)代棲居要求，營造別墅級宅邸生活空間。院：將“院”的本質(zhì)融入空間的建筑肌理，多花池空間，別墅級院落為生活所享?？罩谢ɡ泉殑?chuàng)以空中花廊連接各家門庭，從電梯到家門的通路直享陽光、花木簇?fù)怼?獨門獨院，聯(lián)排別墅式分戶示意標(biāo)準(zhǔn)的別墅式入戶示意6米挑高，戶前院落后院花園前花園后花園6米挑高庭院室內(nèi)疊躍復(fù)式及空間布局由前庭花園進(jìn)入戶門由樓梯至二樓休息室觀景后庭院二層臥室二層衛(wèi)生間戶

41、型剖面示意 平面示意 產(chǎn)品四：空中院館高層 不同于普通高層封閉的陽臺，狹小的室內(nèi)空間，以多姿態(tài)的外部造型、大面積的露臺設(shè)計，不僅豐富樓體外立面造型，更使室內(nèi)空間無限延伸，擁有更多的陽光與清風(fēng)。 巧妙的“奇偶錯層”處理 陽 光 房奇偶錯層空中觀景臺 架空處理局部架空，使景觀更通透 星級酒店“入戶大堂” 空中庭院花園2+1、3+1戶型設(shè)計 PART-2:建筑風(fēng)格建議建筑表情 在符合項目整體定位的前提下，選擇在通許市場獨具特色的建筑風(fēng)格，形成本項目的差異化、個性化。 為了體現(xiàn)本項目的尊貴典雅、大氣，不失時尚、流暢的質(zhì)感，故建議以下兩種建筑風(fēng)格：1、現(xiàn)代法式風(fēng)格； 2、簡歐風(fēng)格建筑是文化的符號，建筑是

42、凝固的藝術(shù) 關(guān)鍵詞自然、田園、浪漫、典雅清新傳承法式奢華貴族建筑精粹現(xiàn)代法式風(fēng)格解析特點：1、布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間；2、貴族風(fēng)格，高貴典雅；3、細(xì)節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究；4、點綴在自然中，崇尚沖突之美。關(guān)鍵詞優(yōu)美、造型別致、雍容華貴延續(xù)歐式建筑經(jīng)典永恒魅力簡歐風(fēng)格解析特點：1、簡潔、線條分明、講究對稱；2、運用色彩的明暗、鮮淡來對視覺進(jìn)行沖擊；3、在設(shè)計上追求空間變化的連續(xù)性和形體變化的層次感；4、建筑線條部位裝飾為線條或金邊，在造型設(shè)計上既要突出凹凸感，又要有優(yōu)美的弧線。效果圖PART-3:景觀規(guī)劃建議凝聚通許北區(qū)浩瀚景觀視野景觀

43、與建筑應(yīng)相互協(xié)調(diào)，總體風(fēng)格要相互匹配，景觀應(yīng)進(jìn)一步表達(dá)建筑規(guī)劃對戶外空間的要求，注重景觀與建筑的融合、共生。根據(jù)項目所處的區(qū)位以及基地的自然條件、建筑的風(fēng)格等因素，項目的整體景觀風(fēng)格定位：別墅標(biāo)準(zhǔn)，自然、生態(tài)、恒濕景觀體系一軸兩心四大公園打造通許百年健康生活核心概念 景觀大道水景中心四大公園森林公園主題運動健康主題碼頭景觀主題兒童樂園主題1、橫亙南北景觀大道林蔭大道景觀大道2、兩個水景景觀中心3、四大公園主題打造 “四大公園”主題社區(qū) 開創(chuàng)通許北區(qū)生態(tài)健康生活森林公園主題運動健康主題運動健康主題兒童樂園主題攀巖兒童樂園主題碼頭景觀主題4、大門入口景觀開敞式入口景觀5、景觀細(xì)節(jié)營造組團(tuán)樹陣景觀會所景觀會所景觀景點細(xì)節(jié)營造景點細(xì)節(jié)營造林蔭散步道路邊休閑椅景點細(xì)節(jié)營造景觀小品景觀雕塑景點細(xì)節(jié)營造井蓋景點細(xì)節(jié)營造井蓋小型水幕電影配合水景在中央景觀區(qū)或會所設(shè)置水幕電影車庫景觀 部分高層設(shè)置底部架空停車場，或半地下停車場，以滿足人車分流的需求。PART6：營銷推廣部分“案名”不僅成為身份的符號，更是價值的代號，是項目推廣主題與包裝概念集中體現(xiàn)的載體。 命名原則：沉穩(wěn)、內(nèi)斂、韻味十足，符合項目地位和樓盤形象。老子說：“道，可