城市老街區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)的改造模式研討（精編版）

1、城市老街區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)的改造模式比擬分析一、城市老街區(qū)商業(yè)改造的背景隨著中國(guó)城市化的高速開(kāi)展，各地城市都將面臨日益嚴(yán)重的歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)與開(kāi)展的矛盾， 尤其對(duì)于那些既擁有厚重歷史文化、又在全面進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)的大中型城市，必需要解決好這樣一個(gè)核心問(wèn)題：如何讓歷史街區(qū)在適應(yīng)社會(huì)開(kāi)展變化的同時(shí)，保存遺產(chǎn)的精神實(shí)質(zhì)。實(shí)現(xiàn)文化的有機(jī)演進(jìn)，使城市文脈得以傳承、延續(xù)，發(fā)揮其巨大價(jià)值。歷史街區(qū)作為歷史文化名城中歷史地段的組成局部，是城市演進(jìn)歷程的見(jiàn)證和傳統(tǒng)文化 的表達(dá)， 其保護(hù)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。出于遺產(chǎn)保護(hù)的必要性和城市開(kāi)展的必然性，對(duì)城市老街區(qū) 歷史街區(qū) 進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑炫c更新的動(dòng)態(tài)保護(hù)觀念已在業(yè)界得到了

2、廣泛的認(rèn)可和應(yīng)用，并在許多城市引入了商業(yè)開(kāi)發(fā)的改造模式。實(shí)踐證明成功商業(yè)開(kāi)發(fā)會(huì)在充分尊重歷史遺產(chǎn)的根底上，滿足居民生活需要，提供歷史建筑、文物的保護(hù)資金， 提升歷史街區(qū)人氣，帶動(dòng)旅游業(yè)開(kāi)展， 使地段重新煥發(fā)生機(jī)和活力。二、老街區(qū)商業(yè)改造工程保護(hù)模式比擬早期的老街區(qū)商業(yè)工程改造多由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)， 加之經(jīng)濟(jì)利益較低、 資金投入大、 資金投資回報(bào)期較長(zhǎng)， 此類工程往往成為燙手的山芋， 主動(dòng)請(qǐng)纓接手改造的開(kāi)發(fā)商甚少。 眾多工程大打文化繼承及城市文脈牌， 但所謂的老街區(qū)改造充其量是采取博物館式的凍結(jié)保存或拼貼式的異地重建 , 均無(wú)法重塑歷史厚重感，最終往往淪為穿衣戴帽式建筑的復(fù)古仿古比拼， 無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期

3、的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益。上海新天地改造后口碑叫好收益叫座，成都錦里、 文殊坊、 寬窄巷子三大改造提升城市品牌形象、大幅增加旅游收益，一時(shí)間全國(guó)興起老街區(qū)改造熱潮，開(kāi)發(fā)商、政府、投資商對(duì)此類改造趨之假設(shè)鶩，各地城市歷史街區(qū)的改造及保護(hù)更是各施各法，歸納總結(jié)根本可劃分為外在的穿衣戴帽式，內(nèi)在的功能置換式及內(nèi)外兼修的文化復(fù)興式。老街區(qū)商業(yè)工程保護(hù)改造模式一覽表歷史街區(qū)保護(hù)模式穿衣戴帽式功能置換式文化復(fù)興式保護(hù)方式保存?zhèn)鹘y(tǒng)建筑外觀和形式，建筑內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)代化裝修， 改變其原來(lái)的使用功能充分挖掘街區(qū)歷史文化價(jià)值，恢復(fù)對(duì)歷史文物的局部進(jìn)行修舊如舊，其他傳統(tǒng)建筑進(jìn)行翻新整 修，恢復(fù)街區(qū)原來(lái)歷史建筑風(fēng)貌傳統(tǒng)街區(qū)風(fēng)

4、貌， 重新激發(fā)街區(qū)商業(yè)活力， 同時(shí)保存街區(qū)傳統(tǒng)民俗風(fēng)情和原生態(tài)生活方式，追求形神兼?zhèn)淙丝诓桓淖儯耆４嫒恐脫Q降低人口密度， 局部進(jìn)行人口置換保存原來(lái)的居住、 傳統(tǒng)商業(yè)等功能，不做調(diào)整和改變進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整和升級(jí)，住功能改善居功能現(xiàn)代商業(yè)改造主要目的改善環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量商業(yè)價(jià)值最大化社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的和諧協(xié)調(diào)典型案例長(zhǎng)沙潮宗街重慶洪崖洞上海新天地香港 1881紹興古城保護(hù)寬窄巷子三、老街區(qū)商業(yè)改造工程開(kāi)展模式的界定3.1老街區(qū)商業(yè)改造工程開(kāi)展模式的劃分對(duì)于歷史老街區(qū)，啟動(dòng)保護(hù)改造只是第一步，后續(xù)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展和歷史文化傳承才是此類工程的盤活初衷與改造難點(diǎn)。這個(gè)過(guò)程中面向市場(chǎng)的商業(yè)化是

5、工程開(kāi)展不可防止的模式。單純的封閉式凍結(jié)保護(hù)無(wú)法將歷史文化傳承，也無(wú)法效勞更多的市民。因此如果將商業(yè)化和歷史文化結(jié)合，既為當(dāng)?shù)靥峁┪幕Ｗo(hù)土壤和意識(shí)，也為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，是未來(lái)老街區(qū)商業(yè)改造工程開(kāi)展模式的研究重點(diǎn)。根據(jù)近年市面已有的商業(yè)形態(tài)及具體案例情況，老街區(qū)改造工程開(kāi)展模式一般有三種模式，即依托商業(yè)中心開(kāi)展模式、依托旅游資源開(kāi)展模式、雙重依托開(kāi)展模式。不同的開(kāi)展模式在區(qū)位、商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)品種、區(qū)域特征、依托資源和消費(fèi)群落等方面都呈現(xiàn)不同的特征。老街區(qū)商業(yè)改造工程開(kāi)展模式一覽表類型依托商業(yè)中心開(kāi)展模式依托旅游資源開(kāi)展模式雙重依托開(kāi)展模式區(qū)位特征城市商業(yè)中心非城市中心，臨近旅游景點(diǎn)商業(yè)中心，

6、并與旅游景點(diǎn)結(jié)合依托資源商業(yè)業(yè)態(tài)特征城市商業(yè)中心區(qū)位的商業(yè)價(jià)值大型購(gòu)物中心、主力店、步行街強(qiáng)勢(shì)旅游資源城市中心商業(yè)價(jià)值以及旅游資源步行街步行街， 附近有大型購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)種特征百貨、服裝、精品購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等現(xiàn)代商業(yè)以旅游紀(jì)念品、當(dāng)?shù)厥止に嚻?、?dāng)?shù)靥禺a(chǎn)、特色餐飲以及休閑娛樂(lè)等為主街區(qū)吸引力商脈、現(xiàn)代商業(yè)歷史文化、古建筑，本身成為景點(diǎn)以具有懷舊色彩的業(yè)種如旅游紀(jì)念品、古玩書畫、手工藝品、土特產(chǎn)品、茶樓咖啡、酒吧等為主歷史文化、原生態(tài)生活方式、傳統(tǒng)建筑、特色商業(yè)客戶群特征城市居民為主以外地游客為主城市居民 +游客典型案例廣州上下九、深圳東門、上海新天地、香港1881黃山屯溪老街、陽(yáng)朔西街、成

7、都錦里、文殊坊、寬窄巷子杭州清河坊，紹興倉(cāng)橋直街、泉州中山路鑒于依托商業(yè)中心模式及依托旅游資源開(kāi)展模式之間截然不同的模式特征，下面將對(duì)此兩種模式的代表案例作詳細(xì)分析。3.2依托商業(yè)中心開(kāi)展模式的案例分析上海新天地、香港18813.2.1上海新天地工程概況投資商：香港瑞安集團(tuán)物業(yè)地址：上海盧灣區(qū)太倉(cāng)路 18 號(hào)占地面積： 30000 建筑面積： 60000 工程投資： 14 億元改造本錢： 2 萬(wàn)元/A太平橋人工湖綠地 / B 上海新天地 / C 翠湖天地 / D 企業(yè)天地 / E 瑞安總部大樓工程定位：上海新天地是一個(gè)“Mall本質(zhì)上新天地就是一個(gè)Mall( 英文全稱“ shoppingmal

8、l) 。新天地現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)定位是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在開(kāi)發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化過(guò)程經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段：綜合性時(shí)尚場(chǎng)所第一階段由于認(rèn)識(shí)上的局限性，主要強(qiáng)調(diào)綜合性， 目標(biāo)是作成上海第一個(gè)將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、 文化等等全部集中在一起的綜合性場(chǎng)所。這一目標(biāo)的參照物是以特色著稱的衡山路， 但由于衡山路是不同的個(gè)體組成，沒(méi)有一個(gè)整體的投資者和管理者。比照之下， 瑞安認(rèn)為新天地應(yīng)該是一個(gè)大型完整的綜合性的商業(yè)場(chǎng)所。但這一階段定位較淺，沒(méi)有深刻挖掘與利用石庫(kù)門的歷史價(jià)值。第二階段：鎖定主題“都市旅游景點(diǎn)隨著工程逐步經(jīng)驗(yàn)，瑞安重新將工程主題定為上海市具有歷史文化特色的“都市旅游景點(diǎn)成為

9、游客來(lái)上海必到之地。第三階段：順應(yīng)潮流與國(guó)際接軌最后瑞安決定把新天地設(shè)計(jì)成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)。層層深化的定位使得工程在保存原始?xì)v史風(fēng)貌底蘊(yùn)的前提下，成功地穿上時(shí)尚文化外衣，抓住人們眼球，脫穎而出。工程商業(yè)布局及業(yè)態(tài)分布新天地分為南里和北里兩個(gè)局部。從業(yè)態(tài)來(lái)看， 這種依托商業(yè)中心開(kāi)展的街區(qū)主要以餐飲、酒吧、服飾配飾等為主，滿足市民和游客休閑、購(gòu)物、旅游的目的。從規(guī)劃來(lái)看，新天地沒(méi)有完整的保持石庫(kù)門風(fēng)貌舊建筑，而是采用南北不同時(shí)代建筑融合的思路，將南里現(xiàn)代建筑和北里石庫(kù)門舊建筑結(jié)合，新舊對(duì)話，實(shí)現(xiàn)了交相輝映，相得益彰的改造目標(biāo)。南里業(yè)態(tài)組合餐飲中式風(fēng)味東南亞風(fēng)味歐美風(fēng)味 甜品/冰激凌酒吧/

10、娛樂(lè) 購(gòu)物及其他家居/飾品服飾配飾翡翠酒家、 一茶一坐、 百草傳奇、 六會(huì)管、 真的好海鮮、 鴻禧茶居、鼎泰豐、采蝶軒落腳點(diǎn)、金象苑泰國(guó)餐館CJW(星際餐廳 )哈根達(dá)斯、寶萊納太鼓甜品店K2、Jazz Bar、Paradise、好地方、 UME 、新天地國(guó)際影城、彩蝶吧藝術(shù)/歷史健身、美發(fā)酒店/會(huì)所效勞/教育朝安東尼、 Simply LifeArnold palmer 、Baby janc 、Camper、French Connection、I.T 、Just gold、Juse diamond、NINE WEST 、草莓地中央美術(shù)學(xué)院油畫廊亞歷山大會(huì)館88新天地酒店效勞式公寓新天地郵政所北里

11、業(yè)態(tài)組合餐飲中式風(fēng)味上海新吉士酒樓、湖庭餐廳、夜上海東南亞風(fēng)味天泰餐廳歐美風(fēng)味KBB 凱博西餐廳、 樂(lè)美頌、璐娜、寶萊納、法藍(lán)極品、soho、VA BENE FUSIONT8餐廳、透明思考甜品/冰激凌星巴克、香啡芬、蕘陽(yáng)茶行酒吧/娛樂(lè)Ven ice 、VISAGE購(gòu)物及其他家居/飾品安梨家居、逸飛之家、雷門九歌、上海組合、雨田小藝服飾配飾COCOON& CIOCOCO 、dot28、喜福會(huì)、逸飛之家、瓊耳唯品、上海灘、 Xavier、Desiqner Fashion、文化/禮品藏博堂、長(zhǎng)春藤、新天地專賣店、吳誼藝術(shù)工作室、雅木軒其他Cheese&Fizz藝術(shù)/歷史屋里廂健身/美

12、發(fā)沙宣上海美發(fā)研修中心酒店/會(huì)所新天地一號(hào)樓、屋里廂效勞/教育艾米利亞 -羅馬涅區(qū)羅馬涅上海效勞中心、游客咨詢中心、華爾街英語(yǔ)工程經(jīng)營(yíng)情況：只租不售，實(shí)現(xiàn)高投入與高產(chǎn)出上海新天地采用整體持有、 只租不售戰(zhàn)略， 實(shí)現(xiàn)商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)； 這種模式有利于運(yùn)營(yíng)商有足夠的空間和力量集中資源， 調(diào)控商業(yè)業(yè)態(tài)與裝飾風(fēng)格， 最大限度的凸顯老街區(qū)歷史特色。開(kāi)發(fā)商的收益主要來(lái)源于保底租金以及租戶利潤(rùn)分成。上海新天地的投資較大，總投資額近 10億元， 但由于“新天地的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米8000元 10000元，到后續(xù)的每平方米5-8 萬(wàn)元。“翠湖天地自2002年6月 7月銷售伊始售

13、價(jià)每平方米就高達(dá)17000元 25000元，最高時(shí)每平米接近 100000元。綜合來(lái)看，開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)了高投入、高產(chǎn)出的目標(biāo)。以“新天地品牌效應(yīng)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，成為“新天地商業(yè)模式的重要特色。3.2.2 上海新天地商業(yè)模式復(fù)制的成功因素分析上海新天地工程的成功創(chuàng)造了老街區(qū)改造后開(kāi)展的新模式，這種開(kāi)展模式成為很多城市老街區(qū)改造或者房地產(chǎn)工程的借鑒經(jīng)驗(yàn)和復(fù)制對(duì)象。上海瑞安集團(tuán)自身就將這種工程經(jīng)驗(yàn)直接復(fù)制到杭州、 重慶等地， 但工程本身開(kāi)展卻差異較大，這其中成敗關(guān)鍵與這種模式所需要的特殊因素有關(guān)。目前杭州西湖天地、佛山嶺南天地已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)，但重慶新天地目前卻處于困難時(shí)期。從幾個(gè)案例比照中可以發(fā)

14、現(xiàn)，此類開(kāi)展模式最重要因素是依托商業(yè)中心，具有歷史積淀的老街區(qū)， 交通便利，處于居住區(qū)，如果沒(méi)有這些因素，這種工程開(kāi)發(fā)將會(huì)處于比擬為難的開(kāi)展境地甚至有可能失敗。重慶新天地不是老街區(qū)改造，也不處于商業(yè)中心，它僅是建筑物的仿古創(chuàng)造和包裝，在缺乏歷史文化底蘊(yùn)的前提下，工程開(kāi)展難度可想而知。案例 1：西湖天地西湖天地是上海新天地最正宗的姐妹篇，仍由瑞安集團(tuán)投資。首期投資10 億元，取名“園林篇。 它延續(xù)了“上海新天地的特色，老建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)有變，融合進(jìn)的現(xiàn)代元素主要是大而透明的玻璃。 “西湖天地商戶大都符合“國(guó)際化、時(shí)尚化、 杭州西湖化的高標(biāo)準(zhǔn)， 園林綠化是主角，而掩映其中建筑反倒成了點(diǎn)綴，商鋪雖少但特色

15、明顯。案例 2：重慶新天地重慶新天地是瑞安集團(tuán)在重慶地產(chǎn)工程的配套局部；整個(gè)工程位于重慶市主城區(qū)幾何中 心地段， 由高尚住宅區(qū)、 休閑及娛樂(lè)區(qū)、 國(guó)際商務(wù)中心以及人工湖及濕地公園景觀區(qū)組成。但目前重慶新天地陷入商業(yè)招商困難以及缺乏有效客戶支撐的困境，其根本原因是脫離了依托商業(yè)中心開(kāi)展模式的特點(diǎn)，而且本身工程只是復(fù)古建筑，缺乏真正的歷史文化涵義。案例 3：寧波新天地寧波老外灘是 ?南京條約 ?開(kāi)辟的五個(gè)通商口岸之一， 保存著很多有價(jià)值近代建筑。 借鑒上海新天地經(jīng)驗(yàn)，保護(hù)原有歷史風(fēng)貌和街區(qū)格局的前提下，興建了畫廊、咖啡吧、 展館等一批新建筑。 總規(guī)劃 6 大街區(qū)，根本包括了地產(chǎn)所有功能。 6 大街

16、區(qū)各有不同定位， 沿江三局部包括城建展館、國(guó)際酒店、世界美食，另一側(cè)是行業(yè)會(huì)館、生活天地和城市公寓。雖名為新天地， 但實(shí)質(zhì)上工程并非由瑞安投資開(kāi)發(fā)，而是由寧波城投公司接手寧波老外 灘工程后， 借鑒了上海 “新天地商業(yè)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在保護(hù)原有歷史風(fēng)貌和街區(qū)格局的前提下， 原狀保存和復(fù)建了巡捕房、老商鋪“宏昌源號(hào)、民國(guó)商人私宅“嚴(yán)氏山莊、“朱宅等面積近萬(wàn)平方米的4處文保建筑，興建了畫廊、咖啡吧、展館等一批新建筑。改造后的街區(qū)將成一個(gè)集居住、經(jīng)商、展覽和旅游于一體的歷史文化街區(qū)。案例 4：嶺南天地總規(guī)上仍貫徹新天地的設(shè)計(jì)思路，商業(yè)街區(qū)那么保存嶺南建筑特色，將現(xiàn)代都市韻味與傳統(tǒng)文化相融工程位于佛山市禪城區(qū)

17、祖廟東華里中心地段，規(guī)劃土地面積約650,000 平方米，規(guī)劃建筑面積約 164萬(wàn)平方米。該工程將保存佛山風(fēng)情風(fēng)貌，充分挖掘佛山粵劇之鄉(xiāng)、陶藝之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)、 美食之鄉(xiāng)的歷史文化特色，同時(shí)融合時(shí)尚元素和現(xiàn)代化設(shè)施，為佛山精心打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的市中心綜合開(kāi)展工程。參考“上海太平橋地區(qū)重建工程的開(kāi)展模式，其開(kāi)發(fā)內(nèi)容包括住宅、辦公樓、零售、 酒店餐飲、 娛樂(lè)、 旅游等多功能設(shè)施。該工程還借鑒上海新天地石庫(kù)門建筑的成功改造經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代化的手法保護(hù)改造祖廟東華里片區(qū)內(nèi)具有典型嶺南民居建筑風(fēng)格的優(yōu)秀歷史建筑，使商業(yè)開(kāi)發(fā)與歷史建筑無(wú)論在外觀形態(tài)和內(nèi)涵等各方面都做到彼此照應(yīng)。3.2.3 香港1881 商業(yè)改造

18、(商業(yè)開(kāi)發(fā)與歷史建筑完美融合)工程簡(jiǎn)介香港 1881 坐落于尖沙咀廣東道，占地約13 萬(wàn)尺，工程原址由1880 年代開(kāi)始直至1997 年，一直為香港水警總部。以往香港城中名人最喜歡在IFC 或置地廣場(chǎng)喝茶購(gòu)物消費(fèi)，不過(guò)， 自從由尖沙咀舊水警總部變身而成的古跡活化工程1881 Heritage于日前正式開(kāi)幕后， 一個(gè)地方就會(huì)聚了酒店、國(guó)際品牌旗艦店、高級(jí)食肆以至古跡名勝。百年經(jīng)典建筑與國(guó)際品 牌名店、時(shí)尚食府、古跡酒店融匯而成，1881 Heritage已成為香港集文化旅游與購(gòu)物消閑的新地標(biāo)。規(guī)劃思想：以舊址的建筑風(fēng)格指導(dǎo)新建建筑，整新如舊，古跡活化工程的規(guī)劃思想是保存歷史，見(jiàn)證歷史的更迭；新舊

19、建筑融合，讓歷史煥發(fā)活力。工程前身是由5 幢建筑組成， 包括前水警總部主樓、馬廄、時(shí)間球塔、九龍消防局及九龍消防局 宿舍，建筑以維多利亞式設(shè)計(jì)為主，充滿殖民地色彩。李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)于03 年獲得開(kāi)展權(quán)后，耗資逾 10 億港元， 邀請(qǐng)不同范疇的專家如建筑師、歷史建筑物保育專家、專業(yè)設(shè)計(jì)師、樹木專家、園藝師等，盡力參照主樓維多利亞式建筑的特色來(lái)設(shè)計(jì)新翼局部，務(wù)求令新舊建筑融合。在保護(hù)方面，從前的防空洞、時(shí)間球塔等已作復(fù)修，讓市民可一睹古物古跡的舊貌。業(yè)態(tài)規(guī)劃：酒店餐飲及鐘表珠寶為主，服裝精品為補(bǔ)充，準(zhǔn)入門檻高，均為國(guó)際品牌在工程業(yè)態(tài)選擇上，租戶組合中鐘表珠寶占34%、服裝精品占16%、酒店、餐飲及

20、相關(guān)設(shè)施占 50%。以百年名店伴百年建筑為主題思想，因此所有商戶均為世界知名品牌，云集多家國(guó)際級(jí)品牌珠寶、世界名表、著名時(shí)裝設(shè)計(jì)品牌、高級(jí)精品。國(guó)際級(jí)名牌包括卡地亞、Tiffany & Co、萬(wàn)寶龍、 Piaget 、Van Cleef & Arpels、 IWC、De Beers、勞力士、英皇鐘 表珠寶、溥儀眼鏡及上海灘等已進(jìn)駐商場(chǎng)，其中不少世界級(jí)品牌與1881 Heritage一樣， 已擁有逾百年歷史。 另外，1881 Heritage內(nèi)亦有多家高級(jí)食府及古跡酒店HullettHouse， 提供各地特色美食。百年經(jīng)典建筑與品牌名店、時(shí)尚食府、古跡酒店融匯而成，1881 He

21、ritage已成為香港集文化旅游與購(gòu)物消閑的新地標(biāo)。3.2.4 依托商業(yè)中心開(kāi)展模式小結(jié)無(wú)論是上海新天地，還是香港的1881 Heritage，一個(gè)“成功的商業(yè)地產(chǎn)案例正魅力無(wú)窮地吸引著眾多追隨者的目光，衍生出無(wú)數(shù)個(gè)城市的無(wú)數(shù)個(gè)關(guān)于城市人文氣質(zhì)和商業(yè)地產(chǎn)的 夢(mèng)想。“新天地正借機(jī)開(kāi)創(chuàng)了新的商業(yè)模式，作為一種理想的既保存城市人文氣質(zhì)又宣揚(yáng)繁華物質(zhì)文明的案例，“新天地已經(jīng)成為一種時(shí)尚的符號(hào)象征。但是“新天地這樣的案例卻不適宜大規(guī)模盲目復(fù)制。首先， 上?！靶绿斓貙儆谏虾５狞S金地段，本身地價(jià)就很昂貴。瑞安集團(tuán)還要保持老上 海風(fēng)情， 把占地 3 萬(wàn)多平方米的舊石庫(kù)門建筑群改造為上海新天地，造價(jià)更是不菲。

22、比方為了保持石庫(kù)門建筑的原貌，需要從德國(guó)進(jìn)口昂貴的防潮藥水，注射進(jìn)石庫(kù)門墻體；比方石庫(kù)門舊房沒(méi)有地下排污管、煤氣管等根底設(shè)施，新天地的每幢樓都要挖地?cái)?shù)米，鋪設(shè)下水、 電、煤氣管道，通信電纜，污水處理，消防系統(tǒng)。這比蓋新樓的本錢還要高很多。地價(jià)、本錢之外，“新天地從商業(yè)上獲得的收入其實(shí)有限，其商業(yè)養(yǎng)活后， 周邊身價(jià)倍增的住宅開(kāi)發(fā)為企業(yè)收益奉獻(xiàn)重大。其次，新天地為吸引優(yōu)秀商家進(jìn)駐，不惜降低租金的要求，引進(jìn)大量的優(yōu)秀商戶，聚集起了全中國(guó)矚目的商業(yè)人氣，但是工程本身沒(méi)有到達(dá)直接盈利階段前都是還在賠本賺吆喝， 這對(duì)背后運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商的資金要求較高。雖然瑞安可以新天地形象使地區(qū)地價(jià)升值，使得企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的物

23、業(yè)身價(jià)倍增，但前提是開(kāi)發(fā)商的前期真金白銀實(shí)實(shí)在在的資本投入和較長(zhǎng)投資回報(bào)期的預(yù)期等待，對(duì)于想靠營(yíng)造一個(gè) 類似于新天地“的商業(yè)地產(chǎn)直接獲得成功的城市或者開(kāi)發(fā)商而言，必然要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，愿意而且有足夠的實(shí)力支撐起這樣的商業(yè)工程。正在不斷涌現(xiàn)出的“新一代的“新天地們，還是不可盲目照搬復(fù)制。3.3 依托旅游資源開(kāi)展模式案例分析成都錦里、文殊坊、寬窄巷子比擬3.3.1 工程概況及開(kāi)發(fā)內(nèi)容錦里錦里古街由舊民房改造而來(lái)，與三國(guó)圣地成都武侯祠東側(cè)一墻之隔，古街呈南北走向，蜿蜒曲折近 400米，街道不寬，悠長(zhǎng)而曲折；建筑面積6520平方米，上下錯(cuò)落，層高只有一二層，一黑、白、灰為主色調(diào)；青磚鋪地，尤顯古樸、

24、典雅。工程民俗文化街與武侯祠博物館一體規(guī)劃，以蜀漢三國(guó)文化為背景，川西民風(fēng)民俗為內(nèi)涵明清建筑風(fēng)貌為外表，并融入當(dāng)下時(shí)尚生活元素，將歷史與現(xiàn)代有機(jī)融合，創(chuàng)造了嶄新的休閑、體驗(yàn)、互動(dòng)式旅游形態(tài)，形成了一條表達(dá)成都特有休閑文化氣氛的旅游休閑街區(qū)。文殊坊文殊坊位于文殊院歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)，與千年古寺文殊院僅一墻之隔。目前已完成的一期工程包含成都會(huì)館和成都廟街兩大局部。街區(qū)以佛禪文化、民俗文化為主題傳統(tǒng)川西街院建筑群為載體，力圖保存老成都人文歷史精髓。規(guī)劃提出了打造以文化休閑旅游為主的城市“游憩商務(wù)區(qū)(RSD)。與其南側(cè)的城市中心商務(wù)區(qū)(CBD)相融合的想法，嘗試區(qū)別于成都已有的武侯祠、杜甫草堂等純歷史文

25、化旅游景點(diǎn)，而以古建筑、古遺跡、民俗景觀為核心，開(kāi)展可參與的現(xiàn)代體驗(yàn)式旅游。寬窄巷子由寬巷子、 窄巷子和井巷子三條平行排列的老式街道及四合院落群組成，是成都市三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，是老成都“千年少城城市格局和百年原真建筑格局的最后遺存，也是北方胡同文化和建筑風(fēng)格在南方的“孤本。按規(guī)劃，控制面積為479畝，核心保護(hù)區(qū)108畝，以 “修舊如舊、保護(hù)為主，“原址原貌、落架重修為規(guī)劃思路。3.3.2 工程空間規(guī)劃比擬錦里的規(guī)劃布局特點(diǎn)作為歷史古街的縮影，錦里的空間格局相對(duì)簡(jiǎn)單：臨街建筑圍合成2-4m寬的線型空間。街道從入口處由南至北延伸。在中部集散廣場(chǎng)處分為平行兩路，于街區(qū)北端交匯，形成套索狀的總體

26、平面。為了營(yíng)造古時(shí)街道尺度宜人的親切感。臨街建筑以二層居多，呈現(xiàn)出統(tǒng)一的川西風(fēng)格， 以灰、白為主色調(diào)，選用薄片青磚砌墻。木料裝飾門窗，配以小青瓦和白石灰勾縫運(yùn)用馬頭墻、 歇山頂、 飛檐角、二樓飄廊、木板墻裙等語(yǔ)匯真實(shí)地再現(xiàn)了成都明清時(shí)期的古樸建筑風(fēng)貌。與武侯祠博物館及園林取得了和諧的統(tǒng)一。文殊坊的規(guī)劃布局特點(diǎn)文殊坊規(guī)模較大，由新老建筑、院落和街道共同組成。其街巷格局比錦里復(fù)雜得多，空間變化也更為豐富。街區(qū)北部保存的成都會(huì)館經(jīng)修復(fù)和改遷。形成了平行二合院、三合院、 四合院、 L形拐尺和大院套小院等傳統(tǒng)形式院落。通過(guò) 2 3m尺度宜人的道路縱橫相聯(lián)、院院相接：南部新建的成都廟街采用丁字型街道組織方

27、式。形成富有趣味的轉(zhuǎn)角空間，不同形態(tài)、功能的節(jié)點(diǎn)由4 6m寬的道路串聯(lián)。南北結(jié)合重現(xiàn)了老成都“九街十廟、庭院藝坊的街坊結(jié)構(gòu)，塑造出走大街一穿小巷一進(jìn)院落一上堂屋一入居室的空間序列體驗(yàn)。但兩大區(qū)域之間寬達(dá)12m的主要道路顯得尺度過(guò)大，削弱了空間的圍合感，且因人車混行，在造成交通混亂的同時(shí)也阻礙了南北兩區(qū)的緊密聯(lián)系。在建筑風(fēng)貌方面，文殊坊同樣保持了川西民居小巧親切的體量，采用穿斗結(jié)構(gòu)， 深色柱梁粉白墻。 風(fēng)格統(tǒng)一、 古色古香。 建筑細(xì)部的刻畫尤為精致：線條簡(jiǎn)潔流暢的的磉蹬、挑枋、撐弓、 掛落。 精雕細(xì)刻的照面枋、連珠板、 拴馬樁、 抱鼓石， 各式鏤花門窗、 屋脊裝飾等等， 給人留下了深刻的印象。寬

28、窄巷子的規(guī)劃布局特點(diǎn)有著“千年少城最后遺存之稱的寬窄巷子是古代城池和兵營(yíng)格局的完美結(jié)合，有中軸線和城墻。為我國(guó)極罕見(jiàn)的特殊形態(tài)的城中城。寬、窄、井巷子三條老街寬4 6m，形成東西向主軸， 33條l 一2m的南北向胡同沿其次第排列，形成極具特色的魚脊骨形道路結(jié)構(gòu)。改造后在街區(qū)東西兩端新增的入口節(jié)點(diǎn)增強(qiáng)了區(qū)域的可識(shí)別性和吸引力，豐富多變的庭院與街 道結(jié)合呈現(xiàn)出以線串點(diǎn)的總體空間結(jié)構(gòu)，營(yíng)造出休閑、愜意的歷史文化氣氛。改造后的寬窄巷子內(nèi)部新舊建筑混雜，約有 20的老建筑得以保存，40進(jìn)行更新， 其余40均為新建。保存建筑為明清時(shí)代所建，多屬合院式。青磚墻、高門樓、花墻裙，既表達(dá)了南方川西民居的的特色，

29、也包含了北方滿蒙文化的內(nèi)涵。新建建筑以青磚、灰瓦、棕木為主要材料。 在總體上照應(yīng)了原有老建筑的特色：但有局部店鋪出于商業(yè)需要設(shè)置了大面積的落地玻璃窗和鋼結(jié)構(gòu)支撐，雖然具有現(xiàn)代感，但在清雅、淳樸的民居風(fēng)貌中稍顯突兀。錦里的空間布局文殊坊的空間布局寬窄巷的空間布局3.3.3 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益分析錦里于2004年lO 月正式開(kāi)放的錦里，是成都首個(gè)古街旅游工程，創(chuàng)造了獨(dú)具特色的文化旅游產(chǎn)業(yè)“四川模式，被評(píng)選為全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)示范基地和全國(guó)十大商業(yè)步行街。據(jù)2006年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 錦里在不到兩年的時(shí)間內(nèi)接待游客近1000 萬(wàn)人次， 銷售額 3000余萬(wàn)元， 統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)讓進(jìn)駐的商家收益頗豐，擴(kuò)展的文化氛嗣

30、使周邊商業(yè)樓盤價(jià)格一路 攀升， 對(duì)城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的促進(jìn)不言而喻；而民間工藝、 習(xí)俗等活動(dòng)工程的開(kāi)展與武侯祠互為功能補(bǔ)充。 復(fù)原、強(qiáng)化了三國(guó)古蜀文化，把非物質(zhì)文化遺產(chǎn)融入現(xiàn)代生活。作為成都獨(dú)有的地域資源， 弘揚(yáng)了民族傳統(tǒng)文化，提升了城市整體形象，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)效益的 3 開(kāi)發(fā)模式與規(guī)劃方法思考的雙贏。文殊院2006年10月，文殊院歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)的商業(yè)街區(qū)文殊坊建成并開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。客觀地說(shuō)， 文殊坊在歷史底蘊(yùn)、投入資金和建造規(guī)模方面都具有趕超錦里的優(yōu)勢(shì)，然而其文化主題定位和活動(dòng)工程設(shè)置卻模仿錦里，沒(méi)有深入研究自身的地域特色和使用者的特殊需求，以至沒(méi)有到達(dá)預(yù)期的開(kāi)發(fā)效果。除去剛開(kāi)街時(shí)和節(jié)假日，每日一

31、兩千人流量使占地30余公頃的街區(qū)顯得空曠、冷清， 旅游及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展受到很大限制；而與文殊院缺乏緊密聯(lián)系、對(duì)佛禪文化沒(méi)有充分 強(qiáng)調(diào)義使文殊坊的自身特色不夠鮮明，不具備足夠影響力以擔(dān)當(dāng)城市核心游憩區(qū)的重任。寬窄巷子同屬三大歷史文化保護(hù)區(qū)的寬窄巷子，將其街區(qū)開(kāi)放時(shí)間定在了中國(guó)文化遺產(chǎn)日，并作為2021 年5· 12震后四川推出的首個(gè)旅游新景點(diǎn)，引發(fā)了極高的社會(huì)關(guān)注。吸引了大量游人到訪，對(duì)恢復(fù)四JlI 旅游的信心、重振四川旅游形象起到了積極的作用。由于引入了時(shí)尚生活的主題概念，寬窄巷子的招商工程中外資所占比例到達(dá)了10，已簽約的豪華酒店也將投入運(yùn)營(yíng)。這樣的商業(yè)定位和操作手法無(wú)疑改變

32、了該歷史街區(qū)的使 用人群， 使其變?yōu)槌鞘懈邇r(jià)地段內(nèi)的高檔消費(fèi)區(qū)。雖然通過(guò)大量外來(lái)游客和本地精英階層的消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了較好的經(jīng)濟(jì)效益但對(duì)過(guò)去來(lái)此地享受休閑、市井文化的普通百姓來(lái)說(shuō)，卻是一種權(quán)利的剝奪和記憶的中斷，社會(huì)效益并不積極。3.3.4 三處歷史街區(qū)比照及總結(jié)三處歷史街區(qū)構(gòu)成要素比擬分析街區(qū)構(gòu)成要素錦里文殊坊寬窄巷文化特色三國(guó)古蜀文化佛禪、民俗文化休閑、市井文化活動(dòng)工程民間工藝、游戲、特色飲食、灑吧休閑民間工藝、 民俗演出、 商業(yè)活動(dòng)、特色飲食，酒吧休閑飲民俗體驗(yàn)、 住宿，西式餐飲，酒吧休閑空間街巷格局線型的街道空間道、院結(jié)合的街坊肌理魚骨狀的道路結(jié)構(gòu)環(huán)境建筑風(fēng)貌表達(dá)古樸民風(fēng)凸顯典雅、精致的群體風(fēng)

33、貌傳統(tǒng)中透露出現(xiàn)代氣息成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)的改造工程已經(jīng)完成，其間對(duì)歷史街區(qū)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行了很多探討，取得了一定成效， 但在諸多方面還有不成熟之處。無(wú)論是神形兼?zhèn)涞腻\里，還是“有形無(wú)神的文殊坊， 抑或神形俱失的寬窄巷子，操作方法都過(guò)于強(qiáng)調(diào)商業(yè)效益和土地價(jià)值， 對(duì)街區(qū)歷史文化內(nèi)涵的挖掘與持續(xù)保存缺乏有效的途徑，相應(yīng)的規(guī)劃方法也停留在物質(zhì)層面，沒(méi)有系統(tǒng)和前瞻性的思維。城市有其生長(zhǎng)開(kāi)展的規(guī)律，雖然土地價(jià)值要提升，功能要趨向多樣化，但對(duì)歷史街區(qū)的文化資源開(kāi)發(fā)要有長(zhǎng)久而富有遠(yuǎn)見(jiàn)的方案，應(yīng)當(dāng)意識(shí)到對(duì)于類似寬窄巷子這樣有足夠活力自 發(fā)生長(zhǎng)、有機(jī)更新的舊城區(qū)域，不一定要迫切地進(jìn)行改造、引入商業(yè)，提高公眾參與

34、程度和發(fā)揮民間機(jī)構(gòu)的作用往往更能滿足改善街區(qū)條件的需求、實(shí)現(xiàn)最原生態(tài)的保護(hù)。對(duì)于需要依靠商業(yè)開(kāi)發(fā)復(fù)興的歷史街區(qū)，尊重文化特色、 延續(xù)歷史文脈是改造應(yīng)遵循的根本思想，是遺產(chǎn)保護(hù)利用的靈魂本質(zhì)。四、老街區(qū)改造后的工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析在街區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中，需要明確一個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)主體，商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的設(shè)立主要有政府主導(dǎo)及專業(yè)公司兩種模式，市面成功工程運(yùn)營(yíng)多聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。老街區(qū)商業(yè)改造工程運(yùn)營(yíng)管理模式比擬管理主體政府主導(dǎo)管理專業(yè)商業(yè)公司管理特點(diǎn)管理費(fèi)用低，行政手段管理費(fèi)用高，經(jīng)濟(jì)手段一般需政府補(bǔ)貼， 才能保持商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)保證一定的利潤(rùn)水平下，物業(yè)出租率盈利狀況高、升值快設(shè)備管理特點(diǎn)設(shè)備維護(hù)

35、缺乏方案性，事故驅(qū)動(dòng)型定期維護(hù)設(shè)備，預(yù)防性維護(hù)與維修本錢控制本錢控制無(wú)序，造成較大的浪費(fèi)有效的本錢控制， 保持合理的利潤(rùn)空間商家對(duì)商業(yè)的影響關(guān)注管理費(fèi)用對(duì)商業(yè)街的物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系不敏感物業(yè)管理的水平依賴于政府管理能力，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況波動(dòng)比擬大看重商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益希望優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以承受較高的管理費(fèi)用營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境提升商業(yè)價(jià)值無(wú)論是基于行政手段的政府主導(dǎo)管理模式還是以經(jīng)濟(jì)手段為主的專業(yè)商業(yè)公司管理模式，通過(guò)對(duì)成功的歷史文化街區(qū)的研究，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理均為此類工程商業(yè)改造成功的保證。具體而言，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的根本內(nèi)容體系及優(yōu)勢(shì)如下：統(tǒng)一招商管理：要求招商的品牌審核管理和完善租約管理。統(tǒng)一效

36、勞管理：有利于經(jīng)營(yíng)者間協(xié)調(diào)和合作，由管理委員會(huì)主導(dǎo)、協(xié)調(diào)、效勞、監(jiān)督租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商業(yè)搞笑運(yùn)轉(zhuǎn)。統(tǒng)一物業(yè)管理：有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。統(tǒng)一營(yíng)銷管理：有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。另外， 建立統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的體系的根本前提是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)別離， 即兩權(quán)別離，而 根據(jù)國(guó)內(nèi)歷史文化街區(qū)的實(shí)踐，兩權(quán)別離實(shí)施模式主要有三種：比擬工程股份公司制收購(gòu)所有政府返祖制操作方式產(chǎn)權(quán)所有人易產(chǎn)權(quán)作價(jià)入股成立股份公司，市場(chǎng)化運(yùn)作政府收購(gòu)商業(yè)所有權(quán)， 成立管理公司或委托管理公司 進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理政府約定租金收購(gòu)經(jīng)營(yíng)權(quán)，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)分散實(shí)

37、現(xiàn)條件政府職責(zé)80% 以上產(chǎn)權(quán)人入股合理的股權(quán)、分配制度政府前期宣傳引導(dǎo)；政府協(xié)助股份公司成立；提供政策保障；指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種；80% 以上產(chǎn)權(quán)收購(gòu)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)政府擁有所有權(quán)對(duì)街區(qū)的運(yùn)營(yíng)給予指導(dǎo)、控制80% 以上的經(jīng)營(yíng)權(quán)收購(gòu)政府給予租金收益保證政府與產(chǎn)權(quán)人的租約關(guān)系；對(duì)街區(qū)的運(yùn)營(yíng)給予指導(dǎo)、控制五、總結(jié)局部通過(guò)案例研究， 成功商業(yè)改造的城市老街區(qū)不僅具有悠久歷史、優(yōu)越區(qū)位， 而且有獨(dú)特的商業(yè)定位、 充滿活力的人文生態(tài)環(huán)境和良好的經(jīng)營(yíng)管理模式。換言之， 即既需歷史文化內(nèi)涵及傳統(tǒng)商脈根基，又需后天注入科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理模式及業(yè)態(tài)組合。老街區(qū)商業(yè)改造工程成功要素總結(jié)豐富的歷史文化內(nèi)涵硬件因素獨(dú)特的建筑格局、風(fēng)格優(yōu)越的區(qū)位悠久的商脈富有活力的傳統(tǒng)人文生態(tài)符合消費(fèi)者需求的商業(yè)軟件因素多元化的商業(yè)功能組合良好的經(jīng)營(yíng)管理