房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目案例分析

1、姑蘇金茂府案例分析2013-10 目錄 CONTENTSPart 1 定 位 策 略Part 2 營 銷 策 略【地塊背景】 【發(fā)展商】【項(xiàng)目分析】. 中國第三座金茂府 定位策略 【地塊背景】 一、文化底蘊(yùn)二、區(qū)域規(guī)劃三、配套設(shè)施四、地塊情況. 中國第三座金茂府 定位策略 文化底蘊(yùn)閶門在明清時(shí)期曾是中國最繁盛的商業(yè)街區(qū)，姑蘇繁華圖充分說明了閶門至楓橋的十里長街，萬商云集的盛況 名城名人聚集，小橋流水安逸，商賈交集寶地，榮耀與驕傲之城姑蘇繁華圖清徐揚(yáng)（蘇州人）p清乾隆二十四年（1759年），蘇州籍宮廷畫家徐揚(yáng)用了24年時(shí)間創(chuàng)作了一幅盛世滋生圖，進(jìn)獻(xiàn)乾隆皇帝，以贊乾隆盛世，50年代改名為姑蘇繁華圖

2、。這是繼宋代清明上河圖后的又一宏偉長卷，全長1225厘米，寬35.8厘米，比清明上河圖還長一倍多，現(xiàn)為國家一級(jí)文物；p姑蘇繁華圖在長達(dá)12米的畫卷中，南來北往的各類船只近400艘，在胥門萬年橋和閶門吊橋、山塘橋的河面上，篙動(dòng)櫓搖，帆檣滿河。閶門至楓橋一線的十里長街，牙行相望，店鋪鱗次櫛比，百貨充溢。綢緞行、席店、棉布店、銀樓、磁器店、銅錫店、飯店酒樓各行各業(yè)精品云集，真正一派“江南大都會(huì)”的景象。文化底蘊(yùn)民國首富盛宣懷居蘇州城西，瞭想必是民國高房價(jià)之地，楓橋、虎丘至閶門為舊時(shí)CBD，正統(tǒng)的蘇州富人區(qū) 22.63平方公里文化底蘊(yùn)地塊周邊文化底蘊(yùn)深厚，歷史名勝景點(diǎn)眾多，一脈相承，古城之上，千年延續(xù)

3、寒山寺虎丘塔山塘街金門路宗地桐涇路閶胥路瑞光塔西園寺留園備注：十分鐘車程圈拙政園北寺塔距：2公里距：2.9公里距：0.85公里距：1公里距：1.6公里距：3.4公里距：3.4公里距：4.2公里區(qū)域規(guī)劃金閶區(qū)定位為綜合性城市中心，涵蓋行政、商貿(mào)、旅游及居住功能，區(qū)內(nèi)規(guī)劃清晰，交通便捷u功能定位蘇州市行政、商貿(mào)、旅游和居住功能為一體的綜合性城市中心。u規(guī)劃結(jié)構(gòu) 規(guī)劃確定“一核、一心、六軸、四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。“一核”沿三香路兩側(cè)，以市政府為中心的行政文化核?！耙恍摹敝甘飞虡I(yè)中心?！傲S”由城市發(fā)展主軸、城市交通軸、生活發(fā)展軸、行政辦 公軸、商貿(mào)發(fā)展軸和旅游景觀軸組成?！八膮^(qū)”護(hù)城河景觀區(qū)、運(yùn)河景觀

4、區(qū)和兩個(gè)集中居住區(qū)組成。u道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)絡(luò)采用“方格網(wǎng)”布局形式，道路系統(tǒng)采用快速路主干路次干路支路四級(jí)系統(tǒng)。規(guī)劃主干道形成“三橫二縱”格局。分別為三香路、干將路、金門路、廣濟(jì)路、桐涇路。行政文化核宗地西環(huán)路桐涇路金門路干將路蘇州市政府區(qū)域規(guī)劃古城三區(qū)合并為姑蘇區(qū)，本地塊隸屬于金門單元，緊鄰石路商圈，為城市中心區(qū)稀缺地塊 2012年10月26日姑蘇區(qū)正式掛牌u2012年9月1日蘇州傳統(tǒng)的古城金閶區(qū)、滄浪區(qū)、平江區(qū)三區(qū)合并，命名為姑蘇區(qū)；u2012年2月14日，石路街道和彩香街道規(guī)劃整合為為金門單元，金門單元北起楓橋路，南至三香路，東自護(hù)城河，西到京杭大運(yùn)河，規(guī)劃用地面積約6.14平方公里。

5、 本地塊位于金門單元中心位置。配套設(shè)施地塊邊有桐涇路、金門路兩條城市干道，連通西環(huán)、北環(huán)，干將路現(xiàn)有輕軌1號(hào)線站點(diǎn)，出行便利 金閶區(qū)在建軌交二號(hào)線2012-G-98在建軌交四號(hào)線東環(huán)南環(huán)西環(huán)北環(huán)桐涇北路站石路站觀前街站廣濟(jì)南路站軌交一號(hào)線u地塊南側(cè)約500米，干將路有輕軌1號(hào)線桐涇北路站；u輕軌2號(hào)線有石路站及廣濟(jì)南路站，距離本項(xiàng)目較近；u地塊周邊出行便利，主干道連接內(nèi)環(huán)線配套設(shè)施地塊周邊古今交匯，三大商業(yè)環(huán)繞，繁華度無可比擬本案獅山商圈石路商圈觀前商圈京杭運(yùn)河護(hù)城河蘇州觀前街，因地處中國著名的道觀玄妙觀之前而得名，已有一千七百多年歷史。自玄妙觀建立時(shí)起，觀前街即成為蘇州最繁華的商業(yè)中心區(qū)。石

6、路是位于蘇州市金閶區(qū)的一條街道，也是附近一片商業(yè)區(qū)通稱； 蘇州石路,與蘇州觀前街齊名的商業(yè)圈,包含步行街,美食街.購物同時(shí)享受美食。 獅山商貿(mào)圈，是蘇州市政府確立的全市重點(diǎn)商圈之一。泉屋、美羅、英國樂購超市，德國的麥德龍、印尼的綠寶廣場(chǎng)、臺(tái)灣的大潤發(fā)，以及法國的家樂福等都匯聚于此。萬豪酒店距：2.5公里距：1.3公里距：3.2公里距：1.0公里配套設(shè)施市政府、行政服務(wù)中心與地塊近在咫尺蘇州市政府979米蘇州市行政服務(wù)中心1.3公里宗地蘇州檢察院蘇州行政服務(wù)中心蘇州行政蘇州行政服務(wù)服務(wù)中心入駐部門（中心入駐部門（2424個(gè)委辦局）個(gè)委辦局）蘇州地產(chǎn)大廈蘇州市政府配套設(shè)施地塊周邊醫(yī)療、生活、教育、

7、配套齊全，交通便利其中金閶外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校屬區(qū)內(nèi)較好的學(xué)校，附二院在蘇州排名前兩位宗地大潤發(fā)金閶醫(yī)院金閶外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校家樂福、附二院體育中心2公里1公里地塊情況地塊位于城市中心區(qū)，臨近地鐵1號(hào)線桐涇北路站及市政府；根據(jù)地塊指標(biāo)，地塊可規(guī)劃的產(chǎn)品類型有高層地塊編號(hào)蘇地2012-G-98號(hào)土地面積()86044用途城鎮(zhèn)住宅用地出讓年限70年容積率1 3最大建筑面積()258132（地上）成交總價(jià)（億元）23.2成交樓面單價(jià)（元/）8990建筑密度20%綠化率37%建筑高度100米出入口北側(cè)、南側(cè)、西側(cè)三個(gè)蘇地2012-G-98號(hào)桐涇路金門路地鐵1號(hào)線蘇州市政府西園地塊情況地塊相對(duì)方正，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)及

8、有效面積的利用，但整體形象有待提高，如地塊北側(cè)的電梯廠、西側(cè)部分的待拆遷物 北側(cè)：迅達(dá)電梯南側(cè)金閶外國語學(xué)校南側(cè)張家浜河道張家浜小區(qū)西側(cè)銀泰河待拆遷待拆遷廠房項(xiàng)目地塊地塊位于城市中心區(qū)，市政府旁，區(qū)域成熟度高，周邊交通便利、生活設(shè)施齊全、人文歷史氣息濃郁。 地塊內(nèi)部相對(duì)方正，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；根據(jù)地塊指標(biāo)，未來或?qū)⒁?guī)劃打造一個(gè)純高層的高端項(xiàng)目?？偨Y(jié) 蘇州新地王G98號(hào)地塊的高價(jià)出讓，恰好映證了香港首富李嘉誠先生的那句在地產(chǎn)圈內(nèi)盛傳的名言：Location！Location！And Location! 區(qū)域位置因素在房地產(chǎn)中的價(jià)值可見一斑。 2012年12月6日，旭領(lǐng)香港、中海地產(chǎn)、新輝置業(yè)（方興地

9、產(chǎn)）、洋立控股四家地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)2012-G-98號(hào)地塊進(jìn)行78輪緊張而又激烈角逐。最終以23億2千萬元高價(jià)被新輝置業(yè)有限公司拍得，樓面價(jià)8990元/平，成為本次土拍地王；98號(hào)地塊旭領(lǐng)香港洋立控股方興地產(chǎn)中海地產(chǎn)當(dāng)老城區(qū)出現(xiàn)“地王”會(huì)由哪家開發(fā)商來“駕馭”?【發(fā)展商】 一、發(fā)展商簡介二、金茂府印象. 中國第三座金茂府 定位策略 發(fā)展商簡介方興地產(chǎn)世界500強(qiáng)中化集團(tuán)成員企業(yè)榮耀，始于站在巨子之肩u從2004年香港成立，到2007年香港上市（HK 00817）,再到如今開創(chuàng)中國高端地產(chǎn)版圖，秉承母公司中化集團(tuán)“創(chuàng)造價(jià)值、追求卓越”的核心理念，堅(jiān)持高端定位和精品路線，實(shí)施地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持有協(xié)同發(fā)展

10、戰(zhàn)略，致力于成為中國領(lǐng)先的高端地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營商，10年之間，方興地產(chǎn)以“中國速度”駛向了地產(chǎn)深藍(lán)，旗下高端產(chǎn)品的“金茂”品牌為中國馳名商標(biāo)。世界500強(qiáng)中化集團(tuán)成員企業(yè)u中國中化集團(tuán)是國務(wù)院國資委監(jiān)管的國有重要骨干企業(yè)，已22次入圍財(cái)富世界500強(qiáng)，2012年名列第113位。u中國中化集團(tuán)公司是國務(wù)院國資委批準(zhǔn)以地產(chǎn)開發(fā)和酒店經(jīng)營作為主營業(yè)務(wù)之一的中央企業(yè)，方興地產(chǎn)是中化集團(tuán)在該主營業(yè)務(wù)板塊的平臺(tái)企業(yè)。發(fā)展商簡介方興地產(chǎn)中國高端物業(yè)的締造者 高端住宅甲級(jí) 寫字樓超五星酒店333萬平米237萬平米2872套客房發(fā)展商簡介城市地標(biāo)締造者 金茂品牌擁有者金茂三亞麗思卡爾頓酒店上海金茂大廈青島金茂灣

11、長沙金茂梅溪湖國際新城麗江金茂雪山語北京金茂府u地塊價(jià)值：2009年6月30日的國土資源部北京土地儲(chǔ)備中心的拍賣會(huì)上，SOHO中國，中信地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、慧明置業(yè)、安聯(lián)地產(chǎn)、中化方興6家開發(fā)商，經(jīng)歷97輪的激烈競價(jià)，全場(chǎng)舉牌22次，歷時(shí)1個(gè)多小時(shí)的拍賣，方興地產(chǎn)（中國）有限公司以40.6億元高價(jià)成功競得廣渠路15號(hào)地塊，這一數(shù)據(jù)刷新了北京土地市場(chǎng)上最高總價(jià)和最高單價(jià)兩項(xiàng)記錄，使該地塊成為不折后不扣的“雙料地王”；金茂府印象廣渠路15號(hào)地塊絕版黃金地段，CBD區(qū)域最后一塊居住用地廣渠路15號(hào)地塊廣渠金茂府 u區(qū)域背景：SOHO中國總裁潘石屹競價(jià)前對(duì)此次地塊勢(shì)在必得，可以看出廣渠路15號(hào)地塊，朝陽C

12、BD商圈最后一塊住宅用地的稀缺資源屬性，黃金地段屬性；中化方興拿地前，該區(qū)域周邊住宅價(jià)格未有超過1.7萬元/，廣渠路15號(hào)地的高價(jià)成交，給區(qū)域未來房價(jià)帶來信心，未來房價(jià)迅速抬升；歷史回顧北京地王項(xiàng)目位置朝陽廣渠路15號(hào)物業(yè)類型高層裝修狀況豪華精裝（6000-10000元/）占地面積366302平方米容積率2.25開盤時(shí)間2011年4月16日規(guī)劃套數(shù)982戶建筑風(fēng)格新ARTDECO風(fēng)格配套3000五星級(jí)會(huì)所、學(xué)校產(chǎn)品面積200-390物業(yè)管理金茂物業(yè)開發(fā)商中化方興（北京）置業(yè)有限公司項(xiàng)目定位：崇尚低調(diào)奢華的高端財(cái)富層項(xiàng)目特色：中式地產(chǎn)，高端生態(tài)花園居住府邸項(xiàng)目依托：金茂府生活圈，國貿(mào)商圈，華茂商

13、圈，三圈合一銷售價(jià)格：一期入市45000元/金茂府印象廣渠金茂府大型央企打造頂級(jí)高端“金茂”系列豪華精裝產(chǎn)品公園綠地項(xiàng)目信息高端豪宅331.235-2-3u一梯一戶，刷卡電梯，安全方便；u270度采光，明亮通透，尊貴舒適；u多房朝南，主臥奢華大氣套房設(shè)計(jì)；389.184-3-4u超大面寬，南北通透，刷卡電梯；u270度采光，5.7米客廳面寬，尊貴氣質(zhì)；u動(dòng)靜分區(qū)，雙書房設(shè)計(jì)，私密性強(qiáng)；金茂府印象廣渠金茂府大平層產(chǎn)品、一梯一戶，電梯直接入戶，尊貴大氣產(chǎn)品信息高層平層金茂府印象廣渠金茂府八大領(lǐng)先科技系統(tǒng)一定程度上提升產(chǎn)品品質(zhì)八大科技系統(tǒng)之一地源熱泵生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)毛細(xì)管網(wǎng)、地源熱泵共同組成了金茂府的生

14、態(tài)空調(diào)系統(tǒng)八大科技系統(tǒng)之二24小時(shí)置換新風(fēng)系統(tǒng)從根本上解決了普通住宅制冷加熱空氣內(nèi)循環(huán)帶來的空氣質(zhì)量低的問題將室內(nèi)空氣完全置換到室外，大幅提高空氣質(zhì)量八大科技系統(tǒng)之三降噪系統(tǒng)隔音樓板的設(shè)計(jì)使用降低住戶間噪音的影響八大科技系統(tǒng)之四同層排水系統(tǒng)同樓層的排水管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，設(shè)備使用衛(wèi)生用水量降低40%以上，綜合能耗降低33%八大科技系統(tǒng)之五六級(jí)家居安防系統(tǒng)從防盜、防火、防煤氣泄露到意外求助等各個(gè)方面，全面滿足了業(yè)主對(duì)居家生活的安全性、舒適性、私密性的要求八大科技系統(tǒng)之六低能耗系統(tǒng)采用太陽能照明系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、雙銀low-e玻璃、雨水、中水回收再利用八大科

15、技系統(tǒng)之七智能家居系統(tǒng)引進(jìn)樓宇控制理念，實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)主要設(shè)備進(jìn)入自動(dòng)控制領(lǐng)域，滿足科學(xué)管理八大科技系統(tǒng)之八新媒體系統(tǒng)引入社區(qū)媒體系統(tǒng)，營造一個(gè)全面契合人類視聽觸等五感的立體的居住環(huán)境科技系統(tǒng)綠色科技金茂府印象定制尊貴廣渠金茂府精細(xì)、完善、無一處不是“定制”化的導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)，于細(xì)微處詮釋城市地標(biāo)豪宅的精致，盡顯廣渠金茂府尊貴身份導(dǎo)視系統(tǒng)金茂府印象售樓處震撼奢華廣渠金茂府外部對(duì)稱式入口景觀，以震撼水景作為分隔，充滿儀式感； 內(nèi)部體現(xiàn)“府”系的皇室尊貴感，裝飾采用歐式風(fēng)格，體現(xiàn)奢華感金茂府印象廣渠金茂府超5萬方，CBD罕見意式臺(tái)地園林景觀，極具震撼，高品質(zhì)感實(shí)景區(qū)5萬方景觀臺(tái)地園林 立體式綠化 層次變化豐富

16、疏密有致的鋪裝、氣勢(shì)的線條肌理金茂府印象廣渠金茂府營造Art Deco風(fēng)格的高貴氛圍；裝飾風(fēng)格華麗優(yōu)雅、戶型設(shè)計(jì)大氣非凡，以震撼的空間感給人以強(qiáng)烈的感官體驗(yàn)華麗大氣6米挑高入戶大堂4.8米面寬主臥5.6米面寬客廳書房廚房餐廳樣板區(qū)金茂府印象廣渠金茂府富有創(chuàng)意的戶型單頁，令人耳目一新，處處凸顯金茂府與眾不同的考究品質(zhì)物料展示創(chuàng)意考究當(dāng)“方興”遇上“地王”，會(huì)碰撞出怎樣的火花?金茂府稀缺地段城市豪宅標(biāo)桿奢裝大平層中化方興世界500強(qiáng)城市地標(biāo)締造者高端物業(yè)開發(fā)者綠色科技中國馳名商標(biāo) 豪宅 上檔次 奢華大氣高端【項(xiàng)目分析】一、宏觀市場(chǎng)二、市場(chǎng)占位三、產(chǎn)品解讀. 中國第三座金茂府 定位策略 宏觀市場(chǎng)20

17、11年3月2日蘇州限購令以來，高端市場(chǎng)因限購、限貸，首付提高等嚴(yán)控政策影響，市場(chǎng)去化緩慢u2011年以來蘇州房地產(chǎn)政策主要在“限購、價(jià)格控制、信貸、稅收、保障房、政策執(zhí)行、加息”等方面細(xì)化調(diào)整，而2012年貨幣政策的轉(zhuǎn)向則對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯的正向刺激，預(yù)計(jì)未來房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)將使樓市調(diào)控進(jìn)入長期制度化階段。u2012年年內(nèi)兩次降息，增強(qiáng)了市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性，這也是對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力產(chǎn)生的政府主動(dòng)調(diào)控措施，并不是針對(duì)房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)卻以此為契機(jī)搭上了便車；2013年年初政策進(jìn)一步收緊，然而各地政策的實(shí)質(zhì)落空，將房產(chǎn)稅等最終機(jī)制調(diào)控進(jìn)入長期制度化；宏觀市場(chǎng)蘇州市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控影響明顯，政策反饋相對(duì)較快，目前

18、進(jìn)入量價(jià)博弈的相對(duì)穩(wěn)定期量跌價(jià)挺量價(jià)齊跌低谷期優(yōu)惠利率出臺(tái)，以價(jià)換量量價(jià)齊升u2011年成交面積在經(jīng)歷了兩次嚴(yán)控后，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)為量價(jià)齊跌；u2012年供應(yīng)量為606.16萬，2012年成交量為587.87萬（不含保障房），供求比為1.03；u2013年1-9月供應(yīng)量為605.32萬， 2013年1-9月成交量為512.56萬（不含保障房），供求比為1.18；u2013年蘇州市場(chǎng)整體基本供求平衡，呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)；宏觀市場(chǎng)蘇州住宅市場(chǎng)主力去化集中在100以下的中小戶型， 120-144競爭相對(duì)緩和，且區(qū)域市場(chǎng)大面積改善型產(chǎn)品去庫存壓力逐漸減小u2012-2013年9月蘇州住宅市場(chǎng)主

19、力去化集中在100以下的中小戶型，其次為120-144的中大戶型，大戶型整體去化較為緩慢；姑蘇區(qū)住宅市場(chǎng)以75-90去化為主，其次為120-144面積段，160-200大戶型改善型產(chǎn)品去庫存壓力逐漸減??；我們項(xiàng)目在蘇州市場(chǎng)上的占位地塊質(zhì)素不錯(cuò)市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定競爭市場(chǎng)的空缺符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)蘇州老城區(qū)，絕版地段“總價(jià)地王”，區(qū)域標(biāo)桿“金茂”系列產(chǎn)品北京CBD，最后居住用地“雙料地王”，區(qū)域標(biāo)桿市場(chǎng)占位全面移植升級(jí)成熟、知名的高端品牌“金茂府”系列產(chǎn)品；打造蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)上史無前例的高端豪宅標(biāo)桿 純粹性 私密性 奢華性科技性 稀缺性 “金茂府”系列，全面升級(jí)市場(chǎng)占位產(chǎn)品純粹性，完全吻合“金茂”系列的豪宅

20、基因純粹性純粹的居住功能純粹的居住圈層純粹的居住環(huán)境中軸對(duì)稱的皇家宮苑式規(guī)整布局住區(qū)與商業(yè)配套分期排布純粹的高層物業(yè)布置完全人車分流，社區(qū)路面無車輛總價(jià)門檻圈定高端客戶市場(chǎng)占位產(chǎn)品奢華性， “金茂”系列高端豪宅血統(tǒng)的延續(xù)大戶型，獨(dú)立電梯入戶石材立面、歐洲頂級(jí)品牌新古典主義風(fēng)格6.88萬方歐洲皇家園林式景觀貴族禮遇的服務(wù)雙會(huì)所配置，古城首個(gè)恒溫泳池五星級(jí)、國賓禮遇定制化物業(yè)服務(wù)奢華性國際頂級(jí)配套皇家風(fēng)范園林超豪華精裝修奢華戶型空間經(jīng)典品質(zhì)建筑市場(chǎng)占位產(chǎn)品科技性，“金茂”系列高端豪宅引領(lǐng)綠色人居十二大智能系統(tǒng)地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)外遮陽系統(tǒng)外墻保溫系統(tǒng)高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)隔音降噪系統(tǒng)

21、智能家庭控制系統(tǒng)科技性家庭凈水系統(tǒng)屋頂?shù)孛鎳?yán)密熱阻隔系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)生活熱水系統(tǒng)打造稀缺品質(zhì)材料的稀缺工藝的復(fù)雜稀缺性千里踏尋甄選優(yōu)質(zhì)石材天然大理石拼花工藝10余道外墻干掛工藝整塊切割原石轉(zhuǎn)角近千株成樹全冠移植市場(chǎng)占位產(chǎn)品稀缺性，細(xì)節(jié)品質(zhì)決定“金茂”系列豪宅高度18株價(jià)值30萬/株香樟與外部的關(guān)系內(nèi)部建筑關(guān)系完全人車分流，社區(qū)無車輛板式高層+超大樓間距私密性高大圍墻，輔以林密綠化多級(jí)景觀組團(tuán)有效阻隔視線私家電梯廳、玄關(guān)保護(hù)私密市場(chǎng)占位產(chǎn)品私密性，彰顯了“金茂”系列高端豪宅屬性市場(chǎng)占位之上，產(chǎn)品如何細(xì)分？延續(xù)“金茂府”屬性最新科技系統(tǒng)金茂原班團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)高端改善奢裝平層產(chǎn)品解讀清晰的市場(chǎng)占位之上，延

22、續(xù)“金茂府”產(chǎn)品屬性；將豪宅基因融入每個(gè)產(chǎn)品環(huán)節(jié)，尤其為科技系統(tǒng)，大大提升項(xiàng)目的檔次感與高端性產(chǎn)品解讀規(guī)劃 1、在規(guī)劃上，住宅小區(qū)整體采用中軸對(duì)稱的皇家宮苑式規(guī)整布局。 2、純高層設(shè)置，凸顯項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)上的純粹性。 3、全蘇州最大面寬（約60米）大門，古城唯一雙會(huì)所設(shè)置，完全人車分流。 4、充分利用基地角部的商業(yè)價(jià)值，住區(qū)與商業(yè)、生活配套分置。二期會(huì)所會(huì)所純高層產(chǎn)品規(guī)劃，中軸對(duì)稱的皇家宮苑式布局，住區(qū)與商業(yè)、生活配套功能分置純粹三期一期人車分流出入口人車分流出入口產(chǎn)品解讀建筑產(chǎn)品建筑立面采用新古典主義風(fēng)格具備古典與現(xiàn)代雙重審美效果，傳遞優(yōu)雅的藝術(shù)氣質(zhì)與渾厚的文化底蘊(yùn)新古典主義風(fēng)格典雅建筑立面，

23、傳承經(jīng)典u沉穩(wěn)大氣，摒棄了過于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾，簡化線條突出建筑的高聳挺拔u材料：石材（七層以下）+真石漆u色彩、線條：摒棄過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡化了線條u元素：古典的柱式、拱劵、三角形山花和西洋線腳裝飾古典柱式拱劵西洋線腳干掛石材產(chǎn)品解讀建筑產(chǎn)品建筑采用特殊的外墻施工工藝，以及眾多精細(xì)的材料營造，匹配高端豪宅血統(tǒng)背栓式干掛工藝u提高安全系數(shù)，抗風(fēng)抗震系數(shù)高，防腐效果好。特殊保溫幕墻u普通住宅外墻20cm左右厚，金茂府外墻厚30-40cm，多使用了3-5cm的普通聚苯板與8cm以上的擠塑聚苯板。有效減弱熱傳導(dǎo)，阻隔室內(nèi)外熱交換。不燃巖棉，杜絕安全隱患u特殊的保溫材料，將外墻保溫材料燃燒級(jí)從B

24、1級(jí)升值A(chǔ)級(jí)，變難燃為不燃。雙層中空low-e玻璃u調(diào)節(jié)溫度，冬暖夏涼，始終保持室內(nèi)外溫差，讓室內(nèi)溫度更加宜居。防水優(yōu)化u將普通抹面砂漿提升為防水砂漿，提高了外墻防水性能。產(chǎn)品解讀景觀產(chǎn)品園林景觀由世界知名的澳大利亞普利斯傾力打造，一定程度上提升高端豪宅的品質(zhì)澳大利亞普利斯大手筆u世界著名景觀公司，外籍大師親手打造，u融匯法式園林的浪漫與蘇式庭院的秀美。產(chǎn)品解讀景觀產(chǎn)品采用歐洲皇家園林式景觀，莊重大氣，對(duì)稱工整，極具高端豪宅的私密性、奢華性中央景觀帶產(chǎn)品解讀景觀從產(chǎn)品實(shí)景樣板示范區(qū)打造來看，整體園林景觀布局有序嚴(yán)謹(jǐn)，精致而又細(xì)膩，充滿韻律感和豪宅氣質(zhì)精致的疊水細(xì)膩的鋪裝層次豐富的全冠植被疊落花

25、壇u蘇州古城首個(gè)占地萬平米的奢華示范區(qū)于9月14日正式公開，澳大利亞普利斯外籍大師親自操刀的法式景觀園林與城市綠地相映成趣；現(xiàn)場(chǎng)地皮花卉、底層草叢、蕨類、藤木、灌木、亞喬木、喬木，形成高低錯(cuò)落、層次分明的多重植被美景；疊水景觀、細(xì)致鋪裝、精致小品等諸多元素更多營造歡樂生活氣息；產(chǎn)品解讀配套2大五星級(jí)會(huì)所u姑蘇金茂府會(huì)所功能：SPA、健身中心、精品餐飲私屬雙會(huì)所盡顯層峰人士定制奢享;古城唯一私家恒溫定制泳池u私家恒溫游泳池，水溫保持在適合人體溫度的26-28度，不論冬夏，面對(duì)業(yè)主長期開放;社區(qū)自帶1300平商業(yè)配套獨(dú)有的五星級(jí)雙會(huì)所，古城首個(gè)恒溫泳池，成為豪宅標(biāo)簽；自帶1300平商業(yè)配套，滿足餐

26、飲休閑等功能產(chǎn)品解讀物業(yè)金茂國賓物業(yè) 31位元首禮贊u接待了美國總統(tǒng)布什，前總統(tǒng)克林頓等眾多外國元首。u承襲了國賓禮遇級(jí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓國禮級(jí)優(yōu)待成為可能。五星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)u所有物業(yè)人員上崗前，需到五星級(jí)酒店威斯汀大飯店培訓(xùn)、工作數(shù)月。管理人員也全面吸取五星酒店標(biāo)準(zhǔn)，訂制高品質(zhì)物業(yè)團(tuán)隊(duì)。金茂物業(yè)，國賓禮遇級(jí)服務(wù)，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，五重尊貴定制服務(wù)，彰顯豪宅“軟實(shí)力”產(chǎn)品解讀物業(yè) 六重安防保障體系；u第一重：社區(qū)周界紅外對(duì)射系統(tǒng)、小區(qū)入口門磁、可視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁;u第二重：點(diǎn)狀電子眼24小時(shí)無網(wǎng)點(diǎn)巡更監(jiān)控;u第三重：大堂單元門設(shè)置可視對(duì)講，無盲點(diǎn)電子監(jiān)控，刷卡方可進(jìn)入;u隱形的三重：室內(nèi)窗瓷和門磁

27、、煙感報(bào)警器、緊急報(bào)警器;金茂物業(yè)，六重安防保障體系，保障客戶安全及隱私；八大無憂體系，滿足客戶全方位生活需求八大無憂體系，滿足客戶全方位生活需求；u保潔無憂：全天候提供保潔上門服務(wù)u家政無憂：代業(yè)主送取洗衣、燙衣服務(wù)u愛車無憂：代業(yè)主洗車服務(wù)、代駕服務(wù)u寵物無憂：提供寵物寄養(yǎng)服務(wù)u學(xué)業(yè)無憂：校車接送業(yè)主子女上下學(xué)服務(wù)u子女無憂：兒童管家服務(wù)u健康無憂：代預(yù)約醫(yī)院掛號(hào)服務(wù)u飲食無憂：代訂餐服務(wù)產(chǎn)品解讀物業(yè)管家式貼身服務(wù)u無時(shí)限服務(wù)熱線;u無時(shí)限商務(wù)中心服務(wù);u無時(shí)限設(shè)備維修;u快遞均有管家送達(dá)，保障業(yè)主尊崇。5341快速反應(yīng)體系u物業(yè)人員接到業(yè)主電話號(hào)后，5分鐘內(nèi)反應(yīng)到位，一般問題30分鐘內(nèi)解

28、決；30分鐘無法解決的，應(yīng)向業(yè)戶口頭解釋，并于4小時(shí)內(nèi)最終解決。需協(xié)調(diào)外部單位解決的，應(yīng)于1日內(nèi)向業(yè)戶做出書面答復(fù)。金茂物業(yè)特有的管家式貼身服務(wù)，5341快速反應(yīng)體系，全天候的服務(wù)客戶產(chǎn)品解讀戶型產(chǎn)品純粹的大戶型，140-180主力面積，總價(jià)門檻圈定高端客戶戶型配比戶型套數(shù)套數(shù)比14074650.51%18031721.46%19017411.78%24024016.25%總計(jì)1477100%精簡戶型種類，總共4個(gè)戶型段，有利于控制精裝設(shè)計(jì)成本，提高效率。180平方米140平方米240平方米190平方米產(chǎn)品解讀戶型優(yōu)點(diǎn)：240奢華大平層，四開間朝南，舒適度較高；缺點(diǎn)：由于玄關(guān)隔斷設(shè)計(jì)，客廳與餐

29、廳之間感官上較小戶型特點(diǎn)：1、全明格局；2、獨(dú)立電梯入戶；3、5房2廳3衛(wèi)大宅風(fēng)范； 4、獨(dú)立式衣帽間設(shè)計(jì)；5、書房多功能設(shè)計(jì)，即可套入客廳形成8米4橫廳，也可單獨(dú)一間作為臥室使用； 房號(hào)戶型套內(nèi)使用面積陽臺(tái)投影面積建筑面積公攤得房率贈(zèng)送面積贈(zèng)送率F-1四房二廳二衛(wèi)（加一房）198.5222.63246.3336.4984.47%17.016.91%F-2四房二廳二衛(wèi)（加一房）198.5222.63246.3336.4917.437.08%3.7m5.1m3.2m4.5m產(chǎn)品解讀戶型優(yōu)點(diǎn)：180主力戶型，三開間朝南，舒適度較高；缺點(diǎn)：由于玄關(guān)隔斷設(shè)計(jì)，客廳與餐廳之間感官上較小房號(hào)戶型套內(nèi)使用面

30、積陽臺(tái)投影面積建筑面積公攤得房率贈(zèng)送面積贈(zèng)送率B-2三房二廳二衛(wèi)（加一房）133.1118.19183.3241.1176.4%15.148.26%戶型特點(diǎn)：1、全明格局；2、獨(dú)立電梯入戶；3、4房2廳2衛(wèi)改善首選； 4、獨(dú)立式衣帽間設(shè)計(jì)；5、獨(dú)立多功能書房設(shè)計(jì)，6、過道儲(chǔ)物空間；該戶型在兼顧舒適感的同時(shí)滿足了實(shí)用性； 3.9m4.65m3.9m產(chǎn)品解讀戶型優(yōu)點(diǎn)：140主力戶型，三開間朝南，舒適度較高；缺點(diǎn)：由于玄關(guān)隔斷設(shè)計(jì)，客廳與餐廳之間感官上較小房號(hào)戶型套內(nèi)使用面積陽臺(tái)投影面積建筑面積公攤得房率贈(zèng)送面積贈(zèng)送率C-1二房二廳二衛(wèi)（加一房）99.0917.58141.5733.6974.63%

31、14.3910.16%C-2二房二廳二衛(wèi)（加一房）99.0917.58141.5733.5914.7010.38%戶型特點(diǎn)：1、全明格局；2、獨(dú)立電梯入戶；3、3房2廳2衛(wèi)高端緊湊；4、獨(dú)立式衣帽間設(shè)計(jì)；5、獨(dú)立多功能書房設(shè)計(jì)，后期可改造為臥室6、過道儲(chǔ)物空間設(shè)計(jì)；主力戶型，在兼顧舒適的戶型配比同時(shí)將客戶的敏感點(diǎn)做了很好的提升； 3.9m4.1m3.3m項(xiàng)目名稱本案中海鳳凰熙岸仁恒雙湖灣朗詩東吳綠郡戶型圖建筑面積 140143 140 140房型3-2-24-2-23-2-2 3-2-2是否南北通透是是是是朝南房間數(shù)量3個(gè)3個(gè)3個(gè)3個(gè)入戶方式電梯入戶/普通入戶普通入戶普通入戶普通入戶產(chǎn)品解讀戶

32、型與市場(chǎng)主流戶型相比，產(chǎn)品主力戶型更具私密性，尊容感細(xì)節(jié)一細(xì)節(jié)二金茂原班團(tuán)隊(duì)傾力打造品質(zhì)精裝，金茂大廈原班設(shè)計(jì)、施工團(tuán)隊(duì)傾力打造奢裝挑高雙大堂將停車場(chǎng)大堂和一層大堂（5米挑高）按照同樣標(biāo)準(zhǔn)精裝產(chǎn)品解讀精裝金茂大廈原班設(shè)計(jì)延續(xù)豪宅精裝品質(zhì)；奢裝挑高雙大堂突出豪宅細(xì)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品解讀精裝全歐系頂級(jí)品牌精裝，奢華配置，保障產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，增加了產(chǎn)品的高檔次感精裝部位櫥柜廚電衛(wèi)浴龍頭垃圾處理器精裝品牌Nobilia（柏麗）Smeg（斯麥格）Duravit （杜拉維特）Grohe （高儀）+Franke（弗蘭卡）Smeg垃圾處理器備注歐洲銷量第1名，該櫥柜采用全套帶阻尼的海蒂斯五金； 其在實(shí)驗(yàn)室每天開關(guān)上萬

33、次，無絲毫損害。65年歷史，貴族家庭廚房電器的標(biāo)準(zhǔn)！美食之國意大利頂級(jí)廚電品牌； 每款產(chǎn)品均由世界級(jí)設(shè)計(jì)大師操刀設(shè)計(jì)，全系列產(chǎn)品選用醫(yī)用不銹鋼等級(jí)，環(huán)保安全； 燃?xì)庠?、烤箱、微波爐是smeg的頂級(jí)產(chǎn)品。1817年成立，衛(wèi)浴界的勞斯萊斯杜拉維特，世界潔具行業(yè)四大馳名品牌之一； 以革新的路線和頂尖品質(zhì)以及功能性獲得多項(xiàng)國際設(shè)計(jì)獎(jiǎng)； “綠色衛(wèi)浴，智能潔具”，再生潔具、節(jié)水潔具新品推出；德國高儀(Friedrich Grohe AG&; Co KG)集團(tuán)是世界著名的衛(wèi)浴產(chǎn)品與系統(tǒng)供應(yīng)商及環(huán)球性出口商;瑞士弗蘭卡140個(gè)國家共同的選擇，始終專注于國際性廚房設(shè)備系統(tǒng)制造；45-50分貝環(huán)保低噪，安裝于廚房

34、水槽下并與排水管相連的smeg來及處理器，將食物垃圾粉碎并通過下水管道排出，有效優(yōu)化了廚房環(huán)境?？萍枷到y(tǒng)產(chǎn)品采用十二大領(lǐng)先科技系統(tǒng)，為高端客戶倡導(dǎo)綠色生活地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)24小時(shí)生活熱水系統(tǒng)毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)家庭凈水系統(tǒng)24小時(shí)新風(fēng)置換系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)智能家庭控制系統(tǒng)屋頂?shù)孛鎳?yán)密熱阻隔系統(tǒng)防輻射中置百葉遮陽系統(tǒng)抗干擾隔音降噪系統(tǒng)高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)高效外墻保溫系統(tǒng)u普通住宅：空調(diào)耗費(fèi)極高，既不環(huán)保，又需支付高額費(fèi)用，讓電費(fèi)賬單觸目驚心。u科技住宅：季節(jié)定制，環(huán)保低耗、舒適度高。冬季地下?lián)Q熱管提取，1度電產(chǎn)生3度能量；夏季，熱量通過水循環(huán)排放到土壤中，空調(diào)節(jié)能30%40%；從地下管道提取熱量加熱生活用

35、水，24小時(shí)熱水供應(yīng)； 無噪音、無風(fēng)感，溫度均勻穩(wěn)定；科技系統(tǒng)1、循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)用大地的智慧，可以定制春天的豪宅u普通住宅：電熱水器等待時(shí)間長，煤氣熱水器存在安全隱患。u科技住宅：24小時(shí)無限量熱水，安全、無需等待。全天24小時(shí)熱水供應(yīng)；安全系數(shù)高，集熱面積大，日供熱水不斷；熱水儲(chǔ)罐出口溫度設(shè)置為50度；科技系統(tǒng)2、 24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)熱水無需等待，可以定制酒店享受的豪宅u普通住宅：室內(nèi)冬冷夏熱，臥室、廚房、浴室等溫差極大，感冒、空調(diào)病等困擾家人。u科技住宅：溫度定制，實(shí)現(xiàn)無溫差舒適溫度環(huán)境。室內(nèi)保持在20-26度人體最適宜溫度；一條薄被過四季， 南北房間皆舒適；夏天廚房不流汗，冬天衛(wèi)生間

36、不 哆嗦； 季節(jié)變化無溫差，不易感冒；科技系統(tǒng)3、毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)讓溫差成為歷史，可以定制溫度的豪宅u普通住宅：自來水安全隱患多。u科技住宅：家庭凈水系統(tǒng)，多重凈化，關(guān)系全家健康。直接飲用，無需等待；酸堿性約7.58ph，適宜飲用；過濾精度至0.0001微米；科技系統(tǒng)4、家庭凈水系統(tǒng)世博會(huì)直飲水標(biāo)準(zhǔn)，可以定制水環(huán)境的豪宅u普通住宅：空氣污染、灰塵、潮濕等諸多問題困擾。u科技住宅：24小時(shí)換風(fēng)25次，全季節(jié)、全天候，呵護(hù)家人健康。兩級(jí)過濾：告別PM2.5； 三重處理：告別灰塵、溫度、濕度； 濕度保持在40-60%：告別黃梅天； 0.9小時(shí)置換一次空氣 ：告別病菌；科技系統(tǒng)5、24小時(shí)新風(fēng)置換系統(tǒng)

37、告別PM2.5時(shí)代，可以定制氣候的豪宅u普通住宅：能量流失嚴(yán)重，夏天玻璃熱得發(fā)燙，開著空調(diào)仍難快速降溫；冬天，窗玻璃傳輸室內(nèi)熱量，夜間比白天冷很多。u科技住宅：隔熱窗采取阻熱設(shè)計(jì)，全面保持室內(nèi)的適宜溫度。比傳統(tǒng)住宅節(jié)能80%；low-e涂層玻璃，6mm+23mm+5mm；不再忽冷忽熱，室內(nèi)溫度恒定； 冬季室內(nèi)保暖穩(wěn)定；科技系統(tǒng)6、高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)告別能量流失，可以定制氣候的豪宅u普通住宅：室內(nèi)溫度流失快，家庭能耗大。u科技住宅：外墻特別增厚保溫層，保溫隔熱能耗大大低于傳統(tǒng)住宅在制冷、取暖方面的花費(fèi)。室內(nèi)溫差小，衣服不用頻繁穿脫；家中溫度適宜，不易感冒；科技系統(tǒng)7、高效外墻保溫系統(tǒng)給外墻穿上

38、“保暖衣”，可以定制氣候的豪宅u普通住宅：光線強(qiáng)烈明亮，光污染嚴(yán)重，難以入眠，強(qiáng)光干擾傷害視力，拉上窗簾又阻隔了風(fēng)景，且老百葉窗遮擋性差。u科技住宅：光線定制，隨時(shí)調(diào)節(jié)光線強(qiáng)弱。遮陽率高達(dá)83%；中置百葉采用鋁鎂合金；應(yīng)酬加班，白天也能安眠； 遮擋光線，但是不遮擋風(fēng)景；科技系統(tǒng)8、防輻射中置百葉遮陽系統(tǒng)晝夜自由切換，可以定制光線的豪宅u普通住宅：通過屋頂、地面?zhèn)鬏敚覂?nèi)溫度變化快，溫差大，夏天頂層屋子特別熱，冬天一樓房間特別冷。u科技住宅：頂層、底層嚴(yán)密熱阻隔系統(tǒng)，形成整體立體式隔熱保溫體系，防止熱量傳導(dǎo)與散失。6cm厚擠塑加厚保溫層；溫差變化，溫度不再變化無常；科技系統(tǒng)9、屋頂?shù)孛鎳?yán)密熱阻隔

39、系統(tǒng)給屋頂、地面穿上保暖衣，可以定制氣候的豪宅u普通住宅：長時(shí)間處在高分貝環(huán)境中。u科技住宅：提供安靜的室內(nèi)聲環(huán)境，遠(yuǎn)離噪音污染。窗戶一關(guān)，內(nèi)外兩個(gè)環(huán)境。市區(qū)之中，喧囂中獨(dú)享寧靜。室內(nèi)營造人體舒適聲環(huán)境35分貝科技系統(tǒng)10、抗干擾隔音降噪系統(tǒng)告別噪音污染，可以定制聲環(huán)境的豪宅告別馬桶噪音，可以定制聲環(huán)境的豪宅u普通住宅：衛(wèi)生間噪音大，普通管道易損壞，形成滲漏，污染環(huán)境。u科技住宅：避免維修水管的麻煩，降低噪音干擾，解除了排水管滲透隱患。同層排水，易于檢修；不再滲漏，衛(wèi)生間變得衛(wèi)生了；夜間再無馬桶嘩嘩聲影響睡眠；科技系統(tǒng)11、同層排水系統(tǒng)告別馬桶噪音，可以定制聲環(huán)境的豪宅u普通住宅：室內(nèi)控制面板

40、多，影響家具布置美觀，開關(guān)電源等比較麻煩。u科技住宅：智能控制系統(tǒng)，安全、私密的人性化服務(wù)體系。面板一按，家中燈光氛圍自定；面板變少，家中更美觀；不同場(chǎng)景切換，輕松易操作；科技系統(tǒng)12、智能家庭控制系統(tǒng)一鍵智能系統(tǒng)，可以定制光環(huán)境的豪宅科技系統(tǒng)與傳統(tǒng)綠色科技住宅相比，產(chǎn)品科技性更強(qiáng)，效果更好科技系統(tǒng)對(duì)比本案朗詩科技地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)溫度可調(diào)溫度不可調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)除塵、濕度40-60%、恒氧除塵、濕度30-40%、恒氧毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)室內(nèi)保持在20-26度人體最適宜溫度室內(nèi)保持在20-26度人體最適宜溫度外遮陽系統(tǒng)防輻射中置百葉遮陽，遮陽率達(dá)83%金屬外遮陽卷簾遮陽，遮陽率達(dá)80%外墻保溫系統(tǒng)普通住宅外墻

41、20cm左右厚，金茂府外墻保溫厚度較普通住宅增加2-3cm設(shè)置特別增厚的保溫層高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)low-e涂層玻璃，6mm+23mm+5mm比傳統(tǒng)住宅節(jié)能80%外窗采用隔熱保溫窗，窗框和窗洞的結(jié)合空隙采用阻熱設(shè)計(jì)，鍍有LOW-E涂層家庭凈水系統(tǒng)世博會(huì)直飲水標(biāo)準(zhǔn)無屋頂?shù)孛鎳?yán)密熱阻隔系統(tǒng)6cm厚擠塑加厚保溫層從屋頂?shù)降孛?，形成?yán)密的隔熱保溫體系隔音降噪系統(tǒng)外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和樓板均采用隔音構(gòu)造措施有效阻隔外界及樓層間的噪聲外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和樓板均采用隔音構(gòu)造措施有效阻隔外界及樓層間的噪聲同層排水系統(tǒng)消除了衛(wèi)生間排水管穿越樓板的滲透隱患消除了衛(wèi)生間排水管穿越樓板的滲透隱患智能家庭控制系統(tǒng)一鍵智能

42、系統(tǒng)，可以定制光環(huán)境常規(guī)控制生活熱水系統(tǒng)24小時(shí)生活熱水供應(yīng)24小時(shí)生活熱水供應(yīng)蘇州住宅市場(chǎng)主力去化集中在100以下的中小戶型， 120-144競爭相對(duì)緩和，區(qū)域市場(chǎng)大面積改善型產(chǎn)品去庫存壓力逐漸減小。市場(chǎng)占位上，遵循“金茂府”系列套路，將豪宅的純粹性、奢華性、私密性、稀缺性、科技性全面升級(jí)為姑蘇第一大豪宅。產(chǎn)品打造上，延續(xù)“金茂府”產(chǎn)品屬性；將豪宅基因融入每個(gè)產(chǎn)品環(huán)節(jié)，尤其為科技系統(tǒng)，大大提升項(xiàng)目的檔次感與高端性?？偨Y(jié)【營銷提煉點(diǎn)】 【滲透期】【亮相期】【客戶分析】.中國第三座金茂府 營銷策略 營銷提煉關(guān)鍵詞：資源盤點(diǎn)、屬性界定、價(jià)值鏈整合客戶關(guān)注重點(diǎn)：基礎(chǔ)性價(jià)值提升性價(jià)值附加性價(jià)值身份匹配

43、度奢華感地理位置戶型舒適性園林景觀尊貴享受品牌開發(fā)商價(jià)格科技精裝修私密性頂級(jí)豪宅平層大宅、雙會(huì)所星級(jí)物業(yè)服務(wù)絕版寶地城市核心歐系頂級(jí)品牌科技精裝修區(qū)位位置規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)雙會(huì)所精裝修純粹住區(qū)、深宅大院新古典主義、莊嚴(yán)尊貴平層大宅、古城稀缺皇家歐式、對(duì)稱景觀內(nèi)外會(huì)所、專屬享受物業(yè)服務(wù)歐系品牌、頂級(jí)品質(zhì)星級(jí)品質(zhì)、人性關(guān)懷絕版寶地、姑蘇核心建筑技術(shù)十二大系統(tǒng)、生態(tài)智能營銷提煉提煉點(diǎn)：奢華大宅、城市核心、科技精裝科技精裝歐系頂級(jí)品牌科技精裝修價(jià)值體系價(jià)值屬性基礎(chǔ)性價(jià)值提升性價(jià)值附加性價(jià)值關(guān)鍵詞目標(biāo)取向產(chǎn)品定位語市府旁 科技奢裝 一生一宅回歸姑蘇城 收藏金茂府廣告總精神頂級(jí)豪宅平層大宅、

44、雙會(huì)所星級(jí)物業(yè)服務(wù)絕版寶地城市核心標(biāo)志性客層導(dǎo)向奢華大宅城市核心“滲透期”品牌嫁接營銷第一步滲透期品牌策略從“金茂”品牌切入，將“金茂府”產(chǎn)品成功嫁接 蘇州地王有大動(dòng)作了？還不明說，賣個(gè)關(guān)子 不就是賣個(gè)房子嘛，搞那么多噱頭。 聽說這回來頭挺大，好像是上海金茂大廈的開發(fā)商。 聽說是中國第三座金茂府，其他兩座都在首都北京，這回蘇州“?！绷?！中國第三座金茂府通過媒體，將成熟、知名的“金茂”品牌成功渲染 2013年6月27日上午，邀請(qǐng)了365地產(chǎn)家居網(wǎng)、蘇州電視臺(tái)、蘇州日?qǐng)?bào)社等數(shù)十家蘇州主流媒體代表，一同前往參觀了上海金茂大廈、上海港國際客運(yùn)中心以及上海航運(yùn)服務(wù)中心，共同領(lǐng)略了金茂商業(yè)地標(biāo)風(fēng)采。 通過

45、此次金茂上海行活動(dòng)，蘇州媒體與金茂來了次深刻交流，在領(lǐng)略金茂傳奇實(shí)力同時(shí)，極力肯定了金茂品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。姑蘇媒體上海金茂行滲透期品牌策略“亮相期”科技先行營銷第二步亮相期科技策略在國際領(lǐng)先豪宅精裝理念中，綠色科技住宅被國際廣泛認(rèn)定為未來住宅發(fā)展趨恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光、凈水，目前是國內(nèi)科技住宅先驅(qū)的核心價(jià)值。歐洲最早于20世紀(jì)70年代末著手研究，并在80年代付諸實(shí)踐。隨后，在歐洲、北美和日本等眾多發(fā)達(dá)國家和城市廣泛應(yīng)用，掀起一股綠色旋風(fēng)。綠色科技住宅也被國際廣泛認(rèn)定為未來住宅發(fā)展趨。亮相期科技策略通過媒體前期豪裝科技住宅的信息釋放，成功傳遞了項(xiàng)目倡導(dǎo)的健康生活方式，也使得項(xiàng)目豪宅“含金量”更

46、高新浪微博海報(bào)工地圍擋姑蘇晚報(bào)“亮相期”高端體驗(yàn)營銷第三步亮相期啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)展示、接待位于城市主干道桐涇北路與金門路的交匯處，交通繁華便捷、昭示性較強(qiáng)；但停車位略有不足售樓處啟動(dòng)區(qū)u 整個(gè)啟動(dòng)區(qū)為臨時(shí)區(qū)域，屬于項(xiàng)目二期部分；u 啟動(dòng)區(qū)展示、接待位于城市主干道桐涇北路與金門路的交匯處，交通繁華、昭示性較強(qiáng)；但停車位略有不足；亮相期展示區(qū)3、售樓處1、景觀2、景觀示范區(qū)大門4、看房通道5、樣板房6、停車場(chǎng)2、景觀示范區(qū)1、景觀2、景觀示范區(qū)細(xì)節(jié)2、景觀示范區(qū)細(xì)節(jié)亮相期展示區(qū)4、售樓處1、景觀3、景觀示范區(qū)2、大門5、看房通道6、樣板房7、停車場(chǎng)4、售樓處4、售樓處前水景4、景觀細(xì)節(jié)4、景觀細(xì)節(jié)亮相

47、期情景營銷通過純正Art deco風(fēng)格、高品質(zhì)感、大氣開闊產(chǎn)品展示讓客戶第一眼即極具震撼u 入戶大堂“金茂府”家族系列，Art deco風(fēng)格5米挑高大堂，恢弘大氣；u 會(huì)所（售樓處）內(nèi)外內(nèi)外部高品質(zhì)的用材用料，布局開闊，裝修華美，功能齊全；各小品擺設(shè)精致華貴，處處見景；u 樣板間純正Art deco風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)及軟裝陳設(shè)，高貴大氣，房屋構(gòu)造盡可能的大尺度，大開間并展示其附加值；u 景觀整個(gè)展示區(qū)景觀豐富，采用多重景觀打造，以喬木及灌木多層組合，遮擋施工區(qū)的同時(shí)體現(xiàn)出景觀的幽深層次；內(nèi)部節(jié)點(diǎn)部位設(shè)花池等法式景觀小品，尊貴而又有情調(diào)；亮相期營銷展示售樓處示范區(qū)延續(xù)“金茂府”產(chǎn)品系列立面風(fēng)格，簡約白

48、色立面昭示感強(qiáng)，石材基調(diào)，大氣、上檔次人居館展示洽談區(qū)控臺(tái)VIP室沙盤洽談區(qū)沙盤控臺(tái)Vip室外立面人居館展示亮相期情景營銷展示科技革命的健康生活方式一應(yīng)俱全彰顯高端時(shí)尚品質(zhì)生活感，讓客戶產(chǎn)生向往u 售樓處配套健康人居，通過展館的形式，展示了科技帶來的健康生活方式；可以在參觀過程中讓客戶進(jìn)行情景式體驗(yàn)，在體驗(yàn)中對(duì)項(xiàng)目所帶來的高端時(shí)尚，健康品質(zhì)生活有所向往。亮點(diǎn)：客戶通過刷居民身份證，可以實(shí)現(xiàn)，身高、體重、血壓等多方面的健康測(cè)試；一方面了解目前身體狀態(tài)，另一方面記錄客戶信息。亮相期情景營銷展示科技革命的健康生活方式一應(yīng)俱全彰顯高端時(shí)尚品質(zhì)生活感，讓客戶產(chǎn)生向往亮相期情景營銷以高端的形式感、服務(wù)感打

49、動(dòng)客戶，用高品質(zhì)銷售形象及服務(wù)樹立項(xiàng)目高端形象，從側(cè)面反應(yīng)出項(xiàng)目的檔次，讓客戶從第一感觀上被打動(dòng)u 銷售接待人員形象從第一眼著裝開始，以高級(jí)套裝或禮服為工作制服，以高檔次的著裝體驗(yàn)出項(xiàng)目的高端調(diào)性；u 銷售人員接待銷售人員的銷售模式由強(qiáng)勢(shì)去推銷轉(zhuǎn)變?yōu)轶w貼去服務(wù)，不再是客戶來訪直打直銷，客戶不再是被動(dòng)的“被銷售”而是主動(dòng)的“去感受”；自項(xiàng)目入口起即開始一段句容頂級(jí)會(huì)所體驗(yàn)之旅，逐一帶領(lǐng)客戶進(jìn)行參觀體驗(yàn)，期間介紹項(xiàng)目各處打造、裝飾、文化、賣點(diǎn)等細(xì)節(jié)；以體驗(yàn)式的帶看接待從心靈震撼并打動(dòng)客戶；u 服務(wù)人員提供專項(xiàng)服務(wù)保安、保潔、接待員、服務(wù)員等針對(duì)來訪客戶也將提供專項(xiàng)服務(wù)，營造屬于客戶個(gè)人的專屬感、私

50、家感；亮相期營銷展示樣板房示范區(qū)，動(dòng)線清晰，植被翠綠搭配層次豐富，法式小品尊貴，有情調(diào)，上檔次，拉升客戶尊貴感樣板房示范區(qū)售樓處示范區(qū)亮相期營銷展示采用ARTDECO藝術(shù)裝修風(fēng)格，大量使用淺色基調(diào)與深色線條勾勒，主要針對(duì)35歲左右客戶定制客廳（注：左邊白色實(shí)則一扇門）餐廳/廚房書房主臥入口玄關(guān)建筑面積1403-2-2樣板房展示亮相期營銷展示以140為藍(lán)本，家具及裝飾品設(shè)計(jì)融入新古典元素，使其整個(gè)風(fēng)格更顯尊貴、大氣次臥書房主臥餐廳/廚房衣帽間建筑面積1804-2-2樣板房展示亮相期媒體推廣亮相期媒體推廣影響力，較為平鋪直敘；隨著入市期臨近展示面由最初的中心城區(qū)慢慢向外區(qū)域鋪開燈箱廣告13412道

51、旗廣告34高炮廣告跨街廣告戶外媒體442戶外外擴(kuò)戶外10.31產(chǎn)品說明會(huì)9.14實(shí)景樣板公開9.20品鑒燕窩10.6名醫(yī)講座第一季9.21財(cái)富國學(xué)時(shí)間活動(dòng)2013.9.14實(shí)景樣板公開2013.9.20攜手本榕燕行共襄盛舉，品鑒極品燕窩，共享豪宅風(fēng)范兒2013.9.21攜手鑫申傾力呈獻(xiàn)財(cái)富國學(xué)盛宴2013.10.6名醫(yī)面對(duì)面，健康百分百第一季兒童常見呼吸病的防治2013.10.1-7英式優(yōu)雅下午茶沙龍活動(dòng)2013.10.13名醫(yī)面對(duì)面，健康百分百第二季育兒講座2013.10.19來自上海的“名流購房團(tuán)”就將到訪姑蘇金茂2013.10.20名醫(yī)面對(duì)面，健康百分百第三季育兒講座2013.10.27

52、名醫(yī)面對(duì)面，健康百分百第三季關(guān)注骨骼健康2013.10.31“金茂發(fā)福利 免費(fèi)游蘇州 暨姑蘇金茂府產(chǎn)品說明會(huì)”2013.11.9金茂大廈推介會(huì)客戶蘇州觀光一日游10.1下午茶沙龍10.27名醫(yī)講座第四季亮相期營銷活動(dòng)高密集的營銷推廣活動(dòng)在亮相期造勢(shì)，整體表現(xiàn)為小規(guī)模、高品質(zhì)，富有豪宅特質(zhì)2013.9.14 姑蘇金茂府 實(shí)景樣板公開2013.9.20 品鑒極品燕窩亮相期營銷活動(dòng)與眾不同，至臻德系精工奢居活動(dòng)的首次亮相，驚艷而又沉穩(wěn)；密集持續(xù)的營銷活動(dòng)，高端而又低調(diào)2013.9.21 財(cái)富國學(xué)盛宴2013.10.6名醫(yī)面對(duì)面，健康百分百當(dāng)“蘇州雙雄”聯(lián)手“方興”會(huì)出現(xiàn)怎樣銷售奇跡?姑蘇金茂府同策博

53、思堂9月9日15日10月10月31日預(yù)約400組左右9.7開始預(yù)約10日15日54天預(yù)約客戶400組【客戶分析】一、客戶掃描二、客戶演變二、客戶初判.中國第三座金茂府 營銷策略 客戶掃描年齡及家庭結(jié)構(gòu)分析集中在35-45歲之間，三口之家為主的家庭結(jié)構(gòu)預(yù)約客戶分析u客戶年齡集中在35-45歲；但45-50歲以及50歲以上年齡段養(yǎng)老客戶需求也不容忽視；u三口之家為主，形式為夫妻+子女；后小太陽的望子成龍家庭是項(xiàng)目的客群主體；u目標(biāo)客群年齡總結(jié)為：主抓35-45歲客戶， 45-50歲以及50歲以上客戶進(jìn)行補(bǔ)充。年齡結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)客戶掃描職業(yè)分析以私營企業(yè)和公務(wù)員群體為絕對(duì)主力行業(yè)分析預(yù)約客戶分析u私營企業(yè)中，私營業(yè)主、主管、中層干部、總經(jīng)理類中層以上管理者比重較高；u其他較集中的如政府機(jī)關(guān)人員、國企高管等；政府機(jī)關(guān)公務(wù)員和泛公務(wù)員群體是項(xiàng)目主要客群，如：國稅局、供電局、建設(shè)局等；該類客群購買力強(qiáng)