安徽亳州天潤商業(yè)項目運營建議書_80PPT_2009

1、亳州天潤商業(yè)項目運營建議書創(chuàng)想地產(chǎn)機構(gòu)（合肥）2009年11月第一部分 毫州商業(yè)梳理亳州的商業(yè)總體規(guī)劃v根據(jù)亳州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，政府將著力提升傳統(tǒng)批發(fā)零售業(yè)。運用新型業(yè)態(tài)改造傳統(tǒng)商業(yè)，積極發(fā)展超市、連鎖店、購物中心、配送中心及便民店，推進(jìn)連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、代理經(jīng)營、電子商務(wù)等組織形式和服務(wù)方式的發(fā)展，提高服務(wù)業(yè)整體水平和競爭力。v亳州市商業(yè)網(wǎng)點布局要與亳州市“南延?xùn)|擴”城市總體發(fā)展戰(zhàn)略相一致，以城市總體規(guī)劃確定的“一帶六區(qū)”的用地布局為基礎(chǔ)，按照“中部提升，南部拓展，東部培育，協(xié)調(diào)發(fā)展”的思路，在老城區(qū)建設(shè)1處市級商業(yè)中心;在城南、渦北和開發(fā)區(qū)共建3個大型物流園區(qū)；

2、在中心區(qū)、渦北區(qū)、東部開發(fā)區(qū)、南部新區(qū)各建1個區(qū)域商業(yè)中心; 在城區(qū)建設(shè)10條各具特色的商業(yè)街；按照人口分布建設(shè)8個社區(qū)商業(yè)中心; 形成“1核、3區(qū)、4中心、10街、多點”的商業(yè)體系。 城南區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃v區(qū)位：位于城南新區(qū)北部，總面積約22公頃。v在城市商業(yè)中的地位和功能：為城南新區(qū)和東南文教科研區(qū)服務(wù)的區(qū)域性商業(yè)中心。v消費服務(wù)定位、主力業(yè)態(tài)與特色要求：功能定位以購物、餐飲、娛樂、文化休閑、服務(wù)等功能為主。目標(biāo)顧客是本地區(qū)居民和文教區(qū)的暫住人口。主力業(yè)態(tài)為大型超市、專業(yè)店、專賣店、便利店。配套行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展餐飲、文化娛樂、圖書報刊及郵電業(yè)。開設(shè)大型超市和大型百貨店各1家，并合理配置專賣店

3、、專業(yè)店等新型業(yè)態(tài)以及餐飲、休閑、文化娛樂設(shè)施，鼓勵新建一個大規(guī)模的亳州圖書城。v總規(guī)模和大型零售網(wǎng)點的數(shù)量：城南新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?215萬人，東南文教科研區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?7萬人。城南商業(yè)中心的規(guī)?？刂圃?6萬平方米，大型商業(yè)網(wǎng)點34個。 亳州社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃v社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民綜合消費的重要載體。社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心主要服務(wù)對象是居住區(qū)的常住人口，每個社區(qū)商業(yè)中心服務(wù)人口35萬人，輻射半徑12平方公里，社區(qū)商業(yè)設(shè)施以一家經(jīng)營食品、日常生活用品和鮮活商品為主的綜合超市為骨干，發(fā)展餐飲、美發(fā)、修理、洗衣保潔、美容健身、老年服務(wù)等各類小型生活服務(wù)及老年活動中心、金融、郵政等配套

4、網(wǎng)點。亳州城區(qū)共規(guī)劃社區(qū)商業(yè)中心8個。v社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心主要服務(wù)對象是居住區(qū)的常住人口，每個社區(qū)商業(yè)中心服務(wù)人口35萬人，以經(jīng)營日常消費品為主。業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點，其經(jīng)營規(guī)模應(yīng)按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。用地面積每千人600940平方米；建筑面積每千人700910平方米；社區(qū)商業(yè)中心總規(guī)模1.52.5萬平方米。v設(shè)置導(dǎo)向（1）鼓勵設(shè)置：小型折扣店、便利店、超市、食雜店、早點、快餐店、生鮮肉菜超市。規(guī)劃期內(nèi)要依靠社會多方力量，引進(jìn)多元資本，對街頭巷尾的低檔雜貨店、食品店、餐飲店全面整合改造，通過加盟、直營、特許、入股、租賃、重組等

5、方式，發(fā)展連鎖便利店。（2）適當(dāng)設(shè)置：大眾餐飲、理發(fā)、洗染、維修、縫紉等服務(wù)設(shè)施。（3）限制設(shè)置：百貨店、大型專業(yè)店、倉儲式會員店、專業(yè)市場、購物中心、大型超市。亳州現(xiàn)有主要商業(yè)網(wǎng)點 v商之都：7000（建筑面積） v百貨大樓：20000（百貨、電器、超市）（建筑面積）v蓋盛祥商業(yè)：擁有40多家連鎖超市，同時運營大賣場、標(biāo)準(zhǔn)店、便利店和社區(qū)店四種業(yè)態(tài)，是目前亳州地區(qū)規(guī)模最大、輻射面最廣的連鎖超市公司 v阜陽華聯(lián)商廈：經(jīng)營面積逾2萬余，每層面積5000余v州后街：15000（套內(nèi)面積） （主要以品牌運動專賣及其它品牌）v新華路：18000（套內(nèi)面積） （各服裝品牌及其它雜項）v地王商業(yè)街：130

6、00（套內(nèi)面積） （是以內(nèi)街形式服裝專賣為主）v鑫泰步行街：9000（套內(nèi)面積）（以服裝專賣為主、雜牌為多數(shù)）v亳州商貿(mào)城：8500（套內(nèi)面積） （內(nèi)鋪形式、以價格底廉雜牌為主）v萬福大市場：（內(nèi)鋪形式、百貨服裝為數(shù)不多）v金元寶商場：（內(nèi)鋪形式）現(xiàn)已改為建材市場正在籌備開業(yè)v中醫(yī)藥材交易中心：目前國內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最好、檔次最高的中藥材專業(yè)交易市場。占地387畝，建筑面積25萬平方米，交易大廳建筑面積3.2萬平方米亳州主要商業(yè)街業(yè)態(tài)調(diào)查商貿(mào)城業(yè)態(tài)調(diào)查表鑫泰步行街業(yè)態(tài)調(diào)查表業(yè)態(tài)數(shù)量零食11業(yè)態(tài)數(shù)量褲業(yè)12女裝185日用21美發(fā)1專賣19男裝22飾品36影樓1童裝2圖書1十字繡2男裝25美容1金

7、店1鞋店52女裝66提包店2褲業(yè)17化妝店1化妝3超市1美容1童裝30內(nèi)衣10玩具1內(nèi)衣9床上用品2飾品3暫未營業(yè)2提包3總計430鞋店21總計169州后街鋪面業(yè)態(tài)調(diào)查表新華路鋪面業(yè)態(tài)調(diào)查表業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量男裝35褲業(yè)19男裝9手機20提包店9女裝32銀行1女裝36化妝5茶行2暫未營業(yè)2化妝品3鞋業(yè)24商場3賓館2內(nèi)衣9美發(fā)2褲業(yè)1醫(yī)藥3藥房2運動19飾品6辦公2眼鏡3專賣11小吃7專賣14數(shù)碼2金銀樓3銀行5運動15花店3鞋業(yè)14童裝4內(nèi)衣6旅行社1童裝4總計154美發(fā)2金銀樓6攝影2床被3總計197地王商業(yè)街鋪面業(yè)態(tài)調(diào)查表州東街鋪面業(yè)態(tài)調(diào)查表業(yè)態(tài)數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量男裝11

8、小吃17女裝38女裝9運動4暫未營業(yè)1美容5醫(yī)院3餐飲1專賣1童裝4兒童1褲業(yè)1銀樓2鞋業(yè)4內(nèi)衣1影樓1發(fā)廊9專賣2鞋業(yè)1嬰兒用品1美容3暫未營業(yè)2飾品5百貨1雜貨10內(nèi)衣1男裝1糕點1娛樂廳2飾品1茶行1總計78總計681業(yè)態(tài)數(shù)量占比以下包括州后街、新華路、地王商業(yè)街、鑫泰步行街、商貿(mào)城五大市場業(yè)態(tài)女裝運動專賣男裝鞋帽箱包褲業(yè)內(nèi)衣童裝其它雜項數(shù)量36685130103503645289業(yè)態(tài)面積（套內(nèi)面積）占比以下包括州后街、新華路、地王商業(yè)街、鑫泰步行街、商貿(mào)城五大市場業(yè)態(tài)女裝運動專賣男裝鞋帽箱包褲業(yè)內(nèi)衣童裝其它雜項面積100005500410041001680150010005200對亳州

9、商業(yè)的基本判斷：亳州這塊土地，自古就是有經(jīng)商的特質(zhì)，“厚重商賈，重于禮義”，便成了亳州地區(qū)的文化特質(zhì) 。亳州中心城區(qū)位于城市的中北部，例如人民路、交通路等繁華街區(qū)，云集了傳統(tǒng)商業(yè)中心、行政教育中心，在居住成熟度、商業(yè)文明、消費人氣等方面呈現(xiàn)出極大的優(yōu)越性；一方面市中心傳統(tǒng)核心商圈，在亳州作為全國藥都、白酒基地等支柱特色產(chǎn)業(yè)的帶動下，地位得到了鞏固；但另一方面，由于傳統(tǒng)核心商圈，在發(fā)展空間、建筑形態(tài)等方面存在限定，滿足不了亳州的城市建設(shè)步伐和日益增長的商業(yè)、居住需求，呈現(xiàn)逐漸向市區(qū)外延的區(qū)域遞進(jìn)，例如與市中心一線相連的文帝路、光明路等片區(qū)，正在成長為亳州的新中心商圈亳州南向的發(fā)展戰(zhàn)略，促使新城市

10、中心在南部不斷崛起，例如正在建設(shè)中的亳州新政務(wù)區(qū)，已經(jīng)聚集中眾多知名樓盤，例如新都國際、華德御景等，區(qū)域內(nèi)道路寬闊，人文環(huán)境景觀優(yōu)越，擺脫了傳統(tǒng)老城區(qū)無法根治的堵塞與擁擠。第二部分 項目基本研究與分析項目總平面圖SWOT優(yōu)勢分析v地處城市新區(qū)生活板塊核心，商業(yè)物業(yè)未來發(fā)展?jié)摿艽髒全沿街鋪面，物業(yè)先天獨立生存能力較強；v新區(qū)路網(wǎng)較為通暢，交通便捷性強；v周邊大中型住宅小區(qū)云集，居住人口將日益增多，消費力將逐漸增強；v毗鄰以市政府為核心的政務(wù)板塊，眾多政府機關(guān)將為本案商業(yè)提供相當(dāng)?shù)南M支持；v周邊的學(xué)校特別是職業(yè)技術(shù)學(xué)院將為本案提供一定的人氣撐；v我們的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在將來。SWOT劣勢分析v地處

11、城市新區(qū)，目前實際居住人口較少，總體消費能力低；v本案是遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商圈的全新商業(yè)板塊，沒有任何的商業(yè)積淀，前期運作難度較大；v商業(yè)為城市主干道一分為二，兩塊商業(yè)互動難度較大；v物業(yè)本身進(jìn)深較小，對大中小型商業(yè)業(yè)態(tài)的限制性較大v商業(yè)街過長，總體商業(yè)體量相對偏大，短期內(nèi)周邊消費力難以支撐；SWOT機會分析v亳州商業(yè)發(fā)展相對滯后的情況及政府部門對商業(yè)發(fā)展的政策鼓勵給本案的運營提供較有為有利的宏觀環(huán)境；v新城區(qū)建設(shè)拉動，使本案作為本板塊社區(qū)商業(yè)中心成為可能；v新型社區(qū)商業(yè)尚處于起步階段，本案先機推出，示范作為吸引更多目標(biāo)客戶的關(guān)注；SWOT威脅分析v亳州城市規(guī)模較小，傳統(tǒng)商圈的對人氣凝聚力相對大中型城市

12、更強，使社區(qū)商業(yè)的生存空間受到限制。v本案要減少傳統(tǒng)商業(yè)對本案的影響，需在業(yè)態(tài)規(guī)劃上有別于傳統(tǒng)商業(yè)，成為特色鮮明的社區(qū)商業(yè)中心街區(qū)。目標(biāo)客戶初步分析 根據(jù)商業(yè)行為目的不同，我們將客戶分投資類、經(jīng)營類和終端類三種：v投資類：主要是指購買型客戶，目前我們主要任務(wù)是招商，此類客戶只作后期銷售的儲備客源；v經(jīng)營類：主要是指商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶，他們是我們招商的主要對象，也將是我們下一步主要的研究對像。v終端類：是指終端消費者，其主要分布在項目周邊，他們數(shù)量多少及消費能力的大小將直接決定商業(yè)的運營狀態(tài)。同時他們也是經(jīng)營類客戶最為看重的條件之一。經(jīng)營類與終端類客戶關(guān)系圖終端類客戶終端類客戶終端類客戶終端類客戶

13、終端類客戶經(jīng)營類客戶項目的商業(yè)輻射面商業(yè)輻射范圍商業(yè)輻射范圍基本判斷1：屬社區(qū)商業(yè)的基本范疇v從本案物業(yè)規(guī)模和建筑形態(tài)來看，本案屬于典型的社區(qū)商業(yè)和街道商業(yè)的結(jié)合體，但由本案地處生活板塊的核心區(qū)，所以我們還是把它歸納為社區(qū)商業(yè)v社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強的針對性。v社

14、區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點就是便民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心?；九袛?：偏外向型社區(qū)商業(yè)偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛

15、圍。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。本案及周邊住宅小區(qū)總建筑面積在100-150萬方左右，本案的商業(yè)體量約3萬余方左右，占總住宅面積的3%-4%。從體量來說商業(yè)面積是相對適中，但本案的是一條超長的商業(yè)街，人氣難以高度聚集，所以本案依靠本案及周邊社區(qū)是支撐本案商業(yè)體量，還需市區(qū)的目的性消費人群來補充?？傮w來說，其屬于偏外向型社區(qū)商業(yè)。基本判斷3：沿街式社區(qū)商業(yè)中心v從商業(yè)建筑形態(tài)來看，其屬于社區(qū)商業(yè)街，但此街為城市主干道。另從其規(guī)模來看，其

16、則是一個社區(qū)商業(yè)中心的體量，故此我們將重新歸結(jié)：沿街式社區(qū)商業(yè)中心，也即社區(qū)商業(yè)街區(qū)。v“沿街式”社區(qū)商業(yè)中心模式是指在成規(guī)模的新建居民區(qū)中，選擇其中一些居民樓底層，建成商業(yè)用房，引進(jìn)超市、餐飲、書店、銀行商業(yè)服務(wù)設(shè)施，滿足居民就近對生活必需品消費和一定程度的精神享受需要?！把亟质健鄙鐓^(qū)商業(yè)中心類似于社區(qū)商業(yè)街，但其規(guī)模和功能要比其更強大。v社區(qū)商業(yè)中心是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點向度集中的商業(yè)地域，是各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的集合體，在目前眾多大型社區(qū)中，社區(qū)商業(yè)中心也被簡稱為社區(qū)商業(yè)廣場。社區(qū)商業(yè)中心是大盤時代的產(chǎn)物，是社區(qū)商業(yè)最高組織模式，一般社區(qū)商業(yè)中心都是由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街及其他高級配套

17、如酒店、醫(yī)院、大型購物中心等設(shè)施共同組成。社區(qū)商業(yè)中核心功能齊備，單位服務(wù)人口為3萬至4萬人，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點數(shù)在20個以上，包括超市、菜市場、便利店、餐飲店、藥店等，具備購物、餐飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能。第三部分 項目定位研究項目市場定位偏外向型多功能生活街區(qū)v從物業(yè)的規(guī)模來看，僅憑本案住宅居住人群消費難以撐起整條街區(qū)的運轉(zhuǎn)，需要借周邊甚至全市的目標(biāo)消費人群予以支援，所以內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)不合適。v從目標(biāo)前現(xiàn)狀來看，本案地處新開發(fā)區(qū)域，雖然周邊聚集大量新建小區(qū)，但人氣的集聚還需要三五年時間，所以做為外向型社區(qū)商業(yè)也不合適。v從未來發(fā)展趨勢來看，本案將可能成為亳州CLD的核心區(qū)，

18、這條街也將成為CLD的主要商業(yè)街區(qū)，所以要給項目的市場定位預(yù)留一定的發(fā)展或調(diào)整空間。v綜上所述，我們雖然目前將其定位為偏外向型多功能生活街區(qū)，但實質(zhì)是一種動態(tài)化的市場定位，其會隨著時間的推進(jìn)而進(jìn)行主動或被動的調(diào)整：內(nèi)向型（近期實際情況）偏外向型（二三之后）外向型（三五年之后）項目形象定位南部MALL街v商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 項目的整體風(fēng)格：項目的整體風(fēng)格：歐式板樓建筑形成一條數(shù)公里現(xiàn)代歐式街區(qū)，透出幾分異國風(fēng)情的味道； 項目片區(qū)的整體氛圍：項目片區(qū)的整體氛圍：周邊住宅大盤聚集，入住率較低，商業(yè)氛圍基本空白，同時商業(yè)配套極度缺失； 主題營造的可實現(xiàn)性等：主題營造的可實現(xiàn)性等：沿街三

19、萬余方商業(yè)，為社區(qū)商業(yè)中心的運營提供可能的空間。v本案形象定位南部MALL街。vMALL街集吃喝玩樂購為一體的多功能生活街區(qū)，它具有MALL的多種業(yè)種組合，又具備街的建筑形態(tài)，是MALL業(yè)態(tài)和商業(yè)街的組合商業(yè)體。v稱之為南部MALL街（雖然偏西一些）， 主要考慮毫州城的發(fā)展熱點方向，將會更多引起人們注意。v本案商業(yè)經(jīng)營消費檔次定位為中檔，但形象及宣傳向中高檔形象靠攏。MALLMALL街專屬街專屬孵化時尚氣質(zhì)孵化時尚氣質(zhì)新型商業(yè)街區(qū)新型商業(yè)街區(qū)創(chuàng)新主題創(chuàng)新主題需求藝術(shù)需求藝術(shù)完美結(jié)合人與完美結(jié)合人與商業(yè)的塑造商業(yè)的塑造歐陸風(fēng)情歐陸風(fēng)情演繹生活新文化演繹生活新文化專業(yè)運營專業(yè)運營生命因活力而生命因

20、活力而長久不衰長久不衰精致打造精致打造數(shù)年磨劍緊追數(shù)年磨劍緊追發(fā)展步伐發(fā)展步伐新型社區(qū)商圈新型社區(qū)商圈時尚新舞臺時尚新舞臺永遠(yuǎn)的精致生活永遠(yuǎn)的精致生活“Mall Block”Mall Block”品質(zhì)街區(qū)品質(zhì)街區(qū)體味魅力與活力的體味魅力與活力的獨特舞臺獨特舞臺項目案名建議v案名建議1、天潤天潤MALL街街2、南部南部MALL街街3、長安大街、長安大街v街也可以MALL起來！v搶灘南部MALL街，賺取西部百萬財富。v毫州最大的居住板塊，安徽最長的十里金街。業(yè)態(tài)定位組合研究業(yè)態(tài)定位組合研究 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾

21、精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃研究原則：業(yè)態(tài)組合規(guī)劃研究原則：n 社區(qū)商業(yè)的基本特性：社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的是社區(qū)商業(yè)的 三大基本業(yè)態(tài)；三大基本業(yè)態(tài)；n 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；n 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；n 能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；n 符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)

22、。符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性。為了商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性。為了研究本案的業(yè)態(tài)分布，因時間原因我們特別研究本案的業(yè)態(tài)分布，因時間原因我們特別在合肥地區(qū)的社區(qū)商業(yè)中選取的部分案例進(jìn)在合肥地區(qū)的社區(qū)商業(yè)中選取的部分案例進(jìn)行研究，其總體業(yè)態(tài)分布具體如右圖：行研究，其總體業(yè)態(tài)分布具體如右圖：業(yè)態(tài)組合規(guī)劃研究業(yè)態(tài)組合規(guī)劃研究社區(qū)商業(yè)三種類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)外向型外向型偏外型偏外型內(nèi)向型內(nèi)向型超市超市50.12%30.41%29.23%餐飲餐飲1

23、1.92%24.84%17.23%服務(wù)配套服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店便利店0.49%1.84%0.90%美容美容2.57%6.03%8.58%生活家居生活家居0.49%3.43%0.11%休閑休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨雜貨/肉菜肉菜/五金五金/證證券券0.77%3.38%0.76%其他其他0.99%6.04%8.80%合計合計100.00%100.00%100.00%本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議v超市（購物）：30%（中超）+5%（便利店）v餐飲：15%（以中小型特色餐飲為主）v娛

24、樂：15% （中短期內(nèi)以大型洗浴廣場、KTV為主）v商務(wù)酒店：10%v社區(qū)服務(wù)配套：25%業(yè)種配比詳表業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)種數(shù)量比例超市超市中超130%便利店5-85%餐飲餐飲中型餐飲2-310%小型特色餐飲10-155%娛樂娛樂大中型洗浴廣場19%大中型KTV16%商務(wù)賓館中型快捷酒店110%服務(wù)配套服務(wù)配套美容美發(fā)美容美發(fā)3-525%裝飾建材8-10地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介2-3社區(qū)醫(yī)療、藥房2-3銀行、郵政網(wǎng)點2-3雜貨/肉菜/水果2-3其他5-6合計合計45-63100%我們追求塑造一種全新街區(qū)文化我們追求塑造一種全新街區(qū)文化天潤天潤MALL街街 暢快暢快殊榮殊榮涵養(yǎng)涵養(yǎng)現(xiàn)代現(xiàn)代酒店健身、桑拿室內(nèi):瑜珈

25、+FITNESS+ JACCUZI桑拿健身會所桑拿健身會所西西 點點西餐西餐煙酒糖果煙酒糖果特色特色綜合超市綜合超市技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進(jìn)深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、 污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)

26、留排油煙豎井，為風(fēng)機設(shè)置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）1,000-5,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)

27、交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯便利超市便利超市技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯餐飲類餐飲類大型中式酒樓大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量

28、（個）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類餐飲類中式快餐店中式快餐店技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類餐飲類西式快餐店西式快餐店技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲類餐飲類西餐咖啡店西餐咖啡店技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯便利店類便利店類技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開間（m）49進(jìn)深（m）15