房地產(chǎn).7土地出讓金背后

1、行業(yè)動(dòng)態(tài)寧靜鞭分析員，SACS00802100800012.7土地出讓金背后分析員， SAC S0080200010016：從土地和保障房看政策演變行業(yè)近況：據(jù)中國(guó)網(wǎng)，資源部部長(zhǎng)在資源工作會(huì)議上：2010 年土地出讓成交總價(jià)款2.7元，同比增加 70%，實(shí)際土地出讓面積 42.8，同比增加 105%。而之前，資源部一系列抑制地價(jià)、打擊囤地以及地方約談問責(zé)機(jī)制等針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控和近期的保障性住房實(shí)施等隱含出房地產(chǎn)政策的逐漸轉(zhuǎn)變，對(duì)此評(píng)論如下：評(píng)論：2.7土地出讓金本身就是一個(gè)非常大的數(shù)字，有兩層含義：供給將大量增加：住宅用地總計(jì)增加 137%，其中保障性住房用地增加 336%，商品房用地增加

2、93%，一反過去五年平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)，這就從根本上起到抑制房?jī)r(jià)作用，隱含之意就是 2010 年市場(chǎng)一直關(guān)注點(diǎn)在抑制需求上，低價(jià)位/中小套型住房用地量占比 77%；實(shí)際在增加供給的力度也很大，尤其是保障性住收入大幅度增加：出讓金額從 2009 年的 1.6增加 70%，1.1的土地出讓金增量將大大緩解地方政用于保障性住房建設(shè)（以 10%用于府的財(cái)政壓力，地方融資斷裂的風(fēng)險(xiǎn)降低；此外地方將有保障房計(jì)算，可支持今年保障房計(jì)劃建設(shè)量中的 1/4）。控制地價(jià)和加強(qiáng)保障房隱含了兩方面的“轉(zhuǎn)變”：2010 年部一系列政策直指“低土地供應(yīng)”、“高土地價(jià)格”、“大量囤積土地”等根本性問題，歷史上首次將 “抑制高地價(jià)

3、”作為工作重心，2010 年地價(jià)下跌 17%意味著效果顯現(xiàn)，而地價(jià)直接推動(dòng)房?jī)r(jià)的動(dòng)力不再，有利于房?jī)r(jià)的平穩(wěn)；二是對(duì)保障房的態(tài)度：認(rèn)為加大保障房建設(shè)將是“十二五”期間工作重點(diǎn)，而公租房作為保障房的主體，需要大量的投入。需要擴(kuò)大土地市場(chǎng)規(guī)模緩解壓力，而重慶模式意味著公租房可作為未來優(yōu)質(zhì)“資產(chǎn)”，為高投入帶來解決思路?？?2011 年土地市場(chǎng)和政策，認(rèn)為：土地出讓金仍將維持較高規(guī)模，地價(jià)有望繼續(xù)下降，有利于抑制房?jī)r(jià)；供給端繼續(xù)加大供給，而需求端原有政策維持，將開始打擊“囤房”。估值與建議：過去一年房?jī)r(jià)的上漲，開發(fā)商銷售的都不能帶動(dòng)股價(jià)上漲，而進(jìn)入 2011 年趨勢(shì)在發(fā)生變化，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，政策平穩(wěn)概率較

4、大，而地產(chǎn)股將逐步恢復(fù)其合理估值水平，自 12 月份以來，板塊已經(jīng) 10%15%的修復(fù)，認(rèn)為這一過程仍將繼續(xù)，目前政策環(huán)境有利于高周轉(zhuǎn)、“建筑地產(chǎn)”類公司，股首選龍湖、雅居樂、恒盛地產(chǎn)。首推萬科、金地、保利和榮盛發(fā)展，H請(qǐng)仔細(xì)閱讀在尾部的重要法律2011 年 1 月 9 日房地產(chǎn)部中金公司部：2011 年 1 月 9 日?qǐng)D表 1:土地出讓面積和收入土地出讓收入及增速土地出讓面積及增速土地出讓面積增速土地出讓收入增速十億元2,8002,4002,0001,6001,2008004000千公頃45040035030025020015010050080%60%40%20%0%-20%-40%120%

5、100%80%60%40%20%0%-20%-40%2006200720082009201020062007200820092010資料來源：資源部，中金公司部圖表 2: 2010 年土地出讓平均地價(jià)同比下降 17%資料來源：資源部，中金公司部圖表 3: 2010 年住宅用地供應(yīng)量大增 140%，保障房用地和商品房用地均有大幅增長(zhǎng)住宅用地供應(yīng)量（ 2005 - 2010 ）住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)量增速2009年2010年增長(zhǎng)率20160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%20400%350%300%250%200%150%100%50%0%336%16161212881

6、37%93%4400住宅用地總量保障房用地商品房用地200520062007200820092010資料來源：資源部，中金公司部注：2010 年為計(jì)劃供應(yīng)量，目前尚未披露實(shí)際住宅用地供應(yīng)量請(qǐng)仔細(xì)閱讀在尾部的重要法律2供）應(yīng)量（同比增速土地出讓面積及增速土地均價(jià)增速千公頃80080%70060%60050040%40020%3000%200100-20%0-40%20062007200820092010中金公司部：2011 年 1 月 9 日?qǐng)D表 4: 2010 年土地出讓收入占商品房銷售額的達(dá)近年來最高資料來源：資源部，CEIC，中金公司部注：2010 年商品房全年銷售額為估算結(jié)果請(qǐng)仔細(xì)閱讀在

7、尾部的重要法律3土地出讓收入與商品房銷售額土地出讓收入銷售額土地出讓收入/銷售額十億元5,60054%60%4,80044%50%4,00037%38%36%40%3,20030%2,4001,60020%80010%00%20062007200820092010中金公司部：2011 年 1 月 9 日?qǐng)D表 5: 2009 和 2010 年評(píng)述時(shí)間有關(guān)政策或事件內(nèi)容中論資源部關(guān)于做好第二次全面土地狀況，重點(diǎn)抓好農(nóng)村土地、基本農(nóng)田調(diào)旨在全面掌握各類土地狀況，為后續(xù)工作奠定基礎(chǔ)。但當(dāng)時(shí)政策的著眼點(diǎn)還主要在保護(hù)耕地和規(guī)范農(nóng)地征用上。2009年2月土地工作的查以及城鎮(zhèn)各類專項(xiàng)用地面積統(tǒng)計(jì)。將落實(shí)最嚴(yán)格

8、的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對(duì)問題進(jìn)行重點(diǎn)督查。2009年地出讓通知資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的調(diào)整工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)，要求各地在工業(yè)用地主要針對(duì)地方出現(xiàn)的低地價(jià)甚至零地價(jià) 部政策關(guān)注點(diǎn)2009年5月出讓前應(yīng)當(dāng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程進(jìn)行評(píng)估，綜合確定出讓底價(jià)。出讓工業(yè)用地現(xiàn)象。仍主要在保護(hù)保障性安居工程工作 耕地、農(nóng)地管要求各級(jí)資源管理部門加快編制和修編2010、2011年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求，確保保障性安居工程的順利落地。旨在會(huì)議資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保，首次突出強(qiáng)調(diào)做好保障性安 理和土地出讓2009年5月障性安居工程用地金管理上。雖然首次突出

9、強(qiáng)調(diào)保障房用地居工程建設(shè)用地供應(yīng)和管理工作。旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地對(duì)土地的前期管理、受理、審核和核2009年5月土地管理規(guī)程征收管理，規(guī)范土地工作。 供應(yīng)，但并未定征收等具體問題做出具體規(guī)定。但執(zhí)行效力并不明顯。對(duì)參與房地產(chǎn)“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在 針對(duì)各地大量出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，明令禁 調(diào)控做出任何資源部就”小產(chǎn)權(quán)房“問2009年6月答的“小產(chǎn)權(quán)房”止。表態(tài)。明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。，要求財(cái)政部、部等五部委進(jìn)針對(duì)個(gè)別地區(qū)拖欠土地出讓收入、

10、變相減免土地出讓收入等問題，以期應(yīng)收盡收、應(yīng)收快收。2009年12月 一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知合理安排2010年新增建設(shè)用地計(jì)劃，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控，加大閑置土地處置力度，開展對(duì)囤地炒地等違規(guī)行為的專項(xiàng)整治，把保耕地紅線放在更加突出的位置，部署了2010年資源部的工作重點(diǎn)，資源部部長(zhǎng)資源工作會(huì)上的在2010年1月整治囤地炒地是工作。規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度。資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、70%旨在改善住房供給結(jié)構(gòu)，加大中低2010年1月院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)中小套型普品住房用地占住宅用地的比例不得低于價(jià)位、中小套型供應(yīng)。70%。施工作提

11、出19條土地新政，重點(diǎn)要求確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；停止別墅供地；保障性住房用地要應(yīng)保盡保、及時(shí)供地；房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市可采取限房?jī)r(jià)旨在關(guān)于促進(jìn)（國(guó)資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展2010年3月用地供應(yīng)和知有關(guān)問題的通十條），標(biāo)志著土地調(diào)控政策的全面啟、競(jìng)地價(jià)的出讓方式；開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi) 動(dòng)，三個(gè)主旋律：1）支持保障房；2）打擊囤地、炒地；3）抑制高地價(jià)。付清地價(jià)50%；嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地，加強(qiáng)信息公開和專項(xiàng)檢查。宣布于3月至7月間在開展檢查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、設(shè)別墅以及囤地炒地

12、等問題。供應(yīng)土地建首次全面大規(guī)模專項(xiàng)檢查房地產(chǎn)用地，2010年，在2010年3月對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查是對(duì)土地新政的落實(shí)之舉。國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)綜合調(diào)控的在住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。兩個(gè)重點(diǎn)：一是變高價(jià)中標(biāo)為綜合評(píng)2010年3月資源部會(huì)議標(biāo)，抑制高地價(jià)；二是加大土地供應(yīng)平 大背景下，國(guó)土部首次將工抑供需。均切中問題要害。作重心轉(zhuǎn)向房資源部公布2010年住房供2010年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，其中保 供應(yīng)量大幅增加，并向保障房和中小套地產(chǎn)市場(chǎng)，將2

13、010年4月地計(jì)劃障性住小套型商品房占七成。型住房?jī)A斜。”加大土地供資源部保發(fā)展保紅線工程2010年行動(dòng)方案將全面推廣綜合評(píng)標(biāo)辦法，先行在部分城市試點(diǎn)，推行土地出讓預(yù)申請(qǐng)制度，避免現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)催生天價(jià)地塊。再次。推廣綜合評(píng)標(biāo)辦法，抑制地價(jià) 應(yīng)特別是保障2010年4月房用地供應(yīng)“、”打擊囤地炒地“、”抑制資源部關(guān)于土地對(duì)去年同期有關(guān)政策的進(jìn)一步說明，預(yù)2010年5月明確土地過程中的若干計(jì)稅問題。有關(guān)問題示著要加強(qiáng)土地管理。高地價(jià)“作為抬高了土地預(yù)征率的下限，除保障性住房外，東部全年工作主旋地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省市不得低資源部關(guān)于加強(qiáng)土地增提高土地標(biāo)準(zhǔn)，直接影響到開發(fā) 律。認(rèn)為2

14、010年6月于1.5%，西部地區(qū)省市不得低于1%；核定征收率原則上不 商毛利率。值稅征管工作這一主旋律還得低于5%。將在2011年資源部關(guān)于進(jìn)一步做好推進(jìn)征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，確保補(bǔ)償費(fèi)用落實(shí)到位，保障針對(duì)農(nóng)地征用補(bǔ)償?shù)葐栴}，是對(duì) 延續(xù)。2010年7月征地管理工作被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活。老問題的重申。公布土地閑置情況，共2815宗，16.95萬畝。將督促各首次公開披露土地閑置情況，閑置面積2010年8月資源部地加快查處力度，對(duì)存在土地閑置和抄地行為的企業(yè)不可超1億平方米，半數(shù)以上為原因。，停止批準(zhǔn)上市或資產(chǎn)重組。通報(bào)各地查處的16起土地違法，涉及違法用地開始處理違法事件，重點(diǎn)是違法占用耕地。2010

15、年9月資源部8193畝，其中耕地3242畝。對(duì)相關(guān)責(zé)任人問責(zé)。2010年10月資源部通報(bào)5起違法查處情況，公布6起掛牌督辦。是對(duì)前述工作的延續(xù)。迅速核查各地保障住房用地供應(yīng)情況；建立房地產(chǎn)用地出讓地價(jià)異常情況報(bào)備制度；對(duì)企業(yè)原因造成的房地產(chǎn)閑置用地處置情況向社會(huì)公告，嚴(yán)厲打擊囤地炒地等違法行為；加快2011年土地供應(yīng)計(jì)劃編制工作。資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房是對(duì)年初19條土地新政的再強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一2010年12月 地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市步表明在上的態(tài)度。場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問題公布閑置住宅用地上，收回國(guó)儲(chǔ)；對(duì)公布股東，在閑置土地查處競(jìng)買活動(dòng)。，共26塊，其中18塊閑置兩年以中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其控股到位前，

16、暫停其參加新的土地2010年12月 資源部關(guān)于房地產(chǎn)閑置嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)政策，著力查處土地閑置及炒地行為。土地情況的公告資料來源：資源部，中金公司部請(qǐng)仔細(xì)閱讀在尾部的重要法律4部：2011 年 1 月 9 日中金公司圖表 6: 重慶、公租房政策比較重慶中論“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普房為主”的原則；公共租賃住房是品住重慶，更強(qiáng)調(diào)“居住、市民提供部分住房保障體系建設(shè)遵循“場(chǎng)，高端有遏制”的原則有保障，中端有市消費(fèi)”，總的思路邏輯是一致的，即滿足基本的住房需求，但重慶還要強(qiáng)調(diào)對(duì)高端的抑制。基本原則、資源和政策，由專業(yè)機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)機(jī)制要求實(shí)施投資經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)也鼓勵(lì)有條件（含各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)）建設(shè)并經(jīng)營(yíng)

17、管理。具有本市常住戶口，或持有市居住證達(dá)有穩(wěn)定工作及收入來源，符合收入限制的無住房到二年以上，連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金（含城鎮(zhèn)社會(huì)或者人均住房面積低于13平米的住房家庭、保險(xiǎn)）達(dá)到一年以上的，且在本市無自有住申請(qǐng)條件基本類似，面對(duì)對(duì)象主要為無面對(duì)對(duì)象大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工、外地房或人均住房建筑面積低于15平方米。家庭范圍住房或者住房的常駐人口來渝的無住房；以家庭為申請(qǐng)。應(yīng)限制在申請(qǐng)對(duì)象本人、配偶、未婚。范圍內(nèi)單身月收入不高于2000元；家庭月收入不高重慶收入門檻限定較高，申請(qǐng)公租房的考慮到本市公共租賃住房涉及到的人群廣、收入差異大，因此在申請(qǐng)條件中暫不設(shè)收入標(biāo)準(zhǔn)。收入限制于3000元。

18、調(diào)整限制條件?？筛鶕?jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等變化定期月收入要遠(yuǎn)低于重慶市城鎮(zhèn)職工入2580元的水平收公共租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)按照利息、費(fèi)按照規(guī)定，公租房將按略低于市場(chǎng)的原并根據(jù)不同地段、不屋類別等，由市物則確定。市場(chǎng)的評(píng)估由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)委托信譽(yù)好價(jià)部門會(huì)同市財(cái)政、市住房保障機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門價(jià)格的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)依據(jù)市場(chǎng)評(píng)基本原則是略低于市場(chǎng)確定。實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，每2年向社會(huì)公估價(jià)制訂公共租賃住房水平，市場(chǎng)布一次。目前情況是。大致為市場(chǎng)的60%評(píng)估價(jià)有效期為一年。套均建筑面積一般控制在4050平方米，在使用前可進(jìn)行簡(jiǎn)易裝修，配置必要的家具和家用電器等設(shè)備。2人以下（含2人）對(duì)應(yīng)建面40平米以下住房，3人以下對(duì)應(yīng)6

19、0平米，4人以上對(duì)應(yīng)80平米以內(nèi)。住房套均面積以40-60平米為主，類似于早年的房改公房配租條件重慶租后可售，但轉(zhuǎn)讓只能定向給政租賃5年期滿后，可選擇公共租賃房；府；只租不售，整體收益權(quán)可轉(zhuǎn)讓公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰投資、誰所有”，投資者權(quán)益可按有關(guān)規(guī)定依法轉(zhuǎn)讓，但公租房本身只租不售。公租房不得轉(zhuǎn)讓、出租；獲得其他住房時(shí)，由政。從兩地產(chǎn)權(quán)比較可以看出，重慶以政產(chǎn)權(quán)歸屬府回購公租房，回購價(jià)為原銷售價(jià)加期利息。存款活府主導(dǎo)為主，更容易吸引外界資金，基于收益權(quán)衍生的金融工具可能是未來退出的重要工具。合同期限最長(zhǎng)為5年，如若擁有其他住房或超過收入標(biāo)準(zhǔn)，合同中止。合同期限一般不超過6年租賃時(shí)限基本相同，

20、一般是5-6年探索創(chuàng)新公共租賃住房的投融資機(jī)制。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)公共租賃住長(zhǎng)期；支持企業(yè)通重慶以公為主，主導(dǎo)，財(cái)政支持；安排專項(xiàng)，地方財(cái)政，土地出讓收過中長(zhǎng)期債券等方式籌金；探索運(yùn)用保而更注重市場(chǎng)，壓力小，主要來源益5%計(jì)提，等金融機(jī)構(gòu)和公積金，險(xiǎn)、和房地產(chǎn)投資基金，拓展以出讓投資收益權(quán)的方式吸引吸引外來債券公共租賃住房融資。投資建設(shè)的公租、創(chuàng)新投融資支持建設(shè)。房，納入公積金圍。支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)范公租房土地納入年度供地計(jì)劃，但單列申報(bào)用地指標(biāo)；公租房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)；有償出讓的，地方權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的出讓收益、稅費(fèi)全額安排用于公租房建設(shè)。建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用。提

21、倡土地有償使用，一定程度上減無法賣地的損失土地供應(yīng)輕了可投資入股運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過合理讓渡或不參與分配租賃收益等方式，支持和保證運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)持大配套費(fèi)、人防費(fèi)、土增稅、營(yíng)業(yè)稅等全額安排用于公租房建設(shè)。續(xù)發(fā)展公租房，在稅收方面予以；公租房可都提出了稅費(fèi)措施，但以外機(jī)構(gòu)參與更鼓勵(lì)政策支持以適度增加建筑容積率和建筑覆蓋率，可配套一部分商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施；鼓勵(lì)有條件的建設(shè)租賃房。目標(biāo)3年開工建設(shè)4000萬平米；其中2010年全年開工建設(shè)公租房總量達(dá)1300萬平米；2011年全年計(jì)劃建設(shè)1350萬平米公租房；2012年計(jì)劃建設(shè) 1350萬平米公租房。2010年，新開工保障房的總體目標(biāo)為1200米，其中經(jīng)濟(jì)適用房約

22、400米，動(dòng)遷安置重慶更主租，還是以拆遷安置為建設(shè)進(jìn)度房約800米。2011至2012年，力爭(zhēng)再開工1000米。資料來源：重慶市公共租賃住房管理暫行辦法、市人民關(guān)于批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局等六部門制訂的本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見、中金公司部請(qǐng)仔細(xì)閱讀在尾部的重要法律5中金公司部：2011 年 1 月 9 日?qǐng)D表 7: 可比公司估值資料來源：Bloomberg，中金公司部請(qǐng)仔細(xì)閱讀在尾部的重要法律6公司名稱代碼當(dāng)前評(píng)級(jí)當(dāng)前股價(jià) 目標(biāo)價(jià) 上漲總市值(元)(元)空間(十億元)2011 1 72011 1 7每股收益CAGR(Rmb)09A 10E 11E 09-11EP/E(x)09A 10E

23、11EP/B (x)09A 10E 11E每股NAV溢/折價(jià)(元)10E 11E 10E 11E資產(chǎn)負(fù)債率(%)09A總儲(chǔ)備(百萬平米)審慎審慎審慎審慎審慎審慎中性中性中性中性67%70%62%62%71%78%70%81%68%67%72%65%73%70%70%61%48%68%70%57.615.93.744.01.4側(cè)重開發(fā)萬科000002金地600383招商地產(chǎn)000024金融街000402首開600376濱江002244保利地產(chǎn)600048冠城大通600067華發(fā)600325城建600266榮盛發(fā)展0021

24、46棲霞建設(shè)600533002133中華企業(yè)600675陽光000608億城000616大龍地產(chǎn)600159平均值中間值8 97 012.614.49 610.713.414.95 26.77 37 65.45 3n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.n a.97 6n a.31.4n a.29 2n a.21.4n a.21 5n a.17 0n a.65 8n a.7.1n a.8.8n a.11 9n a.21 3n a.5.5n a.3.3n a.10 3n a.5.

25、7n a.5.4n a.4.40.480.400.960.450.810.480.770.390.830.960.430.210.330.450.360.420.410 65 0.790 50 0.601.17 1.340 52 0.611.11 1.280.73 1.021 02 1.260 91 1.190 95 1.021.12 1.000 65 0.870 32 0.390 39 0.600 38 0.450.71 0.660.46 0.510 20 0.3027%23%18%16%26%46%28%76%11%2%43%36%34%-1%37%9%-14%25%26%18.317.7

26、18.715.723.026.518.725.012.914.034.924.612.712.919.618.713 6 11 314 0 11.715 2 13.413.7 11.716 8 14 617 2 12 314.1 11.410 68.111 3 10 511 9 13 323 0 17 216 3 13.417.4 11 219.1 16 310 6 11.411.7 10.726 9 17.415.5 12.714.1 2.02.42 2 1

27、91 9 1 61.7 1 51 3 1.12 0 1 83 3 2 62 2 1 92 5 1 91 5 1 32 0 1 64.4 3 61 8 1 61.7 1 52 2 2 02.7 2 31 6 1.42 5 2 22.2 1.92.0 1.810 57.725 312.423.114 017.714 818.718 26.213.424.015.018.015.420.09.310.4-16%-8%-29%-43%-19%-10%-19%-35%-43%-29%103%-16%-21%

28、-24%-20%6%1%-13%-19%-23%-15%-32%-47%-22%-16%-20%-38%-46%-32%59%-22%-28%-30%-28%-5%-2%-20%-23%開發(fā)和持有:浦東金橋600639陸家嘴600663中國(guó)國(guó)貿(mào)600007平均值中間值萬科B200002招商局B200024金橋B900911陸家B900932平均值中間值中性中性9.117.610.2(HK$)12.6n a.n a.n a.(HK$)14.022.412.819.0n a.6.8n a.29 5n a.10 3(HK$ bn)38%113.543%33 991%7.951%

29、34 30.430.610.29(HK$)0.551.090.480.690.47 0.530 67 0.710.17 0.37(HK$) (HK$)0.76 0.961 36 1.630 54 0.640.78 0.8611%8%14%11%11%32%22%15%12%20%19%21.429.135.628.729.118.514.413.819 6 17 326.4 25 061.4 27 335.8 23.226.4 25.013.4 10 611 59 612 3 10.416 2 14 613.3 11.312.9 2

30、. 1 83.1 2.72 3 2.12.5 2.22.3 2.12 2 1 81 3 1.11 3 1.11 9 1 61.7 1.41.6 1.313 518.711 5(HK$)12 329 515.721.715.019.412.2(HK$)14.032.018.323.7-32%-5%-11%-16%-11%-17%-47%-57%-42%-41%-45%-39%-9%-16%-21%-16%-27%-51%-63%-47%-47%-49%50%42%51%48%50%67%62%50%42%55%56%57.610.41.73

31、.6H股審慎審慎審慎審慎中性中性中性中性中性(HK$)15.515.42 813.312.32 65 510.02 92 12.313.34.1(HK$)18.613.63.15 611.13.43 83.72 86 612.313.74.7(HK$ bn)20%126.721%82.743%5.83%46 311%63.418%10 63%30.711%16.420%10.133%22.421%51 317%22.44%33 00%39 83%47 214%21 2(HK$)0.790.500.300.610.330.340.210.550.220.

32、70.790.770.50(HK$) (HK$)1 01 1.190.73 0.930.42 0.600 93 1.120 53 0.750 30 0.360 36 0.470.74 1.240 25 0.260 27 0.360.19 0.240.14 0.110 67 0.561 09 1.250 95 1.090 27 0.2923%37%41%36%50%3%49%51%9%30%29%-1%24%26%19%-24%25%28%19.630.99.421.936.77.625.718.412.813.721.721.317.415.71

33、7.915.4 13 021.1 16 56 84.714 3 11 923.4 16.48.77 215.1 11 513 58.111.4 10 810 88.116.1 13 017 3 21 89 5 11.411 39 914 0 12 215 0 14 214.0 11.914.2 11.73.02.01.72 6 2 21 8 1 61 0 0 82 3 1 93 8 3 00 9 0 81.1 1 01.4 1 20 8 0 81 5 1 21 9 1.71 3 1 21.4 1 21 8

34、 1.41 6 1.40 8 0.71.6 1.41.4 1.2(HK$)17 018.46.018 510 63.88.819 85.85.017 519.47.7(HK$)18.518.921.18.5-9%-17%-52%-28%16%-32%-38%-49%-51%-43%-27%-33%-8%-29%-31%-47%-30%-32%-16%-26%-54%-33%4%-44%-40%-51%-54%-51%-34%-34%-14%-35%-37%-52%-36%-36%63%60%70%

35、66%69%43%62%84%57%55%66%55%54%74%62%47%62%62%33.924.09.315.231.622.516.332.436.314.4中國(guó)海外6881109首創(chuàng)置業(yè)2868雅居樂3383龍湖地產(chǎn)960寶龍地產(chǎn)1238遠(yuǎn)洋地產(chǎn)3377綠城中國(guó)3900深控股604恒盛地產(chǎn)845碧桂園2007地產(chǎn)817SOHO中國(guó)410富力地產(chǎn)2777世茂地產(chǎn)813地產(chǎn)272平均值中間值B股中金公司部：2011 年 1 月 9 日法律一般投資咨詢業(yè)務(wù)資格）制作。由中國(guó)國(guó)際金融（已具備中國(guó)的中的信息均來源于 中的信息、意見等均認(rèn)為可靠的已公開

36、資料，但中國(guó)國(guó)際金融有限公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱“中金公司”）對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。投資者參考之用，不所述的出價(jià)或征價(jià)。該等信息、意見并未考慮到獲取的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求，在任何時(shí)候均不對(duì)任何人的個(gè)人。投資者應(yīng)當(dāng)對(duì)中的信息和意見進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，并應(yīng)同時(shí)考量各自的投資目的、財(cái)務(wù)狀況和特定需求，必要時(shí)就法律、商業(yè)、財(cái)務(wù)、稅收等方面咨詢專業(yè)財(cái)務(wù)顧問的意見。對(duì)依據(jù)或者使用所造成的一切，中金公司及/或其關(guān)聯(lián)均不承擔(dān)任何。所載的意見、評(píng)估及僅為出具日的觀點(diǎn)和判斷。該等意見、評(píng)估及無需通知即可隨時(shí)更改。過往的表現(xiàn)亦不應(yīng)作為日后表現(xiàn)的預(yù)示和擔(dān)保。在不同時(shí)期，中金公司可能會(huì)發(fā)出與

37、所載意見、評(píng)估及不一致的。中金公司的銷售、交易以及其他專業(yè)可能會(huì)依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或與意見及建議不一致的市場(chǎng)評(píng)論和/或交易觀點(diǎn)。中金公司沒有將此意見及建議向所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。中金公司的資產(chǎn)管理部門、自營(yíng)部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨(dú)立做出與見或建議不一致的投資決策。中的意亦可由受和的中國(guó)國(guó)際金融于提供。亦可由受新加坡金融管理局及/或機(jī)構(gòu)投資者提供。提供之任何查詢，在新加坡獲得的中國(guó)國(guó)際金融（新加坡）(“中金新加坡”)僅向符合新加坡法及財(cái)務(wù)顧問法定義下的認(rèn)可投資者于此類投資者, 有關(guān)財(cái)務(wù)顧問將無需根據(jù)新加坡之財(cái)務(wù)顧問法第 36 條就任何利益及/或其代表就任何利益

38、進(jìn)行披露。有關(guān)的可向中金新加坡提出。亦可由受英國(guó)金融服務(wù)局的中國(guó)國(guó)際金融（英國(guó)）（“中金英國(guó)”）僅向中金英國(guó)分類為專業(yè)投資者及/或合格對(duì)手方的客戶提供，并未提供或者打算提供給任何他人使用。中金公司亦可依據(jù)其他國(guó)家或地區(qū)的和要求于該國(guó)家或地區(qū)提供。特別頭寸并進(jìn)行交易，也可能為這些公司提供或爭(zhēng)取提供投資在法律的情況下，中金公司可能會(huì)持有中提及公司所的業(yè)務(wù)服務(wù)。因此，投資者應(yīng)當(dāng)考慮到中金公司及/或其相關(guān)評(píng)級(jí)分布可從h可能存在影響觀點(diǎn)客觀性的潛在利益。投資者將視為投資或其他決定的唯一信賴依據(jù)。.cn/CICC/chi/operation/4.htm 獲悉。評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：分析員估測(cè) 12 個(gè)月之內(nèi)絕對(duì)收益 20%以上為“”、10%20%為“審慎”、-10%10%為“中性”、-20%-10%為“減持”、-20%以下為“回避”。的僅為中金，和個(gè)人不得以轉(zhuǎn)發(fā)、刊登、或。7中國(guó)國(guó)際金融市建國(guó)門外大街 1 號(hào)國(guó)貿(mào)寫字樓 2 座 28 層：100004：(86-10) 6505-1166傳真：(86-10)