寫字樓營銷顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享

1、寫字樓營銷顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享寫字樓開發(fā)工程必須關(guān)注的問題Question 世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)工程必須關(guān)注的關(guān)鍵問題2.基于競爭的片區(qū)分析1. 城市寫字樓市場開展階段的判斷核心要點(diǎn)2.1 片區(qū)在城市中的占位2.2 片區(qū)間競爭格局2.3 工程與城市核心區(qū)的關(guān)系2.4 考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整1.1 城市的經(jīng)濟(jì)開展水平和1.2 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)1.3 城市的總體規(guī)劃1.4 城市寫字樓市場的特點(diǎn) 3. 工程與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系3.1 開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略3.2 短期現(xiàn)金流與長期收益的關(guān)系3.3 跨越式開展與均衡式開展的關(guān)系3.4 利潤導(dǎo)向和品牌導(dǎo)向的關(guān)系3.5 本工程與企業(yè)其它工程的關(guān)系 世聯(lián)認(rèn)為成功的寫

2、字樓開發(fā)工程必須關(guān)注的關(guān)鍵問題4. 產(chǎn)品策略5. 商業(yè)局部的開發(fā)策略核心要點(diǎn)4.1 工程核心價(jià)值點(diǎn)4.2 功能定位可以考慮包含公寓的功能4.3 開發(fā)次序4.4 寫字樓與其它不同物業(yè)類型的關(guān)系5.1 商業(yè)物業(yè)的定位5.2 商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價(jià)值5.3 商業(yè)物業(yè)與寫字樓的關(guān)系6.寫字樓營銷策略6.1 產(chǎn)品形象主題確實(shí)立6.2 啟動(dòng)營銷策略6.3 渠道策略6.4 關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.5 公共關(guān)系營銷6.6 定價(jià)策略世聯(lián)寫字樓模塊參謀效勞的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究寫字樓市場研究地塊價(jià)值研究開發(fā)模式與盈利模式研究工程開展戰(zhàn)略研究工程整體功能定位研究功能分區(qū)及功能比例劃分研究寫字樓物

3、業(yè)開展建議經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工程定位營銷策略消費(fèi)者價(jià)值取向研究工程賣點(diǎn)整合與營銷SWOT分析定價(jià)研究營銷總策略和啟動(dòng)策略研究世聯(lián)寫字樓業(yè)務(wù)研究內(nèi)容世聯(lián)對(duì)寫字樓開發(fā)工程的理解及觀點(diǎn)Opinion 行政配套規(guī)劃中建設(shè)中逐步啟用商務(wù)氛圍較差較好濃厚熱銷寫字樓投資大廈江蘇大廈中銀大廈國際商會(huì)大廈 時(shí)代金融中心中央商務(wù)大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈九州創(chuàng)展國際商會(huì)中心航天大廈安聯(lián)大廈華融大廈貴州大廈大中華交易廣場捷美中心新世界中心雛形CBD開展中的CBD成熟CBD2001年2004年深圳CBD寫字樓開展共性以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年市場投資價(jià)值認(rèn)同高中低投資比例高中低產(chǎn)業(yè)類型第三產(chǎn)

4、業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)銀行、證券、保險(xiǎn)等公司咨詢顧問公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷場等企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司深圳CBD寫字樓客戶演變以深圳為例雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2001年2004年建筑設(shè)計(jì)形象較好形象好、設(shè)計(jì)較人性化形象好、設(shè)計(jì)人性化硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)、車位等）一般檔次高、數(shù)量充足高配套設(shè)施（會(huì)所、會(huì)議室、員工餐廳等）一般完善完善科技含量（智能化、節(jié)能等）

5、一般高（5A等）高物業(yè)管理自管品牌管理品牌管理附加資源（健康環(huán)保）無部分運(yùn)用重點(diǎn)營造產(chǎn)品成熟度較成熟完全成熟完全成熟、具各性化深圳CBD寫字樓產(chǎn)品特征以深圳為例從深圳CBD的開展可以得到的規(guī)律時(shí)機(jī)越早，定位空間越大，風(fēng)險(xiǎn)越小；早期推出定位空間較大，從甲級(jí)、乙級(jí)到商務(wù)公寓均有市場;由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的躲避，以及早期開發(fā)高端物業(yè)對(duì)頂端客戶的消化，其它開發(fā)工程以乙級(jí)寫字樓為主，商務(wù)公寓為輔。2003-2004年的競爭劇烈程度將遠(yuǎn)大于2001年，大量甲級(jí)物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預(yù)知。早期市場整體年推出量在7萬以下；每個(gè)工程單一物業(yè)類型推出市場的容量約為3萬左右；如果單個(gè)工程規(guī)模較大，那么一般由多種功能組合；

6、二、三線城市辦公物業(yè)啟動(dòng)與開展歷程萌芽階段啟動(dòng)階段開展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無改善環(huán)境住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公成長型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價(jià)格交通使用本錢動(dòng)因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點(diǎn)追求形象純商務(wù)形象迅速開展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氣氛需求多樣化多樣化各種類型企業(yè) 寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段效勞軟環(huán)境健康、風(fēng)景世聯(lián)研究寫字樓的產(chǎn)品價(jià)值體系寫字樓產(chǎn)品價(jià)值體系關(guān)鍵公共空間打造專業(yè)辦公形象展示區(qū)高形象展示體系獨(dú)特功能構(gòu)建低門檻，低使用本錢。品牌整合打造形象光環(huán)辦公生態(tài)化商務(wù)中心低本錢價(jià)值構(gòu)建寫字樓產(chǎn)品四種模式的競爭分析市場先機(jī)型成

7、本領(lǐng)先型適用條件：項(xiàng)目處于CBD雛形已經(jīng)基本形成，但CBD寫字樓市場供應(yīng)量較小，大規(guī)模性開發(fā)即將開始。啟動(dòng)時(shí)機(jī)搶先，為項(xiàng)目贏得機(jī)會(huì)點(diǎn)，跑贏大勢，是市場先機(jī)型成功的要素；項(xiàng)目采用提早開發(fā)，搶占先機(jī)的競爭策略 ；適用條件：項(xiàng)目既需要打造“成熟產(chǎn)品”，形成不同的“檔次標(biāo)準(zhǔn)”，又要控制成本，保證達(dá)到利潤目標(biāo)低成本，高形象是成本領(lǐng)先型的成功要素；功能轉(zhuǎn)換型附加資源型適用條件：功能轉(zhuǎn)換型競爭模式的成功背景是周邊住宅價(jià)格高啟政府不允許住宅單位供企業(yè)注冊(cè)周邊高檔住宅市場價(jià)格與寫字樓差距不大，不會(huì)影響商住公寓的價(jià)格空間；適用條件：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟；推出超前的概念可以引起市場的共鳴；市場購買以自用為主，對(duì)價(jià)格不

8、太敏感，對(duì)新概念關(guān)注；世聯(lián)寫字樓開發(fā)參謀的工作方法Method 世聯(lián)參謀效勞內(nèi)容工程定位參謀效勞城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)市場開展前景預(yù)測相關(guān)領(lǐng)域市場進(jìn)入戰(zhàn)略及開展策略可行性研究報(bào)告金融投資機(jī)構(gòu)工程咨詢商業(yè)機(jī)構(gòu)投資合作咨詢市場定位案例專題研究工程物業(yè)開展建議參謀效勞消費(fèi)市場參謀工程開展戰(zhàn)略定位工程物業(yè)開展建議工程啟動(dòng)策略研究規(guī)劃方案的市場評(píng)價(jià)租售價(jià)值及工程財(cái)務(wù)評(píng)估營銷戰(zhàn)略與策略參謀效勞招商效勞 招商策略及條件制定/招商實(shí)施及推廣方案/招商現(xiàn)場管理及控制銷售效勞 營銷執(zhí)行策略制定/營銷實(shí)施及推廣方案/工程價(jià)格策略及價(jià)格方案/銷售組織框架及管理制度建議前期參謀工作階段劃分與效勞內(nèi)容階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要

9、成果合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時(shí)間第一階段：項(xiàng)目定位1房地產(chǎn)市場調(diào)查2 宏觀背景分析3 項(xiàng)目解析4 項(xiàng)目定位5 案例借鑒6 物業(yè)類型規(guī)劃/配比7 經(jīng)濟(jì)測算8 項(xiàng)目分期計(jì)劃9 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告2 形成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書1 當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛? 中期溝通|匯報(bào)一次3 終期溝通|匯報(bào)一次4 電話|傳真|郵件溝通45個(gè)日歷天第二階段：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議1 房地產(chǎn)市場調(diào)查2 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)3 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)4 要點(diǎn)建議5 建筑風(fēng)格/外立面建議6 環(huán)境/景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)7 配套設(shè)施建議8 社區(qū)服務(wù)/物管建議9其他相關(guān)物業(yè)建議1項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告2 形成建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書1 當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛? 中期溝通|匯報(bào)一

10、次3 終期溝通|匯報(bào)一次4 電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天第三階段：營銷戰(zhàn)略與策略1 投資群體研究2 自用客戶群體研究3 主流營銷手段分析4 營銷案例借鑒5 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略6 項(xiàng)目營銷策略7 營銷費(fèi)用預(yù)算1項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告2 報(bào)告用于指導(dǎo)廣告公司1 市場調(diào)研五天2 中期溝通|匯報(bào)一次3 終期溝通|匯報(bào)一次4 電話、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天后續(xù)跟蹤服務(wù)：在合同期結(jié)束后，如貴司仍需我司參與規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)或重要的項(xiàng)目發(fā)展會(huì)議，則需提前三天出具參會(huì)邀請(qǐng)函并承擔(dān)相應(yīng)的所有差旅費(fèi)用，我司會(huì)視貴司需要委派相關(guān)專業(yè)人士參會(huì)。專案團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及崗位職責(zé)人力配備八位專業(yè)人士組成人力配備：1位資深工商項(xiàng)目經(jīng)理人

11、力配備：2-3位市場研究人員崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評(píng)審顧問報(bào)告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)實(shí)施項(xiàng)目管理全程項(xiàng)目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯報(bào)崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢八位專業(yè)精英十年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢強(qiáng)大的顧問平臺(tái)支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢豐富資料獲取經(jīng)驗(yàn)建筑|經(jīng)濟(jì)等專業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)工商項(xiàng)目經(jīng)理市場研究人員世聯(lián)知識(shí)平臺(tái)+內(nèi)部|外部專家世聯(lián)參謀效勞內(nèi)容大綱市場深度研究市場競爭分析工程分析工程診斷案例研究我們的解決之道商業(yè)地產(chǎn)市場商業(yè)經(jīng)營環(huán)境研究結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)市場角度商業(yè)經(jīng)營環(huán)境角度競爭分析結(jié)論地塊價(jià)值解析基于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角度分析地塊價(jià)值基于商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的

12、角度分析地塊價(jià)值工程分析結(jié)論工程整體定位診斷功能分區(qū)與指標(biāo)確定診斷建筑設(shè)計(jì)與產(chǎn)品診斷工程營銷診斷工程診斷結(jié)論具體內(nèi)容詳見“世聯(lián)提交的關(guān)于本工程的參謀工作建議書世聯(lián)寫字樓營銷參謀業(yè)務(wù)Sale 營銷參謀工作方式營銷階段銷售經(jīng)理|招商經(jīng)理工程經(jīng)理|籌劃經(jīng)理銷售經(jīng)理|招商經(jīng)理工程經(jīng)理|籌劃經(jīng)理前期策略專案團(tuán)隊(duì)工商部總監(jiān)負(fù)責(zé)人力配備宣傳方案效果評(píng)估修正推廣方案集中解決重要問題參加專業(yè)聯(lián)席會(huì)議監(jiān)督方案執(zhí)行集中解決重要問題制訂宣傳推廣方案制訂開盤策略制訂價(jià)格方案開盤前籌備工作招商/銷售培訓(xùn)主要效勞內(nèi)容前四個(gè)月開盤日后三個(gè)月后六個(gè)月依托深圳總部資源優(yōu)勢重要問題由執(zhí)委會(huì)討論解決重要問題由執(zhí)委會(huì)討論解決降低開展商

13、試錯(cuò)本錢強(qiáng)大的籌劃知識(shí)平臺(tái)數(shù)百成功案例的積累嚴(yán)格的方案評(píng)審制度效勞優(yōu)勢營銷顧問：工作階段服務(wù)階段前期策略階段儲(chǔ)客期強(qiáng)銷期平穩(wěn)期時(shí)間安排簽定合約收到首期款后執(zhí)行正式開盤前四個(gè)月正式開盤后四個(gè)月銷售曲線示意服務(wù)成果1項(xiàng)目定位修正與項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略/策略報(bào)告1招商方面：A 項(xiàng)目商戶定位優(yōu)化及調(diào)整；B 招商策略及條件制定；C 招商實(shí)施及推廣方案；D月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；E 招商現(xiàn)場管理及控制；F 活動(dòng)方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；G 協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；H 招商團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；I招商組織框架及管理制度建議；J 招商人員測評(píng)；K 招商現(xiàn)場管理及控制；2銷售方面：A 項(xiàng)目市場定位優(yōu)化及完善調(diào)整；B銷售執(zhí)行策略制定

14、；C 銷售實(shí)施及推廣方案；D 項(xiàng)目入市銷售執(zhí)行方案；E 項(xiàng)目價(jià)格策略及價(jià)格方案；F 月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；G 銷售現(xiàn)場管理及銷售控制；H 方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督；I 協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；J 銷售診斷及調(diào)整方案；K 銷售團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)；L 銷售組織框架及管理制度建議；M 銷售人員測評(píng).服務(wù)時(shí)間30個(gè)日歷天N個(gè)月建議開盤前四個(gè)月N個(gè)月建議開盤后四個(gè)月N個(gè)月人員配備工商部總監(jiān)帶隊(duì)，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制專案團(tuán)隊(duì)3-4人項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項(xiàng)目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)45萬元整首月駐場35萬元20萬元10天/月

15、20萬元10天/月10萬元4天/月營銷參謀參謀效勞品質(zhì)管理累積數(shù)百成功籌劃代理案例、上千專業(yè)籌劃報(bào)告、模塊化工具與模型第一層品質(zhì)支撐：三級(jí)四點(diǎn)評(píng)審制度三級(jí)：專案團(tuán)隊(duì)自評(píng)、參謀部執(zhí)委會(huì)評(píng)審、集團(tuán)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審四點(diǎn)：即四個(gè)層次判斷四點(diǎn)，工程定位、推廣方案、價(jià)格方案、開盤方案第二層品質(zhì)支撐：強(qiáng)大的知識(shí)平臺(tái)世聯(lián)寫字樓開發(fā)工程參謀成功案例簡介Case 案例：深圳國際商會(huì)大廈形象“中國商宣言，“中國商人做世界生意推廣充分挖掘和展示區(qū)域未來街區(qū)價(jià)值啟動(dòng)時(shí)機(jī)中心區(qū)六大公建工程已經(jīng)開工，中心區(qū)概念深入人心；銷控特定的寫字樓銷控方式，不留尾盤工程位置：深圳CBD建筑面積：62481平方米；容積率：5.73；價(jià)格：

16、9000元/平方米；層高：28層；標(biāo)準(zhǔn)層面積：1300平方米；功能構(gòu)成：地下兩層停車場，1、2層商業(yè)、金融，3層商務(wù)會(huì)所，4-28層辦公間；時(shí)間：2001、2002年案例：深圳國際商會(huì)大廈自由間隔、獨(dú)立空調(diào)、獨(dú)立洗手間、24小時(shí)辦公，管理費(fèi)廉價(jià)；案例：深圳國際商會(huì)大廈成功原因分析：啟動(dòng)時(shí)機(jī)搶先中心區(qū)概念認(rèn)可；CBD首個(gè)正式公開出售的高檔智能化寫字樓 ；出售期內(nèi)，CBD區(qū)內(nèi)供給不大，競爭較??；寫字樓市場大勢正逐步向好，搶先一步跑贏大勢，成為復(fù)蘇的寫字樓市場領(lǐng)頭羊；時(shí)機(jī)點(diǎn)定位定位為市場復(fù)蘇后，第一批需求者，創(chuàng)業(yè)型公司；產(chǎn)品形象好，價(jià)格適中，性價(jià)比高；世聯(lián)價(jià)值：樹立榮超品牌；實(shí)現(xiàn)了片區(qū)高價(jià)銷售價(jià)格比

17、預(yù)期提升30；開盤6個(gè)月內(nèi)銷售85；最終在方案的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)100銷售案例：深圳財(cái)富廣場A座物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處 ，深圳中心西區(qū)；時(shí)間：2003年占地面積：11679.45平方米；建筑面積：84502.24平方米；容 積 率： 5.50；樓宇狀況：A棟為28層寫字樓，B棟為25層商住公寓；總 戶 數(shù)：330；停 車 位：230；寫字樓案例： 深圳財(cái)富廣場A座成功原因分析：低本錢，高形象財(cái)富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有70年產(chǎn)權(quán)；由于是住宅用地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購置壓力；公建立面，昭示性強(qiáng)，提高工程形象；低本錢，其公共局部采用中央空調(diào)，每個(gè)單位

18、內(nèi)采用分體式空調(diào)；案例： 深圳財(cái)富廣場A座案例： 深圳財(cái)富廣場B座戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面49.55432130.6512.25 %11.14 % 1房1衛(wèi)1陽臺(tái)平面36.92441624.4812.54 %8.490 % 1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面53.09884671.9225.07 %24.41 % 1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面52.88884653.4425.07 %24.31 % 2房2廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面77.76443421.4412.54 %17.88 % 1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面59.88442634.7212.54 %13.77 %

19、1房1廳1衛(wèi)1陽臺(tái)平面52.78 案例： 深圳財(cái)富廣場B座成功原因分析工程推出背景：周邊住宅價(jià)格高啟，因此商住公寓價(jià)格上升空間較大；商住公寓功能：可商可??；商住公寓可供企業(yè)注冊(cè)掛牌；商住公寓形象高、自由空間、多元功能，吸引投資客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓辦公費(fèi)用低； 世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)： 工程定位 銷售執(zhí)行案例： 深圳國際銀座地理位置：福田深南大道與香蜜湖路交匯；時(shí)間：2003年工程規(guī)模：辦公建筑面積26999，商業(yè)建筑面積3026；工程概況：4層為商務(wù)會(huì)所;28層為健康會(huì)所;1-2層為商務(wù)配套:咖啡吧中西餐廳美容美發(fā)廳；案例： 深圳國際銀座戶型設(shè)計(jì)：銀座國際的扁梁無柱設(shè)計(jì)，為客戶提

20、供了面積從68-1134的“百變“X辦公空間，空間可隨意組合；工程推出“會(huì)呼吸的寫字樓概念；案例： 深圳國際銀座成功原因分析首推“生態(tài)健康辦公概念工程推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，市場競爭劇烈，因此引入全新寫字樓概念，提升了工程的品質(zhì)；首次在深圳寫字樓市場推出“生態(tài)健康辦公的概念；“生態(tài)健康辦公是寫字樓開展的新趨勢，工程順應(yīng)其趨勢，并概念深入到工程中；工程在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計(jì)，并推出局部躍式辦公間； 世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)： 充分發(fā)揮世聯(lián)渠道的價(jià)值，直接引進(jìn)大型商家客戶海港城酒樓名廚飯?zhí)?，?shí)現(xiàn)商業(yè)的整體銷售； 率先提出綠色生態(tài)寫字樓概念案例：上海綠地商務(wù)大廈 時(shí)間：2005年工程位置

21、：上海市長寧區(qū)愚園路1240號(hào)，中山公園商圈內(nèi) ，緊鄰區(qū)政府工程規(guī)模：20481平方米辦公局部工程界定：中山公園愚園路5A甲級(jí)寫字樓開展商：綠地集團(tuán)客戶面臨的困惑：工程處于新興商圈非核心地段，新政下房市萎靡不振，如何尋求銷售突破口，爭取半年內(nèi)消化？世聯(lián)提供效勞：全程營銷參謀 世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：形象定位、營銷總綱、價(jià)格策略、客戶定位、策略調(diào)整、尾盤方案 世聯(lián)價(jià)值：通過對(duì)市場的判斷、客戶的定位和對(duì)工程自身價(jià)值的深入挖掘，將工程拔高到“精神商務(wù)領(lǐng)地層面，輔以系列營銷手段，創(chuàng)造了淡市熱銷的盛況，實(shí)現(xiàn)了快速消化的目的。案例：深圳諾德中心工程位置：深圳CBD工程規(guī)模：92648 工程界定：中心區(qū)甲A級(jí)寫字

22、樓客戶面臨的困惑：市場競爭劇烈、實(shí)現(xiàn)高價(jià)、高速世聯(lián)提供效勞：全程籌劃、銷售代理世聯(lián)價(jià)值：超越競爭對(duì)手、實(shí)現(xiàn)高價(jià)案例：深圳中國鳳凰大廈 工程位置：深圳CBD工程規(guī)模：110000 工程界定：中心區(qū)甲級(jí)寫字樓+公寓客戶面臨的困惑：產(chǎn)品無優(yōu)勢，但須實(shí)現(xiàn)高價(jià)、市場最高速度世聯(lián)提供效勞：籌劃代理世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：鳳凰品牌資源整合、形象定位世聯(lián)價(jià)值：開盤2個(gè)月，公寓售罄案例：深圳華融大廈工程位置：深圳CBD工程規(guī)模：73655 工程界定：中心區(qū)甲級(jí)寫字樓客戶面臨的困惑：防止長期停工帶來的負(fù)面影響，短期內(nèi)回籠一定資金，而且要保證價(jià)格世聯(lián)提供效勞：籌劃代理世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：低推廣費(fèi)用，快速銷售世聯(lián)價(jià)值：渠道價(jià)

23、值，平臺(tái)資源案例：大中華國際交易廣場工程位置：深圳CBD工程規(guī)模：310633 工程界定：中國寫字樓王客戶面臨的困惑：爛尾樓影響，實(shí)現(xiàn)深圳最高價(jià)格世聯(lián)提供效勞：突破深圳寫字樓價(jià)格世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：樹立高端形象，區(qū)別其他工程案例：深圳英龍大廈工程位置：深圳中心西區(qū)工程規(guī)模：28018 工程界定：中心西區(qū)客戶面臨的困惑：實(shí)現(xiàn)快速銷售世聯(lián)提供效勞：實(shí)現(xiàn)市場高價(jià)、高速世聯(lián)效勞的關(guān)鍵點(diǎn)：率先提出綠色生態(tài)寫字樓概念案例：深圳金潤大廈工程位置：深圳中心西區(qū)工程規(guī)模：50831 工程界定：中心西區(qū)公寓式寫字樓客戶面臨的困惑：實(shí)現(xiàn)快速銷售世聯(lián)提供效勞：實(shí)現(xiàn)市場高價(jià)、高速案例：深圳天利中央廣場位于南山濱海CBD1、2期總建面24萬平方米寫字樓、商業(yè)大型綜合體工程案