《房地產(chǎn)金融》講義--收益性房地產(chǎn)貸款(PPT 97)

1、第六章 收益性房地產(chǎn)貸款收益性房地產(chǎn)（也稱為營(yíng)業(yè)性或商業(yè)房地產(chǎn)）是典型的投資工程,即通過(guò)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取收益的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),因此其融資過(guò)程、特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)控制等都有著自己的特性,與一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或居住融資有明顯的差異,在計(jì)算方面也有許多獨(dú)特之處。收益性房地產(chǎn)融資如果是以銀行信貸為方向就變成了貸款融資,即收益性房地產(chǎn)貸款,本章就對(duì)其展開(kāi)全面介紹。重點(diǎn)是貸款各方的決策程序、相互關(guān)系、營(yíng)業(yè)收益的具體計(jì)算、工程收益性的評(píng)價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)分析。主要內(nèi)容包括收益性房地產(chǎn)投資及放款決策過(guò)程放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)借款人評(píng)價(jià)及決策第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資及放款決策收益性房地產(chǎn)的融資過(guò)程,從參與各方來(lái)講,就是獲取信息并作

2、出決策的過(guò)程。而影響決策的因素非常多樣、復(fù)雜,不同因素對(duì)不同的參與者的影響、作用又非常不同,因此,融資過(guò)程實(shí)際上也就變成了參與各方的博弈,能到達(dá)均衡、共贏是大家的共同目標(biāo)。所以,老實(shí)、誠(chéng)意、誠(chéng)信是合作的根底,而公平、公開(kāi)、公允是達(dá)成合作的根本手段。一、收益性房地產(chǎn)的投資1.投資主體任何投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,其決策與行為過(guò)程、影響因素等都十分復(fù)雜,而主體是最根底的,離開(kāi)主體就沒(méi)有投資和經(jīng)營(yíng)。收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)主體可以是單一股東,也可以是組合性主體多個(gè)股東為了共同的投資利益組成實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)實(shí)體,其利益分配當(dāng)然也與股本結(jié)構(gòu)相一致。但是,通常情況下,股東為了使自己的資金發(fā)揮最大效益,必然尋求

3、融資,這樣經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資活動(dòng)又多了一個(gè)參與者資金的借出者（一般是商業(yè)銀行）。因此,經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資活動(dòng)的主體就包含了股東和放款人。2.投資時(shí)機(jī)的發(fā)現(xiàn)任何投資活動(dòng)都是從發(fā)現(xiàn)時(shí)機(jī)開(kāi)始的,經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)當(dāng)然也不例外。時(shí)機(jī)的發(fā)現(xiàn)與決策投資時(shí)機(jī)的發(fā)現(xiàn)機(jī)制比較復(fù)雜,有的是為了進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而購(gòu)置房地產(chǎn),有的是為了獲取購(gòu)銷差價(jià)而購(gòu)置房地產(chǎn),有的是為了收取租金而購(gòu)置房地產(chǎn),有的是發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)在太低而決定購(gòu)置,有的是比較了自己開(kāi)發(fā)建設(shè)與在市場(chǎng)購(gòu)置的差異和風(fēng)險(xiǎn)之后決定購(gòu)置而有了初步意向后,到市場(chǎng)搜尋是發(fā)現(xiàn)時(shí)機(jī)的根本途徑,掌握了某項(xiàng)房地產(chǎn)的根本信息后產(chǎn)生的投資知覺(jué)是時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)的總結(jié),此時(shí)投資就可能正式進(jìn)入決策

4、階段當(dāng)然僅僅是初步?jīng)Q策。初步預(yù)測(cè)決策面對(duì)的始終是未來(lái)的環(huán)境狀況,未來(lái)的可能風(fēng)險(xiǎn)與投資收益,因此必須進(jìn)行初步預(yù)測(cè),包括投資本錢(qián)、經(jīng)營(yíng)本錢(qián)、經(jīng)營(yíng)收益、各種影響因素及其變化等。簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析決策的起步也必須進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)分析,特別是通過(guò)貸款融資進(jìn)行的投資,因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿是雙刃劍,既能提升收益水平,也放大了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。根本又簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)分析是決策的起點(diǎn)之一。粗略的投資分析粗略的投資分析是指財(cái)務(wù)杠桿的選取,或者擴(kuò)大而言就是資產(chǎn)組合狀況的決策,是獨(dú)資經(jīng)營(yíng)還是合資經(jīng)營(yíng),是負(fù)債經(jīng)營(yíng)還是全資經(jīng)營(yíng),合資的主體多少及其股本結(jié)構(gòu)如何,股東權(quán)益與債務(wù)比例結(jié)構(gòu)如何,等等都屬于投資粗略分析的內(nèi)容。3.可行性分析任何投資決策最核心

5、的內(nèi)容就是可行性分析。所謂可行性就是指投資是可行的,即其收益足以滿足投資者設(shè)定的根本條件和要求,而風(fēng)險(xiǎn)也在投資認(rèn)同的可控制的范圍內(nèi)。這樣,投資有收益、風(fēng)險(xiǎn)可控制、借貸能清償。可行性分析的根底是預(yù)測(cè),主要內(nèi)容包括：未來(lái)市場(chǎng)變化、未來(lái)收入和支出狀況、區(qū)位和建筑物是否適合需要、政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃要求及其改變的可能與難易程度。4.預(yù)測(cè)“預(yù)則立。預(yù)測(cè)就是利用掌握的信息條件對(duì)未來(lái)收益及其市場(chǎng)變化作出正確的判斷。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng),供需受地方因素影響大,而市場(chǎng)信息通常又是不對(duì)稱信息,使得準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)十分困難,特別是市場(chǎng)供需的時(shí)間錯(cuò)位所產(chǎn)生的供給滯后現(xiàn)象非常普遍,市場(chǎng)的周期變化規(guī)律也不容易把握,這樣往往

6、就造成正確預(yù)測(cè)更加困難,甚至成了“可遇而不可求的“運(yùn)氣了。個(gè)人素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和信息的完備性是決定預(yù)測(cè)正確與否的重要條件。小結(jié)總之,投資是個(gè)復(fù)雜過(guò)程,初始決策是投資成功與否的關(guān)鍵,準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)取決于決策者素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、信息的完備性和“運(yùn)氣,嚴(yán)格來(lái)說(shuō)“最正確決策是“偶然事件。二、盈利可能性一項(xiàng)投資能否成功唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是盈利的多少,而影響盈利水平的因素非常復(fù)雜多變,主要有購(gòu)置價(jià)格、未來(lái)現(xiàn)金流、融資條件、賦稅等。當(dāng)房地產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)格已定（這是投資決策的起點(diǎn)）,現(xiàn)金流、融資條件、賦稅就成為盈利與否和盈利多少的決定因素。1. 現(xiàn)金流量 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資的所謂盈利就是房地產(chǎn)租金收入與各種費(fèi)用的差。一般它只占房地產(chǎn)各種

7、毛收入的很小比重,任何毛收入的增加及其帶來(lái)的營(yíng)業(yè)費(fèi)用的微小下降都對(duì)盈利奉獻(xiàn)良多。如：P133例子。根據(jù)現(xiàn)代資產(chǎn)等價(jià)原則：任何形式的資產(chǎn)具有相同的經(jīng)濟(jì)效益,任何形式的資產(chǎn)可以方便地進(jìn)行轉(zhuǎn)換,因此,理論上有：房地產(chǎn)的租金=相應(yīng)的金融資產(chǎn)的利息,則此例的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)分別為：收益未增加之前：2000/10%=20000（元）收益增加之后：20000/10%=200000（元） 可見(jiàn),隨著房地產(chǎn)租金提升10倍,房地產(chǎn)的價(jià)格也可以同步提升10倍,這就是所謂的“凈收入乘數(shù)。2.融資狀況和稅收融資條件（利率水平、期限長(zhǎng)短、擔(dān)保等）和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)（即杠桿因子的大?。?duì)房地產(chǎn)投資收益既有放大效應(yīng),同樣對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也

8、有放大效應(yīng),如何平衡二者,是決策者必須十分清醒應(yīng)對(duì)的。同樣地,稅收結(jié)構(gòu)和水平如何,在很大程度上也影響著經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)收益和現(xiàn)金流,也是決策者不能無(wú)視的重要因素。事實(shí)上,融資和稅收是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資決策的重要考量因素,甚至是主要的考量因素。三、風(fēng)險(xiǎn)及個(gè)人作用1.風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般可以分為兩種：某一（房地產(chǎn)）投資的風(fēng)險(xiǎn),即資產(chǎn)的減值,也稱為非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；整個(gè)投資組合的風(fēng)險(xiǎn),即整個(gè)投資組合的所有資產(chǎn)的減值,也稱系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),造成非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有：租金和收入波動(dòng)太大、建筑物和鄰居衰落現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)環(huán)境惡化、工資及其費(fèi)用上升、競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈、利率和稅收向上調(diào)升。2.個(gè)人因素決策者的個(gè)人因

9、素對(duì)決策的影響非常重要,其中包括理性因素,如知識(shí)水平、經(jīng)營(yíng)管理水平、對(duì)社會(huì)的洞察力和判斷力、對(duì)信息的處理能力等；也包括了非理性因素,如投資偏好、區(qū)域感應(yīng)與偏好、情感因素、風(fēng)險(xiǎn)偏好等。四、決策過(guò)程從融資的角度來(lái)看,經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資的決策包含了兩大主體的決策過(guò)程,即股東（融資主體）的決策和貸款人（商業(yè)銀行、資金的融出方）的決策。其根本過(guò)程如圖61。 這里先討論決策的前3個(gè)環(huán)節(jié),以及放款人與借款人的相互關(guān)系。收益性房地產(chǎn)投資決策過(guò)程框圖 收 入 和 支 出 融資形式和股權(quán)結(jié)構(gòu)現(xiàn) 金建筑物和土地收入預(yù)測(cè)清單營(yíng)業(yè) 終結(jié)凈營(yíng)業(yè)收入 凈售價(jià)稅前收入 還債后剩余稅后收入 稅后剩余借款人決策放款人決策融資1.融

10、資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資工程決策的中心之一,它不僅影響了投資主體（股東）的收益與風(fēng)險(xiǎn),也是放款人的資金平安性、效益性、流動(dòng)性的重要條件。所謂融資結(jié)構(gòu)就是在房地產(chǎn)資產(chǎn)中股東權(quán)益與貸款（債權(quán)）比例之間的關(guān)系。因?yàn)閂=M+E,投資成功的一項(xiàng)重要技巧就是設(shè)立適宜的融資結(jié)構(gòu),使房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)股東和放款人的總和大于其自身價(jià)值。投資收益性房地產(chǎn)設(shè)立適當(dāng)?shù)娜谫Y結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有不同之處,主要表現(xiàn)為：收益性房地產(chǎn)中,建筑物可以與土地別離；出租權(quán)可以出售或出租；收益和增值共同分享；租用人可以成為局部所有者,擁有局部權(quán)力；可以設(shè)立多級(jí)抵押。2.收入清單收入清單是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資決策的重要財(cái)務(wù)方案,在決策評(píng)價(jià)

11、中極其重要,是工程預(yù)測(cè)的主要成果,是可行性分析的依據(jù)。3.借款人和放款人評(píng)價(jià)借款人與放款人對(duì)工程的評(píng)價(jià)各自獨(dú)立進(jìn)行,但有一個(gè)共同的目標(biāo)希望融資成功、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)能夠控制。在具體的評(píng)估過(guò)程中,借款人的評(píng)價(jià)在先,放款人的評(píng)價(jià)在后,二者通常又相互合作,互通信息,并分別對(duì)對(duì)方進(jìn)行必要的資信調(diào)查和評(píng)價(jià),以保證自己的利益不被惡意侵害。4.借款人與放款人之間的關(guān)系與任何融資一樣,經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)融資也是借貸雙方合作共贏的過(guò)程,互信、互助是重要的合作根底。但經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)工程又有其獨(dú)特性：貸款期限長(zhǎng)短不定、貸款數(shù)額可大可小、貸款條件靈活多樣、組合性投資所涉及的利益方關(guān)系復(fù)雜。這樣,就要求借貸雙方必須更加需要溝通,

12、需要進(jìn)行更靈活的談判,需要互相作出必要的讓步,才能到達(dá)共同的目標(biāo)贏利、大家都贏利！五、房地產(chǎn)收益狀況收益狀況既是投資主體決策的主要依據(jù),也是放款決策的重要指標(biāo),是借貸雙方都十分重視的參與合作的前提。1.預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單是對(duì)預(yù)測(cè)事項(xiàng)進(jìn)行總結(jié)的表格化文件,其用途取決于工作的深入和詳細(xì)程度。我們通過(guò)舉例來(lái)說(shuō)明預(yù)測(cè)清單及其意義。一年收入清單表6-1是個(gè)典型的預(yù)測(cè)清單。其中我們應(yīng)該特別注意：凈營(yíng)業(yè)收入NOI凈營(yíng)業(yè)收入就是營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)本錢(qián)后的凈值,它是工程贏利水平的根底,放款人對(duì)其尤其重視,因?yàn)樗桥袛鄠鶆?wù)歸還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一。稅前收入BTCF稅前收入就是繳納所得稅之前的收入數(shù)額,其計(jì)算公式是：

13、稅前收入=凈營(yíng)業(yè)收入-債務(wù)-貯備金 =凈營(yíng)業(yè)收入-（利息+年還款額）-貯備金應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入是指根據(jù)所得稅法企業(yè)應(yīng)繳納所得稅的收入,屬于法定標(biāo)準(zhǔn)下的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù),其數(shù)額為：應(yīng)稅收入=凈營(yíng)業(yè)收入-折舊=稅前收入+當(dāng)年還本額+貯備金-折舊折舊是資產(chǎn)在使用期限年逐年攤銷額,一般有平均法、遞減法、遞增法等不同的會(huì)計(jì)方法進(jìn)行處理,在財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中屬于本錢(qián),因此在應(yīng)稅額應(yīng)予剔除；而還款額是總資產(chǎn)中負(fù)債與股東權(quán)益的轉(zhuǎn)換,與企業(yè)的凈利潤(rùn)無(wú)關(guān),當(dāng)然不能在應(yīng)稅收入中剔除；貯備金是企業(yè)保證未來(lái)某些不可預(yù)見(jiàn)的突發(fā)事件的應(yīng)急準(zhǔn)備,它不是經(jīng)營(yíng)本錢(qián),當(dāng)然也應(yīng)該屬于應(yīng)稅收入之內(nèi)的工程,不能剔除。由此可見(jiàn),應(yīng)稅收入就是一般會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表

14、中的凈利潤(rùn)總收入減去總支出。納稅額納稅額就是應(yīng)繳納的所得稅額：納稅額=應(yīng)稅收入*稅率稅后收入ATCF稅前收入減去納稅額就是稅后收入：稅后收入=稅前收入-（應(yīng)稅收入*稅率）當(dāng)應(yīng)稅收入是負(fù)值時(shí),房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者因?yàn)樗脼樨?fù),不需繳納所得稅,形成“稅隱蔽。多年收入清單表6-2是簡(jiǎn)化的多年收入分析清單。多年收入分析的中心目標(biāo)是準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)收益和營(yíng)業(yè)費(fèi)用,為了使預(yù)測(cè)更加客觀,多年預(yù)測(cè)清單一般要求有中介機(jī)構(gòu)參與,特別是一些敏感數(shù)據(jù)更應(yīng)該由中介評(píng)估效勞機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算。收入收入等于出租收入和非出租收入的總和,應(yīng)視市場(chǎng)開(kāi)展情況和租戶的實(shí)際進(jìn)行必要的穩(wěn)健性預(yù)測(cè),對(duì)各年的空置率定出適當(dāng)?shù)目刂扑?。營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用范圍廣泛

15、,應(yīng)該以詳盡為根本準(zhǔn)則,適當(dāng)進(jìn)行保守估測(cè),并盡可能地在經(jīng)營(yíng)中加以也控制。稅前收入影響稅前收入的因素很多,但最主要的還是毛收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）、管理費(fèi)用等,提高毛收入、降低各項(xiàng)費(fèi)用是增加稅前收入的主要途徑,而其中財(cái)務(wù)費(fèi)用在經(jīng)營(yíng)中取決于剩余本金的多少和利率水平的上下。稅后收入稅后收入是應(yīng)稅收入在納稅后的剩余局部,房地產(chǎn)特別容易形成所謂的“稅隱蔽,在實(shí)踐中應(yīng)對(duì)稅法進(jìn)行詳細(xì)的鉆研,盡可能減低納稅額,從而提高稅后收入水平,獲得更好的投資回報(bào)。2.預(yù)測(cè)抵押終結(jié)收益經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資除了在持有房地產(chǎn)階段能夠產(chǎn)生收益外,在投資終結(jié)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置還可能產(chǎn)生更加可觀的收益,因?yàn)榉康禺a(chǎn)一般會(huì)與市場(chǎng)

16、房?jī)r(jià)一致而形成升值。這樣,即使在持有房地產(chǎn)時(shí)收益不夠理想,也可以通過(guò)終了時(shí)獲得超過(guò)房屋買(mǎi)入價(jià)銷售收入而得到足夠的補(bǔ)償,使本項(xiàng)投資回報(bào)率符合原來(lái)的方案要求。終結(jié)清單一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營(yíng)終結(jié)時(shí)進(jìn)行清算,所產(chǎn)生的各種收益我們用終結(jié)清單來(lái)表示,它包括：凈售價(jià)、交易費(fèi)用、稅后銷售收入等內(nèi)容。凈售價(jià)凈售價(jià)是房地產(chǎn)銷售價(jià)格減去剩余價(jià)值（即折舊殘值）和各項(xiàng)銷售費(fèi)用后的收益。交易稅費(fèi)交易稅費(fèi)是房地產(chǎn)交易中必須繳納的各種有關(guān)稅項(xiàng)和收費(fèi)。稅前稅后售價(jià)稅前售價(jià)是指房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的收益在未繳納所得稅前的總額；稅后售價(jià)就是房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的最終收益,即繳納所得稅后的全部收益。假設(shè)條件上述終結(jié)清單是建立在現(xiàn)有市場(chǎng)資料分

17、析根底上進(jìn)行的測(cè)算,而售價(jià)是建立在當(dāng)年預(yù)測(cè)收入和上年資本化率的根底之上的。六、估價(jià)以資本化率估算房地產(chǎn)售價(jià)僅僅是一種估價(jià)方法,在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)估價(jià)中還有多種不同的有效方法。1.估價(jià)的根本模式對(duì)收益性房地產(chǎn)估價(jià)最常用最根本的模式是貼現(xiàn)模式：V=I/R,其中V為預(yù)測(cè)售價(jià),I為預(yù)測(cè)凈收入,R為資本化率。如果收益是分期實(shí)現(xiàn)的,則應(yīng)進(jìn)行必要的貼現(xiàn)計(jì)算,則V0=In/（1+r）n這里,V0為房地產(chǎn)現(xiàn)值；In為第n年的凈收益；r為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率,假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)值等于買(mǎi)入價(jià)則r為內(nèi)部收益率。如果每年收益相同,貼現(xiàn)率不變,則有：V=I/R?？梢?jiàn)貼現(xiàn)模式也就是資本化率模式。2.靜態(tài)收入模型當(dāng)凈營(yíng)業(yè)收入、稅前收入、稅后收入都

18、假定為不變的固定值時(shí),房地產(chǎn)的估價(jià)模式就是靜態(tài)收入模式。3.動(dòng)態(tài)收入模型當(dāng)上述三者發(fā)生變化時(shí),則需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析,具體的動(dòng)態(tài)因素的選取可以是其中任何一項(xiàng)。第二節(jié) 放款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)當(dāng)經(jīng)營(yíng)者決定負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí),銀行就是他們的最好合作伙伴。而銀行為了自己的利益,為了保證貸款的效益性、平安性和流動(dòng)性,必須進(jìn)行必要的審查、評(píng)價(jià)工作,才能將一定數(shù)量的款項(xiàng)貸給借款人即收益性房地產(chǎn)的投資主體（經(jīng)營(yíng)者）。放款人的評(píng)價(jià)內(nèi)容雖然廣泛,但重點(diǎn)還是保證款項(xiàng)的效益性、平安性和流動(dòng)性。像任何融資一樣,放款人的工作是從對(duì)借款人的申請(qǐng)書(shū)進(jìn)行審查開(kāi)始的。接著就是對(duì)涉及的房地產(chǎn)本身進(jìn)行一定的評(píng)估,以判斷收益性和風(fēng)險(xiǎn)的大小。最后就根據(jù)

19、上述工作,決定貸款條件和標(biāo)準(zhǔn)。一、申請(qǐng)文件內(nèi)容1.申請(qǐng)文件清單申請(qǐng)文件是貸款融資操作的起點(diǎn),其目的是向放款人說(shuō)明貸款方案以獲得放款人的認(rèn)同而得到希望的融資,因此必須向放款人提供充分的信息。一般包括以下文件：貸款申請(qǐng)書(shū)（非標(biāo)準(zhǔn)格式）房地產(chǎn)或建設(shè)工程根本情況（區(qū)位等）房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況（應(yīng)較詳細(xì)）市場(chǎng)分析借款人根本情況預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和可行性分析報(bào)告評(píng)估書(shū)（最好是由中介機(jī)構(gòu)完成）房地產(chǎn)工程未來(lái)前景綜述抵押物的產(chǎn)權(quán)證明或擔(dān)保人的承諾等2.申請(qǐng)書(shū)的主要內(nèi)容申請(qǐng)書(shū)的根本要求是內(nèi)容豐富、表述簡(jiǎn)潔、重點(diǎn)突出、信息充分,既強(qiáng)烈地表達(dá)了借款人的借款愿望,又給放款人充分的信息以作為決策依據(jù),最終目的就是合作成功達(dá)成融資

20、。一般而言,放款人的審查重點(diǎn)內(nèi)容有如下幾個(gè)方面：貸款及其平安性貸款申請(qǐng)書(shū)一般從借款人和貸款根本情況開(kāi)始表達(dá)。包括借款人名稱、法人代表等根本情況,貸款數(shù)量、期限、利息要求、還貸方案,融資結(jié)構(gòu)、法規(guī)和限制,工程涉及的房地產(chǎn)根本情況（越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行評(píng)價(jià)）等。同時(shí),對(duì)貸款的平安性應(yīng)高度重視,給予詳細(xì)的分析和說(shuō)明,包括貸價(jià)比、單位面積的貸款額、貸款回收期、保本點(diǎn)（即盈虧平衡點(diǎn)）和敏感度分析等。區(qū)位、不動(dòng)產(chǎn)和市場(chǎng)行情在遞交貸款申請(qǐng)書(shū)時(shí)必須同時(shí)提交對(duì)相關(guān)工程的說(shuō)明,特別是涉及的房地產(chǎn)所在區(qū)位、資產(chǎn)狀況、未來(lái)市場(chǎng)行情變化等,用以評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性。對(duì)房地產(chǎn)的描述主要包括設(shè)計(jì)、本錢(qián)、潛在或期望收入

21、等根本狀況,特別應(yīng)詳細(xì)描述房地產(chǎn)的總面積、單元數(shù)及各單元的根本情況、裝飾、租金等,這些情況越詳細(xì)越有利于放款人進(jìn)行客觀評(píng)價(jià),從而有利于貸款決策。市場(chǎng)預(yù)測(cè)主要是應(yīng)該給出參考對(duì)象,即類似地段的房地產(chǎn)收益變化、類似的房地產(chǎn)數(shù)量和需求開(kāi)展、競(jìng)爭(zhēng)狀況和租金及其變化等。借款申請(qǐng)人情況放款人對(duì)于自己的資金始終要求平安性、效益性和流動(dòng)性的高度統(tǒng)一,對(duì)借款人的情況必然是盡可能地進(jìn)行全面了解、分析,包括申請(qǐng)人的根本情況、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、合作各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和合作方式等,還需要了解保證條件特別是擔(dān)保人的情況。預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和估價(jià)財(cái)務(wù)清單是對(duì)收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否可行的具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合,對(duì)放款人非常重要,在審查貸款申請(qǐng)時(shí)

22、預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單將是重點(diǎn)分析內(nèi)容,因此借款人必須如實(shí)提供相關(guān)材料,包括完整的財(cái)務(wù)清單、可行性分析報(bào)告、市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告等,最好是由中介機(jī)關(guān)來(lái)進(jìn)行相關(guān)預(yù)測(cè)分析,以便使結(jié)論更加客觀、可靠,使融資雙方信息更加透明,合作的共贏時(shí)機(jī)更大。結(jié)論結(jié)論從借款人的角度來(lái)說(shuō)就是申請(qǐng)內(nèi)容：希望借多少款項(xiàng)、期限長(zhǎng)短等。從放款人的角度來(lái)說(shuō)就是：貸款是否可行、貸款的效益性、平安性和流動(dòng)性如何,合作方的誠(chéng)信條件是否符合必要的標(biāo)準(zhǔn)要求等。二、房地產(chǎn)評(píng)估這里所謂房地產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)其價(jià)格的評(píng)估,它是批準(zhǔn)貸款的依據(jù)之一,在任何一筆貸款中都必須有相應(yīng)的數(shù)據(jù),在審查批準(zhǔn)文件中必然包含了相關(guān)內(nèi)容,檔案中也要保存相應(yīng)的評(píng)估材料,特別是評(píng)估價(jià)格。房地

23、產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估有很多具體的不同方法,在貸款實(shí)務(wù)中通常采用的是收入復(fù)原法,有時(shí)輔以市場(chǎng)比較法。1.收入復(fù)原法的根本內(nèi)容與步驟假設(shè)條件收入復(fù)原法的根本假設(shè)是：資產(chǎn)價(jià)值等于所有未來(lái)收入的現(xiàn)值。即將所有未來(lái)的收益轉(zhuǎn)換為當(dāng)前收益,并把它確認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值。根本步驟采用復(fù)原法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有4個(gè)根本步驟：選擇收益種類估算收益的未來(lái)值資本化率或貼現(xiàn)率的選取將期望收入轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值2.直接收入復(fù)原法直接收入復(fù)原法就是將凈營(yíng)業(yè)收入直接轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價(jià)值（價(jià)格）,即：資產(chǎn)價(jià)格=期望凈營(yíng)業(yè)收入/資本化率 =I/R因此,涉及凈營(yíng)業(yè)收入I和資本化率R兩個(gè)主要參數(shù)的估計(jì)。收入估算凈營(yíng)業(yè)收入估算是計(jì)算的起點(diǎn),可以采用多種方法進(jìn)行

24、評(píng)估,然后綜合成一個(gè)比較合理、把握性較高的收入水平（即期望收入）來(lái)進(jìn)行后續(xù)分析。預(yù)測(cè)越準(zhǔn)所需要的信息越充分,評(píng)估本錢(qián)就越高；測(cè)算時(shí)越客觀,結(jié)果可能越合理,越有說(shuō)服力。資本化率的求算相對(duì)于收入估測(cè)來(lái)說(shuō),資本化率的估計(jì)難度更大,如何選取合理的資本化率不僅對(duì)借款人意義重大,對(duì)放款人的意義同樣重大。從資產(chǎn)的特點(diǎn)而言,不同的資產(chǎn)的資本化率應(yīng)該是不同的,為了簡(jiǎn)化計(jì)算,在比較粗略評(píng)估中是將其統(tǒng)一為一個(gè),即總的資本化率,而不再區(qū)分土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)資本化率等。具體的估算方法有3個(gè)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法相對(duì)較簡(jiǎn)單,它是通過(guò)系統(tǒng)的市場(chǎng)比較而得到資本化率,通常又稱市場(chǎng)抽提法。（P147,表6-8）這里

25、應(yīng)注意三點(diǎn)：A比較時(shí)不考慮房地產(chǎn)的增值和貶值；B不考慮經(jīng)營(yíng)者個(gè)性差異；C簡(jiǎn)單考慮房地產(chǎn)的特點(diǎn)及其收入差異。因此,實(shí)際上是靜態(tài)市場(chǎng)比較。毛收入乘數(shù)法（GIM）毛收入乘數(shù)法也很簡(jiǎn)單,首先將房地產(chǎn)價(jià)格與毛收入的比值定義為毛收入乘數(shù)GIM ,然后以參照比較的房地產(chǎn)為實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算各參照房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù),再進(jìn)行必要的綜合調(diào)整而得到目標(biāo)房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù)。毛收入與毛收入乘數(shù)的積就是房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格：V=I*GIM投資權(quán)重法投資權(quán)重法是較復(fù)雜的資本化率求算方法。這種方法首先將資產(chǎn)區(qū)分為不同局部,不同局部的資產(chǎn)對(duì)應(yīng)不同的收入,不同的收入采用不同的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)。這種方法應(yīng)用最多的就是貸款-自有資金法：即將房地

26、產(chǎn)購(gòu)置價(jià)值分為貸款資本金和自有資本金,尋找市場(chǎng)上流行的抵押貸款K常數(shù)為參數(shù),然后再求出不同資本金在整個(gè)投資中的比率以及對(duì)應(yīng)的收益率。資本化率的計(jì)算公式為： R=K*L/V+（1-L/V）*ROE這里,R為資本化率,K為貸款常數(shù),L/V為貸價(jià)比,ROE為自有資金收益率。應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 因?yàn)橘Y本化率對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)起著關(guān)鍵作用,它的小小波動(dòng)會(huì)引起估價(jià)的巨大差異,選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)的合理性就顯得特別重要。為了減少失誤,我們?cè)趯?shí)踐中應(yīng)該注意如下幾點(diǎn)資料收集誤差目標(biāo)房地產(chǎn)評(píng)估所需的準(zhǔn)確的市場(chǎng)資料十分難得,而可以參照的資產(chǎn)一般也不多,每個(gè)工程都有其獨(dú)特個(gè)性,因此,估價(jià)時(shí)一定要對(duì)各種因素差異進(jìn)行必要的

27、調(diào)整,而調(diào)整受個(gè)人因素影響很大,必須盡可能地防止個(gè)人看法上的差異造成失誤,就需要采取多樣化操作,即多人分別評(píng)估后再綜合。房地產(chǎn)折舊隨著時(shí)間的推移,任何資產(chǎn)都會(huì)有一定程度的減值,創(chuàng)造收入的能力也會(huì)逐漸下降,因此房地產(chǎn)就需要一定的折舊。為了保證初始投資時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值,每年都應(yīng)從收入中抽提一局部來(lái)彌補(bǔ)建筑物損失,這個(gè)過(guò)程可以稱為資本重建。資本化率是投資收益的總和,投資收益實(shí)際上就是投資者自有資金的收益,從資本形態(tài)來(lái)看,收益當(dāng)然也就是資本重建。保證一定的重建率就可以使初始投資價(jià)值不變。收益及售價(jià)的變化收益或銷售價(jià)格也會(huì)隨著市場(chǎng)物價(jià)水平發(fā)生相應(yīng)的變化,在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也必須對(duì)此有足夠的認(rèn)識(shí),作出適當(dāng)?shù)暮侠碚{(diào)

28、整。收入的多種形式房地產(chǎn)的收入有多種表現(xiàn)形式,對(duì)應(yīng)就有多種資本化率,從而就有不同的價(jià)格評(píng)估結(jié)果。在評(píng)估時(shí)對(duì)此也要有所認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。3.收益資本化法在應(yīng)用直接復(fù)原法產(chǎn)生一定誤差時(shí),人們常常就改用收益資本化法來(lái)估價(jià)。它是將多年收益（包括終結(jié)收入）現(xiàn)金流按照一定的貼現(xiàn)率來(lái)計(jì)算其貼現(xiàn)值：V=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CFn/（1+i）n 這里,V為現(xiàn)值,CF為各期收入現(xiàn)金流,i為貼現(xiàn)率是最重要的計(jì)算參數(shù),一般以市場(chǎng)大多數(shù)同類房地產(chǎn)的內(nèi)部收益率為參照,n為經(jīng)營(yíng)期限。預(yù)測(cè)現(xiàn)金流貼現(xiàn)法計(jì)算實(shí)例貼現(xiàn)率的計(jì)算貼現(xiàn)率作為最重要的技術(shù)參數(shù),在評(píng)估時(shí)意義非常突出,不同的選取就會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果,必須十

29、分重視才能作到客觀、合理。一般地有如下一些方法：以投資者認(rèn)同的期望值為標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)債等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資為參照以市場(chǎng)平均水平為參照以貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)三、放款標(biāo)準(zhǔn)放款標(biāo)準(zhǔn)是金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn),是評(píng)價(jià)某個(gè)工程是否可行的指標(biāo),主要有如下各項(xiàng)（參見(jiàn)表610的清單）1.借款人和房地產(chǎn)主要評(píng)價(jià)借款人的根本條件是否符合標(biāo)準(zhǔn)、特別是其經(jīng)營(yíng)歷史是否達(dá)標(biāo),抵押物是否可接受,市場(chǎng)是否健康等。2.最高放款額貸價(jià)比貸價(jià)比是借款額與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的比值,受法規(guī)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),但各銀行內(nèi)部還有更重要的控制標(biāo)準(zhǔn),它是影響財(cái)務(wù)杠桿的重要指標(biāo)。債務(wù)歸還率債務(wù)歸還率是目標(biāo)房地產(chǎn)工程的凈營(yíng)業(yè)收入與債務(wù)的比值,是決定貸款最高額度的重要指標(biāo),也是貸款風(fēng)

30、險(xiǎn)的重要表征。一般放款人都把1.25定為放貸的最低債務(wù)歸還率。具體計(jì)算有如下要求：最高年還貸額=凈營(yíng)業(yè)收入/最低債務(wù)歸還率最高貸款額=最高年還款額/抵押貸款系數(shù)保本點(diǎn)“保本是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的最起碼要求。保本點(diǎn)就營(yíng)業(yè)費(fèi)用與債務(wù)之和與可能的毛收入的比值,即：保本點(diǎn)=（營(yíng)業(yè)費(fèi)用+債務(wù)）/可能的毛收入實(shí)踐中經(jīng)常將其轉(zhuǎn)換為其他業(yè)務(wù)控制指標(biāo),如資產(chǎn)的出租率（即100%-空置率）等。單位面積貸款額單位面積貸款額一般應(yīng)控制在銷售本錢(qián)的80%左右,實(shí)際上它與貸價(jià)比的關(guān)系非常密切,貸價(jià)比越高、單位面積的售價(jià)越高,則單位面積的貸款額就越高。3.其他指標(biāo)的合理性空房率和收租損失空房率和收租損失一般要求控制在5%以內(nèi)。營(yíng)業(yè)費(fèi)

31、用比率營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率的計(jì)算公式為：營(yíng)業(yè)費(fèi)用比率=營(yíng)業(yè)費(fèi)用/（毛租金+其他收入）它是收益性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),應(yīng)該盡可能控制在較低的水平之下,但如果太低銀行又會(huì)疑心借款人是否成心隱瞞本錢(qián),因此應(yīng)保持合理水平,最好是與市場(chǎng)的平均水平看齊。放款人經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)放款人的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)是其對(duì)未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)展的根本把握,不同時(shí)期、不同的評(píng)估者和不同的工程的具體標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有重大差異,借款人應(yīng)該對(duì)放款人無(wú)償提供相關(guān)信息,以提高放款人對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的良好預(yù)期而得到更好的貸款條件。第三節(jié) 借款人評(píng)價(jià)和決策一、決策過(guò)程及主要決策因素借款人評(píng)價(jià)主要是衡量投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)是否符合決策標(biāo)準(zhǔn),與其它投資形式比較是否具有突出優(yōu)勢(shì)等等。具體過(guò)

32、程如圖62。影響投資決策的因素很多,但其中最主要的是收益性指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)。借款人投資決策評(píng)價(jià)過(guò)程根據(jù)投資意向確定收益和風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)選擇融資結(jié)構(gòu)及貸款-自有資金比例預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)和終結(jié)現(xiàn)金流計(jì)算收益率及盈利可能性衡 量 風(fēng) 險(xiǎn)貸款評(píng)價(jià)結(jié)果、購(gòu)置、談判和拒絕二、收益衡量指標(biāo)收益性指標(biāo)是房地產(chǎn)投資最根本的分析指標(biāo),盈利是投資核心目的,如何衡量收益的大小,是投資決策首先有解決的問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)生活中,衡量盈利的財(cái)務(wù)指標(biāo)非常多樣,其計(jì)算有的很簡(jiǎn)單,有的很復(fù)雜,隨著數(shù)學(xué)在經(jīng)濟(jì)生活中的應(yīng)用越來(lái)越成熟,具體的計(jì)算也越來(lái)越多樣化。這里介紹幾個(gè)最根本的方法,因?yàn)槭遣豢紤]資金的時(shí)間價(jià)值的方法,所以屬于靜態(tài)方法。1.傳統(tǒng)方法最簡(jiǎn)

33、單的盈利可行性分析就是一個(gè)時(shí)期的收入分析,特別是收入與本錢(qián)的比較,通常成為主要的分析指標(biāo)。包括毛租金乘數(shù)資產(chǎn)收益率自有資金收益率毛租金乘數(shù)和收益率我們以一個(gè)實(shí)例來(lái)分析。假設(shè)有個(gè)投資工程,房地產(chǎn)的買(mǎi)入價(jià)是15154000元,自有資金是3230800元（等于首付3030800元與貯備金200000元之和）。各年收入預(yù)測(cè)如下：收入預(yù)測(cè)（單位千元）收益1990年1991年1992年1993年1994年終結(jié)收入五年總和五年平均毛租金凈營(yíng)業(yè)收入稅前收入稅后收入24151470139139251116353053052609181448348327111907577536281820066755611943

34、8787159651306488322179202426131766436405盈利指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果指標(biāo)公式1990年1991年1992年1993年1994年終結(jié)期五年平均毛收入乘數(shù)GIM資產(chǎn)收益率ROR稅前自有資金收益率稅后自有資金收益率GIM=售價(jià)/毛租金ROR=NOI/售價(jià)BTCF /EATCF/E6.279.70%4.30%4.30%6.0410.78%9.44%9.44%5.8111.97%14.95%14.95%5.5912.58%17.86%16.59%5.3813.24%20.89%17.36%128.27%243.62%184.63%5.811.65%13.49%12.53%回

35、收期回收期是由以下公式得到的：年收益*收益年限=初始投資收益年限即回收期,因此：回收期=初始投資/年收益由公式可見(jiàn),回收期的計(jì)算與收益指標(biāo)的選取關(guān)系非常密切,如上例,對(duì)應(yīng)不同的收益概念,就有不同的回收期。按稅前平均收益計(jì),回收期為：3230800/435800=7.41按稅后平均收益計(jì),則為：3230800/404800=7.98小結(jié)以上方法簡(jiǎn)單方便,易于理解,應(yīng)用非常廣泛。主要缺點(diǎn)是沒(méi)有充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值,沒(méi)有反映收益和本錢(qián)等的動(dòng)態(tài)性變化及其影響,是比較粗略的計(jì)算,與現(xiàn)代社會(huì)越來(lái)越注重精確、真實(shí)的動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的要求不符合,因此而逐步被現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)方法所取代。2.現(xiàn)金流貼現(xiàn)法現(xiàn)金流貼現(xiàn)法包括如

36、下具體的計(jì)算：凈現(xiàn)金值現(xiàn)值盈利指數(shù)內(nèi)部收益率現(xiàn)值和收益率的比較內(nèi)部收益率的調(diào)整凈現(xiàn)金值凈現(xiàn)值是指各期收益與投資貼現(xiàn)到初始期時(shí)的值,關(guān)鍵是選取怎么樣的貼現(xiàn)率。在房地產(chǎn)投資中有個(gè)最低必要收益率,可以作為計(jì)算參數(shù),也可以選取貸款利率加5%的水平為標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)該具體問(wèn)題具體案例具體分析。下面我們舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明。凈現(xiàn)值計(jì)算案例（貼現(xiàn)率為16%,單位元）年度投資稅后收益貼現(xiàn)因子投資凈現(xiàn)值收益凈現(xiàn)值012345終結(jié)售價(jià)凈現(xiàn)值投資收益凈現(xiàn)值7236998105431391903046614832865362485615391.00000.86210.74320.64070.55230.47640.47616239

37、00602396119911226413309621296165267356894770現(xiàn)值盈利指數(shù)在進(jìn)行收益與投資的比較時(shí),有一個(gè)重要的指標(biāo),就是現(xiàn)值盈利指數(shù),即所有收益的貼現(xiàn)值與所有投資的貼現(xiàn)值的比：盈利指數(shù)=收益現(xiàn)值/投資現(xiàn)值上例的數(shù)據(jù)為4059546/3164776=1.28比較不同工程的盈利指數(shù)就可以得出工程盈利能力的上下。但如果工程的規(guī)模不同,則還需要進(jìn)行其它指標(biāo)的比較,才能做出正確的決策。內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率的原理很簡(jiǎn)單,但計(jì)算比較復(fù)雜,因?yàn)樯婕爸笖?shù)和對(duì)數(shù)運(yùn)算,一般的手算工具較難到達(dá)精度要求。其計(jì)算公式為：自有資金所有收益的貼現(xiàn)值上例則為3230800=139190/（1+IR

38、R）+304661/ （1+IRR）2+483286/ （1+IRR）3+536284/ （1+IRR）4+561539/ （1+IRR）5 +5965133/（1+IRR）5可以求得IRR=22.09%,顯然比給定標(biāo)準(zhǔn)16%為高,說(shuō)明投資是可行的。應(yīng)注意的幾點(diǎn)內(nèi)部收益率并不是決策的唯一指標(biāo),利用其進(jìn)行決策時(shí),必須注意以下幾點(diǎn)：含有不同風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部收益率不能比較投資規(guī)模和收益數(shù)額大的工程決策時(shí)優(yōu)先在回收期不同的情況下,回收期更重要工程投資與其它工程的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)能進(jìn)行有效的躲避現(xiàn)值和收益率的比較 根據(jù)現(xiàn)值和收益率的比較進(jìn)行的決策,在多數(shù)情況下是一致的,但有時(shí)二者可能也會(huì)產(chǎn)生一定的差異,此時(shí)就必須進(jìn)行必要的比較,從而區(qū)分為更優(yōu)的決策來(lái)。 例如凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較年度（收益或投資）項(xiàng)目A現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為10%）項(xiàng)目B現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為10%）01234凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率1000000200004000012500019.07%1000000165293005385377319581000004000040000400004000021.861000003636433058300532732126795內(nèi)部收益率的調(diào)整一