90平方米戶型研究

1、關(guān)于90m2住宅政策和市場(chǎng)的研究1提綱： 有關(guān)政策的情況 政策變化帶來(lái)的問(wèn)題與情況 m2的研究 m2市場(chǎng)情況下的行業(yè)發(fā)展 結(jié)語(yǔ)2一、有關(guān)政策的情況3國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知國(guó)辦發(fā)200637號(hào)文:2006.5.29 “十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行

2、套型調(diào)整。 4關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)建住房2006165號(hào)文 2006.7.6 城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)擬新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定 。 套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，有計(jì)劃有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 5妥善處理已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目。嚴(yán)

3、肅查處違法違規(guī)行為 。加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度 。6北京市細(xì)則：北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知 2006-9-62006年6月1日前已經(jīng)取得相關(guān)批準(zhǔn)文件，但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，應(yīng)按照依法行政的原則，依照有關(guān)政策規(guī)定，配合市有關(guān)部門做好清理工作。 我委從2006年9月1日起對(duì)新審批的住房項(xiàng)目執(zhí)行新的審批流程。 繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃審批，嚴(yán)格限制對(duì)低密度、大套型住房項(xiàng)目的規(guī)劃審批。 積極配合經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目的規(guī)劃審批工作。7銀行方面: 2006.8.18央行宣布提高存貸款利率，其中一年期存貸款利率調(diào)升

4、0.27個(gè)百分點(diǎn)；五年期存款利率提高0.54個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上貸款利率提高0.45個(gè)百分點(diǎn)。8關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理緊急通知2006.5.30國(guó)土資源部公布：遏制一些地方違法違規(guī)占用土地，充分發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用。9國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 2006.9.5一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三、加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六、加強(qiáng)金融監(jiān)管。10七、切實(shí)

5、整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 11建設(shè)部相關(guān)課題研究已開(kāi)始: 12二、政策變化帶來(lái)的問(wèn)題與情況13m2 概念的理解與實(shí)施概念的理解：國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知國(guó)辦發(fā)200637號(hào)文中的相關(guān)規(guī)定：“十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)

6、要求進(jìn)行套型調(diào)整。 14關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)建住房2006165號(hào)文中套型建筑面積的定義明確了套型建筑面積的概念，套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。152006年8月1日建設(shè)部決定舉辦全國(guó)住宅競(jìng)賽通知中套型建筑面積的定義建設(shè)部2006全國(guó)面積型90平方米住宅設(shè)計(jì)競(jìng)賽定義：套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層面積使用系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。16住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中有關(guān)套型建筑面積的相關(guān)定義： （1）第3.5.2條中：套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面

7、積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。（2）第3.5.4 條中：陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。17北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知市規(guī)發(fā)2006851號(hào)文件中的相關(guān)定義： 計(jì)算含陽(yáng)臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。18對(duì)于概念的相關(guān)建議：關(guān)于90平方米的定義建議按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的定義來(lái)確定：（1）套型建筑面積90平方米以下（含90平方米）陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)入套型建筑面積中，但容積率計(jì)算中含陽(yáng)臺(tái)面積。（2）套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。（3）標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。（4）

8、套型建筑面積不含陽(yáng)臺(tái)面積。（5）關(guān)于3：7的比例，分子是指90平方米以下的住宅，分母是指地上住宅總面積（6）在擁護(hù)國(guó)家相關(guān)政策的前提下，參考現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范，建議在確定該定義時(shí)兼顧地區(qū)差異和住區(qū)性質(zhì)等因素，使其更具有針對(duì)性。19實(shí)施情況：南北地區(qū)差異？多高層區(qū)別？深圳目前的管理辦法20新老項(xiàng)目的審批情況已批萬(wàn)（老項(xiàng)目）從土地上算：萬(wàn)21m2帶來(lái)的問(wèn)題戶數(shù)停車配套指標(biāo)密度成本22三、m2的研究23關(guān)于“北京市住房建設(shè)規(guī)劃（年）住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)專題研究”的內(nèi)容24規(guī)劃方案各項(xiàng)指標(biāo)比較 ：本部分研究以某居住區(qū)項(xiàng)目為例，比較分析了新政前后，隨著容積率的變化，居住戶數(shù)、人口數(shù)、停車數(shù)、住宅套凈(毛)密度以及

9、住宅建筑面積凈(毛)密度和配套面積的變化。25規(guī)劃方案各項(xiàng)指標(biāo)比較 ：26規(guī)劃方案各項(xiàng)指標(biāo)比較 ：27住宅單元優(yōu)選比較 ：本部分的研究以具體項(xiàng)目為例，以一梯兩戶、一梯三戶、一梯四戶和塔樓為例，分析了交通核、外保溫面積以及套型建筑面積（不含保溫）占單元面積的比例。列出了屋頂機(jī)房和門廳的公攤面積范圍，樓宇內(nèi)每戶公攤面積隨著樓層的不同而變化的范圍。對(duì)比了各種住宅單元中各個(gè)指標(biāo)之間的變化關(guān)系，并進(jìn)行了優(yōu)選比較。28住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例1.一梯兩戶：（三居+兩居）無(wú)電梯29住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例2.一梯兩戶：（三居+兩居）一部電梯30住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例3.一梯四戶：（一居+兩居）

10、兩部電梯31住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例4.一梯四戶：（兩居+兩居） 兩部電梯32住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例5.塔樓：一梯八戶（一居室）33住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型舉例6.塔樓：一梯十戶（兩居室）34住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見(jiàn)，在一梯兩戶板式單元中，交通核所占單元面積比例為：8.52%-17.35%，外保溫面積所占單元面積比例為：2.21%-2.35%，屋頂機(jī)房和門廳的公攤面積為：22.50m2-61.40m2。樓宇內(nèi)每戶公攤面積隨著樓層的不同而變化：1.43m2-3.69m2，大多數(shù)在2m2左右。35住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見(jiàn)，在一梯三戶、一

11、梯四戶板式單元中，交通核所占單元面積比例為:8.81%-18.25%，外保溫面積占單元面積比例為：1.98%-2.31%。屋頂機(jī)房和門廳的公攤面積為：54.66m2-89.10m2。樓宇內(nèi)每戶公攤面積隨著樓層的不同而變化：1.19m2-3.15m2，大多數(shù)在1.5m2左右。36住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見(jiàn)，在塔式單元中，交通核所占單元面積比例為：14.96%-17.96%，外保溫面積占單元面積比例為：1.59%-2.12%屋頂機(jī)房和門廳的公攤面積為：117.30m2-145.78m2。樓宇內(nèi)每戶公攤面積（按20層計(jì)）： 0.68m2-0.91m2 。37住宅單元優(yōu)選比較

12、：戶型單元面積組成分析：圖示列舉出：一梯兩戶（無(wú)電梯），一梯兩戶（兩部電梯），一梯十戶（三部電梯）和一梯四戶（兩部電梯）四種戶型單元。圖中可見(jiàn)交通核和外保溫及套型建筑面積占單元建筑面積的比例關(guān)系：1.外保溫面積所占比例相差不大;2.交通核面積所占比例以一梯兩戶（無(wú)電梯）的戶型為最少，以一梯兩戶（兩部電梯）為最多，一梯四戶和塔樓居前兩者之中。38住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見(jiàn)：在一梯兩戶板式戶型單元中，隨著電梯數(shù)量的增多，交通核所占的比例明顯增大；在一梯三戶、一梯四戶單元中，標(biāo)準(zhǔn)層面積越小，交通核所占比例越大；在塔樓單元中，以一梯八戶（三部電梯，一居為主）的戶型所占比例為最大

13、。39住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見(jiàn)，各種不同類型的戶型外保溫面積所占比例相差不大，但隨著標(biāo)準(zhǔn)層面積的增大，其所占比例有下降的趨勢(shì)。40住宅單元優(yōu)選比較 ：戶型單元面積組成分析：圖示可見(jiàn)：在一梯兩戶板式戶型單元中，套型面積占單元面積的比例，隨著電梯數(shù)量的增多，下降明顯；在一梯三戶、一梯四戶單元中，以一梯四戶（一部電梯，四戶兩居）的戶型的比例為最大；在塔樓單元中，隨著標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)的增多，比例有所上升。其中，以一梯兩戶（無(wú)電梯）和一梯四戶（一部梯）最為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。41戶型優(yōu)選比較 ：本部分的研究以具體項(xiàng)目的一居、兩居、三居為例，分析了各種戶型與其使用系數(shù)和交通核面積之間的關(guān)系，套內(nèi)

14、主要房間面積的變化關(guān)系，并進(jìn)行了優(yōu)選比較。42戶型優(yōu)選比較 ：注：1，套型建筑面積相似的情況下，采用不同的戶型組合，使用系數(shù)差距很大。交通核面積越少，使用系數(shù)越 大； 2，套內(nèi)各個(gè)房間的面積由“起居室臥室餐廳廚房（廚房餐廳）衛(wèi)生間玄關(guān)”依次減少。起居室占整個(gè)功能空間30%以上； 3，一居多以“塔”的形勢(shì)出現(xiàn)，也有“走廊式”的板樓。43戶型優(yōu)選比較 ：注：1，二居的使用系數(shù)在0.72-0.82之間，由“多層中高層高層”依次降低； 2，二居起居室的面積比一居高出4平米左右，主臥室比一居高出3平米左右。舒適性相比一居有所增加； 3，二居起居室和主臥室相對(duì)一居所占套內(nèi)使用空間的比例降低5%左右44戶型

15、優(yōu)選比較 ：注：1，90平米的三居相較于兩居多了面積9平米左右的次臥室，少了面積為3平米左右的次衛(wèi)生間； 2，三居相比兩居，起居室、次臥室、餐廳、廚房的面積均有所減少； 3，起居室的開(kāi)間由兩居的4.0米減為3.8米左右。45“現(xiàn)象本質(zhì)現(xiàn)象”的過(guò)程：對(duì)數(shù)據(jù)掌控：增強(qiáng)對(duì)中小戶型產(chǎn)品的了解 （容積率2.8、人口毛密度800、公攤面積、保溫面積） 有規(guī)律可循：以指導(dǎo)中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì) （單元戶數(shù)的經(jīng)濟(jì)性、開(kāi)間進(jìn)深的可能性、使用面積）品質(zhì)的把握：提高中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)水平 （與當(dāng)前生活水平相適應(yīng)、空間有效性、功能完善型）46關(guān)于“平方米以下戶型住宅層數(shù)影響的對(duì)比分析”研究的內(nèi)容主要從使用系數(shù)、土地使用、

16、能源消耗、舒適度及節(jié)約性等幾方面進(jìn)行多層和高層住宅的比對(duì)研究，參考了國(guó)家和建設(shè)部、北京市規(guī)劃委員會(huì)等部門的相關(guān)政策文件。47使用系數(shù)比較：表1.1 多層住宅和中高層住宅使用系數(shù)對(duì)比表 表1.2 高層住宅（單元式和塔式）使用系數(shù)對(duì)比表 注：按照90m2/戶套型建筑面積計(jì)算（未含陽(yáng)臺(tái)面積） 48使用系數(shù)比較小結(jié)： 綜上所述，套型建筑面積90平方米以下的住宅在各種不同的情況下，使用系數(shù)及使用面積不一樣： 多層住宅，使用系數(shù)在8285%左右； 高層住宅（塔式），使用系數(shù)在7880%左右； 高層住宅（單元式），使用系數(shù)在75%左右； 從社會(huì)資源平衡、公平、合諧的角度考慮，根據(jù)所采用的住宅類型面積可適當(dāng)上

17、下調(diào)整，這也是土地綜合利用的一個(gè)措施。49土地使用比較：多層人均用地為2028平方米/人，高層人均用地為1726平方米/人；兩者相差近23平方米/人。如果以全北京市實(shí)有住宅建筑面積每年增加2500萬(wàn)平方米這樣較為保守的數(shù)字進(jìn)行測(cè)算，高層比多層住宅可節(jié)約建設(shè)用地近140210公頃，效果是比較明顯的。高層居住區(qū)的土地利用呈現(xiàn)集約、綜合化，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公建服務(wù)半徑小，有利于社會(huì)資源的利用。根據(jù)國(guó)內(nèi)外城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在土地資源緊張的大中城市的中心區(qū)，建設(shè)高層居住區(qū)是一條有效的解決途徑（排除歷史文化保護(hù)的因素）。50能源消耗比較： 多層住宅比高層住宅熱損耗大10%以上；按照現(xiàn)行的居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

18、(DBJ01-602-2004)，住宅平均耗熱量控制在20.6w/m2，為相同的值；高層住宅比多層住宅，用電量高20%（高出部分主要用于電梯用電、消防用電、水暖系統(tǒng)分區(qū)用電等方面）。小結(jié)： 高層住宅由于公共 服務(wù)設(shè)施和配套公 建的集約化設(shè)置， 服務(wù)半徑合理，可 以有效節(jié)約能源。51住宅層數(shù)影響的對(duì)比分析建議：為緩解北京人口過(guò)度聚集、持續(xù)膨脹，減少土地、住房、水資源等供需矛盾，推動(dòng)首都經(jīng)濟(jì)、人口、資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，適度有序地興建高層住宅區(qū)是一種具體可行的道路。 建議各地在確定發(fā)展多層、中高層、高層住宅方向時(shí)，應(yīng)兼顧地區(qū)差異（經(jīng)濟(jì)水平、技術(shù)能力、土地緊張程度）和居住區(qū)性質(zhì)、社會(huì)需求等因素，使其更具有針對(duì)性。52四、m2市場(chǎng)情況下的行業(yè)發(fā)展53各類競(jìng)賽的出現(xiàn)節(jié)能省地型住宅競(jìng)賽m2建設(shè)報(bào)樓市創(chuàng)新學(xué)會(huì)計(jì)劃的m2設(shè)計(jì)競(jìng)賽北京市勘察協(xié)會(huì)m2房地產(chǎn)商會(huì)舉辦的競(jìng)賽萬(wàn)科54競(jìng)賽評(píng)審后的思考：不足：方案選擇方向不對(duì)外廊內(nèi)走道躍層花園天井大面寬小進(jìn)深多組之間的影響居住質(zhì)量下降55競(jìng)賽評(píng)審后的思考：不足：對(duì)創(chuàng)新的理解問(wèn)題對(duì)原有經(jīng)典設(shè)計(jì)的再提升生活方式的改變行為的調(diào)