后湖K6地塊發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報(bào)告課件

1、“后湖K6地塊” 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報(bào)告2012年2月謹(jǐn)呈：核心目標(biāo)我們的任務(wù)尋找項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值，準(zhǔn)確定位；以前瞻的視角塑造項(xiàng)目的核心競爭力；最低化風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略層面：有周邊項(xiàng)目對(duì)比地價(jià)較高的情況下，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià)及利潤最大化？策略層面：如何實(shí)現(xiàn)競爭占位，超越區(qū)域價(jià)格競爭，實(shí)現(xiàn)又快又好的銷售？技術(shù)層面：多個(gè)物業(yè)帶來的規(guī)劃協(xié)調(diào)問題，各物業(yè)配比與組合、整體經(jīng)濟(jì)測算K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目基本背景概況主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：凈用地面積為62300平方米（以實(shí)測面積為準(zhǔn)）容積率3建筑總面積建筑面積不大于206150平方米（其中公共設(shè)施建筑面積為39600平方

2、米綠地率40%建設(shè)密度35%用地性質(zhì)住宅及公共設(shè)施用地研究的問題：本項(xiàng)目作為一個(gè)20萬方的中等規(guī)模的復(fù)合體項(xiàng)目如何確定整體發(fā)展戰(zhàn)略并以此進(jìn)行的核心價(jià)值概念的挖掘。K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 | 項(xiàng)目背景 | 發(fā)展模式確定 | 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 | 項(xiàng)目各物業(yè)定位及發(fā)展 | 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算“后湖K6地塊”整體戰(zhàn)略與定位報(bào)告CONTENTS目 錄At First 首先 讓我們理解“后湖K6地塊”在區(qū)域的整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩匝信校涸搮^(qū)為城市核心區(qū)北向拓展輻射區(qū)域，并據(jù)守城市三環(huán)。區(qū)域目前歸屬于后湖居住新城板塊、距離漢口核心區(qū)最近的大型居住板塊功能和優(yōu)勢(shì)。

3、 地理位置：江岸區(qū)后湖大道地塊四至：北靠后湖大道，南接興業(yè)大道，西鄰塔子湖體育館西路，東望塔子湖體育館。后湖新城定位為漢口居住新城。以居住功能為主體，兼具生活、交通等多功能為一體，具有便捷、可持續(xù)發(fā)展的新城。古田片區(qū)金銀湖片區(qū)常青花園王家墩CBD后湖居住新城常青路板塊漢口核心區(qū)K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司井南大道塔子湖東路塔子湖西路中一路下穿隧道建設(shè)渠路K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩匝信校簠^(qū)域已形成了相對(duì)完善的路網(wǎng)系統(tǒng)及大型市政配套；但與其同一緯度的常青路、古田板塊的城市化復(fù)合居住區(qū)相比，屬于發(fā)展相對(duì)落后的區(qū)域；后期將由傳統(tǒng)居住區(qū)向城市復(fù)合生活區(qū)轉(zhuǎn)變K6地

4、塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目金橋大道以東：以金山大道為界，區(qū)域發(fā)展分為2個(gè)板塊，其中金橋大道以東開發(fā)相對(duì)成熟，應(yīng)形成了完善的居住配套及氛圍，目前區(qū)域開發(fā)處于中尾期，多以在售大盤的持續(xù)開發(fā)及新建小盤為主 K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目金山大道以東后期代表項(xiàng)目：區(qū)域后期進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，多個(gè)項(xiàng)目均配有一定比例的集中商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、社區(qū)底商 ；同安家園5期總建筑面積約5萬平方米，其中商業(yè)面積約2.8萬平方米獨(dú)立商業(yè)，一塊為大型超市，另一塊獨(dú)立商業(yè)設(shè)置為餐飲（設(shè)置兩到三家大型餐飲商鋪，其余為獨(dú)立散鋪）同時(shí)配備3層樓的底層商業(yè)城開后湖綜合體公建物業(yè)分為AB地塊A地塊：總建面約

5、14.4萬M2 其中：辦公約4.7萬M2 商業(yè)約9.7萬M2B地塊：總建面約6.3萬M2 其中：辦公約4萬M2 商業(yè)約2.3萬M2幸福時(shí)代總建筑面積約35萬M2其中住宅29萬,商業(yè)6萬方2.4萬M2商業(yè)街幸福里由住宅底商和獨(dú)立商業(yè)街組成，主要分為生活配套、兒童天地、餐飲休閑另有3.6萬M2的集中商業(yè)金橋大道以東發(fā)展小結(jié)：區(qū)域從啟動(dòng)到進(jìn)入成熟期，用了6-8年時(shí)間；物業(yè)開發(fā)業(yè)應(yīng)吻合區(qū)域發(fā)展階段需求區(qū)域開發(fā)歷程：2000年以前以經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)為主，代表項(xiàng)目后湖生態(tài)花園2003年以后武漢宏宇實(shí)業(yè)，武漢城開中鄂聯(lián)、武漢安居工程等品牌房企多個(gè)代表項(xiàng)目的開發(fā)，使后湖居住新城的概念深入人心2007年區(qū)域地產(chǎn)開

6、發(fā)開始走中高品質(zhì)路線，也開始強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套類商業(yè)的建設(shè)；此后區(qū)域發(fā)展一直受制于交通等市政配套，價(jià)格也處于洼地。2011年金橋大道的開通，同時(shí)區(qū)域多個(gè)大體量開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入尾聲，從后期物業(yè)開發(fā)來看集中型區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目將逐漸增多，區(qū)域?qū)⒅鸩竭M(jìn)入成熟期商業(yè)發(fā)展遵循：社區(qū)底商 小體量商業(yè)裙樓中等規(guī)模復(fù)合商業(yè) 10萬M2以上大型綜合商業(yè)體K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目金橋大道以西：以金山大道為界，區(qū)域發(fā)展分為2個(gè)板塊，其中金橋大道以西目前處于城中村改造初期，早期雖有漢口花園的持續(xù)開發(fā)但區(qū)域一直未能成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域東北部為塔子湖體育中心、市民中心；并配有城市綠地區(qū)域目前教育配套多為小學(xué)，缺少東片的

7、初、高中教育體系，政府事業(yè)機(jī)關(guān)為江岸區(qū)檢察院、武漢二醫(yī)院、勞教戒毒所、市民中心、（規(guī)劃中長江傳媒大廈）具有相對(duì)完善的交通，對(duì)外有姑嫂樹路、金橋大道等城市干道區(qū)域南片基本形成的相對(duì)完善的道路骨架K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司躍進(jìn)村改造（星悅城）新春村改造井南大道石橋村改造夢(mèng)湖香郡眾聯(lián)國際尚品一都黃埔科技園南國北都項(xiàng)目金橋大道以西：區(qū)域后期地產(chǎn)發(fā)展，將主要圍繞3大城中村改造進(jìn)行，其開發(fā)量（包含產(chǎn)業(yè)及還建用地）將達(dá)到500萬M2，預(yù)計(jì)區(qū)域?qū)⒃?8年內(nèi)區(qū)域?qū)?shí)現(xiàn)一定的城市化意向K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目金橋大道以西：地塊處于區(qū)域

8、核心地段，項(xiàng)目開發(fā)過程中將長期面對(duì)“星悅城”、“福星城”、“新春村城開、百步亭置業(yè)”等大盤和品牌房企的競爭問題一、地塊處于區(qū)域改造初期，面臨多個(gè)大盤及品牌房企的競爭，項(xiàng)目在規(guī)模及企業(yè)品牌不占優(yōu)勢(shì)的情況下如何從區(qū)域脫穎而出K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目金橋大道以西：早期漢口花園作為傳統(tǒng)的國企開發(fā)，一直采取平民化的開發(fā)模式；而作為區(qū)域第一個(gè)大規(guī)模城中村改造項(xiàng)目“星悅城”也采取了低價(jià)入市的策略，使區(qū)域后期的價(jià)格發(fā)展遭遇瓶頸項(xiàng)目名稱土地成本建安+稅金+配套綜合成本售 價(jià)利潤星悅城1730450062306800570中森華14914500600078001800福星1621450061

9、2180001900尚都一品9554500550075002000K6275045007250？問題二、常規(guī)的住宅開發(fā)模式難以實(shí)現(xiàn)額外的溢價(jià)空間，如何突破區(qū)域價(jià)格瓶頸成為項(xiàng)目住宅發(fā)展的關(guān)鍵項(xiàng)目地塊屬性：項(xiàng)目地塊總建面約20萬平方米，其中公共設(shè)施建筑面積約4萬平方米，占總建面20%；此外地塊周邊缺乏自然或人文資源K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：凈用地面積為62300平方米（以實(shí)測面積為準(zhǔn)）容積率3建筑總面積建筑面積不大于206150平方米（其中公共設(shè)施建筑面積為39600平方米綠地率40%建設(shè)密度35%用地性質(zhì)住宅及公共設(shè)施用地夢(mèng)湖香郡：別墅14000元/M2

10、起，住宅10000元/M2問題三、地塊缺乏外部資源來提升項(xiàng)目地塊價(jià)值，而較高的商業(yè)面積比例為項(xiàng)目發(fā)展提供了新的發(fā)展思路面對(duì)以上的限制條件及問題，我們?cè)摬扇∈裁礃拥陌l(fā)展模式實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？案例借鑒：中高密度社區(qū)下的定位新模式-深圳萬科金域華府K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地面積：68310.37M2總建筑面積 :207229M2其中：住宅建筑面積：177880M2公建建筑面積：29349M2容積率：3.0總戶數(shù)：2049戶建筑密度：45%綠化率：30%停車數(shù)：1412輛 其中地上/地下：686輛/726輛車位比：0.68建筑層數(shù)：高層住宅33層，公寓5-8層，七合院、聯(lián)排3-4層

11、項(xiàng)目位于主城區(qū)的邊緣，臨近高鐵車站和輕軌。用地基本呈矩形，其中東西長約290m，南北長約350m。一條道路把地塊分為南北兩區(qū) K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于產(chǎn)品我們思考高容積率混合物業(yè)資源匱乏萬科如何在提升項(xiàng)目檔次的收益和規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)兩者之間的抉擇？別墅可以提升項(xiàng)目整體檔次，促進(jìn)主力產(chǎn)品的銷售（市場同期高價(jià)、高速）；而千套84、88M2的高層單一產(chǎn)品，顯示了定位的準(zhǔn)確與堅(jiān)定；同時(shí)地塊屬性決定了別墅產(chǎn)品顯而易見的市場風(fēng)險(xiǎn)，合院別墅的產(chǎn)品對(duì)客戶的吸引力，小規(guī)模的體量也體現(xiàn)了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，從整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模來看屬于可以承受的范圍；產(chǎn)品創(chuàng)新，TOWNHOUSE、公寓、高層三種建筑形態(tài)均體

12、現(xiàn)了創(chuàng)新的概念，TOWNHOUSE的七合院、圍合式的LOFT多層公寓、精裝舒適空間+高贈(zèng)送的高層產(chǎn)品，在理念上、體驗(yàn)上實(shí)現(xiàn)了”創(chuàng)新“的營銷牌 案例借鑒：街區(qū)復(fù)合開發(fā)的代表-北京蘋果社區(qū)&二十二院街K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商項(xiàng)目地址建筑及物業(yè)類型占地面積建筑面積北京今典鴻運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市朝陽區(qū)百子灣路32號(hào)北區(qū)：公寓、酒店式公寓、LOFT、商業(yè)街；南區(qū)：住宅、園林；北區(qū)5萬平米南區(qū)16萬平米北區(qū)29萬平方米南區(qū)36萬平方米 南區(qū)規(guī)模約36萬平方米，為青蘋果、紅蘋果公寓組成的蘋果住區(qū)，共8棟樓； 北區(qū)規(guī)模約29萬平方米，轉(zhuǎn)基因蘋果，由EVD大廈、蒙太奇SOHO、蘋果

13、BLOCK酒店式公寓及蘋果二十二院街組成的蘋果商區(qū)，共3棟塔樓 在蘋果社區(qū)規(guī)劃中，連通CBD核心區(qū)的市政規(guī)劃路網(wǎng)將蘋果社區(qū)分為相對(duì)獨(dú)立的南、北兩區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)與商區(qū)的分離；地產(chǎn)、商業(yè)、文化創(chuàng)意的結(jié)合新的產(chǎn)品形態(tài)多元復(fù)合的開發(fā)模式單一、封閉化的產(chǎn)品城市化感覺較差的普通社區(qū)多樣化住宅產(chǎn)品，復(fù)合物業(yè)開發(fā)創(chuàng)新低密度產(chǎn)品，適度的社區(qū)與公共交流空間傳承城市風(fēng)貌，多元開放的社區(qū)規(guī)劃及商業(yè)發(fā)展理念集約化產(chǎn)品高密度的鋼筋水泥森林傳統(tǒng)社區(qū)復(fù)合型開發(fā)城市綜合體K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基于項(xiàng)目“多元復(fù)合”發(fā)展模式，確定項(xiàng)目整體開發(fā)策略地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weakness地塊方

14、正，地勢(shì)平坦，便于開發(fā)規(guī)劃；緊鄰區(qū)域主干道，并且有多路通往中心區(qū)的公交線路；周邊現(xiàn)有多個(gè)相對(duì)成熟的居住小區(qū)，有一定的商業(yè)及居住氛圍緊鄰塔子湖體育館，對(duì)面為檢察院較高的樓面地價(jià)決定了項(xiàng)目開發(fā)的高起點(diǎn)；地塊周邊缺乏明顯的自然或人文景觀資源目前處于城中村拆遷階段，周邊環(huán)境相對(duì)雜亂機(jī)會(huì) Opportunity實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化，發(fā)揮其預(yù)期規(guī)劃價(jià)值地塊緊鄰地鐵及城際鐵路交匯的出站口4萬M2的商業(yè)配套為項(xiàng)目提供了更多的發(fā)展空間；使商業(yè)成為項(xiàng)目利潤的主要實(shí)現(xiàn)點(diǎn)；通過商業(yè)規(guī)劃，使項(xiàng)目跳出區(qū)域傳統(tǒng)的住宅社區(qū)開發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)住宅的溢價(jià)。威脅 Threaten住宅產(chǎn)品的差異化與升級(jí)化，跳出區(qū)域競爭市場區(qū)域處于開

15、發(fā)初期，項(xiàng)目將長期面臨多個(gè)大盤的持續(xù)性競爭目前區(qū)域價(jià)格在星悅城的拉動(dòng)下，后期價(jià)格發(fā)展面臨瓶頸通過項(xiàng)目自身產(chǎn)品的塑造，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的提升及價(jià)格突破。以高溢價(jià)的類別墅產(chǎn)品打造，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的差異化競爭，并實(shí)現(xiàn)較高利潤項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：確保絕對(duì)成功而非風(fēng)險(xiǎn)成功的挑戰(zhàn)者模型領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋追隨者搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大次/非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者K6地塊|定位策略選擇|K6地塊整體發(fā)展戰(zhàn)略總體原則住宅原則商業(yè)原則以商業(yè)作為項(xiàng)目盈利根本，在此前提下，根據(jù)用

16、地指標(biāo)確定項(xiàng)目低密度物業(yè)的比例與體量，實(shí)現(xiàn)利潤最大化低密度物業(yè)最大化，去化速度和溢價(jià)能力考慮，同時(shí)結(jié)合建造成本和進(jìn)入銷售周期長短，確定以低密度物業(yè)最大化為原則在低密度物業(yè)最大化的前提下，以高容積率堆放形成高低搭配的產(chǎn)品線商業(yè)價(jià)值最大化，在地塊商業(yè)價(jià)值最大的臨街面，最大化的排布商業(yè)，以特色街區(qū)的形式實(shí)現(xiàn)住宅和商業(yè)的雙贏K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司K6地塊操作思路通過商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式，并結(jié)合特設(shè)街區(qū)的打造實(shí)現(xiàn)公建物業(yè)的最大化利益，同時(shí)形成區(qū)域中心帶動(dòng)住宅價(jià)值提升作為一個(gè)定位于“居住新城”的中等規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目，如何選擇一種差異化的開發(fā)模式，決定了項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)營方向脫離目前區(qū)域主流開

17、發(fā)模式，希望項(xiàng)目能夠跳出 “大社區(qū)”單純的住宅開發(fā)理念，更多融合主題地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)等模式的優(yōu)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終成功。以主題性、特色性的商業(yè)街區(qū)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目由“普通地產(chǎn)開發(fā)“轉(zhuǎn)向”創(chuàng)意、文化地產(chǎn)“開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目品牌形象的溢價(jià)K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司挑戰(zhàn)者K6地塊操作思路高溢價(jià)產(chǎn)品+快速走量產(chǎn)品；結(jié)合項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件，本項(xiàng)目住宅選擇多種物業(yè)類型并存的開發(fā)模式，有利于優(yōu)化解決本項(xiàng)目的核心問題市場需求旺盛，能夠?qū)崿F(xiàn)快速走量，但溢價(jià)能力能力弱普通小高層住宅，均質(zhì)化產(chǎn)品城市豪宅、別墅產(chǎn)品VS市場需求旺盛，能夠?qū)崿F(xiàn)快速走量，同時(shí)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)能力中高端定位復(fù)合住宅產(chǎn)品線、商業(yè)價(jià)值最大化能夠?qū)?/p>

18、現(xiàn)較高的利潤，但基于項(xiàng)目所處區(qū)域，此類產(chǎn)品的市場需求將影響產(chǎn)品去化速度，背離資金運(yùn)營效率優(yōu)化解決項(xiàng)核心問題中低端定位高端定位補(bǔ)缺者K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司The Second 其次 在確定了項(xiàng)目整體戰(zhàn)略后，我們?nèi)绾谓鉀Q各物業(yè)定位的問題PART1:K6地塊住宅類物業(yè)定位區(qū)域住宅市場分析典型代表項(xiàng)目分析項(xiàng)目住宅市場定位及發(fā)展建議K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后湖住宅物業(yè)分布圖南國北都星悅城漢口花園夢(mèng)湖香郡尚都一品綠色新都同安家園百步亭現(xiàn)代城摩爾檸檬墅圣城和園楚邦漢界紫軒美佳金橋世家區(qū)域住宅分為金山大道東西2個(gè)板塊，目前東片相對(duì)成熟；西片項(xiàng)目主要分布于后湖大道沿線，開發(fā)

19、項(xiàng)目較少K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱占地面積（萬）總建筑面積（萬）已售面積（）存量面積（萬）后期可供應(yīng)面積（萬/）容積率總戶數(shù)裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/）星悅城45.95184.432.510.68181.24（150）1448毛坯6900.00漢口花園4.08 8.99 已售罄2.20 815 毛坯7800.00 尚都一品3.81 8.76 3.48 0.38 4.90 2.30 764 毛坯8000.00 圣誠和園3.60 8.80 僅剩頂層90兩套房2.40 980 毛坯7300.00 紫軒美佳1.10 3.09 0.09 3.09 3.00 2.80 312 全裝修綠色新

20、都景城0.47 39.80 22.14 0.00 17.66 1.54 398 毛坯7600.00 現(xiàn)代城二區(qū)8.77 22.00 5.59 0.62 15.79 2.20 1600 毛坯8100.00 摩爾城檸檬墅5.00 9.00 已售罄2.10 498 菜單式裝修7800.00 中森華國際2.51 8.62 0.00 新推8.62 3.43 800 毛坯最低7588鼎盛華城12.66 30.30 4.88 1.21 24.21 2.40 2443 毛坯8400.00 楚邦漢界3.78 7.19 1.60 0.80 4.79 2.20 594 毛坯7500.00 銀泰御華園5.71 17.

21、00 3.45 5.17 8.38 2.70 1800 毛坯7800.00 晉合金橋世家25.04 42.00 10.00 4.00 28.00 1.65 2997 全裝修 11800.00 統(tǒng)建同安家園3.53 14.97 11.95 0.00 2.99 4.24 5000 毛坯7400.00 合計(jì)314.85區(qū)域未來供應(yīng)量不低于315萬M2，其中主要供應(yīng)量來自于星悅城K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域城中村改造將是項(xiàng)目所在區(qū)域未來的開發(fā)重點(diǎn)，合計(jì)供應(yīng)量將超過500萬M2新春村可用地：約58萬M2總建面：約140萬M2（按2.5的容積率）除去產(chǎn)業(yè)用地，預(yù)計(jì)可開發(fā)面積約為110萬其

22、中住宅為110萬M2，商業(yè)面積約為10萬M2石橋村總建面：190萬M2（含還建及產(chǎn)業(yè)用地） 住宅約150萬M2，除去還建約110萬M2 商業(yè)面積30萬M2，公寓及其他17萬M2星悅城總建面：180萬M2（含還建房及產(chǎn)業(yè)物業(yè)面積） 住宅及配套約150萬M2， 商業(yè)及產(chǎn)業(yè)建面30萬M2城中村改造釋放土地K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域住宅均價(jià)大約在8000元/M2左右，但項(xiàng)目所在版塊受星悅城影響，價(jià)格出現(xiàn)加大下滑，跌至7300元/M2左右區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)：在售樓盤的普查表明：滿足剛性需求的兩房、三房戶型為主打，面積緊湊有利于樓盤的銷售，考慮在受樓盤主力空間，增強(qiáng)項(xiàng)目信心項(xiàng)目一房兩房三房四

23、房及以上市場表現(xiàn)尚都一品-8493、98138（別墅230-290）84-98為主力戶型，當(dāng)天開盤銷售158套新地盛世東方-96117-126150以90-120為主力戶型新生活摩爾城檸檬墅4460-7899-精裝小戶型，以60-78為主百步亭現(xiàn)代城-80-8295-122129-179三房銷售非常好，多以自主為主星悅城-79-96117-121-小兩房和三房去化較好統(tǒng)建同安家園80-90113-120165遇新政，大戶型銷售阻力加大晉合金橋世家-9198147、225 兩房、三房是市場高層項(xiàng)目的主流戶型，所占套數(shù)比例較大； 自住型購買中的首次置業(yè)，對(duì)面積需求更偏緊湊； 戶型面積緊湊消化速度更

24、快，更有利于達(dá)成本項(xiàng)目快速去化的目標(biāo)，并且減少風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域項(xiàng)目戶型面積及市場表現(xiàn)K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域各產(chǎn)品去化：舒適性的四房、三房是區(qū)域成交的主體，但仍整體看，戶型面積需求趨小。中等面積的二房成交好四房以上戶型，面積大成交略好舒適性三房和緊湊三房成交好各戶型各面積段的成交順序：二房：80-9070-8090-100三房：120-130110-120100-110四房以上：180以上150-160160-180、140-150“2極化”的戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展方向K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司客戶來源分析：以金橋大道為界，金橋大道以西市場客戶和以東市場客戶

25、的區(qū)隔比較明顯，較少跨區(qū)置業(yè)；楊汊湖區(qū)域主要吸引分布于區(qū)域內(nèi)及唐家墩涵洞方向過來的市區(qū)客戶。K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司姑嫂樹路常青路新華路香港路發(fā)展大道三眼橋路建設(shè)大道金橋大道黃埔大道構(gòu)成比例備注楊汊湖區(qū)域內(nèi)改善型換房客戶30%集中在區(qū)域內(nèi)老社區(qū)楊汊湖姑嫂樹拆遷客戶30%拆遷客戶對(duì)區(qū)域非常認(rèn)可目前區(qū)域拆遷比較集中，單位來不可持續(xù)想在武漢置業(yè)的“8+1”城市圈中的外地人30%在附近工作、做生意（常青、唐家墩、后湖），以黃陂、新洲、仙桃、孝感、荊門客戶為多市中心年輕白領(lǐng)8%以解放大道為界，主要分布在新華路、香港南路、臺(tái)北路、花橋片區(qū)后湖區(qū)域客戶2%比較的多，買的少。未來隨著交通路網(wǎng)

26、的完善和價(jià)格的差異，有可能會(huì)拉引后湖客戶進(jìn)行跨區(qū)置業(yè)根據(jù)對(duì)漢口花園、尚都一品、星悅城的客戶訪談K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域市場小結(jié)：項(xiàng)目面臨低價(jià)、高供應(yīng)的市場競爭；但同時(shí)區(qū)域較低的價(jià)格帶來了相對(duì)穩(wěn)定的剛需客群及城市中心的價(jià)格擠壓客戶。戶型產(chǎn)品：兩房以緊湊型產(chǎn)品，三房以110-120M2為市場需求兩房產(chǎn)品多為剛需首置客戶，強(qiáng)調(diào)面積的緊湊型因區(qū)域單價(jià)不高，三房不一味追求緊湊性，以面積適中的板式房型最為熱銷區(qū)域大戶型面臨一定的市場機(jī)遇（低供應(yīng)及晉合、夢(mèng)湖香郡等高端盤的存在）價(jià)格表現(xiàn)：區(qū)域價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，金橋大道以東突破8000，以西仍在低位徘徊以東因開發(fā)較早，多個(gè)品牌社區(qū)帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)

27、格以西的漢口花園一直處于低位，新進(jìn)入的星悅城進(jìn)一步地價(jià)競爭供求競爭：以金橋大道為界，以西將取代以東的傳統(tǒng)后湖居住區(qū)，成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。區(qū)域供應(yīng)量將大量持續(xù)存在。K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司典型競爭項(xiàng)目分析：漢口花園，老牌社區(qū)，工薪階層置業(yè)性價(jià)比首選。目前在售六期幽蘭居北區(qū)均價(jià)7300元/平米。屬于漢口花園80萬M2的收官之作基本資料開發(fā)商武漢地產(chǎn)集團(tuán)代理商自售占地59萬方建面82萬方分期6期推售1-5期售罄目前在售：6期幽蘭居總建面20萬方，南區(qū)11萬方已經(jīng)售罄，目前北區(qū)9萬方在售中價(jià)格7300物業(yè)小高層11F，高層18F梯戶比1T2 2

28、T4公攤小于19%主力面積90-130M2兩房、三房K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型分析：小高層戶型南北通透，采光充分；戶型無明顯亮點(diǎn)，110三房舒適度不高漢口花園優(yōu)勢(shì)成熟大社區(qū)+地產(chǎn)集團(tuán)品牌+一梯兩戶低公攤K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱漢口花園綜合點(diǎn)評(píng)容積率1.94項(xiàng)目作為一個(gè)80萬方的大盤，但在整體開發(fā)過程中并未對(duì)區(qū)域及市場產(chǎn)生較大的影響力，其開發(fā)模式秉承一貫的地產(chǎn)集團(tuán)的平民化地價(jià)策略。在項(xiàng)目整體開發(fā)中從建筑規(guī)劃、商業(yè)配套、園林、戶型等各方面都無明顯可圈可點(diǎn)之處，較為中庸，主要依托國企背景及各個(gè)優(yōu)勢(shì)來取得市場的占有率項(xiàng)目明顯的優(yōu)勢(shì)低容積率也未得到充分的利用

29、戶型面積89-131總價(jià)區(qū)間兩房：60-70萬三房：85-105萬戶型特點(diǎn)南北通透，一梯兩戶，有飄窗或露臺(tái)贈(zèng)送；公攤較小外部配套商業(yè)：武商量販、好美家、中百倉儲(chǔ)教育：武漢一中、七一中學(xué)內(nèi)部配套育才二小（2分校）和南京路幼兒園交通狀況568、805、711、532等多路公交典型競爭項(xiàng)目分析：尚都一品目前區(qū)域具有一定品質(zhì)感的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。高層716套，84-138平米兩房三房，均價(jià)7800元/平米。K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本資料開發(fā)商武漢鑄久置業(yè)代理商德思勤占地3.8萬方建面8.6萬方分期2期推售1期高層目前在售：項(xiàng)目分為2其開發(fā)建設(shè)，1期為6棟高層住宅，2期為48套別墅產(chǎn)品價(jià)

30、格7800物業(yè)高層、別墅梯戶比1T2 2T4綠地率35%主力面積84-98M2兩房、93-139M2三房，別墅230290M2K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型分析：高層戶型中規(guī)中矩，客廳舒適度一般；98兩房改三房，138三房主臥舒適。房型面積客廳面寬主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房衛(wèi)生間亮點(diǎn)不足2*2*184-983.813101954格局方正，贈(zèng)送面積部分房型客廳朝北，不通透3*2*293-1384.214.510.512.666.893的小3房，138的主臥套房93作為居住3房偏小，可做書房綜合點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目在區(qū)域作為一個(gè)中小項(xiàng)目，希望通過建筑品質(zhì)來實(shí)現(xiàn)價(jià)格的拉升，并且其整體品質(zhì)

31、也得到了區(qū)域客戶的認(rèn)可；在整體布局上采取了高低配的模式，分為“尚城”和“尚邸”2類物業(yè)，同時(shí)配備了部分商業(yè)街區(qū)在產(chǎn)品打造方面采用了超高架空層、集中式園林、生態(tài)泛會(huì)所、挑高入戶大堂、品牌物管等賣點(diǎn)劣勢(shì)：其雖采用了高低配的物業(yè)組合，并設(shè)置了一系列的產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造，但在推盤展示方面，卻沒有將以上優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行充分的體現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)上中規(guī)中距，且面積在區(qū)域的剛需市場中不具備絕對(duì)的總價(jià)優(yōu)勢(shì)K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司典型競爭項(xiàng)目分析：星悅城，區(qū)域第一個(gè)大規(guī)模城中村改造項(xiàng)目，總建面180萬M2，函告住宅、商業(yè)、公寓、公園等多種物業(yè)，定位為“泛公園主題社區(qū)”K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本資

32、料開發(fā)商武漢星科地產(chǎn)代理商中原，合富占地50萬方建面180萬方分期預(yù)計(jì)8-10年推售目前1期面世目前在售：1期K6地塊總建面約16萬方，2011年推售2棟，剩余房源將在2012年.13年持續(xù)加推價(jià)格6700物業(yè)高層25-34F，多層6F梯戶比1T4公攤23%主力面積79的兩房、95-125的三房K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一期基本信息總建面163000M2總戶數(shù)約1500戶建筑形態(tài)25-34層高層、6層洋房約48戶，9層LOFT5000M2，3層會(huì)所首批推出目前基本售罄，從開盤當(dāng)天去化來看以小兩房和舒適性板式三房去化較好樓棟1#、2#套數(shù)330一期戶型配比（高層）戶型面積（M2）

33、比例套數(shù)兩房7914%206三房9551%750979%13311712%17612114%206啟動(dòng)區(qū)k6地塊，16萬方高層項(xiàng)目，其中79-95平米兩房三房占比65% ，符合首置剛改主流需求面積K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型特點(diǎn)：各戶型均有突出賣點(diǎn)，且可塑性強(qiáng)房型面積套數(shù)客廳面寬主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房衛(wèi)生間亮點(diǎn)2*2*1792063.94.2*3.32.5*2.61064采光好，利用率高，可面積拓展房型面積套數(shù)客廳面寬主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房衛(wèi)生間亮點(diǎn)3*2*1957503.93.8*33.3*3664利用率高，大陽臺(tái)3*2*1971133.93.9*3.33.3*

34、31064利用率高，板式結(jié)構(gòu)房型面積套數(shù)客廳面寬主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房衛(wèi)生間亮點(diǎn)3*2*21171764.24.4*3.63.3*31565利用率高，板式結(jié)構(gòu)3*2*21212064.24.4*3.63.5*315663面采光，面積拓展79平米高實(shí)用2房，采光好，陽臺(tái)可改房95平米高實(shí)用3房，3大陽臺(tái)，板式結(jié)構(gòu)117-121平米高舒適3房，4.2米寬客廳、陽臺(tái)可拓展K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合點(diǎn)評(píng)優(yōu)點(diǎn)：一期戶型產(chǎn)品緊湊，符合目前區(qū)域市場需求，且在戶型設(shè)計(jì)上充分滿足各類面積的空間尺度需求；布局上受制于周邊原有建筑的日照要求，設(shè)置了部分多層產(chǎn)品在目前市場條件下采取了低價(jià)的入

35、市策略，獲得了較好的銷量劣勢(shì)：在營銷上并未樹立起整個(gè)大盤的高端形象，極有可能淪為區(qū)域第二個(gè)“漢口花園”在定價(jià)上脫離市場標(biāo)準(zhǔn)，一味強(qiáng)調(diào)價(jià)格的惡性競爭，在一定程度上忽略了項(xiàng)目自身賣點(diǎn)的挖掘與打造，不利于項(xiàng)目180萬方大盤的后期可持續(xù)性發(fā)展；并且對(duì)作為區(qū)域的第一個(gè)大規(guī)模城中村改造項(xiàng)目，嚴(yán)重低估了區(qū)域的發(fā)展價(jià)值典型樓盤：金橋世家品牌企業(yè)、精裝修均價(jià)：折后均價(jià)約14800元/ ；加推：加推二期8#、9#樓成交情況：當(dāng)天成交42套K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5、6號(hào)樓95-147平米精裝修房源，5號(hào)樓均價(jià)11800元/平米，6號(hào)樓均價(jià)13500元/平米。 典型樓盤：鼎盛華城主打建設(shè)大道延長線

36、概念戶型面積區(qū)間（）套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率兩房90.475647%4580%三房142.365647%3054%四房165.6366%233%合計(jì)/118100%7765%推售情況：下半年推出14號(hào)樓，32層，2梯4戶，共118套房源均價(jià)：折后8300元/去化分析：兩房是其去化主力K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司典型樓盤：盛世東方延續(xù)東方社區(qū)品牌、泰式園林推售情況：本期推出12號(hào)樓，18層，2梯3戶，共108套房源均價(jià)：折后8300元/去化：目前去化接近尾聲戶型面積區(qū)間（）套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率兩房961033633.3%12392%1151193633.3%三房1191213633

37、.3%合計(jì)/133100%K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推售情況：下半年推出北部的208，209，211，217號(hào)樓，分別為32層和18層，208和209號(hào)樓一二層為商鋪，其他首層架空。208，209和211號(hào)樓兩梯四戶，217號(hào)樓兩梯三戶均價(jià)：高層8000元/平方米，小高層8500元/平方米銷售：目前加推產(chǎn)品基本售罄戶型面積區(qū)間（）套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率2房80349%34100%878912033%8079%929612033%9093%3房94175%17100%98349%34100%121175%17100%4房127175%17100%合計(jì)/359100%25991%典

38、型樓盤：百步亭現(xiàn)代城大社區(qū)的品牌、商業(yè)配套的逐步完善K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目住宅面臨的競爭市場背景：多個(gè)大盤社區(qū)的持續(xù)性供應(yīng)與競爭；區(qū)域普通住宅產(chǎn)品同質(zhì)化突 破價(jià)格突破：能打破目前區(qū)域低價(jià)競爭的價(jià)格瓶頸，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；保證合理的利潤空間形象突破：跳出區(qū)域社區(qū)大盤競爭，及同質(zhì)化得產(chǎn)品競爭，實(shí)現(xiàn)差異化的形象，在區(qū)域獨(dú)樹一幟項(xiàng)目住宅的定位及物業(yè)發(fā)展將圍繞以上2個(gè)突破進(jìn)行推論和延展限制因素：較高的樓面地價(jià)，低迷的市場環(huán)境決定項(xiàng)目不可能采取較大成本投入的附加值K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司我們回頭看看區(qū)域競爭項(xiàng)目的賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱

39、核心賣點(diǎn)星悅城180萬方大社區(qū)、超低價(jià)格漢口花園武漢地產(chǎn)集團(tuán)國企背景、平民化的產(chǎn)品圣誠和園無明顯賣點(diǎn)，主要依托其周邊成熟生活環(huán)境紫軒美佳精裝修鼎盛華城地段優(yōu)勢(shì)、板式小高層晉合金橋世家企業(yè)品牌、精裝修的產(chǎn)品品質(zhì)統(tǒng)建同安家園國企背景、大社區(qū)、平民化得產(chǎn)品在后湖缺少全國性品牌開發(fā)商，同時(shí)以本土國企為主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)市場上，我們可以發(fā)現(xiàn)區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)一直處于較低的發(fā)展水平，強(qiáng)調(diào)外部配套和自身價(jià)格K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域的產(chǎn)品：單從立面來看多為毫無建筑品質(zhì)感的歐式或現(xiàn)代簡約風(fēng)格，從布局來看多為簡單的兵營式布局，在園林方面雖有一些概念但缺乏細(xì)致的打造K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有

40、限公司我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的突破點(diǎn)：我們需要打造的是一個(gè)真正高品質(zhì)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域長期以來處于低水平開發(fā)的超越同時(shí)打造一個(gè)具有較高品質(zhì)感的社區(qū)，對(duì)項(xiàng)目高層的剛需產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，低層別墅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)其價(jià)格至關(guān)重要萬科作為產(chǎn)品品質(zhì)包裝打造的高手，其在項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)塑造手法方面值得我們借鑒K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風(fēng)格：合院疊墅采用賴特主義建筑，通過立面用材營造一種人文與歷史的尊貴厚重感采用深鍺色的色調(diào)，立面用材采用紅磚、砂巖等突出項(xiàng)目的厚重感案例：萬科紅郡K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風(fēng)格：高層采用ART-DECO的建筑風(fēng)格，屬于目前市場上高端物業(yè)常用的建筑風(fēng)格，與現(xiàn)代建筑缺

41、乏品質(zhì)感形成明顯的差異化。K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬科紅郡“歸家禮儀”園林市場有影響力的園林景觀設(shè)計(jì)由早期綠化主題的營造，發(fā)展到目前開始注重景觀的人文性，及細(xì)節(jié)的景觀節(jié)點(diǎn)的塑造，園林不再以面積大小來取勝，更多的是園林細(xì)節(jié)空間的塑造及人文精神的賦予，在此背景下“歸家禮儀”的概念由此產(chǎn)生。“歸家禮儀園林”注重園林場景的設(shè)定，自然與人文的結(jié)合以及景觀序列的排序，營造出極富層次感及立體感的園林景觀意向，植物搭配疊次呈現(xiàn)；利用社區(qū)動(dòng)線節(jié)點(diǎn)的各個(gè)空間的實(shí)現(xiàn)獨(dú)特化打造，更將歸家心境以禮儀的場景鋪陳，層層上升，實(shí)現(xiàn)曲徑通幽的趣味感和形式感。關(guān)鍵詞：人文、體驗(yàn)、情景K6地塊前期顧問武漢三元房地

42、產(chǎn)開發(fā)有限公司K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)鍵詞：人文、體驗(yàn)、情景K6地塊前期顧問產(chǎn)品定位：高層住宅以73、83M2的1房變2房，89平米的2房變3房為主，同時(shí)輔以少量舒適性的137平米高贈(zèng)送空間的3房合院別墅以132190M2的緊湊性產(chǎn)品，其中以148M2的產(chǎn)品去化較好.采取較大的地下贈(zèng)送空間，并控制總價(jià)案例借鑒：武漢萬科紅郡-原創(chuàng)高端生活體，賴特主義人文社區(qū)，首席純改善主義社區(qū)項(xiàng)目歲在線上高調(diào)定位為改善需求社區(qū)，但在實(shí)際產(chǎn)品定位和銷售中瞄準(zhǔn)的是剛需客群，同時(shí)滿足剛需客群對(duì)高端改善產(chǎn)品品質(zhì)的一種滿足感項(xiàng)目住宅發(fā)展策略：從引領(lǐng)住宅品質(zhì)升級(jí)轉(zhuǎn)變?nèi)胧?，從提交產(chǎn)品和配套上升到提交服務(wù)和

43、體驗(yàn)，改變區(qū)域普通社區(qū)的同質(zhì)化低端競爭溢價(jià)無差別競爭有差別無關(guān)的顧客需求提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗(yàn)市場有關(guān)的打造區(qū)域第一個(gè)具有城市公館氣質(zhì)的品質(zhì)樓盤K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在產(chǎn)品品質(zhì)塑造上采用萬科的做法，強(qiáng)調(diào)對(duì)外部客戶可直接感知的空間進(jìn)行打造，并上升為一種人文精神；從而改變區(qū)域缺乏標(biāo)桿性品質(zhì)項(xiàng)目的歷史人文+產(chǎn)品是項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)核心競爭力的突破點(diǎn)住宅產(chǎn)品的核心競爭力選打造：K6、K11、K12地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場主流產(chǎn)品市場熱銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品市場供應(yīng)總價(jià)段在51萬-60萬的88-92平的兩房，總價(jià)段在67萬-90

44、萬的110-140平的三房為區(qū)域內(nèi)及區(qū)域周邊的主流產(chǎn)品。星悅城的80小兩房和120左右的三房去化好于95M2的小三房。目前市場上88平兩房市場同質(zhì)化競爭激烈區(qū)域內(nèi)及周邊高贈(zèng)送戶型去化較好，但目前已不太可能實(shí)現(xiàn)本區(qū)域的潛在客戶與漢口花園、星悅城一致，以剛型首置客戶及剛性改善客戶為主，對(duì)緊湊型產(chǎn)品需求凸現(xiàn)，未來市場發(fā)展此類需求將繼續(xù)放大。本項(xiàng)目高層產(chǎn)品應(yīng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證去化速度，復(fù)制區(qū)域主流項(xiàng)目的產(chǎn)品線，但應(yīng)對(duì)去化難點(diǎn)89平米產(chǎn)品提升產(chǎn)品力項(xiàng)目戶型面積定位：結(jié)合區(qū)域客戶構(gòu)成及項(xiàng)目自身地塊資源，確定項(xiàng)目最終的戶型面積定位K6、K11、K12地塊前期顧問本區(qū)域的目前存在一定的高端產(chǎn)品，如晉合金橋世家、夢(mèng)

45、湖香郡、尚都一品別墅，表明區(qū)域存在一群追隨品牌、資源占有的高端客戶以上項(xiàng)目高端產(chǎn)品的定位，多在220M2250M2左右，總價(jià)達(dá)到300萬以上本項(xiàng)目在缺少外部資源及品牌支撐的情況下，與以上項(xiàng)目并不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；并且較高的總價(jià)在一定程度上增加了產(chǎn)品的區(qū)劃風(fēng)險(xiǎn)，我們看到了區(qū)域未來以下的客群：武漢市民之家總建面12萬方，擬進(jìn)入該大樓的政府部門和單位為45個(gè)，包括市公安局出入境管理處和消防局等，常駐工作人員600-800人。本項(xiàng)目的類別墅產(chǎn)品將主要針對(duì)以上中高段客群，而非絕對(duì)的高端客戶K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的戶型定位：建議采取萬科紅郡的定位模式，高層住宅已剛需目標(biāo)客群為主

46、，別墅類產(chǎn)品定位為改善性需求，均強(qiáng)調(diào)對(duì)面積及總價(jià)的控制物業(yè)類型面積比例戶均面積總套數(shù)比例主力價(jià)格區(qū)間高層兩房緊湊型9045%8594%65-75萬三房緊湊型45%10515%115舒適型疊院合墅130-1501030%6%200萬170-18055%19015%PART2:K6地塊商業(yè)類物業(yè)定位區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域典型商業(yè)分析項(xiàng)目商業(yè)定位及發(fā)展建議金橋大道以東商業(yè)發(fā)展區(qū)域目前商業(yè)多為基本的生活配套商業(yè)，以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，經(jīng)營業(yè)態(tài)單一區(qū)域商業(yè)目前存在著分布較為分散、體量小、經(jīng)營業(yè)態(tài)缺乏規(guī)劃性以及輻射消費(fèi)范圍狹窄等制約現(xiàn)象。除去少量社區(qū)供配套商業(yè)外，居民的購物場所僅局限于極個(gè)別的中百倉儲(chǔ)、武商

47、量販及社區(qū)的便民商店。區(qū)域社區(qū)底商租金多在30-45元/M2/月，一般不超過60元/M2/月。K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金橋大道以東商業(yè)發(fā)展百步亭商業(yè)發(fā)展進(jìn)入高峰期，其商業(yè)將集中于百步亭花園路和后湖大道交匯處武商量販5000平米幸福時(shí)代商業(yè)7萬M2華庭商業(yè)4萬M2一層0.5萬M2商業(yè)二、三層1.5萬M2超市四、五層為LOFT產(chǎn)品新生活摩爾城商業(yè)3萬M2總建筑面積約8.7萬平方米，其中商業(yè)面積約5.5萬平方米集精品時(shí)尚百貨、中百倉儲(chǔ)、天河院線、電玩、KTV、美食餐飲一條街為主導(dǎo)；建材家居、家電及金融網(wǎng)點(diǎn)為一體的大型商業(yè)綜合體K6地塊前期顧

48、問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金橋大道以東未來商業(yè)發(fā)展金橋大道沿線目前多以中小規(guī)模的集中商業(yè)裙樓形式的小體量項(xiàng)目開發(fā)2#總建面：5.7萬M2住宅：2.7M2 商業(yè)：1.9M2 寫字樓：1.1M21#總建面：4.4萬M2住宅：3.8萬M2 商業(yè)：0.6萬M2另三元公司的K11、K12地塊，也類似于以上項(xiàng)目的小規(guī)模開發(fā)物業(yè)供應(yīng)；（綠色新都5期的1棟公建物業(yè)）嘉錦苑：2.8萬M2住宅：2.2萬M2 商業(yè)：0.6萬M2K11、K121#2#嘉錦苑綠色新都5期金橋大道以東未來商業(yè)發(fā)展在板塊中心區(qū)將形成超過25萬M2的集中商業(yè)體量，成為城市商業(yè)副中心同安家園5期總建筑面積約5萬平方米，其中商業(yè)面積約2.8萬

49、平方米獨(dú)立商業(yè)，一塊為大型超市，另一塊獨(dú)立商業(yè)設(shè)置為餐飲（設(shè)置兩到三家大型餐飲商鋪，其余為獨(dú)立散鋪）同時(shí)配備3層樓的底層商業(yè)城開后湖綜合體公建物業(yè)分為AB地塊A地塊：總建面約14.4萬M2 其中：辦公約4.7萬M2 商業(yè)約9.7萬M2B地塊：總建面約6.3萬M2 其中：辦公約4萬M2 商業(yè)約2.3萬M2幸福時(shí)代總建筑面積約35萬M2其中住宅29萬,商業(yè)6萬方2.4萬M2商業(yè)街幸福里由住宅底商和獨(dú)立商業(yè)街組成，主要分為生活配套、兒童天地、餐飲休閑另有3.6萬M2的集中商業(yè)金橋大道以西商業(yè)發(fā)展井南大道區(qū)域商業(yè)發(fā)展從未來規(guī)劃看將主要集中在后湖大道沿線，在井南大道重要節(jié)點(diǎn)位置也會(huì)出現(xiàn)部分商業(yè)體；同時(shí)目

50、前興業(yè)路建成的2個(gè)商業(yè)體，一個(gè)為南國北都3萬M2的商業(yè)裙樓；而中一花園的商業(yè)因區(qū)域發(fā)展問題，長時(shí)間空置K6地塊的商業(yè)處于2大遠(yuǎn)期軌道交通樞紐處，目前規(guī)劃了相對(duì)較大的的商業(yè)體量，總商業(yè)規(guī)模約為13萬M2考慮到中一花園后期極有肯那個(gè)開發(fā)商業(yè)，地塊商業(yè)將和K8地塊10萬方的商業(yè)體連為一體考慮到金橋大道以東區(qū)域目前可入住人口約為22萬人，核心區(qū)新建大型綜合商業(yè)未來供應(yīng)將超過25萬M2本區(qū)域未來可入住人口約為19萬人，從總量來看核心區(qū)商業(yè)23萬方是可以承受的商業(yè)體量，結(jié)合軌道交通其將成為“漢口北部城市級(jí)商業(yè)副中心”K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后湖商業(yè)租售情況商業(yè)類型出租型出售型項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目

51、價(jià)格集中式嘉錦苑45元/平米/月南國廣場1樓：28000元/平米2樓：15000元/平米百步亭百步亭花園大道由南向北遞減（100-30元/平米/月）；安居西路租金：80元/平米/月；組團(tuán)間內(nèi)街商鋪：40元/平米/月街鋪式同安家園外街：35元/平米/月 內(nèi)街：15-25元/平米/月東方恒星35元/平米/月圣誠和園1樓： 20000元/平米日月星城55-65元/平米/月綠色新都四期1樓：28000元/平米漢口花園平均50元/平米/月漢口花園1樓：18000元/平米綠色新都金橋大道：40元/平米/月社區(qū)內(nèi)街：30元/平米/月后湖片區(qū)商業(yè)以底層商業(yè)為主，入住率依賴住宅社區(qū)成熟度，目前整體租金水平低南國

52、北都城市廣場樓層-2F-1F1F2F3F417F業(yè)態(tài)車庫大潤發(fā)超市品牌零售館品牌零售館金逸影城LOFT公寓面積區(qū)間-1.760-1200平米以60-100平米為主1.730-70平米售價(jià)-28000元/平米15000元/平米-12500元/平米建面-7萬平米2.5萬平米商鋪已帶返租的形式銷售，投資回報(bào)率為6%，例如總價(jià)在100萬商鋪，每月返還6000元租金項(xiàng)目功能分布及售價(jià)K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司K6K6地塊前期顧問武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司眾聯(lián)國際：5萬M2公寓+2萬M2商業(yè)漢口花園商業(yè)：約2萬M235萬M2綜合體：1：1的公建與住宅建面尚都一品及教委預(yù)留地K6地塊前期顧問

53、武漢三元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目處于區(qū)域中心，以后湖大道塔子湖西路十字路口為中心，結(jié)合城際鐵路和地鐵出站口將形成區(qū)域商業(yè)中心，總體商業(yè)體量將達(dá)12萬方，本項(xiàng)目是區(qū)域商業(yè)中心的重要組成。（根據(jù)其建筑形態(tài)基本可確定其均會(huì)有一定體量的集中商業(yè)+社區(qū)底商的存在）商業(yè)定位及分析商業(yè)定位發(fā)展方向二：區(qū)域補(bǔ)缺型商業(yè)區(qū)域型：項(xiàng)目所在片區(qū)相對(duì)成熟，項(xiàng)目商圈基本覆蓋整個(gè)區(qū)域餐飲零售中心：項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)提供特色餐飲和零售服務(wù)，填補(bǔ)區(qū)域空白優(yōu)質(zhì)生活：為項(xiàng)目所在及周邊新興社區(qū)提供優(yōu)質(zhì)生活保證項(xiàng)目檔次：中檔，但確保特色，保證品質(zhì)區(qū)域型餐飲零售中心；社區(qū)優(yōu)質(zhì)生活配套項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏商務(wù)洽談、中高檔餐飲、娛樂休閑等商務(wù)配套功能三大需求： 商務(wù)談判 餐飲需求 休閑娛樂項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目存在商業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)，價(jià)值最大化原則確定以商業(yè)街結(jié)合底商的形式實(shí)現(xiàn)最大化銷售，根據(jù)規(guī)劃具體落實(shí)體量集中商業(yè)商業(yè)街住宅底商對(duì)于大型集中商業(yè)開發(fā)經(jīng)營的研判： 周邊商業(yè)氛圍日趨成熟，經(jīng)營業(yè)態(tài)基本齊全，但項(xiàng)目所處區(qū)位與市級(jí)商圈進(jìn)行百貨