房地產開發(fā)工程項目管理ppt課件

1、房地產開發(fā)工程工程管理.目錄 工程管理1本錢控制2設計階段的本錢控制3施工階段的本錢控制4.房地產開發(fā)工程的工程管理：對工程從開工預備到開工驗收的全過程所進展的管理。 開發(fā)管理 工程管理 設備管理 工程管理的相關知識本錢控制進度控制平安管理質量控制合同管理信息管理組織與協(xié)調 工程管理.DM - Development Management工程前期謀劃與管理PM - Project Management工程管理FM - Facility Management設備管理決策階段實施階段預備設計施工運用階段運用期的管理方FM開發(fā)方DMPM設計方PM施工方PM供貨方PM投資方DMPMFM.工程管理的中心

2、義務增值工程建立增值工程運用增值確保工程建立平安提高工程質量有利于本錢控制有利于進度控制確保工程運用平安有利于環(huán)保、節(jié)能滿足用戶的運用功能有利于降低工程運營本錢有利于工程維護.房地產開發(fā)的本錢構成本錢控制的意義本錢控制的重點及方法本錢控制房地產開發(fā)本錢：指房地產企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。.本錢構成：土地運用權出讓金土地征收及拆遷安頓補償費(1)土地征收費(2)房屋征收安頓補償費前期工程費(1)工程的規(guī)劃、設計、可行性研討所需費用(2)“三通一平等土地開發(fā)費用建安工程費直接費、間接費、利潤、稅金根底設備費公共配套設備費、不可預見費、開發(fā)期間稅費.本錢控制的意義：房地產企業(yè)實行本

3、錢控制保證了其生存和開展房地產企業(yè)在市場競爭中取勝的關鍵是本錢控制可以促進房地產企業(yè)運營管理程度的提高.本錢控制的重點：1、設計階段 設計階段不僅對建立工程的本錢影響程度深遠，而且本錢節(jié)約的能夠性最大。尤其是方案設計和初步設計階段。1.1本錢控制措施1實行方案設計、工程設計的招招標制度 首先要經(jīng)過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托。如一個好的工程，假設完全委托或全部由境外設計，那么設計費用本身會相當高?？梢詫⒎桨高M展招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進展招標或委托。2加強技術溝通、實行限額設計 在

4、設計招標中，應明確要求設計方提供真實的設計概算目的，特別是構造數(shù)據(jù)，如含筋量、砼量等，以方便對構造設計的造價比較。3加強設計出圖前的審核任務 將工程變卦的發(fā)生盡量控制在施工之前.1.2價值工程法價值V：評價一種產品、一項設計或方案等,要看它的功能F和與獲得該功能的本錢C之間的比值,這個比值稱為價值。價值工程 ：在方案設計的更新過程中，經(jīng)過實際，建立更好的方法，抑制原來的缺陷，在設計中，利用最新技術成果，尋求降低費用和提高價值的新途徑，這就是價值工程。VE價值工程表達式：/ , VI=FI/CI VI-價值系數(shù) = FI-功能系數(shù) = CI-本錢系數(shù) =價值工程的目的：以最低的壽命周期費用來實現(xiàn)

5、產品或作業(yè)的必要功能。壽命周期費用本錢：一個產品從開發(fā)設計、制造、運用到報廢為止所發(fā)生的一切費用。 .功能與本錢的關系曲線CCminBC= C 生+ C使C消費C運用FF00F0是從本錢方面思索的最為適宜的功能程度消費本錢：設計制造產品所需求的本錢運用本錢：用戶在運用產品的過程中所支付的費用.價值工程的評判規(guī)范 1VI1闡明該功能的重要性與其本錢的比艱苦體相當，是合理的，無須再進展價值工程分析； 2VI1闡明該功能不太重要，而目前本錢比重偏高，能夠存在過剩功能，應作為重點分析對象，尋覓降低本錢的途徑； 3VI1闡明該功能很重要，而且目前本錢比重低，產品或方案最正確，但是假設VI太大那么能夠存在

6、質量隱患，需求降低功能.途徑依據(jù)適用范圍措施顧客喜歡物美價廉的產品新產品設計，老產品更新?lián)Q代的重大技術革新項目采用新技術、新工藝、新材料、新方法顧客在功能相當?shù)那疤嵯?，總是選擇價格便宜的已定型產品；質量較穩(wěn)定的產品；功能基本滿足了用戶要求的產品改進新技術等手段降低成本顧客在價格相當?shù)那疤嵯?，總是選擇質量好的功能不足的產品；質量較差的產品；競爭能力差的產品采用新技術等手段增加功能顧客喜歡多功能、新穎、時尚的產品高檔產品；新型產品；特殊功能產品采用新構思、新技術、新材料等顧客喜歡經(jīng)濟實惠的產品消耗產品；特別是一次性使用的消耗品以簡代繁、以差代好.案例1美國1972年在進展俄亥俄河大壩樞紐的設計中，

7、就勝利的運用到價值工程方法，從功能和本錢兩個方面對大壩和溢洪道等進展了綜合分析，采取添加溢洪道閘門高度的方法，使閘門數(shù)量由17道減少到12道，并且改良閘門施工工藝，從而使大壩的功能和穩(wěn)定性不受影響，保證了大壩所具有的必需功能。僅此，大壩建立的本錢就節(jié)約了1930萬美圓，而用于聘請專家等進展價值工程分析的費用只花了1.29萬美圓。.案例2-某公寓工程設計中價值工程的運用某房地產公司對某公寓工程的開發(fā)征集到假設干設計方案，經(jīng)挑選后對其中較為出色的四個設計方案作進一步的技術經(jīng)濟評價。據(jù)造價工程師估算，A、B、C、D四個方案的一方造價分別為1420、1230、1150、0元/M2。有關專家決議從五個方

8、面分別以F1F5表示對不同方案的功能進展評價，并對各功能的重要性達成以下共識：F2和F3同樣重要，F(xiàn)4和F5同樣重要，F(xiàn)1相對于F4很重要，F(xiàn)1相對于F2較重要。以后，各專家對該四個方案的功能滿足程度分別打分，其結果見下表。.功能方案功能得分ABCDF191098F2101089F399109F48887F59796.問 題1： 計算各功能的權重F1F2F3F4F5得分權重F133441414/40=0.350F2123399/40=0.225F3123399/40=0.225F4011244/40=0.100F5011244/40=0.100合 計401.000 F2和F3同樣重要；F4和F

9、5同樣重要；F1相對于F4很重要；F1相對于F2較重要。采用0-4評分法，很重要的功能要素得4分，不重要的0分，較重要的3分，較不重要1分，同樣重要的2分。.問題2分別計算各方案的功能系數(shù)、本錢系數(shù)、價值系數(shù)。1計算各方案的功能系數(shù)各方案的各功能得分分別與該功能的權重相乘，然后匯總即為該方案的功能加權得分，計算如下： WA=90.350+100.225+90.225+80.100+90.100=9.125 WB=100.350+100.225+90.225+80.100+70.100=9.275 WC 90.350+80.225+100.225+80.100+90.100=8.900 WD =

10、80.350+90.225+90.225+70.100+60.100=8.150. 各方案的功能總加權得分為： W= WA+ WB + WC + WD=35.45 因此，各方案的功能系數(shù)為： FA=9.125/35.45=0.257 FB=9.275/35.45=0.262 FC=8.900/35.45=0.251 FD=8.150/35.45=0.230.2計算各方案的本錢系數(shù) 各方案的本錢系數(shù)為： CA=1420/(1420+1230+1150+0)=1420/5160=0.275 CB=1230/5160=0.238 CC=1150/5160=0.223 CD=0/5160=0.2643

11、計算各方案的價值系數(shù) 各方案的價值系數(shù)為： VA=FA/ CA=0.257/0.275=0.935 VB=FB/ CB=0.262/0.238=1.101 VC=FC/ CC=0.251/0.223=1.126 VD=FD/ CD=0.230/0.264=0.871 由于C方案的價值系數(shù)最大，所以C方案為最正確方案。 .案例3某業(yè)主約請假設干專家對某商務樓的設計方案進展評價。經(jīng)專家討論確定的主要評價目的分別為：功能適用性F1、經(jīng)濟合理性F2、構造可靠性F3、外形美觀性F4、與環(huán)境協(xié)調性F5五項評價目的；各功能之間的重要性關系為：F3比F4重要得多，F(xiàn)3比F1重要，F(xiàn)2和F5同等重要，F(xiàn)4和F5

12、同等重要。經(jīng)過挑選后，最終對A、B、C三個設計方案進展評價，三個設計方案評價目的的評價得分結果和估算總造價見下表。.各方案評價目的的評價結果和估算總造價表 方案功能ABC功能適用性（F1）9810經(jīng)濟合理性（F2）8108結構可靠性（F3）1098外形美觀性（F4）789與環(huán)境協(xié)調性（F5）898估算總造價(萬元)650066006650.問題：1.用0-4評分法計算各功能的權重，填入下表。2.用價值系數(shù)法選擇最正確設計方案。F1F2F3F4F5得分權重F1F2F3F4F5合 計.2、施工階段關鍵點：1合理控制工程變卦。工程變卦包括設計變卦、施工條件變卦、進度方案變卦和工程工程變卦，這些變卦主

13、要由建立單位引起?？刂剖┕ぷ冐缘年P鍵在于建立單位自我約束，按洽商變卦程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛偽簽證的發(fā)生。洽商變卦后應根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預算，審核應嚴厲執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。2嚴厲審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處置，那么應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處置索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。3搞好資料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴厲按有關規(guī)定做好資料限價任務，合理控制價差程度。對施工單位自行采購的資料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)視質量，不干涉訂貨。屬于指點價范圍的，應實行“適當參與不包辦替代，引薦廠家不指定廠家，監(jiān)視質量采購質量的主要責任者是施工單位及合理限價不是不顧產質量量的片面壓價的原那么，設備采購實行招招標，確保質優(yōu)價廉。.案例1-工程變卦引起的索賠1、某小型水壩工程，系均質土壩，下游設濾水壩，土方填筑量876150m3，砂礫石濾料78500m3，中標合同價7369920美圓，工期1年半。2、開場施工后，工程師先后發(fā)出14個變卦指令，其中兩個指令涉及工程量大幅度添加，而且土料和砂礫料的運輸間隔也有所添加。因此，承包商提出了經(jīng)濟索賠和工期索賠。其中要求延伸工期4個月，并提出經(jīng)濟補