房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資盡職調(diào)查實(shí)務(wù)（27頁(yè)）ppt課件

1、房地產(chǎn)工程投融資盡職調(diào)查實(shí)務(wù)徐顥2021年11月.個(gè)人引見徐顥，高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師、執(zhí)業(yè)律師，具有證券從業(yè)資歷，工學(xué)學(xué)士、法律碩士，先后畢業(yè)于西安交通大學(xué)、清華大學(xué)。曾在建立銀行深圳分行營(yíng)業(yè)部、國(guó)際業(yè)務(wù)部、金融市場(chǎng)部及長(zhǎng)安國(guó)際信托股份西北業(yè)務(wù)三部任務(wù)，從事過對(duì)公結(jié)算、貿(mào)易融資、外匯買賣、資金衍消費(fèi)品買賣、貴金屬業(yè)務(wù)及信托經(jīng)理任務(wù)，現(xiàn)任長(zhǎng)安國(guó)際信托股份盡職調(diào)查部高級(jí)信托經(jīng)理。.房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查關(guān)注點(diǎn)一、工程情況1、合規(guī)性分析；2、工程位置；3、經(jīng)濟(jì)效益分析；二、融資方及股東背景1、行業(yè)背景開發(fā)資質(zhì)；2、股東實(shí)力產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、生長(zhǎng)歷程及社會(huì)關(guān)系；三、其他彌補(bǔ).盡職調(diào)查資料來源1、企業(yè)書面提供加蓋公章；2

2、、互聯(lián)網(wǎng)人行征信、企業(yè)信譽(yù)查詢系統(tǒng)、法院文書網(wǎng)、被執(zhí)行人查詢系統(tǒng)、土地出讓價(jià)錢、房屋價(jià)錢、負(fù)面信息3、實(shí)地走訪本工程及周邊售樓部、房產(chǎn)中介4、登記機(jī)關(guān)查詢；5、其他金融機(jī)構(gòu)銀行、信托、小貸公司；6、訪談：基層員工，針對(duì)性選擇訪談對(duì)象。.工程情況一、根本控規(guī)目的情況案例四附表二、分期情況及重要節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)現(xiàn)金流量表三、工程賣點(diǎn)及市場(chǎng)情況.房地產(chǎn)開發(fā)流程一、可研報(bào)告及立項(xiàng)文件二、拿地1、招拍掛信息互聯(lián)網(wǎng)查詢；2、土地出讓合同土地出讓金、用地面積、性質(zhì)及土地出讓金交納期限；3、土地出讓金交納憑證；4、土地運(yùn)用權(quán)證用地面積、用地性質(zhì)等；5、實(shí)地走訪看土地情況能否涉及拆遷？?jī)舻?、毛地、熟?、核對(duì)銀行流水；

3、.房地產(chǎn)開發(fā)流程三、規(guī)劃1、配套規(guī)費(fèi)的交納及免除情況；2、施工答應(yīng)證能否獲得？能否曾經(jīng)開工？3、總平圖；4、設(shè)計(jì)方、施工方及監(jiān)理方合同及付款憑證四、施工1、五通一平、土方工程渣土問題、樁基工程、正負(fù)零、封頂、外立面、內(nèi)部裝修、景觀工程、綠化、入伙；2、按月出監(jiān)理報(bào)告監(jiān)理合同及監(jiān)理費(fèi)；.房地產(chǎn)開發(fā)流程五、工程款支付1、施工合同商定的付款條件；2、工程量確認(rèn)文件；3、付款回單及銀行流水；4、收款方開具的發(fā)票或有；.房地產(chǎn)開發(fā)流程六、預(yù)售1、預(yù)售條件：主體過半或其他；2、銷控表；3、銷售回款賬戶流水現(xiàn)金收款；4、銷售合同及收款收據(jù)；5、網(wǎng)簽系統(tǒng)；6、單獨(dú)走訪售樓部了解銷售情況、付款條件及售價(jià)；.工程

4、財(cái)務(wù)分析總投資及資金來源已繳金額未繳金額合計(jì)1.土地成本2.滯納金3.各種配套費(fèi)4.契稅等稅金5.拆遷補(bǔ)償合計(jì)樓面地價(jià)元/平方米.工程財(cái)務(wù)分析已投入資金來源1、銀行流水及劃款單；2、資金匯入賬戶；.工程財(cái)務(wù)分析一、工程投資估算案例四附表二、工程現(xiàn)金流分析案例四附表.工程財(cái)務(wù)分析三、工程壓力測(cè)試1、回款周期敏感性分析附表 2、價(jià)錢敏感性分析附表.債務(wù)投資流程一、工程公司債務(wù)全面核對(duì)人行；二、簽署買賣文件營(yíng)業(yè)場(chǎng)所面簽+拍照；三、工程用地抵押及在建工程抵押委貸；三、施工方書面承諾放棄優(yōu)先權(quán)效能存疑；四、受托支付；五、監(jiān)管銷售回款賬戶，商定反投比例及還款比例；.債務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一、拆遷風(fēng)險(xiǎn)建議不介入或做

5、最壞計(jì)劃；二、民間債務(wù)分批放款+受托支付，用數(shù)字說話，提早發(fā)現(xiàn)問題為上策；三、銷售風(fēng)險(xiǎn)獲得“降價(jià)權(quán)并謹(jǐn)慎運(yùn)用四、還款次序風(fēng)險(xiǎn)本錢遞增；五、品德風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展債務(wù)人及擔(dān)保人范圍；六、添加違約本錢；七、“跑路風(fēng)險(xiǎn)平安邊沿要大；八、解押風(fēng)險(xiǎn)定期核保+登記機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)人.股權(quán)投資流程一、工商局查檔，審查歷次增資、變卦文件及與此有關(guān)的劃款憑證可經(jīng)過律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所報(bào)告驗(yàn)證；二、增資或受讓股權(quán)實(shí)現(xiàn)控股權(quán)必要時(shí)可經(jīng)過新設(shè)公司并受讓工程的方式，實(shí)現(xiàn)債務(wù)隔離；三、全面接納企業(yè)根底證照、印章及賬戶；四、關(guān)鍵崗位派駐人員；.股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一、債務(wù)優(yōu)于股權(quán)排查標(biāo)的企業(yè)債務(wù)或新設(shè)公司并經(jīng)過拍賣方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)隔離；二、民間融

6、資排查；三、拆遷風(fēng)險(xiǎn)四、股東責(zé)任無法躲避；五、落實(shí)原股東繼續(xù)投入責(zé)任；六、銷售風(fēng)險(xiǎn)降價(jià)權(quán)+提早鎖定銷售整合資源.期間深度管理一、方案確定確定管理方案、管理責(zé)任人及職位董監(jiān)財(cái)二、前期預(yù)備1、修正公司章程、三會(huì)一層及職權(quán)；2、艱苦事項(xiàng)內(nèi)部審批程序誰(shuí)審批？如何審批？3、工程公司及工程審計(jì)；二、現(xiàn)場(chǎng)交接1、重要物品交接；2、新保險(xiǎn)柜要是分別保管責(zé)任人簽字確認(rèn).期間深度管理三、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管1、印鑒證照監(jiān)管印鑒及證照運(yùn)用臺(tái)賬2、資金支出監(jiān)管3、工程收入監(jiān)管4、合同監(jiān)管5、工程監(jiān)管6、監(jiān)管報(bào)告制度.監(jiān)管報(bào)告內(nèi)容要點(diǎn)1、五證辦理進(jìn)度及相比預(yù)期完成情況；2、工程進(jìn)度及相比預(yù)期完成情況實(shí)景照片；3、基金資金運(yùn)用情況對(duì)

7、比上期；4、工程資金投入情況對(duì)比上期；5、開發(fā)貸進(jìn)度及預(yù)期；6、預(yù)售與銷售一次性或分期；7、調(diào)控政策情況；8、周邊樓盤及本地市場(chǎng)情況；9、風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)及其他事項(xiàng)。.監(jiān)管報(bào)告附件1、現(xiàn)場(chǎng)照片固定位置及角度2、截止上月末一切賬戶的銀行對(duì)賬單復(fù)印件；3、監(jiān)理公司的工程進(jìn)度報(bào)告復(fù)印件；4、印鑒運(yùn)用登記表復(fù)印件；5、合同臺(tái)帳復(fù)印件；6、月度資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表復(fù)印件.案例一：某一線城市舊改工程一、根本情況：二、投資結(jié)果：三、總結(jié)：1、工程土地獲得價(jià)值；2、拆遷風(fēng)險(xiǎn)不可控性；3、股東方前期資金本錢控制問題。.案例二：某省會(huì)城市汽配城工程一、根本情況：二、投資結(jié)果：三、總結(jié)：1、細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)流動(dòng)性問題；2、實(shí)踐控制人股東實(shí)力考量；3、股東方前期資金本錢控制問題。.案例三：某省會(huì)城市住宅工程一、根本情況：二、投資結(jié)果：三、總結(jié)：1、剛需住宅工程融資的最正確介入時(shí)點(diǎn)；2、股東方前期資金本錢控制問題；3、股東方房地產(chǎn)開發(fā)背景問題。.案例四：某三線城市商住工程一、根本情