淺談物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)的關(guān)系

1、-. z.淺談物業(yè)管理與社區(qū)效勞的關(guān)系物業(yè)管理與社區(qū)效勞既有區(qū)別又相互聯(lián)系，弄清二者之間的區(qū)別與聯(lián)系，對物業(yè)管理企業(yè)正確處理好物業(yè)管理與社區(qū)效勞的關(guān)系，兼顧物業(yè)管理主業(yè)與社區(qū)效勞的雙重任務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)兩個(gè)文明建立事業(yè)的共同開展，實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一具有十分重要的意義。一、物業(yè)管理與社區(qū)效勞的區(qū)別與聯(lián)系1、物業(yè)管理與社區(qū)效勞的區(qū)別 物業(yè)管理與社區(qū)效勞的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1根本涵義上的區(qū)別，所謂物業(yè)管理是指：物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有權(quán)人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、治安、交通和環(huán)境容貌等管理工程進(jìn)展維護(hù)、修繕和整

2、潔，并向物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償效勞。所謂社區(qū)效勞是指：社區(qū)效勞單位包括街道辦事處、居委會、社團(tuán)組織、企事業(yè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等，為了滿足社區(qū)居民日常生活需求，并為他們提供一種根底性保障和福利性照顧等，而開展的各種有償和無償性的便民利民效勞。2實(shí)施管理與效勞組織機(jī)構(gòu)的區(qū)別。物業(yè)管理效勞，是由物業(yè)管理企業(yè)公司負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的，凡在物業(yè)管轄區(qū)的一切涉及到物業(yè)管理方面的工程和容都由物業(yè)管理企業(yè)公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一方案、統(tǒng)一安排、統(tǒng)一落實(shí)，參與物業(yè)管理有組織機(jī)構(gòu)是單一的。而社區(qū)效勞，是由參與社區(qū)效勞的單位共同負(fù)責(zé)開展和實(shí)施的。目前，雖然主要由社區(qū)街道、居委會、社團(tuán)組織通過建立各種效勞機(jī)構(gòu)來開

3、展和實(shí)施社區(qū)效勞工作，但為了充分挖掘社區(qū)資源，調(diào)動(dòng)社區(qū)一切積極因素，共同滿足社區(qū)居民日常生活需求，共創(chuàng)文明社區(qū)和文明城市，社區(qū)圍的企事業(yè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等也可以發(fā)揮自身的優(yōu)勢，通過獨(dú)立和聯(lián)合建立各種效勞機(jī)構(gòu)，積極開展和實(shí)施社區(qū)效勞工作，因此，參與社區(qū)效勞的組織機(jī)構(gòu)是多方面的。3效勞對象的區(qū)別。物業(yè)管理的效勞對象是物業(yè)管理企業(yè)所接收區(qū)域物業(yè)所有權(quán)人和使用人，其物業(yè)管理效勞的對象具有局限性。是受物業(yè)所有權(quán)人和使用人的委托，通過雙方簽訂物業(yè)管理委托合同，在確定物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)所有權(quán)人業(yè)主各自的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的根底上，為物業(yè)所有權(quán)人業(yè)主提供各種物業(yè)管理方面的效勞。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)所有權(quán)人業(yè)主提供

4、物業(yè)管理效勞和業(yè)主承受物業(yè)管理效勞等方面存在一種契約關(guān)系，并受這種契約關(guān)系的制約。而社區(qū)效勞的對象是社區(qū)圍所有的居民和用戶，不僅包括物業(yè)管轄區(qū)的物業(yè)所有權(quán)人和使用人，而且包括不屬于物業(yè)管轄圍的居民和用戶，以及暫住和流動(dòng)人口，社區(qū)效勞的對象比擬廣泛。社區(qū)效勞的效勞方和被效勞方，在提供效勞和承受效勞等方面是自愿的，不受物業(yè)管理委托合同這一契約關(guān)系的制約。4效勞容的區(qū)別。物業(yè)管理的效勞容，主要包括物業(yè)管理企業(yè)轄區(qū)房屋建筑的維修養(yǎng)護(hù)管理，房屋設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理，環(huán)境綠化管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，治安管理，道路車輛管理等。物業(yè)管理企業(yè)在提供這些效勞方面需要收取物業(yè)管理費(fèi)，是有償性的效勞。而社區(qū)效勞的容，主要是與

5、滿足社區(qū)居民日常生活需求，為他們提供根底性保障和福利照顧，而開展的便民利民效勞工程，主要包括社區(qū)老年人效勞，殘疾人效勞，兒童效勞，優(yōu)撫效勞，就業(yè)效勞，文化效勞，教育效勞，衛(wèi)生效勞，醫(yī)療效勞，治安效勞，家政效勞，以及其他與居民生活相關(guān)的各種便民效勞等。所提供的社區(qū)效勞工程一局部具有經(jīng)營性質(zhì)，是有償性的；一局部具有福利保障性質(zhì)，是無償性的。 2、物業(yè)管理與社區(qū)效勞的聯(lián)系 物業(yè)管理與社區(qū)效勞不僅具有區(qū)別，而且有密切的聯(lián)系，二者之間的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：1物業(yè)管理主業(yè)中*些效勞工程包含社區(qū)效勞的容。物業(yè)管理公司所開展的物業(yè)管理效勞工程雖然以所管物業(yè)和物業(yè)區(qū)域?yàn)橹?，但其?些物業(yè)管理效勞工程也包含社區(qū)效勞的

6、容，并與社區(qū)效勞的目標(biāo)相一致。例如物業(yè)管理中的環(huán)境衛(wèi)生管理、治安管理既是物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理效勞中的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，也是社區(qū)環(huán)境建立與管理、社區(qū)效勞必不可少的容。2物業(yè)管理主業(yè)以外的*些多種經(jīng)營效勞工程構(gòu)成社區(qū)效勞的一局部。為了穩(wěn)固、開展和擴(kuò)大物業(yè)管理，增加物業(yè)管理企業(yè)的收入，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)除了要做好轄區(qū)與物業(yè)管理相關(guān)的主業(yè)工作外，還必須堅(jiān)持一主多副的經(jīng)營思想，積極開展與居民衣、食、住、行、文化娛樂等相聯(lián)系的商業(yè)、效勞業(yè)等有償性的多種經(jīng)營效勞工程，而許多多種經(jīng)營效勞工程本身就是社區(qū)效勞的容，構(gòu)成社區(qū)效勞的一局部。例如家政效勞，醫(yī)療效勞，文化教育、體育效勞，中介效勞等等。物業(yè)管

7、理企業(yè)開辦的這些多種經(jīng)營效勞工程本身就是社區(qū)效勞的容，物業(yè)管理企業(yè)開展這些多種經(jīng)營效勞工程，收取一定的效勞費(fèi)用，不僅為企業(yè)增加了收入，而且滿足了社區(qū)居民的日常生活需求，方便了居民的生活。由此可見，物業(yè)管理工作包含著社區(qū)效勞的容，社區(qū)效勞寓于物業(yè)管理的實(shí)際工作中，二者之間存在密切不可分割的聯(lián)系。 二、如何正確處理好物業(yè)管理與社區(qū)效勞的關(guān)系 1、正確處理好物業(yè)管理主業(yè)和參與社區(qū)效勞的關(guān)系 物業(yè)管理的效勞對象及效勞容與社區(qū)效勞的對象及容的區(qū)別，決定了物業(yè)管理企業(yè)的主要職責(zé)和目標(biāo)是做好物業(yè)管理主業(yè)工作，即堅(jiān)持以物業(yè)管理企業(yè)所管轄區(qū)域全體物業(yè)所有權(quán)人和使用人為效勞對象，承受業(yè)主的委托，認(rèn)真做好與物業(yè)管理

8、主業(yè)相關(guān)的房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境綠化、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)等項(xiàng)管理工作。由于這些工作是物業(yè)管理的主業(yè)，因此，必須認(rèn)真對待，努力做好。每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都要認(rèn)真貫徹和遵守物業(yè)管理委托合同中的相關(guān)規(guī)定，明確本企業(yè)在物業(yè)管理方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，結(jié)實(shí)樹立效勞第一，業(yè)主至上的宗旨，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，承受業(yè)主委員會的監(jiān)視，通過開展及時(shí)、熱情、周到的物業(yè)管理效勞，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)平安、舒適、整潔、文明的社區(qū)環(huán)境和生活、工作環(huán)境。堅(jiān)持以物業(yè)管理為主業(yè)，把主要精力放在搞好與物業(yè)管理相關(guān)的工作上去，是物業(yè)管理企業(yè)的首要任務(wù)和根本職責(zé)，是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)工作優(yōu)劣，效勞質(zhì)量和水平上下的重要標(biāo)志，那種只管收

9、費(fèi)、創(chuàng)收，不管物業(yè)管理效勞質(zhì)量的作法，是堅(jiān)決要制止和改正的。 物業(yè)管理的效勞工程和容與社區(qū)效勞的工程和容的聯(lián)系，又決定著物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任，有義務(wù)在做好物業(yè)管理主業(yè)工作的根底上積極參與社區(qū)效勞工作。物業(yè)管理企業(yè)的工作圍在社區(qū)之，物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)管理單位之一，必須與社區(qū)效勞工作嚴(yán)密相聯(lián)。況且，*些物業(yè)管理效勞工程中包含著社區(qū)效勞的容，如環(huán)境衛(wèi)生管理、治安環(huán)境管理等是與社區(qū)效勞的容相一致的。因此，物業(yè)管理企業(yè)在開展環(huán)境衛(wèi)生和治安管理工作中，要注意克制單打獨(dú)奏缺乏與社區(qū)街道、居委會、居民及公安派出所聯(lián)系和協(xié)作的傾向。既要把這些工作作為物業(yè)管理主業(yè)認(rèn)真抓好，又要從社區(qū)環(huán)境建立與管理的角度出發(fā)，從社

10、區(qū)效勞的圍出發(fā)，加強(qiáng)與物業(yè)管轄區(qū)的街道、居委會、及公安派出所的聯(lián)系和協(xié)作，和他們一樣了解和掌握管轄區(qū)業(yè)主和用戶的情況，暫住人口和流動(dòng)人口的情況等，聯(lián)手與街道、居委會、公安派出所等社區(qū)管理組織，共同制定統(tǒng)一的社區(qū)衛(wèi)生管理制度和社區(qū)治安管理制度，共同向業(yè)主和用戶開展清潔衛(wèi)生和治安防知識的宣傳教育，共同組建各種社區(qū)志愿者效勞隊(duì)伍，共同開展群防群治、社會治安綜合治理工作。從而把物業(yè)管理與社區(qū)效勞有機(jī)地結(jié)合起來，把創(chuàng)立物業(yè)管理優(yōu)秀單位與創(chuàng)立文明社區(qū)統(tǒng)一起來，只有這樣，才能在做好物業(yè)管理主業(yè)工作的根底上，在參與社區(qū)效勞方面發(fā)揮更大的作用。 2、正確處理好物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營效勞與開展社區(qū)效勞的關(guān)系 物

11、業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)持一主多副的經(jīng)營思想，在搞好物業(yè)管理主業(yè)的同時(shí)，為了滿足轄區(qū)居民的根本生活消費(fèi)需求，開辦一些傳統(tǒng)性的多種經(jīng)營效勞工程，可為企業(yè)增加收入，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。如新建的規(guī)模較大的居住區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)可充分利用區(qū)位優(yōu)勢和預(yù)留的臨街房屋建筑，采取自辦或租賃向業(yè)戶收取租金的形式，開設(shè)零售商店、綜合商場、飯店、藥店、洗浴店、美容理發(fā)店、干洗店、裝飾材料店、照像館、各種專賣店等。為了促進(jìn)社區(qū)效勞業(yè)的開展，物業(yè)管理企業(yè)在開辦傳統(tǒng)性的多種經(jīng)營工程時(shí)，應(yīng)注意融入有償性的社區(qū)效勞工程，把傳統(tǒng)的多種經(jīng)營效勞業(yè)與社區(qū)效勞業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來。如開辦有償性的家政效勞，老年人效勞，醫(yī)療衛(wèi)生效勞，房屋中介效勞，文化教

12、育體育效勞等。開辦這些社區(qū)效勞工程，可進(jìn)一步滿足居民迫切需要解決的日常生活需求問題，同時(shí)也可為企業(yè)增加收入。 3、正確處理好自辦與聯(lián)辦社區(qū)效勞工程的關(guān)系 物業(yè)管理企業(yè)自辦社區(qū)效勞工程，應(yīng)注意充分利用自身的條件和優(yōu)勢，選擇適合于物業(yè)管理特點(diǎn)的效勞工程，只有這樣才能揚(yáng)長避短取得良好的實(shí)效。1要充分利用區(qū)位優(yōu)勢。物業(yè)管理企業(yè)工作圍固定在社區(qū)*一區(qū)域，在所管轄的區(qū)域有固定的住戶和人口，從而構(gòu)成了一個(gè)巨大的固定消費(fèi)群體和潛在的市場，這不僅為物業(yè)管理企業(yè)開展傳統(tǒng)性多種經(jīng)營效勞提供了商機(jī)，而且為自辦社區(qū)效勞工程提供了前提條件。因此，要充分利用區(qū)位優(yōu)勢，通過調(diào)查研究，自辦一些居民急需解決有一定需求量的社區(qū)效勞

13、工程。2充分利用物業(yè)管理專業(yè)化優(yōu)勢。物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理專業(yè)化組織，有專門管理組織機(jī)構(gòu)，專門的物業(yè)管理經(jīng)營人才，專門的設(shè)備和設(shè)施等，可利用這些優(yōu)勢自辦社區(qū)效勞工程。如充分發(fā)揮懂得房地產(chǎn)和物業(yè)經(jīng)營管理人才自辦房屋租賃中心，房屋交易，估價(jià)，咨詢效勞；利用專門的設(shè)備自辦房屋裝修效勞，搬家效勞，居室保潔效勞，洗車修車效勞等。3充分利用房產(chǎn)物業(yè)硬件優(yōu)勢。如果物業(yè)管理企業(yè)隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位，則可利用開發(fā)預(yù)留的房屋開辦老年人公寓、托老所、幼兒園、托兒所、文化娛樂中心、健身房、圖書閱覽室、錄像廳，代辦水、電、煤氣、費(fèi)等。如果物業(yè)管理企業(yè)不隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位，則可以優(yōu)惠價(jià)購下預(yù)留房屋開辦社區(qū)效勞工程。

14、物業(yè)管理企業(yè)如果不具備條件和優(yōu)勢自辦社區(qū)效勞工程，還可以采取與街道、居委會、企事業(yè)單位聯(lián)辦社區(qū)效勞工程。如與街道、居委會、社團(tuán)組織聯(lián)辦社區(qū)效勞中心，承當(dāng)*些社區(qū)效勞工程；與醫(yī)療衛(wèi)生單位聯(lián)辦醫(yī)療效勞站，開展社區(qū)醫(yī)療效勞，開辦家庭病房，老年人護(hù)理等效勞；與療養(yǎng)院、敬老院聯(lián)辦社區(qū)養(yǎng)老公寓、托老所；與商業(yè)、飲效勞業(yè)聯(lián)辦一條龍效勞，為業(yè)主和用戶送貨上門、送餐上門等；還可以聯(lián)辦其他一些社區(qū)效勞工程。 4、正確處理好開展有償性社區(qū)效勞與無償性社區(qū)效勞的關(guān)系社區(qū)效勞的根本功能和目標(biāo)是一種根底性保障和社會福利性照顧，以滿足社區(qū)成員最根本的日常效勞需求。因此，社區(qū)效勞工程一局部屬于有償性效勞，一局部屬于無償性義務(wù)

15、效勞。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)，在搞好物業(yè)管理主業(yè)的同時(shí)，開展多種經(jīng)營效勞的和有償性社區(qū)效勞，可提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增加企業(yè)和職工的收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用的缺乏，對穩(wěn)固開展物業(yè)管理具有十分重要的意義。因此，開展有償性的社區(qū)效勞應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)參與社區(qū)效勞的重點(diǎn)。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)管理單位之一，也有義務(wù)和責(zé)任承當(dāng)一些與社區(qū)建立與開展，與社區(qū)文化建立和兩個(gè)文明建立相聯(lián)系的無償性社區(qū)效勞工作。因此，應(yīng)正確處理好開展有償性社區(qū)效勞和開展無償性社區(qū)效勞的關(guān)系，抽出人力的物業(yè)按照建立部公布的全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的要求，利用管轄區(qū)娛樂活動(dòng)場所和設(shè)施，定期組織居民開展各種安康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。積極配合社區(qū)街道、居委會、公安派出所開展各項(xiàng)義務(wù)效勞工作，如利用管轄區(qū)小公園、小廣場開展文化活動(dòng)，舉辦文藝演出、音樂晚會、電影放映，舉辦居民自娛自樂的納涼晚會、京劇清唱，舉辦書畫展、科普知識圖片展；開展樓院文化活動(dòng)，開辦文化園地專欄，宣傳普法知識、文化知識、衛(wèi)生保健知識、平安防知識，烹飪知識等。開展全民健身活動(dòng)，組織居民作健身操、跳舞、扭秧歌、打拳，舉辦各種類型的體育比賽等。積極配合街道