2018年物業(yè)管理條例實施細則全文

1、2018年物業(yè)管理條例實施細則全文（最新版）第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營 造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧穩(wěn)定，根據中華人民共和國物權法、 國務院物業(yè)管理條例等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務 企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng) 護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū) 建設和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理

2、綜合協(xié)調機制。第四條 縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管 理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：（一）對物業(yè)服務質量進行監(jiān)督管理；（二）對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；（三）對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務企業(yè)退出交接活動進行指導和監(jiān)督；（四）處理物業(yè)管理中的投訴；（五）對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責?？h級以上人民政府其他有關行政管理部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動 相關監(jiān)督管理工作。第五條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導業(yè)主大會的成立、業(yè)主委 員會的選舉等工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理糾 紛，協(xié)調物業(yè)管

3、理與社區(qū)建設的關系。居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作，對 業(yè)主大會籌備、召開及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進行具體指導。第六條 物業(yè)服務行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范和標準， 規(guī)范物業(yè)服務行為，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經營、誠信服務，提升物 業(yè)服務水平。第七條鼓勵采用互聯(lián)網、物聯(lián)網等信息化、智能化技術提升物業(yè)服務質量 和管理水平，推進智慧小區(qū)建設。第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設施設備、自然界限、社區(qū)建設等

4、因 素確定。新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設單位在編制建設項目規(guī)劃設計方案時 一并報城市規(guī)劃主管部門核定。尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地 縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求 業(yè)主意見后予以核定。物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割 的，應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。第九條已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應當經相關物 業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同 意，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新核定。第

5、十條建設單位應當在申領商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè) 管理區(qū)域資料報縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物 業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。第十一條具備下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上 的；（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上， 且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；（三）交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上

6、的。業(yè)主可以向建設單位查詢前款規(guī)定的有關資料和數據，建設單位應當予以配 合。第十二條符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地 的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主 也可以聯(lián)名申請。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到申請后三十日內組織成立首次業(yè)主 大會會議籌備組。籌備組成立之日起七日內，建設單位應當向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用 設施設備交接資料、物業(yè)服務用房配置確認資料等。首次業(yè)主大會會議經費由建設單位承擔。第十三條業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主推選代表、建設單位代表、街道辦事 處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

7、政府代表、居（村）民委員會代表組成。籌備組人數應當為七至十三 人的單數，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責予以公示，公示時間 不得少于七日。籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格 即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。第十四條首次業(yè)主大會會議籌備組負責下列工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；（二）起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會 工作規(guī)則；（三）確認業(yè)主身份、人數及業(yè)主投票權數；（四）組織業(yè)主推選業(yè)主委員會

8、委員候選人；（五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作?；I備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示會議通知、業(yè)主及投票權 數確認情況、業(yè)主委員會委員候選人情況、業(yè)主大會會議表決規(guī)則以及前款第二項規(guī)定的材料文本，公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內容有異議的，籌備組 應當復核或者修改，并書面告知異議人?；I備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組在業(yè) 主委員會成立后即自行解散。第十五條業(yè)主大會決定下列事項：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定、修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當的決

9、定；（五）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費、業(yè)主委員會委員工作津貼及標準;（六）確定物業(yè)服務內容、標準及物業(yè)服務收費方案；（七）決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（八）籌集和使用專項維修資金；（九）改建、重建建筑物及其附屬設施；（十）利用共用部位、共用設施設備進行經營的方式以及所得收益的分配與使 用；（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第十六條業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達業(yè)主，并至少提前十五日公示相關文本 和信息。業(yè)主大會需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人 表決的，代理人應當提交本人和業(yè)主的身份證

10、復印件及委托書。提倡采用信息技 術手段進行表決。業(yè)主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復制相關 原始資料，并依法實施監(jiān)督。第十七條業(yè)主委員會不按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會 議的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不 組織召開的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導監(jiān)督居（村）民委員會及時組織 召開。第十八條業(yè)主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委 員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、 責任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產生。業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是

11、否受到過刑事處罰，是 否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情 況等信息，并向業(yè)主公開。第十九條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業(yè)主大會會議決 定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等材料報物業(yè)所在地的 縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案， 并書面告知相關居（村）民委員會。第二十條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履 行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；（六）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（七）業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、 梁、樓板、屋頂等）、戶外卜墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地 面架空層、走廊通道等；（四）共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格 的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防 設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營