花園洋房產(chǎn)品研究ppt課件

1、花園洋房產(chǎn)品研討花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花園洋房的特征花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.花園洋房是樓市中的一種物業(yè)，解放前初現(xiàn)于上海，開(kāi)展到今天不但改動(dòng)著人們的居住空間和生活質(zhì)量，而且還會(huì)聚了一切物業(yè)的特點(diǎn)于一身，成為了又一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)和消費(fèi)時(shí)髦?；▓@洋房不但在建筑形狀上給人以別墅的覺(jué)得，而且在建筑審美、居室空間上符合了居家、生活方式：內(nèi)涵豐富的建筑形狀、獨(dú)巨匠心營(yíng)造人性化的居室空間、極富時(shí)髦和個(gè)性化的建筑外觀、建筑風(fēng)格以及環(huán)境設(shè)計(jì)，無(wú)疑使花園洋房更加彰顯魅力，為樓市抹上了一道靚麗的風(fēng)景。前 言然而，現(xiàn)今市場(chǎng)中相繼出

2、現(xiàn)的花園洋房和當(dāng)年的花園洋房相去甚遠(yuǎn)，為了深化了解花園洋房此類(lèi)產(chǎn)品，特針對(duì)此產(chǎn)品進(jìn)展研討。.花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花園洋房的特征花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.花園洋房是介于多層住宅與別墅之間的一種多層板式建筑，它來(lái)源于300多年前的英國(guó)。18世紀(jì)，英國(guó)的霍華德提出理想的城市生活空間概念：經(jīng)過(guò)規(guī)模小、設(shè)備齊、環(huán)境好、交通便利的新型城市空間，治療“生態(tài)環(huán)境差、空氣污染引發(fā)的城市病。這一理念很快得到建筑界和紳士階層的普遍認(rèn)同，短時(shí)間內(nèi)，別具一格的花園洋房風(fēng)靡英倫三島，進(jìn)而是整個(gè)歐洲大陸。花園洋房的歷史來(lái)源.花園洋房

3、的歷史來(lái)源登陸中國(guó)：花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專(zhuān)屬，是西方文明和生活方式與中國(guó)文化交錯(cuò)的產(chǎn)物。更為詳細(xì)地說(shuō)，它是當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來(lái)的市場(chǎng)需求，針對(duì)特定少數(shù)階層、采用西方的建筑方式和新的工程技術(shù)、新型建筑資料開(kāi)發(fā)出來(lái)的具有稀缺性的高利潤(rùn)住宅產(chǎn)品。從如今的房地產(chǎn)定義觀念來(lái)看，當(dāng)時(shí)的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅。.花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花園洋房的特征花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.狹義的“花園洋房：就是Garden Villa花園別墅，也

4、就是通常所說(shuō)的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排或雙拼的TOWNHOUSE，戶型較大，居住溫馨程度高。 花園洋房的定義.廣義的“花園洋房：在某種意義上稱(chēng)之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切些，目前市場(chǎng)中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房；6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國(guó)建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，普通首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。 花園洋房的定義. 廣義花園洋房的容積率比狹義的要高些，但也同屬低密度住宅，戶型和

5、普通住宅戶型相仿，有100多平米的平層，也有近200平米的復(fù)式；根本位于郊區(qū)，是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物； 廣義花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅獨(dú)棟和聯(lián)排Townhouse的優(yōu)點(diǎn)，又不能夠完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。關(guān)于廣義花園洋房.花園洋房之中原定義 “屬低密度住宅，普通容積率不超越1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，構(gòu)成有一定規(guī)模的社區(qū)。 此外，假設(shè)一個(gè)低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品方式為四層左右，風(fēng)格為歐式或者北美、南洋等風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，

6、實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱(chēng)之為花園樣房。.花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花園洋房的特征花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.花園洋房的開(kāi)展 花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，時(shí)至今日一個(gè)多世紀(jì)過(guò)去了，“花園洋房又被重新提起，在北京等一線興隆地產(chǎn)市場(chǎng)掀起熱潮。 真正讓花園洋房成為焦點(diǎn)的是在2003年，當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科率先推出“情景花園洋房，一時(shí)間市場(chǎng)為之狂熱。 萬(wàn)科也憑此獲得中國(guó)住宅界的第一個(gè)專(zhuān)利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專(zhuān)利，其正式的專(zhuān)利稱(chēng)號(hào)那么樸實(shí)地叫做“戶戶帶花園或露臺(tái)的住宅。. 今天，中國(guó)人物質(zhì)上曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)富足起

7、來(lái)，精神上的豐富，詳細(xì)到對(duì)居住的合理性、安康性、住宅的理性消費(fèi)的討論，在目前這種形狀下是非常有必要的。 聚居城市幾十年，人們?cè)?jīng)厭倦了緊縮餅干似的生活，盼望有更伸展的空間、活潑的思想；人們的需求開(kāi)場(chǎng)清醒，一種可以滿足居住享用，又符合安康、休閑規(guī)范的住宅開(kāi)場(chǎng)成為市場(chǎng)的走向。 隨著汽車(chē)時(shí)代的到來(lái)，人們的交往方式、購(gòu)物習(xí)慣發(fā)生了很大變化，人們的間隔感也開(kāi)場(chǎng)用時(shí)間來(lái)衡量。這樣必然的帶來(lái)了居住方式的變化，中國(guó)人有了充足的條件擺脫間隔的束縛，去追求更安康、更積極的居住方式?；▓@洋房的開(kāi)展.花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花園洋房的特征花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園洋房與其他物業(yè)之比較花園洋

8、房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.花園洋房特征花園洋房也可以說(shuō)是一種典型的低密度住宅，容積率通常在1-2之間。 顧名思義，花園洋房包含兩個(gè)比較顯著的特征。其一是花園， “花園就是在強(qiáng)調(diào)居住的環(huán)境其二是洋房，“洋房那么更多地自創(chuàng)了西方建筑溫馨度內(nèi)容，另外，花園洋房還應(yīng)該更多地思索到住宅的環(huán)境、住宅的溫馨度?？偟膩?lái)說(shuō)，花園洋房應(yīng)該表達(dá)出“兩低一高，“兩低之低層數(shù)、低密度， “一高指高溫馨度。.關(guān)于花園既包括小區(qū)宏觀層面的花園，諸如各種中心綠地、廣場(chǎng)、組團(tuán)綠地、樓間庭院等等。同時(shí)，也有微觀層面的屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類(lèi)似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中心和精華。其設(shè)計(jì)的目的是，

9、盡量為每一戶住宅都提供適宜的室外或半室外休閑空間?；▓@洋房特征.關(guān)于洋房主要突出“洋字。主要針對(duì)的是建筑風(fēng)格、外型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)以及裝飾細(xì)部等。包括現(xiàn)代、古典、中式、歐式、北美風(fēng)格、北歐風(fēng)格、地中海風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格等，可以豐富多彩、不拘一格。但其中又以新古典風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、鄉(xiāng)村風(fēng)格最為常見(jiàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中要么追求的是小鎮(zhèn)風(fēng)情、異國(guó)情調(diào)，要么是小資和時(shí)髦。花園洋房特征.市面上常見(jiàn)的有以下幾種風(fēng)格的洋房：1、地中海風(fēng)情洋房：處處彌漫著熱情，普通有寬闊的陽(yáng)臺(tái)。外墻多為鮮亮的黃色或白色，有拱形的窗戶，屋頂?shù)钠露容^緩，屋面多為紅色的筒狀陶瓦。建筑外型與優(yōu)雅憨厚的自然風(fēng)光渾然一體,藝術(shù)般地塑造出現(xiàn)代熱帶濱海休閑

10、文化底蘊(yùn)。花園洋房特征.2、西班牙洋房：顏色亮麗，外型活潑，門(mén)或窗間螺旋狀的柱子裝飾是它的一大特征，多見(jiàn)外挑門(mén)亭、弧形長(zhǎng)窗、圓柱塔樓等 .3、法式洋房：建筑風(fēng)格偏重于莊艱苦方。整個(gè)建筑多采用對(duì)稱(chēng)外型，屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)機(jī)，上部平緩，下部陡直。屋頂上多有精致的老虎窗，或圓或尖外型各異。外墻多用石材或仿石材裝飾。.4、英式洋房：普通顏色比較淡雅，都有峻峭的紅或灰瓦屋頂，在山墻上多有深色半露的木構(gòu)架，有或真或假的磚砌煙囪，整座建筑樸素清新中顯顯露雍容嫻雅。.5、德式洋房：非常注重建筑細(xì)節(jié)，對(duì)點(diǎn)、線、面多種建筑元素的運(yùn)用，不僅表達(dá)出建筑的優(yōu)雅嚴(yán)肅，更突出建筑的時(shí)髦簡(jiǎn)約。.花園洋房特征關(guān)于空間關(guān)

11、系開(kāi)放式生活方式是花園洋房的最主要特點(diǎn)：經(jīng)過(guò)做一些家庭式的入戶花園或空中花園或者露臺(tái)等開(kāi)放式產(chǎn)品來(lái)打造開(kāi)放式的生活形狀，不再把業(yè)主封鎖在一個(gè)“殼子里，而是擁有了很多可交流空間。 人對(duì)建筑的需求不僅僅是滿足居住和睡覺(jué)的要求，更多的是一種享用。強(qiáng)調(diào)很田園的生活方式，包括安靜的生活方式，所以在園林打造上面，不用構(gòu)成集中的非常大面積的公共活動(dòng)空間，相對(duì)來(lái)說(shuō)更需求比較私密的生活空間?；▓@洋房特征.關(guān)于空間關(guān)系不論房子里面的花園也好，露臺(tái)也好，還是在社區(qū)里邊各種空間，提供了這樣一些平臺(tái)，相對(duì)來(lái)講，能給大家發(fā)明一個(gè)比較熟習(xí)的親近自然的環(huán)境和高質(zhì)量的生活方式，圍繞這種生活方式進(jìn)一步完善產(chǎn)品的硬件。因此在花園洋

12、房中表達(dá)了“院、錯(cuò)、退、露等四大空間特點(diǎn)花園洋房特征.“院 底層的私家小院，或者三、四層圍成的院落，可以包容幾個(gè)座椅，一張小桌，在有陽(yáng)光的春天和冬天，茗茶、下棋等，但不適宜過(guò)大。 花園洋房特征.錯(cuò) 經(jīng)過(guò)“錯(cuò)來(lái)實(shí)現(xiàn)空間的分區(qū)，動(dòng)靜相錯(cuò)，不僅是室內(nèi)的錯(cuò)層空間轉(zhuǎn)換，同時(shí)室內(nèi)和室外空間轉(zhuǎn)換相錯(cuò)，也添加空間的動(dòng)感和層次感?；▓@洋房特征錯(cuò)層.退 退臺(tái)的目的是為了讓沒(méi)有接地的樓層延伸更大的室外空間，添加室內(nèi)空間與室外空間的接觸面。 花園洋房特征退臺(tái).露 把盡能夠多的室內(nèi)空間暴露給自然，經(jīng)過(guò)增大開(kāi)窗面積，增大開(kāi)窗數(shù)目等手法，把更多的室內(nèi)空間暴露給自然?；▓@洋房特征.花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花

13、園洋房的特征花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.情景花園洋房通常為5層的多層建筑，一層單位另有生活陽(yáng)臺(tái)和工人房，為一梯兩戶構(gòu)造。一層的每?jī)蓱糁虚g設(shè)有單元門(mén)，一層的前中部突出設(shè)有單元門(mén)，陽(yáng)光房側(cè)面和單元前面構(gòu)成半圍合的情景花園；二層的兩戶中間有樓梯，在一層陽(yáng)光房部位退臺(tái)，構(gòu)成二層景觀露臺(tái)；三層那么在二層門(mén)廳部位構(gòu)成景觀露臺(tái)；四層的兩戶中間有公共樓梯，公共樓梯上到四層位置，每戶在戶內(nèi)退臺(tái)，構(gòu)成觀景露臺(tái)；五層設(shè)有戶內(nèi)樓梯、儲(chǔ)物間、陽(yáng)光室，在坡頂前后位置退臺(tái)，構(gòu)成前觀景露臺(tái)和后觀景露臺(tái)。露臺(tái)均與門(mén)廳相通，花園那么與陽(yáng)光房或廳連通。在某些工程中

14、也有做四層的情景花園洋房的，它是五層情景花園洋房的變形，相當(dāng)于抽掉第四層?；▓@洋房常見(jiàn)類(lèi)型.花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型情景花園洋房作為一種新型產(chǎn)品，其鮮明的產(chǎn)品特征是市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品所不能比較的。我們從以下幾個(gè)方面對(duì)該產(chǎn)品進(jìn)展解析。情景花園洋房產(chǎn)品特征層層退臺(tái)個(gè)性化、獨(dú)特的居住空間情景房陽(yáng)光房戶戶有花園露臺(tái)新穎的入戶方式建筑風(fēng)格鄰里溝通.層層退臺(tái)情景花園洋房的建筑特點(diǎn)層層退臺(tái)。其以層層退臺(tái)的方式構(gòu)成了一個(gè)參差有致的空間，并使每戶都能享有獨(dú)立的花園或者露臺(tái)。露臺(tái)沒(méi)有頂蓋，區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感。情景花園洋房產(chǎn)品特征.花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型情景花園洋房產(chǎn)品特征個(gè)性化、獨(dú)特的居住空間層層退臺(tái)的構(gòu)造使得情景花園洋房每層戶

15、型構(gòu)造都不雷同，類(lèi)似于聯(lián)體別墅的構(gòu)造，每層每戶都呈現(xiàn)個(gè)性化，有其獨(dú)特的居住溫馨感。 .花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型情景花園洋房產(chǎn)品特征情景房陽(yáng)光房情景房的設(shè)置是情景花園洋房的又一大亮點(diǎn)，情景房設(shè)置于首層，位于入口的旁邊。其功能可根據(jù)主人的需求，隨意用作書(shū)房、茶室、游戲室等功能房。同時(shí)情景房還具有拓展性的功能，住戶完全可以根據(jù)喜好，將室內(nèi)和室外景觀交融在一同。情景房.花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型情景花園洋房產(chǎn)品特征戶戶有花園露臺(tái)這是情景花園洋房的一大鮮明特點(diǎn)，傳統(tǒng)多層普通一層才帶有入戶花園，而情景花園洋房經(jīng)過(guò)退臺(tái)設(shè)計(jì)使得每戶都享用露臺(tái)設(shè)計(jì)，盡能夠使居住者得到更多實(shí)惠，情景花園洋房針對(duì)不同客戶的生活特性，經(jīng)過(guò)對(duì)花園露臺(tái)的

16、合理運(yùn)用，有效降低了傳統(tǒng)多層產(chǎn)品在一層和頂層戶型上的銷(xiāo)售難度，將傳統(tǒng)多層產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成該產(chǎn)品獨(dú)特的銷(xiāo)售亮點(diǎn)。.花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型情景花園洋房產(chǎn)品特征新穎的入戶方式獨(dú)特新穎的入戶方式是情景花園洋房倡導(dǎo)的“情景居住的一個(gè)集中表現(xiàn)。情景花園洋房設(shè)有南北入口，底層住戶享用南面獨(dú)立入戶，經(jīng)過(guò)首層的私家花園直接進(jìn)入家中，在未進(jìn)家門(mén)時(shí)先感受私家花園的情與景，與他人分享花園美景的同時(shí)，不影響私密性與平安性；二至五層那么經(jīng)過(guò)北入口樓梯進(jìn)入家中，防止了樓上樓下出入的打擾。.花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型情景花園洋房產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格情景花園洋房的設(shè)計(jì)交融了別墅設(shè)計(jì)的精華，大膽采用層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，突破了傳統(tǒng)居住建筑立面封鎖

17、、呆板的格局，使得建筑整體感更顯穩(wěn)重與淳厚。明快的體塊構(gòu)造和線條構(gòu)成了厚實(shí)立體的效果，使人在第一感官影響上彰顯簡(jiǎn)約典雅，富有貴族生活質(zhì)量。整體構(gòu)造更接近于聯(lián)體別墅，卻具有更高的性價(jià)比。.花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型情景花園洋房產(chǎn)品特征鄰里溝通俗話說(shuō)：遠(yuǎn)親不如近鄰。許多住進(jìn)新房的人覺(jué)得，房子大了人情味卻越來(lái)越淡了，水泥墻隔斷了鄰里間的交流，雖然居住在一幢樓里，然而鄰里間缺乏交流。但居住在情景花園洋房里不僅享用其創(chuàng)意居住環(huán)境，更能體驗(yàn)社交方式改動(dòng)帶來(lái)的樂(lè)趣。露臺(tái)讓每戶都擁有培植花草、豢養(yǎng)魚(yú)鳥(niǎo)的空間，與自然環(huán)境的充分溝通，鄰里間分享生活的酸甜苦辣，拉近了彼此間的間隔。.花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花廳洋房特點(diǎn)不同于傳統(tǒng)意義

18、的花園洋房，不僅強(qiáng)調(diào)公共景觀，還將景觀體系引入建筑體內(nèi)，融入建筑肌理，保證每一戶花園洋房的私有景觀即“戶戶帶花園，連中間層都引入景觀花園入戶花廳，將傳統(tǒng)意義的花園洋房做到了極致“一戶一花廳，打造推門(mén)即見(jiàn)的創(chuàng)意空間?；▓@洋房常見(jiàn)類(lèi)型.所謂入戶花廳，是在入戶門(mén)與客廳門(mén)之間設(shè)計(jì)了一個(gè)玄關(guān)概念的花園，起到入戶門(mén)與客廳的銜接過(guò)渡作用。在中國(guó)傳統(tǒng)的建筑里，入戶的覺(jué)得比現(xiàn)代的建筑入戶感受豐富得多，在傳統(tǒng)建筑中入戶花園的營(yíng)造使得建筑的居家氣氛更加濃重?；◤d洋房特點(diǎn)花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型.以“院為情境營(yíng)造中心的洋房建立理念，功能規(guī)劃與情景洋房類(lèi)似，發(fā)明景觀互動(dòng)，人際互動(dòng)更豐富的別墅感生活體驗(yàn)；例如在樓宇入口處設(shè)小品景

19、觀，二層有入口觀景廳，構(gòu)成立體造景的效果。 花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型院景洋房特點(diǎn)花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型.運(yùn)用了超短進(jìn)深的設(shè)計(jì)，比如萬(wàn)科的假日風(fēng)景，寬景洋房樓體進(jìn)深只需7米，戶型南北通透，具備良好的采光、通風(fēng)、觀景效果；在100平方米的建筑面積內(nèi)，設(shè)置了寬大的橫廳，擁有帶儲(chǔ)物間的玄關(guān)，帶陽(yáng)臺(tái)的餐廳和臥室，主臥采取套間設(shè)計(jì)，擁有步入式衣帽間，配置全面。寬景洋房特點(diǎn)花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型.瞰景洋房延續(xù)了情景洋房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，功能規(guī)劃與其類(lèi)似，采用了高層建筑的方式，同時(shí)結(jié)合景觀特點(diǎn)設(shè)置了觀光電梯，視野良好，充分強(qiáng)調(diào)了景觀住宅的生活享用。瞰景洋房特點(diǎn)花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型.花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花園洋房的特征花

20、園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.在戶型設(shè)計(jì)上，花園洋房更具有人性化，花園洋房的客群至少應(yīng)該是兩代人，有一部分屬于三代人居住，戶型設(shè)計(jì)上盡量思索面寬的照顧，無(wú)論老人還是小孩都可以享遭到陽(yáng)光。戶型規(guī)劃上的溫馨性要提高，在塔樓住宅或者普通板式住宅，受高密度限制，能夠不容易實(shí)現(xiàn)的東西，在花園洋房里更容易實(shí)現(xiàn)。花園洋房可以把面寬做得更大一點(diǎn)，盡量把衛(wèi)生間、餐廳的景觀和采光條件設(shè)計(jì)得更好一點(diǎn)，從更人性的出發(fā)點(diǎn)進(jìn)展思索?；▓@洋房戶型特點(diǎn).戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)大戶型占絕大部分，小戶型數(shù)量有限。大部分采取4+1、5+1等平層加躍層構(gòu)造，也有部分純躍層和錯(cuò)層產(chǎn)

21、品。動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)合理，大開(kāi)間，小進(jìn)深等戶型受青睞。通風(fēng)、采光、朝向等硬性目的成為熱點(diǎn)。露臺(tái)、入戶花園、庭院等漸成為主流?；▓@洋房戶型特點(diǎn).花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花園洋房的特征花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.1、市場(chǎng)定位。別墅定位于市場(chǎng)高端產(chǎn)品，效力于社會(huì)高收入人群；而花園洋房所定位的客群是中產(chǎn)階級(jí)，而且具有一定文化檔次。2、可替代性。對(duì)大片土地的占有、對(duì)自然環(huán)境的依賴(lài)、社區(qū)私密性、身份的意味是別墅最中心的競(jìng)爭(zhēng)力，而這些競(jìng)爭(zhēng)中心是其他產(chǎn)品很難完全復(fù)制的，因此也便構(gòu)成了別墅這一產(chǎn)品的無(wú)可替代性。而其花園洋房因

22、其較低的市場(chǎng)定位，適中的價(jià)位，較大的市場(chǎng)需求，產(chǎn)品同質(zhì)性稍強(qiáng)。3、景致和環(huán)境?；▓@洋房，顧名思義是將花園的概念引入其內(nèi)，同樣具備別墅對(duì)景致和環(huán)境的那種依賴(lài)性，獨(dú)一不同的是別墅周邊的花花草草多為自然天成稍加整飾，而花園洋房中的景致大多為人工培植，雖不屬天成但不乏情致。4、價(jià)錢(qián)和位置。從價(jià)錢(qián)上看，花園洋房的價(jià)錢(qián)低于同地段別墅這一點(diǎn)在很大程度上都是無(wú)可厚非的；而相對(duì)于別墅，花園洋房更能吸人眼球的便是濃郁的鄰里氣味以及較別墅更接近市中心的位置。同時(shí)，別墅大多處于遠(yuǎn)郊，而花園洋房那么多建于近郊，住花園洋房的生活便利性要優(yōu)于別墅?；▓@洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房VS別墅.花園洋房VS多層1、外觀。在外觀上

23、，花園洋房最接近的應(yīng)該是多層了，由于花園洋房本為多層的一種，是一種包裝過(guò)的多層，包裝的方面當(dāng)然還是這個(gè)名字：1.花園2.洋房。2、位置。由于花園洋房對(duì)景觀的要求比較高，屬于低密度住宅，容積率較低，這也就導(dǎo)致了花園洋房設(shè)立在市中心的較少，多在近郊位置，配套當(dāng)然也便稍顯薄弱。3、價(jià)錢(qián)?？傮w來(lái)看相差不大，而且如今大部分開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售其多層產(chǎn)品，都將其宣傳為花園洋房，但從本質(zhì)上來(lái)看，就是普通的多層略微添加了一下賣(mài)點(diǎn)元素。多層產(chǎn)品因此在市面的宣傳中越來(lái)越少?；▓@洋房與其他物業(yè)之比較.花園洋房VS小高層1、容積率。小高層作為高層與多層之間的過(guò)渡，容積率比花園洋房高。2、出房率。小高層在建造過(guò)程中添加了電梯

24、、高壓水泵、公共走道等公建立施，相應(yīng)出房率低，以建筑面積計(jì)算總房款的情況下，購(gòu)買(mǎi)同樣面積的花園洋房比小高層所得到的運(yùn)用面積要多?；▓@洋房與其他物業(yè)之比較.花園洋房VS高層1、位置。在城市中心可開(kāi)發(fā)運(yùn)用土地日益減少的情況下，高密度的高層住宅成為市中心的主流住宅，而低密度的花園洋房那么絕大部分位于近郊區(qū)域。2、出房率。高層除了存在著公攤面積大、出房率低的問(wèn)題外，其高度要求建材比小高層的造價(jià)更高。3、價(jià)錢(qián)。從目前市場(chǎng)上來(lái)看，位于市區(qū)內(nèi)地段比較好的高層價(jià)錢(qián)普通比位于近郊的花園洋房要高?；▓@洋房與其他物業(yè)之比較.花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花園洋房的特征花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園

25、洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.能將科技成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)的科研人員；金融證券業(yè)的中高層管理人員；中介機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員；外資企業(yè)中的中國(guó)中高層人員；一部分私營(yíng)企業(yè)家。另外，股市的一些股民也有能夠成為中產(chǎn)階級(jí)的一員 花園洋房定位在中產(chǎn)階級(jí)，從社會(huì)開(kāi)展和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的穩(wěn)定方面思索，中產(chǎn)階級(jí)的隊(duì)伍需求進(jìn)一步加大，因此未來(lái)中國(guó)的社會(huì)階層會(huì)更加類(lèi)似于“棗核型，屆時(shí)中產(chǎn)階級(jí)就指的是中國(guó)的“群眾，因此為人口眾多的群眾階層提供適宜他們消費(fèi)需求的住宅是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)思索的事情。北大教授蕭灼基以為，未來(lái)中國(guó)中產(chǎn)階層將主要來(lái)自以下五類(lèi)高級(jí)人才：客群花園洋房客群特點(diǎn). 中產(chǎn)階級(jí)的居住需求特征 1、購(gòu)

26、買(mǎi)房產(chǎn)改善居住條件為主，并關(guān)注房產(chǎn)投資。其購(gòu)置房產(chǎn)的目的在于改善如今的居住條件，在實(shí)現(xiàn)居住質(zhì)量提升的同時(shí)將置換下來(lái)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他價(jià)值或進(jìn)展房產(chǎn)投資。2、對(duì)周邊配套設(shè)備齊全程度要求高。任務(wù)及生活的快節(jié)拍決議了中產(chǎn)階級(jí)須居住在相對(duì)完善的生活圈內(nèi)。中產(chǎn)階級(jí)特別注重對(duì)后代的培育和教育，所購(gòu)住宅周邊齊全的教育配套會(huì)對(duì)他們極具吸引力。3、對(duì)生活質(zhì)量要求較高。中產(chǎn)階級(jí)已有足夠的經(jīng)濟(jì)才干為自已及家人提供較高質(zhì)量的生活環(huán)境，且高質(zhì)量樓盤(pán)也是處于生活事業(yè)上升期的中產(chǎn)階級(jí)的身份和位置的一種意味。他們非常向往更高層次的生活方式與生活興趣。在這種情形下，出現(xiàn)了一種趨勢(shì)，比如汽車(chē)和房子，是他們必需所消費(fèi)的。 4、注重所

27、欲購(gòu)置樓盤(pán)的升值潛力。從收入來(lái)看，中產(chǎn)階級(jí)離奢華還有一段間隔，由于收入全部來(lái)自本人的辛勤耕耘，所以他們的支出也比較慎重，他們也往往對(duì)消費(fèi)品的價(jià)值非常了解。精明特性使中產(chǎn)注重樓盤(pán)的價(jià)值判別，而判別的中心在于性價(jià)比與升值空間?；▓@洋房客群特點(diǎn).花園洋房的來(lái)源花園洋房的定義花園洋房的開(kāi)展花園洋房的特征花園洋房常見(jiàn)類(lèi)型花園洋房戶型特點(diǎn)花園洋房與其他物業(yè)之比較花園洋房客戶特點(diǎn)花園洋房個(gè)案分析目 錄.花園洋房個(gè)案分析天津萬(wàn)科水晶城位置：天津河西區(qū)解放南路518號(hào)總建面：38.41萬(wàn)容積率：1綠化率：45%戶數(shù)：2600戶.天津萬(wàn)科水晶城巧妙的入戶方式：“情景花園洋房設(shè)計(jì)層數(shù)為4.5層，分為南北兩個(gè)入戶口，

28、南入口首層經(jīng)過(guò)獨(dú)立小院，構(gòu)成私密性很強(qiáng)的入戶形式，2層以上的樓層經(jīng)過(guò)外接樓梯進(jìn)入家中，區(qū)別在于2層入戶是在露臺(tái)，而3、4層那么是在樓梯間。這種創(chuàng)新性的“入戶方式改動(dòng)了原有的“多層住宅單一、過(guò)堂式的“回家覺(jué)得，使家的歸屬感更強(qiáng)。一層入戶二層入戶.天津萬(wàn)科水晶城多景式的情景房：情景房設(shè)置于首層，其功能類(lèi)似于美國(guó)獨(dú)立住宅中常用的DEN，可用作書(shū)房、茶室、客房等功能，位于客廳的外部，入口的旁邊，為了更好地添加室內(nèi)的“情趣性也可以和客廳及入戶門(mén)廳一同構(gòu)成半圍合的首層私家花園。多景式的情景房.天津萬(wàn)科水晶城豐厚的建筑形體：由于建筑首層前中部凸出的“情景房，使得建筑整體感更現(xiàn)穩(wěn)重與醇厚。明快的體塊構(gòu)造和線條

29、構(gòu)成了“豐富鮮明的效果。超大的景觀窗設(shè)計(jì)秉承了高檔公寓的設(shè)計(jì)風(fēng)格。.天津萬(wàn)科水晶城獨(dú)特的露臺(tái)空間：利用首層“情景房的形體，設(shè)計(jì)出每戶向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀構(gòu)造，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)，獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展：一是露臺(tái)沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng)三是半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感。且露臺(tái)和花園均由廳進(jìn)出，方便運(yùn)用?；▓@和露臺(tái)可以使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。并且公共空間開(kāi)敞化，讓鄰里之間交往更為容易。由于層層退臺(tái)，使樓間距加大，更便于全年可享用陽(yáng)光。.天津萬(wàn)科水晶城氣派的橫向客廳：

30、獨(dú)創(chuàng)式的7米橫廳設(shè)計(jì)所帶來(lái)的是對(duì)南向陽(yáng)光的獲得更為有利，通風(fēng)更好，使客廳氣派非凡，感受開(kāi)闊溫馨。.天津萬(wàn)科水晶城奢華的頂層套房：頂層為奢華復(fù)式戶型，它不僅秉承了原有的“躍式戶型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)共享空間、分層起居。并且上層單位更在主人房中加設(shè)了超大奢華化狀間，方便主人換洗衣物。南北兩個(gè)的“露臺(tái)的設(shè)置，更加強(qiáng)了室內(nèi)向室外的空間延伸。.天津萬(wàn)科水晶城戶型點(diǎn)評(píng)(建筑面積：149.14)架空層貯藏室：28.37 錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層位于首層，獨(dú)享50左右私家花園，花池的設(shè)置。獨(dú)有情景房設(shè)置開(kāi)間寬大客廳和餐廳，視野開(kāi)闊超越20主人房寬闊溫馨，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理.重慶龍湖好望

31、山弗萊明戈位置：渝北金開(kāi)大道好望山山頂觀景區(qū)總建面：8萬(wàn)容積率：1綠化率：37%戶數(shù)：487戶.重慶龍湖好望山弗萊明戈特點(diǎn)：傳統(tǒng)的花園洋房常是四至五個(gè)單元排在一同，但在龍湖好望山弗萊明戈根本為獨(dú)棟或雙拼，即一棟小洋樓最多只設(shè)兩個(gè)單元。.重慶龍湖好望山弗萊明戈特點(diǎn)：一棟建筑均擁有不同的特征，都和別的建筑有所差別，突破傳統(tǒng)和常規(guī)一成不變的外立面。.重慶龍湖好望山弗萊明戈特點(diǎn)：主力戶型110160平方米的三居或四居，同時(shí)還推出200300平方米的底躍或頂躍戶型，其中底躍配4070平米的私家花園，頂躍那么配4080平方米的超大露臺(tái)；即使是平層，也擁有34個(gè)功能完全不同的空間。.重慶龍湖好望山弗萊明戈戶

32、型點(diǎn)評(píng)(建筑面積：159.46)采光、通風(fēng)和視野通廊有大幅提升平層戶型內(nèi)均設(shè)入戶花園、多陽(yáng)臺(tái)、超大露臺(tái)功能分區(qū)明顯，空間溫馨.北京海棠公社位置：朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)與京沈高速路交匯處五方橋東北角總建面：33萬(wàn)容積率：1.39綠化率：35%戶數(shù)：2343戶.北京海棠公社特點(diǎn)：整個(gè)社區(qū)根據(jù)地表特征和產(chǎn)品規(guī)劃分為南園和北園。 南園為情境疊院、溪島別墅和花谷別墅。景觀設(shè)計(jì)充分表達(dá)私屬化，以水溪及高大喬木圍和建筑,構(gòu)成相對(duì)獨(dú)立的私有空間。 北園為花廳洋房，采用圍合式規(guī)劃，區(qū)內(nèi)辟有大面積的中心花園，并延伸至建筑首層的私人庭院。.北京海棠公社特點(diǎn)：一梯兩戶，電梯直接入戶，為業(yè)主打造專(zhuān)屬空間。110-180四大主力戶

33、型兩居至三居。每戶花廳洋房的入戶處設(shè)置10平米花園前廳，作為室內(nèi)外的過(guò)度空間，大大添加專(zhuān)屬感的同時(shí)，也提高了房型的實(shí)踐運(yùn)用面積。首層贈(zèng)送一個(gè)40-60的私屬庭院。.北京海棠公社特點(diǎn)：端單元戶型配備多個(gè)室外延伸空間、最大面寬11米、部分戶型客廳采用的兩層通高、360度景觀起居室?？臻g設(shè)計(jì)著力于地形豎向變化，經(jīng)過(guò)坡地起伏的高差變化與都市場(chǎng)景構(gòu)成反差。散步于中，覺(jué)得時(shí)而步入谷地，時(shí)而又上高階。時(shí)常步量過(guò)去，總有新意。整個(gè)園區(qū)，運(yùn)用主題植物孤植或群植的方法，配合地被植物和花境，構(gòu)成了豐富的空間層次變化。.北京海棠公社戶型點(diǎn)評(píng)(建筑面積：120148)電梯直接入戶，專(zhuān)設(shè)10平米入戶花園過(guò)度區(qū)360度觀景，前后均設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)功能分區(qū)明顯主臥專(zhuān)屬空間寬闊溫馨，功能齊備.北京融科香雪蘭溪位置：大興區(qū)亦莊第二生活區(qū)總建面：25萬(wàn)綠化率：35%容積率：2.5 戶數(shù)：2300戶.北京海棠公社特點(diǎn)：汲取了歐洲小鎮(zhèn)自然調(diào)和的規(guī)劃理念，經(jīng)過(guò)建筑與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，傾力發(fā)明出一個(gè)優(yōu)美宜