6種住宅小區(qū)物業(yè)管理模式利弊分析

1、6種住宅小區(qū)物業(yè)管理模式利弊分析導(dǎo)讀:本文介紹在房屋買(mǎi)房，物業(yè)的一些知識(shí)事項(xiàng)，如果覺(jué)得 很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。買(mǎi)房一陣子，物業(yè)一輩子。物業(yè)好壞關(guān)系到我們居住的 環(huán)境是否整潔、小區(qū)是否安全等。那么，你知道住宅小區(qū)物 業(yè)管理模式有哪些嗎？每種模式又有哪些利弊呢？一、房屋管理的六種模式根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，我國(guó)住宅小區(qū)(樓宇)的管理 模式大體有以下六種：以區(qū)、街道辦事處以及居委會(huì)為主成立的物業(yè)管理 公司開(kāi)展物業(yè)管理工作；以房地產(chǎn)管理部門(mén)轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司開(kāi)展物 業(yè)管理工作；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司開(kāi)展物業(yè)管理 工作；單位直管公房管理模式；完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來(lái)的物業(yè)管理公司開(kāi)

2、展物業(yè)管理工作；由街道居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司以合 三為一的一種管理模式開(kāi)展物業(yè)管理。二、六種管理模式的比較行政管理部門(mén)成立的物業(yè)管理公司所采用的物業(yè)管 理模式這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于突出了地方政府的行政管理作用， 因其管理機(jī)構(gòu)與政權(quán)基層組織相一致，在實(shí)施管理時(shí)具有權(quán) 威性，制約力強(qiáng)。專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自 履行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專(zhuān)業(yè)協(xié)作， 各負(fù)其責(zé)，使小區(qū)成為一個(gè)完整的管理體制，而且基層組織 的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。這種模式在單 一產(chǎn)權(quán)房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用。在產(chǎn) 權(quán)多元的情況下，這種以行政為主體的管理模式，應(yīng)避免管 理

3、委員會(huì)大包大攬，要充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)和功能， 要防止行政管理代替一切的情況。目前小區(qū)中的違章搭建房 屋，據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，占56%左右的違章房屋是屬于行政組 織一一居委會(huì)、街道辦事處所為。國(guó)家房管部門(mén)轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司所采用的物 業(yè)管理模式這種模式的優(yōu)點(diǎn)是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門(mén)的管房專(zhuān)業(yè) 之所長(zhǎng)。小區(qū)以房屋管理為主體，對(duì)房屋進(jìn)行科學(xué)管理，保 持房屋較高的完好率，有利于保護(hù)小區(qū)的整體風(fēng)貌。但這種 模式難以協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)部門(mén)，在小區(qū)總體管理上各專(zhuān)業(yè)部門(mén)容 易各自為政，不能齊心合作，而房管部門(mén)又缺乏權(quán)威性，扯 皮現(xiàn)象較多。同時(shí)，由于長(zhǎng)期以來(lái)房管部門(mén)對(duì)房屋采取的是 行政管理，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住

4、房商品化后，如何對(duì)待 小區(qū)內(nèi)的居民購(gòu)房者，如何開(kāi)展全方位服務(wù)則還需要有一個(gè) 轉(zhuǎn)變過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司的管理模式這種模式在商品經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方容易推廣。它發(fā)揮 了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所長(zhǎng)，從開(kāi)發(fā)、建設(shè)到管理是一條 龍，管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，可以為住戶(hù)提供全方位服務(wù)， 不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務(wù)，還可 以為住戶(hù)提供特殊需要服務(wù)，由于這類(lèi)公司依附于開(kāi)發(fā)商， 物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)得好與壞、盈與號(hào)都由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，造成 物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識(shí)差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)弱。 從近期看，這種依附還是可以的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)管理 公司總有一天要“斷奶”。因此這類(lèi)物業(yè)管理

5、公司應(yīng)盡快增 強(qiáng)自主意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，真正成為自主經(jīng)營(yíng)、 自負(fù)盈號(hào)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。此外，這種模式應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)效益、社 會(huì)效益與環(huán)境效益相結(jié)合，加強(qiáng)政府的監(jiān)督、指導(dǎo)，維護(hù)居 民正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，并注重處理好與街道辦事處、居委會(huì)的 關(guān)系，充分發(fā)揮基層政權(quán)組織的作用。單位自行管理的物業(yè)管理模式這種模式的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)比較重視，住房已成為企業(yè)十分 重要的問(wèn)題和工作，配有專(zhuān)職企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，管理對(duì) 象是本單位的職工和本單位的房產(chǎn)，比較單一。經(jīng)費(fèi)來(lái)源是 以企業(yè)福利基金為后盾，比較充裕，住戶(hù)如有意見(jiàn)或公共設(shè) 施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可以直接向有關(guān)部門(mén)反映，并能盡 快地得到解決。由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問(wèn)題行政

6、領(lǐng)導(dǎo)可以干 預(yù)，從管理到經(jīng)費(fèi)籌措都比較方便。這種模式只能在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行。存在的問(wèn)題是隨著人事 制度的改革、單位用工自主權(quán)的增加，解聘、招聘、辭職等 人才大量流動(dòng)，給企業(yè)福利性住房管理帶來(lái)了不便，不能適 應(yīng)我國(guó)的住房制度改革和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。此 外，本企業(yè)后勤部門(mén)成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位， 在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營(yíng)管理工作也受到較大 限制，難以實(shí)行職能分解、政企分離，也不利于面向社會(huì)， 形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)管理公司的管理模式這種模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是管理思路清晰、市場(chǎng)意識(shí)強(qiáng)烈， 明確服務(wù)對(duì)象是業(yè)主（使用人），辦事熱情、認(rèn)真；其次，物 業(yè)管理企業(yè)成本概

7、念清楚，他們完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù) 盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進(jìn)行，可解決多年來(lái)行 政管理缺乏資金的大問(wèn)題；再次，這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建 立起來(lái)的物業(yè)管理公司機(jī)制靈活，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律采用優(yōu) 勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定 期考核，定期評(píng)定，充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，徹底打破 過(guò)去國(guó)有企業(yè)那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；后，這種企業(yè) 為業(yè)主（使用人）服務(wù)思想牢固，服務(wù)質(zhì)量高。這種按照現(xiàn)代 企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應(yīng)是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 的方向，因?yàn)樗仙鐣?huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生 命力，但由于我國(guó)國(guó)情所限，一是人們的思想觀念還停留在 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利房上

8、，對(duì)花錢(qián)買(mǎi)享受還不理解；二是我 國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不平衡，生產(chǎn)力提高不快，人民生活水平相對(duì) 較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運(yùn)轉(zhuǎn)。如果一 些物業(yè)管理公司托管房產(chǎn)面積小的話還會(huì)出現(xiàn)虧損經(jīng)營(yíng)。必 須引起物業(yè)管理公司高度重視，強(qiáng)練內(nèi)功，擴(kuò)大規(guī)模，扭號(hào) 為盈。按照“三合一”組建的物業(yè)管理模式“三合一”模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是居委會(huì)參與，可以樹(shù)立 物業(yè)管理公司的形象。因?yàn)榫游瘯?huì)作為我國(guó)行政組織的基本 單位，它代表政府，有一定威信。其次，容易與政府各部門(mén) 協(xié)調(diào)。居委會(huì)可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門(mén)進(jìn)行 協(xié)調(diào)。因?yàn)榫游瘯?huì)對(duì)街道、政府較為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。 后，居委會(huì)與物業(yè)管理公司在行政、經(jīng)濟(jì)上分工明確，

9、小區(qū) 行政管理由居委會(huì)承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)上由物業(yè)管理公司解決并支持 居委會(huì)開(kāi)展工作。這種模式的弊端：一是領(lǐng)導(dǎo)體制不順。居委會(huì)主任由上級(jí)街道委派，物業(yè) 管理公司經(jīng)理是企業(yè)法人，當(dāng)兩者工作發(fā)生矛盾時(shí)，到底誰(shuí) 服從誰(shuí)？沒(méi)有明確規(guī)定。二是存在權(quán)利與義務(wù)不符。對(duì)于居委會(huì)來(lái)講，經(jīng)費(fèi)上得 到物業(yè)管理公司的支持（有些居委會(huì)工作人員還得到了一份 補(bǔ)貼），應(yīng)該承擔(dān)物業(yè)管理公司的一部分工作，但事實(shí)上， 很多物業(yè)管理公司認(rèn)為居委會(huì)權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得少， 容易產(chǎn)生矛盾。三是產(chǎn)生了新的政企不分的局面。物業(yè)管理公司作為企 業(yè)，自負(fù)盈虧；居委會(huì)作為國(guó)家基礎(chǔ)行政組織，則以行為利 益為重，企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo)又常和稀泥。四是物業(yè)管理中出現(xiàn)重