房地產法規(guī)第6章ppt課件

1、第六章 房地產買賣管理法律制度 .6.1.1 房地產買賣管理的概念和原那么 1. 概念 是指政府房地產管理部門及其他相關部門采取法律的、行政的、經濟的手段，對房地產買賣活動進展指點和監(jiān)視，是房地產市場管理的重要內容2. 方式3. 原那么 1自愿2公平3老實信譽6.1 房地產買賣管理概述 .6.1.2 房地產價錢申報制度 1、為何要申報 2、何種情況需求申報 3、如成交價錢明顯低于正常成交價錢的處置 4、如買賣雙方對管理部門認定的評價價錢有異議的處置.1、房地產買賣管理機構2、房地產買賣管理機構的職責1制定法規(guī)執(zhí)行國家有關房地產買賣管理的法規(guī)、并制定詳細實施方法2監(jiān)視買賣次序整頓和規(guī)范房地產買賣

2、次序，對房地產買賣、運營等活動進展指點和監(jiān)視，查處違法行為，維護當事人的合法權益3辦理手續(xù)辦理房地產買賣鑒證等手續(xù)4協(xié)助征收稅款協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產買賣有關的稅款5提供信息為房地產買賣提供洽談協(xié)議，交流信息，展現行情等各種效力6發(fā)布信息為政府宏觀決策和正確引導市場開展效力 6.1.3 房地產買賣管理機構及其職責 .6.2.1 房地產轉讓概述 1、概念 房地產轉讓是指房地產權益人經過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為2、合法的轉讓方式1買賣2贈與3房地產作價入股 4一方提供土地運用權，另一方提供資金5企業(yè)被收買、兼并或合并6以房地產抵債的7其它6.2 房地產轉讓管理

3、.6.2 房地產轉讓管理3、本質：4、房地產轉讓的分類1根據轉讓的對象2根據土地運用權的獲得方式 3根據轉讓的方式 .6.2.2 房地產轉讓條件 ：1、轉讓的普通條件1以出讓方式獲得土地運用權用于投資開發(fā)的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上2屬于成片開發(fā)的，構成工業(yè)用地或者其他建立用地條件3按照出讓合同商定已支付全部土地運用權出讓金，并獲得土地運用權證書6.2 房地產轉讓管理.6.2 房地產轉讓管理2、不得轉讓的情形1司法機關和行政機關依法裁定、決議查封或以其它方式限制房地產權益的2依法收回土地運用權的3共有房地產，未經其他共有人書面贊同的4權屬有爭議的房地產5未依法登記領取權屬證書的房地6法律

4、和行政法規(guī)規(guī)定制止轉讓的其他情況.6.2 房地產轉讓管理3、房地產轉讓的程序1程序 轉讓當事人簽署書面轉讓合同當事人在轉讓合同簽署后90日內到房地產所在地的房地產管理部門申報成交價錢管理部門做出能否受理的回答房地產管理部門核實申報的成交價錢，根據需求對轉讓的房地產進展現場查勘和評價當事人按照規(guī)定交納有關稅費房地產管理部門辦理權屬登記手續(xù)，核發(fā)權屬證書.2相關規(guī)定 房地產轉讓，先辦理房地產買賣手續(xù) 再辦理房地產的變卦登記 再憑變卦后的房屋一切權證書向土管 部門懇求變卦土地運用權登記 6.2 房地產轉讓管理.6.2 房地產轉讓管理4、房地產轉讓合同 1雙方當事人的姓名或者稱號、住所2房地產權屬證書

5、的稱號和編號3房地產坐落位置、面積、四至界限4土地宗地號、土地運用權獲得方式及年限5房地產的用途或運用性質6成交價錢及支付方式7房地產交付運用的時間8違約責任9雙方商定的其它事項.6.2 房地產轉讓管理5、以出讓方式獲得建立用地運用權的房屋轉讓1原出讓合同載明的權益義務隨轉讓而轉移給新的受讓人2可多次轉讓，但出讓合同商定的總的運用年限不變3轉讓之后受讓人改動原土地用途的，必需獲得原土地出讓方國土部門和市、縣政府規(guī)劃主管部門的贊同，簽署建立用地運用權出讓合同變卦協(xié)議或重新簽署出讓合同，相應調整出讓金 .6.2 房地產轉讓管理6、以劃撥方式獲得建立用地運用權的房地產轉讓1兩種處置方式 由受讓方辦理

6、出讓手續(xù)，變劃撥用地為出讓 用地，受讓方交納出讓金 不改動原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收 土地收益金.6.2 房地產轉讓管理2可以不辦理出讓手續(xù)的情況 轉讓后的土地依然符合劃撥用地條件 私有住宅轉讓后仍用于居住的 出賣公有住宅的 同一宗土地上部分房屋轉讓而土地運用權不可分割轉 讓的 轉讓的房地產暫時難以確定土地運用權出讓用途、年 限和其它條件的 根據城市規(guī)劃土地運用權不宜出讓的 縣級以上政府規(guī)定暫時無法或不需求采取出讓方式的 其他情形 .6.2 房地產轉讓管理3收益金的上繳 由房地產管理部門在辦理買賣手續(xù)時收取土地收益金上繳國家轉讓后的房地產再轉讓，需求辦理出讓手續(xù)的，補交出讓金時該當扣除已

7、交納的土地收益.6.3 商品房銷售管理 6.3.1 商品房預售的概念1、概念 指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建立中的房屋預先出賣給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為2、管理法規(guī).6.3 商品房銷售管理6.3.2 商品房預售的條件 1、已交付全部土地運用權出讓金，獲得土地使 用權證書2、持有建立工程規(guī)劃答應證和施工答應證3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建立的 資金到達工程建立總投資的25%以上，并已 經確定施工進度和開工交付日期4、辦理了預售登記，獲得.6.3 商品房銷售管理6.3.3 商品房預售答應1、預售答應2、懇求預售答應證提交的資料商品房預售答應懇求表開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書土地運用

8、權證、建立工程規(guī)劃答應證、施工答應證投資開發(fā)建立的資金占工程建立總投資的比例符合規(guī)定條件的證明工程施工合同及施工進度闡明商品房預售方案.6.3 商品房銷售管理6.3.4 商品房預售合同登記備案1、開發(fā)商該當與承購人簽署書面預售合2、預售人應在簽約之日起30日內持合同到縣級以上政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù).6.3 商品房銷售管理6.3.5商品房現售的條件 1、開發(fā)企業(yè)具有營業(yè)執(zhí)照和資質證書2、獲得土地運用權證書或運用土地的同意文件3、持有建立工程規(guī)劃答應證和施工答應證4、已經過開工驗收5、拆遷安頓曾經落實6、供水、供電、供熱等配套設備設備交付使 用條 件，其他配套基 礎設備和公

9、共設備具備交付運用條件或已確定施工進度和交付日期7、物業(yè)管理方案曾經落實.6.3 商品房銷售管理6.3.6 商品房銷售代理 1、概念 是指房地產開發(fā)企業(yè)或其他房地產擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產中介機構代為銷售的一種運營方式2、特點1必需簽署委托合同2房地產中介機構可以收取傭金，但不得收 取傭金以外的其它費用 (3) 中介機構的銷售人員應具有相應的資歷條件.6.3 商品房銷售管理6.3.7 商品房銷售中制止的行為 1.開發(fā)企業(yè)不得在未解除買賣合同前，將已售商品房再次銷售給他人2.開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房3.不符合商品房銷售條件的，開發(fā)企業(yè)不得向買受人收取任何

10、預定款性質的費用4.商品住宅必需按套銷售，不得分割拆零銷售5.制止商品房預購人將購買的未開工的預售商品房再行轉讓6.實行實名制購房，推行商品房預售合同網上即時備案.6.3 商品房銷售管理 6.3.8 商品房買賣合同 1、商品房買賣合同的主要內容1當事人稱號和姓名、住所 2商品房根本情況 3商品房的銷售方式 4商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、付款時間 5交付運用條件及日期 6裝飾、裝修規(guī)范承諾 7供水、供電等配套根底設備和公共設備的交付承諾和有關權益、責任 8公共配套建筑的產權歸屬 9面積差別的處置方式 10辦理產權登記有關事宜 11處理爭議的方法 12違約責任 13雙方商定的其他事項.

11、6.3 商品房銷售管理2、商品房合同的計價方式 1計價方式 ： 按套單元計價 按套內建筑面積或按建筑面積計價 2產權登記方式.6.3 商品房銷售管理3、誤差的處置方式 ：衡量誤差的目的面積誤差比.6.3 商品房銷售管理誤差的處置原那么面積誤差比小于等于3%的，據實結算房價款面積誤差比大于3%時： 買受人有權退房：退房的開發(fā)企業(yè)該當在買受人提出退房日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息 買受人不退房的：產權登記面積大于合同商定面積時：面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足超出3%部分的房價款由開發(fā)企業(yè)承當，產權歸買受人產權登記面積小于合同商定面積的： 面積誤差比絕對

12、值在3%以內的部分房價款由開發(fā)企業(yè)返還買受人絕對值超越3%的房價款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人.6.4 房屋租賃管理6.4.1 房屋租賃的概念 是指房屋一切權人作為出租人將其房屋出租給承租人運用，由承租人向出租人支付租金的行為.6.4 房屋租賃管理6.4.2 房屋租賃的條件 1、未依法獲得的2、司法機關和行政機關依法裁定、決議查封或 以其他方式限制房地產權益的3、共有房屋未獲得共有人贊同的4、權屬有爭議的5、屬于違章建筑的6、不符合平安規(guī)范的7、抵押未經抵押權人贊同的8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī) 定的.6.4 房屋租賃管理6.4.3 房屋租賃合同 1、租賃合同的普通內容1當事人姓名或

13、者稱號及住所2房屋的坐落、面積、裝修及設備情況3租賃用途4租賃期限5租金及交付方式6房屋修繕責任7轉租的商定8變卦和解除合同的條件9違約責任.6.4 房屋租賃管理6.4.3 房屋租賃合同2、租賃合同的終止1自然終止 租賃合同到期 符合法律規(guī)定或合同商定可以解除合同條款的 因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的.6.4 房屋租賃管理2人為終止 無效合同的終止 租賃雙方的緣由終止將承租的房屋擅自轉租的將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自互換運用的 將承租的房屋擅自拆改構造或改動承租房屋運用用途 無正當理由、拖欠房租 公有住宅用房無正當理由閑置的承租人利用承租的房屋從事非法活動的故意損壞房屋的其它.6.4

14、 房屋租賃管理6.4.3 房屋租賃合同3、房屋轉租 經出租人贊同，承租人可以轉租房屋，從中獲利 房屋轉租應訂立轉租合同，也應備案 轉租合同的終止日期不得超越原租賃合同的終止日期 轉租人是轉租合同的出租人，是原租賃合同的承租人.練習題1、以下行為中，不屬于房地產有償轉讓的是。A.房地產抵債B.房地產作價入股C.房地產買賣D.房地產承繼2、房地產轉讓屬于雙務行為，轉讓雙方均享有一定的權益，并承 擔一定的義務。3、以下關于李某簽署商品房預售合同的表述中，正確的為 A.商品房預售合同未經備案，合同無效 B.在商品房預售合同中，可以商定面積誤差處置方式 C.李某可以將預購的未開工的商品房再轉讓 D.商品

15、房預售后，甲公司該當在簽約之日起30日內辦理商品 房預售合同登記備案4、商品房預售合同登記備案應由辦理。A.房地產開發(fā)商B.房地產銷售代理機構C.商品房預購人D.房地產開發(fā)商和商品房預購人共同.練習題5、房地產中介機構受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。6、商品房買賣合同商定面積為150平米，價錢為40.00元每平米，交付運用時，產權登記面積為155平米，買賣雙方未對面積誤差的處置方式作出商定。根據有關規(guī)定最后結算的房價款應為萬元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.07、某房地產開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同商定建筑面積110，售價4 000元/，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處置方式未作商定。假設該商品房產權登記的建筑面積為100，張某選擇不退房，那么該房地產開發(fā)商該當返還張某購