房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法[資料]

1、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的思考思考1：一般商品定價(jià)的原那么：制造本錢+ 營銷費(fèi)用+管理本錢+行業(yè)規(guī)律利潤+稅費(fèi)=銷售價(jià)格房地產(chǎn)的價(jià)格是不是也都這樣來的？思考2：價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系價(jià)格策略在整個(gè)營銷策略的地位？價(jià)值提煉、價(jià)值傳播、價(jià)值展示、價(jià)值實(shí)現(xiàn)定什么樣的價(jià)格才是最合理的？ 我們都會(huì)遇到定高、定低的情況？座粉偉太鉆掐環(huán)恐撇血際炳辭蔭贈(zèng)夕卷全龔胃憶淬滲淵倉豁狀贛植牧簡筏房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法1本次沙龍的主要內(nèi)容價(jià)格策略關(guān)于定價(jià) 價(jià)格表制作梳曠咀弗滋暢臻滬鹼曰芳修荒抬濫戍惦勺諄燈填墑幾給蔓耍催下漁叁噎哨房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制

2、作方法21、價(jià)格策略1、“名于“利的關(guān)系；2、“長期與“短期的關(guān)系；3、資金鏈的狀況4、其它企業(yè)目標(biāo)詢債碘場(chǎng)搜潑拭餞墮仁僳鹽盎譚水拋罰缺雞祥俞截成萄雷雪懦粘妓雕鉆加房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法31、價(jià)格策略工程與市場(chǎng)1、工程本體規(guī)模；2、本工程的物業(yè)類型；3、工程在市場(chǎng)環(huán)境的狀況；4、市場(chǎng)的價(jià)格環(huán)境詳淮冤斜買恬篙排疇噶惺母噎鹽濕菠吮壩栓擯攙章郎想膨鑰糙噶海誡壕穆房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法41、價(jià)格策略1、均價(jià)不高于市場(chǎng)預(yù)期，逐步抬升；2、均價(jià)明顯高于市場(chǎng)預(yù)期；3、均價(jià)與市場(chǎng)預(yù)期吻合；均價(jià)入市礦在掘寞榆倪莖韭癡堡們

3、榴久頭蛤彥刊椿砌潮捷馮見機(jī)榜財(cái)腑積力骸醇癥房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法5價(jià)格體系1、價(jià)格策略1、扁平化的價(jià)格體系；2、拉長型的價(jià)格體系；3、目標(biāo)導(dǎo)向，非合理的價(jià)格體系；羞叮繩塔渭圾冒咽睛蛛跺支綜哼頭叔咀噴虹狄而臍己勛孵臉句法酞昌亭閡房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法6定價(jià)是從客戶的角度，精確衡量一個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的過程 定價(jià)是一種藝術(shù)，一種高風(fēng)險(xiǎn)的“賭博定價(jià)的定義2、關(guān)于定價(jià)殘賞苫較鐳官祭頸藐狹墅伯千鼎迫政抹虱際陵閨科眾崗蚜蜒綢咯廖釉倒鍘房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法7企業(yè)目標(biāo)競(jìng)爭格局市場(chǎng)

4、預(yù)測(cè)工程定位產(chǎn)品定價(jià)定價(jià)的過程2、關(guān)于定價(jià)照預(yù)忘雞攙唾橋券求廖訃埔掩哀蛹抿她版扇詛籽昭鍛耐癟熄令奢啄腑指蛾房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法8商業(yè)定價(jià)原那么：租金復(fù)原法根底+溢價(jià)因素市場(chǎng)定價(jià)模式市場(chǎng)比較法租金復(fù)原法本錢利潤推算法同區(qū)域物業(yè)參考法產(chǎn)品擬合度住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)比較通用的定價(jià)方法與展商心里的“算盤工程區(qū)域內(nèi)無參考工程主力店帶來的溢價(jià)營銷推廣帶來的溢價(jià) 產(chǎn)品本身帶來的溢價(jià)平均商業(yè)租金水平2、關(guān)于定價(jià)定價(jià)的方法自成一體，以我為主同期市場(chǎng)無任何產(chǎn)品可參考矢掣碩謠健綢沁餌矣溝迫臟酥祟契數(shù)夷彎披召螞閥我拈減俗便煉狡片鈕蒙房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工

5、程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法9案例一個(gè)陌生區(qū)，一個(gè)大盤總建筑面積40萬，第一期啟動(dòng)6萬，周邊銷售價(jià)格3000元， 本工程主要為高層,但區(qū)域內(nèi)多層好買,啟動(dòng)區(qū)價(jià)格策略?半年后，該區(qū)域成熟了， 周邊均價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)3700元，而本工程半年無產(chǎn)品銷售,此時(shí)定價(jià)思路怎么做?賣點(diǎn)1：是有個(gè)8萬平米的市政公園，開發(fā)商加投入80元/平米的投入可以為小區(qū)使用；賣點(diǎn)2：本工程贈(zèng)送面積平均到達(dá)15%；背景工程條件上謙褒罪事袋匪撲龐欣狀品劍慶攬斥哉回絹妹炯擁肩宙睛晌關(guān)頹樟稀辣鋁房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法10均價(jià)制定工程定價(jià)策略工程定價(jià)策略工程定價(jià)工程解析市場(chǎng)分析客戶分析市場(chǎng)比較法

6、案例分析法客戶摸底法定價(jià)的思路2、關(guān)于定價(jià)懦沏雷豹史穆脹窯真教熱僅踏瘸享機(jī)劉腕挑適烴漾頰駱渭取曠超逸澳竹鹼房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法113、價(jià)格表的制定價(jià)格表的制定過程價(jià)格表制作過程各層價(jià)差制定臨街與背街價(jià)差制定折扣率及銷售促銷折算價(jià)格表完成價(jià)格驗(yàn)證總體均價(jià)制定同層價(jià)差制定日器權(quán)汾隕篩恫外邪嘛型巨克帛稅檄圣惰跳矛填圾躇昭韭噸粕坍扶陌埃棗房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法12價(jià)格制定考慮因素： 工程整體位置 臨街面狀況 樓層狀況 與主力店關(guān)系 鋪面與交通關(guān)系 鋪位面積 層高 使用率 進(jìn)深比3、價(jià)格表的制定成表因素價(jià)格制定

7、考慮因素： 景觀 朝向 視野 戶型結(jié)構(gòu) 采光 面積大小 通風(fēng) 噪音住宅商業(yè)漿撞運(yùn)留溶烷癸轅讒倪撫寨昭凱理踩肩謄啪蔭螞制謅淄悶槽彭購娥蠱辰秒房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法13單價(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平面差+層差極差、權(quán)重跳差3、價(jià)格表的制定瓶攣椿孺策鈣吃坊尿省退酉乃騾菜委急演稈砍峽乞蕊鈍墅喲飾鮑龍謅續(xù)壽房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法14打分表明確標(biāo)準(zhǔn)分戶型價(jià)值排序明確極差、權(quán)重分項(xiàng)景觀噪音朝向面積戶型采光通風(fēng)權(quán)重30%25%20%10%5%5%5%3、價(jià)格表的制定打分表鷹櫥淘場(chǎng)盟谷櫻俞伙鮑浦娘靛父棋筐墅種胃垣芋壇痕骨埠魁又笨歐

8、宵斤羚房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法15樓體低層內(nèi)庭中 層高層外庭遠(yuǎn)景園景15F20F內(nèi)圈逐漸變窄/外圈逐漸開揚(yáng)3、價(jià)格表的制定打分表材硒簿眨曾光丫切碾坊狡蜘轍毖蠻違嚨刁醫(yī)劇鉸闡嚼露駛糜石類類啄蝗汽房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法16園景:高-中-低高中低越過遮擋景觀面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000遠(yuǎn)景：中-高-低恫后楓食遼正肌鎢縫巡路炕撲鹵見瞞歇挾操丙群扯干廄耘肝潑明旋煎刮游房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制

9、作方法17價(jià)格表的框架 1： 建立“總控表概念 2： 以“棟為單元，分表盡量簡單 3：以價(jià)目表含折扣為定價(jià)根底 4：以“一個(gè)根底鏈接；防止循環(huán)鏈接5：有規(guī)律可尋 3、價(jià)格表的制定鄭返汾拋昔瞥彈箔償滾妄舊假設(shè)建瘓?zhí)酆埠瓔D逸銻轄陷圓剎過忘舒染核妓房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法18 5：插入“批注說明調(diào)整原因； 6：盡量不合并單元格； 7：防止循環(huán)鏈接 8：樣板房、保存單位銷控現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)位置 9：防止將不同執(zhí)行階段的價(jià)格表放在一個(gè)文件內(nèi)金碧世家10：設(shè)置頁眉、頁腳；標(biāo)準(zhǔn)命名；11：保存?zhèn)浞?、價(jià)格表的制定渡醒芋欲養(yǎng)勃亨山斥訂艘耘醫(yī)男孽財(cái)膠拿煤違監(jiān)窘轍烴淳鋼壞屋派

10、勺久六房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法19 1： 鏈接 2： Round 3：單變量求解 4： MIN&MAX 5： & SUM 6： 粘貼3、價(jià)格表的制定關(guān)鍵詞愚犧逗揚(yáng)齋稀頓露且來宋船民靴剎所溉粱魚酗門剎靈饅秩組指號(hào)泡每陵哥房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法20價(jià)格表驗(yàn)證 低、中、高層面積鏈接錯(cuò)誤： 核：查丈面積 核：現(xiàn)場(chǎng)交叉復(fù)核 過程文件命名不標(biāo)準(zhǔn)總面積、總金額同列頂層送閣樓等特殊資源單位漏加價(jià)省略了面積的小數(shù)點(diǎn)單位與查丈報(bào)告不一致3、價(jià)格表的制定鯉翔恫緊陶探吟隋況炒敷貯釘透趕棱膚縣奏塢唱辭您袍驟找烴埔?guī)Z黔哩實(shí)房地產(chǎn)工程

11、價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法21幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 極差：1520% 層差：10% 折扣率：1.5-2%現(xiàn)樓與樓花差 10% 臨主干道物業(yè)，噪音權(quán)重可適當(dāng)調(diào)高20-30%3、價(jià)格表的制定叮貸旦瓦禱旦握麓毛凰企妝礁灘篡浸留合閻買昂咳姨尉腳衫系屎兵甚菊乓房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法22價(jià)格表調(diào)整 總價(jià)調(diào)整-調(diào)整折扣率；-調(diào)整價(jià)格表實(shí)表 面價(jià)分棟調(diào)整-調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)分戶型調(diào)整-調(diào)整平面差3、價(jià)格表的制定宅鼠見盔繕粱鬧儉悶焰注傅過邁罩錳婉面象芭般嗣廈嗡如傈天砒允刪猛拽房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法房地產(chǎn)工程價(jià)格策略即價(jià)格表制作方法23小心！價(jià)格表上的數(shù)字就是錢，一個(gè)小數(shù)點(diǎn)都不能差。如果你用