《萬(wàn)州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及定位研究報(bào)告》(38頁(yè))

1、2021年5月 重慶萬(wàn)州商業(yè)工程市場(chǎng)調(diào)查及定位建議報(bào)告報(bào)告提綱萬(wàn)州宏觀環(huán)境分析典型案例分析及問(wèn)卷調(diào)查工程商鋪定位及物業(yè)開(kāi)展建議工程屬性解讀及開(kāi)展時(shí)機(jī)分析綜述商業(yè)市場(chǎng)分析及時(shí)機(jī)分析part3part5part6part2part1part4 Part1 綜述Part1.1 市場(chǎng)綜述Part1.2 工程概況Part1.3 報(bào)告思路PART 市場(chǎng)綜述總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，但由于經(jīng)濟(jì)根底薄弱，萬(wàn)州欲成為重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，還需要較長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)本工程長(zhǎng)期利好影響大，但不能促進(jìn)工程短期銷售。城市產(chǎn)業(yè)特征近七年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額的10，2021年商品房的建面銷售均價(jià)為2993

2、元/平方米，房地產(chǎn)投資和交易市場(chǎng)不活潑，2021年銷售金額僅為億元，非商品住宅包括商業(yè)、寫字樓、工業(yè)的市場(chǎng)容量?jī)H為8萬(wàn)平方米，工程銷售壓力較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)特征萬(wàn)州商業(yè)主要分布在高筍塘核心商圈、五橋和天城副商圈。其中高筍塘包含三個(gè)主力商場(chǎng)，商業(yè)總面積平方米，年?duì)I業(yè)額在10億元以上；商圈內(nèi)白巖路和太白路目前主力租金水平為200元/月/左右，商鋪主力面積為20-60平米/個(gè)。目前區(qū)域內(nèi)缺少一站式的大型購(gòu)物中心，且休閑娛樂(lè)類經(jīng)營(yíng)檔次低，亟待商業(yè)升級(jí)。商業(yè)區(qū)域市場(chǎng)特征目前萬(wàn)州無(wú)商業(yè)商務(wù)復(fù)合工程。隨著近年來(lái)萬(wàn)州社會(huì)消費(fèi)品零售總額大幅增長(zhǎng)，傳統(tǒng)商圈內(nèi)原有商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足消費(fèi)者和投資者的需求，商圈的升

3、級(jí)擴(kuò)容已勢(shì)不可擋。商業(yè)商務(wù)復(fù)合項(xiàng)目市場(chǎng)特征PART 工程概況工程規(guī)劃為一站式商務(wù)、商業(yè)購(gòu)物中心，包括14萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心、萬(wàn)平方米酒店和4萬(wàn)平方米的臨街商鋪，其萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式的導(dǎo)入將形成萬(wàn)州的新型商業(yè)中心，改變?nèi)f州現(xiàn)有商業(yè)格局，顛覆消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。商鋪萬(wàn)州大會(huì)堂購(gòu)物中心酒店 Part2 宏觀環(huán)境分析Part2.1 城市概況Part2.2 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀Part2.3 城市定位及開(kāi)展目標(biāo)Part2.4 城市規(guī)劃分析Part2.4 小結(jié)萬(wàn)州327公里東北翼東南翼一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈萬(wàn)州區(qū)地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，東西廣千米，南北袤千米?？偯娣e3457平方千米。東與云陽(yáng)，南與石柱和湖北利川，西與

4、忠縣和梁平，北與開(kāi)江和開(kāi)縣接壤。因“萬(wàn)川畢匯、萬(wàn)商云集而得名，是長(zhǎng)江十大港口之一，也是長(zhǎng)江上游的第二大港。萬(wàn)州區(qū)目前轄52個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道其中12個(gè)鄉(xiāng)、29個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)街道辦事處，2021年末全區(qū)戶籍人口為萬(wàn)人，常駐人口萬(wàn)人，中心城區(qū)人口萬(wàn)人，是重慶主城以外最大的中心城市；城市區(qū)位重慶將萬(wàn)州規(guī)劃為“一圈兩翼開(kāi)展戰(zhàn)略中“東北翼的中心城市，重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。萬(wàn)州PART 萬(wàn)州概況萬(wàn)州雖然經(jīng)濟(jì)總量位列重慶區(qū)縣第4位，但由于人口數(shù)量大，人均GDP僅排列重慶13位，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平較低。數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市及萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)GDP分析區(qū)縣GDP(億元)增長(zhǎng)(%)總量排名增速排名九龍坡50

5、0.0312.1%113渝中468.3615.6%28渝北459.4015.3%39萬(wàn)州386.4525.7%41涪陵355.0418.1%52沙坪壩347.6912.2%612江北325.3517.2%74南岸300.1515.3%810江津249.2916.5%96永川244.0817.6%103巴南243.3315.1%1111合川228.7516.3%127北碚192.3617.0%135PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀區(qū)縣人均GDP(元)折算美元排名雙橋6733099011渝中6619097342大渡口5586882163九龍坡5142775634渝北5027273935江北487477169

6、6南岸4397264677沙坪壩3934657868涪陵3502151509巴南28246414510北碚27742408011永川26309386912萬(wàn)州25453374313萬(wàn)州固定資產(chǎn)投資近七年來(lái)保持年均26%的高速增長(zhǎng)，其中2021年增速排名全市第一，但也反映出萬(wàn)州之前起點(diǎn)低，根底薄的事實(shí)。受三峽庫(kù)區(qū)移民的政策帶動(dòng)，萬(wàn)州固定資產(chǎn)投資一直保持高速增長(zhǎng)，尤其進(jìn)入2007年后，年平均增長(zhǎng)率保持在30%以上。萬(wàn)州2021年固定資產(chǎn)投資為億元，與重慶主城八區(qū)比照排名第三位，增速排名第一；固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶及萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀近七年來(lái)萬(wàn)州社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)18

7、.4%，并在2021年首次突破100億大關(guān)，但與主城各區(qū)相比仍然存在明顯差距。萬(wàn)州作為渝東北的中心城市，商貿(mào)流通業(yè)一直十分興旺，近七年來(lái)社零總額一直保持年均18.4%的快速增長(zhǎng)，2021年首次突破100億大關(guān)，增速到達(dá)22.1%。2021年萬(wàn)州區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額與同年度主城各區(qū)相比仍有較大差距，其中排名第一位的渝中區(qū)是萬(wàn)州社零總額的近三倍。社零總額分析PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶及萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)萬(wàn)州人均可支配收入連續(xù)七年保持年均13.2%的增長(zhǎng)。2021年萬(wàn)州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14918元，到達(dá)歷史新高，但增速已經(jīng)連續(xù)三年下降。2021年萬(wàn)州居民人均可支配收入與主城各區(qū)相比增

8、速排名第一，但收入水平與主城各區(qū)相比仍然平均相差2000元/年以上。萬(wàn)州人均可支配收入雖然連續(xù)七年保持年均13.2%的增長(zhǎng)，但增速已經(jīng)連續(xù)三年下降，并且2021年與主城各區(qū)相比仍然有人均2000元/年以上的差距。人均收入分析PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶及萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)萬(wàn)州居民儲(chǔ)蓄存款余額近七年來(lái)保持年均15.3%的增長(zhǎng)速度，其中2021年儲(chǔ)蓄存款為億元，比上年增長(zhǎng)18.2%。2021年萬(wàn)州居民存款余額與主城各區(qū)相比排名第五，增幅排名第七位。無(wú)論是存款總額還是增速，相比主城各區(qū)均有明顯差距。近七年來(lái)萬(wàn)州居民儲(chǔ)蓄存款余額保持年均15.3%的增長(zhǎng)速度，但2021年的存款總額和增長(zhǎng)速率明顯低

9、于主城區(qū)。居民儲(chǔ)蓄存款PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶及萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)第二產(chǎn)業(yè)是提升萬(wàn)州GDP開(kāi)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，主要集中在鹽氣化工、機(jī)械電子、食品藥品、紡織服裝五大類。近七年萬(wàn)州第三產(chǎn)業(yè)平均增速增長(zhǎng)率為27.32%，但在三產(chǎn)中的比重增幅不大，說(shuō)明萬(wàn)州第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位比較穩(wěn)定。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)州統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀57%2021年萬(wàn)州第二產(chǎn)業(yè)分布情況天子工業(yè)園區(qū)長(zhǎng)安跨越專用車星弘電器發(fā)達(dá)微電機(jī)貞泰鴻鞋業(yè)帥得龍服飾三峽技術(shù)紡織特星工貿(mào)萬(wàn)興煙葉銀園力訊物流雷士照明五橋工業(yè)園區(qū)五橋聯(lián)合壩惠泰水輪機(jī)重慶啤酒科華水泥東松三雄電器鹽氣工業(yè)園萬(wàn)植巨豐生態(tài)肥業(yè)三陽(yáng)化工宜化化工蘭

10、花太陽(yáng)能華歌生物化學(xué)華倫精細(xì)化工索特鹽化股份大全新能源吉必盛科技實(shí)業(yè)華歌生物化學(xué)大全新能源三陽(yáng)化工科華水泥工業(yè)園區(qū)代表企業(yè)PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)州工業(yè)園區(qū)網(wǎng)企業(yè)名稱主打產(chǎn)品企業(yè)占地員工人數(shù)經(jīng)營(yíng)狀況萬(wàn)植巨豐生態(tài)肥業(yè)低濃度復(fù)合肥300畝約400人預(yù)計(jì)2015年年產(chǎn)將達(dá)100萬(wàn)噸，預(yù)計(jì)產(chǎn)值22億元/年長(zhǎng)安跨越越野車越野車400畝500人年產(chǎn)汽車5萬(wàn)輛，年產(chǎn)值10億三陽(yáng)化工化工產(chǎn)品280畝238人一期總投資8000萬(wàn)元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資12億宜化化工鹽、合成氨、純堿、氯化銨 等200畝近1000人2009年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值50億元，同比增長(zhǎng)67%，銷售收入40億元，同比增長(zhǎng)60%，工業(yè)增加值1

11、8億元，實(shí)現(xiàn)利稅1億元。 蘭花太陽(yáng)能單晶硅及切片 150畝近1000人一期工程年產(chǎn)500噸單晶硅及切片項(xiàng)目于2010年4月20日竣工投產(chǎn)，可實(shí)現(xiàn)年銷售收入6億元 大全能源多晶硅1000畝400人年銷售額10億元。 典型企業(yè)分析萬(wàn)州鹽氣化工園區(qū)是重慶規(guī)劃的三大化工基地之一，也是萬(wàn)州當(dāng)前主要的產(chǎn)業(yè)園，目前典型企業(yè)的年產(chǎn)值都在5億元以上，經(jīng)營(yíng)狀況較好。鹽氣化工園區(qū)PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)州工業(yè)園區(qū)網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市及萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)城市人口狀況分析主城人口平穩(wěn)增長(zhǎng)按照重慶市2021年3月13日通過(guò)的?關(guān)于加快把萬(wàn)州建成重慶第二大城市的決定?，預(yù)計(jì)到2021年，萬(wàn)州城鎮(zhèn)人口到達(dá)85萬(wàn)人。城市

12、化進(jìn)程的主力人群為：從巫山、巫溪、奉節(jié)、云陽(yáng)、城口等庫(kù)區(qū)縣，湖北利川、四川達(dá)州市，以及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民大軍。萬(wàn)州城市化進(jìn)程的人口主要以巫山、奉節(jié)、云陽(yáng)等庫(kù)區(qū)移民為主，與主城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口相比質(zhì)素較低，對(duì)萬(wàn)州的整體消費(fèi)支撐缺乏。PART 宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀PART 城市定位及開(kāi)展目標(biāo)2021年3月31日重慶市委審議通過(guò)了?關(guān)于加快把萬(wàn)州建成重慶第二大城市的決定?全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開(kāi)展的特大城市和加快開(kāi)展的重要增長(zhǎng)極渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開(kāi)放的重要門戶和諧穩(wěn)定新庫(kù)區(qū)的示范區(qū)和庫(kù)區(qū)生態(tài)平安的重要屏障城市開(kāi)展目標(biāo)及定位移民后續(xù)支持萬(wàn)州投資總額占全市比例不少于淹沒(méi)實(shí)物指標(biāo)所占比例每年舉辦一

13、次重慶庫(kù)區(qū)對(duì)口支援及經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)加大北部新區(qū)對(duì)萬(wàn)州對(duì)口支援的力度，協(xié)調(diào)爭(zhēng)取有關(guān)中央企業(yè)對(duì)口支援萬(wàn)州財(cái)政支持以2009年為基期年，20102012年，對(duì)萬(wàn)州轄區(qū)市級(jí)稅收收入增量由環(huán)比補(bǔ)助改為定比補(bǔ)助20102012年，在市財(cái)政現(xiàn)有每年4000萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展資金補(bǔ)助基礎(chǔ)上，每年再增加6000萬(wàn)元設(shè)立第二大城市建設(shè)專項(xiàng)資金。加大對(duì)萬(wàn)州區(qū)的均衡性財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和其他專項(xiàng)資金補(bǔ)助力度支持萬(wàn)州打造三峽庫(kù)區(qū)的區(qū)域性金融中心。金融支持選擇萬(wàn)州部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)金融體制配套改革示范點(diǎn)，啟動(dòng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)房所有權(quán)質(zhì)押試點(diǎn)。能源支持用氣：優(yōu)先滿足萬(wàn)州工業(yè)發(fā)展所需天然氣，協(xié)調(diào)解決招商引資重大項(xiàng)目的天

14、然氣用氣指標(biāo)用電：加快推進(jìn)萬(wàn)州大全新能源公司直供電試點(diǎn)，逐步擴(kuò)大對(duì)萬(wàn)州大用戶的直供電范圍，對(duì)萬(wàn)州地方電網(wǎng)的電力下網(wǎng)予以支持。加快以萬(wàn)州為中心的三峽庫(kù)區(qū)電網(wǎng)建設(shè)。環(huán)境容量：在不突破萬(wàn)州環(huán)境承載能力的前提下，支持萬(wàn)州產(chǎn)業(yè)發(fā)展，合理確定萬(wàn)州主要污染物減排量人才支持今后3年，每年從萬(wàn)州選派20名干部上掛或外派鍛煉；每年選送100名符合條件的干部參加“萬(wàn)名干部學(xué)歷教育”；每年從著名高校選派5名選調(diào)生到萬(wàn)州工作。今年再選派332名大學(xué)生“村官”，實(shí)現(xiàn)每村1名大學(xué)生“村官”目標(biāo)。每年幫助萬(wàn)州引進(jìn)100名城市規(guī)劃建設(shè)、鹽氣化工、機(jī)械制造、地災(zāi)防治等方面的緊缺急需專業(yè)人才。市政府對(duì)萬(wàn)州區(qū)開(kāi)展的支持力度較大，雖然

15、中長(zhǎng)期的開(kāi)展前景較好，但短期難以起到立竿見(jiàn)影的效果。PART 城市定位及開(kāi)展目標(biāo)萬(wàn)州主城區(qū)為“多中心組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，總共分“四大片區(qū)江南新區(qū)、龍寶、天城、五橋，以及“八大組團(tuán)高筍塘組團(tuán)、龍寶組團(tuán)、山頂組團(tuán)、周家壩組團(tuán)、申明壩組團(tuán)、枇杷坪組團(tuán)、百安壩組團(tuán)、江南新區(qū)組團(tuán)本工程處于萬(wàn)州城市中心區(qū)，高筍塘組團(tuán)內(nèi)。城市總體規(guī)劃高筍塘組團(tuán)是現(xiàn)在和未來(lái)萬(wàn)州的商業(yè)金融中心，但萬(wàn)州“多中心組團(tuán)式開(kāi)展格局，將在一定程度上削弱本工程所在高筍塘組團(tuán)的核心地位。八大組團(tuán)功能定位：高筍塘組團(tuán)商業(yè)金融中心，是水上客運(yùn)交通樞紐。 龍寶組團(tuán)北部主要開(kāi)展居住及第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，重點(diǎn)開(kāi)展工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。

16、山頂組團(tuán)主要功能為居住和科研教育，同時(shí)在遠(yuǎn)期形成萬(wàn)州區(qū)級(jí)文化中心。 周家壩組團(tuán)主要功能為居住、旅游效勞。 申明壩組團(tuán)核心工業(yè)園區(qū)，主要開(kāi)展工業(yè)。 枇杷坪組團(tuán)東部為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，西部以居住功能為主。 百安壩組團(tuán)西部以居住功能為主，東部以開(kāi)展工業(yè)為主。 江南新區(qū)組團(tuán)全區(qū)的行政中心，同時(shí)包括高檔居住、高新產(chǎn)業(yè)、港區(qū)等功能。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)州規(guī)劃局PART 城市規(guī)劃分析五橋片區(qū)江南新區(qū)天 城 片 區(qū)龍 寶 片 區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)州城鄉(xiāng)規(guī)劃展示廳序號(hào)用地代號(hào)用地名稱面積（km2）比例（% ）1R居住用地20.8925.8%2C公共設(shè)施用地9.2811.5%C1商業(yè)金融用地3.84 3M工業(yè)用地16.17 20.0%4

17、W倉(cāng)儲(chǔ)用地1.922.4%5T對(duì)外交通用地4.05 5.0%6S道路廣場(chǎng)用地15.1218.7%7U市政公用設(shè)施用地3.474.3%8G綠地9.6711.9%9D特殊用地0.400.5%合計(jì)城市建設(shè)用地80.98100.0%城市用地規(guī)劃萬(wàn)州城市建設(shè)用地中，居住用地為平方公里，占25.8%；商業(yè)金融用地為平方公里，占4.7%；工業(yè)用地平方公里，占20.0%。在商業(yè)金融用地總規(guī)中，以高筍塘傳統(tǒng)商業(yè)中心用地為主，但周家壩、百安壩、江南新區(qū)都有較大的商業(yè)用地規(guī)劃，將會(huì)分流高筍塘商業(yè)中心區(qū)的消費(fèi)人流。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)州城鄉(xiāng)規(guī)劃展示廳PART 城市規(guī)劃分析未來(lái)商業(yè)供給集中區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃天子園規(guī)劃面積為10平方公里

18、，其中啟動(dòng)區(qū)面積2平方公里，重點(diǎn)開(kāi)展輕紡、機(jī)械、電子、食品等產(chǎn)業(yè)。鹽氣化工園規(guī)劃面積12平方公里，其中啟動(dòng)區(qū)面積4平方公里，重點(diǎn)開(kāi)展鹽化工、天然氣化工、玻璃及玻璃制品加工等。五橋園規(guī)劃面積8平方公里，其中啟動(dòng)區(qū)面積2平方公里，重點(diǎn)開(kāi)展現(xiàn)代醫(yī)藥、綠色食品加工、環(huán)保建材等產(chǎn)業(yè)。萬(wàn)州工業(yè)圍繞“一區(qū)三園的總體布局，重點(diǎn)開(kāi)展鹽氣化工、新材料新能源、機(jī)械電子、紡織服裝、食品藥業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)。但傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重較大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)緩慢。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)州工業(yè)園網(wǎng)站PART 城市規(guī)劃分析萬(wàn)州建立了完善的水、路、空交通體系，目前輻射渝東北地區(qū)，遠(yuǎn)期規(guī)劃打造成“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)及“西三角地區(qū)的重要綜合交通樞紐。航空萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)將按

19、4D規(guī)模改擴(kuò)建，開(kāi)通全國(guó)重要省會(huì)城市的航線；力爭(zhēng)到2015年，年旅客吞吐量達(dá)100萬(wàn)人次，年貨郵吞吐量達(dá)12萬(wàn)噸高速公路建成重慶-萬(wàn)州、萬(wàn)州-云陽(yáng)、萬(wàn)州-開(kāi)縣規(guī)劃萬(wàn)州-利川、萬(wàn)州-達(dá)州、沿江高速南線萬(wàn)州-忠縣、萬(wàn)州-宜昌、沿江高速北線萬(wàn)州-忠縣鐵路建成萬(wàn)州-達(dá)州規(guī)劃萬(wàn)州-宜昌、萬(wàn)州-重慶城際、萬(wàn)州-鄭州、萬(wàn)州-西安、萬(wàn)州-涪陵、萬(wàn)州-黔江、萬(wàn)州-奉節(jié)港口以新田港口物流園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)“一客八貨”9個(gè)作業(yè)區(qū)建設(shè)；力爭(zhēng)到2015年，使萬(wàn)州港口貨物年通過(guò)能力達(dá)到4000萬(wàn)噸，集裝箱通過(guò)能力達(dá)到100萬(wàn)標(biāo)箱以上交通規(guī)劃PART 城市規(guī)劃分析一環(huán)一空八鐵八高九港數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)州城鄉(xiāng)規(guī)劃展示廳PAR

20、T 宏觀環(huán)境分析小結(jié)總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，但由于經(jīng)濟(jì)根底薄弱，萬(wàn)州欲成為重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，還需要較長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)本工程長(zhǎng)期利好影響大，但不能促進(jìn)工程短期銷售。人口：2021年萬(wàn)州城市人口為萬(wàn)元，城市化率到達(dá)，主要為庫(kù)區(qū)移民和湖北利川，四川達(dá)州和村鎮(zhèn)移民。在2021年將到達(dá)85萬(wàn)。規(guī)劃：重慶將萬(wàn)州規(guī)劃為“一圈兩翼開(kāi)展戰(zhàn)略中“東北翼的中心城市，重慶第二大城市和渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。產(chǎn)業(yè)：萬(wàn)州以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，主要為鹽氣化工、機(jī)械電子、食品藥品、紡織服裝五大類。雖然2021年第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率到達(dá)了56.7%，但整體產(chǎn)值為億元，比重為，仍有較大提升空間宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展增速較快

21、，但與主城各區(qū)相比仍有較大差距人口增長(zhǎng)迅速，主要以移民導(dǎo)入為主以資源型產(chǎn)業(yè)支撐的城市經(jīng)濟(jì)在未來(lái)將面臨后勁缺乏的問(wèn)題萬(wàn)州中長(zhǎng)期規(guī)劃前景較好，但經(jīng)濟(jì)根底薄弱，未能在短期內(nèi)促進(jìn)工程收益。經(jīng)濟(jì)：由于萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)根底比較薄弱，雖然近三年來(lái)萬(wàn)州GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都在20以上，但人均GDP與重慶市主城區(qū)的九龍坡、沙坪壩相比仍有明顯差距,位列13位。Part3 商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境及時(shí)機(jī)分析Part3.1 萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析Part3.2 商業(yè)市場(chǎng)分析Part3.3 工程時(shí)機(jī)和威脅分析 萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊分析房地產(chǎn)供求價(jià)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析房地產(chǎn)投資萬(wàn)州近年來(lái)的房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了較大的起伏

22、，開(kāi)展并不穩(wěn)定。2006年以后萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道，年均增幅超過(guò)30%，尤其2021年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到達(dá)了億元，其開(kāi)發(fā)投資額是03年的倍。雖然萬(wàn)州房地產(chǎn)投資額不斷在增長(zhǎng)，但占整個(gè)固定投資的比重一直保持在10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活潑程度低，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。萬(wàn)州房地產(chǎn)投資額近七年來(lái)年均增速為26.2%，但在固投中的占比一直保持在10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活潑程度不夠，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。PART 萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶及萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)高筍塘板塊觀音巖板塊龍寶板塊天城板塊北山板塊北濱路板塊江南新區(qū)板塊五橋板塊中心城區(qū)板塊：老城中心商業(yè)區(qū)，

23、可開(kāi)發(fā)土地稀缺；五橋板塊：傳統(tǒng)老城區(qū)，相關(guān)配套雖然較為齊全，但規(guī)劃落后；北山板塊: 歷史景點(diǎn)區(qū)域，但主要依托其豐富的江景資源打造沿江生活區(qū)；北濱路板塊：江景資源豐富，高價(jià)樓盤集中區(qū)域，但體量小、后期無(wú)土地供給；觀音巖板塊：三峽移民居住區(qū)域；周邊小區(qū)居住氣氛已成規(guī)模；江南新區(qū)板塊：開(kāi)展中熱點(diǎn)板塊，未來(lái)高端工程集散地；龍寶板塊：主要開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，在售樓盤較少；天城板塊：主要為多層、別墅等低密度高端物業(yè)，居住環(huán)境較好。萬(wàn)州房地產(chǎn)板塊分布情況萬(wàn)州房地產(chǎn)開(kāi)展組團(tuán)式板塊化特征明顯，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)楸鄙?、江南新區(qū)、北濱路、觀音巖板塊PART 萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析萬(wàn)州

24、房地產(chǎn)分布組團(tuán)式、板塊化特征明顯；目前市場(chǎng)供給的熱點(diǎn)地區(qū)主要分布在北山板塊、天城板塊、江南新區(qū)板塊、以及觀音巖板塊；近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，目前在售一線濱江高層銷售均價(jià)約在3500元/平米；高層成為市場(chǎng)供給主流，同時(shí)花園洋房和別墅等高端物業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富；江南新區(qū)由于良好的景觀條件，加上區(qū)政府的帶動(dòng)作用，將成為未來(lái)高端房地產(chǎn)工程供給的主要區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域；萬(wàn)州房地產(chǎn)開(kāi)展特征PART 萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析房地產(chǎn)銷售2021年萬(wàn)州商品住房的銷售均價(jià)為2993元/平方米，銷售金額為億元，市場(chǎng)容量有限。萬(wàn)州商品房銷售面積和銷售金額近年來(lái)一直保持了較高的增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)容量仍然較小，反映出萬(wàn)州房

25、地產(chǎn)市場(chǎng)根底比較薄弱，與重慶第二大城市的地位不相匹配。PART 萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶及萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)住宅市場(chǎng)2006年新增移民約5萬(wàn)人，促進(jìn)商品住宅的跳躍式增長(zhǎng)，2007-2021年商品住宅的年成交量在140萬(wàn)平方米左右，較2006年增長(zhǎng)一倍。萬(wàn)州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)近年來(lái)開(kāi)展迅速，因移民影響，增速逐年加快，呈現(xiàn)出“供需兩旺，量?jī)r(jià)齊升的局面；但20072021年非商品住宅的成交均價(jià)在2000-3000元/平方米，與住宅相當(dāng)，商鋪成交比例較小。PART 萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶及萬(wàn)州區(qū)統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)萬(wàn)州房地產(chǎn)整體市場(chǎng)不活潑；2021年萬(wàn)州商品房銷售金額為億元；2021年萬(wàn)州商

26、品房銷均價(jià)為2993元/平方米。房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資中的占比較小，房地產(chǎn)投資和交易市場(chǎng)不活潑。2021年萬(wàn)州商品住房的銷售均價(jià)為2993元/平方米，銷售金額為億元，創(chuàng)歷史新高。萬(wàn)州房地產(chǎn)投資和交易市場(chǎng)不活潑，2021年商品住宅的銷售單價(jià)為2993元/平方米，銷售金額僅為億元?dú)v年最高，市場(chǎng)容量有限。2006年新增移民約5萬(wàn)人，促進(jìn)商品住宅的跳躍式增長(zhǎng)，2007-2021年商品住宅的年成交量在140萬(wàn)平方米左右，較2006年增長(zhǎng)一倍。PART 萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 Part 3.2 商業(yè)市場(chǎng)分析Part3.2.1 商圈分析Part3.2.2 商業(yè)街分析Part3.2.3 在售商業(yè)工程調(diào)查P

27、ART 商圈分析競(jìng)爭(zhēng)格局萬(wàn)州區(qū)商業(yè)圍繞“四圈一帶的開(kāi)展格局，目前僅高筍塘商圈開(kāi)展較為成熟，其它都處于開(kāi)展的雛形階段。高筍塘核心商圈是萬(wàn)州商業(yè)中心，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，商品齊全，商戶眾多，輻射力較強(qiáng)，輻射范圍包括萬(wàn)州城區(qū)、以及開(kāi)縣、云陽(yáng)、忠縣、奉節(jié)等周邊區(qū)縣；江南新區(qū)商圈、百安壩商圈、周家壩商圈為城市商業(yè)副中心。目前周家壩和百安壩形成了一定的商圈雛形，但商業(yè)開(kāi)展還較為初級(jí)，商業(yè)形態(tài)多為批發(fā)零售商貿(mào)城和建筑底商，品牌商戶較少，商圈能量較小，輻射范圍限于本區(qū)域，重要商品消費(fèi)外流至高筍塘商圈的情況比較明顯。而江南新區(qū)商圈還處于規(guī)劃階段；“一帶，指濱江路休閑商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶；是高筍塘商圈外拓的重要承接帶和未來(lái)幾大

28、城市商業(yè)副中心的重要紐帶。但目前濱江路的功能更多還是主要是休閑帶、新興居住帶和城市快速道路，以及依托新興居住物業(yè)開(kāi)展起來(lái)的少量商業(yè)聚集帶。 本工程所處的區(qū)域位于規(guī)劃中的濱江路休閑商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶。與高筍塘萬(wàn)州城市商業(yè)中心距離最近。萬(wàn)州商業(yè)格局分布高筍塘商圈被稱作萬(wàn)州的“解放碑，是萬(wàn)州的商業(yè)、金融、文化中心。高筍塘街道轄區(qū)幅員面積3平方公里，東接高筍塘商業(yè)中心廣場(chǎng)，西連萬(wàn)州中天廣場(chǎng)，南臨長(zhǎng)江，北靠萬(wàn)州名山太白巖。轄10個(gè)社區(qū)，總?cè)丝?0萬(wàn)余人。高筍塘商業(yè)街全長(zhǎng)500余米，轄區(qū)內(nèi)有經(jīng)營(yíng)日用百貨、服裝、家電、珠寶、 、眼鏡、裝飾建材、食品、藥品等大小店鋪130多家，重點(diǎn)商戶87家，其中有大型百貨商場(chǎng)2家，

29、各種專賣店50多家，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)20萬(wàn)平方米，從業(yè)人員超過(guò)6000人，年?duì)I業(yè)額超過(guò)7億元。高筍塘核心商圈工程所屬的高筍塘組團(tuán)是萬(wàn)州唯一的核心商圈，在城區(qū)以及周邊縣市有較強(qiáng)的影響力。高筍塘商圈PART 商圈分析新世紀(jì)萬(wàn)州商都萬(wàn)州經(jīng)營(yíng)最成功、客戶接受度最高的大型商業(yè)賣場(chǎng)，入駐品牌在萬(wàn)州本地處于中高檔.PART 商圈分析地址萬(wàn)州區(qū)太白路2號(hào)開(kāi)業(yè)時(shí)間1997年9月?tīng)I(yíng)業(yè)面積2.8萬(wàn)方（五層樓）業(yè)態(tài)定位集百貨、超市、電器三業(yè)態(tài)于一體年?duì)I業(yè)額7.9億元交通線路1、2、3、7、8、10、11、16路人流量周六上午9:37-:40為251人入駐品牌ports、NIKE、ESPRIT 、歐萊雅、玉蘭油、百麗、千百度、金利來(lái)、卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、杰克瓊斯等品牌簡(jiǎn)述是萬(wàn)州地區(qū)面積最大、品牌最多、檔次最高的大型綜合百貨商場(chǎng)，連續(xù)9年位居萬(wàn)州零售行業(yè)銷售排名第一樓層及業(yè)態(tài)分布負(fù)一樓生活超市館：家居、清潔、文化用品，糖果糕點(diǎn)、糧油干副、蔬菜水果、生鮮熟食等一樓百貨名品館：珠寶、化妝品、鐘表、皮具皮鞋、二樓流行淑女館：精品女裝、少淑女裝、飾品等三樓仕女名品館：中老年服裝四樓男士風(fēng)采館：精品男裝、男褲、襯衫領(lǐng)帶等五樓運(yùn)動(dòng)親子館：運(yùn)動(dòng)休閑、健身器材、童