關于某市房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告

1、關于某市房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告關于某市房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告關于XX市房地產(chǎn)市場的調(diào)查與思考我市自1998年實行住房制度市場化以來，房地產(chǎn)市場得到一定的發(fā)展，人民居住條件和城市形象得到提升，城市化進程得到加快。但由于經(jīng)濟發(fā)展、國內(nèi)大環(huán)境及其它因素的影響，我市商品房價格從2021年開始快速增長，目前市區(qū)商品房起價達到2200元/m2，超過毗鄰及部分經(jīng)濟發(fā)達區(qū)縣，超過市民普遍心里承受能力。我市的房價為什么這樣高？這是無論領導或是普通百姓都十分關心的問題。近期，按照縣政府安排，我局抽調(diào)專人組成調(diào)查力量，在XX公司配合下，對我市房地產(chǎn)市場狀況進行了詳細調(diào)查，并考察了Z縣、FD縣、WX三縣房地產(chǎn)市場狀況。試

2、圖通過四縣房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的對比分析，解我市高房價之迷。一、基本情況及商品房價格對比考察期間，通過現(xiàn)場走訪、座談會、查閱資料、樓盤詢價等形式，對四個縣房地產(chǎn)市場進行了全方位調(diào)查，對四個縣房地產(chǎn)市場有了比較深刻的認識。（一）Z縣、FD縣、WX1情概況Z縣位于XX市東北部，上距主城區(qū)160多公里。全縣幅員面積2184平方公里，長江橫貫縣境88公里，3條省道交匯，全縣通車里程1300公里。轄28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口96.47萬。Z縣是三峽工程移民搬遷重點縣，老市區(qū)三分之二被淹沒。2021年，Z縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成77.80億元，比上年增長18.9%；城鎮(zhèn)居民人均住房面積31.8平方米。XX縣位于QC市版圖

3、中心，幅員面積2901平方公里。長江橫穿縣境47km,水上距離主城區(qū)172公里、陸上150公里。全縣轄31個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口79.5萬人。FD是著名的旅游名城，以“鬼城”揚名海內(nèi)外。FD也是三峽工程移民搬遷重點縣，市區(qū)是全市唯一跨江全淹全遷的市區(qū)。WX縣地處大巴山東段南麓的渝、陜、鄂三?。ㄊ校┙Y合部。全縣幅員4030平方公里，轄30個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口51.42萬人，其中農(nóng)業(yè)人口45.2萬人。WX既是國務院公布的沿江開放縣，也是三峽庫區(qū)移民開發(fā)縣。WX地形以山地為主，最低海拔139.4米，最高海拔2796.8米。（二）SZ、Z縣、FD.WX房價對比分析1、商品房價格SZ居前。在2021年，SZ均價在11

4、00元/m2,Z縣1250元/m2的均價，F(xiàn)D均價達到1700元/m2,WX縣均在500元/mW右。經(jīng)過近幾年的上漲，截止目前，SZ縣房價均價達到2200元/mW右，Z縣房價起價在14501780元/m2間，均價為1615元/m2,FD房價起價在14002890元加以間，均價為2145元/m2,WX1房價起價在12501500元/m2間，均價在1375元/m2。2、房價漲幅SZ靠前。從這四年的數(shù)據(jù)分析，2021年商品房均價與2021年商品房均價相比，SZ增長120%,凈增長1200元；Z縣增長29%,凈增長365元；FD增長26%,凈增長445元；WX曾長179%,凈增長850元。房價年均增速

5、排名依次為：WX6%,SZ40%,Z縣9.7%,FD8.7%。房價年均凈增長排名依次為：SZ年均凈增長400元，WX縣年均凈增長283元，F(xiàn)D年均凈增長148元，Z縣年均凈增長122元。各縣2021至2021年度商品房價格如下：注：表中最高價與最低價均是樓盤起價。3、SZ商品房質次價高。目前，我市已經(jīng)開盤的樓盤都是單體樓，基本沒有綠化，也沒有相應的配套設施，價格基本在同一水平，沒有大的差異。FD新開發(fā)樓盤房價處于兩個極端，最高房價為江景房，起價達到2890元/m2,由于FD濱江路環(huán)境濱臨長江，出行方便，房源有限，導致價格年年走高；FD最低房價在城市的外沿，交通相對不便，配套設施相對欠缺，價格僅

6、為1400元加2右Z縣房價高低相差不大，價格最高的為一個江景房樓盤，起價為1780元/m2,其它樓盤起價皆在1500元/mW右，并且這些樓盤多數(shù)是小區(qū)房，有綠化和相應的配套實施。WX1商品房起價相差不大，價格較高的樓盤為環(huán)境好、面積大、交通方便的小區(qū)。二、影響商品房價格因素對比分析在市場經(jīng)濟條件下，影響商品房價格的因素較多，而主要決定因素是成本與供求關系?，F(xiàn)利用四個縣2021年以來相關數(shù)據(jù)，對商品房價格和房地產(chǎn)市場進行對比分析。（一）四縣商品房成本對比分析、土地成本對比土地成本是商品房主要成本之一，對商品房價格有較大的影響。目前，我市和Z縣、FD.WXTB是采用“招拍掛”方式出讓土地，土地價值

7、都得到最大體現(xiàn)。我市2021、2021兩年出讓土地均價在每畝32萬，2021年出讓的“隆回灣”用地每畝42萬元；2021年至今，Z縣平均每畝40萬元；FD江景樓盤平均每畝41萬元，城中心平均每畝16萬元；WX平均每畝40萬元，最高每畝80萬元。影響商品房均攤土地成本的指數(shù)是容積率，容積率越大，均攤土地成本越小，相反亦然。目前，我市商品房基本為單體樓，容積率普遍較大，容積率在10以上，建面平均均攤土地成本約53元/m2,最低的只有17元/m2。而容積率只有1.8,均攤土地成本達到350元/m2的“隆回灣”則是特例；Z縣最小容積率為3,平均容積率為7,建面均攤土地成本約100元/m2,彳1Z縣對土

8、地出讓收入實行土地出讓價格扣除土地成本后，返還給開發(fā)商，土地均攤成本降低；FD容積率在1.173.24之間，平均容積率2.2,建面均攤土地成本約200元/m2;WX平均容積率3,最小容積率為2.5,建面均攤土地成本約200元/m2。以上數(shù)據(jù)說明，商品房均攤土地成本最高是FD和WX達到200元/m2,我市均攤成本最低，考慮Z縣返還因素，與Z縣應大體相當。、建安成本對比建安成本是商品房的主要成本。目前，我市商品房建安成本與其它三縣相差不大。Z縣、FD河沙、鋼材運費成本比我市略低，WX建房普遍使用水泥空心磚，人工成本略低。綜合分析，我市框架結構建安成本在850元/mW右，Z縣、FD.WX每平方米比我

9、市低15-20元。、稅費成本對比在房地產(chǎn)開發(fā)相關收費中，多數(shù)行政事業(yè)性收費項目都為重慶市統(tǒng)一核定收費，費率相同。我市與Z縣、FD收費有較大差異的是配套費收取，我市配套費收取70元/m2,Z縣與FD收取90元/m2,但是Z縣先收后返，實際上收取10元/m2,其它費用按30%收取，F(xiàn)D也返還一定金額，都低于我市標準。WX縣將規(guī)劃、建設、國土、環(huán)保、防雷、氣象等涉及房地產(chǎn)開發(fā)的政府行政事業(yè)收費統(tǒng)一整體收取60元/m2,既降低了收費標準，又提高了辦事效率。以上表明，我市房地產(chǎn)開發(fā)項目行政事業(yè)性收費高于其它三個縣。、其它成本對比房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)多，成本項目繁瑣。除土地成本、建安成本、稅費成本之外，還有管理

10、費用、勘察設計費用、預算編制費用、配套設施費用等。調(diào)查了解到，其它成本我市與Z縣、FD.WXf目差不大。由于我市基本都是單體樓，比FDZ縣、WX少開支綠化費用。綜上，我市容積率高，土地成本比其它縣低，建安成本、稅費成本稍高，其它成本因無綠化費用降低。綜合成本相差不大。（二）四縣商品房購買力對比分析影響一個地區(qū)商品房購買力的因素較多，人口因素、經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入等都會對商品房購買力產(chǎn)生直接影響?，F(xiàn)用下面將以Z縣、FD和WX縣部分指標作為對比，分析我市的商品房購買力。1人口因素對比人口因素是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方面，地區(qū)人口總量決定了商品房需求的最大容量，一個地區(qū)的總人口，表明了一個地區(qū)的

11、潛在購買力。2021年末，我市總人口53.34萬人，城鎮(zhèn)人口9.87萬人，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口5.1萬人；Z縣總人口99.22萬人，城鎮(zhèn)人口21.39萬人，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口15.88萬人；FD總人口82.44萬人，城鎮(zhèn)人口18.25萬人，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口8.99萬人；WX總人口53.52萬人，城鎮(zhèn)人口8.8萬人，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口3.28萬人。從以上人口數(shù)據(jù)可以看出：Z縣總人口、城鎮(zhèn)人口及市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口最多，購買群體最大，F(xiàn)D次之，我市總人口與WXffi當，城鎮(zhèn)人口比WX縣多1萬人，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口比WX1多近2萬人，我市購買群體比WX大。經(jīng)濟發(fā)展水平對比經(jīng)濟發(fā)展水平與一個地區(qū)購買力密切相關，對房地產(chǎn)市場需求

12、起著至關重要的作用。地區(qū)生產(chǎn)總值可反映出區(qū)域的經(jīng)濟表現(xiàn)情況和財力情況，地區(qū)生產(chǎn)總值高，說明該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展蓬勃，人民收入增加，消費能力也隨之增強。城鎮(zhèn)人均可支配收入直接影響著城市房地產(chǎn)市場的需求，也是衡量城市居民購買力的主要指標。2021年度，我市地區(qū)生產(chǎn)總值439487萬元，地方財政收入2.83億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11532元，農(nóng)民人均純收入3579元；Z縣地區(qū)生產(chǎn)總值778005萬元，地方財政收入4.15億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12568元，農(nóng)民人均純收入4057元；FD地區(qū)生產(chǎn)總值574684萬元，地方財政收入3.69億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10866元，農(nóng)民人均純收入35

13、91元；WXfe區(qū)生產(chǎn)總值235560萬元，地方財政收入1.38億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9167元，農(nóng)民人均純收入2803元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，Z縣在各項指標都排在第一，表明Z縣商品房購買力強于其它三縣；我市經(jīng)濟總量不及FD,人均收入與FD相當；WX縣在各項指標都處于最后，購買力小于其它三縣。從城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民人均純收入上看：我市居民對商品房價格的承受力要低于Z縣和FD,高于WXao市區(qū)拆遷規(guī)模對比拆遷規(guī)模和拆遷人口影響著一個城市房地產(chǎn)市場的剛性需求，從2021年到2021年7月，我市拆遷85138m2拆遷人口1176人；Z縣拆遷68543m2拆遷人口700人；WX縣拆遷9000

14、m2拆遷人口148人。從我市、Z縣、WX的數(shù)據(jù)上看，我市拆遷規(guī)模最大，涉及人口多，所帶來的剛性需求也較強。FD市區(qū)為移民全淹全遷縣，通過移民資金補償解決住房問題，市區(qū)為新建，基本不涉及舊城改造搬遷。但是，這三縣都采用房屋補償辦法安置拆遷戶，對商品房需求影響較小。而FD縣采用的是貨幣補償法，所產(chǎn)生的市場剛性需求最大。商品房信貸政策對比目前，對于大多數(shù)家庭來說，購買商品房都采用商業(yè)貸款或住房公積金貸款。所以，實行的貸款政策將影響一個地區(qū)的購買力。2021年至2021年7月，我市住房公積金貸款2377萬元，商業(yè)貸款1938萬元；FD縣公積金貸款4738萬元，商業(yè)貸款4.12億元；Z縣公積金貸款225

15、0萬元，商業(yè)貸款超過4.5億元，WX縣公積金貸款4200萬元，商業(yè)貸款金額不詳。我市對商品房貸款的只有建設銀行一家，F(xiàn)D,Z縣的四大國有銀行和農(nóng)商行都對個人商品房放貸。貸款金額上，我市幾年的商業(yè)貸款額度不大，只有區(qū)區(qū)的1938萬元，遠不及FD,Z縣；而住房公積金貸款金額比WX小。表明我市對商品房購買的信貸支持較弱。從貸款政策執(zhí)行上，我市開發(fā)企業(yè)要求購買者至少首付四成。Z縣、FD和WX商業(yè)貸款嚴格執(zhí)行國家規(guī)定：第一套房90平米以上首付三成，90平米以下首付兩成。我市開發(fā)商提高首付比例，間接壓制了部分購買群體的購買力，抑制了一部分人消費。Z縣、FD的商貸政策最大化的刺激了群眾消費欲望，增加了市場需

16、求。綜上，我市購買群體小于Z縣、FD兩縣，強于WXa；購買力小于Z縣，與FD相當，強于WXa;舊城拆遷產(chǎn)生的剛性需求我市最大。若放寬住房信貸政策，則將進一步釋放購買力。（三）四縣商品房供給情況對比、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項目情況。目前，我市市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有15家，其中外來企業(yè)2家，正在開發(fā)的商品房項目6個；Z縣現(xiàn)有縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)26家，外來開發(fā)企業(yè)10家，正在開發(fā)項目18個；FD現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)18家，外來企業(yè)2家，正在開發(fā)項目6個；WX現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)8家，正在開發(fā)項目8個。開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目數(shù)量上，我市遠少于Z縣、FD縣；開發(fā)項目甚至少于WX縣。、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模情況。Z縣房地產(chǎn)項目規(guī)模大，樓盤多，多數(shù)

17、為小區(qū)房，開發(fā)企業(yè)競爭激烈，市場活躍，特別是外來開發(fā)企業(yè)實力強大，開發(fā)樓盤品質高，開發(fā)小區(qū)面積大，如“仲伯”房地產(chǎn)占地330多畝，計劃開發(fā)80萬m2Ui,整個市區(qū)上10萬m2勺樓盤就有7個。FD外來開發(fā)企業(yè)實力雄厚，開發(fā)品質較高，江景房“恒安第一江城”、外來開發(fā)商開發(fā)的“陽光上海城”建筑面積都在20萬m2Z上。地處偏遠的WX縣開發(fā)樓盤同樣規(guī)模大、品質高，8個項目均為1萬m型上規(guī)模，其中大型花園小區(qū)“西城紫都”樓盤建筑面積8萬m2“元亨國際”建筑面積13萬m2相比之下，我市市區(qū)開發(fā)企業(yè)少，實力小，多數(shù)為掛靠企業(yè)，資金不足，除國投開發(fā)的“隆回灣”外，目前基本上開發(fā)的都是單體樓，開盤的樓盤少而小，品

18、質不高，檔次低，不成規(guī)模，大的不到5萬m2小的只有幾千m2并且由于開發(fā)商實力弱，開發(fā)周期較長。、土地出讓數(shù)量情況。土地作為不可再生資源，是房地產(chǎn)開發(fā)項目最基本的生產(chǎn)要素，對房地產(chǎn)市場起著決定性作用，也是政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要手段。2021年至2021年7月，我市共出讓已建設商住用地142畝，其中2021年與2021年總計出讓土地31畝，2021年只出讓給國投“隆回灣”一宗用地111畝；Z縣出讓商住用地463畝，不含至今仍在開發(fā)的“仲伯”房地產(chǎn)的330畝用地；FD出讓商住用地445畝；WX出讓商彳i用地154畝。四個縣中，我市出讓商住用地面積最小，2021年、2021年各出讓一宗商住用地。3商

19、品房竣工面積情況。2021年至2021年7月，我市商品房竣工面積25萬m2，Z縣竣工面積112萬m2FD竣工面積144萬m2WX竣工面積26萬m2數(shù)據(jù)表明，我市近幾年商品房竣工面積小，遠小于Z縣、FD,僅與WXf目當。綜上對比，2021年至今，我市商住用地出讓少，商品房竣工面積小，導致我市商品房市場供給不足。而強大的購房群體導致消費者饑不擇食，助長了商品房開發(fā)質次價高，難以提升城市形象和滿足市場需求。（四）總結分析我市商品房價格偏高的主要原因供不應求是導致房價偏高的最主要原因。近四年來，我市土地供應少，房屋竣工面積小，而市場剛性需求旺盛，再加之盲目跟風、投資投機等購房群體合在一起發(fā)力，造成市場

20、需求井噴，更加重市場供求失衡。由于供求矛盾突出，我市房地產(chǎn)市場長期處于賣方市場，開發(fā)商深諳其中道理，于是根據(jù)市場隨意調(diào)高房價，牟取高額利潤，導致商品房價格節(jié)節(jié)攀升，快速上漲。三、我市房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題我市房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，市場不規(guī)范，發(fā)展中出現(xiàn)的問題已經(jīng)逐漸顯露起來，一些問題已經(jīng)嚴重阻礙我市房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，并影響“宜居ZS的建設。通過這次調(diào)查，認為我市房地產(chǎn)行業(yè)存在以下幾個主要方面的問題。（一）房地產(chǎn)市場不規(guī)范，職能部門監(jiān)管不到位。、違法建筑現(xiàn)象猖獗。目前，我市市區(qū)規(guī)劃區(qū)違法建筑多，小產(chǎn)權房面積大。一些開發(fā)商或私人在未取得合法證件就開始建房，見縫插針建設，既影響城市影響，質量又得不

21、到保證。而一些開發(fā)商為了追求利益最大化，擅自更改規(guī)劃標準建設，既不利于城市規(guī)劃，房屋結構也不安全，房屋安全隱患增加，購房者利益難以得到保障。由于處罰力度不夠，處罰之后還是有利可圖，導致個人或開發(fā)商“奮不顧身”違法，違法建筑現(xiàn)象已屢禁不止。、開發(fā)商違規(guī)售房現(xiàn)象嚴重。按照規(guī)定，商品房必須取得商品房預售許可證方可售房，而我市房地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)在未取得預售許可之前就已經(jīng)售房，甚至在剛開始施工就售房。違規(guī)售房不但購房戶利益得不到保障，也增加了社會不穩(wěn)定因素。一些開發(fā)商售房后，明知違法建筑辦不到相關證件的原因，而把不能辦證的原因推給政府部門，導致不少不明真相的購房戶上訪，給政府壓力，最后不得不給開發(fā)商辦理相

22、關證件，讓違法建筑披上合法的外衣，開發(fā)商坐收漁翁之利。并且這種現(xiàn)象會形成一個怪圈，剛處理完這一批，接踵而至又一批需要處理。（二）我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力小、資質低，并且掛靠現(xiàn)象嚴重。我市多數(shù)開發(fā)企業(yè)實力小、資金不足、資質低、管理水平不高，并且多數(shù)為掛靠企業(yè)。這些開發(fā)企業(yè)抵御市場風險不強，開發(fā)品質和檔次難以得到提升，而掛靠行為既不利于政府部門有效監(jiān)管，購買戶利益也難以得到保障，從而導致房地產(chǎn)市場風險加大。四、對我市房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議在發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)甚至是夕陽產(chǎn)業(yè)，而在我國房地產(chǎn)業(yè)是先導產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及行業(yè)多，對拉動縣域經(jīng)濟增長、財政增收、增加就業(yè)等起著不可或缺的

23、作用，在許多地方得到地方政府大力扶持，被逐步發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)。為了我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和“宜居SZ的建設，提出以下幾點建議：（一）加大土地供應，建立市場需求供應機制。我市近四年來，商住土地出讓數(shù)量偏少，房屋竣工面積少，而市場需求旺盛，導致商品房嚴重供不應求，商品房價格一路飆升，價格上漲幅度與經(jīng)濟發(fā)展水平不成正比，市民怨聲不斷，且間接導致了商品房品質不高，違規(guī)建房現(xiàn)象嚴重。為此，應及時增加土地供應，以控制房價過快增長。同時，加強土地供應計劃管理，根據(jù)市場需求建立土地供應機制，通過有效控制土地投放量，增加商品房的存量，控制房價過快增長，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的走勢，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（二）加大監(jiān)

24、管力度，不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場。目前，我市房地產(chǎn)市場較為混亂，違規(guī)開發(fā)、違法建筑、違法銷售現(xiàn)象嚴重，必須采取措施加以整頓。、加強監(jiān)管，防堵結合，對違法建筑予以堅決打擊。我市小產(chǎn)權房面積較大，未辦理相關證件或更改規(guī)劃標準建設行為突出，嚴重影響城市形象，增加社會不穩(wěn)定因素。這些現(xiàn)象究其原因都是在我市房地產(chǎn)市場供應嚴重不足，市民購房愿望強，個人或開發(fā)商為謀取更大利益頂風作案出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象。對于這些違法現(xiàn)象，應采取防堵相結合的辦法，相關職能部門應該通力配合，加強市場監(jiān)管，定期不定期進行檢查，查處一起處理一起，對違法建筑和違規(guī)建筑采取鐵腕政策，堅決依法打擊；在源頭上應該增加房源，讓市民購房有更多選擇余地，使

25、違法建筑市場需求減少，源頭上逐漸得到控制。加強房屋交易環(huán)節(jié)管理。在房屋預售環(huán)節(jié)：一是相關職能部門應加強市場監(jiān)管，定期不定期檢查房屋銷售情況，落實責任人，專人負責相關樓盤的巡查情況。二是規(guī)定相關證件在售房處必須上墻公示，并在房屋交易中心和媒體對取得預售許可的樓盤進行公示。三是加大對違規(guī)售房處罰力度，對違規(guī)售房的開發(fā)商進行縣內(nèi)或全市通報，并作為開發(fā)商的不良信息記錄，在各個環(huán)節(jié)重點檢查。在合同簽訂備案及稅務征收環(huán)節(jié)：一是定期調(diào)查了解樓盤價格情況，建立樓盤市場價格臺賬，核對開發(fā)商合同單價的真實性，并對開發(fā)商降低報價以逃避稅費的行為從重處罰。二是盡快建立網(wǎng)上簽約。三是將開發(fā)企業(yè)代收的除稅金、按揭抵押登記費、大修基金以外的費用統(tǒng)一并入住房銷售價格之中