房產(chǎn)中介問題過根源：經(jīng)營模式的弊端亟待創(chuàng)新

1、房產(chǎn)中介問題過根源：經(jīng)營模式的弊端亟待創(chuàng)新來源：華夏時報 作者：王慧2008年01月05日09:09 我來說兩句(0)對于房產(chǎn)中介行業(yè)來說，2007年歲末似乎是個多事之秋。緊縮性的金融政策帶來了成交量的大幅下滑，而11月初爆發(fā)的深圳“中天置業(yè)”總裁卷款逃跑事件，則將一些房產(chǎn)中介公司長期以來的不規(guī)范經(jīng)營模式暴露在公眾面前，拉開了新一輪房產(chǎn)中介企業(yè)倒閉的序幕。究其根源，還是在于經(jīng)營模式的不規(guī)范。不務(wù)正業(yè)“那些認(rèn)為目前房產(chǎn)中介業(yè)正在面臨寒冬的觀點有些過于悲觀，”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉顯然沒有受到輿論的太大影響，“廣東、深圳的一些中介公司的倒閉，是因為它們參與了不光彩的行為，即通

2、常說的炒房。”深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司董事長陳勁松也基本同意胡景暉的觀點。陳勁松認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場成交量萎縮時，中介的正常結(jié)業(yè)、調(diào)整門店、優(yōu)化員工隊伍都是適應(yīng)市場變化的正常行為，但發(fā)生了“中天置業(yè)”老板卷客戶房款和定金逃走，則是非正常的行為，尤其是一個員工2000人、門店100多家的跨區(qū)域經(jīng)營的“大”公司，發(fā)生這樣的事件，就值得整個行業(yè)進(jìn)行反思。在陳勁松看來，中天事件之類的丑聞屢屢發(fā)生，與一些中介公司長期以來的“不務(wù)正業(yè)”有關(guān)。在一個成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的角色往往是在二手房市場進(jìn)行交易的撮合，并且只以房屋交易成交后的傭金收入和服務(wù)費作為唯一的收益來源，而在國內(nèi)，很多房產(chǎn)中介公司則直接

3、參與買和賣的所謂“吞吐”業(yè)務(wù)，利用信息優(yōu)勢，低價從客戶手中買入，再高價賣出，這就是通常說的“吃差價”模式。更有甚者，很多房產(chǎn)中介公司看見樓市上漲，就直接攜資金入市，參與炒房。這種“不務(wù)正業(yè)”的交易模式，都將面臨同一個問題，即，購房資金從哪里來？因此挪用客戶交易結(jié)算資金，甚至發(fā)生卷款走人的惡性事件也就在所難免。問題模式在2007年1月，建設(shè)部和央行聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知之前，有關(guān)房產(chǎn)中介公司交易結(jié)算資金的監(jiān)管一直是個空白，基本上靠各個公司的自律。然而事實證明，企業(yè)的自律行為往往不是很可靠。和眾多家電企業(yè)扎堆股市、樓市快賺錢的心理一樣，很多房產(chǎn)中介公司

4、的老板開始走向投機(jī)。從企業(yè)自身來看，急功近利的經(jīng)營思路必然會使企業(yè)荒廢本身業(yè)務(wù)；從外部監(jiān)管環(huán)境來看，相關(guān)法律的缺失則使房產(chǎn)中介公司失去外部制約。正是有鑒于此，早在2007年1月份，建設(shè)部和央行聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知；針對房產(chǎn)中介行業(yè)普遍存在的“吃差價”行為，2007年10月31日，建設(shè)部正式發(fā)布了中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，明令禁止房產(chǎn)中介“吃差價”。但頗具諷刺意味的是，就在2007年11月初，“中天事件”爆發(fā)。關(guān)于“吃差價”的問題，正如一位業(yè)內(nèi)人士所言，“這是行業(yè)內(nèi)普遍存在的潛規(guī)則，而且已經(jīng)成為部分房產(chǎn)中介公司的主要收入來源，在短時間根除，難度很大”

5、。至于對結(jié)算資金賬戶的監(jiān)管，在陳勁松看來，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有落到實處，在實施過程中存在很多問題?！昂芏嘞M者并不完全知曉其購房款應(yīng)該在銀行開立監(jiān)管賬戶；此外，二手房交易非常分散，尤其是在臨時買賣合同階段(定金階段)，監(jiān)管部門(行業(yè)主管和銀行)也不可能像一手房那樣從網(wǎng)上下載合同，從而造成事實上的無法監(jiān)管?！标悇潘杀硎尽Ｘ酱齽?chuàng)新不僅如此，在北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍看來，以往房產(chǎn)中介企業(yè)的競爭，往往比拼的是房源信息的多少，而房源信息需要一定規(guī)模的門店數(shù)量的支撐。因此，中介公司跑馬圈地所需要的大量資金也成為一個問題，這也給很多中介公司挪用結(jié)算資金支付開鋪租金埋下隱患。根據(jù)國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布，

6、從2007年12月1日起實施的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄的有關(guān)規(guī)定，為了防止外資直接或通過中介炒房，外資進(jìn)入二手房交易市場及房地產(chǎn)中介公司的途徑也將受到全面限制。在業(yè)內(nèi)人士看來，這就意味著房產(chǎn)中介企業(yè)擴(kuò)張的對外融資渠道受到限制，挪用客戶結(jié)算資金的道德風(fēng)險將進(jìn)一步加劇。對此，陳勁松表示：“房產(chǎn)中介行業(yè)必須清楚地認(rèn)識到，任何可能導(dǎo)致客戶購房款被占用、挪用的所謂經(jīng)營模式，都已被證明是最危險的模式，早已被發(fā)達(dá)國家市場所淘汰?！焙皶熞步ㄗh，房產(chǎn)中介公司應(yīng)該做好主業(yè)，不斷豐富自己的業(yè)務(wù)種類，既做商品房交易，也做二手房的租賃，而一直以來，二手房租賃業(yè)務(wù)收入都非常穩(wěn)定；同時，在物業(yè)類型的選擇上也要豐富：不僅做高檔

7、商品房，也做一般住宅。這樣就可以在很大程度上規(guī)避政策帶來的風(fēng)險。而我愛我家北京地區(qū)第一事業(yè)部總經(jīng)理王嫻的看法則更為深刻，她表示，以往單純依靠資本和規(guī)模的競爭，并不足以抵御市場和政策變化帶來的風(fēng)險，房產(chǎn)中介企業(yè)要想取得更大的發(fā)展，必須通過創(chuàng)新和學(xué)習(xí)，尋找新的盈利點，而這也是企業(yè)形成核心競爭力的關(guān)鍵所在。 房產(chǎn)中介的寒冬“正常營業(yè)”，在北京市朝陽區(qū)和平里附近的一家房產(chǎn)中介門上赫然貼著四個大字。這個只有在節(jié)假日才會派上用場的告示此時的出現(xiàn)不禁讓人感到一絲寒意。而就在離這家中介不到100米的地方，另外一家中介門前已經(jīng)是一片狼藉，透過封了鐵絲網(wǎng)的窗戶，看到店內(nèi)已經(jīng)是人去屋空，只剩下幾張不值錢的辦公桌。被

8、迫收縮“年關(guān)難過?！?007年11月份以來，房產(chǎn)中介真正體會到了這句話的含義。與10月份之前，北京房市的如火如荼相比，年底這兩個月簡直成了房產(chǎn)中介的地獄。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月北京市2000余家房產(chǎn)中介公司中，只有31家有二手房成交，而新發(fā)布房源數(shù)在1條及以上的只有45家。98%的公司甚至連可發(fā)布的房源都沒有，更談不上成交量。我愛我家慧忠里店一位姓盧的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，我愛我家是這個區(qū)域里做得比較好的，盡管租賃業(yè)務(wù)比較穩(wěn)定，但進(jìn)入12月以來，營業(yè)額還是下降了一大半，其他很多中介公司的下降幅度還要大。更令人驚訝的是，曾經(jīng)在北京頗有名氣的信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也不能幸免。進(jìn)入1

9、2月來，信一天連續(xù)關(guān)閉了多家門店，盡管信一天官方一再表示大規(guī)模關(guān)閉門店只是暫時的戰(zhàn)略調(diào)整，但卻表現(xiàn)出了倉皇撤退的痕跡，甚至連位于團(tuán)結(jié)湖附近信一天總部樓下的元老級門店也已經(jīng)關(guān)門。一位與信一天頗有淵源的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，信一天實際已經(jīng)是全面收縮了，很有可能全面退出中介行業(yè)。事實上，很多中介機(jī)構(gòu)面臨著這種威脅，一些希望堅持下去的中介公司也不得不調(diào)整戰(zhàn)略。千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場總監(jiān)常淑娟表示，千萬家明年計劃的重點也是加大對大門店的建設(shè)，屆時肯定會關(guān)閉部分中小門店。不僅如此，各種與房產(chǎn)中介相關(guān)的負(fù)面新聞也是層出不窮，先是曾經(jīng)榮獲“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)”的中天置業(yè)因為總裁蔣飛的卷款逃逸而一夜崩盤，隨后

10、北京中大恒基董事長劉益良(劉益良博客,劉益良新聞,劉益良說吧)因為涉黑被警方拘捕。社會大眾對中介的信心受到了嚴(yán)重影響，這使得原本就處在寒冬中的房地產(chǎn)中介公司更加雪上加霜。政策寒冬“整個房地產(chǎn)市場的低迷是導(dǎo)致目前房產(chǎn)中介遇冷的根本原因?！背Ｊ缇攴治稣J(rèn)為，10月份以來政策調(diào)控力度的加大，使得整個房地產(chǎn)市場陷入僵持階段，一方面購房者持幣觀望，另一方面業(yè)主對于房市仍然抱有希望，不愿意低價出手，這使得中介公司的處境極為尷尬。實際上，不僅僅是消費者，很多中介從業(yè)人員對房地產(chǎn)市場的預(yù)期也并不樂觀，一位業(yè)內(nèi)人士表示，如果對市場前景沒有信心的話，自然不會繼續(xù)經(jīng)營下去。“兩三個人開一家中介公司本身就具有很強(qiáng)的投機(jī)

11、心理，有錢賺就干，沒錢賺就退?！背Ｊ缇攴治稣J(rèn)為，中小中介進(jìn)入市場本來就有很強(qiáng)的盲目性，不僅沒有資本實力，同時也沒有長遠(yuǎn)的發(fā)展打算。在市場繁榮的時候，他們也只是勉強(qiáng)有點盈利，但是當(dāng)市場淡下來以后，他們卻賠不起。更為重要的是，政策調(diào)整除了對整個房地產(chǎn)市場降溫之外，對二手房交易還施加了更多壓力。2007年10月31日，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則發(fā)布，明令禁止房地產(chǎn)中介“吃差價”。隨后，外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)正式施行，外資進(jìn)入房產(chǎn)中介門檻提高。與此同時，各大商業(yè)銀行不約而同地加大了對二手房商業(yè)貸款的審批力度，更有幾家銀行暗中暫停了對二手房交易的商業(yè)貸款。期待洗禮然而，“冰期”對于整個房產(chǎn)中

12、介行業(yè)來說并不一定就是壞事。從大多數(shù)行業(yè)的發(fā)展來看，成熟的行業(yè)必然要經(jīng)歷這樣一個“冰期”，通過市場的洗禮，只有優(yōu)質(zhì)的企業(yè)才會留下，從而推動整個行業(yè)的規(guī)范和成熟。北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會會長陳同順也認(rèn)同這種看法：“目前北京合法注冊的2000多家中介公司至少有一半以上要不斷地被收購或者倒閉，最終會形成幾家大企業(yè)的競爭格局?！笔聦嵣希诿媾R市場寒冬的時候，并不是所有的中介公司都選擇了收縮?！澳壳?，中原地產(chǎn)在北京有80家門店，2008年，我們的規(guī)模預(yù)計將擴(kuò)張到160家。”在很多大公司開始收縮業(yè)務(wù)的時候，北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍卻作如上表示。關(guān)于高速擴(kuò)張的原因，宮萍頗感得意地表示：“我們的背后有財團(tuán)的支持?！睙o