房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目投資管理制度

1、房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目投資管理制度2009年10月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc182880422 第一章總則 PAGEREF _Toc182880422 h 2 HYPERLINK l _Toc182880423 第二章項(xiàng)目拓展的計(jì)劃和準(zhǔn)備 PAGEREF _Toc182880423 h 2 HYPERLINK l _Toc182880424 第三章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告制定 PAGEREF _Toc182880424 h 4 HYPERLINK l _Toc182880425 第四章目標(biāo)項(xiàng)目的確定與獲取 PAGEREF _Toc182880425 h 5 HY

2、PERLINK l _Toc182880426 第五章項(xiàng)目投資大計(jì)劃的制定 PAGEREF _Toc182880426 h 6 HYPERLINK l _Toc182880427 第六章附則 PAGEREF _Toc182880427 h 8 HYPERLINK l _Toc182880428 附件一 項(xiàng)目投資管理各流程圖 PAGEREF _Toc182880428 h 9 HYPERLINK l _Toc182880429 附件二：城市市場(chǎng)分析報(bào)告模板 PAGEREF _Toc182880429 h 13 HYPERLINK l _Toc182880430 附件三：項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告模版

3、PAGEREF _Toc182880430 h 15 HYPERLINK l _Toc182880431 附件四：項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告審批表 PAGEREF _Toc182880431 h 16 HYPERLINK l _Toc182880432 附件五：項(xiàng)目可行性報(bào)告模板 PAGEREF _Toc182880432 h 17 HYPERLINK l _Toc182880433 附件六：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批表 PAGEREF _Toc182880433 h 22 HYPERLINK l _Toc182880434 附件七：項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)大計(jì)劃表 PAGEREF _Toc182880434 h

4、23 HYPERLINK l _Toc182880435 附件八 項(xiàng)目投資大計(jì)劃審批表 PAGEREF _Toc182880435 h 25第一章總則為適應(yīng)集團(tuán)發(fā)展需要，提升競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)范項(xiàng)目投資過(guò)程，保證投資項(xiàng)目研判結(jié)果的科學(xué)性、準(zhǔn)確性，特制定本制度。除非特別指出，本制度中“集團(tuán)”指“房地產(chǎn)集團(tuán)”，“子公司”指“房地產(chǎn)集團(tuán)下屬子公司”，“集團(tuán)公司”指“房地產(chǎn)集團(tuán)各職能管理部門(mén)”。本制度適用于集團(tuán)控 股投資項(xiàng)目，參股項(xiàng)目根據(jù)該公司的章程和經(jīng)營(yíng)管理辦法實(shí)施。在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各主要參與機(jī)構(gòu)職責(zé)：投資發(fā)展部為集團(tuán)房地產(chǎn)投資的責(zé)任部門(mén)，負(fù)責(zé)所有城市的項(xiàng)目拓展工作；子公司在集團(tuán)投資發(fā)展部的指導(dǎo)下，在其所

5、在區(qū)域協(xié)助投資發(fā)展部推動(dòng)符合集團(tuán)戰(zhàn)略的項(xiàng)目拓展；專家委員會(huì)為集團(tuán)內(nèi)部議事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)投資發(fā)展部的工作計(jì)劃、研究成果進(jìn)行審議，審議結(jié)果供總裁或董事局主席作最終決策時(shí)參考。項(xiàng)目拓展的計(jì)劃和準(zhǔn)備投資發(fā)展部每年需根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略，在編制年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)，提出年度拓展計(jì)劃，明確提出計(jì)劃進(jìn)入的備選城市、計(jì)劃實(shí)施的項(xiàng)目類型等。各類項(xiàng)目的投資必須符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策以及集團(tuán)發(fā)展的總體戰(zhàn)略目標(biāo)。投資項(xiàng)目的選擇，必須堅(jiān)持以下原則：（1）緊緊圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，符合集團(tuán)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略；（2）具有較大市場(chǎng)潛力，較強(qiáng)生命力和較好發(fā)展前景；（3）回報(bào)率高、經(jīng)濟(jì)效益好、科技含量或附加值高；投資發(fā)展部根據(jù)年度拓展計(jì)劃，負(fù)責(zé)對(duì)具體

6、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)研究與實(shí)地勘察，落實(shí)項(xiàng)目背景，形成城市市場(chǎng)分析報(bào)告，完成對(duì)該城市的基本判斷。新拓展城市的項(xiàng)目，由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)追蹤項(xiàng)目信息，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)研究與實(shí)地勘察，落實(shí)項(xiàng)目背景，同時(shí)與集團(tuán)相關(guān)職能部門(mén)共同形成項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告，完成對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的基本判斷。項(xiàng)目預(yù)可研流程如下：集團(tuán)業(yè)務(wù)線分管領(lǐng)導(dǎo)審核投資發(fā)展部編寫(xiě)項(xiàng)目預(yù)可研報(bào)告總裁審批投資發(fā)展部進(jìn)行投資收益測(cè)算分析投資發(fā)展部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部討論項(xiàng)目初步定位營(yíng)銷(xiāo)策劃部配合進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研投資發(fā)展部提出項(xiàng)目基本情況已進(jìn)入城市的項(xiàng)目，由各子公司總經(jīng)理組織負(fù)責(zé)追蹤項(xiàng)目信息，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘察，落實(shí)項(xiàng)目背景，形成

7、對(duì)項(xiàng)目及周邊市場(chǎng)的基本判斷，并向投資發(fā)展部提交相關(guān)資料，由投資發(fā)展部進(jìn)行實(shí)地考察，最終形成項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目預(yù)可研程序同上）?？偛脤?duì)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行審批。審批通過(guò)的項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告，由投資發(fā)展部進(jìn)行項(xiàng)目備案，進(jìn)入集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)。審批意見(jiàn)為放棄的項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告，終止目標(biāo)項(xiàng)目跟蹤。審批意見(jiàn)為要求修正的項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告，針對(duì)審批意見(jiàn)，由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)對(duì)城市市場(chǎng)分析報(bào)告和項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行修正，并于5個(gè)工作日內(nèi)重新申報(bào)。（按第八條至第十條執(zhí)行）。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告制定對(duì)于總裁審批通過(guò)的項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告，由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程造價(jià)部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、法律

8、顧問(wèn)、資金管理部、財(cái)務(wù)部、子公司等部門(mén)形成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，投資發(fā)展部統(tǒng)一對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行備案。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制流程及各相關(guān)部門(mén)的職責(zé)如下：投資發(fā)展部負(fù)責(zé)目標(biāo)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算，工程造價(jià)部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部支持法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)目標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查落實(shí)投資發(fā)展部綜合匯總并編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告專家委員會(huì)評(píng)審項(xiàng)目可行性研究報(bào)告資金管理部負(fù)責(zé)資金計(jì)劃的編制，投資發(fā)展部、財(cái)務(wù)部配合工程造價(jià)部負(fù)責(zé)目標(biāo)項(xiàng)目的初步工程計(jì)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)目標(biāo)項(xiàng)目的初步規(guī)劃、方案組織等，營(yíng)銷(xiāo)策劃部支持營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)制定目標(biāo)項(xiàng)目定位，投資發(fā)展部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、子公司支持總裁審批營(yíng)銷(xiāo)策劃部負(fù)責(zé)目標(biāo)項(xiàng)目的初步營(yíng)銷(xiāo)方案及銷(xiāo)售

9、計(jì)劃的編制投資發(fā)展部負(fù)責(zé)將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交專家委員會(huì)討論，專家委員會(huì)由集團(tuán)總裁、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、工程技術(shù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、法律顧問(wèn)、經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工程造價(jià)部、財(cái)務(wù)部、資金管理部、子公司經(jīng)營(yíng)層等相關(guān)人員以及外部專家組成。由投資發(fā)展部作項(xiàng)目可行性研究報(bào)告匯報(bào)，專家委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行專業(yè)評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后由總裁進(jìn)行最終審批。審批意見(jiàn)為通過(guò)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，進(jìn)入目標(biāo)項(xiàng)目的確定與獲取階段。（按第四章執(zhí)行）審批意見(jiàn)為放棄的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，終止目標(biāo)項(xiàng)目跟蹤。審批意見(jiàn)為要求修正的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，針對(duì)審批意見(jiàn)，由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)組織各責(zé)任部門(mén)對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行修正，并

10、重新申報(bào)。（按第十三條至第十七條執(zhí)行）。目標(biāo)項(xiàng)目的確定與獲取總裁審批通過(guò)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，由董事局主席對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行最終決策，如果決定要投資，則由董事局主席根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告并綜合考慮確定土地交易價(jià)格策略或收購(gòu)價(jià)格及合作方式。董事局主席決策放棄的項(xiàng)目，集團(tuán)終止項(xiàng)目跟蹤，暫時(shí)予以擱置。由投資發(fā)展部和子公司負(fù)責(zé)對(duì)后續(xù)的政府、金融機(jī)構(gòu)和其他合作關(guān)系進(jìn)行妥善處理。決定獲取的土地招拍掛項(xiàng)目，已設(shè)有子公司的由子公司協(xié)助投資發(fā)展部參加土地招拍掛，投資發(fā)展部負(fù)責(zé)具體招拍掛工作，成功獲得土地后由子公司具體負(fù)責(zé)辦理各種手續(xù)。未設(shè)立子公司的，由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)招拍掛工作，獲得土地前期手續(xù)由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)辦

11、理，子公司成立后移交子公司。 決定進(jìn)行的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、股權(quán)收購(gòu)、項(xiàng)目收購(gòu)等投資時(shí)，由投資發(fā)展部牽頭組建工作團(tuán)隊(duì)，對(duì)所要收購(gòu)項(xiàng)目的價(jià)格和合作方式進(jìn)行評(píng)估，形成方案由董事局主席審批后，與對(duì)方開(kāi)展談判。投資發(fā)展部與對(duì)方初步達(dá)成一致意見(jiàn)后，報(bào)總裁審核，總裁給出審核意見(jiàn)，總裁審核通過(guò)后，由董事局主席進(jìn)行審批，給出審批意見(jiàn)，審批通過(guò)后由投資發(fā)展部落實(shí)合同具體條款。集團(tuán)法律顧問(wèn)組織進(jìn)行法律審查后，根據(jù)實(shí)際情況，由集團(tuán)相關(guān)人員（一般為總裁或子公司總經(jīng)理）代表公司與對(duì)方簽訂合同，簽訂合同后由子公司（未設(shè)立子公司的由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)）執(zhí)行收購(gòu)，辦理各項(xiàng)手續(xù)，集團(tuán)相關(guān)職能部門(mén)提供必要支持和幫助。如果總裁審核或者董事局主席

12、審批沒(méi)有通過(guò)，要求繼續(xù)進(jìn)行談判，則由投資發(fā)展部（子公司參與并配合）即日內(nèi)繼續(xù)與對(duì)方進(jìn)行談判，達(dá)成一致意見(jiàn)后繼續(xù)按照第一款規(guī)定執(zhí)行。如果董事局主席決定放棄談判，則投資發(fā)展部與對(duì)方終止談判。投資項(xiàng)目的清償和處理。當(dāng)出現(xiàn)下列情形之一時(shí)，為保護(hù)項(xiàng)目資產(chǎn)不至于進(jìn)一步損失，應(yīng)當(dāng)分別采取解散或者破產(chǎn)等措施。（1）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限屆滿（或施工竣工后）；（2）連續(xù)虧損，投資受?chē)?yán)重?fù)p失，且扭虧無(wú)望時(shí)；（3）資不抵債，不能清償債務(wù)，被依法宣告破產(chǎn)時(shí)。投資項(xiàng)目的處理，依投資權(quán)限報(bào)原審批部門(mén)批準(zhǔn)和備案。項(xiàng)目投資大計(jì)劃的制定項(xiàng)目落地后，根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)要求，由項(xiàng)目公司制定項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的大計(jì)劃，形成項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)大計(jì)劃表，投資發(fā)

13、展部對(duì)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)大計(jì)劃表進(jìn)行備案。項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)大計(jì)劃表需包含“主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)”、“主要銷(xiāo)售指標(biāo)”和“主要投資指標(biāo)”，詳見(jiàn)附件六。項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)大計(jì)劃表制定過(guò)程集團(tuán)公司及項(xiàng)目公司各部門(mén)相應(yīng)的職責(zé)及事項(xiàng)如下： 項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)口負(fù)責(zé)匯總“主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)”、“主要銷(xiāo)售指標(biāo)”、“主要投資指標(biāo)”項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)口負(fù)責(zé)項(xiàng)目相應(yīng)業(yè)務(wù)線成本的預(yù)算，集團(tuán)公司支持項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)層、各業(yè)務(wù)口負(fù)責(zé)人討論、修改、定稿并上報(bào)集團(tuán)投資發(fā)展部集團(tuán)投資發(fā)展部組織專家委員會(huì)評(píng)審項(xiàng)目投資大計(jì)劃項(xiàng)目公司工程造價(jià)口負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資成本的預(yù)算，集團(tuán)公司支持項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)口負(fù)責(zé)銷(xiāo)售計(jì)劃的編制，項(xiàng)目公司其他部門(mén)配合，集團(tuán)公司支持項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)口負(fù)責(zé)開(kāi)

14、發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的編制，設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)口配合，集團(tuán)公司支持投資發(fā)展部提出項(xiàng)目投資大計(jì)劃編制要求總裁審批項(xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)與設(shè)計(jì)口負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位的確定，集團(tuán)公司支持項(xiàng)目公司在項(xiàng)目落地后，應(yīng)立即著手組織項(xiàng)目投資大計(jì)劃表的制定工作，并將定稿的項(xiàng)目投資大計(jì)劃表上報(bào)至集團(tuán)投資發(fā)展部。由投資發(fā)展部組織專家委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司制定的項(xiàng)目投資大計(jì)劃表進(jìn)行討論、評(píng)審，審核意見(jiàn)及時(shí)反饋給項(xiàng)目公司，審核通過(guò)后呈送總裁最終審批。審批意見(jiàn)為通過(guò)的項(xiàng)目投資大計(jì)劃表，進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)施階段。審批意見(jiàn)為要求修正的項(xiàng)目投資大計(jì)劃表，針對(duì)審批意見(jiàn)，由投資發(fā)展部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目公司及各責(zé)任部門(mén)對(duì)項(xiàng)目投資大計(jì)劃表進(jìn)行修正，并重新申報(bào)。（按第二十八條至第三十

15、條執(zhí)行）。附則本制度未盡事宜或與新頒布的法律法規(guī)、其他有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定沖突的，以法律法規(guī)、其他有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。本制度由投資發(fā)展部進(jìn)行起草與修正，總裁批準(zhǔn)后發(fā)布執(zhí)行。本制度自發(fā)布之日起生效，原有相關(guān)制度如與本制度沖突，以本制度為準(zhǔn)。本制度的解釋權(quán)屬于投資發(fā)展部。附件一 項(xiàng)目投資管理各流程圖附件二：城市市場(chǎng)分析報(bào)告模板模塊一級(jí)目錄二級(jí)目錄內(nèi)容一、宏觀環(huán)境分析（一）城市概述1、地理位置介紹城市所處位置，包括地形、地貌，重點(diǎn)描述其區(qū)位價(jià)值2、面積（市區(qū)面積、中心城區(qū)面積）描述城市規(guī)模，說(shuō)明城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)3、行政區(qū)劃描述該城市的行政區(qū)劃，說(shuō)明各區(qū)域的功能定位及發(fā)展趨勢(shì)4、人口特征（1）人

16、口數(shù)量，包括城市總?cè)丝?、市區(qū)人口，市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口、外來(lái)人口 （2）城市化比例、城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)化率反映城市化水平5、交通環(huán)境（1）區(qū)域交通環(huán)境，描述該城市的交通位置和作用，以說(shuō)明該城市的區(qū)域重要性（2）城市交通環(huán)境，描述城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀并反映出其規(guī)劃發(fā)展方向（二）經(jīng)濟(jì)情況1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與增長(zhǎng)速度反映城市經(jīng)濟(jì)的體量、發(fā)展態(tài)勢(shì)2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入反映出城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力3、城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄額反映出城鎮(zhèn)居民潛在消費(fèi)能力4、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額反映固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合性指標(biāo)，反映出城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性5、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資總額反映城市建設(shè)水平及發(fā)展前景6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)

17、業(yè)規(guī)劃反映城市的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，體現(xiàn)城市是否支持房地產(chǎn)和基建行業(yè)的良性發(fā)展（三）城市定位及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃1、城市定位城市的區(qū)域定位，城市各區(qū)的定位2、城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展的地理方向，城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向3、發(fā)展規(guī)劃對(duì)行業(yè)的影響城市發(fā)展的趨向?qū)Ψ康禺a(chǎn)和基建行業(yè)的影響，如：行政中心的搬遷和宏觀政策的調(diào)整4、規(guī)劃或建設(shè)中的大型新區(qū)、新城簡(jiǎn)介（四）城市總結(jié)理解城市二、市場(chǎng)分析（一）行業(yè)發(fā)展歷程1、發(fā)展歷程概述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)和基建市場(chǎng)發(fā)展水平以及所處的階段2、近五年房地產(chǎn)和基建指標(biāo)分析包括房地產(chǎn)和基建投資情況，房地產(chǎn)和基建供給狀況，房地產(chǎn)和基建需求狀況和價(jià)格走勢(shì)（二）行業(yè)現(xiàn)狀1、當(dāng)前行業(yè)供給情況包括同類型住宅物業(yè)構(gòu)成

18、比例，不同檔次住宅項(xiàng)目構(gòu)成比例，工程進(jìn)度分析，本年度熱點(diǎn)區(qū)域分析，項(xiàng)目的位置分布及變化情況和本年度新開(kāi)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)及變化趨勢(shì)分析和熱銷(xiāo)項(xiàng)目 、滯銷(xiāo)項(xiàng)目以及原因分析2、當(dāng)前行業(yè)需求情況包括需求狀況，消費(fèi)者分析和綜合分析3、供求結(jié)構(gòu)分析供求對(duì)比4、三級(jí)市場(chǎng)狀況目前三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展情況，包括現(xiàn)狀描述和其對(duì)商品房市場(chǎng)的影響（三）土地市場(chǎng)分析1、土地市場(chǎng)供應(yīng)狀況包括土地供應(yīng)方式、政策、每年土地供應(yīng)量及區(qū)位分布、未來(lái)土地供應(yīng)預(yù)期和土地價(jià)格水平2、土地獲取方案土地獲取方式，具體獲得土地的方式及建議、開(kāi)發(fā)成本情況3、近期土地信息（四）當(dāng)?shù)卣闆r分析1、房地產(chǎn)和基建開(kāi)發(fā)地方性政策法規(guī)2、當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)流程及時(shí)間節(jié)點(diǎn)辦

19、理四證所需時(shí)間、資料；一般項(xiàng)目的報(bào)件時(shí)間（五）金融環(huán)境分析1、當(dāng)?shù)卣w金融環(huán)境地方性金融政策、涉及房地產(chǎn)和基建行業(yè)的相關(guān)法規(guī)等2、房地產(chǎn)和基建行業(yè)融資渠道房地產(chǎn)和基建行業(yè)的地方常用融資渠道3、房地產(chǎn)和基建貸款流程銀行審批權(quán)限、額度，辦理細(xì)節(jié)，不同類別貸款的可操作性，是否需要解抵押等（六）房地產(chǎn)和基建市場(chǎng)總結(jié)三、競(jìng)爭(zhēng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)分析1、當(dāng)?shù)刂髁鏖_(kāi)發(fā)商情況包括情況簡(jiǎn)介，開(kāi)發(fā)能力和其它情況2、綜合分析主要對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的程度、主要競(jìng)爭(zhēng)手段等、加以綜合闡述（二）產(chǎn)品分析1、典型樓盤(pán)詳見(jiàn)樓盤(pán)調(diào)研表2、綜合分析（三）開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成1、開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本主要構(gòu)成四、綜合評(píng)述城市可否進(jìn)入、市場(chǎng)是否具備可操作

20、性，是否符合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、是否符合企業(yè)全國(guó)化戰(zhàn)略布局。（使用 SWOT分析）表單編號(hào)：TZ01-BD01附件三：項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告模版模塊一級(jí)目錄二級(jí)目錄內(nèi)容區(qū)域分析（一）項(xiàng)目所在區(qū)域概況1、地理2、經(jīng)濟(jì)3、人口4、規(guī)劃前景（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)1、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程包括發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展水平和危改政策、合作建房、大型改造工程2、一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)方式和區(qū)位土地供應(yīng)價(jià)格3、二級(jí)市場(chǎng)包括供求關(guān)系、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格體系、當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)習(xí)慣、開(kāi)發(fā)周期、市場(chǎng)消化水平、客戶群分析和數(shù)據(jù)分析4、三級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)狀描述（市場(chǎng)規(guī)范程度、中介服務(wù)是否成熟、不同區(qū)域租金水平、買(mǎi)賣(mài)、租賃客戶分析）項(xiàng)目情況（一）項(xiàng)目基本情況

21、1、項(xiàng)目背景土地來(lái)源、出讓方式、基本價(jià)格等情況，同時(shí)在附錄中提供招標(biāo)文件、合作協(xié)議2、項(xiàng)目位置項(xiàng)目的地理位置，分城市級(jí)、區(qū)域級(jí)兩份區(qū)位圖；四至道路、四面景觀等3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控規(guī)文件，包括：用地面積、住宅用地面積、商業(yè)用地面積、非經(jīng)營(yíng)性公建用地面積、容積率、綠化率、限高、價(jià)格4、土地現(xiàn)狀介紹項(xiàng)目周邊環(huán)境；現(xiàn)狀地貌；表明地上、地下各種設(shè)施和政府不可遷移、更改的設(shè)施（二）市場(chǎng)分析1、周邊情況項(xiàng)目1.5公里以內(nèi)的商業(yè)、學(xué)校、餐飲娛樂(lè)等設(shè)施和2.5公里以內(nèi)的大型生活設(shè)施等2、 區(qū)域發(fā)展前景和大型市政情況3、市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給狀況、市場(chǎng)需求狀況、價(jià)格分析、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和市場(chǎng)總結(jié)（三） 經(jīng)濟(jì)測(cè)算1、成本及利潤(rùn)分

22、析成本利潤(rùn)分析表，銷(xiāo)售毛利，銷(xiāo)售凈利，總投資回報(bào)率2、付款計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)資金、付款節(jié)奏（四） 結(jié)論項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析SWOT分析表單編號(hào)：TZ01-BD02附件四：項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告審批表部門(mén)：投資投資部 送審日期： 年 月 日 NO：項(xiàng)目名稱：主要內(nèi)容：需要審核審批事項(xiàng)：總裁審批意見(jiàn)： 簽名： 年 月 日 表單編號(hào)：TZ01-BD03附件五：項(xiàng)目可行性報(bào)告模板模塊一級(jí)目錄二級(jí)目錄內(nèi)容項(xiàng)目決策背景一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與項(xiàng)目的關(guān)系及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等2、項(xiàng)目所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的

23、地位3、項(xiàng)目淵源特殊的政治或文化背景二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目戰(zhàn)略意義項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義2、項(xiàng)目對(duì)整體的影響對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用3、項(xiàng)目對(duì)未來(lái)的影響從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目位置1、項(xiàng)目位置項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域的地理位置。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀1、四至范圍2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r3、地面現(xiàn)狀包括項(xiàng)目?jī)?nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線因素4、地面現(xiàn)有居民情況包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響5、地下情況包括管線、地

24、下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建6、土地的完整性有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地7、地質(zhì)情況包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1、周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套包括交通狀況、教育情況、醫(yī)療水平、購(gòu)物狀況、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、公園、銀行、郵局以及其他2、項(xiàng)目周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀包括交通狀況、教育情況、醫(yī)療水平、購(gòu)物狀況、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、公園、銀行、郵局以及其他四、項(xiàng)目周邊環(huán)境1、項(xiàng)目周邊環(huán)境包括治安情況、空氣狀況、噪聲情

25、況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化以及其他五、大市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與項(xiàng)目的關(guān)系（影響）2、供水狀況現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間3、污水、雨水排放現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間4、通訊現(xiàn)有管線、上源位置、距項(xiàng)目距離、涉及線路成本等5、永久性供電和臨時(shí)施工用電現(xiàn)有管線、上源位置、距項(xiàng)目距離、涉及線路成本等6、燃?xì)猬F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距項(xiàng)目距離、接口位置7、供熱及生活熱水現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距項(xiàng)目距離、接口位置六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積

26、、道路面積、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積、綜合容積率、住宅容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其他七、土地價(jià)格1、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析合作方式及條件1、合作方基本情況名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等2、合作方式例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。 3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、土地法律性質(zhì)評(píng)估1、現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬、土地使用權(quán)歸屬和土地的用

27、途2、規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬、規(guī)劃使用權(quán)歸屬和規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、取得土地使用權(quán)的程序2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制四、土地性質(zhì)變更的評(píng)估1、土地性質(zhì)變更的程序和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日市場(chǎng)分析一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）和區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況4、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品

28、供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍2、結(jié)論本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位、目標(biāo)人群特征/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)和產(chǎn)品建議規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)2、主要產(chǎn)品類型多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)可能性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套

29、公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性2、容積率分析容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響3、土地分析土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。4、周?chē)h(huán)境分析周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。5、市政工程分析周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。6、生活配套設(shè)施分析周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。7、市場(chǎng)影響市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一、土地升值潛力初步評(píng)估1、土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估二、工程計(jì)劃1、工程計(jì)劃工期計(jì)劃、各

30、期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率三、銷(xiāo)售計(jì)劃1、銷(xiāo)售計(jì)劃各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析投資收益分析成本預(yù)測(cè)1、成本預(yù)測(cè)說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等稅務(wù)分析1、稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅和土地增值稅的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率， 經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、現(xiàn)金流分析4、敏感性分析項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

31、1、資金投入計(jì)劃各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排2、資金回款計(jì)劃各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃3、資金需求計(jì)劃結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑4、資金狀況分析啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額管理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置1、機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（子公司）；主要部門(mén)設(shè)置二、人力資源需求1、人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）三、人力資源缺口及解決1、人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)1、優(yōu)勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)

32、、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團(tuán)一貫發(fā)展思路等方面論述二、劣勢(shì)2、劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團(tuán)一貫發(fā)展思路等方面論述三、機(jī)會(huì)3、機(jī)會(huì)從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述四、結(jié)論和建議1、結(jié)論和建議竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題一、主要指標(biāo)測(cè)算1、主要指標(biāo)測(cè)算預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)和投資收益分析二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析包括主要背景，控股股東情況、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）、資金狀況（可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本）、操作水平、主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得三、制定策略1、制定策略分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷(xiāo)售時(shí)的地價(jià)。四、結(jié)論和建議1、結(jié)論和建議短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是