中央商務(wù)區(qū)起源、特征和發(fā)展

1、中央商務(wù)區(qū)(CBD)起源、特征和發(fā)展中央 商 務(wù) 區(qū)(CentralB usinessD istrict,簡稱CBD)這一概念產(chǎn)生于1923年，由 美國社會學家伯吉斯E.W Bu rgess)首先提出，他以芝加哥城市發(fā)展模式為藍本，認 為城市空間結(jié)構(gòu)呈同心圓圈式發(fā)展，其中心為城市地理及功能的核心區(qū)域，這個地區(qū) 彳主彳主是城市最早的發(fā)源地，交通的中樞，容納了城市中功能層次最高的行業(yè)，主要包 括零售商店、辦公機構(gòu)與娛樂場所以及其它公共建筑，這個地區(qū)稱為中央商務(wù)區(qū)。隨 著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、升級，中心區(qū)功能的更替，城市不斷地呈圓心式向外擴展，形成 功能各不相同的5個圈層，即:CBD、功能轉(zhuǎn)換區(qū)、一般住宅

2、區(qū)、高級住宅區(qū)、城市邊 緣區(qū)。1939年，霍依特(H.Ho yt)又提出環(huán)繞CBD，城市各項功能沿城市軸線向外呈放 射型擴展，形成幅面與大小各異的扇面。1945年哈里斯與烏爾曼(C.D. Ha rris&E.L. Ul man)又提出了城市不是圍繞單一核心發(fā)展而是通過一組獨立的核心共同發(fā)展的，城市 可以有多個核心。70年代后，尤其80年代以來，隨著世界經(jīng)濟由工業(yè)化向信息化轉(zhuǎn)型， 及全球經(jīng)濟一體化，CBD成為國際化大城市的特定概念，特指這類城市中與全球經(jīng)濟 一體化直接關(guān)聯(lián)的商務(wù)中心辦公區(qū)。在發(fā)達國家，CBD是一個地理研究概念;在發(fā) 展中國家，CBD建設(shè)彳主彳主就成為一種城市發(fā)展的策略。CBD如今

3、成了中國各大城市的 一個寵物，有的城市甚至提出將建立幾個CBD.CBD是 以跨國公司、財政、金融機構(gòu)等高度聚集為主要特征的。國際上CBD 的核心用地一般為1.5-3.5平方公里，整個商務(wù)活動呈集約化發(fā)展有的城市如紐約、芝 加哥、舊多山的CBD，商務(wù)辦公樓占全市辦公樓總量的70%以上，如果降到20%以下， 通常認為這個城市的CBD現(xiàn)象不明顯。其實，不是任何城市都可建設(shè)CBD的，不能 認為只要城市規(guī)模大或有一些國際交彳主就可以搞CBD，或者認為一個城市的行政中心 或商業(yè)中心就是CBD。許多城市所謂的CBD建設(shè)不過是城市中心區(qū)的建設(shè)，距離當今 國際上對CBD的理解甚遠。我國目前應(yīng)進行CBD建設(shè)的大城

4、市帶，只有長江三角洲、 珠江三角洲和京津發(fā)展帶等。一個 城 市 要幾個CBD?對于正在努力國際化、形成CBD 的城市來說，能夠建成一個CBD己經(jīng)相當不容易了。但國際上一些老牌CBD都有網(wǎng) 絡(luò)化的趨勢，集中到了一定的程度，分散就是必然的。珠三角的城市帶已經(jīng)有網(wǎng)絡(luò)化 趨勢，所以也有學者認為，隨著深港經(jīng)濟一體化，深圳CBD也只是港深大都市區(qū)CBD 網(wǎng)絡(luò)中的一部分。CBD將 提 供巨大商機，房地產(chǎn)業(yè)會在一定程度上受益，但不能以 房地產(chǎn)開發(fā)商獲得經(jīng)濟效益為中心來左右CBD。日本東京灣開發(fā)失利就是這樣造成的。 一個CBD可以帶動不少相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，因此可能提供相當可觀的就業(yè)崗位。深圳 CBD估計可提供就業(yè)

5、崗位26萬個，廣州CBD的就業(yè)人口規(guī)劃是30萬人。10多年前， 就有經(jīng)濟界人士提出，中國的“珠三角”、“長三角”和京津滬地區(qū)可能是國內(nèi)首批出 現(xiàn)CBD的大城市帶。80年 代 以來，隨著世界經(jīng)濟由工業(yè)化向信息化轉(zhuǎn)型及全球經(jīng)濟一體化的出現(xiàn)， 以美國紐約曼哈頓為代表的CBD，漸漸演變成標志“國際化大城市”的特定概念。在 這類城市中，彳主彳主有一塊獨立成區(qū)的商務(wù)中心辦公地，跨國公司在這里安營扎寨，巨 額資金在這里大進大出，每一項重要活動與全球經(jīng)濟直接關(guān)聯(lián)。北京、上海、深圳的 CBD規(guī)劃由此觸發(fā)，而且在近幾年的發(fā)展中，CBD的建設(shè)目標逐漸明確。與90年 代 城市規(guī)劃意義上的CBD熱相比，近年的CBD熱流

6、席卷南北，堪稱一場社會行動。按 國際經(jīng)險，CBD地區(qū)彳主彳主是一個城市最高的地方，高樓最多，樓層最高，地價最貴。 在廣州，建設(shè)CBD的構(gòu)想甫出，政府尚在謹慎論證，房地產(chǎn)商己打起這張牌，將“CBD 概念”變成了相當有號召力的樓盤賣點。北京朝陽區(qū)宣稱要用2BD概念吸引500億元 人民幣的投資額，其它幾個區(qū)也不甘示弱，西城區(qū)首先站出來叫板，宣布要將繁華的 西單建成中央商務(wù)區(qū)，此外，商業(yè)重地王府并、高技中心中關(guān)村也都希望能搭JCBD 的概念快車。按經(jīng) 濟 學 的觀點，CBD的擴展實際上是經(jīng)濟向服務(wù)性行業(yè)和經(jīng)濟全球 化的過程在定城市中的表現(xiàn)，大城市提早考慮應(yīng)對良策，理所當然，另一些專家對此 卻有不同看法

7、。二戰(zhàn)以后，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，發(fā)達國家的城市完成了初步現(xiàn)代化 的任務(wù)，陸續(xù)進入后工業(yè)化階段，CBD的建設(shè)規(guī)模與強度大大增加，表現(xiàn)出以下7個特征。1、有 高 盈利水平的產(chǎn)業(yè)。體現(xiàn)經(jīng)濟管理控制中心、金融中心和專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)中心 的職能，由若干從事生產(chǎn)與貿(mào)易的大集團公司總部、商業(yè)銀行以及證券公司等金融 服務(wù)機構(gòu)和廣告、會計、商務(wù)法律、管理咨詢、創(chuàng)新策劃等專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)業(yè)組成。2、有高等級的零售業(yè)、旅館、酒店、文化娛樂等服務(wù)業(yè)為其提供最佳服務(wù)。3、擁有商務(wù)空間的最高聚集度。該地區(qū)建筑容積率、建筑密度、建筑標準和建筑物 的科技含量都是最高的，因而具有最快捷的信息服務(wù)和最高的工作效率。4、具有最高的交通可

8、達性。該地區(qū)是交通量最大的地區(qū)，也是交通最發(fā)達的地區(qū)。 城市快速路網(wǎng)、公共交通系統(tǒng)與步行系統(tǒng)為其提供最佳服務(wù)。5、具有良好的城市景觀。有的城市與舊城中心區(qū)融為一提，有的與舊城中心有一點 的關(guān)聯(lián)，是城市最繁華的地區(qū)，成為反映城市形象的標志地區(qū)。6、擁有 最高的地價。諸多優(yōu)越條件顯示了區(qū)位的重要經(jīng)濟功能，因而該地區(qū)的土地 批租價、建筑樓面的售價和租金都是全市最高的。7、晝夜 人口反差最大的地區(qū)。鑒于地價高昂，大量商務(wù)建筑發(fā)展把居住區(qū)擠到CBD 外圍，因而該地區(qū)就業(yè)崗位集中，但就近居住的人口稀少，使晝夜人口反差極大。構(gòu)成大城市中央商業(yè)區(qū)的條件或客觀標準有7個方面：1、在 地理 位置上必須在城市的“第

9、一層圈”內(nèi)。不在“第一層圈”即使商業(yè)區(qū)的 功能再齊全，銷售業(yè)績再卓越，也只能是商品集散地而非中央商業(yè)區(qū)。2、己有相當規(guī)模的商業(yè)基礎(chǔ)，集中了一批大店、名店、特色店，得到消費者的普遍 認同。通常，中央商業(yè)區(qū)要求商業(yè)設(shè)施經(jīng)營面積在15萬一 20萬平方米或者以上。硬 件設(shè)施齊備、功能配套，有足夠的休閑場地，中央商業(yè)區(qū)的腹地”或“內(nèi)核” 應(yīng)有高級金融區(qū)相匹配。3、業(yè)態(tài) 分布合理、互補。從國際上一些中央商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)分布比例看，店鋪比例大 致為:商業(yè)占30%-35%;餐飲占25%- 35Y);休閑、娛樂、酒店等占30%-40。4、有 良好的交通通達性。不僅地面通達，還要有地鐵經(jīng)過商業(yè)區(qū)的地下，形成5、地面交

10、通與地下交通的協(xié)調(diào)，地鐵能引來和疏散相當規(guī)模的客流。不經(jīng)區(qū)域內(nèi)交通 通達，且商業(yè)設(shè)施輻射的半徑內(nèi)所有道路應(yīng)暢通，沒有“瓶頸”并有多趟直達車 抵達商業(yè)區(qū)內(nèi)。6、街 區(qū)的環(huán)境要好，商業(yè)區(qū)的整體管理水平要高，區(qū)內(nèi)繁華而有序，其中繁華是第 一位的。7、商業(yè) 區(qū)內(nèi)各店鋪均有良好的經(jīng)濟效益，從而整個商業(yè)區(qū)有好的效益。效益高是 中央商業(yè)區(qū)的根本，是優(yōu)越的地理位置所決定和要求的。CBD的發(fā)展規(guī)模與布局CBD的發(fā)展規(guī)模與布局，一是取決于經(jīng)濟發(fā)展的階段，隨著工業(yè)化時期的成 熟，后工業(yè)化社會的到來，信息化和經(jīng)濟全球化的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，CBD 的規(guī)模將迅速增大。二是取決于城市在世界或國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展中的地位，開

11、放度越高， 在經(jīng)濟發(fā)展過程中對世界或國內(nèi)經(jīng)濟輻射范圍越大，那么CBD的規(guī)模就越大。因此， CBD的性質(zhì)在世界范圍有全球性和區(qū)域性的CBD，在國內(nèi)有全國性的、跨省市區(qū)域的、 省市級的和地區(qū)性的CBD.在我國，很少有功能齊全的CBD，因此，在城市發(fā)展過 程中都有在中心地區(qū)通過土地調(diào)整開辟中央商務(wù)區(qū)的任務(wù)。中央商務(wù)區(qū)規(guī)模應(yīng)該多大， 位置如何選擇，大、中、小城市中CBD的結(jié)構(gòu)有何不同，成為研究經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略必須 解決的問題。參考國外的情況，在商業(yè)發(fā)展初期，CBD的功能彳主彳主和城市中心區(qū)是 重合的，城市中心區(qū)包含了零售業(yè)、金融等商務(wù)辦公業(yè)和文化、服務(wù)業(yè)。對于一些小 城市來說經(jīng)濟輻射范圍不大，使城市中心區(qū)

12、內(nèi)的商業(yè)購物中心與商務(wù)中心產(chǎn)生分離， CBI）沿中心區(qū)的一側(cè)向外擴展。當城市規(guī)模不斷擴大，城市經(jīng)濟的輻射范圍越來越大 時，當原來的老城區(qū)由于受用地、交通等條件的限制，難以容納2BD功能擴大的要求 時，CBD將會在城市原有中心的一側(cè)，選擇交通樞紐地帶，對內(nèi)、對外聯(lián)系方便之處， 發(fā)展新的CBD?；蛘吲c老城原有CBD形成雙核結(jié)構(gòu)，或者由老城原有CBD與多個副 中心形成CBD網(wǎng)絡(luò)，或者新發(fā)展起來的CBD成為主中心，而原有的CBD處于從屬地 位。例如，倫敦原有的CBD位于倫敦城及其西部維斯敏特部分地區(qū)，20世紀80 年代隨著商務(wù)辦公機構(gòu)的大量增加，在其東部廢棄的碼頭區(qū)道克蘭的堪那瑞地段開辟 了新的商務(wù)區(qū)、公區(qū)，倫敦城的老區(qū)仍保持國際金融中心的地位，而新區(qū)將成為公司 總部的辦公區(qū)，形成了雙核結(jié)構(gòu)。東京原來的CBD集中在丸之內(nèi)地區(qū)，隨著規(guī)模 的擴大，又在新宿和臨海部分開辟辦公區(qū)和信息港，并計劃在幕張和橫濱再開辟兩個 副中心，形成以丸之內(nèi)為核心、幾個副中心環(huán)繞的、各有分