萬科地產(chǎn)費(fèi)用核算規(guī)范

1、1.目的：統(tǒng)一集團(tuán)有關(guān)費(fèi)用核算、歸集、分配的會(huì)計(jì)政策，適應(yīng)管理要求，加強(qiáng)費(fèi)用控制。2.范圍：本辦法適用于集團(tuán)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的明細(xì)科目名稱及核算口徑同樣適用于集團(tuán)內(nèi)非房地產(chǎn)開發(fā)單位；物業(yè)公司在執(zhí)行本規(guī)定時(shí)，若與集團(tuán)物業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范不符，按集團(tuán)物業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的規(guī)定執(zhí)行。3.職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施，并對(duì)實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反饋。4. 方法和過程控制4.1 費(fèi)用的歸集4.1.1 管理費(fèi)用4.1.1.1 “管理費(fèi)用”歸集公司所有部門、所有員工的人工費(fèi)用（工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)等）、行政

2、費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等），以及公司的財(cái)產(chǎn)費(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費(fèi)用；其中包括實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”及需轉(zhuǎn)出到其他科目的非實(shí)質(zhì)性“管理費(fèi)用”。4.1.1.2 下列費(fèi)用屬實(shí)質(zhì)性的“管理費(fèi)用”：公司總監(jiān)級(jí)以上人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財(cái)務(wù)、人事行政等部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動(dòng)費(fèi)，上級(jí)單位分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、壞帳準(zhǔn)備等；4.1.1.3 下列費(fèi)用屬非實(shí)質(zhì)性管理費(fèi)用，先在“管理費(fèi)用”科目中歸集、核算，按月（季）轉(zhuǎn)入其它相應(yīng)費(fèi)用科目：直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門，一般包括銷售

3、部、客戶事務(wù)部、萬客會(huì)、銷售賣場(chǎng)服務(wù)部門（或物業(yè)公司的管理處）的人工費(fèi)、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用等先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”；直接從事項(xiàng)目開發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能的項(xiàng)目經(jīng)理部、工程部、設(shè)計(jì)部、審算部、項(xiàng)目發(fā)展部等部門發(fā)生的人工、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用等先在“管理費(fèi)用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”； 營(yíng)業(yè)（銷售）費(fèi)用.1 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用”歸集日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費(fèi)用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用；.2 下列費(fèi)用在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”項(xiàng)目歸集核算：媒體廣告、策劃、推廣活動(dòng)、代理傭金、品牌建設(shè)、售樓書等費(fèi)用；政府收取的各項(xiàng)房屋交易費(fèi)

4、用；完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)，及空房管理費(fèi)、暖氣費(fèi)等；應(yīng)由公司承擔(dān)的維修、補(bǔ)償?shù)仁酆蠓?wù)費(fèi)用；班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項(xiàng)目折舊及出包補(bǔ)貼、免收管理費(fèi)等銷售承諾費(fèi)；“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)、財(cái)產(chǎn)費(fèi)等屬實(shí)質(zhì)性的“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”。.3 下列費(fèi)用不屬于“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”：廣告設(shè)施、銷售環(huán)境改造、樣板間、售樓處裝修裝飾等費(fèi)用（計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)”）；委托經(jīng)營(yíng)的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)收支”中核算，不在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”核算，但已表現(xiàn)為凈補(bǔ)貼支出的配套資產(chǎn)包干運(yùn)行支出在“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目核算；物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)直接相關(guān)的物料消耗（計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本）。 財(cái)務(wù)費(fèi)用.1 “財(cái)務(wù)

5、費(fèi)用”核算公司為籌集資金等而發(fā)生的費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)等輔助費(fèi)用；.2 可資本化的借款費(fèi)用先在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中核算，至少每季末轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”； 開發(fā)間接費(fèi).1 “開發(fā)間接費(fèi)”核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。.2 下列費(fèi)用屬于“開發(fā)間接費(fèi)”：竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)、決算編審費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；可資本化利息；按項(xiàng)目投資額計(jì)提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動(dòng)基金）；廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、樣板間、售樓處裝修裝飾費(fèi)等營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用；“管理費(fèi)用”中歸集、核算的直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人工

6、費(fèi)、行政費(fèi)、財(cái)產(chǎn)費(fèi)等屬實(shí)質(zhì)性的“開發(fā)間接費(fèi)”。.3 與項(xiàng)目開發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費(fèi)用，如：地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi)用、人防報(bào)建費(fèi)、丈量測(cè)繪費(fèi)、制圖曬圖費(fèi)，直接計(jì)入項(xiàng)目成本，不在“開發(fā)間接費(fèi)”中核算；.4 “開發(fā)間接費(fèi)”劃分為“直接開發(fā)間接費(fèi)”與“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”；上述費(fèi)用中，項(xiàng)目經(jīng)理部費(fèi)用、樣板間、售樓處裝修裝飾費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)及與單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)的其他費(fèi)用屬“直接開發(fā)間接費(fèi)”；項(xiàng)目經(jīng)理部以外的部門費(fèi)用、資本化利息等屬“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”。4.2 費(fèi)用的劃分及分?jǐn)?“財(cái)務(wù)費(fèi)用”與“開發(fā)間接費(fèi)”的劃分（可資本化借款費(fèi)用的確定）：.1 為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)借入資金的借款費(fèi)用，先在“財(cái)務(wù)費(fèi)用

7、”中歸集，在該項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）完工前，當(dāng)累計(jì)資金投入大于銷售回籠時(shí)，對(duì)相當(dāng)于項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）凈資金占用之和的借款費(fèi)用可予以資本化，并至少每季末一次轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”；在該項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）完工后發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期直接計(jì)入當(dāng)期“財(cái)務(wù)費(fèi)用”。凈資金占用是指項(xiàng)目累計(jì)投入資金大于銷售回籠資金的部分。.2 借款費(fèi)用的界定借款費(fèi)用是指因借款而發(fā)生的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。.3 借款費(fèi)用資本化的期限自滿足可開始資本化的條件起至竣工日止，其間開發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)。.4 借款費(fèi)用資本化金

8、額的計(jì)算每一會(huì)計(jì)期間利息的資本化金額 至當(dāng)期末止凈資金占用加權(quán)平均數(shù)資本化率凈資金占用加權(quán)平均數(shù)資本化率（加權(quán)平均利率） 借款本金加權(quán)平均數(shù) 如果發(fā)行債券發(fā)生折價(jià)或溢價(jià)的，在計(jì)算資本化率時(shí)，應(yīng)將每期應(yīng)攤銷的折價(jià)或溢價(jià)金額，作為利息的調(diào)整額，對(duì)資本化率作相應(yīng)調(diào)整；每期利息和折價(jià)或溢價(jià)攤銷的資本化金額，不得超過當(dāng)期借款實(shí)際發(fā)生的利息和折價(jià)或溢價(jià)的攤銷金額；外幣借款產(chǎn)生的匯兌差額及為借款發(fā)生的手續(xù)費(fèi)等，在房地產(chǎn)項(xiàng)目或項(xiàng)目中的分區(qū)（期）完工前，可以全額資本化；非正常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)計(jì)劃做出調(diào)整的項(xiàng)目，資本化借款費(fèi)用的確定可相應(yīng)調(diào)整。.5 為購(gòu)建固定資產(chǎn)借入資金產(chǎn)生借款費(fèi)用的處理比照上述為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的

9、借款費(fèi)用。 “應(yīng)付福利費(fèi)”與“管理費(fèi)用”的劃分：.1 公司發(fā)生的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、福利性質(zhì)的各種補(bǔ)充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險(xiǎn)費(fèi)、員工食堂經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼、未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的員工醫(yī)藥費(fèi)、員工獨(dú)生子女費(fèi)、賀喪費(fèi)、賀禮費(fèi)、困難（醫(yī)療）補(bǔ)助費(fèi)均應(yīng)先在福利基金中開支，不得直接計(jì)入“管理費(fèi)用”科目；.2 過節(jié)費(fèi)、午（誤）餐補(bǔ)助費(fèi)等以現(xiàn)金方式支付員工的費(fèi)用，直接計(jì)入“管理費(fèi)用”，不得在“應(yīng)付福利費(fèi)”中開支；.3 若計(jì)提的福利費(fèi)不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費(fèi)”為出現(xiàn)借方余額，則每季度一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費(fèi)用-社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”的科目。 費(fèi)用在不同公司（如：地區(qū)總部與項(xiàng)目公司）之間的劃分：各地區(qū)總部在擁有多個(gè)獨(dú)立的法人公司

10、、且各公司之間人員歸屬不明確時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況，采取以下方法劃分不同公司之間費(fèi)用的歸屬：.1 按照配比原則，將費(fèi)用直接計(jì)入各項(xiàng)目公司；.2 將費(fèi)用直接計(jì)入某一主體公司；.3 在向稅務(wù)局辦理手續(xù)、取得必要的憑證后，各地區(qū)總部可以向下屬公司分?jǐn)傎M(fèi)用。 “需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”在不同項(xiàng)目之間的分?jǐn)偅?1 “需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”至少每季度在各項(xiàng)目之間分?jǐn)傄淮危?2 行政管理費(fèi)按各項(xiàng)目（區(qū)）季度末在建可售建筑面積平均值的比例進(jìn)行分?jǐn)偅?3 資本化利息按各項(xiàng)目（區(qū)）當(dāng)期凈資金占用加權(quán)平均數(shù)的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.3核算組織 會(huì)計(jì)科目設(shè)置：.1 各單位均應(yīng)設(shè)置“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“開發(fā)間接

11、費(fèi)”四個(gè)一級(jí)核算科目；.2 “管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”分別將支持表格vkcw03-04-F1上的明細(xì)項(xiàng)目按級(jí)別做為二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目；四級(jí)明細(xì)科目各單位可根據(jù)管理要求自行設(shè)置；“管理費(fèi)用”和“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目應(yīng)將部門或開發(fā)項(xiàng)目（區(qū)、期）作為核算項(xiàng)目；.3 “開發(fā)間接費(fèi)”科目最少設(shè)置“工程管理費(fèi)”、“資本化利息”、“物業(yè)完善費(fèi)”、“營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)”、“其他”五個(gè)二級(jí)明細(xì)科目,各開發(fā)項(xiàng)目可作為核算項(xiàng)目；具體明細(xì)科目設(shè)置請(qǐng)參見萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)；.4 “管理費(fèi)用”科目中，必須以部門（各職能部門、各項(xiàng)目經(jīng)理部、各物業(yè)管理處）作為自定義核算項(xiàng)目，來確定費(fèi)用的部門歸屬，并以此確定費(fèi)用的最終一級(jí)科目歸屬； 核算程序：.1 按各費(fèi)用科目核算內(nèi)容進(jìn)行費(fèi)用歸集（人工及行政費(fèi)用全部在“管理費(fèi)用”中歸集，利息收支全部在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中歸集）；.2 每季（月）費(fèi)用歸集完成后，在不同費(fèi)用科目之間進(jìn)行費(fèi)用劃分：.3 打印分部門的“管理費(fèi)用”明細(xì)表”（支持表格vkcw03-04-F1中“管理費(fèi)用明細(xì)表”）.4 依據(jù)上表，編制費(fèi)用轉(zhuǎn)出憑證：.5 將應(yīng)屬“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”的部門費(fèi)用按總數(shù)一筆由“管理費(fèi)用轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)費(fèi)用行政管理費(fèi)用”科目；.6 將應(yīng)屬“開發(fā)間接費(fèi)”的部門費(fèi)用，按總數(shù)一筆由“管理費(fèi)用轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費(fèi)”科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)行政管理費(fèi)”科目；.