成本法和假設(shè)開發(fā)法 案例(共9頁)

1、PAGE PAGE - 146 -【綜合(zngh)案例分析】 閱讀下面房地產(chǎn)估價(jià)(gji)報(bào)告，了解(lioji)成本法和假設(shè)開發(fā)法在估價(jià)報(bào)告中的應(yīng)用。在建工程房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（節(jié)選）封 面（略）目 錄（略）致委托方函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方（略）二、估價(jià)方（略）三、估價(jià)對(duì)象1.區(qū)位狀況（略）2.實(shí)物狀況（略）3.權(quán)益狀況（略）四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2005年4月18日六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)的客觀合理價(jià)值。七、估價(jià)

2、依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià)。假設(shè)開發(fā)法和成本法定義（略）。十、估價(jià)(gji)結(jié)果經(jīng)測(cè)算(c sun)，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的抵押(dy)價(jià)值為人民幣4794.52萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。單價(jià)（略）。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市

3、場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價(jià)方法的選用估價(jià)人員在進(jìn)行實(shí)地查勘，認(rèn)真分析所掌握資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：（1）根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（2）估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因

4、此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（3）對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合(zngh)處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。六、估價(jià)測(cè)算(c sun)過程（一）假設(shè)(jish)開發(fā)法分析測(cè)算過程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。1.采用的公式估價(jià)對(duì)象價(jià)格開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)建開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)2.估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值

5、。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（1）采用的公式：比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)比實(shí)例成交價(jià)格（2）所選可比實(shí)例如表1所示。表1比較因素條件說明表可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目名稱苑樓園園項(xiàng)目坐落路號(hào)路號(hào)道號(hào)大道號(hào)土地使用權(quán)取得方式出讓出讓出讓出讓土地等級(jí)住宅級(jí)住宅級(jí)住宅級(jí)住宅級(jí)建筑結(jié)構(gòu)鋼混高層鋼混高層鋼混高層鋼混高層規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅成新狀況十成新十成新十成新十成新交易狀況正常正常正常正常交易日期2005.0320

6、05.032005.042005.04.18成交價(jià)格/（元/m2）3 1003 1002 960（3）交易(jioy)情況修正： 可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況(qngkung)無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。（4）交易日期(rq)調(diào)整：近期市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、C均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。（5）房地產(chǎn)狀況調(diào)整： 區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、1

7、00/103（具體比較情況見表2）。個(gè)別因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表2）。 表2比較因素條件指數(shù)表房地產(chǎn)狀況修正因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素商服繁華程度20212020交通條件21212320環(huán)境景觀10101010公共服務(wù)配套10101010發(fā)展規(guī)劃10101010基礎(chǔ)規(guī)劃10101010文件娛樂10101010街道條件 101010

8、10合 計(jì)101102103100個(gè)別因素土地利用程度20202020臨路狀況20202020設(shè)施設(shè)備10101010裝修狀況10101010平面布置1212910建筑結(jié)構(gòu)10101010樓棟朝向 10101010面積大小、形狀1010810合 計(jì)10210297100（6）比較(bjio)修正計(jì)算，見表3。表3比較(bjio)因素修正(xizhng)系數(shù)表可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正交易日期調(diào)整區(qū)域因素調(diào)整個(gè)別因素調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格A3 100100/100100/100 100/101100/1023 009B3 100100/100100/100100/102100/1022 980C2 96

9、0100/100100/100100/103100/972 963從測(cè)算結(jié)果來看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果： (3 0092 9802 963)32 984元/m2（7）預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47 799.8 m2，其中地下建筑面積7 979 m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為39 820.80 m2。故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為： 2 98439 820.80/10 00011 882.53 (萬元)3.繼建開發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24 578 m2（含地下建筑面

10、積3 998 m2），第21、22、23棟總建筑面積23 221.80 m2（含地下建筑面積3981 m2）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。（1）續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知（建價(jià)字200510號(hào)），鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18970.20元/m2，本次評(píng)估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長率加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：24 57

11、8(900301050)/10 00023 221.8(90080301050)/10 0004 917.95（萬元）（2）室外(sh wi)道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)(gji)對(duì)象用地面積為23 667m2，則室外道路(dol)管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：3023 667/10 00071（萬元）（3）估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)：4 917.95714 988.95（萬元）4.管理費(fèi)用測(cè)算管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3 %，則：管理費(fèi)用4 988.953 %149.67（萬元）5.銷售稅

12、費(fèi)測(cè)算銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8 %，則：銷售稅費(fèi)11 882.538 %950.60（萬元）6.開發(fā)利潤測(cè)算置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15 %，續(xù)建成本為4 988.95萬元，則：開發(fā)利潤4 988.9515 %748.34（萬元）7.稅費(fèi)測(cè)算投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，則：稅費(fèi)在建工程價(jià)值4.1 %8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果:估價(jià)對(duì)像的最終價(jià)格(11 882.234 988.95149.67950.60748.34)(14.1 %)5 251.05（萬元）（二）成本法分析測(cè)算(c sun)過程成本法

13、是求取(qi q)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)象為在建工程，折舊為零。成本法的公式(gngsh)為：估價(jià)對(duì)象價(jià)值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤1.土地取得成本運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。土地取得成本單價(jià)1 717.18元/m2（計(jì)算過程略）估價(jià)對(duì)象用地面積為23 667.00 m2，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為： 1 717.1823 667/10 0004 064.05（萬元）2.開發(fā)成本（1）勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)為：39.82萬元（計(jì)算過程略）（2）基礎(chǔ)

14、設(shè)施配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)。根據(jù)市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬元。（3）建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬元，則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為：39.82318.57196.62555.01（萬元）3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2 %4 %，本次評(píng)估取其中間值，即按開發(fā)成本的3 %計(jì)，則： 555.013 %16.65（萬元）4.投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)(jish)資金

15、在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76 %。 555.01(1+5.76%)0.75123.81（萬元）5.銷售(xioshu)稅費(fèi)估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售(xioshu)階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。6.開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤為15%，本次評(píng)估取利潤率15 %。 555.0115 %83.25（萬元）7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果 4 064.05555.0116.6523.8183.254 742.77（萬元）七、估價(jià)結(jié)果確定運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為5 251.05萬元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4 742.77萬元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重

16、為50 %，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50 %，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：5 251.0550 %4 727.7750 %4 989.41（萬元）則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4 989.41萬元，大寫人民幣肆仟玖佰捌拾玖萬肆仟壹佰元整。附 件（略）【閱讀提示】該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在以下方面不足或錯(cuò)誤：（1）假設(shè)開發(fā)法公式未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤和購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅。（2）市場(chǎng)法中個(gè)別因素修正系數(shù)取值與個(gè)別因素描述不一致。（3）可比實(shí)例B、C與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，未作修正（應(yīng)加以修正）。（4）開發(fā)完成(wn chng)后總價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤，未分析說明地下室設(shè)備用房部分面積是否計(jì)入總面積。（5）續(xù)建工程(gngchng)中的建安工程費(fèi)900元/m2，是否(sh fu)與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說明。（6）假設(shè)開發(fā)法中未扣除轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)。（7）假設(shè)開發(fā)法中未扣減投資利息。（8）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算開發(fā)利潤的直接成本利潤率不應(yīng)采用置業(yè)公司的。（9）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算開發(fā)利潤計(jì)算錯(cuò)誤，未計(jì)算購買估價(jià)對(duì)象的投資利潤。（10）成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算有誤，建筑面積取值不對(duì)。（11）成本法中管理費(fèi)用、投資利息計(jì)算基數(shù)錯(cuò)