卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項目市調工作匯報1ppt課件

1、杰出南頭舊城改造工程市場調研任務匯報任務內容華僑城商圈南頭商圈南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈南油/蛇口商圈本工程調研內容包括： 中心商圈南頭商圈調研 華僑城商圈 南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈 南油/蛇口商圈 西麗商圈西麗商圈Page 市場調研時間安排市場調查時間安排表工作內容 時間安排調研準備階段 項目周邊情況了解 主要商業(yè)街區(qū)了解 項目周邊及南山宏觀資料收集9月22日至24日3天第一階段 項目地現(xiàn)有商業(yè)調查 南頭商圈商業(yè)街調查 南頭商圈大型集中商業(yè)調研 南頭主要專業(yè)市場調研 南頭商圈人口調研9月25日至10月6日5天第二階段 南山其他商圈商業(yè)調查 項目輻射范圍人口統(tǒng)計 南山現(xiàn)有休閑娛樂業(yè)調研10月7日至9

2、日3天第三階段補充調研10月10號至13日2天Page 調研前期預備 調研時間： 9月22日至24日； 調研目的： 了解工程周邊情況、現(xiàn)有商業(yè)概略及南山商業(yè)開展情況 ； 調研內容：工程地塊，周邊商業(yè)以及南頭商圈主要商業(yè)街區(qū)的了解 ，南山宏觀資料整理。月亮灣大道前海路南新路常興路南山大道桃園路南頭街學府路本工程Page 南新路前海路常興路桃園路工程地塊情況了解及商圈調研范圍劃定調研前期預備 工程地塊位置，四至情況及所臨街道； 所臨商業(yè)街區(qū)總體運營情況業(yè)態(tài)、體量等； 了解工程所處商圈，劃定商圈調研范圍； 商圈調研內容 經過對調研資料的分析，對南山商業(yè)宏觀開展階段的判別。Page 工程位于南山區(qū)-南

3、頭片區(qū)-桃園路與南新路交匯處，地塊地勢平坦，臨街面達600多米。 工程地處南山大新村，原有建筑老舊，居民多為南山區(qū)工廠打工者或外來務工人員 。 由于工程具有較長臨街面，展現(xiàn)面和昭示性較好，所臨道路也均為雙向四車道，交通較為便利。 工程內部現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)多為生活配套類，以雜貨鋪和生鮮肉菜鋪為主，環(huán)境較差，檔次較低。工程地塊情況調研調研前期預備Page 第一階段調研 調研時間：9月25日10月6日； 調研目的： 全面了解工程中心輻射區(qū)域內商業(yè)概略以及中心消費群體情況； 調研范圍：南至桂廟路，北到深南大道，西至前海邊，東至荔香公園的區(qū)域； 調研內容： 南頭商圈商業(yè)調研 工程周邊人口調研 交通現(xiàn)狀調研

4、本工程Page 1、主要商業(yè)街區(qū)調研商鋪開間/進深商鋪經營業(yè)態(tài)商家檔次及形象商家經營狀況商業(yè)街區(qū)租金水平2、大型集中商業(yè)調研商業(yè)規(guī)模經營業(yè)態(tài)人車流統(tǒng)計硬件情況商家檔次及形象租金模式經營狀況招商情況商業(yè)調研內容Page 共統(tǒng)計13條商業(yè)街，記錄商鋪1450個，2個百貨，3個超市，2個專業(yè)市場。南山中心商圈調研商業(yè)街整體體量167,957，整體運營情況較好，主要消費群體為周邊社區(qū)居民。第一階段調研商業(yè)調研內容商業(yè)街商業(yè)街主要業(yè)態(tài)租金水平（元/月/）商家檔次經營狀況綜合分析南新路服飾精品、休閑、五金1001000中低檔較好南頭商圈主要街道之一，以學府路為界，北區(qū)商業(yè)氛圍較好，人流量較大，主要消費群為

5、附近居住人口學府路餐飲、超市1001000中檔較好租金差異較大，人人樂路段租金水平較高，消費群多為周邊社區(qū)人口桂廟路服飾精品、餐飲200600中檔較好商業(yè)體量相對較小，以餐飲、服飾精品為主南山大道服飾、服務配套140600中檔較好商業(yè)氛圍較好，人流量較大，整體商業(yè)檔次中檔桃源路百貨、服飾精品、餐飲40400中低檔較好交通便捷，人流量較大，商業(yè)氛圍較好，現(xiàn)有商業(yè)中檔偏低常興路服飾、餐飲、超市100400中低檔較好由于家樂福的帶動作用，周邊商業(yè)經營較為旺盛，人流量較大Page 第一階段調研商業(yè)調研內容商業(yè)街商業(yè)街主要業(yè)態(tài)租金水平（元/月/）商家檔次經營狀況綜合分析南頭街服務配套、餐飲80300中檔

6、較好以南新路為界，西段商業(yè)經營較為旺盛，以餐飲業(yè)態(tài)為主前海路服飾精品、餐飲40300中檔較好以社區(qū)商業(yè)為主，消費群多為周邊社區(qū)人口創(chuàng)業(yè)路百貨、服務配套200300中檔較好交通便捷，人流量大，由于崇尚百貨位于此路，已形成固有的商業(yè)消費氛圍，商家檔次為中檔，經營較好南光路 服飾、服務配套80200中低檔較好人流量相對較小，整體商業(yè)檔次中檔，歲寶百貨附近租金水平為最高花屋巷服務配套3050低檔較好項目內部商業(yè)街巷，環(huán)境臟亂，商業(yè)檔次低，以居民生活配套為主龍屋四巷服務配套3050低檔較好項目內部商業(yè)街巷，環(huán)境臟亂，商業(yè)檔次低，以居民生活配套為主升平里巷服務配套4060低檔較好項目內部商業(yè)街巷，環(huán)境臟亂

7、，商業(yè)檔次低，以居民生活配套為主Page 桂廟路學府路南山大道桃園路南新路前海路第一階段調研商業(yè)調研內容商業(yè)街Page 第一階段調研 人人樂購物廣場 天虹百貨 家樂福 沃爾瑪 歲寶百貨 商業(yè)調研內容大型集中商業(yè)沃爾瑪人人樂家樂福天虹商場歲寶百貨調研工程： 南山南頭商圈大型集中商業(yè)主要以百貨、大型超市為主，大型集中商業(yè)分布較為均勻。 商業(yè)檔次屬中低檔消費，主要輻射范圍為南頭街道片區(qū)。 片區(qū)消費以日常用品及效力配套、餐飲等業(yè)態(tài)為主。Page 名稱歲寶百貨天虹商場地理位置 南山桂廟路與南光路交匯處南山區(qū)桃園路與常興路交匯處商業(yè)類別百貨百貨樓層三層六層總面積約38,000約35,000管理費30元/月

8、（含空調費，不含電費）30元/月（含空調費，不含電費）品牌檔次中檔中高檔周邊環(huán)境商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅經營狀況較好良好周邊環(huán)境歲寶百貨萬象店地處南山區(qū)桂廟路與南廣路交匯處，經營面積38000平方米，項目地處鬧市區(qū)，周邊小區(qū)人口較多且多為中檔以上消費人群，人車流較大，經營狀況良好。南山天虹位于南山區(qū)桃園路與常興路交匯處，南山醫(yī)院對面，臨南山區(qū)委和深圳大學，周邊人車流量較大，經營面積約35000平方米，經營狀況非常好。第一階段調研商業(yè)調研內容大型集中商業(yè)Page 名稱家樂福學府人人樂沃爾瑪?shù)乩砦恢媚仙絽^(qū)常興路南山區(qū)學府路南山區(qū)南新路口商業(yè)類別超市超市超市樓層三層三層二層總面積約6,000約10,00

9、0約6,000品牌檔次中檔中檔中檔周邊環(huán)境商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅經營狀況良好良好較好周邊環(huán)境家樂福常興店位于南山區(qū)常興路，地處南頭商圈核心地帶，周邊居住人口較多，人流量非常大，但總體素質一般，項目經營狀況良好。人人樂學府店位于南山區(qū)學府路上，臨深圳大學，是南航愉康片區(qū)的核心，學府路段人車流非常大，經營狀況非常好。沃爾瑪南新路店位于南新路與深南大道交匯處，地處南頭商圈，周邊人車流非常大，整體素質一般，經營狀況較好。第一階段調研商業(yè)調研內容大型集中商業(yè)Page 第一階段調研商業(yè)業(yè)態(tài)比例Page 第一階段調研商業(yè)調研內容大型集中商業(yè)學府路人人樂桃園路天虹商場南光路歲寶百貨常興路家樂福Page

10、 3、專業(yè)市場調研地理位置經營面積經營劃分商家經營狀況各樓層租金水平商業(yè)調研內容Page 第一階段調研商業(yè)調研內容專業(yè)市場調研名稱西部電子南山賽格電子市場地理位置南山學府路南山區(qū)南山大道臨近學府路樓層四層三層總面積16,000約8,000租金1F:100-300元/月；2F:30-50元/月；3F:20-30元/月；4F:20-30元/月。1F:200-400元/月；2F:150-300元/月；3F:100-300元/月。管理費30元/月（含空調費，不含電費）30元/月（含空調費，不含電費）經營狀況一般較好經營劃分1F: 通訊產品、安防器材；2F: 電腦、配件、數(shù)碼產品、軟件；3F: 電腦、配

11、件、耗材電腦維修、辦公用品、游戲精品；4F: 培訓中心。1F: 通訊產品、筆記本電腦、數(shù)碼產品；2F: 品牌電腦、數(shù)碼產品；3F: Diy專區(qū)、電腦配件、電腦、周邊軟件。Page 第一階段調研商業(yè)調研內容交通情況調研位 置記錄時間公交車私家車貨車自行車的士行人合計數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值（單位：/5分鐘）車流人流桂廟路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10南山大道10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10創(chuàng)業(yè)路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10桃源路10:00-10:1011:10-11:2017:20-17

12、:30前海路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10學府路10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10南新路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10Page 第一階段調研商業(yè)調研內容交通情況調研 南新路、桃園路、創(chuàng)業(yè)路的人流量為最大，每5分鐘行人流量分別為295、242、214。 桂廟路、南山大道、創(chuàng)業(yè)路的車流量較大，每5分鐘車流量分別為437、229、208。位 置記錄時間公交車私家車貨車自行車的士行人合計數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值（單位：/5分鐘）車流人流常興路11:20-11:3013:13-13:2316:26-

13、16:36南頭街10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10南光路10:00-10:1011:10-11:2017:20-17:30Page 統(tǒng)計范圍：工程1.5公里中心商圈范圍，包括了南抵創(chuàng)業(yè)路，北達北環(huán)大道，西至前海路，東至深圳大學的區(qū)域。1)、據(jù)統(tǒng)計，在工程1.5公里中心商圈范圍內， 有常住人口25.7萬； 2)、按照南山目前人口增長率5.6保守計算，未來35年內該片區(qū)常住人口將達30萬以上。第一階段調研工程周邊1.5公里人口調研本工程R=1.5km南頭街道人口 約15.1萬南山街道南光、向南兩社區(qū)，人口約6萬深圳大學社區(qū)人口約1.2萬麻嶺社區(qū)兩花園小區(qū)，人口約4萬

14、Page 第一階段調研工程周邊1.5公里人口調研 以工程周邊1.5公里半徑范圍內的居住人口看，其中主要包括南山社區(qū)居民，城中村中外來務工人員，深圳大學在校師生等。 在南山社區(qū)居民中，多為福田、羅湖上班的任務人員，其文化程度和平均收入程度較高，購物出行方式也具有多樣化，主要以自駕出行購物為主。 工程調研范圍內主要城中村有大新村、田廈村，其中居民以外來務工者為主，消費主要業(yè)態(tài)為效力配套，消費程度較低。 深圳大學師生人口數(shù)量整體比例較小，但也蘊含一定量消費力。Page 社區(qū)名稱戶數(shù)（戶）人口數(shù)量（人）星海名城675720271陽光棕櫚園29648892港灣麗都5121536前海金岸7002100椰風

15、海岸5601680新德家園9522856天朗風清4911473前海花園25007500金桃園大廈192576海岸卡夫諾6001800旺海怡苑120360東方新地4661398第一階段調研南頭社區(qū)人口調研 由調研結果得出，工程周邊社區(qū)共有居民18079戶，人口數(shù)為54237人。Page 社區(qū)名稱戶數(shù)（戶）人口數(shù)量（人）嘉南美地4061218東方美地苑120360南山豪庭281843如意家園4081224鈺龍園13153945鴻洲文鼎271813蘇豪名廈150450常興廣場327981倉前錦福苑136408南景苑3511053合計1807954237第一階段調研南頭社區(qū)人口調研 社區(qū)居民以任務人員

16、為主，文化程度及收入程度相對較高； 居民日常消費以社區(qū)周邊效力配套類商業(yè)或自駕購物為主。Page 第二階段調研 調研時間：10月7日10月9日； 調研范圍：華僑城商圈、南山中心商圈、蛇口商圈； 調研內容： 大型集中商業(yè) 集中型休閑文娛業(yè)等。西麗商業(yè)華僑城商圈南油/蛇口商圈南山中心商圈Page 項目名稱保利文化廣場開發(fā)商南方保利集團 商業(yè)類別購物中心總用地面積54000平方米總建筑面積14.5萬平方米 商業(yè)面積7萬平方米停車位900個商業(yè)定位集劇院、影院、商業(yè)、餐飲、文化、藝術等多項功能于一體的大型購物中心品牌檔次中高檔代表商家天虹百貨、家樂福、潮江春、百勝餐飲、漢陽館韓國料理、曼谷城泰國美食、

17、?？ㄆ嬷Z意大利餐廳-1F：家樂福、保利劇院1F：酒吧街、休閑餐飲、百貨、時髦文化購物2F：酒吧街、餐飲、百貨3F：影院、百貨、特征美食4F：影院、大型美食城 大型集中商業(yè)南山文化中心商圈第二階段調研Page 項目名稱海岸城開發(fā)商深圳海岸房地產開發(fā)有限公司商業(yè)類別購物中心總用地面積68375平方米總建筑面積30萬平方米 商業(yè)面積12萬平方米停車位2000個商業(yè)定位集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心品牌檔次中高檔代表商家吉之島百貨、嘉禾影城、中森名菜、順電、真冰溜冰場B1: 吉之島1F：吉之島、美食街等；2F：主力店、化裝品、珠寶精品、咖啡廳3F：嘉禾影院、流行服飾、數(shù)碼家電、個人護理

18、；4F：溜冰場、運動休閑服飾、戶外用品、兒童樂園、主題音樂餐廳、特征餐飲；5F：家居床用、美食廣場 。大型集中商業(yè)南山文化中心商圈第二階段調研Page 大型集中商業(yè)南山文化中心商圈第二階段調研名稱崇尚百貨海雅百貨地理位置南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路與南海大道交匯處 南山南海大道與海德二路交匯處商業(yè)類別百貨百貨樓層三層六層總面積15,000平方米約35,000管理費約30元/月（含空調費，不含電費）品牌檔次中檔中檔周邊環(huán)境商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅經營狀況良好較好項目概況崇尚百貨位于南山創(chuàng)業(yè)路上，屬于中心文化商圈范圍，創(chuàng)業(yè)路人車流較大，給項目帶來了很高的人氣，經營狀況較好。海雅百貨位于南山區(qū)南海大道，地處南山商業(yè)文化中心區(qū)，周邊小區(qū)人口較多且多為中檔以上消費人群，人車流較大，經營狀