商業(yè)公園研究分析項(xiàng)目報(bào)告

1、商業(yè)公園研究分析項(xiàng)目報(bào)告研究過程需要解決的關(guān)鍵問題 商業(yè)公園發(fā)展模式層面商業(yè)公園操作模式層面需要解決的關(guān)鍵問題1.商業(yè)公園發(fā)展模式有哪些，如何深層次的理解公園與商業(yè)的依存與互動(dòng)，公園與商業(yè)如何有效融合，商業(yè)依托公園發(fā)展的溢價(jià)機(jī)理是什么？2.目前中國典型的商業(yè)公園有哪些，他們分別采用何種發(fā)展模式，其成功發(fā)展有哪些共性，失敗的原因又在哪里？3.適合于本項(xiàng)目自身的商業(yè)公園發(fā)展模式是什么，項(xiàng)目又該該采取何種發(fā)展戰(zhàn)略？4.商業(yè)公園在實(shí)際操作中遇到的政策壁壘是什么？規(guī)避政策壁壘通常的操作模式是什么？5.本項(xiàng)目該如何結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，延展適當(dāng)可行的操作模式以規(guī)避政策壁壘？研究思路總體思路 通過對(duì)商業(yè)公園開發(fā)模式

2、的研究，結(jié)合成熟案例分析，逐漸解決前述問題，以尋找適合于本項(xiàng)目的商業(yè)公園發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)方向及開發(fā)策略。解析商業(yè)公園 何謂商業(yè)公園 在經(jīng)歷了個(gè)體商業(yè)街階段、名店商業(yè)中心階段、大型倉儲(chǔ)超市階段、SHOPPING MALL階段等四個(gè)商業(yè)發(fā)展時(shí)期之后，一種更具生命力的世界終極商業(yè)形態(tài)商業(yè)公園應(yīng)勢(shì)而生。與其它傳統(tǒng)商業(yè)相比，商業(yè)公園在吸收SHOPPING MALL融合購物、餐飲、娛樂等豐富業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)之上，將公園風(fēng)景納入商業(yè)體系中，消費(fèi)者既能享受到被一線品牌、特色商業(yè)所簇?fù)淼馁徫锟旄?，又可體驗(yàn)到在公園里購物的輕松閑適。 商業(yè)公園典型特點(diǎn) 商業(yè)公園作為升級(jí)的商業(yè)發(fā)展模式，它提供給消費(fèi)者的不僅是新穎多樣的購物休

3、閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美景觀視野及開放的體驗(yàn)消費(fèi)環(huán)境。 商業(yè)公園將游憩、公園資源、房地產(chǎn)、主題商業(yè)有效結(jié)合起來，突破了單一房地產(chǎn)的概念，充分整合了地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。商業(yè)公園開發(fā)有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式，具備 泛地產(chǎn)諸多特征，在土地取得、開發(fā)過程及收益 獲取等諸多方面存在靈活操作空間。 通過分析國內(nèi)外大量商業(yè)公園案例，我們得出商業(yè)公園開發(fā)模式六大維度 新加坡圣陶沙 美國Talega社區(qū) 深圳東部華僑城 深圳華僑城 廣州番禺中央公園 成都寬窄巷子 北京朝陽公園藍(lán)色港灣 成都芙蓉古鎮(zhèn) 廣州南國桃園 La Jolla，美國加州 多摩，日本 帕拉德羅，古巴發(fā)展成功的都市副中心頻臨大城市群腹地區(qū)位泛地

4、產(chǎn)或地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)其中幾個(gè)具有代表性的區(qū)域圣陶沙，新加坡Talega社區(qū)，美國北京藍(lán)色港灣深圳華僑城 廣州番禺長(zhǎng)隆度假區(qū) 成都寬窄巷子分析維度解析維度分析通過分析商業(yè)公園關(guān)鍵構(gòu)成要素，深層次的研究商業(yè)公園的內(nèi)在機(jī)理，以達(dá)到正確判斷商業(yè)公園開發(fā)模式，解析案例，指導(dǎo)開發(fā)策略的目的。商業(yè)公園公園坐落的空間分布關(guān)系公園面積與開發(fā)模式關(guān)系消費(fèi)類型與物業(yè)帶動(dòng)關(guān)系市場(chǎng)輻射距離關(guān)系地產(chǎn)主導(dǎo)與泛地產(chǎn)主導(dǎo)關(guān)系公園與商業(yè)的依托關(guān)系商業(yè)公園開發(fā)模式六大維度商業(yè)公園開發(fā)維度解析一公園坐落的空間分布關(guān)系空間分布關(guān)系為公園坐落位置地緣關(guān)系，包括城市遠(yuǎn)郊、城市近郊、城市發(fā)展區(qū)、城市核心區(qū)等，直接反映公園對(duì)城市資源的擁有度。深圳

5、東部華僑城位于城市遠(yuǎn)郊，是以文化旅游為特點(diǎn)的泛地產(chǎn)項(xiàng)目，以造城為核心開發(fā)要素。在操作層面上，先期投入巨大積累區(qū)域人氣，培育多業(yè)態(tài)市場(chǎng)。商業(yè)依托于公園，逐漸形成良性發(fā)展。重慶陶然大觀園位于城市核心區(qū)，開發(fā)商借助公園配套開發(fā)獨(dú)立的地產(chǎn)項(xiàng)目，城市核心價(jià)值與公園特有價(jià)值迅速積累區(qū)域人氣，商業(yè)公園互為依托。在操作層面山，商業(yè)主題以民俗旅游主題為依托，打造綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)。在成功打造陶然古鎮(zhèn)得到政府信任，再次以民俗風(fēng)情報(bào)批，最終成功面世。對(duì)項(xiàng)目借鑒意義1、明確項(xiàng)目空間屬性，對(duì)于遠(yuǎn)郊項(xiàng)目來講，商業(yè)必然先期依附于公園； 而擁有城市資源的核心區(qū)與發(fā)展區(qū)的項(xiàng)目，商業(yè)與公園互相依托，應(yīng) 充分利用公園的品牌提升商業(yè)和整

6、體物業(yè)價(jià)值。2、由于涉及公園開發(fā)，必然具備泛地產(chǎn)開發(fā)的特征，項(xiàng)目功能更加綜合，投 資合作方式也較為靈活，開發(fā)策略要重點(diǎn)把握把握社會(huì)、環(huán)境效益及商業(yè) 回報(bào)的平衡，把握開發(fā)現(xiàn)金流的平衡。3、商業(yè)公園的開發(fā)通過合理操作能夠使得政府、開發(fā)商得到雙贏局面，項(xiàng)目 能夠?yàn)檎畮硎裁矗潜仨毣卮鸬膯栴}。而陶然居民俗風(fēng)情的成功給了 我們重要啟示。商業(yè)公園開發(fā)維度解析二公園與商業(yè)的依托關(guān)系公園與商業(yè)在不同的發(fā)展模式下表現(xiàn)為不同的依托關(guān)系。對(duì)于泛地產(chǎn)、造城型開發(fā)模式而言，其開發(fā)策略必然通過公園的打造積累區(qū)域人氣，通過各種主題，如旅游、娛樂等，充分?jǐn)U大輻射面積，通過人氣積累實(shí)現(xiàn)商業(yè)與物業(yè)的銷售，這種開發(fā)模式下，商業(yè)

7、必然依托于公園而發(fā)展。在區(qū)域已經(jīng)擁有較多或部分城市資源的情況下，開發(fā)商更多的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)盡量提升公園的品牌擴(kuò)大效應(yīng)，促進(jìn)商業(yè)旺盛發(fā)展，這時(shí)公園和商業(yè)是互為依托的關(guān)系，商業(yè)更多是作為公園的配套。深圳華僑城即為商業(yè)依托于公園發(fā)展的典型案例。重慶龍湖動(dòng)步公園占地100余畝，現(xiàn)有的商業(yè)公園為酈晶館、 露天餐廳及兒童公園設(shè)施，分布于公園周邊與公園內(nèi)部綠地， 商業(yè)與公園互為依托，公園的存在提升了整體商業(yè)和物業(yè)的 調(diào)性和品質(zhì)。在操作層面上，龍湖通過動(dòng)步公園的建設(shè)與租 期管理，與政府成功進(jìn)行土地置換。通過有效的現(xiàn)金流獲取 了較多的利潤(rùn)和品牌發(fā)展空間。對(duì)項(xiàng)目借鑒意義1、明確公園對(duì)于商業(yè)及整體物業(yè)品質(zhì)與品

8、牌提升的巨大帶動(dòng)作用，通過營(yíng)銷 充分造勢(shì)，同時(shí)認(rèn)識(shí)到公園與商業(yè)的互為依托關(guān)系，控制好現(xiàn)金流支出。2、動(dòng)步公園的成功開發(fā)，給了本項(xiàng)目很好的開發(fā)建議，通過幫助政府打造市 政公園系統(tǒng)，獲取土地置換和增加商業(yè)面積的空間，同時(shí)利用公園綠地進(jìn) 行商業(yè)盈利。商業(yè)公園開發(fā)維度解析三消費(fèi)類型與物業(yè)帶動(dòng)關(guān)系升級(jí)型單一型綜合型123站在消費(fèi)者角度，對(duì)商業(yè)公園消費(fèi)類型進(jìn)行分解。消費(fèi)特點(diǎn)消費(fèi)項(xiàng)目單一、水平低、主題性不強(qiáng)，主題明確、特色鮮明餐飲、娛樂、休閑、婚慶等綜合型生態(tài)、休閑旅游區(qū)、公園主題區(qū)注重享受和精神放松，休閑活動(dòng)多元，消費(fèi)水平升級(jí)物業(yè)形態(tài)農(nóng)家樂低級(jí)旅社、餐飲等 精致規(guī)劃、風(fēng)格統(tǒng)一、主題明確的特色商業(yè)街、商業(yè)內(nèi)

9、街、并排獨(dú)棟商業(yè)、露天商業(yè)、酒店等 休閑觀光、高檔酒店配套、商務(wù)會(huì)議、精品商業(yè)、大型游樂設(shè)施等對(duì)于通常以房地產(chǎn)而非泛地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的開發(fā)商來講，商業(yè)公園采取升級(jí)型的開發(fā)模式，主題明確、特色鮮明，是較為合理的開發(fā)策略。北京朝陽公園SOLANA藍(lán)色港灣 SOLANA位于北京公園朝陽公園的西北湖岸，占地面積13萬平米，建筑面積15萬平米，由19棟2到3層地中海式風(fēng)格建筑環(huán)繞構(gòu)成。項(xiàng)目結(jié)合周邊消費(fèi)市場(chǎng)，依托于城市公園，定位于超前的商業(yè)模式Lifestyle Shopping Park，融合娛樂、休閑、購物、餐飲等業(yè)態(tài)，集豐富業(yè)態(tài)、精美建筑、開放的消費(fèi)環(huán)境為一體，塑造出一個(gè)別具風(fēng)格的消費(fèi)場(chǎng)所。 項(xiàng)目

10、充分利用公園景觀優(yōu)勢(shì)及設(shè)置室外廣場(chǎng)等過渡空間， Lifestyle Shopping Park將自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)發(fā)揮極致，而這更符合現(xiàn)代人的生活休閑方式。開發(fā)商從項(xiàng)目定位到建筑規(guī)劃，從業(yè)態(tài)組合到品牌落位，從項(xiàng)目管理到品牌推廣，都充分注重細(xì)節(jié)完善，項(xiàng)目推出即引起市場(chǎng)轟動(dòng)。 但 項(xiàng)目由于體量過大及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)量較大，在招商及營(yíng)運(yùn)方面也出現(xiàn)諸多問題，需引起我們警覺。對(duì)項(xiàng)目借鑒意義1、商業(yè)公園主題明確，特點(diǎn)突出，且充分發(fā)揮公園在商業(yè)理念和規(guī)劃中的作 用，將“環(huán)境、開放、休閑”的景觀貢獻(xiàn)發(fā)揮到極致。2、商業(yè)發(fā)展不能過分采取超前型戰(zhàn)略，并嚴(yán)格控制體量，以把握好現(xiàn)金流與 回收利潤(rùn)的關(guān)系。泛地產(chǎn)主導(dǎo)的商業(yè)公園，通常屬

11、于“造城”范疇，以旅游地產(chǎn)、影視地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等為主題打造，占地面積巨大，如深圳華僑城3.5平方公里，北京世紀(jì)華僑城1平方公里，其在開發(fā)模式、開發(fā)策略、盈利策略上已經(jīng)與普通地產(chǎn)開發(fā)有明顯區(qū)別。地產(chǎn)開發(fā)中的商業(yè)公園開發(fā)，具有泛地產(chǎn)的特征，其開發(fā)收益模式包括置換土地、置換面積、合資、獨(dú)資、承包、出租、收益分成等。龍湖動(dòng)步公園的土地獲取模式及盈利策略值得借鑒。商業(yè)公園開發(fā)維度解析四地產(chǎn)主導(dǎo)與泛地產(chǎn)主導(dǎo)關(guān)系項(xiàng)目的輻射距離與項(xiàng)目資源稟賦、品牌打造、定位方向有很大關(guān)系，較為知名的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，輻射距離與消費(fèi)時(shí)間都較長(zhǎng)，容易打造多業(yè)態(tài)發(fā)展模式。對(duì)于項(xiàng)目先天資源稟賦不是很強(qiáng)，并非旅游主題的商業(yè)公園來講，其輻射

12、距離一般不會(huì)以城際定義，通常為城市級(jí)或區(qū)域級(jí)的，消費(fèi)時(shí)間也不過1天，這對(duì)于物業(yè)發(fā)展定位有很大影響。部分城市內(nèi)部，具備獨(dú)特文化特征的商業(yè)公園項(xiàng)目，由于知名度較高，輻射距離較長(zhǎng)，但消費(fèi)時(shí)間卻不長(zhǎng)，如成都的寬窄巷子。商業(yè)公園開發(fā)維度解析五市場(chǎng)輻射距離關(guān)系成都寬窄巷子 寬窄巷子占地一百多畝，是成都比較有規(guī)模的清朝古街道，與大慈寺、文殊院并稱成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)。經(jīng)過整體改造后，完成歷史文化保護(hù)街區(qū)與現(xiàn)代商業(yè)成功結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，以中式中庭院落式獨(dú)棟商業(yè)的建筑形式，形成以旅游、休閑為主、具有地域特色的復(fù)合文化步行街，已經(jīng)成為成為具有“老成都底片，新都市客廳”內(nèi)涵的“天府少城”，具有深刻的歷史文化內(nèi)涵。

13、寬窄巷子以“成都生活精神”為線索，在保護(hù)老成都原真建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，形成匯聚街面民俗生活體驗(yàn)、公益博覽、高檔餐飲、宅院酒店、娛樂休閑、特色策展、情景再現(xiàn)等業(yè)態(tài)的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)”和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心”。目前已經(jīng)成為城市核心區(qū)文化民俗商業(yè)的典型代表。對(duì)項(xiàng)目借鑒意義1、在城市核心區(qū)充分挖掘民俗、歷史、文化價(jià)值，能夠充分規(guī)避項(xiàng)目規(guī)模及 先天旅游稟賦劣勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)樹立品牌市場(chǎng)形象，創(chuàng)造核心價(jià)值。2、項(xiàng)目建筑風(fēng)格為中式，建筑形式經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，形成中庭院落式獨(dú)棟商業(yè)， 建筑產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造細(xì)致詮釋了項(xiàng)目定位。商業(yè)公園開發(fā)維度解析六公園面積與開發(fā)模式關(guān)系項(xiàng)目面積與公園面積的規(guī)?；闆r不同，決

14、定不同的開發(fā)模式和開發(fā)戰(zhàn)略。郊區(qū)大型旅游主題商業(yè)公園，通過公園的打造提升區(qū)域價(jià)值，聚攏區(qū)域人氣，從先期商業(yè)依托于公園，逐步實(shí)現(xiàn)公園與商業(yè)的良性互動(dòng)。城區(qū)級(jí)商業(yè)公園，商業(yè)在擁有城市資源的情況下，與公園互為依托，有效利用公園提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。城區(qū)級(jí)商業(yè)公園的開發(fā)原則，必須有效控制現(xiàn)金流，并最大限度發(fā)揮公園的營(yíng)銷支撐作用。開發(fā)進(jìn)度上，應(yīng)合理控制公園開發(fā)節(jié)奏，享受公園不斷完善帶來的利潤(rùn)持續(xù)增值過程。通過商業(yè)公園開發(fā)模式六大維度的分析我們要問項(xiàng)目開發(fā)模式中的的六大維度是什么？項(xiàng)目應(yīng)該采取何種開發(fā)模式？不同的開發(fā)模式，將帶來不同的開發(fā)策略和現(xiàn)金流策略商業(yè)公園項(xiàng)目維度解析項(xiàng)目開發(fā)維度體系123456公園坐落的空

15、間分布關(guān)系公園與商業(yè)的依托關(guān)系地產(chǎn)主導(dǎo)與泛地產(chǎn)主導(dǎo)關(guān)系市場(chǎng)輻射距離關(guān)系公園面積與開發(fā)模式關(guān)系消費(fèi)類型與物業(yè)帶動(dòng)關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)模式要點(diǎn)城市核心發(fā)展區(qū)升級(jí)型特色定位互為依托地產(chǎn)主導(dǎo)城市或城際輻射城區(qū)級(jí)公園開發(fā)根據(jù)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)模式6大維度的綜合分析，我們認(rèn)為商業(yè)公園項(xiàng)目的開發(fā)模式為：以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)公園與商業(yè)互為依托主題鮮明的城區(qū)級(jí)商業(yè)公園開發(fā)。區(qū)別于泛地產(chǎn)開發(fā)模式前期現(xiàn)金流的流出控制公園、商業(yè)、整體物業(yè)開發(fā)節(jié)奏的有序控制土地取得模式借鑒明確公園對(duì)于商業(yè)及整體物業(yè)價(jià)值提升的重要作用公園作為商業(yè)發(fā)展的重要配套，商業(yè)公園共同聚集人氣產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷、品牌建設(shè)階段將公園價(jià)值極致化營(yíng)運(yùn)個(gè)性化主題鮮明主題定位中的

16、傾向性商業(yè)體量的控制公園規(guī)模影響開發(fā)定位合理控制公園開發(fā)節(jié)奏享受公園不斷完善帶來的價(jià)值持續(xù)增值開發(fā)模式在各個(gè)開發(fā)階段需解決的問題拿地策略政策壁壘在何方？如何有效規(guī)避？借鑒案例：龍湖動(dòng)步公園借鑒案例：成都寬窄巷子、北京藍(lán)色港灣借鑒案例：重慶陶然大觀園項(xiàng)目定位開發(fā)節(jié)奏產(chǎn)品研發(fā)項(xiàng)目定位如何契合時(shí)代特征、區(qū)域及自身特點(diǎn)？契合政府意向方向，滿足政府需求？借鑒案例：產(chǎn)品研發(fā)如何契合項(xiàng)目發(fā)展理念，并將景觀貢獻(xiàn)發(fā)揮極致？如何掌控項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)品牌、利潤(rùn)、現(xiàn)金流穩(wěn)健的發(fā)展目標(biāo)？拿地策略問題研判商業(yè)公園開發(fā)政策壁壘是什么？第十二條 規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同城市園林綠化主管部門劃定公園保護(hù)范圍，并實(shí)施控制管理。公園保護(hù)

17、范圍內(nèi)建（構(gòu)）筑物的體量、色彩及建筑風(fēng)格等應(yīng)當(dāng)與公園景觀相協(xié)調(diào)，不得影響公園內(nèi)的植物生長(zhǎng)。第十四條 城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)公園建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，由市城市園林綠化主管部門審查，報(bào)市建設(shè)、規(guī)劃管理部門審批，其園林景點(diǎn)建設(shè)、園林小品建筑、景區(qū)道路系統(tǒng)等規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，由市城市園林綠化主管部門審批。城市規(guī)劃區(qū)范圍以外的公園建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案由區(qū)、縣（自治縣、市）城市園林綠化主管部門審查，建設(shè)、規(guī)劃管理部門審批。第十六條 綜合性公園綠化用地面積應(yīng)不低于其陸地面積的百分之八十，建筑面積不超過其總面積的百分之三；其他類型的公園按國家公園設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。重慶市城市公園管理?xiàng)l例關(guān)于公園項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)政策第二

18、十條 任何單位和個(gè)人不得侵占公園綠地，不得以出租、合作、合資或者其他方式，將公園綠地改作他用。第二十二條 因城市規(guī)劃確需改變或調(diào)整公園綠地性質(zhì)和范圍的，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)必須經(jīng)市城市園林、規(guī)劃、土地管理部門同意后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)；城市規(guī)劃區(qū)范圍以外的經(jīng)區(qū)、縣（自治縣、市）城市園林、規(guī)劃、土地管理部門同意，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)市城市園林綠化主管部門備案。 占用公園綠地應(yīng)依法予以補(bǔ)償并供給土地，用于公園建設(shè)。 第二十六條 單位和個(gè)人在公園內(nèi)舉辦大型游樂、展覽等活動(dòng)，應(yīng)征得公園管理機(jī)構(gòu)和城市園林綠化主管部門及公安等部門的同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。通過公園的投入建設(shè)，獲取更多商業(yè)指標(biāo)的政策壁壘解讀

19、第十六條第二十條綜合性公園綠化用地面積應(yīng)不低于其陸地面積的百分之八十，建筑面積不超過其總面積的百分之三；其他類型的公園按國家公園設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。解讀面積限制，硬性規(guī)定。任何單位和個(gè)人不得侵占公園綠地，不得以出租、合作、合資或者其他方式，將公園綠地改作他用。解讀行為限制，硬性規(guī)定。拿地策略問題研判如何規(guī)避政策壁壘？1、公園的用地性質(zhì)為公共配套屬性，政府部門認(rèn)定公園用地上的建筑不可售。2、公園管理用房的功能應(yīng)是對(duì)社區(qū)內(nèi)配套功能的重要補(bǔ)充，彌補(bǔ)社區(qū)內(nèi)生活休閑配套功能的不足。這是為小區(qū)業(yè)主對(duì)社區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑配套的基本需要。1管理用房屬性2管理用房報(bào)建談判要點(diǎn)1、報(bào)建備案名稱：服務(wù)與管理用房。2、按規(guī)劃條

20、件要求，前期按政府部門答復(fù)應(yīng)屬于不可銷售。3、口頭、書面資料中避免出現(xiàn)任何“商業(yè)”會(huì)所“的字眼 。4、業(yè)主享有使用市政配套設(shè)施的權(quán)益。5、業(yè)態(tài)可能根據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)整 。3管理用房?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)1、充分用足3%的管理用房面積指標(biāo)。2、管理用房定位納入商業(yè)公園整體定位，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值連帶。3、租金收益分配可作為綜合談判條件之一，納入整個(gè)談判體系。操作要點(diǎn)1、按照誰建設(shè)誰管理的模式，與政府協(xié)議設(shè)立公園承租期，承租期為3050年，期間公園的管理權(quán)為開發(fā)商所有。2、在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期間，非業(yè)主進(jìn)入公園實(shí)行收費(fèi)管理，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局合法設(shè)定。3、承租管理期間，以提供社區(qū)及社會(huì)配套服務(wù)的方式，對(duì)外出租公園部分場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)，

21、如兒童樂園、CS挑戰(zhàn)訓(xùn)練場(chǎng)地，部分運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的收費(fèi)管理等，贏取收入回報(bào)。操作要點(diǎn)1、針對(duì)公園建設(shè)投入進(jìn)行等值價(jià)值計(jì)算，估測(cè)所需置換的土地面積及物業(yè)增加面積指標(biāo)。2、置換的土地面積或者物業(yè)增加面積指標(biāo)，以特色商業(yè)公園主題立項(xiàng)（如列入重慶市民俗風(fēng)情基地、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地等模式），規(guī)避招牌掛的影響。3、項(xiàng)目定位應(yīng)結(jié)合重慶發(fā)展主題與公園特有價(jià)值，切實(shí)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，提升區(qū)域品牌價(jià)值，達(dá)到或超過政府期望。項(xiàng)目定位研判項(xiàng)目定位原則定位原則服務(wù)于開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略，服務(wù)于項(xiàng)目報(bào)建。1前瞻性、高起點(diǎn)，緊密聯(lián)系時(shí)代發(fā)展特征。2有效延展區(qū)域及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)特征。3有助于快速提升項(xiàng)目形象，增強(qiáng)項(xiàng)目輻射范圍。4服務(wù)于開發(fā)商企業(yè)

22、戰(zhàn)略，服務(wù)于項(xiàng)目報(bào)建有助于快速提升項(xiàng)目形象，增強(qiáng)項(xiàng)目輻射范圍。前瞻性、高起點(diǎn)，緊密聯(lián)系時(shí)代發(fā)展特征。有效延展區(qū)域及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)特征。定位原則解析，實(shí)現(xiàn)特色商業(yè)立項(xiàng)報(bào)建順利通過，增加溢價(jià)指標(biāo)的目的。而政府對(duì)于民俗文化類項(xiàng)目較感興趣。開放、融合、生態(tài)、健康、快節(jié)奏的時(shí)代特征，領(lǐng)先的商業(yè)發(fā)展模式則是借助于公園的休閑Lifestyle Shopping Park區(qū)域作為不斷成熟的城市副中心迫切需要配套商業(yè)中心或商業(yè)帶，而佛教文化、走馬鎮(zhèn)文化、廟會(huì)文化等賦予區(qū)域一定的歷史文化沉淀。項(xiàng)目并非旅游地產(chǎn)，而品牌提升要求增強(qiáng)項(xiàng)目輻射范圍和輻射能力，賦予項(xiàng)目文化價(jià)值與內(nèi)涵，為達(dá)成目標(biāo)帶來契機(jī)。定位理念選擇以民俗、

23、歷史風(fēng)情作為商業(yè)公園整體調(diào)性。1符合生態(tài)、健康的時(shí)代特征，具有l(wèi)ifestyle Shopping Park模式要素。2將區(qū)域歷史沉淀運(yùn)用到項(xiàng)目發(fā)展中。3建筑形態(tài)以中式商業(yè)街為主，且充分運(yùn)用公園在商業(yè)理念和規(guī)劃中的作用，發(fā)揮“環(huán)境、開放、休閑”的景觀貢獻(xiàn)。4業(yè)態(tài)選擇以餐飲為主，帶動(dòng)休閑、娛樂、零售，業(yè)態(tài)比例定位為6：3：1。5商業(yè)公園定位重慶地區(qū)首個(gè) Lifestyle 民俗文化商業(yè)街強(qiáng)調(diào)定位高度強(qiáng)調(diào)特有價(jià)值強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)屬性整體定位闡析強(qiáng)調(diào)高度及獨(dú)特性，差異化的定位思路以服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)價(jià)值屬性，充分運(yùn)用Lifestylel理念，賦予項(xiàng)目強(qiáng)烈的價(jià)值特征強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)屬性，以歷史文化為基調(diào)，提升整體業(yè)態(tài)

24、品牌附加值Lifestyle Lifestyle Shopping Center源起于美國，并在上世紀(jì)八、九十年代在歐美得到蓬勃發(fā)展。它提供給消費(fèi)者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美景觀視野及開放的體驗(yàn)消費(fèi)環(huán)境。 國際購物中心協(xié)會(huì)對(duì)Lifestyle Shopping Center的定義：“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、購物等，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所?！?Lifestyle Shopping Center與零售業(yè)更加注重消費(fèi)體

25、驗(yàn)這一趨勢(shì)相吻合，將消費(fèi)者從巨無霸的大盒子中釋放出來，在一個(gè)開放的環(huán)境中完成消費(fèi)。 重慶民俗文化印象陪都文化移民文化佛教文化建筑文化茶藝文化火鍋文化 碼頭文化功能定位 以建筑文化為基礎(chǔ)，餐飲文化功能為核心，帶動(dòng)體驗(yàn)式休閑、娛樂、購物功能的整體發(fā)展。 項(xiàng)目作為民俗文化商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)在部分文化業(yè)態(tài)的引領(lǐng)下，整合其它關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)，達(dá)到共融的目的。闡析：1、建筑產(chǎn)品風(fēng)格體現(xiàn)中式民俗風(fēng)情，作為商業(yè)整體功能實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。2、重慶各區(qū)域都已形成各自商業(yè)中心，項(xiàng)目不具備成為零售中心的市場(chǎng)條件。餐飲業(yè)具有相對(duì)較強(qiáng)輻射力，且具有諸多成功案例，建議作為主要功能。3、同時(shí)可配置一定的休閑娛樂作為輔助性業(yè)種，完善業(yè)種結(jié)構(gòu)。4、

26、項(xiàng)目品牌影響力持續(xù)擴(kuò)大后，可引入包括工藝品零售作坊、土特產(chǎn)零售坊、民俗畫廊、民俗演藝茶館、小型精品酒店等旅游類業(yè)種。5、綜上所述，擬以餐飲、休閑娛樂、零售等作為項(xiàng)目主業(yè)種，大致規(guī)模比例暫定為6：3：1。6、隨著周邊居住區(qū)入住率的增加，市場(chǎng)會(huì)更趨成熟，將來可以通過換租的方式調(diào)整業(yè)種間的比例，動(dòng)態(tài)地適應(yīng)漸變的市場(chǎng)環(huán)境。項(xiàng)目檔次定位根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)建議定位為：中高檔客戶群體定位中高端餐飲、休閑、零售消費(fèi)群體闡析：1、消費(fèi)群體心理特征：重視消費(fèi)環(huán)境和心理感受。2、消費(fèi)群體消費(fèi)情節(jié)：口碑效應(yīng)、圈層效應(yīng)、獵奇。3、消費(fèi)群體來源；品牌建立初期以周邊企事業(yè)單位及居住社區(qū)消費(fèi)為主，隨著品牌知名度的不斷提升，消費(fèi)群體來源擴(kuò)展到重慶主城區(qū)甚至周邊區(qū)域。4、項(xiàng)目民俗文化風(fēng)情的立意，可不斷擴(kuò)展消費(fèi)群體的廣度。業(yè)態(tài)定位餐飲本地正餐、本地特色餐飲為主，包含中餐、火鍋、佛教素食餐飲、排擋特征餐飲等；異域特色餐飲為輔，如海鮮、魯菜、湘菜等；本地及異域風(fēng)味小吃作為補(bǔ)充，如腌制食品、豆制食品、麻花等； 通過餐飲業(yè)態(tài)的成功營(yíng)運(yùn)，展示重慶豐富的餐飲文化及與外來餐飲的包容業(yè)態(tài)定位休閑娛樂 項(xiàng)目前期引入風(fēng)情酒吧、特色茶藝館、禪道體驗(yàn)、洗浴等休閑娛