寧波市南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃實施評估研究

1、寧波市南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃實施評估研究The Planning Evaluation of Sounth business district in Ningbo City 舊常態(tài)電影賭命法則新常態(tài)匯報內(nèi)容評估的背景評估方法的構(gòu)建評估的主要內(nèi)容思考評估背景評估背景1背景概況 寧波南部商務(wù)區(qū)位于鄞州區(qū)行政中心南面，總用地面積87公頃。 規(guī)劃輕軌3號線鄞州公園軌道站點5期環(huán)球城1-4期SITE評估背景1背景概況 商務(wù)區(qū)自2006年籌建，目前一期基本建成，于2010年11月開園。二期、三期正在進行建設(shè)，未來將規(guī)劃四期、五期，處于規(guī)劃論證階段。 國際招標(biāo)階段時間：2005年10月北京清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院評估

2、背景1規(guī)劃方案深化階段時間：2006年10月北京清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院規(guī)劃方案整合階段時間：2007年11月清華大學(xué)建筑學(xué)院寧波中鼎建筑設(shè)計公司深度介入、親歷過程背景緣起 評估背景1全面梳理寧波南部商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)歷程與實施狀況。發(fā)現(xiàn)存在的問題并分析其產(chǎn)生的原因。指導(dǎo)已建設(shè)區(qū)域的發(fā)展提升和完善，為南部商務(wù)區(qū)未來的發(fā)展明確方向。WHAT ? WHY? HOW? 背景評估目的 地方政府：規(guī)劃設(shè)計方：自我審視評估背景1背景意義 城市規(guī)劃實施評估的重要性：城鄉(xiāng)規(guī)劃法也已從國家的法律層面上對規(guī)劃實施評估的必要性進行了明確。（宏觀層面）城市新區(qū)及城市重點地區(qū)的規(guī)劃實施評估理論研究、實踐不足投資大、公眾和決

3、策者關(guān)注度高，因此對這類地區(qū)的規(guī)劃實施評估顯得尤為重要城鄉(xiāng)規(guī)劃公共政策的屬性，理應(yīng)進行系統(tǒng)評估。城市商務(wù)區(qū)規(guī)劃實施評估的可行性：空間明確、增長明顯政府主導(dǎo)、管理獨立相對穩(wěn)定的建設(shè)周期、系統(tǒng)而連續(xù)的規(guī)劃等顯著特征，為規(guī)劃實施評估奠定了基礎(chǔ)寧波南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃實施評估的典型性：寧波市以商務(wù)辦公、商業(yè)金融功能為主的重點發(fā)展區(qū)域歷時七年，一期已建，二三期在建，四五期籌建與國內(nèi)許多城市商務(wù)區(qū)有著類似的情形。評估背景1背景評估對象 評估研究對象：對南部商務(wù)區(qū)整體進行評估，針對分期完成度情況不同，評估的具體內(nèi)容及重點有所不同。 一期二期三期四期圖例一期：已建成評估內(nèi)容及重點：規(guī)劃組織編制、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)實施、

4、運營管理二期、三期：在建評估內(nèi)容及重點：規(guī)劃設(shè)計、部分實施情況四期、五期：未建評估內(nèi)容及重點：提出定位和要求，指導(dǎo)規(guī)劃編制評估方法的構(gòu)建評估方法的構(gòu)建2國內(nèi)規(guī)劃評估實踐相關(guān)理論和方法的研究也多集中在城市總體規(guī)劃實施評估這一領(lǐng)域評估方法和評估研究框架已基本上建立目標(biāo)導(dǎo)向（修編）總體規(guī)劃層面實施評估特點評估實踐較少，評估框架、方法未形成體系側(cè)重于法定規(guī)劃層面（控規(guī)），方法采用將規(guī)劃審批文件與原規(guī)劃方案進行對比研究來分析規(guī)劃實施的效果（靜態(tài)）詳細(xì)規(guī)劃層面實施評估城市設(shè)計實施評估重點地區(qū)實施評估技術(shù)路線、評估方法、評估內(nèi)容理論研究和實踐不足（杭州濱江CBD規(guī)劃實施評估、上海靜安寺地區(qū)城市設(shè)計實施評估）

5、類型評估研究方法的構(gòu)建2評估體系的構(gòu)建 動態(tài)建立涵蓋了規(guī)劃編制、實施中和實施后完整時間序列的動態(tài)評估體系。全面其次建立包括決策的合理性評估以及空間實施的評估、建設(shè)運營的評估、政策評估的全面綜合的評估體系。有效對其未來的發(fā)展進行預(yù)判并提出相應(yīng)的對策建議，形成具有實效性的評估體系。評估研究方法的構(gòu)建2評估方法1、定性、定量研究a) 可量化指標(biāo)：指投入產(chǎn)出、建設(shè)量，市場價值等一系列可以直接用數(shù)量或貨幣表達的指標(biāo)，對這些指標(biāo)的處理借助于相關(guān)統(tǒng)計方法進行分析；b) 不可量化指標(biāo)：指對空間的感受、滿意度、認(rèn)可度等無法明確界定的指標(biāo)，對這些指標(biāo)通過調(diào)研和問卷訪談的方式獲得。通過這兩方面指標(biāo)的相互結(jié)合，可以對

6、商務(wù)區(qū)建設(shè)過程中各個方面的表現(xiàn)有較全面的把握。2、訪談、問卷在具體的各個評估方面，通過對關(guān)鍵人物（群）訪談、利益相關(guān)人員抽樣問卷、規(guī)劃評價、實施成效評價等對產(chǎn)業(yè)、空間、基礎(chǔ)設(shè)施、管理等方面進行定性研究和定量分析，以期對未來可持續(xù)發(fā)展形成更有效的對策建議。3、對比研究a) 縱向?qū)Ρ龋焊麟A段、各時期商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況；最初規(guī)劃設(shè)計與后續(xù)的規(guī)劃深化設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀等設(shè)計的延續(xù)度；規(guī)劃與總終建成的實施效果對比，規(guī)劃的實現(xiàn)度。b) 橫向?qū)Ρ龋航Y(jié)合理論研究，CBD發(fā)展的一般階段，判斷自身所處的發(fā)展階段，為下一步發(fā)展提供決策的理論依據(jù)；對比其他CBD案例，借鑒經(jīng)驗，指導(dǎo)下一步發(fā)展。評估的主要內(nèi)容決策適當(dāng)

7、性評估規(guī)劃建設(shè)評估發(fā)展預(yù)判與對策建議評估的主要內(nèi)容2決策適當(dāng)性評估該不該去做？做法對不對？評估的主要內(nèi)容2決策的適當(dāng)性評估長三角層面：基于長三角一體化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期大背景長三角一體化發(fā)展初期階段、產(chǎn)業(yè)同構(gòu)現(xiàn)象比較突出，城市競爭激烈。長三角一體化面臨向服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系轉(zhuǎn)型。2005年1-12月份長三角城市主要經(jīng)濟指標(biāo)評估的主要內(nèi)容2決策的適當(dāng)性評估寧波層面：特色“塊狀經(jīng)濟”自下而上的經(jīng)濟發(fā)展模式寧波的特色“塊狀經(jīng)濟”模式形成集聚效應(yīng)寧波經(jīng)濟實力強勁需要向更高層次突破寧波民營經(jīng)濟發(fā)達具備總部市場需求和研發(fā)型總部基地的發(fā)展前景Ps:塊狀經(jīng)濟是指一個村或者鎮(zhèn)的家家戶戶都在從事一種制造業(yè)后產(chǎn)生的塊狀

8、效應(yīng)。評估的主要內(nèi)容2鄞州層面：比較優(yōu)勢鄞州“撤縣建區(qū)”的發(fā)展機遇鄞州實力雄厚的第二產(chǎn)業(yè)鄞州的民營企業(yè)向多元化復(fù)合型發(fā)展 小結(jié)：南部商務(wù)區(qū)的建設(shè)成為鄞州區(qū)發(fā)展的引擎動力，為寧波轉(zhuǎn)型發(fā)展提供空間載體。決策的適當(dāng)性評估評估的主要內(nèi)容2南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)歷程寧波南部商務(wù)規(guī)劃編制大概經(jīng)歷了國際招標(biāo)階段、方案深化階段、規(guī)劃方案整合及規(guī)劃條件編制幾個階段，整個規(guī)劃從最初的招標(biāo)到后期編制，前后歷時兩年。國際招標(biāo)階段方案深化階段規(guī)劃方案整合規(guī)劃條件編制2005年2006年2007年決策的適當(dāng)性評估評估的主要內(nèi)容2南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)歷程小結(jié)：多層次、全面的規(guī)劃設(shè)計組織編制流程；高水平、高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計成果；多視

9、角、公眾參與的規(guī)劃決策過程決策的適當(dāng)性評估評估的主要內(nèi)容2問題：設(shè)計單位較多，存在一定的銜接問題；范圍既有交叉又有不同，存在一定脫節(jié)。國際招標(biāo)詳規(guī)方案深化方案整合方案南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)歷程項目名稱年份項目類型編制單位一期寧波市鄞州新城中心商務(wù)辦公區(qū)城市設(shè)計與修建性詳細(xì)規(guī)劃2006.1城市設(shè)計、修建性詳細(xì)規(guī)劃北京清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院寧波市鄞州新城中心商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計2006.5詳細(xì)規(guī)劃美國馬達思班建筑師事務(wù)所南部商務(wù)區(qū)核心地塊詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計導(dǎo)則2006.6詳細(xì)規(guī)劃、城市設(shè)計導(dǎo)則美國馬達思班建筑師事務(wù)所南部商務(wù)區(qū)1期交評（寧波市南部商務(wù)區(qū)交通規(guī)劃）2006交通影響評價寧波市規(guī)劃設(shè)計研究

10、院南部商務(wù)區(qū)一期建筑設(shè)計方案2007.6建筑設(shè)計寧波中鼎建筑設(shè)計有限公司等南部商務(wù)中心區(qū)城市形態(tài)與基礎(chǔ)設(shè)施整合研究2007.11修建性詳細(xì)規(guī)劃、景觀設(shè)計清華大學(xué)建筑學(xué)院簡盟工作室+寧波中鼎建筑設(shè)計有限公司南部商務(wù)區(qū)市政工程和景觀規(guī)劃專項規(guī)劃寧波市建設(shè)設(shè)計研究院核心區(qū)夜間景觀燈光設(shè)計專項規(guī)劃譯格景觀燈光設(shè)計事務(wù)所南部商務(wù)區(qū)標(biāo)志標(biāo)識導(dǎo)引系統(tǒng)設(shè)計專項規(guī)劃上海楊明潔設(shè)計顧問機構(gòu)二期南部商務(wù)區(qū)二期詳細(xì)規(guī)劃2008.3-2008.12詳細(xì)規(guī)劃北京清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院鄞州新城區(qū)南部商務(wù)區(qū)二期 交通分析2009.12交通影響評價寧波市規(guī)劃設(shè)計研究院 城市交通研究所南部商務(wù)區(qū)二期建筑設(shè)計方案2010.12建筑

11、設(shè)計寧波中鼎建筑設(shè)計有限公司等南部商務(wù)區(qū)二期連廊方案2011.7深化設(shè)計三期寧波市鄞州南部商務(wù)區(qū)（三期）規(guī)劃方案城市設(shè)計南部商務(wù)區(qū)三期建筑設(shè)計方案建筑設(shè)計四期寧波南部新城門戶區(qū)概念規(guī)劃方案（四期）2011.2城市設(shè)計德國SOL事務(wù)所五期寧波鄞州南部商務(wù)區(qū)五期城市設(shè)計項目2013.5城市設(shè)計d&p決策的適當(dāng)性評估評估的主要內(nèi)容2總結(jié)：南部商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與城市總體發(fā)展、鄞州新城區(qū)發(fā)展思路相契合；南部商務(wù)區(qū)的規(guī)劃組織、編制較為全面、品質(zhì)水平較高，為南部商務(wù)區(qū)建設(shè)奠定了堅實的基礎(chǔ)；一系列規(guī)劃設(shè)計對南部商務(wù)區(qū)建設(shè)起到了較好的指導(dǎo)作用。決策的適當(dāng)性評估評估的主要內(nèi)容2規(guī)劃建設(shè)評估空間實施評估規(guī)劃建設(shè)評估

12、空間實施評估建設(shè)運營評估政策評估評估的主要內(nèi)容2規(guī)劃建設(shè)評估功能設(shè)置評估建設(shè)規(guī)模評估空間形態(tài)評估道路交通系統(tǒng)評估地下空間及基礎(chǔ)設(shè)施評估公共空間評估空間實施評估空間實施評估主要方法：對比研究法評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估功能設(shè)置評估南部商務(wù)區(qū)一期規(guī)劃功能配比（詳規(guī)方案）南部商務(wù)區(qū)一期規(guī)劃功能配比（規(guī)劃條件）南部商務(wù)區(qū)一期規(guī)劃功能配比（實施情況） 規(guī)劃階段 一期規(guī)劃的輔助功能為商業(yè)、展覽、商業(yè)金融混合、旅館業(yè)、供應(yīng)設(shè)施、居住等功能。 規(guī)劃條件 在土地出讓過程中將居住用地和旅館業(yè)用地取消，增加了商務(wù)辦公的用地。 實施階段 最后實施的結(jié)果，則又將商業(yè)用地變?yōu)槁灭^業(yè)用地。規(guī)劃確立的主導(dǎo)功能基本實現(xiàn)，而

13、規(guī)劃的部分輔助功能尚未實現(xiàn)。評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估功能設(shè)置評估造成的結(jié)果夜晚人氣不足，部分展覽、居住功能需要在商務(wù)區(qū)其他部分進行補充設(shè)置。評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估建設(shè)規(guī)模評估由于目前南部商務(wù)區(qū)只有一期基本建設(shè)完成，因此對其規(guī)劃建設(shè)規(guī)模的評估主要針對已基本建成的一期展開。對規(guī)劃建設(shè)規(guī)模分為總體層面和地塊層面兩個層面進行分析。總體層面：從用地面積、建筑規(guī)模等幾個方面進行衡量。項目規(guī)劃方案規(guī)劃條件實施情況備注實現(xiàn)度地塊用地面積23.1822.36公頃22.59公頃不含道路面積基本符合總建筑面積82.56萬平米87-92萬平米106萬平米不含7-B,7-C地塊建筑面積略高用地面積基本符合

14、原有規(guī)劃，實際建設(shè)量高于規(guī)劃預(yù)期的，規(guī)劃對于商務(wù)區(qū)的發(fā)展預(yù)期是偏保守的。評估的主要內(nèi)容2地塊層面： 規(guī)劃方案確立了小而靈活的開發(fā)單元，地塊細(xì)分為0.6-1.0公頃，在每個地塊內(nèi)形成了10個左右的開發(fā)單元。 地塊開發(fā)單元就實施情況來看，以0.5-0.6公頃地塊為主，較大的地塊主要是商業(yè)街區(qū)，大約在1.2公頃左右，平均地塊大小0.6公頃，符合當(dāng)初對于小地塊開發(fā)的設(shè)想。各開發(fā)地塊的尺度與規(guī)劃基本吻合，規(guī)劃的基本用地格局得到了實現(xiàn)。規(guī)劃條件實施情況地塊編號用地面積（m2）容積率下限容積率上限建筑面積下限（m2）建筑面積上限（m2）名稱用地面積（m2）建筑面積（m2）容積率1-A126042.52.73

15、1510 34031 南部新城置業(yè)341341432322.251-B1272722.225454 27999 1-C65272.52.716318 17623 1-D27662.22.56085 6915 工商聯(lián)合會276670202.542-A508477.335588 37113 杉杉50847.32-B663188.453048 55700 奧克斯6631 691008.262-C56912.32.613089 14797 桑德茲5691181423.192-D48505.35.625705 27160 恒元(良 )4850284035.862-E52972.62.913772 153

16、61 利時5297168963.192-F388666.223316 24093 廣博3886264876.822-G80349.810.278733 81947 工商聯(lián)合會8034 10541811.483-A61837.57.746373 47609 紅巨6183608988.463-B508433.315252 16777 布利杰5084204813.363-C40616.26.425178 25990 僑商4061265836.553-D43315.55.823821 25120 羅蒙4331275476.353-E125350.40.65014 7521 南部新城置業(yè)12535849

17、60.684-A682777.247789 49154 華茂6827628557.84-B54364.34.623375 25006 欣達日月 5436349342.474-C45774.54.820597 21970 健宸(東航)4577302625.284-D643466.238604 39891 國驊6434494336.484-E353988.228312 29020 奧麗賽35393716094-F41237.57.830923 32159 博納(博洋)4123413308.585-A46550.813724 4655 南部新城置業(yè)465537930.815-B78744.85.13

18、7795 40157 中基7874525035.25-C62384.54.828071 29942 榮安6238430065.285-D55382.12.411630 13291 欣達5538178232.475-E576022.311520 13248 愛伊美5760233342.685-G989-9896-A658122.313162 15136 恒威6581206032.536-B55082.62.914321 15973 華翔5508205223.036-C57022.52.814255 15966 匯港 5702255503.086-D46743.13.414489 15892 中匯

19、4674211253.74%6-E44013.23.514083 15404 盈升(康導(dǎo))4401183953.56-F45510.813641 4551 南部新城置業(yè)455154861.27-A63402.22.513948 15850 泛亞置業(yè)6340281953.787-B81283.8430886 32512 鴻安置業(yè)81287-C51052.8314294 15315 嘉禾保險94297-D43242.8312107 12972 規(guī)劃地塊用地面積223595規(guī)劃總建筑面積865781 923821 實際總用地面積2258711055223 4.67 平均容積率3.87 4.13 空間

20、實施評估建設(shè)規(guī)模評估評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估空間形態(tài)評估空間形態(tài)的評估主要從地塊開發(fā)強度實現(xiàn)度、地塊建筑高度實現(xiàn)度、整體空間形態(tài)預(yù)期實現(xiàn)度、建筑形態(tài)幾方面進行。中標(biāo)方案深化方案整合方案容積率基本呈北高南低分布北部地塊容積率最高為3.0南部地塊最低為1.0容積率由南向北、由河道向兩側(cè)遞增沿主要道路的容積率較大于次要道路的原則結(jié)合具體的建筑方案對地塊開發(fā)強度進行了改進地塊開發(fā)強度實現(xiàn)度評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估空間形態(tài)評估規(guī)劃條件實施情況序號地塊編號規(guī)劃容積率名稱實際容積率11-A2.502.70南部新城置業(yè)2.2521-B2.002.2031-C2.502.7041-D2.202.50

21、工商聯(lián)合會2.5452-A7.007.30杉杉7.362-B8.008.40奧克斯8.2672-C2.302.60桑德茲3.1982-D5.305.60恒元(良 )5.8692-E2.602.90利時3.19102-F6.006.20廣博6.82112-G9.8010.20工商聯(lián)合會11.48123-A7.50-7.70紅巨8.46133-B3.00-3.30布利杰3.36143-C6.20-6.40僑商6.55153-D5.50-5.80羅蒙6.35163-E0.40-0.60南部新城置業(yè)0.68174-A7.00-7.20華茂7.8184-B4.30-4.60欣達日月2.47194-C4.

22、50-4.80健宸(東航)5.28204-D6.00-6.20國驊6.48214-E8.00-8.20奧麗賽9224-F7.50-7.80博納(博洋)8.58235-A0.8-1.00南部新城置業(yè)0.81245-B4.80-5.10中基5.2255-C4.50-4.80榮安5.28265-D2.10-2.40欣達2.47275-E2.00-2.30愛伊美2.68286-A2.00-2.30恒威2.53296-B2.60-2.90華翔3.03306-C2.50-2.80匯港3.08316-D3.10-3.40中匯3.74326-E3.20-3.50盈升(康導(dǎo))3.5336-F0.80-1.00南

23、部新城置業(yè)1.2347-A2.20-2.50泛亞置業(yè)3.78357-B3.80-4.00鴻安置業(yè)367-C2.80-3.00嘉禾保險377-D2.80-3.00從實施結(jié)果來看，地塊開發(fā)強度較高（平均容積率3.5），符合規(guī)劃方案中高強度開發(fā)的設(shè)想，體現(xiàn)了較高的土地利用效率，提高了土地經(jīng)濟價值和集約利用程度，大部分地塊的實際建設(shè)強度高于規(guī)劃強度。評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估空間形態(tài)評估地塊建筑高度實現(xiàn)度中標(biāo)方案深化方案整合方案建筑高度總體分布呈北高南低各組團形成了外高內(nèi)聚的獨特空間結(jié)構(gòu)制高點（36層）集中于鄞州路兩側(cè)街區(qū)外延構(gòu)建商務(wù)區(qū)天際線濱水布置低層商業(yè)體量建筑制高點塔樓（36層）結(jié)合未來軌道

24、交通站點開發(fā)結(jié)合擬建項目對南部商務(wù)區(qū)建筑高度進行具體的規(guī)定評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估空間形態(tài)評估從實施結(jié)果來看，體現(xiàn)了規(guī)劃方案對于整體空間高度的設(shè)想，北高南低、河道向兩側(cè)由低漸高格局，標(biāo)志性地標(biāo)建筑的位置符合規(guī)劃設(shè)想。地標(biāo)性建筑高度通過實際建筑方案的設(shè)計，對原有規(guī)劃限定高度有所調(diào)整。規(guī)劃條件實施情況序號地塊編號建筑控高名稱實際高度11-A3036m南部新城置業(yè)7#樓6621-B3036m31-C3036m41-D3036m工商聯(lián)合會31.952-A90100m杉杉10962-B8090m奧克斯9972-C3036m桑德茲37.682-D6070m恒元(良 )75.592-E3036m利時3

25、2.75102-F6070m廣博75.5112-G140150m工商聯(lián)合會194.8123-A110-120m紅巨149.1133-B45-50m布利杰52.85(構(gòu)架)143-C60-70m僑商75.3153-D60-70m羅蒙76163-E8-10m南部新城置業(yè)13.8174-A80-90m華茂99184-B60-70m欣達日月44.4194-C60-70m健宸(東航)85.9204-D80-90m國驊99214-E70-80m奧麗賽89.6224-F80-90m博納(博洋)98.5235-A8-12m南部新城置業(yè)13.8245-B80-90m中基121.86255-C60-70m榮安77

26、265-D30-36m欣達44.4275-E30-36m愛伊美38.55286-A30-36m恒威39.6296-B40-50m華翔52.8306-C40-50m匯港45.15316-D40-50m中匯58.6326-E40-50m盈升(康導(dǎo))53.4336-F8-12m南部新城置業(yè)13.8347-A30-36m泛亞置業(yè)56.7357-B60-70m鴻安置業(yè)367-C40-50m嘉禾保險377-D40-50m評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估空間形態(tài)評估整體空間形態(tài)實現(xiàn)度天際線層次已形成，標(biāo)志性建筑作用較為鮮明，在空間引導(dǎo)性方面定位良好。方案里強調(diào)重點打造面向沿鄞州公園的城市界面，從實施效果來看，

27、沿鄞州公園界面一側(cè)形成標(biāo)志性天際線?？偨Y(jié)：空間形態(tài)方面，規(guī)劃與實施有一定的差異，但基本空間格局得以延續(xù)。評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估道路交通系統(tǒng)評估商務(wù)區(qū)主要路網(wǎng)基本建成,對外交通聯(lián)系基本實現(xiàn)；部分道路及區(qū)內(nèi)道路尚未建成；軌道交通尚未實現(xiàn)快速路主干道次干道支路內(nèi)部路地鐵 實線為已建道路 虛線為未建道路圖 例一期路網(wǎng)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)度95%與規(guī)劃路網(wǎng)保持一致路網(wǎng)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)度評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估道路交通系統(tǒng)評估從詳規(guī)方案 深化方案 整合方案調(diào)整、簡化 整合方案連廊及步行系統(tǒng)規(guī)劃詳規(guī)方案連廊及步行系統(tǒng)規(guī)劃深化方案連廊系統(tǒng)規(guī)劃地上連廊及步行系統(tǒng)實現(xiàn)度評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估道路交通系統(tǒng)評估步行

28、道濱水步道地上連廊圖 例地上連廊系統(tǒng)尚未實現(xiàn)，但樓宇均預(yù)留接口一期步行道T形結(jié)構(gòu)已形成一期濱水步行道系統(tǒng)已形成地上連廊及步行系統(tǒng)實現(xiàn)度評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估道路交通系統(tǒng)評估原因步行系統(tǒng)實施度較高的原因： 1）與商業(yè)設(shè)施結(jié)合較好。濱水步道與水街結(jié)合，步道系統(tǒng)與綠帶及商業(yè)設(shè)施 結(jié)合，人流較為集中 2）造價相對較低地上連廊未實現(xiàn)的原因： 1）經(jīng)濟性問題：地上連廊系統(tǒng)由于造價相對較高 2）現(xiàn)實需求問題：軌道交通尚未引入，商業(yè)設(shè)施還處于起步階段，人流量并不大 3）管理問題：企業(yè)擔(dān)心管理難等原因地上連廊及步行系統(tǒng)實現(xiàn)度 未來軌道交通的引入、商務(wù)區(qū)逐步成熟、公建量及區(qū)內(nèi)人口數(shù)量的增加，有必要建設(shè)地上

29、連廊系統(tǒng)，用公共服務(wù)走廊將商業(yè)活動、商務(wù)樓宇、軌道站點相聯(lián)系。結(jié)論： 評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估道路交通系統(tǒng)評估停車位趨于飽和，供給量無法滿足需求；非機動車庫車位配置不足；停車位分布集中在地下，無地面停車場；停車設(shè)施評估問題南部商務(wù)區(qū)一期停車配比0.8/100m，屬于較高標(biāo)準(zhǔn);國內(nèi)主要城市中心區(qū)域停車配建指標(biāo)對比（車位/100）總量上控制機動車停車位數(shù)量，不應(yīng)提高停車配比指標(biāo)；適當(dāng)增加與商業(yè)設(shè)施、公共綠地、廣場等結(jié)合的地面停車位；提倡公共交通出行方式，完善公交系統(tǒng)、內(nèi)部環(huán)線、班車服務(wù)等；通過外部停車解決，在商務(wù)區(qū)外圍設(shè)置停車場，將小汽車截止在商務(wù)區(qū)外面。評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估地下空

30、間及基礎(chǔ)設(shè)施評估通過對目前南部商務(wù)區(qū)一期的實施情況的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前一期地下綜合管廊已形成，實現(xiàn)了地下空的資源共享和高效集約的利用。清華規(guī)劃院的國際投標(biāo)中標(biāo)方案所提出了市政綜合管廊的規(guī)劃設(shè)想評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估公共空間評估對于公共空間的評估主要從公共空間的可達性、公共空間的連續(xù)性和可識別性、空間趣味性和活力度等方面進行評價。空間連續(xù)性較好硬質(zhì)鋪裝為主，綠化空間較少設(shè)置指示標(biāo)牌，空間識別性較好景觀設(shè)計略顯單調(diào)T形步行道評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估公共空間評估濱水步行道硬質(zhì)岸線為主，親水性稍差河道水面較寬，河兩岸的互動性稍差景觀橋造型較好，坡度較大，使用不便目前一期公共開敞空間總體實現(xiàn)了

31、規(guī)劃的意圖。但也存在親水性不好,河兩岸的互動性稍差,駐留空間較少空間趣味性不足等問題。未來應(yīng)優(yōu)化河流岸線設(shè)計，提高親水性，增強河兩岸的互動性，形成便捷的連接通道，增加更多的駐留空間、小廣場，集聚人氣，提升景觀環(huán)境。評估的主要內(nèi)容2 空間實施評估總結(jié)通過對規(guī)劃的規(guī)模、空間結(jié)構(gòu)、功能、空間形態(tài)、交通系統(tǒng)、公共空間、地下空間及基礎(chǔ)設(shè)施等方面的評價，整體實現(xiàn)度較高。功能設(shè)置空間形態(tài)交通系統(tǒng)公共空間地下空間及基礎(chǔ)設(shè)施公共空間的豐富性及趣味性不足軌道交通和地上連廊尚未實現(xiàn)輔助功能（文化交流、居住職能）突破規(guī)劃預(yù)期，但實施效果良好評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估經(jīng)濟效益評估社會效益評估空間實施評估建設(shè)運營評估主

32、要方法：定量研究法 訪談、問卷調(diào)查法評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估經(jīng)濟效益評估南部商務(wù)區(qū)一期開園至今的入駐企業(yè)逐漸增多，從137加增加至1591家。企業(yè)總體入駐率較高，已經(jīng)到達72.12%。日期入駐企業(yè)數(shù)入駐率白領(lǐng)人數(shù)2011.313711.20%30152011.520214.00%40832011.7 33432.20%55442011.946836.70%80032011.1155040.70%88842012.159743.18%97442012.264346.81%103182012.3 68549.55%112582012.470751.00%116102012.575152.53%

33、120502012.678153.44%121932012.785155.38%126222012.8116360.30%130912012.9123561.23%134652012.10126361.36%136282012.11130762.97%13000多2012.12131665.22%14000多2013.5159172.12%16657企業(yè)入駐情況一覽表（2011年3月-2013年5月）現(xiàn)有入駐企業(yè)的情況評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估經(jīng)濟效益評估入駐企業(yè)數(shù)量及類型企業(yè)類型2012年11月2012年12月2013年1月2013年5月商貿(mào)服務(wù)業(yè)724725745875商務(wù)服務(wù)業(yè)2082

34、16222257科技類企業(yè)-515466廣告公司25475061物流公司7777旅行社4444銀行7777保險公司4444律師事務(wù)所5555會計事務(wù)所-222教育類企業(yè)6666行政事業(yè)單位5555社會團體-444其他類型企業(yè)312233247288入住企業(yè)總數(shù)1307131613621591入駐企業(yè)的類型企業(yè)類型：商貿(mào)服務(wù)、信息服務(wù)、現(xiàn)代物流、金融保險、科技服務(wù)、旅游、文化創(chuàng)意、建筑房產(chǎn)。主要企業(yè)類型：以商貿(mào)服務(wù)類型企業(yè)為主，占總數(shù)量的55%。其次是商務(wù)服務(wù)業(yè)企業(yè)，占16.2%。數(shù)量增加較為明顯的企業(yè)類型為：科技類、商務(wù)服務(wù)類和廣告類，分別增加：66家、49家、36家.產(chǎn)業(yè)發(fā)展從商務(wù)服務(wù)功能為

35、主體，逐漸向多元化發(fā)展。評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估經(jīng)濟效益評估入駐企業(yè)人員數(shù)量呈大幅上升趨勢，從開園之初的3000人，已經(jīng)增長至將近17000人。入駐企業(yè)人員數(shù)量入駐企業(yè)人員情況日期入駐企業(yè)人員數(shù)（人）2011.330152011.540832011.755442011.980032011.1188842012.197442012.2103182012.3112582012.4116102012.5120502012.6121932012.7126222012.8130912012.9134652012.10136282012.1113000 2012.1214000 2013.516657

36、評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估經(jīng)濟效益評估截至2012年11月初，已開業(yè)商家21家，使用商業(yè)面積25279.3平方米，總開業(yè)率42.1%。同時，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，商業(yè)設(shè)施的運營存在一定的問題，主要表現(xiàn)為業(yè)態(tài)較單一：目前的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，檔次較高，因此人氣稍顯不足。而南部商務(wù)區(qū)日?；钠胀ú惋嬓枨罅看?，樓宇職工餐廳等服務(wù)設(shè)施存在明顯的缺失，難于滿足日常普通餐飲的需求。配套服務(wù)設(shè)施運營情況評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估經(jīng)濟效益評估形成人才集聚南部商務(wù)區(qū)匯聚了一批業(yè)務(wù)上相互關(guān)聯(lián)的企業(yè)和人員，以及企業(yè)中最具核心競爭力的部分職能，如設(shè)計、研發(fā)、管理等總部機構(gòu)。形成產(chǎn)業(yè)集聚商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在

37、南部商務(wù)區(qū)形成規(guī)模和集聚效應(yīng)；吸引了信息服務(wù)、現(xiàn)代物流、金融保險、科技服務(wù)、旅游、文化創(chuàng)意、建筑房產(chǎn)業(yè)的集聚輻射范圍增強南部商務(wù)區(qū)不僅是寧波實力型企業(yè)的集聚地，也吸引了大量長三角及其他更大范圍內(nèi)的企業(yè)。小結(jié)評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估社會效益評估對于南部商務(wù)區(qū)的社會效益評估主要通過公眾對南部商務(wù)區(qū)建設(shè)的評價以及創(chuàng)造的就業(yè)機會來評價。該方面的評估主要采用問卷調(diào)查和訪談等方法進行，評估對問卷調(diào)查及受訪人群進行分類，主要分為四類人群進行。規(guī)劃師角度專家評價規(guī)劃管理層政府部門規(guī)劃使用人市民、企業(yè)、工作人員參觀訪問者外省市參觀訪問團體專家評審意見相關(guān)媒體、報刊信息兩種調(diào)查問卷評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估

38、社會效益評估獲得榮譽2010年榮獲浙江省首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚示范區(qū)浙江省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚示范區(qū)寧波市市級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地寧波市優(yōu)勢總部基地示范作用南部商務(wù)區(qū)接待了大量其他地方政府、機構(gòu)等相關(guān)參觀訪問團體，形成了較好的外部形象。規(guī)劃建設(shè)模式及建成環(huán)境效果都具有很大的推廣和借鑒意義，可以為類似項目提供參考和應(yīng)用。南部商務(wù)區(qū)成為城市的一張新名片。提供就業(yè)南部商務(wù)區(qū)目前就職人員16000多名，未來還將提供更多的就業(yè)崗位。評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估管理和開發(fā)模式開發(fā)管理機構(gòu)運行方式政策評估政策評估主要方法：定量研究法 訪談、問卷調(diào)查法評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估政策評估管理和開發(fā)模式小結(jié)：一期開發(fā)建設(shè)模

39、式優(yōu)勢突出，是保證整體建設(shè)品質(zhì)和建設(shè)效率的較好模式。評估的主要內(nèi)容2建設(shè)運營評估政策評估開發(fā)管理機構(gòu)運行方式管理機構(gòu)：管委會整體：南部商務(wù)區(qū)管理委員會，全面負(fù)責(zé)南部商務(wù)區(qū)經(jīng)營、管理、服務(wù)和區(qū)域內(nèi)社會事務(wù)管理。企業(yè)：各開發(fā)企業(yè)成立大樓管理辦公室，建立由入駐企業(yè)參與的聯(lián)席會議制度。公共物業(yè)：管委會聘請物業(yè)公司，負(fù)責(zé)管理南部商務(wù)區(qū)“水街”、公共地下停車庫等公共物業(yè)。建設(shè)機構(gòu)：城投公司區(qū)政府專門成立了寧波南部新城置業(yè)有限公司，主要承擔(dān)施工組織協(xié)調(diào)、提供配套、搞好服務(wù)。招商機構(gòu)：管委會（招商科）負(fù)責(zé)制定區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展計劃并實施；負(fù)責(zé)園區(qū)招商工作運營機構(gòu)：城投公司（運營管理服務(wù)公司）寧波南部商務(wù)區(qū)運營管理服務(wù)有限公司小結(jié)：權(quán)責(zé)分明的管理服務(wù)體系基本建立、政企溝通協(xié)調(diào)機制形成。評估的主要內(nèi)容2發(fā)展預(yù)判與對策建議總體定位策略功能設(shè)置策略產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略經(jīng)濟發(fā)展策略空間發(fā)展策略支撐系統(tǒng)策略規(guī)劃建設(shè)模式發(fā)展預(yù)判縱向?qū)Ρ龋何磥砟喜可虅?wù)區(qū)發(fā)展趨勢預(yù)測未來南部商務(wù)區(qū)的規(guī)模預(yù)測未來南部商務(wù)區(qū)