物業(yè)管理師之綜合能力考試資料：發(fā)展物業(yè)管理的三對策

1、物業(yè)管理師之綜合能力考試資料：開展物業(yè)管理的三對策依據(jù)我國物業(yè)治理的實際狀況和自己所特有的優(yōu)勢與劣勢，當(dāng)前，迫 切需要實行以下對策：（一）為物業(yè)治理落實和籌措必要的資金物業(yè)治理是繼房地產(chǎn)開發(fā)、建筑和銷售后的一項特別性的治理效勞行 業(yè)。培育、扶植和進(jìn)展物業(yè)治理市場，使物業(yè)治理走上良性循環(huán)和標(biāo)準(zhǔn)的 軌道，首先應(yīng)保證物業(yè)治理的資金籌措到位，并從政策法規(guī)和經(jīng)營上標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)治理中各類經(jīng)費的正常運轉(zhuǎn)。但現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)治理公司感到最頭痛 的是資金來源問題，沒有錢，一切治理都無從談起。以大連市為例：據(jù)統(tǒng)計：1995年職工人均工資6800元，其中城鎮(zhèn)居 民人均生活費4777元，平均每月398元。而市中心區(qū)商品房

2、平均價格為 每平方米35004000元，有的裝璜好一點的每平方米高達(dá)5000元以上。 人均收入一般和人均生活費較低的條件下卻長期維持較高的地價和房價, 這無疑說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新區(qū)建立和舊城改造以及聯(lián)建過程中，長期 獵取超額利潤，特殊在房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)尚未健全的狀況下更為明顯。從全 市范圍來看，大連市工、商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益大致屬于中等，目前，工業(yè) 企業(yè)的虧損較大，近期內(nèi)還難于要使廣闊居民觀念轉(zhuǎn)變，心甘情愿樂于交 納物業(yè)治理費用，使他們在日常居住生活中熟悉到，物業(yè)治理是現(xiàn)代化都 市一種迫切需要，也是生活方式的一種轉(zhuǎn)變。這就迫切需要物業(yè)治理要有 較高素養(yǎng)的人才。目前，我國物業(yè)治理人員大體有以下四類

3、組成。一類是房管所治理人 員，二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分出的一局部人員，三類是企業(yè)系統(tǒng)房行政后 勤分出的一局部人員，四類是從其它行業(yè)重新招收的人員。這些人員有一 個共同特點，就是對物業(yè)治理了解甚少，有的認(rèn)為還是原先的房管所，所 不同的僅僅是換換牌子，上級要求成立而已。至于對物業(yè)治理的性質(zhì)、特 點、原那么、運行方式更是知道的可憐。對此，要實行一些堅實的措施。一 是選配好物業(yè)治理領(lǐng)導(dǎo)人才，包括主管部門的領(lǐng)導(dǎo)。對那些觀念陳舊、物 業(yè)治理工作推不開，缺乏創(chuàng)新精神、無所事事的，一概堅決不用。二是要 適當(dāng)從外地、外單位引進(jìn)一批高層建筑和一般住宅的優(yōu)秀治理人才，特殊 留意引進(jìn)有學(xué)問、有力量、有創(chuàng)新精神的學(xué)者型治

4、理人才。現(xiàn)在我國有一 種現(xiàn)象，一談到加強(qiáng)物業(yè)治理，往往派人到廣州、深圳、上海等南方城市 學(xué)習(xí)、考察，其實這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)有一個長期的引進(jìn)規(guī)劃， 引進(jìn)多少？引進(jìn)哪些人才？從哪里引？打算投資多少？假如人才引下來, 現(xiàn)有人員水平又上不去，我國的物業(yè)治理將很難翻開局面、上檔次。三是 要有針對性的依據(jù)物業(yè)治理公司的實際，對現(xiàn)有工作人員進(jìn)展培訓(xùn)，使他 們的思想觀念和工作力量跨上一個臺階。物業(yè)治理培訓(xùn)不能走過場，現(xiàn)在 的培訓(xùn)大多是盈利性的，或者利用培訓(xùn)時機(jī)到各地旅游，真正學(xué)到的東西不多。比較有效的方法是分批分期進(jìn)展集訓(xùn)I,系統(tǒng)地學(xué)習(xí)物業(yè)治理有關(guān)學(xué) 問，并經(jīng)過考試取得上崗合格證書。四是在實際工作中

5、全面提高物業(yè)治理 人員的素養(yǎng)，物業(yè)治理是一門學(xué)問，需要多方面的學(xué)問，我們有些同志僅 僅把它看成是收房租，搞修理是不對的。實際上物業(yè)治理所要供應(yīng)的效勞, 是一種全面的以人為本的效勞，這就需要建立和諧的人際關(guān)系、公共關(guān)系 以及良好的心理素養(yǎng)。（二）加強(qiáng)內(nèi)部建立，切實建立有效的鼓勵機(jī)制走向市場競爭是物業(yè)治理進(jìn)展的必定趨勢，也是物業(yè)治理進(jìn)展完善的 動力。所以，物業(yè)治理公司要想在今后劇烈的市場競爭中獨領(lǐng)風(fēng)騷并占有 一席之地，就必需加強(qiáng)內(nèi)部建立，建立有效的鼓勵機(jī)制，只有這樣，才能 充分調(diào)動治理人員的樂觀性，使治理工作布滿生氣和活力。一是形成人人奮勉向上、努力進(jìn)取，提高效率，增大效益，促進(jìn)企業(yè) 進(jìn)展壯大的鼓

6、勵機(jī)制，這種機(jī)制的前提和根底是把治理看成商品，把承受 更多的托付看成是市場競爭的第一要義，從而使這種外界壓力最終轉(zhuǎn)變成 激發(fā)職工團(tuán)結(jié)全都、奮勉向上的動力。二是建立提高職工待遇的鼓勵機(jī)制。 物業(yè)治理公司的職工素養(yǎng)之所以要求較高，這是由他們的工作難度較大、 任務(wù)較重的特征所打算的，起碼在目前的雙軌制條件下這一點尤為突出。 所以，逐步提高他們的工資待遇，使他們的工資略高于房管部門的職工, 也是應(yīng)當(dāng)和可行的。目前，我國房管部門職工的工資待遇大體屬于中等水 平，為提高樂觀性，調(diào)動他們的內(nèi)在潛力，物業(yè)治理公司職工的年收入可否在原先的根底上，再提高20%,提高到工薪階層的上等水平，以增加驕 傲感和責(zé)任心，同

7、時，也帶動物業(yè)治理公司職工工作作風(fēng)的轉(zhuǎn)變，使他們 用心一意地在本職工作上下功夫，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)水平和工作力量。三是 建立物業(yè)治理公司增加效益的鼓勵機(jī)制。為保證物業(yè)治理公司收支平衡和 有力量支付較高的工資，物業(yè)治理公司在搞好主業(yè)、搞好效勞的前提下, 千方百計增加公司收入。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計時，預(yù)先考慮 物業(yè)治理公司日后的辦公用房和可供從事多種經(jīng)營的地皮和房屋，為物業(yè) 治理公司開展工作打下良好的根底。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋移交的 同時，留足給物業(yè)治理公司的啟動資金，特殊是新建住宅小區(qū)、相對集中 的住房、高層非一般住宅，使物業(yè)治理公司一啟動就自負(fù)盈虧，為完全意 義上的物業(yè)治理公司打下

8、堅固的根底。再次，主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)公司 可賜予物業(yè)治理公司肯定的定期定量補貼或允許肯定的虧損額，這種作法 并不是搞平均主義、大鍋假，而是通過逐步削減的定量補貼，給白手起家、“一窮二白”的物業(yè)治理公司肯定扶持，為物業(yè)治理公司進(jìn)展多種經(jīng)營供 應(yīng)某些必要條件，使他們能夠從一開頭就能挪開步，正常運行。同時，這 種作法本身就給物業(yè)治理公司能夠提前做到自負(fù)盈虧而賜予的一種嘉獎, 使之具有劇烈的吸引力，鼓舞他們想方設(shè)法，努力進(jìn)展多種經(jīng)營，增加效 益，盡快地削減對開發(fā)公司和主管部門的依靠。四是加強(qiáng)治理，注意培育， 對物業(yè)治理公司工作人員定期進(jìn)展考核，實行優(yōu)勝劣汰的制度，但凡不學(xué) 習(xí)、無所事事、不努力向上，

9、不稱職的，堅決調(diào)離或集中辦集訓(xùn)班，從另一個角度來提高職工的樂觀性。五是保持糊涂頭腦，對物業(yè)治理公司擴(kuò)大 業(yè)務(wù)范圍，實行審慎的科學(xué)態(tài)度，對有條件實行物業(yè)治理的，那么堅決不適 時機(jī)轉(zhuǎn)入物業(yè)治理；對一些老式分散的舊有公房和大量私房的老居民散點, 那么實行多方論證、多方調(diào)查、多方征求住戶意見，進(jìn)展科學(xué)的系統(tǒng)的討論， 防止物業(yè)治理條件尚不成熟就不顧后果，一哄而起，貿(mào)然進(jìn)入，最終陷于 其中而一時難于自拔，使其物業(yè)治理的樂觀性受到嚴(yán)峻挫折。但也要看到， 對這些一時難于開展物業(yè)治理的地區(qū)，并不是“鐵板一塊”，永久無法進(jìn) 展物業(yè)治理，還要實行科學(xué)的態(tài)度加以分析。首先，要看舊城、舊房改造 的規(guī)劃，什么時候進(jìn)展改造

10、，什么時候加以規(guī)劃，一般來講，對近期內(nèi)要 進(jìn)展改造的地區(qū)，固然要等到規(guī)劃改造以后再來實行物業(yè)治理，這樣社會 效益和經(jīng)濟(jì)效益會更好，對物業(yè)治理的進(jìn)展壯大也有好處。其次，也要分 析這個地區(qū)的人均收入和人們的富有程度，收入達(dá)不到肯定比例，開展物 業(yè)治理困難將更大。第三，即使成立了物業(yè)治理公司，也要依據(jù)所治理的 地塊特點進(jìn)展搭配，考慮到人員文化層次，收入水平，也要考慮到地區(qū)遠(yuǎn) 近。這樣，不僅保證了物業(yè)治理公司能夠得到肯定的收入，又使物業(yè)治理 得以順當(dāng)?shù)卦趶V闊住戶中深入人心，推廣開來。業(yè)治理公司開展工作打下 良好的根底。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋移交的同時，留足給物業(yè)治理 公司的啟動資金，特殊是新建住宅

11、小區(qū)、相對集中的住房、高層非一般住 宅，使物業(yè)治理公司一啟動就自負(fù)盈虧，為完全意義上的物業(yè)治理公司打 下堅固的根底。再次，主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)公司可賜予物業(yè)治理公司肯定的定期定量補貼或允許肯定的虧損額，這種作法并不是搞平均主義、大 鍋飯，而是通過逐步削減的定量補貼，給白手起家、“一窮二白”的物業(yè) 治理公司肯定扶持，為物業(yè)治理公司進(jìn)展多種經(jīng)營供應(yīng)某些必要條件，使 他們能夠從一開頭就能挪開步，正常運行。同時，這種作法本身就給物業(yè) 治理公司能夠提前做到自負(fù)盈虧而賜予的一種嘉獎，使之具有劇烈的吸引 力，鼓舞他們想方設(shè)法，努力進(jìn)展多種經(jīng)營，增加效益，盡快地削減對開 發(fā)公司和主管部門的依靠。四是加強(qiáng)治理，

12、注意培育，對物業(yè)治理公司工 作人員定期進(jìn)展考核，實行優(yōu)勝劣汰的制度，但凡不學(xué)習(xí)、無所事事、不 努力向上，不稱職的，堅決調(diào)離或集中辦集訓(xùn)班，從另一個角度來提高職 工的樂觀性。五是保持糊涂頭腦，對物業(yè)治理公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，實行審 慎的科學(xué)態(tài)度，對有條件實行物業(yè)治理的，那么堅決不適時機(jī)轉(zhuǎn)入物業(yè)治理; 對一些老式分散的舊有公房和大量私房的老居民散點，那么實行多方論證、 多方調(diào)查、多方征求住戶意見，進(jìn)展科學(xué)的系統(tǒng)的討論，防止物業(yè)治理條 件尚不成熟就不顧后果，一哄而起，貿(mào)然進(jìn)入，最終陷于其中而一時難于 自拔，使其物業(yè)治理的樂觀性受到嚴(yán)峻挫折。但也要看到，對這些一時難 于開展物業(yè)治理的地區(qū)，并不是“鐵板一塊”，永久無法進(jìn)展物業(yè)治理， 還要實行科學(xué)的態(tài)度加以分析。首先，要看舊城、舊房改造的規(guī)劃，什么 時候進(jìn)展改造，什么時候加以規(guī)劃，一般來講，對近期內(nèi)要進(jìn)展改造的地 區(qū)，固然要等到規(guī)劃改造以后再來實行物