房地產(chǎn)經(jīng)營管理(3)

1、第七章 房地產(chǎn)交易管理轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃精選ppt概述概念城市房地產(chǎn)管理法：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃精選ppt基本制度國有土地有償有限期使用制度價格申報制度：納稅依據(jù)（評估價格）價格評估制度：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、市場價格房地產(chǎn)估價人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度精選ppt房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理概念房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。表現(xiàn)作價入股、合作經(jīng)營、企業(yè)注銷、抵債等實質(zhì)：權(quán)屬轉(zhuǎn)移（不動產(chǎn)）分類：出讓、劃撥，有償、無償精選ppt限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：投資總額25%以下，不符合用地條件限制權(quán)力的被收回土地使用權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)人未同

2、意權(quán)屬有爭議未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的其他情況精選ppt擴展資料：程序、合同城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同：附錄精選ppt新版海口市商品房買賣合同 首先，購房者根據(jù)商品房買賣合同示范文本，與開發(fā)商協(xié)商約定合同條款，進行網(wǎng)上簽約。網(wǎng)上簽約信息提交后，當(dāng)即完成網(wǎng)上備案。 第二，開發(fā)商和購房者簽訂的購房合同信息提交后，隨即打印正式的紙質(zhì)合同，購房者和開發(fā)商履行簽字蓋章手續(xù)，打印份數(shù)依據(jù)付款方式確定。 第三，網(wǎng)上簽約暨網(wǎng)上備案后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在在雙方約定的時間內(nèi)(不超過30日)，持商品房買賣合同及相關(guān)材料向?？谑蟹慨a(chǎn)行政主管部門辦理書面?zhèn)浒复_認(rèn)手續(xù)。精選ppt看點1 預(yù)告登記制度保障交易安全 所謂的預(yù)告登

3、記，就好像購房者在與開發(fā)商簽訂合同后，雖然房子還不是自己的房產(chǎn)，但他可以在房管部門通過預(yù)告登記來“預(yù)訂”，之后再通過產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入自己的名下。預(yù)告登記與最終的產(chǎn)權(quán)登記相連，從而有效實現(xiàn)對第一購房者的保護。 從2007年10月1日起，海口市就開始實施商品房預(yù)告登記制度，要求預(yù)售人在預(yù)銷售商品房后，應(yīng)及時持相關(guān)材料到?？谧〗ň稚暾堫A(yù)告登記。 在新版合同中，關(guān)于預(yù)告登記的條文就首次寫進了合同，并規(guī)定開發(fā)商未按約定與購房者申請辦理商品房預(yù)告登記的，購房者可持書面合同等備案憑證單方向?？谧〗ň稚暾堔k理商品房預(yù)告登記。 根據(jù)我省今年2月份出臺的貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的

4、實施意見，開發(fā)商應(yīng)在預(yù)售后10天內(nèi)辦理預(yù)告登記，逾期不辦理的，將被暫停預(yù)售許可。精選ppt看點2 購房者有權(quán)優(yōu)先購買車位 由于之前的商品房買賣合同對車位、車庫等物業(yè)未作詳細(xì)約定，造成近年來很多業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，甚至有業(yè)主因為這些相關(guān)物業(yè)的歸屬問題要跟開發(fā)商對簿公堂。而此次新版合同首次將納入“停車位”的相關(guān)約定。 新版合同在合同說明中就寫明“買受人對小區(qū)內(nèi)的車庫(位)有優(yōu)先購買權(quán)和使用權(quán)，不計算建筑面積的車庫(位)出賣人不得出售?！倍诤贤瑮l款中，也要求買賣雙方就車庫(位)的編號，建筑面積以及價款做出明確的約定。精選ppt看點3 宣傳資料也可成為合同內(nèi)容 一些房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售宣傳時，一般都

5、在售樓書里許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、完善的配套、周全的物業(yè)管理，但是會在廣告中注明承諾以實際簽訂的合同和政府批文為準(zhǔn)。一旦收房后發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大相徑庭、配套難以落實、物業(yè)管理質(zhì)價不符，消費者欲向開發(fā)商討“說法”時，開發(fā)商往往以預(yù)售合同中對此并未約定為由推卸責(zé)任。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的行為性質(zhì)作了明確規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 “在新版合同中，我們

6、不僅把法院的規(guī)定寫了進去，而且還特別注明開發(fā)商應(yīng)在簽訂合同時向購房者提供這些信息，購房者也應(yīng)仔細(xì)閱讀并了解有關(guān)情況。”?？谧〗ň钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示，這樣做就是為了給買賣雙方提個醒，避免今后可能出現(xiàn)的糾紛。 精選ppt拓展資料國務(wù)院關(guān)于堅決遏制房地產(chǎn)價格上漲過快的通知精選ppt4月15日國務(wù)院發(fā)文，購買第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍;4月17日，國務(wù)院對三套房貸提出具體要求:在商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;4月19日建設(shè)部發(fā)“53號令”:未取得預(yù)售證的商品房，不得進行任何形式的預(yù)銷售，取得

7、預(yù)售證的項目，要在10日內(nèi)次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，明碼標(biāo)價對外銷售。 精選ppt討論房地產(chǎn)新政出臺的背景原因是什么？會對現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場（不同區(qū)域）造成怎樣的影響？新政中關(guān)于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)該如何確定？該由哪些部門參與？作為消費者該作何選擇？新政前后海南的房地產(chǎn)市場有什么變化？精選ppt商品房預(yù)售（樓花）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房價款的行為。利：購房者，開發(fā)商弊：購房者，開發(fā)商精選ppt特點國家干預(yù)性：預(yù)售條件（土地證、規(guī)劃許可證、預(yù)售證、投資金額（25%）周期長，風(fēng)險大期待性登記備案制：債權(quán)物權(quán)精選ppt拓展資料城市商品房預(yù)售管理辦

8、法精選ppt案例2005年底至2006年上半年，蔡某等52名當(dāng)事人先后與宿遷市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同。合同約定，某公司于2006年8月30日前向蔡某等人交付驗收合格的房屋，如逾期不交房，將按照總房款日萬分之十計算支付違約金。但由于客觀條件的影響，到了合同約定的交房日期，該批房屋尚未通過驗收，無法交房。蔡某等人便向法院提起訴訟，要求某公司支付逾期交房違約金。經(jīng)一審法院審理，判決某公司支付蔡某等人逾期交房違約金共計214萬元。精選ppt歐美國家的房產(chǎn)預(yù)售制度一是美國的購房者在簽訂預(yù)售合同后的付款一般都是分期支付。在德國，購房者也可以根據(jù)房屋建造進展程度的不同而分批預(yù)付不同額度的款項

9、，甚至還會規(guī)定房屋價款的10%在交房后35年內(nèi)付清。而我國在預(yù)售合同簽訂后就要一次性付清除銀行貸款外的所有首付款。 二是美國銀行的抵押貸款一般在完工后再發(fā)放。而我國在購房者首付款付清時，銀行貸款就一次性發(fā)放給了開發(fā)商。 三是美國為防止開發(fā)商挪用客戶資金用于非建設(shè)項目，購房者交付的定金會被存放在開發(fā)商的代理律師事務(wù)所負(fù)責(zé)管理的托管賬戶上，直到正式交房的時候，開發(fā)商才能拿到這筆資金。精選ppt房地產(chǎn)抵押管理概念抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣、折價的價款優(yōu)先受償。商品房按揭貸款精選ppt拓展資料城市房

10、地產(chǎn)抵押管理辦法抵押合同精選ppt地上無建筑物的劃撥土地不允許抵押精選ppt案例原告蔣經(jīng)人介紹將私有房屋出典給典當(dāng)商行。典價為五萬元，估價為十五萬元，典期為六個月。雙方簽訂當(dāng)票一張，當(dāng)票注意事項規(guī)定“超過期限未來本典當(dāng)商行辦理手續(xù)，所當(dāng)物品歸本典當(dāng)商行所有。”同時又簽訂典當(dāng)補充協(xié)議，規(guī)定“典當(dāng)成交后，先扣2個月利息，每月利息為1750元，如不按時交息，利息加倍，如需續(xù)當(dāng)，先交回本金和利息，贖回后，重新辦理典當(dāng)手續(xù)。”隨后，原告到公證處辦理了公證手續(xù)。按照補充協(xié)議，典當(dāng)商行先扣了2個月利息，付給原告46500元項款，后原告又交納了兩個月利息，現(xiàn)欠2個月利息。1989年3月17日典期屆滿，原告未辦

11、理回贖。次日典當(dāng)商行通知原告當(dāng)物已變成絕賣，原告要求回贖，典當(dāng)商行不允，并告訴原告只能用15萬元回贖，而后雙方多次協(xié)商也未能解決，原告便開始要價30多萬元出賣該房。4月19日，典當(dāng)商行雇傭保安人員接管了出典房屋，又于同年5月18日登報公告拍賣該房。原告起訴到人民法院要求回贖出典房屋。 精選ppt一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)票注意事項中規(guī)定的“典期屆滿不辦理續(xù)當(dāng)手續(xù)，所當(dāng)物品歸被告人所有”這一規(guī)定是指一般物品，作為不動產(chǎn)的房屋是不符合房屋典當(dāng)有關(guān)法律規(guī)定的，也是顯失公平的。當(dāng)票上未寫“絕賣”字樣，所以原告要求回贖房屋，典期雖然屆滿，但未超過10年，應(yīng)準(zhǔn)予回贖。故法院判決：準(zhǔn)予原告回贖房屋，原告應(yīng)支付被

12、告本金5萬元，2個月利息3500元，加罰2個月利息3500元，共計57000元。一審法院判決后，被告典當(dāng)商行不服，以要求原告給付5萬元典金，3個月共計9000元保管費，以及按7%計算月息加罰息(每月支付數(shù)額為3500元)為由提起上訴。 精選ppt二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，此案一審將案由定為“房屋典當(dāng)糾紛”不妥，應(yīng)改為“抵押貸款糾紛”，因為此案的法律關(guān)系表面上是房屋典當(dāng)關(guān)系，實質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為房屋抵押貸款關(guān)系，且由于雙方未到房地產(chǎn)主管部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，據(jù)此認(rèn)定抵押關(guān)系無效，作民間借貸關(guān)系處理，即應(yīng)認(rèn)定借貸額為46500元。訟爭房屋歸原告所有，如其不能清償債務(wù)，則可拍賣該房，債權(quán)人從所得價款中優(yōu)先

13、受償。 精選ppt房屋租賃管理拓展資料城市房屋租賃管理辦法租賃合同：附錄精選ppt土地使用權(quán)出租政府土地使用者：出讓、劃撥精選ppt標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。 標(biāo)定地價評估可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件通過系數(shù)修正進行評估，也可以按市場交易資料，采用一定方法評估的宗地地價。 精選ppt作用標(biāo)定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價； 在一般情況下，標(biāo)定地價不進行大面積的評估，只是根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企

14、業(yè)改制時才進行評估； 標(biāo)定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)精選ppt基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和出讓底價之間的關(guān)系 1.聯(lián)系 (1)它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。 (2)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價之間存在著相互承接的關(guān)系 基準(zhǔn)地價是標(biāo)定地價評估的基礎(chǔ) 標(biāo)定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。 精選ppt2.基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價的主要區(qū)別是 (1)基準(zhǔn)地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價； (2)_基準(zhǔn)地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。精選ppt3.土地使用